Gérer le risque de taux d'intérêt d'un immobilier de rendement

 
Gérer le risque de taux d'intérêt d'un immobilier de rendement
Présentation
Gérer le risque de taux d’intérêt d’un immobilier de rendement
Ce document présente une approche visant à évaluer le risque de taux d’intérêt propre à chaque investissement immobilier et propose
les bases d’une politique applicable dans l’ensemble des situations.

                    CE DOCUMENT N’A AUCUNE VALEUR CONTRACTUELLE, CHAQUE TRANSACTION EST DOCUMENTÉE PAR DES CONTRATS
                      SPÉCIFIQUES. L’IMPACT FISCAL ET PATRIMONIAL DES TRANSACTIONS EST EXCLU DE CE COURT DESCRIPTIF. LES
                      CONTRATS DOCUMENTANT LES TRANSACTIONS DÉCRITES SONT COMPLEXES. EN CONSÉQUENCE RMG THE RISK
                    MANAGEMENT GROUP (SUISSE) SA, SES SOCIÉTÉS AFFILIÉES ET SES EMPLOYÉS VOUS RECOMMANDENT DE PRENDRE
                     CONSEIL AUPRÈS DE VOS CONSEILLERS FINANCIERS, FISCALISTES ET AVOCATS AVANT DE METTRE EN PLACE DES
                                                                                                                           Février 2013
                                         TRANSACTIONS SIMILAIRES A CELLES DÉCRITES DANS CE DOCUMENT.

                                                                                                                                      1
Gérer le risque de taux d'intérêt d'un immobilier de rendement
Contexte et objectifs
Contexte

!   Le recours à l’emprunt est un des élément essentiels d’une stratégie d’investissement immobilier. La
    sensibilité aux taux d’intérêt qui en découle représente un des principaux facteurs de variation du
    rendement sur fonds propres, or la gestion de ce risque est rarement abordée de façon structurée.

!   Les professionnels de l’immobilier se limitent généralement à l’utilisation d’instruments hypothécaires
    pour gérer ce risque.

Objectifs

!   Ce document présente:

     §   Une approche simple visant à évaluer le risque de taux d’intérêt propres à chaque investissement immobilier et
          propose les bases d’une politique applicable dans l’ensemble des situations.

     §   Une illustration des principaux contextes dans lesquels produits dérivés sont applicables:
            – Sécurisation des financements à taux variables,
            – Sécurisation d’un taux de financement futur d’un projet en développement,
            –   Réduction d’un taux de financement jugé trop élevé,
            –   Prolongation avant la maturité d’un financement à taux fixe

                                                                                                                     2
Appréciation du risque
Méthodologie

!    5 paramètres influent sur la sensibilité d’un projet
     immobilier aux mouvement de taux d’intérêt :
       §   Ratio de fonds propres: plus les fonds propres sont réduits
                                                                                Échelle des risques
            plus la sensibilité à un mouvement de taux d’intérêt est élevée.
       §   Horizon de détention: plus la maturité est longue plus la           Maturité/Horizon
            sensibilité à un mouvement de taux d’intérêt est élevée.            Ratio FP
       §   Taux de rendement net immobilier: plus le taux de                   Ratio Couverture
            rendement de l’immobilier est faible plus grande est la             Taux 10 ans
            sensibilité du projet à un mouvement de taux d’intérêt.
                                                                                Rendement net
       §   Ratio de financement à taux variable: plus le pourcentage
            de financement à taux variable est élevé plus la sensibilité des
            frais financiers à la hausse des taux d’intérêts est élevée.
       §   Niveau des taux d’intérêts à 10 ans: plus les taux d’intérêt à
            long terme sont bas plus le mouvement de hausse peut être           Quelques exemples
            élevé.                                                               Score                2.9    4.9     6.2         7.8

