Evaluation de la SCA FINOTEL dans le cadre de l'exercice du droit de retrait des associés commanditaires
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Evaluation de la SCA
FINOTEL dans le cadre
de l’exercice du droit
de retrait des
associés
commanditaires
KPMG Real Estate & Hotels
Décembre 2016
kpmg.fr
© 2016 KPMG Corporate Finance S.A.S, member firm of KPMG International, a Swiss cooperative. All rights reserved. KPMG and the KPMG logo are registered trademarks of KPMG International, a Swiss 1
cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120
Nous vous remercions de nous avoir offert l’opportunité de travailler avec
vous dans le cadre de l’évaluation de votre société SCA FINOTEL et
sommes conscients de l’enjeu qu’il représente pour votre groupe.
KPMG
Corporate Finance
Tour Eqho - 2 avenue Gambetta Nous sommes, bien entendu, à votre disposition pour toute précision
92066 Paris La Défense cedex souhaitée sur le contenu de ce document.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de nos salutations
distinguées.
A l’attention des Membres du Comité d’engagements
FINOTEL SCA
7 rue Paul Albert
75018 Paris
Mark Wyatt Stéphane Botz
Paris La Défense, le 22 décembre 2016
Associé, Associé,
Objet : Evaluation de la SCA FINOTEL dans le cadre de l’exercice du
droit de retrait des associés commanditaires
Chers Membres du Comité d’engagements,
Nous avons le plaisir de vous transmettre notre rapport d’évaluation de la Les informations contenues dans ce document peuvent présenter un caractère confidentiel. Ce
société FINOTEL SCA détenant les trois établissements suivants : le First document, propriété de KPMG Corporate Finance, est exclusivement réservé aux destinataires
cités dans la lettre ci-jointe et ne peut être diffusé à des tiers sans notre autorisation écrite
Hôtel Paris Tour Eiffel, l’Hôtel Régina Opéra Grands Boulevards et l’Hôtel
préalable.
Trianon Gare de Lyon.
Cette proposition a été réalisée par Corporate Finance et est soumise au respect des
Ce document final comprend : négociations, des accords et contrats signés. Conformément aux règles déontologiques de la
І une synthèse de notre rapport, profession, nous vous prions de bien vouloir réserver ce document à votre usage personnel.
І une analyse du marché hôtelier parisien, KPMG Corporate Finance ne donne aucune garantie, explicite ou implicite, quant à l’exactitude
et l’exhaustivité des informations contenues dans ce Document. Par ailleurs, les informations
І une analyse des performances opérationnelles des 3 hôtels ainsi qu’une contenues dans ce Document n'ont pas été vérifiées de manière indépendante par KPMG
évaluation des fonds propres des sociétés d’exploitation. Corporate Finance. En conséquence, KPMG Corporate Finance ne pourra être tenu
І l’évaluation des fonds propres de la SCA FINOTEL dans le cadre de responsable d'éventuels pertes ou dommages occasionnés par la prise en considération ou
omission dans ce Document de toute information.
l’exercice du droit de retrait des associés commanditaires.
© 2016 KPMG Corporate Finance SAS, a French limited liability entity and a member firm of the
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cooperative. All rights reserved.
The KPMG name, logo and ‘cutting through complexity’ are registered trademarks or
trademarks of KPMG International Cooperative (KPMG International).
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Sommaire
Les contacts de KPMG pour toute question
relative à ce rapport sont :
Mark Wyatt
1 Sommaire 3
Associé
KPMG Corporate Finance 2 Glossaire 4
Tel : 01 55 68 93 00
Port : 06 15 65 24 69 3 Introduction 5
markwyatt@kpmg.fr
4 Hypothèses retenues et méthodologie d’évaluation 10
Stéphane Botz
Associé 5 Synthèse de l’évaluation 18
KPMG Real Estate & Hotels
Tel : 01 55 68 69 56 6 Focus sur le marché de référence 22
Port : 06 10 23 42 47
sbotz@kpmg.fr 7 Descriptif des actifs hôteliers 34
Nicolas Grall 8 Evaluation de la SCA FINOTEL 50
Senior Manager
KPMG Real Estate & Hotels 9 Annexes 54
Tel : 01 55 68 67 53
Port : 06 28 80 40 47
ngrall@kpmg.fr
© 2016 KPMG France. KPMG France désigne un ensemble de sociétés opérationnelles juridiquement distinctes. KPMG France est le membre français du
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of KPMG
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International cooperative.
constitué All indépendants
de cabinets rights reserved. KPMG and
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Cooperative, une entitéofde
KPMG
droit International, a Swiss
suisse. Tous droits 3
cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE,réservés.
No. OriasLe
13000120
nom KPMG et le logo sont des marques déposées ou des marques de KPMG International.
Glossaire
Taux d’occupation des chambres (TO) CAPital EXpenditures (CAPEX)
І Il s’obtient en divisant le nombre de chambres occupées par le nombre de chambres І Ils correspondent aux investissements consacrés aux rénovations importantes sur les
disponibles. établissements hôteliers.
