Evaluation de la SCA FINOTEL 2 dans le cadre de l'exercice du droit de retrait des associés commanditaires
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Evaluation de la SCA
FINOTEL 2 dans le
cadre de l’exercice
du droit de retrait des
associés
commanditaires
KPMG Real Estate & Hotels
Décembre 2017
kpmgcf.fr
© 2017 KPMG Corporate Finance S.A.S, member firm of KPMG International, a Swiss cooperative. All rights reserved. KPMG and the KPMG logo are registered trademarks of KPMG International, a Swiss 1
cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120
KPMG
Corporate Finance
Tour Eqho - 2 avenue Gambetta
92066 Paris La Défense cedex
A l’attention des Membres du Comité d’engagements
SCA FINOTEL 2
7 rue Paul Albert
75018 Paris
Paris La Défense, le 22 décembre 2017
Objet : Evaluation de la SCA FINOTEL 2 dans le cadre de l’exercice du
droit de retrait des associés commanditaires
Chers Membres du Comité d’engagements,
Nous avons le plaisir de vous transmettre notre rapport d’évaluation de la Nous vous remercions de nous avoir offert l’opportunité de travailler avec
société SCA FINOTEL 2 détenant les deux établissements suivants : vous dans le cadre de l’évaluation de votre société SCA FINOTEL 2 et
l’Absolute Hôtel et l’Hôtel At Gare du Nord. sommes conscients de l’enjeu qu’il représente pour votre groupe.
Ce document comprend :
І une synthèse de notre rapport, Nous sommes, bien entendu, à votre disposition pour toute précision
souhaitée sur le contenu de ce document.
І une analyse du marché hôtelier parisien,
І une analyse des performances opérationnelles des 2 hôtels ainsi qu’une
évaluation des fonds propres des sociétés d’exploitation, Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de nos salutations
distinguées.
І l’évaluation des fonds propres de la SCA FINOTEL 2 dans le cadre de
l’exercice du droit de retrait des associés commanditaires.
Mark Wyatt Stéphane Botz
Associé, Associé,
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Sommaire
Les contacts de KPMG pour toute question
relative à ce rapport sont :
Mark Wyatt
Associé
KPMG Corporate Finance
Tel : 01 55 68 93 00 1 Base de préparation 4
Port : 06 15 65 24 69
markwyatt@kpmg.fr 2 Limites et remarques importantes 8
Stéphane Botz 3 Synthèse de l’évaluation 10
Associé
KPMG Real Estate & Hotels 4 Descriptif des actifs hôteliers 14
Tel : 01 55 68 69 56
Port : 06 10 23 42 47 5 Evaluation de la SCA FINOTEL 2 25
sbotz@kpmg.fr
6 Sommaire des annexes 29
Nicolas Grall
Senior Manager
KPMG Real Estate & Hotels
Tel : 01 55 68 67 53
Port : 06 28 80 40 47
ngrall@kpmg.fr
© 2017 KPMG France. KPMG France désigne un ensemble de sociétés opérationnelles juridiquement distinctes. KPMG France est le membre français du
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réseau KPMGInternational, a Swiss
International cooperative.
constitué All indépendants
de cabinets rights reserved. KPMG and
adhérents the KPMG
de KPMG logo are registered
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Cooperative, une entitéofde
KPMG
droit International, a Swiss
suisse. Tous droits 3
cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE,réservés.
No. OriasLe
13000120
nom KPMG et le logo sont des marques déposées ou des marques de KPMG International.
Base de préparation
Rappel du contexte et des objectifs recherchés
Contexte et objet de l’intervention Objet de l’évaluation, destination des locaux et occupation
І La société SCA FINOTEL 2 a sollicité KPMG Corporate Finance pour la réalisation І Le périmètre de l’évaluation concerne la société SCA FINOTEL 2 détenant deux
d’une mission ayant pour objectif de procéder à l’évaluation de la SCA FINOTEL 2 fonds de commerce hôteliers.
dans le cadre de l’exercice du droit de retrait des associés commanditaires. KPMG
І La valeur des fonds de commerce est définie comme le « montant pour lequel un
Corporate Finance effectue cette évaluation en qualité d’expert conformément aux
actif pourrait être échangé entre parties bien informées, consentantes et agissant
termes décrits dans le prospectus visé par l’AMF n° 14-516 du 24/09/2014. Nous
dans des conditions de concurrence normales.
comprenons que ce rapport permettra d’informer les souscripteurs de la SAS
Finotel Invest 2 sur la valeur de la SCA Finotel dans le cadre du droit de retrait des І Nos travaux s’inscriront dans une optique de continuité d’exploitation telle que
associés commanditaires. fournie par le Management (« as a going concern ») et hors synergies liées à un
contexte transactionnel avec un tiers (« on a stand alone basis »).
І La SCA Finotel est détentrice exclusivement de deux sociétés financières (SAS
FINANCIERE BEAUSEJOUR, SAS FINANCIERE HOTEL ACQUEDUC), elles І La destination des bâtiments, qui concerne le droit de l’urbanisme, correspond à
mêmes détentrices de deux sociétés d’exploitation de fonds de commerce ce pourquoi une construction est édifiée, la destination figurant parmi les éléments
hôteliers gérés par le groupe Maranatha (Maranatha Gestion) (SAS HOTEL DE que doit indiquer la demande d'urbanisme relative au bien (permis de construire
LA FONTAINE BEAUSEJOUR, SAS HOTEL DE L'ACQUEDUC). Le périmètre de ou déclaration préalable selon le cas).
notre intervention est présenté sur les diapositives suivantes p.6 et p.7.
