Evaluation de la SCA FINOTEL 2 dans le cadre de l'exercice du droit de retrait des associés commanditaires

 
Evaluation de la SCA FINOTEL 2 dans le cadre de l'exercice du droit de retrait des associés commanditaires
Evaluation de la SCA
FINOTEL 2 dans le
cadre de l’exercice
du droit de retrait des
associés
commanditaires
KPMG Real Estate & Hotels

Décembre 2017

kpmgcf.fr

                       © 2017 KPMG Corporate Finance S.A.S, member firm of KPMG International, a Swiss cooperative. All rights reserved. KPMG and the KPMG logo are registered trademarks of KPMG International, a Swiss   1
                       cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120
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KPMG
Corporate Finance
Tour Eqho - 2 avenue Gambetta
92066 Paris La Défense cedex

                    A l’attention des Membres du Comité d’engagements

                    SCA FINOTEL 2
                    7 rue Paul Albert
                    75018 Paris

                    Paris La Défense, le 22 décembre 2017

Objet : Evaluation de la SCA FINOTEL 2 dans le cadre de l’exercice du
droit de retrait des associés commanditaires

Chers Membres du Comité d’engagements,

Nous avons le plaisir de vous transmettre notre rapport d’évaluation de la                                   Nous vous remercions de nous avoir offert l’opportunité de travailler avec
société SCA FINOTEL 2 détenant les deux établissements suivants :                                            vous dans le cadre de l’évaluation de votre société SCA FINOTEL 2 et
l’Absolute Hôtel et l’Hôtel At Gare du Nord.                                                                 sommes conscients de l’enjeu qu’il représente pour votre groupe.

Ce document comprend :
І une synthèse de notre rapport,                                                                             Nous sommes, bien entendu, à votre disposition pour toute précision
                                                                                                             souhaitée sur le contenu de ce document.
І une analyse du marché hôtelier parisien,
І une analyse des performances opérationnelles des 2 hôtels ainsi qu’une
  évaluation des fonds propres des sociétés d’exploitation,                                                  Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de nos salutations
                                                                                                             distinguées.
І l’évaluation des fonds propres de la SCA FINOTEL 2 dans le cadre de
  l’exercice du droit de retrait des associés commanditaires.

                                                                                                             Mark Wyatt                                                        Stéphane Botz
                                                                                                             Associé,                                                          Associé,

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Sommaire
Les contacts de KPMG pour toute question
relative à ce rapport sont :

Mark Wyatt
Associé
KPMG Corporate Finance
Tel : 01 55 68 93 00                                                              1     Base de préparation                                                                                                                      4

Port : 06 15 65 24 69
markwyatt@kpmg.fr                                                                 2     Limites et remarques importantes                                                                                                         8

Stéphane Botz                                                                     3     Synthèse de l’évaluation                                                                                                                10

Associé
KPMG Real Estate & Hotels                                                         4     Descriptif des actifs hôteliers                                                                                                         14

Tel : 01 55 68 69 56
Port : 06 10 23 42 47                                                             5     Evaluation de la SCA FINOTEL 2                                                                                                          25
sbotz@kpmg.fr
                                                                                  6     Sommaire des annexes                                                                                                                    29

Nicolas Grall
Senior Manager
KPMG Real Estate & Hotels
Tel : 01 55 68 67 53
Port : 06 28 80 40 47
ngrall@kpmg.fr

                                                                        © 2017 KPMG France. KPMG France désigne un ensemble de sociétés opérationnelles juridiquement distinctes. KPMG France est le membre français du
                      © 2017 KPMG Corporate Finance S.A.S, member firm    of KPMG
                                                                        réseau KPMGInternational, a Swiss
                                                                                       International       cooperative.
                                                                                                     constitué          All indépendants
                                                                                                               de cabinets  rights reserved. KPMG and
                                                                                                                                          adhérents    the KPMG
                                                                                                                                                    de KPMG      logo are registered
                                                                                                                                                             International           trademarks
                                                                                                                                                                           Cooperative, une entitéofde
                                                                                                                                                                                                     KPMG
                                                                                                                                                                                                       droit International, a Swiss
                                                                                                                                                                                                             suisse. Tous droits      3
                      cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE,réservés.
                                                                         No. OriasLe
                                                                                   13000120
                                                                                     nom KPMG et le logo sont des marques déposées ou des marques de KPMG International.
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Base de préparation
Rappel du contexte et des objectifs recherchés

Contexte et objet de l’intervention                                                                       Objet de l’évaluation, destination des locaux et occupation

І La société SCA FINOTEL 2 a sollicité KPMG Corporate Finance pour la réalisation                         І Le périmètre de l’évaluation concerne la société SCA FINOTEL 2 détenant deux
  d’une mission ayant pour objectif de procéder à l’évaluation de la SCA FINOTEL 2                          fonds de commerce hôteliers.
  dans le cadre de l’exercice du droit de retrait des associés commanditaires. KPMG
                                                                                                          І La valeur des fonds de commerce est définie comme le « montant pour lequel un
  Corporate Finance effectue cette évaluation en qualité d’expert conformément aux
                                                                                                            actif pourrait être échangé entre parties bien informées, consentantes et agissant
  termes décrits dans le prospectus visé par l’AMF n° 14-516 du 24/09/2014. Nous
                                                                                                            dans des conditions de concurrence normales.
  comprenons que ce rapport permettra d’informer les souscripteurs de la SAS
  Finotel Invest 2 sur la valeur de la SCA Finotel dans le cadre du droit de retrait des                  І Nos travaux s’inscriront dans une optique de continuité d’exploitation telle que
  associés commanditaires.                                                                                  fournie par le Management (« as a going concern ») et hors synergies liées à un
                                                                                                            contexte transactionnel avec un tiers (« on a stand alone basis »).
І La SCA Finotel est détentrice exclusivement de deux sociétés financières (SAS
  FINANCIERE BEAUSEJOUR, SAS FINANCIERE HOTEL ACQUEDUC), elles                                            І La destination des bâtiments, qui concerne le droit de l’urbanisme, correspond à
  mêmes détentrices de deux sociétés d’exploitation de fonds de commerce                                    ce pourquoi une construction est édifiée, la destination figurant parmi les éléments
  hôteliers gérés par le groupe Maranatha (Maranatha Gestion) (SAS HOTEL DE                                 que doit indiquer la demande d'urbanisme relative au bien (permis de construire
  LA FONTAINE BEAUSEJOUR, SAS HOTEL DE L'ACQUEDUC). Le périmètre de                                         ou déclaration préalable selon le cas).
  notre intervention est présenté sur les diapositives suivantes p.6 et p.7.
                                                                                                          І Dans le cadre de cette évaluation d’établissements hôteliers, les locaux sont
І Déterminer la valeur des fonds propres des sociétés d’exploitation :                                      destinés à usage de « Commerce et activités de service - hébergement
                                                                                                            hôtelier et touristique »
    Etat descriptif des trois hôtels portés par les sociétés d’exploitation du
     périmètre Finotel 2 ;                                                                                І L'usage des bâtiments correspond à un élément de fait, relatif à ce à quoi un
                                                                                                            immeuble est utilisé. Il correspond à une prérogative du Code de la construction et
    Analyse de l’environnement concurrentiel et touristique des actifs ;                                   de l’habitation destinée à éviter que ne disparaissent, dans certaines communes,
                                                                                                            les bâtiments d’habitation au profit d’autres usages.
    Analyse des résultats historiques et des projections financières des sociétés
     d’exploitation préparées par la direction du groupe Maranatha Gestion ;                              І Les biens estimés sont tous occupés au travers de baux et de conventions
                                                                                                            d’occupation qui nous ont été communiqués par le management Maranatha
    Evaluation des fonds de commerce.
                                                                                                            Gestion.
І Déterminer la valeur des fonds propres de la SCA FINOTEL 2 :
    Analyse des flux de trésorerie des sociétés financières et de la SCA
     FINOTEL 2 ;
    Etablir la valeur des titres de la SCA FINOTEL 2.