Prix moyen par chambre louée (PM) Dicounted Cash Flows (DCF)
І Il se calcule en divisant le chiffre d’affaires hébergement (hors taxes, service І Méthode des Dicounted Cash Flows permettant d’estimer la valeur vénale intrinsèque
compris) par le nombre de chambres louées. d’un bien. Elle consiste à actualiser les revenus potentiels attendus (surplus financiers
avant impôts sur les bénéfices et remboursement de la dette) intégrant une provision
pour charges de renouvellement d’investissement. L’évaluation se compose d’une
valeur associée au rendement dégagé par l’opération et d’une valeur de cession du
Revenu Moyen par chambre disponible (RevPAR)
bien en fin de période.
І Il s’obtient en divisant le chiffre d’affaires hébergement (hors taxes, service compris)
par le nombre de chambres disponibles sur l’année (nombre de chambres de
l’établissement multiplié par le nombre de jours d’ouverture). Il peut également
s’obtenir en multipliant le prix moyen par chambre louée par le taux d’occupation.
Matrice KPMG
І Outil développé sur Excel par KPMG Corporate Finance. Elle permet au Management
de renseigner les comptes d’exploitation historiques et prévisionnels selon le format
« Uniform System of Accounts for the Lodging Industry ».
Chiffre d’Affaires (CA)
І Le chiffre d’affaires total est calculé en additionnant l’ensemble des recettes de
l’établissement : les recettes hébergement, restauration, téléphone/fax/multimédia et
autres recettes (spa, boutiques, garage, etc.).
ILC
І Indice de révision des Loyers Commerciaux.
Résultat brut d’exploitation (RBE)
І Il correspond, dans le cadre de cette étude, au Gross Operating Profit défini par le
K€
“Uniform System of Accounts for the Lodging Industry”. Il s’agit du résultat brut І Montant en milliers d’euros.
découlant directement de l’exploitation avant imputation des charges fixes ou de
celles résultant du coût du capital (taxe foncière, professionnelle, assurance
immeuble, loyer, frais financiers, amortissements, etc.).
Nouvelles Normes (NN)
І Nouvelles Normes du classement hôtelier mis en place en juillet 2012.
Furniture, Fixtures & Equipment (FF&E)
І Il s’agit des investissements consacrés aux rénovations légères (mobiliers,
Obligations Assimilables du Trésor (OAT)
accessoires et équipements de l’hôtel, etc.).
І Titres de dettes émis par l’Etat français, les Obligations Assimilables au Trésor
constituent une référence pour le taux de l’argent sans risque.
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Introduction
Remarques importantes
Responsabilités et clauses de réserves
І Notre analyse sera fondée sur l’information disponible dans les bases de données publiques (sites internet des sociétés comparables et bases de données KPMG Corporate
Finance). Nous considérerons l’information fournie par ces bases de données comme exacte et sincère. Par conséquent, KPMG Corporate Finance ne pourra être tenu
responsable des erreurs ou omissions relatives à ces informations.
І Les travaux réalisés ne constituent qu'une référence théorique de valeur du fonds de commerce des établissements à un instant donné, la véritable valeur du fonds de
commerce des établissements étant le prix de marché qui serait librement négocié entre leurs associés respectifs et un nombre représentatif d'acquéreurs potentiels dans
des conditions de marché normales.
І Bien que présentant notre meilleure analyse, les travaux d'évaluation ont un but purement indicatif et ne sauraient engager notre responsabilité vis-à-vis de vous-même ou
de tiers, en particulier dans le cas où ces travaux seraient contestés ou différeraient de la valeur retenue dans le cadre d'une transaction.
І Nous n'assumerons aucune responsabilité quant à des interprétations de la loi ou des contrats. Nous n'avons réalisé aucune vérification de l'exactitude des titres de
propriété. Nous supposons que toutes les licences et autorisations d'exercer l'activité des Participations sont effectives.
І Nous n’aurons aucune obligation de mettre à jour notre livrable dans le cas où de nouvelles informations, postérieures à sa date de remise sous sa forme finale, viendraient à
être connues.
І Nos travaux sont menés sur une base indépendante et nos honoraires ne sont en aucun cas liés aux conclusions desdits travaux.
І Ce document fait référence à des « analyses KPMG Corporate Finance ». Ceci signifie que nous avons entrepris, quand cela est indiqué, des analyses de données sous-
jacentes pour arriver à l’information présentée.
І Notre assistance et les conclusions que nous pouvons être amenés à formuler sont conditionnées et reposent sur les données quantitatives et qualitatives, notamment les
éléments comptables et de gestion, remis par le management de la SCA FINOTEL et du groupe Maranatha.
І Notre analyse est fondée sur l’évaluation de la SCA FINOTEL en date du 22 décembre 2016. En conséquence, ce document n’apporte aucune information concernant des
éléments à toute autre date.
Limites de nos travaux
І Nous tenons à attirer votre attention sur le fait que la réalisation des prévisions contenues dans notre rapport dépend de la validité des hypothèses sur lesquelles elles sont
fondées. Ces hypothèses devront être revues et révisées de façon à prendre en considération l’évolution des environnements (économique, touristique, etc.) dans lesquels
s’inscrivent les établissements. Par ailleurs, des différences significatives sont en général constatées entre les prévisions et la réalité, du fait d’événements ou de
circonstances qui se déroulent différemment de ce qui est anticipé. En conséquence, nous n’acceptons aucune responsabilité sur la fiabilité de l’information financière
prospective contenue dans ce rapport.