І Dans le cadre de cette évaluation d’établissements hôteliers, les locaux sont
І Déterminer la valeur des fonds propres des sociétés d’exploitation : destinés à usage de « Commerce et activités de service - hébergement
hôtelier et touristique »
Etat descriptif des trois hôtels portés par les sociétés d’exploitation du
périmètre Finotel 2 ; І L'usage des bâtiments correspond à un élément de fait, relatif à ce à quoi un
immeuble est utilisé. Il correspond à une prérogative du Code de la construction et
Analyse de l’environnement concurrentiel et touristique des actifs ; de l’habitation destinée à éviter que ne disparaissent, dans certaines communes,
les bâtiments d’habitation au profit d’autres usages.
Analyse des résultats historiques et des projections financières des sociétés
d’exploitation préparées par la direction du groupe Maranatha Gestion ; І Les biens estimés sont tous occupés au travers de baux et de conventions
d’occupation qui nous ont été communiqués par le management Maranatha
Evaluation des fonds de commerce.
Gestion.
І Déterminer la valeur des fonds propres de la SCA FINOTEL 2 :
Analyse des flux de trésorerie des sociétés financières et de la SCA
FINOTEL 2 ;
Etablir la valeur des titres de la SCA FINOTEL 2.
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Base de préparation
Principales sources d’informations et situation du Groupe Maranatha, gestionnaire des hôtels
Principales sources d’information et méthodologie Situation actuelle du Groupe Maranatha
І Notre analyse porte sur les documents qui nous ont été transmis, et notamment І Nous comprenons que le 27 septembre 2017, le Tribunal de Commerce de
sur : Marseille a placé la SAS Maranatha en redressement judiciaire. A la date du
présent rapport, les établissements Finotel2 ne font pas l’objet de redressement
La « matrice KPMG » transmise à la SCA FINOTEL 2, complétée pour chaque judiciaire. Par ailleurs, nos travaux d’évaluation ne concernent pas la holding ou la
établissement par le Management du groupe Maranatha Gestion, société de gestion Maranatha Gestion, et se fondent sur les hypothèses suivantes:
Visites et échanges avec les directeurs des deux hôtels les 18 et 19 décembre L’impact relativement limité du redressement judiciaire sur l’image de
2017, « marque » des établissements hôteliers (pas d’effet sur les taux d’occupation
Entretiens téléphoniques : échanges avec le management de Maranatha d’après le Management). En effet, la marque Maranatha apparait peu ou pas
Gestion pour la SCA FINOTEL 2 et du groupe Maranatha et plus pour le client de l’hôtel. La commercialisation des hôtels est réalisée selon les
particulièrement avec Olivier Carvin (Président Directeur Général), Bruno cas par la présence d’enseignes internationales (B&B Hotels en projet sur
Robert (Directeur Général Hôtellerie), Stéphane Canet (Directeur Business l’établissement At Gare du Nord) ou par le concept de l’établissement hôtelier
Analyse) afin de compléter notre compréhension des données chiffrées (Absolute Hôtel visant à être décoré sur le thème du Street Art) ;
transmises par Maranatha Gestion incluant les hypothèses de business plan Un pilotage de l’activité opéré au niveau de l’hôtel par les directeurs d’hôtels
retenues. permet de maintenir une exploitation, une commercialisation et une bonne
І Nous avons indiqué dans le corps de notre document les sources des informations gestion des charges en lien avec les pratiques du secteur ;
présentées et nous sommes assurés, dans la mesure du possible, que ces Plusieurs processus ont été mis en place pour permettre de fluidifier les
dernières étaient cohérentes avec d’autres informations obtenues au cours de nos différentes relations (i) clients (création de compte de séquestre pour les
travaux. arrhes payés par les clientèles séminaires) et (ii) fournisseurs par des
І Plusieurs méthodes peuvent être utilisées afin d’estimer un bien à sa valeur échanges réguliers avec les intermédiaires du voyage OTA, agences de
actuelle. KPMG Corporate Finance s’est appliqué à utiliser : voyages et fournisseurs de produits.
la méthode d’évaluation dite des cash Flow Futurs Actualisés (DCF –
Discounted Cash Flow),
La méthode des « multiples professionnels » selon le chiffre d’affaires et le
Résultat Brut d’Exploitation.
І Les estimations de valeurs sont estimées hors taxes et ont été arrondies à l’Euro
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Base de préparation
Rappel du contexte et des objectifs recherchés (2/2)
SCA FINOTEL 2
Actionnaires :
FINOTEL INVEST 2 : 0,21%
Investisseurs privés : 99,79%
100% 100%
SAS FINANCIERE HOTEL ACQUEDUC SAS FINANCIERE BEAUSEJOUR
Président : SCA FINOTEL 2 Président : SCA FINOTEL 2
Capital social : 6 713 100 € Capital social : 4 700 100 €
100% 100%
SAS HOTEL DE L’ACQUEDUC SAS HOTEL DE LA FONTAINE
BEAUSEJOUR
Président : SCA FINOTEL 2
Président : SCA FINOTEL 2
Arrondissement : 75010
Arrondissement : 75011
Catégorie : 3*NN
Catégorie : N.C.
Nombre de chambres : 76
Nombre de chambres : 38
Derniers travaux réalisés : Contrat de
franchise signé avec B&B, travaux Derniers travaux réalisés : 40 000 €,
nécessitant un permis de construire en cours de réalisation
non déposé à ce jour
Source : SCA Finotel 2
Note : les pourcentages expriment les quotes-parts de détention
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Base de préparation
Rappel des caractéristiques des établissements hôteliers
Présentation des deux établissements du périmètre
Répartition géographique du parc hôtelier Finotel 2
Finotel 2
1 Hôtel At Gare du Nord
І Hôtel 3*NN, 76 chambres.
І Situé au 10 rue Philippe de Girard, 75010, dans le quartier des Gares
du Nord et de l’Est.
