IDF by 81er semestre - Evolis
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1
Essentiel’immo
IDF by
1er semestre
2
Sommaire
I L’actualité....................................................4
II Le marché des bureaux................................6
III Le marché des locaux d’activité...................8
IV L’investissement......................................... 10
V Le commerce............................................. 12
VI En bref...................................................... 14
ESSENTIEL’IMMO IDF - 1ER SEMESTRE 2018 BY
I L’actualité
4
1er semestre
2018 très
prometteur,
dans la lignée
de 2017
“
La prudence semble être de retour selon les derniers chiffres
de l’INSEE. La croissance française ralentit. Les grèves de la
SNCF qui perturbent le pays depuis 3 mois n’auraient qu’un
impact limité sur cette dernière, tout au plus 0,1 point sel-
on l’organisme. Cependant, les prévisions ont été revues à la
baisse (+0,3% au 2ème trimestre 2018 et 1,7% pour 2018). En
parallèle, la production manufacturière s’est repliée de 1% et
l’investissement des entreprises a également subit un ralen-
tissement important (+0,1% contre +1,1% en prévisions).
Les signaux restent positifs pour le marché de l’immobilier D’ici 2020,
500 000 m² de
d’entreprise en Ile-de-France. Le taux de chômage pour la ré-
gion s’établit à 8 % au 1er trimestre 2018, le taux qui reste faible
bureaux seront
au regard de l’historique. Les créations d’entreprises sont
également restées dynamiques dans la région francilienne : 50
transformés
629 entreprises créées au 1er trimestre 2018, en hausse de 20%
par rapport au 1er trimestre 2017.
A la fin de l’année 2017, une éventuelle remontée des taux d’in-
térêt de crédit a été évoquée qui, finalement, se fait attendre. Prévisions de la croissance française
Au contraire, le taux moyen d’intérêt pour les crédits immo- (Sources: BdF, INSEE)
3%
biliers aux entreprises a légèrement fléchit au 2ème trimestre
2018 pour atteindre 1,58% selon la Banque de France. Les con- 2%
ditions d’accès au crédit restent donc excellentes et permet- 2%
1,70%
tent aux marchés de la vente et de l’investissement de pour-
suivre leurs dynamiques de 2017. 2%
1,10%
Le 1er semestre 2018 a également été animé par les discussions 1%
1%
à l’Assemblée Nationale sur la future loi logement (loi Elan).
En effet, le gouvernement envisage de faciliter la transforma-
tion de bureaux obsolètes en logements grâce à un bonus de 1%
constructibilité de 30%. L’impact sur le niveau de l’offre de
bureaux en Ile-de-France pourrait être significatif. Le Gouver- 0%
nement affirme d’ailleurs : “D’ici 2020, 500 000 m² de bureaux 2015 2016 2017 2018
seront transformés”. (Prévisions)
Transformation de bureaux en logements : le calendrier de la loi ELAN
Bonus de Assemblée Nationale: Sénat prévu entre le : Promulgation de la loi
constructibilité adopté le 17 et 20 juillet prévue à
à 30 % 12/06/2018 2018 l’automne 2018
II Le marché de bureaux
6
LE MARCHE DES
BUREAUX
1 370 000 m² ont été placés au 1er semestre 2018, un niveau en hausse de
16 % sur un an. Une quarantaine de transactions de plus de 5 000 m² ont
été signées pour un total de 580 000 m². Ce sont surtout les transactions
de surfaces inférieures qui bénéficient de cet engouement puisqu’elles
enregistrent une progression de 27% sur un an.
Dans la région francilienne, le dynamisme économique n’y est pas étranger : l’emploi salarié est en
hausse tandis que les défaillances d’entreprises régressent. Les entreprises sont donc naturelle-
ment en recherche de surfaces plus grandes et plus adaptées à leurs besoins. On constate toujours
de nombreuses transactions par les sociétés spécialisées dans le coworking.
Les excellentes conditions d’accès au crédit favorisent le marché de la vente à utilisateurs, qui voit
son placement doubler par rapport à la même période de 2017.
Seule ombre au tableau, leurs recherches sont souvent im-
pactées par la raréfaction de l’offre. De plus en plus de sociétés DIFFÉRENCE ENTRE LE LOYER MOYEN DE
abandonnent leurs projets et préfèrent conserver leurs locaux PRÉSENTATION ET LE LOYER MOYEN DE
en constatant la hausse des prix et la qualité des propositions. TRANSACTION
Le taux de vacance devient extrêmement faible à Paris (2,5%).