І Nos travaux n’ont pas pour objectif d’émettre une opinion au sens des normes d’audit françaises et internationales (IFAC) sur l’information à laquelle nous avons eu accès.
De plus, les procédures que nous réalisons sont différentes de celles que nous mettrions en œuvre dans le cadre d’une mission d’audit ou de revue au sens des normes
d’audit françaises et internationales (IFAC). En conséquence, nous n’exprimons aucune opinion sur les informations contenues dans le présent document.
І Notamment, il n’entre pas dans le champ de notre mission d’auditer les informations qui sont mises à notre disposition. Par ailleurs, KPMG Corporate Finance ne pourra être
tenu responsable dans le cas où certaines informations capitales ne nous seraient pas communiquées ou ne nous seraient que partiellement communiquées.
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Introduction
Base de préparation : éléments du dossier
Introduction
І Ce document est une version finale du rapport d’évaluation datée du 22 décembre 2016.
І A cette étape de notre mission, nos analyses incluses dans ce rapport reflètent le niveau de détail des informations et données qui nous ont été fournies par le Management
Finotel SCA. L’équipe KPMG Corporate Finance a ainsi réalisé :
Une synthèse de notre rapport,
Une analyse du marché hôtelier parisien,
Une analyse des performances opérationnelles des 3 hôtels ainsi qu’une évaluation des fonds propres des sociétés d’exploitation.
L’évaluation des fonds propres de la SCA FINOTEL dans le cadre de l’exercice du droit de retrait des associés commanditaires.
Principales sources d’information et méthodologie Visites et entretiens clefs
І Notre analyse porte sur les documents qui nous ont été transmis, et notamment sur : І Dans le cadre de cette mission, les consultants KPMG
Corporate Finance ont visité 3 hôtels et se sont
La « matrice KPMG » transmise à la SCA Finotel, complétée pour chaque établissement par le entretenus avec leur directeur respectif. Les détails des
Management du groupe Maranatha, visites des établissements sont regroupés ci-dessous :
Visites et échanges avec les directeurs des trois hôtels de décembre 2015 à janvier 2016,
Visite des actifs du périm ètre Finotel
Entretiens téléphoniques : échanges avec le Management de Finotel SCA et du groupe Maranatha et plus
particulièrement avec Olivier Carvin (Président Directeur Général), Patrick Géry (Directeur Administratif et Nb. de Date de la
Financier), Stéphane Canet (Directeur contrôleur de gestion) afin de compléter notre compréhension des Nom des établissem ents Cat. clés visite
données chiffrées transmises par Maranatha incluant les hypothèses de business plan retenues. PARIS ET ÎLE-DE-FRANCE
First Hôtel Paris Tour Eiffel 4 43 14/01/2016
І Nous avons indiqué dans le corps de notre document les sources des informations présentées et nous sommes
Hôtel Régina Opéra Grands Boulevards 4 42 18/12/2015
assurés, dans la mesure du possible, que ces dernières étaient cohérentes avec d’autres informations
Hôtel Trianon Gare de Lyon 3 30 13/01/2016
obtenues au cours de nos travaux.
І Plusieurs méthodes peuvent être utilisées afin d’estimer un bien à sa valeur actuelle. KPMG Corporate Finance
s’est appliqué à utiliser :
la méthode d’évaluation dite des cash Flow Futurs Actualisés (DCF – Discounted Cash Flow).
La méthode des transactions comparables.
І Les estimations de valeurs sont estimées hors taxes et ont été arrondies à l’Euro.
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Introduction
Rappel du contexte et des objectifs recherchés (1/2)
Contexte et objet de l’intervention
І La société Finotel SCA a sollicité KPMG Corporate Finance pour la réalisation d’une mission ayant pour objectif de procéder à l’évaluation de la SCA FINOTEL dans le
cadre de l’exercice du droit de retrait des associés commanditaires.
І KPMG Corporate Finance effectue cette évaluation en qualité d’expert conformément aux termes décrits dans le prospectus visé par AMF n°13-355 du 11/07/2013.
Nous comprenons que ce rapport permettra d’informer les souscripteurs de la SAS Finotel Invest sur la valeur de la SCA Finotel dans le cadre du droit de retrait des
associés commanditaires.
Objectifs recherchés
І Etat descriptif des trois hôtels portés par les sociétés d’exploitation du périmètre Finotel
Déterminer la valeur des fonds propres des sociétés
d’exploitation
І Analyse de l’environnement concurrentiel et touristique des actifs
І Analyse des résultats historiques et des projections financières des sociétés d’exploitation
préparées par la direction du groupe Maranatha
І Evaluation des fonds de commerce
І Analyse des flux de trésorerie des sociétés financières et de la SCA Finotel
Déterminer la valeur des fonds propres de la SCA Finotel
І Etablir la valeur des titres de la SCA FINOTEL
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Introduction
Rappel du contexte et des objectifs recherchés (1/2)
FINOTEL SCA
Actionnaire :
FINOTEL INVEST : 95,24%
Autres : 4,76%
100% 100% 100%
SAS FINANCIERE FIRST SAS FINANCIERE REGINA SAS FINANCIERE TRIANON
Président : FINOTEL SCA Président : FINOTEL SCA Président : FINOTEL SCA
Capital social : 7 679 000 € Capital social : 4 973 830 € Capital social : 2 809 695 €
100% 100% 100%
SAS FIRST HOTEL SAS HOTEL REGINA OPERA SAS HOTEL TRIANON
Président : FINOTEL SCA Président : FINOTEL SCA Président : FINOTEL SCA
Arrondissement : 75015 Arrondissement : 75010 Arrondissement : 75012
Catégorie : 4*NN Catégorie : 4*NN Catégorie : 3*NN
Nombre de chambres : 43 Nombre de chambres : 42 Nombre de chambres : 30
Derniers travaux réalisés : 2010 Derniers travaux réalisés : 2014/2015 Derniers travaux réalisés : 2014/2015
(montant non communiqué) (montant de 2 000 K€) (montant de 1 040 K€)
Source : Finotel SCA
Note : les pourcentages expriment les quotes-parts de détention
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Introduction
Rappel des caractéristiques des établissements hôteliers
Répartition géographique du parc hôtelier Finotel Présentation des trois établissements du périmètre FINOTEL
1 First Hôtel Paris Tour Eiffel
І Hôtel 4*NN, 43 chambres.