І Etablissement indépendant exploité par Maranatha Gestion. Projet de
1 travaux pour l’affiliation à la marque B&B Hotels (permis de construire
non déposé à ce jour).
2
2 Absolute Hôtel
І Hôtel N.C., 38 chambres.
І Situé au 1 rue de la Fontaine au Roi, 75011, proche de la place de la
République et du Canal Saint Martin.
І Etablissement indépendant géré par Maranatha Gestion.
Source : Maranatha Gestion, escapade Paris
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Limites et Remarques importantes (1/2)
Responsabilités et clauses de réserves
І Notre analyse sera fondée sur l’information disponible dans les bases de données publiques (sites internet des sociétés comparables et bases de données KPMG
Corporate Finance). Nous considérerons l’information fournie par ces bases de données comme exacte et sincère. Par conséquent, KPMG Corporate Finance ne pourra
être tenu responsable des erreurs ou omissions relatives à ces informations.
І Les travaux réalisés ne constituent qu'une référence théorique de valeur du fonds de commerce des établissements à un instant donné, la véritable valeur du fonds de
commerce des établissements étant le prix de marché qui serait librement négocié entre leurs associés respectifs et un nombre représentatif d'acquéreurs potentiels dans
des conditions de marché normales.
І Dans le cadre de la préparation de ce projet de rapport, nos principales sources d’information ont été les documents communiqués par le Management de Maranatha
Gestion. Nos travaux se sont notamment appuyés sur la documentation excel comprenant les plans d’affaires transmis (C.f. : Base de préparation : éléments du dossier) :
nous n’acceptons aucune responsabilité quant à ces informations. Nous avons indiqué dans le corps de notre document les sources des informations présentées
« Management Maranatha Gestion » et nous sommes assurés, dans la mesure du possible, que ces dernières étaient cohérentes avec d’autres informations obtenues au
cours de nos travaux.
І Bien que présentant notre meilleure analyse, les travaux d'évaluation ont un but purement indicatif et ne sauraient engager notre responsabilité vis-à-vis de vous-même ou
de tiers, en particulier dans le cas où ces travaux seraient contestés ou différeraient de la valeur retenue dans le cadre d'une transaction.
І Nous n'assumerons aucune responsabilité quant à des interprétations de la loi ou des contrats. Nous n'avons réalisé aucune vérification de l'exactitude des titres de
propriété. Nous supposons que toutes les licences et autorisations d'exercer l'activité des Participations sont effectives.
І Nous n’aurons aucune obligation de mettre à jour notre livrable dans le cas où de nouvelles informations, postérieures à sa date de remise sous sa forme finale,
viendraient à être connues.
І Nos travaux sont menés sur une base indépendante et nos honoraires ne sont en aucun cas liés aux conclusions desdits travaux.
І Ce document fait référence à des « analyses KPMG Corporate Finance ». Ceci signifie que nous avons entrepris, quand cela est indiqué, des analyses de données sous-
jacentes pour arriver à l’information présentée.
І Notre assistance et les conclusions que nous pouvons être amenés à formuler sont conditionnées et reposent sur les données quantitatives et qualitatives, notamment les
éléments comptables et de gestion, remis par le management de Maranatha Gestion et du groupe Maranatha.
І Notre analyse est fondée sur l’évaluation de la SCA FINOTEL 2 en date du 22 décembre 2017. En conséquence, ce document n’apporte aucune information concernant
des éléments à toute autre date.
І Ainsi, l’analyse de la valeur proposée ci-après s’inscrit en poursuite d’activité dans des conditions normales d’exploitation.
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Limites et Remarques importantes (2/2)
Limites de nos travaux
І Nous tenons à attirer votre attention sur le fait que la réalisation des prévisions contenues dans notre rapport dépend de la validité des hypothèses sur lesquelles elles sont
fondées. Ces hypothèses devront être revues et révisées de façon à prendre en considération l’évolution des environnements (économique, touristique, etc.) dans lesquels
s’inscrivent les établissements. Par ailleurs, des différences significatives sont en général constatées entre les prévisions et la réalité, du fait d’événements ou de circonstances
qui se déroulent différemment de ce qui est anticipé. En conséquence, nous n’acceptons aucune responsabilité sur la fiabilité de l’information financière prospective contenue
dans ce rapport.
І Nous tenons également à attirer votre attention sur le fait que nos travaux n’ont pas consisté à estimer l’impact sur le financement et donc sur la valeur des plans de
redressement judiciaire et de sauvegarde portant sur une partie du groupe Maranatha. Nous ne pourront être tenus responsables si des différences significatives sont constatés
sur les prévisions du Management dûes à ces plans.
І Nos travaux n’ont pas pour objectif d’émettre une opinion au sens des normes d’audit françaises et internationales (IFAC) sur l’information à laquelle nous avons eu accès. De
plus, les procédures que nous réalisons sont différentes de celles que nous mettrions en œuvre dans le cadre d’une mission d’audit ou de revue au sens des normes d’audit
françaises et internationales (IFAC). En conséquence, nous n’exprimons aucune opinion sur les informations contenues dans le présent document. Notamment, il n’entre pas
dans le champ de notre mission d’auditer les informations qui sont mises à notre disposition. Par ailleurs, KPMG Corporate Finance ne pourra être tenu responsable dans le
cas où certaines informations capitales ne nous seraient pas communiquées ou ne nous seraient que partiellement communiquées.