!    Sur la base de ces 5 paramètres RMG a construit un indice                   Maturité/Horizon   12ans    6 ans   4 ans       2 ans
     (de 0 à 10) permettant d’évaluer le degré d’exposition d’un                 Fonds propres        35%    25%     20%         20%
     bien immobilier aux taux d’intérêts.
                                                                                 Ratio couverture     90%    80%     60%         20%
       §   Un score inférieur à 3 reflète un risque modéré lié au taux
            d’intérêt. Des possibilités d’optimisation sont possibles.           Taux 10 ans          1.0%   1.0%    1.0%        1.0%

       §   Un score entre 3 et 6 reflète un risque modéré lié au taux           Rendement net        7.0%   5.0%    4.0%        2.5%
            d’intérêt. Des solutions sont disponibles pour réduire le risque.
       §   Un score supérieur à 6 reflète un risque élevé. Il est
            recommandé d’agir pour réduire le risque lié aux taux
            d’intérêts.

                                                                                                                             3
Sensibilité du rendement immobilier au taux d’intérêt
Illustration

!                                              La sensibilité du rendement sur fonds propres à l’évolution des taux d’intérêt dépend directement du
                                               ratio d’endettement.

                                                                                                                                                              Exemple du calcul de sensibilité:
                                                  Évolution du rendement sur fonds propres en fonction
                                                  du taux de financement et du ratio de fonds propres                                                         Description                                     Valeur

                                                                                                                                                              Valeur immobilière                                    50’000’000
                                                                                                        Ra#o	
  fonds	
  propres	
  
                                                                                                                                                              Rendement net de charge                4.0%              2’000’000

                                                                                                                                       L’ende/ement	
         Fonds propres                          20%           10’000’000
    Rendement	
  sur	
  fonds	
  propres	
  

                                                                                                                                       améliore	
  le	
  
                                                                                                                                                              Emprunt hypothécaire                    80%           40’000’000
                                                                                                                                       rendement	
  sur	
  
                                                                                                                                       fonds	
  propres	
     Taux de financement annuel (Libor)     0.05%                 20’000

                                                                                                                                                              Marge bancaire annuelle                1.00%              400’000

                                                                                                                                                              Total des frais financiers annuels     1.05%              420’000

                                                                                                                                                              Marge financière nette                                1’580’000
                                                    Objectif: supprimer ou                                                             L’ende/ement	
  
                                                    limiter la zone de risque tout                                                                            Rendement sur fonds propres           15.8%
                                                                                                                                       dégrade	
  le	
  
                                                    en conservant au maximum
                                                    les opportunités de                                                                rendement	
  sur	
     Echelle de risque RMG                   6.1
                                                    rendement grâce au levier.                                                         fonds	
  propres	
  
                                                                                                                                                              Sensibilité actuelle du rendement        4x

                                                                       Taux	
  de	
  financement	
  sans	
  marge	
                                            Résultats en cas de hausse du taux de financement de 1.00%

                                                                                                                                                              Marge financière nette                                1’180’000

                                                                                                                                                              Rendement sur fonds propres           11.8%

                                                                                                                                                                                                                               4
Capacité d’absorption du risque
Illustration

!      La capacité d’absorption du risque est fonction du différentiel entre le taux de rendement net de
       charges de l’actif immobilier et du taux de financement hypothécaire.

                                       Évolution de la capacité d’absorption en fonction du                                                                                   Calcul du «point mort» de capacité d’absorption
                                       taux de financement
                                                                                                                                                                              Description                                     Valeur

                                                                                                                                                                              Valeur immobilière                                       50’000’000

                                                                                                                                                                              Rendement net de charge                4.0%               2’000’000

                                                                                                                                                                              Fonds propres                          20%           10’000’000
         Capacité	
  d’absorp#on	
  