І Situé au 2 boulevard Garibaldi, 75015, entre les quartiers de Grenelle et
Necker, l’hôtel est proche de la Tour Eiffel.
І Etablissement indépendant géré par le groupe Maranatha.
2
2 Hôtel Régina Opéra Grand Boulevard
І Hôtel 4*NN, 42 chambres.
І Situé au 11bis rue de Mazagran, 75010 entre les quartiers de la Porte Saint-
1
Martin et de la Porte Saint-Denis, l’hôtel est proche de l’Opéra Garnier.
3
І Etablissement indépendant géré par le groupe Maranatha.
3 Hôtel Trianon Gare de Lyon
І Hôtel 3*NN, 30 chambres.
І Situé au 52 boulevard Diderot, 75012, dans le quartier Quinze-Vingts, l’hôtel
est proximité de la gare de Lyon.
І Etablissement indépendant géré par le groupe Maranatha.
Source : Maranatha, escapade Paris
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Hypothèses
retenues et
méthodologie
d’évaluation
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membre françaisAlldurights reserved.
réseau KPMG and
KPMG International the KPMG
constitué logo are
de cabinets registeredadhérents
indépendants trademarks of KPMG
de KPMG International,
International a Swiss
Cooperative, 10
cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120 une entité de droit suisse. Tous droits réservés. Le nom KPMG et le logo sont des marques déposées ou des marques de KPMG
International.Généralité et modélisation des performances commerciales (1/2)
Hypothèses générales
І Les estimations se basent sur les performances historiques réalisées (période comptable d’octobre à septembre) lorsque celles-ci étaient disponibles et nous ont été
communiquées par le groupe Maranatha. Le budget 2017 et les projections d’exploitation à horizon 2022 ont été réalisés par le Management de Maranatha et transmis à
KPMG Corporate Finance le 30 novembre 2016.
І Les estimations ont été effectuées dans le cadre d’une continuité d’exploitation des établissements en tant qu’hôtels. Les possibilités de reconversion de l’activité n’ont pas
été analysées.
Performances commerciales
І Les taux d’occupation et prix moyens prévisionnels sont basés sur :
des performances réalisées en 2015 et 2016,
du budget 2017 ainsi que des projections d’exploitation 2018-2022 transmis par le Management de Maranatha,
du marché concurrentiel de proximité et de l’évolution prévisionnelle de l’offre et de la demande sur la zone de chalandise de chaque établissement,
une inflation du prix des chambres d’hôtel se situant à 2% environ (1,7% sur 10 ans, source Insee).
Performances d’exploitation
І Les coûts opérationnels ont été estimés et transmis par le Management Maranatha, en tenant compte des charges historiques, du budget 2017 ainsi que des projections
d’exploitation à horizon 2022 transmis par le Management Maranatha.
І Les redevances groupe Maranatha et siège ont été intégrées d’après les données transmises par le groupe Maranatha. Deux types de redevances ont été identifiées :
Les redevances liées au mandat de gestion entre le groupe Maranatha et chaque société d’exploitation d’hôtel, selon le prospectus AMF en date du 11 juillet 2013 (Visa
n°13-355)
Les redevances liées au contrat de prestations de services en date du 12 juillet 2013 entre Finotel SCA et le groupe Maranatha. Ces redevances ont été réparties
équitablement dans le business Plan des trois sociétés d’exploitation hôtelières dans le cadre de l’évaluation de Finotel SCA.
І Le Besoin en Fond de Roulement des sociétés d’exploitation d’hôtel a été calculé selon les montants indiqués au bilan 30/09/2016 de chaque société.
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cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120Généralité et modélisation des performances commerciales (2/2)
Focus sur les redevances hôtelières
І Les redevances de gestion hôtelière représentent en moyenne sur le marché mondial entre 1% et 6% des recettes totales de l’établissement (incentive fee non compris).
Représentant entre 4 et 6% de chiffre d’affaires total de chacun des trois hôtels du périmètre Finotel, les redevances liées au mandat de gestion avec le groupe
Maranatha sont dans les moyennes hautes des ratios hôteliers internationaux.