І Les visites possibles des établissements ont été réalisées dans le but de mieux comprendre le produit et les qualités intrinsèques de l’établissement hôtelier dans son marché
de référence sans observation technique sur le bâtiment et ses composantes (état du bien, des sous-sols, amiante, pollutions, réseaux, etc.). KPMG n’intervient pas comme
diagnostiqueur, géomètre, architecte, notaire, avocat, juriste : il n’est pas habilité à mesurer ou certifier les surfaces, à mener une étude de faisabilité, ni à mener une analyse
approfondie de documents juridiques. Les « avis de valeur » ne prendront donc pas en considération d’éventuels éléments de mise en conformité des actifs.
І Les frais d’établissement de la SCA FINOTEL 2 ont été considéré comme immobilisations incorporelles à l’actif de la SCA FINOTEL 2 et sont ainsi pris en compte dans le calcul
des Capitaux Propres de la SCA FINOTEL 2.
Dans le cadre de l’évaluation de la SCA FINOTEL (périmètre de 3 hôtels), nous avons tenu compte des limites liées aux prévisions des
performances d’exploitation futures
І Un historique de performances d’exploitation limité (trois années d’exploitation), cet historique étant, de plus, marqué par une conjoncture de marché impactée par les attentats
de novembre 2015.
І L’évaluation de la SCA Finotel 2 a été effectuée en prenant en compte des redevances versées par les sociétés d’exploitation d’hôtel et par la SCA FINOTEL 2 au groupe
Maranatha Gestion telles qu’elles nous ont été transmises et sont définies dans la documentation liant Maranatha et les sociétés du périmètre Finotel 2. Le niveau de ces
redevances n’a pas été revu par KPMG Corporate Finance.
І Ainsi, l’analyse de la valeur proposée ci-après s’inscrit en poursuite d’activité dans des conditions normales d’exploitation.
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Synthèse de l’évaluation
Ann
exe
s
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cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120Synthèse de l’évaluation
Analyse du marché hôtelier parisien
Rayonnement et attractivité de Paris Capitale Evolution du taux d’occupation à Paris – toutes catégories
Focus actifs
І En 2016, Paris a vu sa fréquentation hôtelière diminuer par rapport à 2015 Crise financière
mondiale Absolute Hôtel : 94%
en lien avec les attentats de janvier et novembre 2015 et juillet 2016 à Nice : Bulle internet Attentats Ecart vs 2016 : + 25 pts
elle enregistre 31,8 millions de nuitées, soit une baisse de 3,4 millions.
- 4,2 pts 80% 80%
І Paris capte un volume important de clientèle loisir, notamment grâce à ses - 3,7 pts 78% 78%
77%
79% 79% - 6,8 pts
monuments, son atmosphère et aux différentes activités qu’elle propose 75%
77%
76%
(shopping, parc d’attraction, etc.). La clientèle loisirs de Paris intra-muros 73% 74%
73%
correspondait en 2016 à 53% des nuitées totales. 71%
69% 70%
І La capitale française demeure également une place majeure du tourisme At Gare du Nord : 66%
d’affaires, se classant parmi les premières villes internationales en nombre Ecart vs 2016 : + 4 pts
de réunions organisées. La clientèle affaires a représenté 47% des nuitées
hôtelières à Paris intra-muros.
Note : les taux d’occupation des établissements Finotel 2 correspondent à la période du 01/10/2016 – 30/09/2017.
Les écarts indiqués correspondent à la différence par rapport au réalisé 2016.
Source : Office de Tourisme de Paris, (dernières données disponibles)
Un recul des performances hôtelières parisiennes en 2015
et 2016 et une reprise en 2017
Résilience du marché parisien et durée de retour aux
І Si le marché hôtelier parisien se caractérise par sa capacité à dégager des
performances élevées avec un taux d’occupation annuel proche des 80%,
standards de marché
on constate les effets provoqués par les attentats avec un impact important І L’activité hôtelière française est coutumière d’importantes variations de
(7 points sur les taux d’occupation). fréquentation en relation avec des événements internationaux macro-
І La reprise du marché parisien est amorcées dès le 4ème trimestre 2016. économiques ou de société.
Ainsi, les 8 premiers mois de 2017 voient une augmentation de 7 points en І On observe sur les 30 dernières années une certaine résilience du marché avec
taux d’occupation, comparativement à la même période en 2016. Le prix des taux d’occupation revenant rapidement à leurs niveaux à la suite
moyen, qui continuait à décliner en 2017, devrait s’améliorer en 2018. d’événements exceptionnel. Le marché prouve également et de nouveau, depuis
І En YTD août 2017, l’ensemble des hôteliers parisiens ont enregistré une janvier 2017, sa résilience face aux crises avec un retour à une stabilité des
hausse de leur taux d'occupation par rapport à la même période en 2016 (de performances de marché rapide (6 à 12 mois).
+2,4 pts à + 14,5 pts) qu’ils ont favorisé en baissant leur prix moyen pour la
plupart (de -6,3% à +1,0%).
Source : World Travel and Tourism Council
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cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120Synthèse de l’évaluation
Synthèse des deux hôtels du périmètre Finotel 2
Hôtel At Gare du Nord - 3* NN, 76 chambres
І L’hôtel dispose d’un positionnement adapté aux
différents flux loisirs et affaires de par sa proximité Perform ances de l'Hôtel At Gare du Nord - 2017
avec les Gare du Nord et de l’Est.
Taux d'occupation 66% Chiffre d'affaires (HT) 1 035 K €
І La concurrence de proximité est essentiellement Prix moyen (HT) 54 € EBIT (HT) -53 K €
constituée d’établissements indépendants de petite Résultat Brut D'exploitation (HT) 203 K € Free Cash Flow (HT) -53 K €
capacité, rarement rénovés. Source : Management Maranatha Gestion
Absolute Hôtel – N.C., 38 chambres
І L’établissement dispose d’un positionnement loisirs, il
se rapproche du système d’Auberge de Jeunesse, Perform ances de l'Absolute Hôtel - 2017
grâce à sa proximité avec le quartier de République.