                                                                                                                                       Hausse	
  des	
  taux	
  maximum	
  
                                                                                                                                                                              Emprunt hypothécaire                    80%              40’000’000

                                                                                                                                                                              Taux de financement annuel             3.00%              1’200’000

                                                                                                                                                                              Marge bancaire annuelle                1.00%               400’000

                                                                                                                                                                              Total des frais financiers             4.00%              1’600’000

                                                                                                                                                                              Marge financière nette                                    400’000

                                                                                                                                                                              Rendement sur fonds propres            4.0%

                                                                                                                                                                              Echelle de risque RMG                   6.1

                                                                                                                                                                              Sensibilité actuelle du rendement        4x

                                                                Taux	
  de	
  financement	
  sans	
  marge	
  
                                                                                                                                                                              Résultat en cas de hausse du taux de financement de 1%

                                                                                                                                                                              Marge financière nette                                              -
                                         Capacité	
  d’absorp#on	
   Capacité	
  d’absorp#on	
   «Point	
  mort»;	
  	
  
                                         de	
  2.00%	
               de	
  1.00%	
               Au-­‐delà	
  la	
  de/e	
                                                    Rendement sur fonds propres             0%
                                                                                                 contribue	
  néga#vement	
  
                                                                                                 au	
  rendement	
  sur	
  fonds	
  
                                                                                                 propres	
  

                                                                                                                                                                                                                                              5
Politique de gestion des risques financiers
!   La mise en place d’une politique de gestion des risques financiers doit permettre une approche
    structurée de la gestion des investissements immobiliers et devrait suivre le processus suivant:

     §   Analyse de la situation permettant d’avoir une vision claire des risques encourus.
            –   Identification des différents risques financiers inhérents aux investissements,
            –   Analyse de la sensibilité aux différents risques,
            –   Impact de différents évènements sur le profil financier.
     §   Formalisation des objectifs de gestion sur le long terme.
            –   Assurer dans tous les cas le respects des engagements contractuels,
            –   Sécuriser les charges d’intérêt à un niveau inférieur aux taux de rendement net de l’investissement.
     §   Mise en place d’outils de prospective et de suivi
            –   Le taux de rendement,
            –   Les instruments de couverture.
     §   Mise en place d’un reporting pour
            –   Faciliter la prise de décision,
            –   Améliorer la communication.

                                                                                                                       6
Sensibilité du taux de rendement
Scénarios de mouvements parallèles de la courbe des taux

!    Le graphique suivant illustre la sensibilité du taux de rendement sur fonds propre projeté du bien
     immobilier en fonction de 3 scénarios de hausse des taux d’intérêts.
       §   Dans le contexte de taux actuel l’endettement permet d’obtenir un rendement projeté supérieur à l’objectif sur
            le long terme.
       §   Une hausse des taux d’un peu plus de 1.00% annulerait la contribution positive de la dette sur le taux de
            rendement des fonds propres. C’est ce niveau «bascule» que la politique doit viser à sécuriser.
       §   Une hausse des taux de 2.00% créerait une situation dans laquelle l’endettement contribuerait négativement au
            rendement des fonds propres.

                                                          Sensibilité du taux de rendement de l’investissement immobilier
                            Rendement sur fonds propres

                                                                                             Taux de rendement projeté
                                                                                             dans la situation actuelle

                                                           Objectif de                         En cas de hausse de la courbe
                                                           rendement                           actuelle de 1.00%
                                                           minimum

                                                                                               En cas de hausse de la courbe
                                                                                               actuelle de 2.00%

                                                                                               En cas de hausse de la courbe
                                                                                               actuelle de 3.00%

                                                                                                                               7
Les services de RMG
!   L’intervention de RMG s’effectue en 4 étapes itératives:

     Diagnostic
     § Compréhension des enjeux
     § Analyse quantitative du profil financier

     Stratégie
     § Aide à la définition d’une politique de gestion
     § Recommandations d’amélioration du profil financier

     Recommandations
     § Propositions de couvertures personnalisées à la situation et aux objectifs
     § Analyse de l’impact sur le profil de rendement
     § Accompagnement à l’implémentation des solutions de couvertures

     Suivi permanent
     § Veille permanente du marché et des opportunités
     § Reporting des risques de marché et des performance des couvertures.