Quelques immeubles récents et de bonne facture demeurent
disponibles en 1ère couronne avec un taux de vacance plus
Paris
élevé, situé entre 6 et 10%, mais les actifs s’écoulent plus dif-
ficilement selon la situation géographique. L’éloignement des
transports en commun reste le frein principal à la fluidité du
marché de certains territoires. Autre problème quant à l’offre Hauts-de-Seine
de bureaux, les nombreuses transactions au sein d’actifs neufs
ou restructurés observées ces dernières années entraînent la
libération d’immeubles de seconde main qui nécessiteraient Autres 1ère couronne
une lourde rénovation ou une transformation.
Face à ces constats, les valeurs locatives sont orientées à la 2nde couronne
hausse. Les loyers de présentation enregistrent une progres-
sion de 2% à Paris sur un trimestre et les mesures d’accompag- 0 €/m² 200 €/m² 400 €/m² 600 €/m²
nement sont moins avantageuses. Ces dernières sont en baisse
de 1% depuis janvier pour les locaux de seconde main de moins Loyer de présentation Loyer de transactions
de 5 000 m².
Source Evolis
REPARTITION DE L’OFFRE A UN AN
SELON L’ETAT DES LOCAUX
Rénové 5,7%
4,6MM²
15% Taux de vacance
Source Evolis, ORIE
Neuf/Restructuré
31% 2nde
main
Offre à un an
1,37MM²
Demande placée
54%
Source Evolis Source EvolisIII Le marché des locaux d’activité
8
DEMANDE PLACEE
470 000
m²
LE MARCHE DES Offre immédiate
1,95 MM²
LOCAUX D’ACTIVITE
Le placement de locaux d’activités enregistrent RÉPARTITION DE LA
une hausse de 24% ce 1er semestre 2018 avec DEMANDE PLACEE
une demande à la vente très forte. Plus d’un tiers (EN NOMBRE DE
des m² placés sur la période sont des ventes à TRANSACTION)
PAR TRANCHE DE LOYERS
utilisateurs.
Le principal problème est que l’offre de locaux d’activités reste constituée de 30%
locaux de seconde main. Dans ce contexte, des projets de grande qualité com-
mencent à voir le jour, notamment à Marne la Vallée (Val d’Europe ou Cité 20%
Descartes à Champs sur Marne). A noter que l’offre à la vente se fait rare et ne
concentre plus qu’un quart des surfaces disponibles immédiatement.
10%
25% des transactions sur un an se sont louées entre 70 et 90 €/m² et les loyers
sont globalement stables, en dépit de l’obsolescence des locaux sur le marché. 0%
La moyenne des prix de vente pour cette typologie de locaux atteint 1 076 €/ 110
m² sur un an. A noter que les prix de vente sont orientées en hausse de 15%
1ère couronne 2nde couronne
sur un an.
Source EvolisIV L’investissement
10
L’investissement
En Ile-de-France, 8,6 milliards d’euros ont été investis
en immobilier d’entreprise, un très bon semestre.
Le dynamisme du marché de l’investissement n’est
plus à démontrer et la hausse atteint même 56% par
8,6
rapport au 1er semestre de l’année précédente. Au to-
tal, plus de 150 deals ont été recensés.
Les bureaux concentrent 88% du marché et restent milliards €
animés par de très grandes opérations. En effet, 7 ac-
quisitions dépassent les 200 millions d’euros dont la Montant investis
vente par Oxford Properties Group de 2 actifs parisiens en progression par
pour 400 millions d’euros. L’appétit des investisseurs rapport au 1er
pour les bureaux de plus petite taille est également semestre 2017
resté fort : 73 transactions de moins de 50 M€ ont été
recensés, un chiffre en hausse de 87%.
3%
Les commerces poursuivent également une excellente
dynamique, surtout grâce à un giga-deal : la vente de
l’Apple Store des Champs-Elysées pour 600 millions
d’euros.
Taux de rendement
Surfant sur un marché locatif en pleine forme, les prime stable sur
ventes de bureaux neufs par des promoteurs atteig- 1 an
nent plus de 700 millions d’euros. On peut citer la ven-
te du #Curve à Saint Denis, un actif de 24 000 m² vendu
en VEFA à Twenty First Capital.
53 %
La part des acquéreurs français, qui atteint 53% des
montants investis au 1er semestre 2018, accuse une
baisse sensible puisqu’ils concentraient 60% l’année
précédente. On notera la présence croissante des in-
vestisseurs américains et allemands. Part des
acquéreurs
Si la demande est très forte, surtout pour Paris et sa Français
1ère couronne, l’offre core/core + se raréfie et les prix Source : Evolis
de présentation sont ambitieux.
