GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D'UN PATRIMOINE IMMOBILIER

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GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D'UN PATRIMOINE IMMOBILIER
SYNDICAT PROFESSIONNEL DES ENTREPRISES
DE MULTISERVICE IMMOBILIER ET DE FACILITIES MANAGEMENT

 GUIDE DE GESTION DE
 LA MAINTENANCE D’UN
PATRIMOINE IMMOBILIER

                                                         Juin 2009
GUIDE DE GESTION DE
  LA MAINTENANCE D’UN
 PATRIMOINE IMMOBILIER

GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER   ‐2-
Avant propos
La mise en œuvre d’une GMAO* ou plus simplement d’un échéancier* de
Maintenance, en vue d’une planification quotidienne, donne lieu à une diversité
importante de pratiques qui aboutissent, selon les cas, à une production excessive de
bon d’interventions, synonyme de lourdeur administrative. Elle est souvent restreinte à
un périmètre technique alors que l’ensemble des prestations d’un contrat de Facilities
Management est parfois sujet à des exigences de périodicité.
Chacun s’accorde donc à considérer qu’il est nécessaire de proposer, via un guide de
recommandation, des conseils pour harmoniser les procédures selon une
méthodologie qui contribuera à la qualité attendue des prestations.
Le présent guide fait référence aux documents normatifs ou de références suivantes :
- EN 13306 de juin 2001 « Terminologie de la maintenance ».
- FD X60-000 de mai 2002 « Maintenance Industrielle – Fonction Maintenance ».
- NF X60-012 d’août 2006 « Maintenance – Termes et définitions des éléments
   constitutifs des biens et de leur approvisionnement ».
- EN 15221 de janvier 2007 « Facilities Management ».
- SYPEMI « Guide d’application du fascicule de documentation FD X 60-000 aux
   patrimoines immobiliers ».

Domaine d’application
Ce guide prévoit d’être appliqué principalement aux immeubles d’activité tertiaire. Il ne
prévoit notamment pas d’être appliqué aux activités industrielles, sauf pour ce qui
concerne la maintenance des bâtiments et installations techniques liées à
l’environnement de travail.

Objectifs
Conçu sous forme de guide, le présent document a pour objectifs principaux :
- de proposer une décomposition arborescente, mais fonctionnelle, du bien à
  maintenir,
- d’établir les règles qui permettent de fixer le niveau de subdivision d’un bien du point
  de vue d’une action de maintenance,
- d’harmoniser le vocabulaire utilisé pour désigner chaque niveau d’arborescence,
- de présenter les lignes directives à prendre en compte pour élaborer un échéancier
  de maintenance,
- de préconiser la généralisation de cette méthodologie aux prestations de service
  des contrats de Facilities Management, pour tout ce qui concerne les biens
  matériels et les prestations associées, de nature technique ou service. A ce titre,
  une GMAO* fournit des éléments nécessaires au Facilities Management.

Précisions :

Î Les termes qui ont comme exposant une (*) sont définis dans le paragraphe qui suit.
Î Les notes sont reprises in extenso des normes.
Î Tous les commentaires sont des informations complémentaires fournies par le SYPEMI.

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GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER   ‐4-
1.       Terminologie utilisée dans le présent guide

‰ Facilities Management (selon norme EN 15221)
     Processus intégré venant en support d’une organisation pour améliorer son efficacité
     par le management et la prestation de services supports convenus ; ces services visent
     à créer l’environnement approprié nécessaire à l’obtention d’objectif en constante
     évolution.

‰ Maintenance (selon norme EN 13306)
     Ensemble de toutes les actions techniques, administratives et de management durant le
     cycle de vie d’un bien*, destinées à la maintenir ou à le rétablir dans un état dans lequel
     il peut accomplir la fonction requise.

     Commentaire
     Un service, tel que le nettoyage d’un local technique ou d’une zone d’activité, est une action de
     maintenance nécessaire au maintien ou au rétablissement de son usage.

‰ Fonction requise (selon norme EN 13306, article 2.6)
     Fonction, ou ensemble de fonctions d’un bien considérées comme nécessaires pour
     fournir un service donné.

     Commentaire
     La notion de fonction est utilisée lors de l’analyse fonctionnelle qui peut servir de base à la mise
     en place d’une GMAO*.

