Gérer le risque de taux d'intérêt d'un immobilier de rendement
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Présentation
Gérer le risque de taux d’intérêt d’un immobilier de rendement
Ce document présente une approche visant à évaluer le risque de taux d’intérêt propre à chaque investissement immobilier et propose
les bases d’une politique applicable dans l’ensemble des situations.
CE DOCUMENT N’A AUCUNE VALEUR CONTRACTUELLE, CHAQUE TRANSACTION EST DOCUMENTÉE PAR DES CONTRATS
SPÉCIFIQUES. L’IMPACT FISCAL ET PATRIMONIAL DES TRANSACTIONS EST EXCLU DE CE COURT DESCRIPTIF. LES
CONTRATS DOCUMENTANT LES TRANSACTIONS DÉCRITES SONT COMPLEXES. EN CONSÉQUENCE RMG THE RISK
MANAGEMENT GROUP (SUISSE) SA, SES SOCIÉTÉS AFFILIÉES ET SES EMPLOYÉS VOUS RECOMMANDENT DE PRENDRE
CONSEIL AUPRÈS DE VOS CONSEILLERS FINANCIERS, FISCALISTES ET AVOCATS AVANT DE METTRE EN PLACE DES
Février 2013
TRANSACTIONS SIMILAIRES A CELLES DÉCRITES DANS CE DOCUMENT.
1
Contexte et objectifs
Contexte
! Le recours à l’emprunt est un des élément essentiels d’une stratégie d’investissement immobilier. La
sensibilité aux taux d’intérêt qui en découle représente un des principaux facteurs de variation du
rendement sur fonds propres, or la gestion de ce risque est rarement abordée de façon structurée.
! Les professionnels de l’immobilier se limitent généralement à l’utilisation d’instruments hypothécaires
pour gérer ce risque.
Objectifs
! Ce document présente:
§ Une approche simple visant à évaluer le risque de taux d’intérêt propres à chaque investissement immobilier et
propose les bases d’une politique applicable dans l’ensemble des situations.
§ Une illustration des principaux contextes dans lesquels produits dérivés sont applicables:
– Sécurisation des financements à taux variables,
– Sécurisation d’un taux de financement futur d’un projet en développement,
– Réduction d’un taux de financement jugé trop élevé,
– Prolongation avant la maturité d’un financement à taux fixe
2Appréciation du risque
Méthodologie
! 5 paramètres influent sur la sensibilité d’un projet
immobilier aux mouvement de taux d’intérêt :
§ Ratio de fonds propres: plus les fonds propres sont réduits
Échelle des risques
plus la sensibilité à un mouvement de taux d’intérêt est élevée.
§ Horizon de détention: plus la maturité est longue plus la Maturité/Horizon
sensibilité à un mouvement de taux d’intérêt est élevée. Ratio FP
§ Taux de rendement net immobilier: plus le taux de Ratio Couverture
rendement de l’immobilier est faible plus grande est la Taux 10 ans
sensibilité du projet à un mouvement de taux d’intérêt.
Rendement net
§ Ratio de financement à taux variable: plus le pourcentage
de financement à taux variable est élevé plus la sensibilité des
frais financiers à la hausse des taux d’intérêts est élevée.
§ Niveau des taux d’intérêts à 10 ans: plus les taux d’intérêt à
long terme sont bas plus le mouvement de hausse peut être Quelques exemples
élevé. Score 2.9 4.9 6.2 7.8
! Sur la base de ces 5 paramètres RMG a construit un indice Maturité/Horizon 12ans 6 ans 4 ans 2 ans
(de 0 à 10) permettant d’évaluer le degré d’exposition d’un Fonds propres 35% 25% 20% 20%
bien immobilier aux taux d’intérêts.
Ratio couverture 90% 80% 60% 20%
§ Un score inférieur à 3 reflète un risque modéré lié au taux
d’intérêt. Des possibilités d’optimisation sont possibles. Taux 10 ans 1.0% 1.0% 1.0% 1.0%
§ Un score entre 3 et 6 reflète un risque modéré lié au taux Rendement net 7.0% 5.0% 4.0% 2.5%
d’intérêt. Des solutions sont disponibles pour réduire le risque.
§ Un score supérieur à 6 reflète un risque élevé. Il est
recommandé d’agir pour réduire le risque lié aux taux
d’intérêts.
3Sensibilité du rendement immobilier au taux d’intérêt
Illustration
! La sensibilité du rendement sur fonds propres à l’évolution des taux d’intérêt dépend directement du
ratio d’endettement.