Taux d'occupation 94% Chiffre d'affaires (HT) 753 K €
І La concurrence de proximité est essentiellement Prix moyen (HT) 53 € EBIT (HT) -77 K €
constituée d’établissements indépendants de petite Résultat Brut D'exploitation (HT) 59 K € Free Cash Flow (HT) -77 K €
capacité. Source : Management Maranatha Gestion
Source : Management Maranatha Gestion
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cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120Synthèse de l’évaluation
Evaluation de la SCA FINOTEL 2
Tableaux de synthèse de l’évaluation de la SCA Finotel 2
Sociétés d'exploitation d'hôtels SAS HOTEL DE LA FONTAINE BEAUSEJOUR SAS HOTEL DE L'ACQUEDUC
Valeur d'entreprise 2 181 4 719
Valeur des fonds propres 1 886 4 245
Sociétés financières d'hôtels SAS FINANCIERE BEAUSEJOUR SAS FINANCIERE HOTEL ACQUEDUC
Valeur totale des fonds propres 1 668 3 781
Valeur des titres des sociétés d'exploitation 1 886 4 245
Dette nette et autres actifs et passifs 218 464
FINOTEL2 SCA SCA FINOTEL 2
Valeur totale des fonds propres 8 958
Valeur des titres de particitpation 6 090
Dont SAS FINANCIERE BEAUSEJOUR 1 668
Dont SAS FINANCIERE HOTEL ACQUEDUC 3 781
Dette nette et autres actifs passifs 2 868
FINOTEL2 SCA
Valeur totale des fonds propres Nom bre de titres Valeur par titre
8 958 16 592 539,91 €
Tableaux non contractuels
Sources : Données Management Maranatha Gestion / Analyses KPMG
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cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120Descriptif des actifs
Ann hôteliers
exe
s
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cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120Hôtel At Gare du Nord – Paris
Source : Hôtel At Gare du Nord
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cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120Hôtel At Gare du Nord – Paris
Présentation de l’Hôtel At Gare du Nord 3*NN (1/2)
Caractéristiques de l’établissement Localisation et concurrence
Caractéristiques de l'Etablissem ent At Gare du Nord Hôtel Concurrent principal :
3
Nom de l'établissem ent At Gare du Nord At Gare du Nord 1 Hotel Montana La Fayette (2*NN, 23 #)
Fiche d'identité de l'hôtel Gare 2 Hôtel Albert 1er (3*NN, 54 #)
Catégorie 3* NN du Nord
3 Hôtel Faubourg 216-224 (3*NN, 56 #)
Nombre de chambres 76
21 Concurrents secondaires :
Date d'acquisition 2014
Gare
Prix d'acquisition 7 500 000 €
de l’Est
Hôtels 3*NN
Mode de détention Fonds de commerce Hôtels 2*NN
Date et montant des travaux 1 900 k€ prévus en 2019
Contrat de franchise signé depuis 2 ans avec B&B mais non mis
Enseigne (s'il y a lieu)
en place pour le moment
Source : Google maps, retraitement KPMG Corporate Finance
Source : Management Maranatha Gestion
Présentation et appréciation qualitative de l’actif Positionnement de l’établissement sur la destination
І L’Hôtel At Gare du Nord possède 76 chambres classées 3*NN réparties en І Situé entre la Gare du Nord et la Gare de l’Est, l’hôtel bénéficie d’une localisation
quatre catégories : 16 Single, 22 Double, 36 Twin et 2 Triple. Toutes les attractive pour la clientèle de flux, il présente ainsi un accès facile aux transports en
chambres bénéficient d’un double vitrage, de cabines de douche et WC. commun (métro ligne 2, 4 et 5, RER B, D et E, bus), permettant de traverser Paris
І L’établissement dispose d’une salle de petit-déjeuner de 44 couverts située en facilement, pouvant ainsi rejoindre le boulevard Haussmann ou les Halles en moins
sous sol. L’établissement ne propose pas de restauration, en lien avec le grand de 10 minutes.
nombre d’offres localisées à proximité. Un distributeur automatique est situé
dans la réception de l’hôtel. І L’établissement, non rénové, est directement concurrencé par l’ensemble des
І L’hôtel souffre aujourd’hui d’une décoration vieillissante (partie commune et hôtels indépendants de catégorie 2 et 3*, localisés à proximité des gares du Nord et
chambres) et se positionne à mi-chemin entre les catégories 2* et 3*. Toutefois, de l’Est et proposant des tarifs attractifs (Hôtel Montana La Fayette 2*, Hôtel Albert
la majorité des salle de bain sont rénovées et la literie apparait récente. 1er, etc.).
І At Gare du Nord capte essentiellement une clientèle française et étrangère І La concurrence secondaire correspond aux deux hôtels du groupe Accor de grande
(Anglais et Allemande) de passage transitant par la gare du Nord, la gare de l’Est capacité localisés à proximité de l’hôtel et des deux gares (ibis Styles Paris Gare de
ou encore l’aéroport de Roissy Charles de Gaulle. L’établissement attire l'Est Château Landon – 163 chambres, ibis Paris Gare du Nord Chateau Landon –
également des groupes sur des plus longs séjours (policiers, et étudiants 165 chambres). Cependant, l’établissement At gare du Nord se différencie par une
notamment). politique tarifaire inférieure.
І Des travaux de voierie venant d’être réalisés par la Marie de Paris ont provoqué
І D’autre part, le pôle hôtelier à proximité immédiate de la Gare du Nord et Gare de
des mouvements dans les sols et entrainé plusieurs problèmes techniques au
sein du bâtiment de l’hôtel (fuites, fissures, etc.). Ces travaux terminés, des l’Est capte également une part de la clientèle de passage.