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Base de préparation
Principales sources d’informations et situation du Groupe Maranatha, gestionnaire des hôtels

Principales sources d’information et méthodologie                                                        Situation actuelle du Groupe Maranatha

І Notre analyse porte sur les documents qui nous ont été transmis, et notamment                          І Nous comprenons que le 27 septembre 2017, le Tribunal de Commerce de
  sur :                                                                                                    Marseille a placé la SAS Maranatha en redressement judiciaire. A la date du
                                                                                                           présent rapport, les établissements Finotel2 ne font pas l’objet de redressement
    La « matrice KPMG » transmise à la SCA FINOTEL 2, complétée pour chaque                               judiciaire. Par ailleurs, nos travaux d’évaluation ne concernent pas la holding ou la
     établissement par le Management du groupe Maranatha Gestion,                                          société de gestion Maranatha Gestion, et se fondent sur les hypothèses suivantes:
    Visites et échanges avec les directeurs des deux hôtels les 18 et 19 décembre                            L’impact relativement limité du redressement judiciaire sur l’image de
     2017,                                                                                                     « marque » des établissements hôteliers (pas d’effet sur les taux d’occupation
    Entretiens téléphoniques : échanges avec le management de Maranatha                                       d’après le Management). En effet, la marque Maranatha apparait peu ou pas
     Gestion pour la SCA FINOTEL 2 et du groupe Maranatha et plus                                              pour le client de l’hôtel. La commercialisation des hôtels est réalisée selon les
     particulièrement avec Olivier Carvin (Président Directeur Général), Bruno                                 cas par la présence d’enseignes internationales (B&B Hotels en projet sur
     Robert (Directeur Général Hôtellerie), Stéphane Canet (Directeur Business                                 l’établissement At Gare du Nord) ou par le concept de l’établissement hôtelier
     Analyse) afin de compléter notre compréhension des données chiffrées                                      (Absolute Hôtel visant à être décoré sur le thème du Street Art) ;
     transmises par Maranatha Gestion incluant les hypothèses de business plan                                Un pilotage de l’activité opéré au niveau de l’hôtel par les directeurs d’hôtels
     retenues.                                                                                                 permet de maintenir une exploitation, une commercialisation et une bonne
І Nous avons indiqué dans le corps de notre document les sources des informations                              gestion des charges en lien avec les pratiques du secteur ;
  présentées et nous sommes assurés, dans la mesure du possible, que ces                                      Plusieurs processus ont été mis en place pour permettre de fluidifier les
  dernières étaient cohérentes avec d’autres informations obtenues au cours de nos                             différentes relations (i) clients (création de compte de séquestre pour les
  travaux.                                                                                                     arrhes payés par les clientèles séminaires) et (ii) fournisseurs par des
І Plusieurs méthodes peuvent être utilisées afin d’estimer un bien à sa valeur                                 échanges réguliers avec les intermédiaires du voyage OTA, agences de
  actuelle. KPMG Corporate Finance s’est appliqué à utiliser :                                                 voyages et fournisseurs de produits.

    la méthode d’évaluation dite des cash Flow Futurs Actualisés (DCF –
     Discounted Cash Flow),
    La méthode des « multiples professionnels » selon le chiffre d’affaires et le
     Résultat Brut d’Exploitation.
І Les estimations de valeurs sont estimées hors taxes et ont été arrondies à l’Euro

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Evaluation de la SCA FINOTEL 2 dans le cadre de l'exercice du droit de retrait des associés commanditaires
Base de préparation
Rappel du contexte et des objectifs recherchés (2/2)
                                                                                          SCA FINOTEL 2

                                                                             Actionnaires :
                                                                             FINOTEL INVEST 2 :           0,21%
                                                                             Investisseurs privés :       99,79%

                                              100%                                                                                                   100%

                   SAS FINANCIERE HOTEL ACQUEDUC                                                                                        SAS FINANCIERE BEAUSEJOUR
                   Président : SCA FINOTEL 2                                                                                          Président : SCA FINOTEL 2
                   Capital social : 6 713 100 €                                                                                       Capital social : 4 700 100 €

                                              100%                                                                                                   100%

                         SAS HOTEL DE L’ACQUEDUC                                                                                          SAS HOTEL DE LA FONTAINE
                                                                                                                                                BEAUSEJOUR
                     Président : SCA FINOTEL 2
                                                                                                                                      Président : SCA FINOTEL 2
                     Arrondissement : 75010
                                                                                                                                      Arrondissement : 75011
                     Catégorie : 3*NN
                                                                                                                                      Catégorie : N.C.
                     Nombre de chambres : 76
                                                                                                                                      Nombre de chambres : 38
                     Derniers travaux réalisés : Contrat de
                     franchise signé avec B&B, travaux                                                                                Derniers travaux réalisés : 40 000 €,
                     nécessitant un permis de construire                                                                              en cours de réalisation
                     non déposé à ce jour

   Source : SCA Finotel 2
   Note : les pourcentages expriment les quotes-parts de détention

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Evaluation de la SCA FINOTEL 2 dans le cadre de l'exercice du droit de retrait des associés commanditaires
Base de préparation
Rappel des caractéristiques des établissements hôteliers
                                                                                                                                    Présentation des deux établissements du périmètre
                 Répartition géographique du parc hôtelier Finotel 2
                                                                                                                                                        Finotel 2

                                                                                                                          1       Hôtel At Gare du Nord
                                                                                                                                  І Hôtel 3*NN, 76 chambres.
                                                                                                                                  І Situé au 10 rue Philippe de Girard, 75010, dans le quartier des Gares
                                                                                                                                    du Nord et de l’Est.
                                                                                                                                  І Etablissement indépendant exploité par Maranatha Gestion. Projet de
                                                                                     1                                              travaux pour l’affiliation à la marque B&B Hotels (permis de construire
                                                                                                                                    non déposé à ce jour).