Exemple du calcul de sensibilité:
Évolution du rendement sur fonds propres en fonction
du taux de financement et du ratio de fonds propres Description Valeur
Valeur immobilière 50’000’000
Ra#o
fonds
propres
Rendement net de charge 4.0% 2’000’000
L’ende/ement
Fonds propres 20% 10’000’000
Rendement
sur
fonds
propres
améliore
le
Emprunt hypothécaire 80% 40’000’000
rendement
sur
fonds
propres
Taux de financement annuel (Libor) 0.05% 20’000
Marge bancaire annuelle 1.00% 400’000
Total des frais financiers annuels 1.05% 420’000
Marge financière nette 1’580’000
Objectif: supprimer ou L’ende/ement
limiter la zone de risque tout Rendement sur fonds propres 15.8%
dégrade
le
en conservant au maximum
les opportunités de rendement
sur
Echelle de risque RMG 6.1
rendement grâce au levier. fonds
propres
Sensibilité actuelle du rendement 4x
Taux
de
financement
sans
marge
Résultats en cas de hausse du taux de financement de 1.00%
Marge financière nette 1’180’000
Rendement sur fonds propres 11.8%
4Capacité d’absorption du risque
Illustration
! La capacité d’absorption du risque est fonction du différentiel entre le taux de rendement net de
charges de l’actif immobilier et du taux de financement hypothécaire.
Évolution de la capacité d’absorption en fonction du Calcul du «point mort» de capacité d’absorption
taux de financement
Description Valeur
Valeur immobilière 50’000’000
Rendement net de charge 4.0% 2’000’000
Fonds propres 20% 10’000’000
Capacité
d’absorp#on
Hausse
des
taux
maximum
Emprunt hypothécaire 80% 40’000’000
Taux de financement annuel 3.00% 1’200’000
Marge bancaire annuelle 1.00% 400’000
Total des frais financiers 4.00% 1’600’000
Marge financière nette 400’000
Rendement sur fonds propres 4.0%
Echelle de risque RMG 6.1
Sensibilité actuelle du rendement 4x
Taux
de
financement
sans
marge
Résultat en cas de hausse du taux de financement de 1%
Marge financière nette -
Capacité
d’absorp#on
Capacité
d’absorp#on
«Point
mort»;
de
2.00%
de
1.00%
Au-‐delà
la
de/e
Rendement sur fonds propres 0%
contribue
néga#vement
au
rendement
sur
fonds
propres
5Politique de gestion des risques financiers
! La mise en place d’une politique de gestion des risques financiers doit permettre une approche
structurée de la gestion des investissements immobiliers et devrait suivre le processus suivant:
§ Analyse de la situation permettant d’avoir une vision claire des risques encourus.
– Identification des différents risques financiers inhérents aux investissements,
– Analyse de la sensibilité aux différents risques,
– Impact de différents évènements sur le profil financier.
§ Formalisation des objectifs de gestion sur le long terme.
– Assurer dans tous les cas le respects des engagements contractuels,
– Sécuriser les charges d’intérêt à un niveau inférieur aux taux de rendement net de l’investissement.
§ Mise en place d’outils de prospective et de suivi
– Le taux de rendement,
– Les instruments de couverture.
§ Mise en place d’un reporting pour
– Faciliter la prise de décision,
– Améliorer la communication.
6Sensibilité du taux de rendement
Scénarios de mouvements parallèles de la courbe des taux
! Le graphique suivant illustre la sensibilité du taux de rendement sur fonds propre projeté du bien
immobilier en fonction de 3 scénarios de hausse des taux d’intérêts.
§ Dans le contexte de taux actuel l’endettement permet d’obtenir un rendement projeté supérieur à l’objectif sur
le long terme.
§ Une hausse des taux d’un peu plus de 1.00% annulerait la contribution positive de la dette sur le taux de
rendement des fonds propres. C’est ce niveau «bascule» que la politique doit viser à sécuriser.
§ Une hausse des taux de 2.00% créerait une situation dans laquelle l’endettement contribuerait négativement au
rendement des fonds propres.
Sensibilité du taux de rendement de l’investissement immobilier
Rendement sur fonds propres
Taux de rendement projeté
dans la situation actuelle
Objectif de En cas de hausse de la courbe
rendement actuelle de 1.00%
minimum
En cas de hausse de la courbe
actuelle de 2.00%
En cas de hausse de la courbe
actuelle de 3.00%
7Les services de RMG
! L’intervention de RMG s’effectue en 4 étapes itératives:
Diagnostic
§ Compréhension des enjeux
§ Analyse quantitative du profil financier
Stratégie
§ Aide à la définition d’une politique de gestion
§ Recommandations d’amélioration du profil financier
Recommandations
§ Propositions de couvertures personnalisées à la situation et aux objectifs
§ Analyse de l’impact sur le profil de rendement
§ Accompagnement à l’implémentation des solutions de couvertures
Suivi permanent
§ Veille permanente du marché et des opportunités
§ Reporting des risques de marché et des performance des couvertures.
8Contexte de marché
Historique des conditions de marché
Taux
Min
Max
Moyenne
Fév.
2013
Libor
3
mois
0.01%
4.19%
1.43%
0.02%
Taux
fixe
5
ans
0.22%
5.58%
2.54%
0.48%
Taux
fixe
10
ans
0.82%
5.87%
3.14%
1.14%
Taux
fixe
20
ans
1.18%
4.91%
3.32%
1.55%
§ Le taux variable Libor à 3 mois est
actuellement proche de 0%.
§ H i s t o r i q u e m e n t d e s h a u s s e s
importantes du taux Libor se sont
produites à la suite de périodes
prolongées de taux faibles.
§ La volatilité des taux fixes à long terme
est plus importante que le taux Libor.