études techniques sont en cours de réalisation pour évaluer le coût et la
faisabilité du projet de rénovation de l’établissement et son passage sous
enseigne B&B.
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Présentation de l’Hôtel At Gare du Nord 3*NN (2/2)
Appréciation du produit Qualité du positionnement
Critères Commentaires
Accessibilité de l'hôtel
Extérieurs de І Situé dans le quartier des gares, à l’angle de la rue de l’Aqueduc 3,0
l’hôtel et la rue Philippe de Girard, l’hôtel est facilement accessible 2,5
depuis les transports en commun. Le bandeau placé sur la façade 2,0
de la rue de l’Aqueduc offre à l’établissement une bonne visibilité
Concurrents 1,5
extérieure depuis la Gare du Nord. Rénovée en 2011, la façade de Attractivité de la zone
l’immeuble comprend des balcons en ferronnerie sur les 5 étages, hébergement à 1,0 pour la clientèle
apparait lumineuse et se distingue par rapport ainsi aux autres proximité 0,5 affaires
bâtiments du boulevard plus sombre. 0,0
Hall et І De relative grande superficie pour un établissement 3*
réception indépendant, la réception ouvre sur deux espaces d’attente. Le
premier espace visible depuis l’entrée comporte deux fauteuils, le
deuxième, plus grand, correspond à un salon dans lequel les
clients s’installent plus longuement. Attractivité de la zone
Qualité du foncier pour la clientèle
Espaces І Les espaces communs sont composés des deux salles d’attente loisir
communs en réception et d’une salle petit-déjeuner. Les couloirs et escaliers
Note : 3 signifie peu de concurrence / 1 concurrence importante
souffrent d’une décoration vieillissante. L’hôtel dispose également
d’une cour extérieure, principalement utilisée l’été, permettant de
prendre des consommations rapides et de rejoindre les chambres І L’établissement se caractérise par sa proximité des gares et capte
par un escalier de secours en métal. ainsi essentiellement une clientèle de passage de court séjour. Non
rénové à ce jour, l’hôtel souffre d’une décoration vieillissante ne lui
Restauration І L’hôtel ne propose pas de restauration mais dispose d’une salle
permettant pas de se positionner réellement comme établissement 3*.
petit-déjeuner en sous-sol pouvant accueillir 44 personnes
assises. Le petit-déjeuner est servi sous forme de buffet froid et І Le projet de rénovation envisagé en accord avec la marque B&B nous
n’est pas accessible au personnes à mobilité réduite (pas d’accès semble en cohérence avec le produit hôtelier, sa localisation et son
ascenseur à ce jour). quartier. L’hôtel offrirait une offre 3* d’entrée de gamme de qualité, se
différenciant des hôtels Accor, Holiday Inn ou du projet 25 Hours Hotel
Chambres І Simples et fonctionnelles, les chambres apparaissent vétustes en positionnés sur des segments plus haut de gamme. Toutefois, nous
termes de décoration et d’ameublement. Toutefois la literie est de attirons l’attention sur les nombreuses incertitudes liées à la
qualité, en accord avec les principales attentes des clients pour ce faisabilité de ce projet (problématique de consolidation des
type de concept. Les salles de bains sont toutes équipées d’une fondations, permis de construire non déposé à ce jour et
cabine de douche, rénovées récemment pour la majorité. L’hôtel dépassement du coût de rénovation associé).
ne dispose pas aujourd’hui de chambre PMR.
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Business Plan prévisionnel transmis par le Management de Maranatha Gestion
Business Plan Prévisionnel At Gare du Nord
Evolution et prospective sur la performance de l’hôtel Réal. Réal. Réal. Prév. Prév. Prév. Prév. Prév. Prév.
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
І En 2017, l’hôtel gagne 4 points de taux d’occupation au dépit du prix moyen
Année
Jours disponibles 365 366 365 365 365 366 365 365 365
qui baisse de 4€ HT. La fréquentation gagnerait de nouveau 4 points en Chambres 76 76 76 76 76 76 76 76 76
Ch. Disponibles 27 740 27 816 27 740 27 740 27 740 27 816 27 740 27 740 27 740
2018. Grâce à un hypothétique passage sous enseigne B&B en 2019, le taux Ch. Louées 18 846 17 140 18 331 19 520 13 870 23 644 24 966 25 243 25 521
d’occupation passerait à 85% dès 2020, pour évoluer progressivement à la Perform ances com m erciales
hausse jusque 92% en 2023. Taux d'occupation 68% 62% 66% 70% 50% 85% 90% 91% 92%
RMC (€ HT) 119 € 58 € 54 € 55 € 50 € 78 € 80 € 82 € 83 €
І En 2018, le prix moyen augmenterait quant à lui d’1€ HT. Si le passage RevPAR 81 € 35 € 36 € 39 € 25 € 67 € 72 € 74 € 77 €
Chiffre d'affaires
d’enseigne a lieu, le prix moyen s’élèverait à 78€ HT en 2020 puis évoluerait Hébergement 2 250 987 994 1 081 694 1 854 1 997 2 060 2 124
jusqu’en 2023 à un TCAM de 2,0%, taux supérieur à l’inflation (1,6%). Evol. N/N-1 -56% 1% 9% -36% 167% 8% 3% 6%
% du CA total 95% 96% 96% 94% 94% 94% 94% 94% 94%
І Le CA restauration gagnerait 2 points en % du CA pour atteindre 6%, Restauration 99 36 40 73 41 113 119 124 124