                                                                                     2
                                                                                                                          2       Absolute Hôtel

                                                                                                                                  І Hôtel N.C., 38 chambres.
                                                                                                                                  І Situé au 1 rue de la Fontaine au Roi, 75011, proche de la place de la
                                                                                                                                    République et du Canal Saint Martin.
                                                                                                                                  І Etablissement indépendant géré par Maranatha Gestion.

Source : Maranatha Gestion, escapade Paris

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Evaluation de la SCA FINOTEL 2 dans le cadre de l'exercice du droit de retrait des associés commanditaires
Limites et Remarques importantes (1/2)
Responsabilités et clauses de réserves
І Notre analyse sera fondée sur l’information disponible dans les bases de données publiques (sites internet des sociétés comparables et bases de données KPMG
  Corporate Finance). Nous considérerons l’information fournie par ces bases de données comme exacte et sincère. Par conséquent, KPMG Corporate Finance ne pourra
  être tenu responsable des erreurs ou omissions relatives à ces informations.
І Les travaux réalisés ne constituent qu'une référence théorique de valeur du fonds de commerce des établissements à un instant donné, la véritable valeur du fonds de
  commerce des établissements étant le prix de marché qui serait librement négocié entre leurs associés respectifs et un nombre représentatif d'acquéreurs potentiels dans
  des conditions de marché normales.
І Dans le cadre de la préparation de ce projet de rapport, nos principales sources d’information ont été les documents communiqués par le Management de Maranatha
  Gestion. Nos travaux se sont notamment appuyés sur la documentation excel comprenant les plans d’affaires transmis (C.f. : Base de préparation : éléments du dossier) :
  nous n’acceptons aucune responsabilité quant à ces informations. Nous avons indiqué dans le corps de notre document les sources des informations présentées
  « Management Maranatha Gestion » et nous sommes assurés, dans la mesure du possible, que ces dernières étaient cohérentes avec d’autres informations obtenues au
  cours de nos travaux.
І Bien que présentant notre meilleure analyse, les travaux d'évaluation ont un but purement indicatif et ne sauraient engager notre responsabilité vis-à-vis de vous-même ou
  de tiers, en particulier dans le cas où ces travaux seraient contestés ou différeraient de la valeur retenue dans le cadre d'une transaction.
І Nous n'assumerons aucune responsabilité quant à des interprétations de la loi ou des contrats. Nous n'avons réalisé aucune vérification de l'exactitude des titres de
  propriété. Nous supposons que toutes les licences et autorisations d'exercer l'activité des Participations sont effectives.
І Nous n’aurons aucune obligation de mettre à jour notre livrable dans le cas où de nouvelles informations, postérieures à sa date de remise sous sa forme finale,
  viendraient à être connues.
І Nos travaux sont menés sur une base indépendante et nos honoraires ne sont en aucun cas liés aux conclusions desdits travaux.
І Ce document fait référence à des « analyses KPMG Corporate Finance ». Ceci signifie que nous avons entrepris, quand cela est indiqué, des analyses de données sous-
  jacentes pour arriver à l’information présentée.
І Notre assistance et les conclusions que nous pouvons être amenés à formuler sont conditionnées et reposent sur les données quantitatives et qualitatives, notamment les
  éléments comptables et de gestion, remis par le management de Maranatha Gestion et du groupe Maranatha.
І Notre analyse est fondée sur l’évaluation de la SCA FINOTEL 2 en date du 22 décembre 2017. En conséquence, ce document n’apporte aucune information concernant
  des éléments à toute autre date.
І Ainsi, l’analyse de la valeur proposée ci-après s’inscrit en poursuite d’activité dans des conditions normales d’exploitation.

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Evaluation de la SCA FINOTEL 2 dans le cadre de l'exercice du droit de retrait des associés commanditaires
Limites et Remarques importantes (2/2)
Limites de nos travaux
І Nous tenons à attirer votre attention sur le fait que la réalisation des prévisions contenues dans notre rapport dépend de la validité des hypothèses sur lesquelles elles sont
  fondées. Ces hypothèses devront être revues et révisées de façon à prendre en considération l’évolution des environnements (économique, touristique, etc.) dans lesquels
  s’inscrivent les établissements. Par ailleurs, des différences significatives sont en général constatées entre les prévisions et la réalité, du fait d’événements ou de circonstances
  qui se déroulent différemment de ce qui est anticipé. En conséquence, nous n’acceptons aucune responsabilité sur la fiabilité de l’information financière prospective contenue
  dans ce rapport.
І Nous tenons également à attirer votre attention sur le fait que nos travaux n’ont pas consisté à estimer l’impact sur le financement et donc sur la valeur des plans de
  redressement judiciaire et de sauvegarde portant sur une partie du groupe Maranatha. Nous ne pourront être tenus responsables si des différences significatives sont constatés
  sur les prévisions du Management dûes à ces plans.
І Nos travaux n’ont pas pour objectif d’émettre une opinion au sens des normes d’audit françaises et internationales (IFAC) sur l’information à laquelle nous avons eu accès. De
  plus, les procédures que nous réalisons sont différentes de celles que nous mettrions en œuvre dans le cadre d’une mission d’audit ou de revue au sens des normes d’audit
  françaises et internationales (IFAC). En conséquence, nous n’exprimons aucune opinion sur les informations contenues dans le présent document. Notamment, il n’entre pas
  dans le champ de notre mission d’auditer les informations qui sont mises à notre disposition. Par ailleurs, KPMG Corporate Finance ne pourra être tenu responsable dans le
  cas où certaines informations capitales ne nous seraient pas communiquées ou ne nous seraient que partiellement communiquées.
І Les visites possibles des établissements ont été réalisées dans le but de mieux comprendre le produit et les qualités intrinsèques de l’établissement hôtelier dans son marché
  de référence sans observation technique sur le bâtiment et ses composantes (état du bien, des sous-sols, amiante, pollutions, réseaux, etc.). KPMG n’intervient pas comme
  diagnostiqueur, géomètre, architecte, notaire, avocat, juriste : il n’est pas habilité à mesurer ou certifier les surfaces, à mener une étude de faisabilité, ni à mener une analyse
  approfondie de documents juridiques. Les « avis de valeur » ne prendront donc pas en considération d’éventuels éléments de mise en conformité des actifs.
І Les frais d’établissement de la SCA FINOTEL 2 ont été considéré comme immobilisations incorporelles à l’actif de la SCA FINOTEL 2 et sont ainsi pris en compte dans le calcul
  des Capitaux Propres de la SCA FINOTEL 2.