L’OAT étant toujours très en dessous de 1%, le taux
prime est resté relativement faible, aux alentours de Répartition des investissements
3% à Paris QCA. de bureaux par secteurs
(en % des montants investis)
2nde couronne
3%
1ere couronne
17%
73
Paris QCA
31%
transactions de
moins de 50 M€ ont Croissant Ouest
été recensés au 1er 18%
trimestre 2018
Source : Evolis
Reste de Paris
31%V Le commerce
12
+0,9%
VENTES DE COMMERCE DE
DETAIL
Source: Insee,
sur la période de mars à mai 2018
-5,1%
FRÉQUENTATION DES
MAGASINS
Source: Procos,
sur 12 mois glissants, à fin mai 2018
+8,6%
EVOLUTION DU TAUX DE
VACANCE COMMERCIALE
Source: Procos, chiffre 2017
Le Commerce
Le commerce connaît depuis quelques années de nombreuses difficultés
avec l’arrivée du numérique et de grands acteurs du web.
L’Insee communique sur une hausse de +0,9% des ventes de commerce de détail mais quelques disparités sont à évoquer. L’insolente progression
du chiffre d’affaire du e-commerce se poursuit (+13% au 1er trimestre 2018) alors que l’activité du commerce spécialisé baisse de 2,2% à fin mai
2018 et la fréquentation des magasins affiche un net recul de 5,1% sur 12 mois glissants.
Certaines grandes enseignes spécialisées souffrent de cette conjoncture telles que La Grande Récré (fermeture de 53 magasins) ou le groupe
Carrefour (fermeture de 243 magasins ex-Dia).
L’Etat réfléchit à la mise en place d’une fiscalité sur les livraisons, pour tenter de redynamiser les commerces de centres-villes, bien que la fédéra-
tion Procos soit ouvertement contre ce nouvel impôt, qui, selon l’organisme, pourrait être contourné par les grands pures players.
En parallèle, la vacance commerciale continue de progresser, de +8,58% en 2017, que ce soit en centre-ville, en périphérie ou dans les centres
commerciaux.
En outre, certains propriétaires augmentent fortement les loyers lors des renouvellements de baux et refacturent une proportion de plus en plus
importante de quotes-parts travaux.
Les enseignes devront de nouveau revoir leurs modèles économiques, car les ventes en ligne ne permettraient pas de compenser ces augmen-
tations de charges et les baisses de chiffres d’affaires des magasins.VI En bref...
14
En bref...
Les utilisateurs privilégient les bureaux les plus qualitatifs, ce qui a pour
effet de laisser une offre vacante de plus en plus vieillissante. Selon les
dernières estimations de l’ORIE, plus de 900 000 m² de bureaux sont
actuellement en vacance structurelle (depuis plus de 4 ans) en Ile-de-France,
un chiffre en hausse alors même que l’offre immédiate ne cesse de baisser.
Pour les locaux d’activité, la médiocre qualité de l’offre joue également
en défaveur du marché. Cependant, face à un monde industriel en pleine
évolution, les entreprises doivent impérativement revoir leurs outils de
travail et la demande reste forte, d’autant que les conditions d’accès au crédit
demeurent excellentes. Le nombre de créations d’entreprises en commerce,
2,5
transports, hébergements et restauration n’a jamais été aussi important que
ces deux premiers trimestres de 2018, et cela booste également l’activité.
Millions
m² 16/18 Md€
Porté par un marché locatif en pleine forme, le marché
Même si les utilisateurs devront faire face à une de l’investissement devrait continuer sur le même rythme
offre trop limitée et à des valeurs locatives en effréné pour un atterrissage entre 16 et 18 milliards d’eu-
progression, le marché des bureaux pourrait de ros en Ile-de-France.
nouveau dépasser les 2,5 millions de m² placés
pour 2018.
Près de 2 millions de m² sont
900 000
actuellement en chantier
selon la dernière étude
Deloitte, mais plus de 40%
m² sont déjà pré-commercialisés.
Le marché des locaux Dans ce contexte de sous-
d’activités devrait poursuivre offre, cette tendance à la
son ascension et dépasser la précommercialisation
barre des 900 000 m² placés devrait s’accentuer dans les
pour 2018. prochains mois.QUELQUES CHIFFRES
+ 26% 160
COLLABORATEURS
DE CHIFFRE D’AFFAIRES
EN 2017
6
METIERS 850
TRANSACTIONS EN 2017
11
IMPLANTATIONS LOCALES
EN IDF, A BORDEAUX, A AMIENS
6 DEPARTEMENTS
AGENCE COMMERCE TRAVAUX & AMENAGEMENT
Préconisations de valeurs Préconisations de valeurs Aménagement
Etudes de marché Etudes de marché Rénovation
Commercialisation Commercialisation Space planning
Recherche de locaux Recherche de boutiques Conduite de chantier
Mobilier
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