‰ Bien (selon norme EN 13306)
     Tout élément*, composant, mécanisme, sous-système, unité fonctionnelle, équipement ou
     système qui peut être considéré individuellement.

‰ Equipement (selon NF FD X60- 012)
     Ensemble de biens*, ou partie d’un bien* déjà fractionné, considéré individuellement et qui
     assure une, voire plusieurs fonction(s) requises(s) élémentaire(s).

     Notes
     1. Ce regroupement de biens* appelé « équipement* » est très fréquemment retenu pour être
        associé à des gammes de maintenance standard et à un suivi des performances.
     2. Cette notion d’équipement* est également utilisée lors de la mise en œuvre des outils de
        GMAO* (Gestion de la Maintenance Assistée par Ordinateur).
     3. Le terme « système » peut être synonyme de « équipement ».

     Exemples d’équipement :
     - Une centrale de traitement d’air, alimentée en eau glacée peut être considérée comme un
       équipement* au même titre qu’un climatiseur autonome monobloc ou à éléments* séparés.
     - Un groupe de production d’eau glacée peut être considéré comme un équipement* au même
       titre qu’une pompe à chaleur qui, elle, assure deux fonctions requises : de l’eau glacée et de
       l’eau chaude.
     - Un groupe motopompe peut être considéré comme un équipement* au même titre qu’un
       ensemble de groupes motopompes réunis pour assurer une fonction requise.

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‰ Installation (selon NF FD X60- 012)
   Ensemble d’équipements* associés, destiné à remplir une, voire plusieurs fonction(s)
   requise(s).

   Commentaire
   Le terme « production » peut être synonyme de « installation ».

   Exemples d’installation :
   - La distribution électrique peut être considérée comme une installation qui regroupe plusieurs
     équipements* comme le poste de livraison HT, le ou les postes de transformation HT/BT, la
     ou les distribution(s) BT et TBT, etc…
   - La distribution TBT peut également être considérée comme une installation (secondaire) qui
     regroupe plusieurs équipements comme le poste de transformation BT/TBT, la ou les
     distributions TBT, les armoires divisionnaires, etc…

‰ Elément
   Pièce de fonctionnement ou ensemble de pièces de fonctionnement, qui font partie d’un
   équipement* et sur lesquels sont définies des opérations de maintenance.

   Exemples d’élément :
   - Un moteur électrique d’une pompe ou d’une centrale de traitement d’air est un élément sur
     lequel le remplacement des roulements préconisé par le constructeur, pour un nombre d’unité
     d’usage déterminé, est une opération de maintenance.
   - Une tourelle d’extraction hélicoïdale, constitué d’un moteur accouplé à une hélice, est un
     élément constitué d’un ensemble de pièces de fonctionnement, à laquelle est associée une
     opération de maintenance.
   - Une porte ou une fenêtre peut être considérée comme un élément au même titre qu’un
     ensemble de portes ou de fenêtres.
   - Un photocopieur est un élément pour lequel le réapprovisionnement en papier est une opération
     de maintenance (service)

‰ Ouvrage
   Bien* le plus durable et qui supporte tous les autres biens* (Installations*) ou partie des
   biens* (équipements*).
   Un ouvrage dans le bâtiment est le résultat de la construction :
   - d’un gros ouvrage ou ouvrage lourd, qui constitue la structure (murs porteurs, poteaux,
      planchers, charpente, etc.),
   - d’ouvrages légers ou menus ouvrages qui s’appuient sur lui (isolation, cloisons,
      revêtement, etc.).
   Sont également concernés comme des ouvrages les aménagements extérieurs comme les
   parkings, la voierie, les réseaux d’assainissement, les clôtures, etc.

   Notes
   1. Les ouvrages légers ou menus ouvrages sont généralement subdivisés pour être associés à des
      gammes de maintenance standard.
   2. Le gros ouvrage ou ouvrage lourd est très fréquemment retenu pour être associé à une seule
      gamme de maintenance.

   Exemples d’ouvrage :
   - Une zone de terrasse est un ouvrage lourd sur lequel le démoussage est une opération de
     maintenance.
   - Une zone de façade est un ouvrage léger sur lequel le nettoyage périodique déterminé par le
     client est une opération de maintenance.