Dans le cadre de l’évaluation de la SCA FINOTEL (périmètre de 3 hôtels), nous avons tenu compte des limites liées aux prévisions des
performances d’exploitation futures
І Un historique de performances d’exploitation limité (trois années d’exploitation), cet historique étant, de plus, marqué par une conjoncture de marché impactée par les attentats
  de novembre 2015.
І L’évaluation de la SCA Finotel 2 a été effectuée en prenant en compte des redevances versées par les sociétés d’exploitation d’hôtel et par la SCA FINOTEL 2 au groupe
  Maranatha Gestion telles qu’elles nous ont été transmises et sont définies dans la documentation liant Maranatha et les sociétés du périmètre Finotel 2. Le niveau de ces
  redevances n’a pas été revu par KPMG Corporate Finance.
І Ainsi, l’analyse de la valeur proposée ci-après s’inscrit en poursuite d’activité dans des conditions normales d’exploitation.

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Evaluation de la SCA FINOTEL 2 dans le cadre de l'exercice du droit de retrait des associés commanditaires
Synthèse de l’évaluation
Ann
exe
 s

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Synthèse de l’évaluation
Analyse du marché hôtelier parisien
Rayonnement et attractivité de Paris Capitale                                                                Evolution du taux d’occupation à Paris – toutes catégories
                                                                                                                                                                                                                Focus actifs
І En 2016, Paris a vu sa fréquentation hôtelière diminuer par rapport à 2015                                                                         Crise financière
                                                                                                                                                        mondiale                                                Absolute Hôtel : 94%
  en lien avec les attentats de janvier et novembre 2015 et juillet 2016 à Nice :                                 Bulle internet                                                              Attentats         Ecart vs 2016 : + 25 pts
  elle enregistre 31,8 millions de nuitées, soit une baisse de 3,4 millions.
                                                                                                                                                          - 4,2 pts    80%   80%
І Paris capte un volume important de clientèle loisir, notamment grâce à ses                                        - 3,7 pts                  78% 78%
                                                                                                                                                                 77%
                                                                                                                                                                                   79% 79%   - 6,8 pts
  monuments, son atmosphère et aux différentes activités qu’elle propose                                                                 75%
                                                                                                                                                                                                          77%
                                                                                                                                                                                             76%
  (shopping, parc d’attraction, etc.). La clientèle loisirs de Paris intra-muros                                 73%                                       74%
                                                                                                                                                                                                   73%
  correspondait en 2016 à 53% des nuitées totales.                                                                                 71%
                                                                                                                       69% 70%
І La capitale française demeure également une place majeure du tourisme                                                                                                                                         At Gare du Nord : 66%
  d’affaires, se classant parmi les premières villes internationales en nombre                                                                                                                                  Ecart vs 2016 : + 4 pts
  de réunions organisées. La clientèle affaires a représenté 47% des nuitées
  hôtelières à Paris intra-muros.

                                                                                                           Note : les taux d’occupation des établissements Finotel 2 correspondent à la période du 01/10/2016 – 30/09/2017.
                                                                                                           Les écarts indiqués correspondent à la différence par rapport au réalisé 2016.

                                                                                                           Source : Office de Tourisme de Paris, (dernières données disponibles)

Un recul des performances hôtelières parisiennes en 2015
et 2016 et une reprise en 2017
                                                                                                             Résilience du marché parisien et durée de retour aux
І Si le marché hôtelier parisien se caractérise par sa capacité à dégager des
  performances élevées avec un taux d’occupation annuel proche des 80%,
                                                                                                             standards de marché
  on constate les effets provoqués par les attentats avec un impact important                                І L’activité hôtelière française est coutumière d’importantes variations de
  (7 points sur les taux d’occupation).                                                                        fréquentation en relation avec des événements internationaux macro-
І La reprise du marché parisien est amorcées dès le 4ème trimestre 2016.                                       économiques ou de société.
  Ainsi, les 8 premiers mois de 2017 voient une augmentation de 7 points en                                  І On observe sur les 30 dernières années une certaine résilience du marché avec
  taux d’occupation, comparativement à la même période en 2016. Le prix                                        des taux d’occupation revenant rapidement à leurs niveaux à la suite
  moyen, qui continuait à décliner en 2017, devrait s’améliorer en 2018.                                       d’événements exceptionnel. Le marché prouve également et de nouveau, depuis
І En YTD août 2017, l’ensemble des hôteliers parisiens ont enregistré une                                      janvier 2017, sa résilience face aux crises avec un retour à une stabilité des
  hausse de leur taux d'occupation par rapport à la même période en 2016 (de                                   performances de marché rapide (6 à 12 mois).
  +2,4 pts à + 14,5 pts) qu’ils ont favorisé en baissant leur prix moyen pour la
  plupart (de -6,3% à +1,0%).

                                                                                                              Source : World Travel and Tourism Council

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Synthèse de l’évaluation
Synthèse des deux hôtels du périmètre Finotel 2

Hôtel At Gare du Nord - 3* NN, 76 chambres

                                               І L’hôtel dispose d’un positionnement adapté aux
                                                 différents flux loisirs et affaires de par sa proximité                   Perform ances de l'Hôtel At Gare du Nord - 2017
                                                 avec les Gare du Nord et de l’Est.
                                                                                                                           Taux d'occupation                         66%         Chiffre d'affaires (HT)      1 035 K €
                                               І La concurrence de proximité est essentiellement                           Prix moyen (HT)                           54 €        EBIT (HT)                     -53 K €
                                                 constituée d’établissements indépendants de petite                        Résultat Brut D'exploitation (HT)        203 K €      Free Cash Flow (HT)           -53 K €
                                                 capacité, rarement rénovés.                                               Source : Management Maranatha Gestion

Absolute Hôtel – N.C., 38 chambres

                                               І L’établissement dispose d’un positionnement loisirs, il
                                                 se rapproche du système d’Auberge de Jeunesse,                            Perform ances de l'Absolute Hôtel - 2017
                                                 grâce à sa proximité avec le quartier de République.
                                                                                                                           Taux d'occupation                          94%        Chiffre d'affaires (HT)       753 K €
                                               І La concurrence de proximité est essentiellement                           Prix moyen (HT)                            53 €       EBIT (HT)                     -77 K €
                                                 constituée d’établissements indépendants de petite                        Résultat Brut D'exploitation (HT)         59 K €      Free Cash Flow (HT)           -77 K €
                                                 capacité.                                                                 Source : Management Maranatha Gestion