Source : HVS, Hotel Business Review, Hospitality Law Conference, Hotel & Tourism Institute
Loyers et investissements
І Le niveau de loyer a été intégré dans les Business Plans par le Management Maranatha. Les loyers fixes sont réajustés en tenant compte de l’évolution de l’ILC.
І La part de FF&E nous a été indiquée hôtel par hôtel par le Management Maranatha et représente 0% du CA total par an pour l’hôtel Trianon Gare de Lyon, 2% pour le First
Hôtel Paris Tour Eiffel, et 4% pour l’hôtel Régina Opéra Grands Boulevards. Ce pourcentage a été maintenu dans l’établissement du prévisionnel d’exploitation.
І Pour les établissements Hôtel Trianon Gare de Lyon et First Hôtel Paris Tour Eiffel, des provisions de CAPEX ont été intégrées sur le prévisionnel afin de maintenir des
performances normatives dans l’hôtel. Les CAPEX sont compris entre 7 et 10 k€ par chambre en fonction de la catégorie de l’établissement et hors CAPEX de structure ou
technique.
І Des provisions de CAPEX ont été prises en compte dans la valeur résiduelle des 3 établissements, comme une charge prévisionnelle permettant de maintenir des
performances normatives dans l’hôtel. Les CAPEX sont compris entre 7 et 10 k€ par chambre en fonction de la catégorie de l’établissement et hors CAPEX de structure ou
technique.
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cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120Construction du Business Plan
Compréhension KPMG de la construction des Business
Plans transmis Temporalité simplifiée de la construction d’un Business Plan type
Rénovation des
FF&E – Travaux courant
Nous comprenons que l’évolution des résultats d’exploitation prévisionnels de hôtels
hôtels se base sur 2 axes principaux : Rénovation Marque + Com
І La montée en puissance des performances commerciales :
Le développement du taux d’occupation année après année grâce à une Distribution, commercialisation et communication
maîtrise des outils de marketing, ainsi qu’un impact de marque pour les
hôtels affiliés à un réseau
2015 2016 2017 2018 2019
L’augmentation du prix moyen année après année en lien avec une
maîtrise des outils de distribution et de revenue management
Pas d’impact Effet de réouverture Valorisation du Retour au marché Consolidation des
L’impact des travaux de rénovation, qui remontre naturellement le taux Reprise Year-end avec une valorisation RevPAR sous l’effet sur le segment indicateurs
2014 avec inflation du prix moyen sur la conjoint de la retenu
d’occupation, en lien la qualité améliorée du produit et/ou le prix moyen, en base de la rénovation et
lien avec une montée en gamme. rénovation des communication
installations
І L’optimisation des charges :
Exemple d’impact post-rénovation
La stabilisation des frais de personnel après l’acquisition et/ou la rénovation
Grand Hôtel du Midi Châteaux & Hôtels Collection
L’amélioration des ratios des coûts de matière et d’autres coûts Travaux de
opérationnels 170 € rénovation
100%
І Le perfectionnement de la compréhension de chacun des marchés et 160 € 87%
81% 80% 80% 80% 80% 80% 80%
implantations permet d’affiner les Business Plans de chaque établissement. 150 € 78%
80%
69%
140 €
130 € 60%
120 €
40%
110 € 136 €
130 € 133 €
125 € 128 €
100 € 121 € 123 €
109 € 20%
90 €
94 € 92 €
80 € 0%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
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cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120Méthode des Discounted Cash-Flows (1/2)
Méthode des Discounted Cash-Flows
І La valeur globale du bien est estimée d'après la méthode des discounted cash-flows (DCF).
І La méthode DCF est une méthode d’évaluation intrinsèque qui permet d’estimer la valeur d’entreprise (ou valeur de marché de l’actif économique) d’une société. Fondée sur
l’actualisation des flux de trésorerie disponibles (« Free Cash Flows to the Firm ») futurs générés par la société au taux de rentabilité exigé par l’ensemble des pourvoyeurs
de fonds, elle est obtenue par addition (i) de la valeur actualisée des flux de trésorerie attendus sur un horizon de prévisions explicite et (ii) de la valeur actualisée du
portefeuille d’activités de la société étudiée à l’issue de la période de prévisions (couramment appelée « valeur terminale » ou « valeur de continuité »).
І La valeur d’entreprise est estimée à partir des éléments suivants :
Les projections, intégrant des charges de renouvellement d'investissement estimées à un pourcentage des recettes totales.
Le taux d’actualisation retenu, estimé sur la base du MEDAF (Modèle d’Evaluation Des Actifs Financiers) appliquée en méthode directe (c’est-à-dire en tenant compte
d’un bêta du projet, estimé comme le bêta des capitaux propres à dette nulle). A titre illustratif, nous avons estimés ce taux d’actualisation selon une méthode indirecte.
La valeur terminale du bien est calculée selon la formule de Gordon Shapiro selon le taux d’actualisation précédemment défini et tenant compte d’une croissance de
l’activité estimée à + 1,5% (taux de croissance long terme) ainsi que des charges prévisionnelles de rénovation permettant de maintenir des performances normatives
dans les hôtels.
Source : Economist Intelligence Unit
І L’évaluation porte sur 3 fonds de commerce hôteliers ne détenant pas les murs de l’établissement.