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Relations entre les notions : Bien/ Fonction/ Installation/ Equipement/ Ouvrage

Fonction FM                                                                                        • Bien
 Fonction                  Installation CVC
 Chauffage,                  Equipement CTA                   Equipement Distribution
 Ventilation,
 Climatisation                 Elément Moteur                     Elément Gaines

 Traitement d’air
                               Elément Filtre                     Elément Bouches

 Distribution d’air

 Fonction (fourniture      Installation Electrique
 d’) Electricité             Equipement Groupes               Equipement Distribution
                               Elément Grp. N°1
 Production élec.                                                 Armoires col. n°1
                               Elément Grp. N°2
                                                                  Armoires col. n°2
                               Elément Grp. N°3
 Distribution élec.

 Fonction (fourniture      Installation Plomberie-Sanitaire
 d’Eau)                      Equipement Prod.ECS              Equipement Distrib.ECS
 Production d’eau              Elément Adoucisseur                Elément Robinetteries

                               Elément Ballon ECS                 Elément Surpresseur
 Distribution d’eau

 Fonction « Services       Installation « Services et Support »
 et Support »                Equipement « Support »
 Gestion, pilotage             Elément Reporting                  Elément Contrôles

 Copie et                    Equipement Reprographie          Equipement Propreté
 impression de
 documents                     Elément Copieur Niv.1              Elément Sols Souples
                               Elément Copieur Niv.2
                                                                  Elément Sanitaires
 Maintien de la
 propreté                      Elément Imprimantes

                                                                                                   Supporte

                                                              Ouvrage
                                                                   Lourd :                Léger :
                                                                   Façade porteuse        Façade vitrée
                                                                   Murs                   Cloisons

                 GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER                       ‐7-
Notes
   - Cette représentation est indicative. Il y a d’autres représentations possibles, elle est
     cependant assez courante.
   - La décomposition technique étant liée à un site, les installations, équipements et éléments
     doivent être identifiés de façon unique, généralement par un repère géographique. Exemple :
     Production froid, de la salle serveur.
   - Les termes : services, support, gestion, pilotage, … doivent être définis par le contrat afin
     d’éviter les ambigüités.
   - A titre d’exemple, afin de pouvoir affecter aux contrôles techniques réglementaires un
     échéancier de maintenance, il est fréquent des les assimiler dans la décomposition en tant
     qu’équipement.

‰ Fiche de Maintenance
   Ensemble des gammes de maintenance, à réaliser sur un équipement* considéré.
   Les dites gammes correspondent à des opérations de maintenance préventive
   systématique (selon échéancier*) ou conditionnelle (selon critères de déclenchement).
   Les fiches de maintenance sont parfois désignées par les abréviations suivantes :
   - BT (Bon de travaux) ou OT (Ordre de Travaux),
   - ODM (Opération / Ordre De Maintenance),
   - WO (Work Order).
   Ces désignations sont souvent celles proposées par les éditeurs de logiciel de GMAO*.

‰ Fiche de Ronde
   Support utilisé par l’équipe de maintenance, lors de rondes périodiques, pour enregistrer
   certaines informations (Relevés de compteurs, de températures, de pressions, etc.),
   mais également pour rappeler aux techniciens de procéder à quelques vérifications de
   fonctionnement ou d’état, et pour réaliser des contrôles des sens communs.
   Ce support est généralement un formulaire papier, mais il peut également s’agir d’un
   outil informatique de type « Pocket », utilisé pour télé-relever certaines donnés, pointer
   le passage des techniciens dans les locaux à visiter ou simplement saisir
   informatiquement des informations.
   Certaines opérations de maintenance de 1er niveau, voir de 2ème niveau peuvent être
   réalisées à l’occasion de ces rondes périodiques.

‰ Echéancier de maintenance / Planning Prévisionnel
   Calendrier des interventions de maintenance, à réaliser pour l’ensemble des biens*
   considérés individuellement.
   Un échéancier de maintenance est généralement représenté sous la forme de tableau :
   - en ligne de la liste des biens* à maintenir,
   - en colonne et en fonction de l’importance des biens* à maintenir :
      - de 52 colonnes correspondantes aux 52 semaines de l’année,
      - de 12 colonnes correspondantes aux 12 mois de l’année,
      - …
   Identifier, au regard de chaque bien*, une ou plusieurs intervention de maintenance à
   réaliser, constitue l’échéancier de maintenance.

        GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER                         ‐8-
‰ GMAO, Gestion de la Maintenance Assistée par Ordinateur
  La GMAO, abréviation de « Gestion de la Maintenance Assistée par Ordinateur » est,
  comme son nom l’indique, une méthode de gestion assistée d’un logiciel, destinée à aider
  les services de maintenance des entreprises dans leurs missions.
  Elle possède principalement des fonctions d’inventaire d’équipement, d’échéancier et de
  suivi/traçabilité des opérations réalisées, elle peut posséder de nombreux modules
  complémentaires : gestion de stock, financier, reporting, etc…
  Certaines GMAO sont basées sur un tableur.

‰ Périmètre d’intervention dans le domaine des patrimoines
  immobiliers
   Les services de maintenance et / ou de conduite peuvent concerner le(s) :
  -    Clos & Couvert du bâtiment,
  -    aménagements extérieurs et VRD (Voieries et Réseaux Divers),
  -    aménagements intérieurs et les petits travaux de Second Œuvre,
  -    installations de Plomberie Sanitaire,
  -    installations d’Electricité – Courants Forts,
  -    installations et équipements d’éclairage,
  -    installations d’Electricité - Courants Faibles,
  -    installations de Chauffage - Ventilation -Climatisation,
  -    installations de Cuisine,
  -    appareils Elévateurs et Nacelles,
  -    portes automatiques, rideaux, stores ou volets roulants motorisés,
  -    systèmes de Sécurité,
  -    systèmes de Sûreté,
  -    etc…

  Les services de Facilities Management* peuvent être intégrés dans ce mode de gestion.

  Voir la liste détaillée en annexe I

        GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER               ‐9-
GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER   ‐ 10 -
2. METHOLOGIE DE GESTION DE LA MAINTENANCE

 2.1. Description – Codification d’un site
    En complément de la FD X60-000, article 4.2.2.2.

    Tout site est la combinaison d’ensemble de matériels industriels formant des lignes
    fonctionnelles pouvant être appelées production, mais plus généralement appelées
    installation*
    Au sein de chaque installation* et par fonction, sont isolées différentes parties
    appelées système ou équipement*.

    Note
    Dans le cas d’équipements indépendants et ne constituants pas une ligne fonctionnelle, une
    installation peut correspondre à une zone géographique d’implantation de plusieurs
    équipements (exemple : Plusieurs climatiseurs autonomes utilisées pour climatiser un local
    indépendant).

    La codification d’un équipement* peut se faire suivant la séquence suivante :
    - une ou plusieurs lettres pour représenter l’installation à laquelle il appartient,
    - un nombre correspondant à son rang dans l’installation.

    Notes
    1. La codification de chaque équipement peut également inclure une identification à son
       implantation géographique (exemple : une lettre pour représenter l’installation à laquelle il
       appartient et une lettre pour identifier son implantation géographique).
    2. Cette identification géographique doit pouvoir permettre d’associer les zones à une
       maintenance particulière, (exemple : colonne A, niveau 5, locaux techniques).
    3. Afin de permettre la gestion des services, on peut associer un code à une zone
       géographique en tant que fonction « usage » (exemple : bureaux 3è étage).

    Cette codification est la base de toute la gestion du site :
    - maintenance,
    - historique,
    - documentation,
    - gestion de stock.
    Cette codification peut être adaptée, lorsqu’il est fait usage d’un outil de gestion
    informatisé, au logiciel de GMAO* retenu.
    On limitera généralement à 3 niveaux le nombre de niveaux hiérarchiques dans ces
    codifications.
    On s’attachera à ce que chaque code soit associé à un équipement* ou une zone,
    qui ne soit ni trop importante ni trop petite.

    Note
    Un niveau supplémentaire de décomposition peut s’avérer utile. Lorsqu’on est limité en
    nombre de niveaux par le logiciel, un des niveaux de décomposition peut être codé en 2
    parties pour représenter un sous-niveau.

     GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER                             ‐ 11 -
2.2. Processus de maintenance

   Le processus de maintenance doit être organisé.
   Exemple d’organisation du processus de maintenance :

                                                    Politique de
                                Découpages
                                                    maintenance

                                 Codification       Gammes de          Mesures,
                                    §2.1            maintenance        conditions

                                                                                     Indicateurs de
       Demande
                          Contrat                    G.M.A.O.*                        performance
     d’intervention
                                                                                          §2.7

                           Devis                      Fiche* de
                          Travaux                maintenance § 2.3.2

                                                     Maintenance

                                                Technique    Service

       Outils Télécoms / Extranet :
                    Centre d’appels clients, Astreintes, Compte-rendu, Portail web

2.3. Maintenance préventive systématique

   2.3.1. Maintenance préventive systématique (selon NF FD X60-000, article 4.2.2.3 – a)
          La maintenance préventive systématique inclut les actions de maintenance
          requises par les dispositions légales et/ou réglementaires. Elle inclut au minimum
          la planification formelle, la description claire et précise du travail à effectuer
          (lubrification, changement de filtres, remplacement des roulements, etc.) et
          l’enregistrement du travail accompli.
          La maintenance préventive systématique s’applique à des mécanismes de
          dégradation dont l’évolution est globalement connue. Ceci explique qu’elle
          n’inclut pas d’observation préalable de l’état du bien.

   2.3.2.Fiche* de maintenance
         Chaque équipement* est constitué d’un certain nombre d’éléments* pour
         lesquels sont définies des prestations et périodicités. Le regroupement de ces
         prestations constitue les différentes fiches* de maintenance de l’équipement*.

        ƒ Chaque gamme de maintenance doit être associée à un contrôle des
          performances pour vérifier que l’équipement* est apte à accomplir sa fonction
          requise avant d’être « définitivement » remis en service.

   GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER                           ‐ 12 -
ƒ L’ensemble des opérations de maintenance, qui constitue la fiche* de
       maintenance, doit pouvoir être réalisé par un ou plusieurs techniciens dans un
       temps et sous un délai adapté à la fréquence de la planification :
       - une à deux journées au maximum pour une planification hebdomadaire,
       - une semaine au maximum pour une planification mensuelle,
       - indéterminée pour les opérations de grande révision et les opérations de
          maintenance de 5ème niveau (selon NF FD X60-000 et « guide
          d’application du fascicule de documentation AFNOR FDX 60-000 aux
          patrimoines immobiliers » publié par le SYPEMI (1ère éd. 2008).

     ƒ La fiche* de maintenance ne doit pas non plus être limitée à une simple
       opération, réalisable en peu de temps, au risque de devoir émettre de trop
       nombreuses fiches synonyme de lourdeur administrative.

     Commentaires
     Si l’une ou l’autre des conditions précédentes n’est pas réunie, il sera alors
     indispensable de revoir le découpage en équipements*, en l’installation*, tout en
     respectant la notion de fonction requise élémentaire.
     La périodicité des opérations est fonction de la politique du mainteneur pour un
     contrat de résultat.
     Le client doit fournir les gammes de maintenance, « constructeur » ou autre, lorsqu’il
     souhaite les imposer.
     Les fiches de maintenance établies/fournies par le mainteneur restent sa propriété et
     son savoir-faire.

     Evolution du statut des fiches* de maintenance préventive systématique (BT)
     Une opération planifiée peut être décalée en fonction des priorités du site,
     dans ce cas elle est généralement replanifiée, mais elle peut aussi être
     abandonnée par exemple lorsque les circonstances ne permettent pas de la
     réaliser avant la planification suivante.

           BT Préventif                   planifié                           réalisé

                                                                             décalé

                                                                           abandonné

2.3.3. Echéancier
       La planification à priori de l’ensemble des prestations de maintenance des
       équipements* d’un site constitue l’échéancier.

2.3.4.Planification
      Chaque semaine (ou à des fréquences adaptées au site ou aux installations*
      et équipements* concernés), et en fonction des paramètres réels (ressources
      et moyens disponibles, entretien conditionnel et travaux complémentaires à
      associer aux actions de maintenance), l’échéancier* est actualisé lors de la
      planification.
      Suite à cette décision, l’édition des fiches* de maintenance est réalisée et
      constitue le programme hebdomadaire de l’équipe de maintenance.

GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER                          ‐ 13 -
2.3.5.Réalisation suivant mode opératoire
         Afin de garantir une qualité constante d’exécution des prestations :
         - en toute sécurité pour les biens et les personnes,
         - sans incidence sur le fonctionnement du site concerné,
         il est recommandé d’associer à certaines fiches* de maintenance des
         « recommandations opérationnelles » ou « modes opératoires » explicitant les
         raisons de l’opération, les procédures et les moyens à mettre en œuvre.
         Ceci doit faire l’objet d’une adaptation aux caractéristiques du site et de ses
         activités.

2.4. Maintenance conditionnelle ou prévisionnelle
   En complément du FD X60-000, paragraphe 4.2.2.3 – b.

   La maîtrise des installations* et de la maintenabilité des équipements* est
   généralement obtenue grâce à la répétition des tâches de maintenance préventive
   systématique, actions résultant des recommandations des constructeurs et de
   l’expérience du mainteneur.
   L’analyse des historiques fait pourtant ressortir des problèmes :
       il subsiste des cas de pannes dont certaines sont induites par la maintenance,
       des arrêts sont pratiqués sur les équipements* alors qu’ils ne sont pas toujours
       justifiés, …
   La maintenance systématique ne prend pas en considération certaines conditions
   particulières d’utilisation (temps de fonctionnement), ni certaines configurations
   (travaux sur les installations*).
   La nécessité est alors apparue de conserver une planification globale de la
   maintenance des biens* mais d’y adjoindre des mesures de paramètres choisis,
   pouvant prévenir certaines anomalies et progressivement remplacer des tâches
   répétitives, coûteuses, et parfois non justifiées.
   Le concept de « Maintenance Conditionnelle » a été alors intégré dans l’activité.

   Mise en oeuvre
   La maintenance conditionnelle n’existe que si les quatre étapes suivantes sont
   prises en compte dans leur intégralité :

   a. Les mesures :
      Elles doivent être reproductibles dans le temps. Cette condition indispensable
      nécessite un appareillage de qualité, simple d’utilisation et de préférence intégré
      à l’équipement à maintenir.

   b. Le traitement des mesures :
      Il se fait généralement sur le site concerné. C’est la concrétisation des mesures
      sur un support écrit, en vérifiant la véracité de celles-ci et en y adjoignant un
      avis : C’est le diagnostic à l’instant « t »

   c. L’analyse :
      C’est la réflexion portée sur un graphe décrivant l’évolution des paramètres
      relevés. Toute tendance doit trouver son explication.

   d. L’opération de maintenance conditionnelle :
      Elle doit être déclenchée à un seuil déterminé, qui prend en compte certains
      paramètres économiques lié à la disponibilité requise ou technique comme la
      capacité du mainteneur à intervenir rapidement, etc… Les recommandations des
      constructeurs et l’expérience du mainteneur deviennent alors indispensables
      pour déterminer avec précision ce seuil de déclenchement.

   GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER                    ‐ 14 -
Exemples de mesures et actions associées

          1. Centrales de traitement d’air :
             - Mesure trimestrielles de débit d’air, de perte de charge, d’intensités des
                moteurs, etc., pour déclencher le remplacement des filtres.
             - Mesures semestrielle des vibrations, pour déclencher le remplacement des
                roulements moteurs et turbines.

          2. Groupe froid & groupe électrogène :
             - Analyse annuelle de l ‘huile pour déclencher son remplacement.

          3. Installations* et armoires électriques :
              - Contrôle thermographique annuel afin de déterminer la nécessité ou non de
                 procéder au resserrage des connexions.

          4. Eclairage :
             - Mesure de luminosité pour déclencher le remplacement des luminaires en fin
                de vie.

          5. Imprimantes, reprographie :
              - Déclencheur pour réapprovisionner les bacs à papier en niveau bas.

          Note
          Ces deux derniers exemples ne satisfont pas strictement aux conditions précitées
          car ils ne sont pas aussi formalisés mais leurs principes sont identiques.

2.5. Maintenance corrective

   Selon NF EN 13306 article 7.6
   Maintenance exécutée après détection d’une panne et destinée à remettre un bien*
   dans un état dans lequel il peut accomplir une fonction requise.