Source : Management Maranatha Gestion

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Synthèse de l’évaluation
Evaluation de la SCA FINOTEL 2
Tableaux de synthèse de l’évaluation de la SCA Finotel 2

Sociétés d'exploitation d'hôtels                                                        SAS HOTEL DE LA FONTAINE BEAUSEJOUR                                 SAS HOTEL DE L'ACQUEDUC
Valeur d'entreprise                                                                                              2 181                                                      4 719
                                                      Valeur des fonds propres                                   1 886                                                      4 245

Sociétés financières d'hôtels                                                                   SAS FINANCIERE BEAUSEJOUR                              SAS FINANCIERE HOTEL ACQUEDUC
Valeur totale des fonds propres                                                                                  1 668                                                      3 781
                  Valeur des titres des sociétés d'exploitation                                                  1 886                                                      4 245
                         Dette nette et autres actifs et passifs                                                  218                                                        464

                              FINOTEL2 SCA                                                                                   SCA FINOTEL 2
                              Valeur totale des fonds propres                                                                      8 958
                                                          Valeur des titres de particitpation                                      6 090
                                                    Dont SAS FINANCIERE BEAUSEJOUR                                                 1 668
                                               Dont SAS FINANCIERE HOTEL ACQUEDUC                                                  3 781
                                                         Dette nette et autres actifs passifs                                      2 868

                                          FINOTEL2 SCA
                                            Valeur totale des fonds propres                   Nom bre de titres              Valeur par titre
                                                          8 958                                    16 592                       539,91 €

Tableaux non contractuels
Sources : Données Management Maranatha Gestion / Analyses KPMG
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Descriptif des actifs
Ann   hôteliers
exe
 s

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Hôtel At Gare du Nord – Paris

                                                                                                                                                                    Source : Hôtel At Gare du Nord

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Hôtel At Gare du Nord – Paris
Présentation de l’Hôtel At Gare du Nord 3*NN (1/2)
Caractéristiques de l’établissement                                                                            Localisation et concurrence
 Caractéristiques de l'Etablissem ent At Gare du Nord                                                                                                 Hôtel                Concurrent principal :
                                                                                                                                             3
 Nom de l'établissem ent                                    At Gare du Nord                                                                      At Gare du Nord            1   Hotel Montana La Fayette (2*NN, 23 #)
 Fiche d'identité de l'hôtel                                                                                                   Gare                                         2   Hôtel Albert 1er (3*NN, 54 #)
 Catégorie                                                        3* NN                                                       du Nord
                                                                                                                                                                            3   Hôtel Faubourg 216-224 (3*NN, 56 #)
 Nombre de chambres                                                76
                                                                                                                                        21                                 Concurrents secondaires :
 Date d'acquisition                                               2014
                                                                                                                                           Gare
 Prix d'acquisition                                            7 500 000 €
                                                                                                                                          de l’Est
                                                                                                                                                                                Hôtels 3*NN
 Mode de détention                                         Fonds de commerce                                                                                                    Hôtels 2*NN
 Date et montant des travaux                             1 900 k€ prévus en 2019
                                     Contrat de franchise signé depuis 2 ans avec B&B mais non mis
 Enseigne (s'il y a lieu)
                                                        en place pour le moment
                                                                                                               Source : Google maps, retraitement KPMG Corporate Finance
Source : Management Maranatha Gestion

Présentation et appréciation qualitative de l’actif                                                            Positionnement de l’établissement sur la destination
І L’Hôtel At Gare du Nord possède 76 chambres classées 3*NN réparties en                                       І Situé entre la Gare du Nord et la Gare de l’Est, l’hôtel bénéficie d’une localisation
  quatre catégories : 16 Single, 22 Double, 36 Twin et 2 Triple. Toutes les                                      attractive pour la clientèle de flux, il présente ainsi un accès facile aux transports en
  chambres bénéficient d’un double vitrage, de cabines de douche et WC.                                          commun (métro ligne 2, 4 et 5, RER B, D et E, bus), permettant de traverser Paris
І L’établissement dispose d’une salle de petit-déjeuner de 44 couverts située en                                 facilement, pouvant ainsi rejoindre le boulevard Haussmann ou les Halles en moins
  sous sol. L’établissement ne propose pas de restauration, en lien avec le grand                                de 10 minutes.
  nombre d’offres localisées à proximité. Un distributeur automatique est situé
  dans la réception de l’hôtel.                                                                                І L’établissement, non rénové, est directement concurrencé par l’ensemble des
І L’hôtel souffre aujourd’hui d’une décoration vieillissante (partie commune et                                  hôtels indépendants de catégorie 2 et 3*, localisés à proximité des gares du Nord et
  chambres) et se positionne à mi-chemin entre les catégories 2* et 3*. Toutefois,                               de l’Est et proposant des tarifs attractifs (Hôtel Montana La Fayette 2*, Hôtel Albert
  la majorité des salle de bain sont rénovées et la literie apparait récente.                                    1er, etc.).
І At Gare du Nord capte essentiellement une clientèle française et étrangère                                   І La concurrence secondaire correspond aux deux hôtels du groupe Accor de grande
  (Anglais et Allemande) de passage transitant par la gare du Nord, la gare de l’Est                             capacité localisés à proximité de l’hôtel et des deux gares (ibis Styles Paris Gare de
  ou encore l’aéroport de Roissy Charles de Gaulle. L’établissement attire                                       l'Est Château Landon – 163 chambres, ibis Paris Gare du Nord Chateau Landon –
  également des groupes sur des plus longs séjours (policiers, et étudiants                                      165 chambres). Cependant, l’établissement At gare du Nord se différencie par une
  notamment).                                                                                                    politique tarifaire inférieure.
І Des travaux de voierie venant d’être réalisés par la Marie de Paris ont provoqué
                                                                                                               І D’autre part, le pôle hôtelier à proximité immédiate de la Gare du Nord et Gare de
  des mouvements dans les sols et entrainé plusieurs problèmes techniques au
  sein du bâtiment de l’hôtel (fuites, fissures, etc.). Ces travaux terminés, des                                l’Est capte également une part de la clientèle de passage.
  études techniques sont en cours de réalisation pour évaluer le coût et la
  faisabilité du projet de rénovation de l’établissement et son passage sous
  enseigne B&B.