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cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120Méthode des Discounted Cash-Flows (2/2)
Construction des taux d’actualisation selon la méthode directe
І Les taux d’actualisation sont basés sur trois composantes principales :
Le taux sans risque cristallisé par les taux OAT 2 ans. Ces taux ayant connu d’importantes variations sur les derniers mois de l’année 2016, une moyenne du taux sur les
deux dernières années (sept. 2014 – sept. 2016) a été retenue.
Taux OAT long term e (10 ans)
avril 2016 0,51%
mai 2016 0,51%
juin 2016 0,39%
juillet 2016 0,17%
août 2016 0,15%
1er septembre 2014 - 1er septembre 2016 (2 ans) 0,77%
Source : Banque de France
La prime de risque de marché, reflétant le supplément de risque attribué à un investissement en actions. Cette prime est estimée à 7,0% (source : Analyse KPMG
Corporate Finance).
Un bêta des capitaux propres à dette nulle estimé par KPMG Corporate Finance, sur la base de l’ensemble des paramètres détaillés ci-dessous :
– Accessibilité de l’hôtel : facilité d’accéder à l’établissement, visibilité de l’hôtel depuis la rue.
– Attractivité pour la clientèle Affaires : capacité de l’hôtel à capter de la clientèle Affaires.
– Attractivité pour la clientèle Loisir : capacité de l’hôtel à capter de la clientèle Loisir.
– Qualité du bâti de l’établissement : date de la dernière rénovation de l’hôtel et aspects extérieurs/intérieurs de l’hôtel.
– Environnement concurrentiel de l’hôtel : intensité et importance de la concurrence, notamment de proximité.
– Avis d’expert portant sur la capacité de l’exploitant à réaliser les performances d’exploitation prévues dans son plan d’affaires et tenant compte notamment de la
structure de coûts de la société, de sa taille, de l’historique de ses performances, et de la cohérence de sa stratégie.
І Sur la base des éléments indiqués ci-dessus, le taux d’actualisation pour les trois hôtels du périmètre Finotel ressort à :
7,5% pour le First Hôtel Paris Tour Eiffel
7,3% pour le Hôtel Regina Opéra Grands Boulevards
7,5% pour le Hôtel Trianon Gare de Lyon
І Il convient de noter que les taux d’actualisation déterminés selon la méthode directe sont en ligne avec ceux déterminés selon la méthode indirecte (voir détails en annexes
1).
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cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120Méthodes des transactions comparables
Méthode des transactions comparables
І Nous avons estimés la valeur d’entreprise de la société à partir d’une approche analogique fondée sur les transactions opérées dans le secteur au cours des dernières
années.
І Nous avons estimés le multiple de chiffre d’affaires applicable aux trois hôtels du périmètre Finotel sur la base de références transactionnelles observées sur le marché en
tenant compte de la catégorie des hôtels, de leur localisation et de leur rénovation future. Sur la base des transactions observées sur le marché, nous avons retenu un
multiple de chiffre d’affaires de 4,5 x.
І Pour le calcul des valeurs d’entreprise des établissements Hôtel Régina Opéra Grands Boulevards et Hôtel Trianon Gare de Lyon, le chiffre d’affaires d’une année stabilisée
a été retenu afin d’appréhender l’évolution des performances des hôtels, ayant bénéficié récemment de travaux.
І Impacté par les éléments conjoncturels du marché en 2015/2016 (cf. l’étude « Focus sur le marché de référence ») une moyenne des chiffres d’affaires réalisés de 2015 à
2016, ainsi que des projections des chiffres d’affaires de 2017 à 2018 a été retenue concernant le First Hôtel Paris Tour Eiffel, afin d’appréhender la stabilisation des
performances de l’hôtel sur le moyen-long terme.
Multiples de transaction - Paris
Catégories Fonds de com m erce
4*NN Entre 3 et 5 fois le CA
3*NN Entre 3 et 5 fois le CA
Panel de 14 hôtels (2010 – 2016)
Source : Recherches documentaires, KPMG Real Estate & Hotels, Bodacc
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cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120Synthèse et Limites de l’exercice d’évaluation de titres d’une société
Synthèse
І Pour les 3 hôtels du périmètre Finotel, la valeur d’entreprise retenue correspond à la moyenne des valeurs d’entreprise résultant de la méthode DCF et de la méthode des
multiples de transaction.
І Du fait de la nature des hôtels à évaluer, nous n’avons pas retenu la méthode des multiples boursiers basés sur des grands groupes considérés comme non comparables
aux hôtels du périmètre Finotel.
Dans le cadre de l’évaluation de la SCA FINOTEL (périmètre de 3 hôtels), nous avons tenu compte des limites liées aux prévisions
des performances d’exploitation futures :
І Un historique de performances d’exploitation limité (deux années d’exploitation), cet historique étant, de plus, pour deux établissements impacté par des travaux récemment
réalisés sur l’année 2015.
І L’évaluation de la SCA Finotel a été effectuée en prenant en compte les redevances versées par les sociétés d’exploitation d’hôtel et par Finotel SCA au groupe Maranatha
telles qu’elles nous ont été transmises et sont définies dans la documentation liant Maranatha et les sociétés du périmètre Finotel. Le niveau de ces redevances n’a pas été
revu par KPMG Corporate Finance.
І Les évènements du 13 novembre à Paris et à Saint-Denis ont fortement impacté les performances de l’année 2016 et du budget pour les trois établissements du portefeuille.