                                                                                     8
Contexte de marché
Historique des conditions de marché

                                                                                           Taux	
                  Min	
       Max	
   Moyenne	
   Fév.	
  2013	
  
                                                                                     Libor	
  3	
  mois	
         0.01%	
     4.19%	
   1.43%	
      0.02%	
  
                                                                                    Taux	
  fixe	
  5	
  ans	
     0.22%	
     5.58%	
   2.54%	
      0.48%	
  
                                                                                   Taux	
  fixe	
  10	
  ans	
     0.82%	
     5.87%	
   3.14%	
      1.14%	
  
                                                                                   Taux	
  fixe	
  20	
  ans	
     1.18%	
     4.91%	
   3.32%	
      1.55%	
  

                                                                                       § Le taux variable Libor à 3 mois est
                                                                                          actuellement proche de 0%.
                                                                                       § H i s t o r i q u e m e n t d e s h a u s s e s
                                                                                          importantes du taux Libor se sont
                                                                                          produites à la suite de périodes
                                                                                          prolongées de taux faibles.

                                                                                       § La volatilité des taux fixes à long terme
                                                                                          est plus importante que le taux Libor.
                                                                                       § La corrélation entre le taux Libor et le
                                                                                          niveau des taux longs est importante.

!    Les conditions de marchés actuelles sont favorables à une sécurisation à long terme des risques liés
     aux financements hypothécaires:
        §   Le niveaux des taux longs (10 ans et supérieur) permettent soit de fixer les frais financiers à des niveaux
             historiquement bas ou de plafonner les taux variables à des niveaux très attractifs.

                                                                                                                                                                      9
Instruments de couvertures
Exemples d’utilisation

Ø    Sécuriser des financements à taux variables:
       Lorsqu’un financement n’a pas été sécurisé lors de sa conclusion, les instruments de couverture permettent de
       couvrir les risques de manière indépendante du contrat de financement hypothécaire:
        -    La séparation des instruments de couverture et des instruments de financement apporte plus de flexibilité et de
             transparence dans la gestion. Il est possible de procéder à des réinvestissements sans modifier les instruments
             de couverture et subir des coûts d’annulation.
        -    Une capacité à couvrir des maturités longues (>10ans) avec les produits dérivés même si le financement actuel
             présente une maturité plus courte.
        -    Pas de modification du contrat hypothécaire, ceci évite de négocier à nouveau la marge de financement.
        -    Les produits dérivés permettent de personnaliser le profil de financement. Les possibilités offertes sont plus
             nombreuses et flexibles qu’avec les produits hypothécaires.

Ø    Sécuriser le taux de financement futur d’un projet en développement:
       Les instruments dérivés permettent de sécuriser le risque de taux d’intérêt lié au financement d’un projet dès le
       début de sa programmation ce que les outils hypothécaires ne permettent pas.
        -    Les produits dérivés permettent de couvrir le risque de taux pour des projets futurs, même lorsque le
             financement n’est pas encore réalisé.

                                                                                                                              10
Instruments de couvertures
Exemples d’utilisation

Ø    Réduire un taux de financement jugé trop élevé / Prolonger la maturité d’un financement à taux fixe:
       Les hypothèques dont le taux fixe est supérieur à 3% avec une maturité résiduelle de quelques années peuvent
       paraitre défavorables. Le taux de financement est nettement supérieur aux conditions de marché actuelles et le
       risque de voir remonter les taux d’intérêts d’ici l’échéance de l’hypothèque est grande.
        -    Les produits dérivés offrent une capacité de structuration permettant d’optimiser le taux de financement en
             modifiant le profil de financement sans rembourser l’hypothèque actuelle. Un remboursement anticipé de
             l’hypothèque actuelle impliquerait de devoir payer la marge commerciale de la banque sur les années
             résiduelles.
        -    Il est possible de prolonger la couverture dès aujourd’hui et de profiter des conditions favorables des taux
             d’intérêts sans attendre la fin de l’hypothèque actuelle. Cette opération peut aussi permettre de réduire le
             niveau du taux fixe payé actuellement.

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