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                            cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120
Hôtel At Gare du Nord – Paris
Présentation de l’Hôtel At Gare du Nord 3*NN (2/2)
 Appréciation du produit                                                                                         Qualité du positionnement

Critères        Commentaires
                                                                                                                                                  Accessibilité de l'hôtel
Extérieurs de   І Situé dans le quartier des gares, à l’angle de la rue de l’Aqueduc                                                                     3,0
l’hôtel           et la rue Philippe de Girard, l’hôtel est facilement accessible                                                                        2,5
                  depuis les transports en commun. Le bandeau placé sur la façade                                                                        2,0
                  de la rue de l’Aqueduc offre à l’établissement une bonne visibilité
                                                                                                                    Concurrents                          1,5
                  extérieure depuis la Gare du Nord. Rénovée en 2011, la façade de                                                                                                    Attractivité de la zone
                  l’immeuble comprend des balcons en ferronnerie sur les 5 étages,                                 hébergement à                         1,0                             pour la clientèle
                  apparait lumineuse et se distingue par rapport ainsi aux autres                                    proximité                           0,5                                  affaires
                  bâtiments du boulevard plus sombre.                                                                                                    0,0

Hall et         І De relative grande superficie pour un établissement 3*
réception         indépendant, la réception ouvre sur deux espaces d’attente. Le
                  premier espace visible depuis l’entrée comporte deux fauteuils, le
                  deuxième, plus grand, correspond à un salon dans lequel les
                  clients s’installent plus longuement.                                                                                                                         Attractivité de la zone
                                                                                                                           Qualité du foncier                                      pour la clientèle
Espaces         І Les espaces communs sont composés des deux salles d’attente                                                                                                             loisir
communs           en réception et d’une salle petit-déjeuner. Les couloirs et escaliers
                                                                                                                  Note : 3 signifie peu de concurrence / 1 concurrence importante
                  souffrent d’une décoration vieillissante. L’hôtel dispose également
                  d’une cour extérieure, principalement utilisée l’été, permettant de
                  prendre des consommations rapides et de rejoindre les chambres                                   І L’établissement se caractérise par sa proximité des gares et capte
                  par un escalier de secours en métal.                                                               ainsi essentiellement une clientèle de passage de court séjour. Non
                                                                                                                     rénové à ce jour, l’hôtel souffre d’une décoration vieillissante ne lui
Restauration    І L’hôtel ne propose pas de restauration mais dispose d’une salle
                                                                                                                     permettant pas de se positionner réellement comme établissement 3*.
                  petit-déjeuner en sous-sol pouvant accueillir 44 personnes
                  assises. Le petit-déjeuner est servi sous forme de buffet froid et                               І Le projet de rénovation envisagé en accord avec la marque B&B nous
                  n’est pas accessible au personnes à mobilité réduite (pas d’accès                                  semble en cohérence avec le produit hôtelier, sa localisation et son
                  ascenseur à ce jour).                                                                              quartier. L’hôtel offrirait une offre 3* d’entrée de gamme de qualité, se
                                                                                                                     différenciant des hôtels Accor, Holiday Inn ou du projet 25 Hours Hotel
Chambres        І Simples et fonctionnelles, les chambres apparaissent vétustes en                                   positionnés sur des segments plus haut de gamme. Toutefois, nous
                  termes de décoration et d’ameublement. Toutefois la literie est de                                 attirons l’attention sur les nombreuses incertitudes liées à la
                  qualité, en accord avec les principales attentes des clients pour ce                               faisabilité de ce projet (problématique de consolidation des
                  type de concept. Les salles de bains sont toutes équipées d’une                                    fondations, permis de construire non déposé à ce jour et
                  cabine de douche, rénovées récemment pour la majorité. L’hôtel                                     dépassement du coût de rénovation associé).
                  ne dispose pas aujourd’hui de chambre PMR.