Ainsi, les prévisions de 2017 à 2022, communiquées par le management Maranatha, apparaissent en-dessous de celles sur lesquelles a été basée la précédente évaluation.
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cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120Synthèse de
l’évaluation
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International.Analyse du marché hôtelier parisien
Rayonnement et attractivité de Paris Capitale Evolution du taux d’occupation à Paris – toutes catégories
І En tant que capitale économique mais aussi culturelle, Paris Île de France a Evolution du taux d'occupation à Paris - toutes catégories Focus actifs
accueilli en 2015 plus de 32,4 millions de touristes en termes d’arrivées + 4,0 pts - 3,7 pts Hôtel First : 83%
85% Crise de
hôtelières, dont 48,1% d’étrangers. Ecart vs 2015 : - 7 pts
2008 79,5% 79,6% 79,1% 79,3% Hôtel Trianon : 80%
І Paris capte un volume important de clientèle loisir, notamment grâce à ses 80% 77,8% 77,2%
75,6% Ecart vs budget : + 2 pts
monuments, son atmosphère et aux différentes activités qu’elle propose
75% 73,5%
(shopping, parc d’attraction, etc.). La clientèle loisir de Paris intra-muros 71,5%
correspondait en 2015 à 23,2 millions de nuitées.
70%
І La capitale française demeure également une place majeure du tourisme
d’affaire, se classant parmi les premières villes internationales en nombre de 65% Hôtel Régina : 59%
réunions organisées. La clientèle affaires a représenté 12,0 millions de Ecart vs budget : -14 pts
nuitées à Paris en 2015. 0%
60%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Jan. /
Sept.
2016
Un recul des performances hôtelières parisiennes en 2015
Note : les taux d’occupation des établissements Finotel correspondent à la période du 01/10/2015 – 30/09/2016. Les
et 2016 écarts indiqués correspondent à la différence par rapport au réalisé 2015 pour l’hôtel First et au prévisionnel 2016
І Si le taux d’occupation était stable depuis 2011 autour de 79,5%, les pour les deux autres hôtels.
hôteliers ont enregistré une forte baisse de leur fréquentation depuis les Source : Office de Tourisme de Paris , (dernières données disponibles)
attentats de novembre 2015, ceux de janvier ayant eu peu d’impact sur les
performances hôtelières.
І En lien avec une perte de respectivement 7 et 10 points sur le taux Résilience du marché parisien et durée de retour aux
d’occupation des mois de novembre et décembre de 2015, cet indicateur standards de marché
s’est élevé à 75,6% sur l’année 2015 pour l’ensemble des établissements І L’activité hôtelière française est coutumière d’importantes variations de
hôteliers parisiens, soit 3,7 points en dessous du niveau de 2014. fréquentation en relation avec des événements internationaux macro-
І L’ensemble des hôteliers parisiens, excepté dans deux quartiers, ont en économiques ou de société.
moyenne enregistré une baisse de leurs prix moyens variant de -0,2% à І On observe sur les 30 dernières années une certaine résilience du marché avec
-12,7% sur le cumul de janvier à septembre 2016 par rapport à la période des taux d’occupation revenant rapidement à leurs niveaux à la suite
similaire de 2015. d’événements exceptionnels.
І Si la durée de retour au marché des performances hôtelières parisiennes. Le
temps moyen nécessaire à une destination pour retrouver son niveau d’activité
touristique suite à des attaques terroristes, est estimé à 13 mois pour le marché
Parisien.
Source : World Travel and Tourism Council
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cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120Synthèse des trois hôtels du périmètre Finotel
First Hôtel Paris Tour Eiffel - 4*NN, 43 chambres Performances d’exploitation 2016
І L’hôtel dispose d’un positionnement loisir, notamment
grâce à sa proximité avec la Tour Eiffel et les vues sur Contexte et objet de l'intervention
cette dernière depuis 50% des chambres.
Taux d'occupation 83% Chiffre d'affaires (k€ HT) 1 840
І La concurrence de proximité est essentiellement Prix moyen (€ HT) 128 € EBIT (k€ HT) 371
constituée d’établissements indépendants de petite Résultat Brut d'Exploitation (k€ HT) 825 Free Cash Flaw (k€ HT) 449
capacité.
Hôtel Régina Opéra Grands Boulevards - 4*NN, 42 chambres
І L’établissement dispose d’un positionnement loisir, de
par sa thématique sur l’Opéra Garnier et son Contexte et objet de l'intervention
positionnement de Boutique Hôtel.
Taux d'occupation 59% Chiffre d'affaires (k€ HT) 860
І Des hôtels indépendants de charme ainsi que Prix moyen (€ HT) 86 € EBIT (k€ HT) -219
d’autres appartenant à des chaînes hôtelières Résultat Brut d'Exploitation (k€ HT) 167 Free Cash Flaw (k€ HT) -6
constituent la concurrence directe de l’hôtel.
Hôtel Trianon Gare de Lyon - 3*NN, 30 chambres
І L’établissement dispose d’un positionnement entre
l’hôtel de gare et l’hôtel loisir, et se situe à proximité Contexte et objet de l'intervention
des principaux axes et infrastructures de transports
Taux d'occupation 80% Chiffre d'affaires (k€ HT) 790
ainsi que du centre événementiel Accor Aréna.