notamment grâce à un meilleur taux de captage du petit-déjeuner qui % du CA total 4% 4% 4% 6% 6% 6% 6% 6% 6%
Ventes Diverses 15 2 2 0 - - - - -
augmenterait de 24,7 points. D’autre part, suite à la rénovation de l’hôtel, le % du CA total 1% 0% 0% 0 - - - - -
CA restauration resterait stable en pourcentage des recettes totales à 6%. CA Total 2 364 1 025 1 035 1 154 734 1 967 2 116 2 184 2 248
Evol. N/N-1 -57% 1% 12% -36% 168% 8% 3% 3%
Source : Management Maranatha Gestion Coûts opérationnels
dont Coûts matières 68 24 22 35 12 51 50 50 47
Impact de l’évolution sur les charges opérationnelles de % du CA total 3% 2% 2% 3% 2% 3% 2% 2% 2%
dont Frais de personnel 842 437 407 399 360 454 458 464 469
l’hôtel % du CA total 36% 43% 39% 35% 49% 23% 22% 21% 21%
dont Autres coûts opérationnels 661 249 313 345 268 290 354 365 372
І Dans une dynamique d’optimisation des frais de personnel depuis 2016, ces dont Redevances - - - - - 157 169 175 180
derniers baissent de 4 points du CA en 2017 et gagneraient encore 4 points Total Coûts opérationnels 1 571 710 742 779 640 952 1 031 1 054 1 068
Evol. N/N-1 -55% 5% 5% -18% 49% 8% 2% 4%
en 2018. Le passage à l’enseigne B&B entrainerait des frais de peronnels à RBE avant honoraires de gestion 793 315 293 376 94 1 015 1 086 1 130 1 180
23% du CA en 2020 puis à 21% en 2023 en lien avec la hausse du CA. Ces % du CA total 34% 31% 28% 33% 13% 52% 51% 52% 52%
taux demeurerait de belles performances en comparaison avec le ratio Redevances mandat de gestion 80 54 53 65 30 153 164 170 176
Redevances Finotel 38 38 38 38 38 38 38 38
moyen des frais de personnels des établissements parisiens de même RBE après honoraires de gestion 713 223 203 273 27 825 884 922 966
catégorie (33,1% du CA total). % du CA total 30% 22% 20% 24% 4% 42% 42% 42% 43%
CFE, CVAE et Taxe foncière 81 -10 13 13 13 13 13 14 14
І Après une baisse de 4 points du CA des autres coûts opérationnels en 2018, Assurance immeuble 11 5 4 6 6 6 6 6 6
ils devraient se stabiliser à 16% du CA à partir de 2020. EBITDAR 621 229 186 255 8 806 865 903 946
D&A 21 232 232 232 232 232
І Le passage sous enseigne engagerait un coût supplémentaire avec des Frais de renouvellement (FF&E) - - - 44 - 39 42 66 90
% du CA total - - - 4% - 2% 2% 3% 4%
redevances s’élevant à 8% du CA. Loyer 398 241 239 240 243 246 249 252 255
% du CA total 16,8% 23,5% 23,1% 20,8% 33,1% 12,5% 11,8% 11,5% 11,3%
EBIT -12 -53 -50 -467 288 342 353 369
Déficit reportable 20 73 123 590 302 - - -
Evolution des résultats opérationnels Impôts et taxe 74 0 0 0 0 13 118 123
І Le RBE ayant baissé de 2 points en 2017, il ré-augmenterait de 4 points en Variation de BFR -8 27 -80 -10 -4 -4
CAPEX - - - - 1 900 - - - -
2018. Le passage sous enseigne lui permettrait une évolution notable, il
FCF -86 -53 -22 -2 162 600 570 472 483
atteindrait 44% des recettes totales en 2020, soit une performance Source : Management Maranatha Gestion
supérieure à celle de la moyenne des établissements parisien 3* (36,3% du Note : Méthode de Construction du Business Plan et analyse des performances du marché parisien
Les ratios du marché issus de l’étude « Industrie Hôtelière Française 2015/2016 » - KPMG Real Estate & Hotels – cf. Annexe
CA). Tableaux non contractuels
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Evaluation de la société d’exploitation
Projection des surplus disponibles At Gare du Nord
Réal. Prév. Prév. Prév. Prév. Prév. Prév. Prév. Prév. Prév. Prév.
ANNEES 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Chambres disponibles 27 740 27 740 27 740 27 816 27 740 27 740 27 740 27 740 27 740 27 740 27 740
Taux d'occupation 66,1% 70,4% 50,0% 85,0% 90,0% 91,0% 92,0% 92,0% 92,0% 92,0% 92,0%
RMC (en € HT) 54,2 55,4 50,0 78,4 80,0 81,6 83,2 84,6 85,9 87,3 88,7
Recettes totales 1 035 1 154 734 1 967 2 116 2 184 2 248 2 284 2 321 2 358 2 396
RBE après honoraires de gestion 203 273 27 825 884 922 966 982 998 1 013 1 030
RBE en après honoraires de gestion % du CA 20% 24% 4% 42% 42% 42% 43% 43% 43% 43% 43%
EBITDAR 186 255 8 806 865 903 946 962 977 993 1 008
EBITDAR en % du CA 18% 22% 1% 41% 41% 41% 42% 42% 42% 42% 42%
D&A 21 232 232 232 232 232 232 232 232 0
Frais de renouvellement (FF&E) 0 44 0 39 42 66 90 91 93 94 96
Loyers 239 240 243 246 249 252 255 258 261 264 268
Tableaux non contractuels
Source : Management Maranatha Gestion Valeur Fonds de com m erce selon DCF
Méthodologies fondées sur les Cash Flows actualisés (DCF) et sur les approches professionnels Taux d'actualisation 7,3%
Taux de capitalisation 5,7%
І Pour l’hôtel At Gare du Nord, le taux d'actualisation estimé est de 7,3% en cohérence avec la localisation et l’accessibilité aisée
Valeur totale (en k€) 4 080
de l’établissement, son attractivité vis-à-vis de la clientèle d’affaires et de loisir en lien avec sa proximité des gares du Nord et de
l’Est. Valeur par chambre (en k€) 54
І Cette approche d’évaluation reste conditionnée au développement de l’enseigne B&B sur l’établissement.