                 © 2017 KPMG Corporate Finance S.A.S, member firm of KPMG International, a Swiss cooperative. All rights reserved. KPMG and the KPMG logo are registered trademarks of KPMG International, a Swiss   17
                 cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120
Hôtel At Gare du Nord – Paris
Business Plan prévisionnel transmis par le Management de Maranatha Gestion
                                                                                                               Business Plan Prévisionnel                                                                               At Gare du Nord
Evolution et prospective sur la performance de l’hôtel                                                                                             Réal.     Réal.     Réal.    Prév.     Prév.     Prév.     Prév.    Prév.     Prév.
                                                                                                                                                   2015      2016      2017     2018      2019      2020      2021     2022      2023
І En 2017, l’hôtel gagne 4 points de taux d’occupation au dépit du prix moyen
                                                                                                               Année
                                                                                                               Jours disponibles                    365       366       365      365       365       366       365      365       365
  qui baisse de 4€ HT. La fréquentation gagnerait de nouveau 4 points en                                       Chambres                             76        76        76       76        76        76        76       76        76
                                                                                                               Ch. Disponibles                    27 740    27 816    27 740   27 740    27 740    27 816    27 740   27 740    27 740
  2018. Grâce à un hypothétique passage sous enseigne B&B en 2019, le taux                                     Ch. Louées                         18 846    17 140    18 331   19 520    13 870    23 644    24 966   25 243    25 521
  d’occupation passerait à 85% dès 2020, pour évoluer progressivement à la                                     Perform ances com m erciales
  hausse jusque 92% en 2023.                                                                                   Taux d'occupation                    68%      62%       66%       70%      50%       85%       90%      91%       92%
                                                                                                               RMC (€ HT)                          119 €     58 €      54 €      55 €     50 €      78 €      80 €     82 €      83 €
І En 2018, le prix moyen augmenterait quant à lui d’1€ HT. Si le passage                                       RevPAR                               81 €     35 €      36 €      39 €     25 €      67 €      72 €     74 €      77 €
                                                                                                               Chiffre d'affaires
  d’enseigne a lieu, le prix moyen s’élèverait à 78€ HT en 2020 puis évoluerait                                Hébergement                         2 250     987       994      1 081      694     1 854     1 997     2 060     2 124
  jusqu’en 2023 à un TCAM de 2,0%, taux supérieur à l’inflation (1,6%).                                        Evol. N/N-1                                  -56%       1%        9%       -36%     167%       8%        3%        6%
                                                                                                               % du CA total                       95%      96%       96%       94%       94%      94%       94%       94%       94%
І Le CA restauration gagnerait 2 points en % du CA pour atteindre 6%,                                          Restauration                          99       36        40        73        41      113       119       124       124
  notamment grâce à un meilleur taux de captage du petit-déjeuner qui                                          % du CA total                        4%       4%        4%        6%        6%       6%        6%        6%        6%
                                                                                                               Ventes Diverses                       15       2         2         0          -        -         -         -         -
  augmenterait de 24,7 points. D’autre part, suite à la rénovation de l’hôtel, le                              % du CA total                        1%       0%        0%         0          -        -         -         -         -
  CA restauration resterait stable en pourcentage des recettes totales à 6%.                                   CA Total                            2 364    1 025     1 035     1 154      734     1 967     2 116     2 184     2 248
                                                                                                               Evol. N/N-1                                  -57%       1%       12%       -36%     168%       8%        3%        3%
Source : Management Maranatha Gestion                                                                          Coûts opérationnels
                                                                                                               dont Coûts matières                   68        24        22       35        12        51        50       50        47
Impact de l’évolution sur les charges opérationnelles de                                                       % du CA total                        3%        2%        2%       3%        2%        3%        2%       2%        2%
                                                                                                               dont Frais de personnel              842       437       407      399       360       454       458      464       469
l’hôtel                                                                                                        % du CA total                       36%       43%       39%      35%       49%       23%       22%      21%       21%
                                                                                                               dont Autres coûts opérationnels      661       249       313      345       268       290       354      365       372
І Dans une dynamique d’optimisation des frais de personnel depuis 2016, ces                                    dont Redevances                        -         -         -        -         -       157       169      175       180
  derniers baissent de 4 points du CA en 2017 et gagneraient encore 4 points                                   Total Coûts opérationnels           1 571      710       742      779       640       952      1 031    1 054    1 068
                                                                                                               Evol. N/N-1                                   -55%       5%       5%       -18%      49%        8%       2%        4%
  en 2018. Le passage à l’enseigne B&B entrainerait des frais de peronnels à                                   RBE avant honoraires de gestion      793       315       293      376        94      1 015     1 086    1 130    1 180
  23% du CA en 2020 puis à 21% en 2023 en lien avec la hausse du CA. Ces                                       % du CA total                       34%       31%       28%      33%       13%       52%       51%      52%       52%
  taux demeurerait de belles performances en comparaison avec le ratio                                         Redevances mandat de gestion         80         54        53       65        30       153       164      170       176
                                                                                                               Redevances Finotel                              38        38       38        38        38        38       38        38
  moyen des frais de personnels des établissements parisiens de même                                           RBE après honoraires de gestion      713       223       203      273        27       825       884      922       966
  catégorie (33,1% du CA total).                                                                               % du CA total                       30%       22%       20%      24%        4%       42%       42%      42%       43%
                                                                                                               CFE, CVAE et Taxe foncière           81        -10       13       13         13        13        13       14       14
І Après une baisse de 4 points du CA des autres coûts opérationnels en 2018,                                   Assurance immeuble                   11         5         4        6          6         6         6        6        6
  ils devraient se stabiliser à 16% du CA à partir de 2020.                                                    EBITDAR                             621        229      186      255          8       806       865      903      946
                                                                                                               D&A                                                               21        232       232       232      232      232
І Le passage sous enseigne engagerait un coût supplémentaire avec des                                          Frais de renouvellement (FF&E)        -          -         -      44          -        39        42       66       90
                                                                                                               % du CA total                         -          -         -      4%          -       2%        2%       3%        4%
  redevances s’élevant à 8% du CA.                                                                             Loyer                               398       241       239      240        243       246       249      252      255
                                                                                                               % du CA total                      16,8%     23,5%     23,1%    20,8%     33,1%     12,5%     11,8%    11,5%     11,3%
                                                                                                               EBIT                                           -12       -53      -50       -467      288       342      353       369
                                                                                                               Déficit reportable                              20        73      123       590       302         -        -         -
Evolution des résultats opérationnels                                                                          Impôts et taxe                                 74        0         0         0        0         13       118       123
І Le RBE ayant baissé de 2 points en 2017, il ré-augmenterait de 4 points en                                   Variation de BFR                                                   -8        27      -80       -10        -4        -4
                                                                                                               CAPEX                                 -         -        -          -      1 900      -         -          -         -
  2018. Le passage sous enseigne lui permettrait une évolution notable, il
                                                                                                               FCF                                            -86      -53       -22     -2 162     600       570       472       483
  atteindrait 44% des recettes totales en 2020, soit une performance                                           Source : Management Maranatha Gestion
  supérieure à celle de la moyenne des établissements parisien 3* (36,3% du                                    Note : Méthode de Construction du Business Plan et analyse des performances du marché parisien
                                                                                                               Les ratios du marché issus de l’étude « Industrie Hôtelière Française 2015/2016 » - KPMG Real Estate & Hotels – cf. Annexe
  CA).                                                                                                         Tableaux non contractuels
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Hôtel At Gare du Nord – Paris
Evaluation de la société d’exploitation
Projection des surplus disponibles                                                                                                                                                                              At Gare du Nord

                                                            Réal.        Prév.          Prév.          Prév.           Prév.          Prév.          Prév.          Prév.              Prév.            Prév.         Prév.
ANNEES                                                      2017         2018           2019           2020            2021           2022           2023           2024               2025             2026          2027
Chambres disponibles                                       27 740       27 740         27 740         27 816          27 740         27 740         27 740         27 740             27 740           27 740        27 740
Taux d'occupation                                          66,1%        70,4%          50,0%          85,0%           90,0%          91,0%          92,0%          92,0%              92,0%            92,0%         92,0%
RMC (en € HT)                                               54,2         55,4           50,0           78,4            80,0           81,6           83,2           84,6               85,9             87,3          88,7
Recettes totales                                            1 035        1 154           734           1 967           2 116          2 184          2 248          2 284              2 321            2 358         2 396
RBE après honoraires de gestion                              203          273             27            825             884            922            966            982                998             1 013         1 030
RBE en après honoraires de gestion % du CA                  20%          24%             4%            42%             42%            42%            43%            43%                43%              43%           43%
EBITDAR                                                      186         255              8             806            865            903            946             962                977             993           1 008
EBITDAR en % du CA                                          18%          22%             1%            41%            41%             41%            42%            42%                42%             42%            42%
D&A                                                                        21            232            232            232             232            232            232                232             232              0
Frais de renouvellement (FF&E)                                0            44             0              39             42              66             90             91                 93              94             96
Loyers                                                       239          240            243            246            249             252            255            258                261             264            268
Tableaux non contractuels
Source : Management Maranatha Gestion                                                                                                                                      Valeur Fonds de com m erce selon DCF