Prix moyen (€ HT) 83 € EBIT (k€ HT) -153
І La concurrence de proximité se caractérise par une Résultat Brut d'Exploitation (k€ HT) 143 Free Cash Flaw (k€ HT) 18
hôtellerie de chaîne.
Source : Management Maranatha
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cooperative. Investment advisor, member of CCIFTE, No. Orias 13000120Evaluation de la SCA FINOTEL
Tableaux de synthèse de l’évaluation de la SCA Finotel
Sociétés d'exploitation d'hôtels SAS FIRST HOTEL SAS HOTEL REGINA OPERA SAS HOTEL TRIANON
Valeur d'entreprise 8 820 5 021 3 718
Valeur des fonds propres 9 904 3 506 2 962
Sociétés financières d'hôtels SAS FINANCIERE FIRST SAS FINANCIERE REGINA SAS FINANCIERE TRIANON
Valeur totale des fonds propres 6 033 1 825 1 750
Valeur des titres des sociétés d'exploitation 9 904 3 506 2 962
Dette nette et autres actifs et passifs 3 871 1 681 1 212
FINOTEL SCA FINOTEL SCA
Valeur totale des fonds propres 12 278
Valeur des titres de particitpation 10 342
Dont SAS Financière First 6 033
Dont SAS Financière Régina 1 825
Dont SAS Financière Trianon 1 750
Dette nette et autres actifs passifs 1 936
FINOTEL SCA
Valeur totale des fonds propres Nombre de titres Valeur par titre
12 278 20 225 607,06 €
Tableaux non contractuels
Sources : Données Management Maranatha / Analyses KPMG
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marché de
référence
Paris –
Focus par arrondissement (10ème, 12ème, 15ème)
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International.Rappel des moments forts de l’activité hôtelière – 2015/2016
Faits marquants du marché hôtelier en 2015/2016 – Un impact fort sur l’attractivité de la destination Paris auprès des clientèles touristiques
Février : Octobre : Mars :
Ouverture de Inauguration après Mise en place d’un
Generator Hostel Paris, travaux de l’AccorHotels tarif forfaitaire pour
la plus grande auberge Arena (ancien Palais les courses de taxi
de jeunesse en France Omnisport de Paris entre Paris et les
avec 950 lits Mai : Bercy) aéroports d’Orly et
de Roissy-Charles-
Fréquentation Le Tribunal de Première conférence de-Gaulle à partir
touristique stable dans Commerce de Paris annuelle du tourisme Décembre: du 1er mars 2016.
les stations de ski juge "déséquilibrées" dans le but de renforcer le
malgré un début de les clauses imposées secteur touristique Conférence Paris-
saison difficile. par les différentes français selon 4 piliers : Climat (Cop 21)
agences en ligne l'accueil, l'investissement, au Bourget Juillet :
(Expedia, Booking…) la formation et le Relance
aux hôteliers, leur numérique. ponctuellement Attentat de Nice :
permettant de pouvoir les réservations un impact réel et
2015 fixer à nouveau Airbnb commence à Paris de l’hôtellerie
2016 soutenu est prévisible
librement leurs prix. la collecte de la taxe de parisienne. sur l'industrie
séjour.
Janvier : Juin – Juillet : Janvier- Février: Octobre :
Les taux d’occupation Annonce de 40 mesures Début d’année 2016 Le Mondial de
baissent à la suite des supplémentaires pour difficile pour les l’Auto attitre près de
attentats de Charlie l’amélioration de l’accueil hôteliers. L’état Juin : 1,1 M de visiteurs,
Hebdo en particulier touristique en France. d’urgence freine soir une baisse de
pour l’hôtellerie de Avril : l’activité touristique, 14% de la
loisirs. Ouverture de voies principalement sur la L’UEFA Euro Foot 2016 fréquentation par
La Chambre de dédiées aux bus et aux Novembre : clientèle asiatique en France a permis rapport à 2014
L’hôtellerie d’affaires Commerce et taxis entre Paris l’arrivée de 1,5 million
reste moins impactée d’Industrie de Paris et les aéroports Roissy- Une saison de ski de supporters étrangers
Attentats terroristes en France entre juin et
grâce au maintien des lance High Hospitality Charles-de-Gaulle et Orly. du 13 novembre : performante dans
congrès Academy, programme l’ensemble pour les juillet.
l’hôtellerie,
d’accompagnement Un bon été 2015 pour les parisienne, subit un hôteliers avec un gain
Inauguration de la aux professionnels du hôteliers : à noter la de fréquentation global Réouverture début juin
arrêt net de son 2016 du prestigieux hôtel
Philharmonie de Paris. tourisme et de météo favorable au mois activité, enregistrant de plus de 10 points.
l’hôtellerie. de juillet ainsi que le Ritz Paris après 4 années
des annulations de de fermeture.
décalage du Ramadan réservation en masse
Leboncoin s’ouvre sur le mois de juin, ce sur l’ensemble de la
"officiellement" aux Le vote du Brexit aura des
dernier ayant eu lieu fin d’année 2015 et conséquences pour les
annonces d’hôtels, précédemment sur la début 2016.
de campings et période estivale. acteurs touristiques
d’hébergements français en lien avec les
insolites.. variations de taux de
change.
Sources : Recherches documentaires KPMG
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