І Le taux de croissance à long terme est estimé à + 1,6%, correspondant au taux d’inflation prévisionnel long terme. Valeur Fonds de com m erce selon m ultiple
І La valeur terminale du bien est calculée selon la formule de Gordon Shapiro selon le taux d’actualisation et le taux de croissance Chiffre d'Affaires moyen (en k€) 1 071
long terme précédemment défini - méthode directe (cf. annexes, page 48). Multiple appliqué 5
І Sur la base de la méthode DCF et des paramètres décrit ci-dessus, la valeur d’entreprise de l’hôtel At Gare du Nord ressort à Valeur totale (en k€) 5 357
4 080 K€. Valeur par chambre (en k€) 70
І Sur la base de la méthode des multiples transactionnels, la valeur d’entreprise de l’hôtel At Gare du Nord ressort à 5 357 K€.
І Nous attirons l’attention sur le projet d’investissement correspondant à l’affiliation de l’établissement à la marque B&B Hôtels, lui Moyenne des valeurs DCF et m ultiple
permettant de faire progresser les performances commerciales à partir de 2020. Ce projet reste fortement conditionné au dépôt
Valeur DCF (en k€) 4 080
d’un permis de construire, à l’acceptation de ce dernier et la purge de tous les recours éventuels, ainsi qu’à la bonne exécution
Valeur selon multiple (en k€) 5 357
des travaux de rénovation en cohérence avec le positionnement du futur l’hôtel.
Moyenne des valeurs (en k€) 4 719
Valeur par chambre (en k€) 62
Valeur d’entreprise retenue Tableaux non contractuels
І La valeur totale de l’hôtel retenue, moyenne entre les deux valeurs présentées ci-dessus, est de 4 719 K€, soit environ 62 K€ à la
chambre.
Sources : Données Management Maranatha Gestion / Analyses KPMG
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Source : Hôtel Absolute
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Présentation de l’Hôtel Absolute NC (1/2)
Caractéristiques de l’établissement Localisation et concurrence
Concurrent principal :
Caractéristiques de l'Etablissem ent Hôtel Absolute Hôtel Absolute
Nom de l'établissem ent Hôtel Absolute 1 Hôtel Bristol (3*NN, 45 #)
2 Hôtel Hibiscus (2*NN, 26 #)
Fiche d'identité de l'hôtel
Concurrents secondaires :
Catégorie Non Classé - format hôtelier et auberge de jeunesse 2
1
Nombre de chambres 38 Hôtels 3*NN
Date d'acquisition 2015 Hôtels 2*NN
Prix d'acquisition 4 750 000 € 3
Mode de détention Fonds de commerce
Date et montant des travaux Rénovation légère en cours 40 000€
Enseigne (s'il y a lieu) Sans enseigne
Source : Management Maranatha Gestion Source : Google maps, retraitement KPMG Corporate Finance
Présentation et appréciation qualitative de l’actif Positionnement de l’établissement sur la destination
І L’Hôtel Absolute dispose de 38 chambres décomposées en 6 chambres simples, І L’hôtel se situe à proximité immédiate du quartier animé de République et du Canal
22 chambres doubles et twin, 4 chambres triple et 6 dortoirs de trois lits simples Saint-Martin. Ainsi, les lignes de métro 3, 5, 8, 9, 11 et bus sont facilement
pour la partie auberge de jeunesse. accessibles et permettent de traverser Paris. Egalement voisin du quartier du
І La décoration des parties partie commune et de 4 des 5 étages apparait datée. Marais l’hôtel attire une clientèle loisirs, à la recherche de la priorité de cette zone
Toutefois, l’établissement a réalisé la décoration des chambres du premier étage « tendance ».
en partenariat avec des grapheurs de street art. Cette décoration devrait se І L’hôtel bénéficie d’une localisation dans le centre de Paris, lui permettant de se
poursuivre sur l’ensemble des espaces d’hébergement et parties commune en positionner sur une clientèle de loisirs.
partenariat avec une école de street art du 11ème arrondissement, en cohérence І L’établissement est directement concurrencé par deux hôtels non rénovés, un 3*, le
avec le positionnement du produit sur le marché. Bristol, et un 2*, l’Hibiscus, qui adoptent un positionnement tarifaire similaire à celui
І L’établissement bénéficie d’une salle de petit-déjeuner en sous-sol dans une de l’Absolute.
cave voutée. Le petit-déjeuner est servi sous forme de buffet. L’hôtel ne propose І La concurrence secondaire est composée d’une série d’hôtels situés à proximité
pas de service de restauration additionnel. pour répondre à une demande de clientèle loisirs attirée par ce quartier jeune et
І L’établissement capte majoritairement une clientèle jeune et étrangère : environ branché.
75% de la clientèle est d’origine étrangère (Amérique latine et Italie notamment) І Toutefois, le positionnement hybride de l’établissement entre l’hôtel (75% de sa
et 75% vient pour des séjours de loisirs. La part de la clientèle d’affaires (25%) capacité d’hébergement) et l’auberge de jeunesse, limite ses rapports avec
se développe néanmoins grâce à la proximité de l’établissement avec un centre l’intensité concurrentielle du quartier. Le projet en cours sur le thème du street art,
de formation et des théâtres. en partenariat avec une école de proximité permettrait d’apporter à l’établissement
davantage de visibilité sur le marché.
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