Méthodologies fondées sur les Cash Flows actualisés (DCF) et sur les approches professionnels                                                                              Taux d'actualisation                     7,3%
                                                                                                                                                                           Taux de capitalisation                   5,7%
І Pour l’hôtel At Gare du Nord, le taux d'actualisation estimé est de 7,3% en cohérence avec la localisation et l’accessibilité aisée
                                                                                                                                                                           Valeur totale (en k€)                    4 080
  de l’établissement, son attractivité vis-à-vis de la clientèle d’affaires et de loisir en lien avec sa proximité des gares du Nord et de
  l’Est.                                                                                                                                                                   Valeur par chambre (en k€)                54

І Cette approche d’évaluation reste conditionnée au développement de l’enseigne B&B sur l’établissement.
І Le taux de croissance à long terme est estimé à + 1,6%, correspondant au taux d’inflation prévisionnel long terme.                                                       Valeur Fonds de com m erce selon m ultiple

І La valeur terminale du bien est calculée selon la formule de Gordon Shapiro selon le taux d’actualisation et le taux de croissance                                       Chiffre d'Affaires moyen (en k€)         1 071
  long terme précédemment défini - méthode directe (cf. annexes, page 48).                                                                                                 Multiple appliqué                          5
І Sur la base de la méthode DCF et des paramètres décrit ci-dessus, la valeur d’entreprise de l’hôtel At Gare du Nord ressort à                                            Valeur totale (en k€)                    5 357
  4 080 K€.                                                                                                                                                                Valeur par chambre (en k€)                70

І Sur la base de la méthode des multiples transactionnels, la valeur d’entreprise de l’hôtel At Gare du Nord ressort à 5 357 K€.
І Nous attirons l’attention sur le projet d’investissement correspondant à l’affiliation de l’établissement à la marque B&B Hôtels, lui                                    Moyenne des valeurs DCF et m ultiple
  permettant de faire progresser les performances commerciales à partir de 2020. Ce projet reste fortement conditionné au dépôt
                                                                                                                                                                           Valeur DCF (en k€)                       4 080
  d’un permis de construire, à l’acceptation de ce dernier et la purge de tous les recours éventuels, ainsi qu’à la bonne exécution
                                                                                                                                                                           Valeur selon multiple (en k€)            5 357
  des travaux de rénovation en cohérence avec le positionnement du futur l’hôtel.
                                                                                                                                                                           Moyenne des valeurs (en k€)              4 719
                                                                                                                                                                           Valeur par chambre (en k€)                62

Valeur d’entreprise retenue                                                                                                                                                Tableaux non contractuels

І La valeur totale de l’hôtel retenue, moyenne entre les deux valeurs présentées ci-dessus, est de 4 719 K€, soit environ 62 K€ à la
  chambre.
Sources : Données Management Maranatha Gestion / Analyses KPMG

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Hôtel Absolute – Paris

                                                                                                                                                                    Source : Hôtel Absolute

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Hôtel Absolute – Paris
Présentation de l’Hôtel Absolute NC (1/2)
Caractéristiques de l’établissement                                                                        Localisation et concurrence
                                                                                                                                                                       Concurrent principal :
 Caractéristiques de l'Etablissem ent Hôtel Absolute                                                                                   Hôtel Absolute

 Nom de l'établissem ent                                 Hôtel Absolute                                                                                                 1   Hôtel Bristol (3*NN, 45 #)
                                                                                                                                                                        2   Hôtel Hibiscus (2*NN, 26 #)
 Fiche d'identité de l'hôtel
                                                                                                                                                                       Concurrents secondaires :
 Catégorie                              Non Classé - format hôtelier et auberge de jeunesse                                        2
                                                                                                                                       1
 Nombre de chambres                                             38                                                                                                          Hôtels 3*NN
 Date d'acquisition                                            2015                                                                                                         Hôtels 2*NN
 Prix d'acquisition                                        4 750 000 €                                                                     3
 Mode de détention                                     Fonds de commerce
 Date et montant des travaux                   Rénovation légère en cours 40 000€
 Enseigne (s'il y a lieu)                                Sans enseigne
Source : Management Maranatha Gestion                                                                      Source : Google maps, retraitement KPMG Corporate Finance

Présentation et appréciation qualitative de l’actif                                                        Positionnement de l’établissement sur la destination
І L’Hôtel Absolute dispose de 38 chambres décomposées en 6 chambres simples,                               І L’hôtel se situe à proximité immédiate du quartier animé de République et du Canal
  22 chambres doubles et twin, 4 chambres triple et 6 dortoirs de trois lits simples                         Saint-Martin. Ainsi, les lignes de métro 3, 5, 8, 9, 11 et bus sont facilement
  pour la partie auberge de jeunesse.                                                                        accessibles et permettent de traverser Paris. Egalement voisin du quartier du
І La décoration des parties partie commune et de 4 des 5 étages apparait datée.                              Marais l’hôtel attire une clientèle loisirs, à la recherche de la priorité de cette zone
  Toutefois, l’établissement a réalisé la décoration des chambres du premier étage                           « tendance ».
  en partenariat avec des grapheurs de street art. Cette décoration devrait se                             І L’hôtel bénéficie d’une localisation dans le centre de Paris, lui permettant de se
  poursuivre sur l’ensemble des espaces d’hébergement et parties commune en                                  positionner sur une clientèle de loisirs.
  partenariat avec une école de street art du 11ème arrondissement, en cohérence                           І L’établissement est directement concurrencé par deux hôtels non rénovés, un 3*, le
  avec le positionnement du produit sur le marché.                                                           Bristol, et un 2*, l’Hibiscus, qui adoptent un positionnement tarifaire similaire à celui
І L’établissement bénéficie d’une salle de petit-déjeuner en sous-sol dans une                               de l’Absolute.
  cave voutée. Le petit-déjeuner est servi sous forme de buffet. L’hôtel ne propose                        І La concurrence secondaire est composée d’une série d’hôtels situés à proximité
  pas de service de restauration additionnel.                                                                pour répondre à une demande de clientèle loisirs attirée par ce quartier jeune et
І L’établissement capte majoritairement une clientèle jeune et étrangère : environ                           branché.
  75% de la clientèle est d’origine étrangère (Amérique latine et Italie notamment)                        І Toutefois, le positionnement hybride de l’établissement entre l’hôtel (75% de sa
  et 75% vient pour des séjours de loisirs. La part de la clientèle d’affaires (25%)                         capacité d’hébergement) et l’auberge de jeunesse, limite ses rapports avec
  se développe néanmoins grâce à la proximité de l’établissement avec un centre                              l’intensité concurrentielle du quartier. Le projet en cours sur le thème du street art,
  de formation et des théâtres.                                                                              en partenariat avec une école de proximité permettrait d’apporter à l’établissement
                                                                                                             davantage de visibilité sur le marché.

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