§ La corrélation entre le taux Libor et le
niveau des taux longs est importante.
! Les conditions de marchés actuelles sont favorables à une sécurisation à long terme des risques liés
aux financements hypothécaires:
§ Le niveaux des taux longs (10 ans et supérieur) permettent soit de fixer les frais financiers à des niveaux
historiquement bas ou de plafonner les taux variables à des niveaux très attractifs.
9Instruments de couvertures
Exemples d’utilisation
Ø Sécuriser des financements à taux variables:
Lorsqu’un financement n’a pas été sécurisé lors de sa conclusion, les instruments de couverture permettent de
couvrir les risques de manière indépendante du contrat de financement hypothécaire:
- La séparation des instruments de couverture et des instruments de financement apporte plus de flexibilité et de
transparence dans la gestion. Il est possible de procéder à des réinvestissements sans modifier les instruments
de couverture et subir des coûts d’annulation.
- Une capacité à couvrir des maturités longues (>10ans) avec les produits dérivés même si le financement actuel
présente une maturité plus courte.
- Pas de modification du contrat hypothécaire, ceci évite de négocier à nouveau la marge de financement.
- Les produits dérivés permettent de personnaliser le profil de financement. Les possibilités offertes sont plus
nombreuses et flexibles qu’avec les produits hypothécaires.
Ø Sécuriser le taux de financement futur d’un projet en développement:
Les instruments dérivés permettent de sécuriser le risque de taux d’intérêt lié au financement d’un projet dès le
début de sa programmation ce que les outils hypothécaires ne permettent pas.
- Les produits dérivés permettent de couvrir le risque de taux pour des projets futurs, même lorsque le
financement n’est pas encore réalisé.
10Instruments de couvertures
Exemples d’utilisation
Ø Réduire un taux de financement jugé trop élevé / Prolonger la maturité d’un financement à taux fixe:
Les hypothèques dont le taux fixe est supérieur à 3% avec une maturité résiduelle de quelques années peuvent
paraitre défavorables. Le taux de financement est nettement supérieur aux conditions de marché actuelles et le
risque de voir remonter les taux d’intérêts d’ici l’échéance de l’hypothèque est grande.
- Les produits dérivés offrent une capacité de structuration permettant d’optimiser le taux de financement en
modifiant le profil de financement sans rembourser l’hypothèque actuelle. Un remboursement anticipé de
l’hypothèque actuelle impliquerait de devoir payer la marge commerciale de la banque sur les années
résiduelles.
- Il est possible de prolonger la couverture dès aujourd’hui et de profiter des conditions favorables des taux
d’intérêts sans attendre la fin de l’hypothèque actuelle. Cette opération peut aussi permettre de réduire le
niveau du taux fixe payé actuellement.
11DISCLAIMER
! Le présent document ne constitue en aucun cas une offre, une sollicitation d’achat ou de vente d’un
quelconque instrument financier ou une invitation à investir dans un produit financier ou à utiliser
des services fournis par le Groupe RMG ni une confirmation officielle de transaction. En outre, ce
document n’a pas été préparé en référence à une telle offre ou invitation.
! Les informations contenues dans le présent document ont été obtenues de sources que nous
estimons fiables, mais leur exactitude et leur exhaustivité ne sont pas garanties. Les informations
contenues dans le présent document n’ont pas vocation à constituer un conseil juridique, fiscal,
d’investissement ou relatif à des titres, ni une opinion concernant le caractère approprié d’un
investissement, ni une quelconque sollicitation.
! Le présent document est publié à des fins d’illustration uniquement. Les simulations, estimations
chiffrées, objectifs et prévisions qui y sont reproduits ne peuvent être garantis. Les performances
passées ne préjugent pas nécessairement des résultats futurs.
! Ce document est une publication du Groupe RMG. Il ne peut être ni utilisé, ni reproduit, ni distribué,
dans son intégralité ou en partie et dans quelque format que ce soit, sans l’accord préalable écrit du
Groupe RMG.
! Le Groupe RMG se réserve le droit à tout moment et sans préavis de modifier ou d’arrêter la
publication de ce document.
! Le Groupe RMG n’entend pas fournir de services financiers au travers de son site Internet et ne
saurait garantir que ses services conviennent à tous types d’investisseurs. Préalablement à toute
décision d’investissement, il est recommandé à chaque investisseur de prendre conseil auprès d’un
expert qualifié.
12DISCLAIMER
! The information provided in this document does not constitute a solicitation or recommendation, (i)
to buy or sell any investment or financial instruments, (ii) to effect any transactions, (iii) to use the
services provided by the RMG Group (iv) to conclude any legal act of any kind whatsoever, nor does
it constitute a (v) transaction confirmation. Moreover, this document was not prepared in response to
a sollicitation for advice or recommendations.
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the accuracy and completeness of such information cannot be guaranteed. Information and opinions
expressed in this document are not meant to constitue financial, legal, tax or other advice. An
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13RMG, The Risk Management Group (Suisse) S.A.
Rue du Marché 40
CH-1204 Genève
Switzerland
Tel : +41 22 816 00 00
Fax : +41 22 816 00 45
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