   Selon FD X 60-000, article 4.2.2.4
   La maintenance corrective vise à rétablir un bien considéré dans l’état d’accomplir
   une fonction requise, au moins provisoirement et/ou partiellement.
   Elle comprend en particulier :
   - le diagnostic de la défaillance (détection, localisation, analyse),
   - l’action corrective ou palliative immédiate (fonction requise totale ou marche
      dégradée),
   - l’action corrective différée avec ou sans amélioration,
   - un essai de fonctionnement.
   La maintenance corrective est souvent définie par rapport à un « niveau de
   maintenance ». On pourra consulter pour l’interprétation détaillée de cette notion le
   « guide d’application du fascicule de documentation AFNOR FDX 60-000 aux
   patrimoines immobiliers » publié par le SYPEMI (1ère éd. 2008).

   Une opération de maintenance corrective peut être prévue au contrat ou réalisée
   sur devis.

                         BT Correctif                              contrat

                                                                    devis

   GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER                     ‐ 15 -
2.6. Historique de Maintenance

   Les historiques de maintenance deviennent la propriété du client.
   Les conditions de transfert de ces historiques en fin de contrat doivent être
   précisées dans le contrat.

2.7. Mesure de Performance de la Maintenance

   Toutes les mesures doivent être effectuées durant des périodes comparables en
   durée et en conditions. Des conditions différentes sont souvent à l’origine des écarts
   constatés.

   2.7.1. Performance en contrat de Résultats
          La performance de la maintenance en termes de résultat doit prendre en
          compte :
          - la disponibilité des installations*,
          - la réactivité des interventions,
          - la non-récurrence de défaillances identiques,
          - la non-dégradation des installations* au-delà de leur usure normale.

         ƒ La disponibilité des installations* peut être mesurée par le rapport du temps
           de bon fonctionnement au temps total de fonctionnement attendu (ex :
           heures travaillées du site), déduction faite de l’entretien programmé.
           (Exemple d’installation concernée : les ascenseurs, les salles informatiques
           par rapport aux critères de température et de fourniture de courant
           électrique).

         ƒ La réactivité des interventions peut être mesurée par le rapport du temps
           nécessaire au démarrage de l’intervention à un temps prévu au contrat.
           Une distinction peut être effectuée en fonction de l’urgence de
           l’intervention. La notion d’urgence doit être définie dans le contrat par des
           critères exhaustifs. Exemple d’intervention concernée : les dépannages sur
           appel client.

         ƒ La non-récurrence de défaillances identiques peut être estimée par le
           temps écoulé entre 2 défaillances par rapport à un objectif défini au contrat.
           Les défaillances suivies par cette méthode sont en général celles qui
           peuvent avoir un impact sur le client. Cette performance est plus rarement
           employée que les précédentes. Elle nécessite une interprétation.

         ƒ La non-dégradation des installations* au-delà de leur usure normale peut
           être évaluée par la stabilité dans le temps du volume des interventions de
           maintenance corrective et préventive, qui peut traduire la qualité de la
           maintenance réalisée mais aussi le vieillissement normal de l’installation*.
           Cette mesure ne suffit pas pour donner lieu à des conclusions et doit en
           général être complétée par une évaluation plus complète des installations*
           concernées et de leurs conditions d’usage.

         L’objectif de performance, traduit par la mesure : préventif / (préventif +
         correctif), doit être défini en fonction :
         - des usages des installations* par le client,
         - de la criticité des installations* et de leur état général,
         - de la politique de maintenance,
         - …

   GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER                    ‐ 16 -
Les objectifs de performance doivent être définis séparément pour chaque
        ensemble.
        A titre d’exemple :
        - un taux moyen de 75% peut caractériser une maintenance normale d’une
              installation* courante en bon état,
        - un taux supérieur (donc relativement peu de correctif) peut caractériser
              une maintenance normale d’une installation critique (exigeant peu de
              pannes) ou d’une une installation* récente (peu de défaillance, hors les
              appels de garantie ou une maintenance trop riche d’une installation*
              courante.
        - Un taux inférieur à 70% peut caractériser une maintenance normale sur
              une installation* non critique vieillissante ou une maintenance préventive
              insuffisante sur une installation courante.

   2.7.2. Performance en contrat de Moyens
          La performance de la maintenance en termes de moyens s’exprime par :
          - la réalisation de la maintenance planifiée,
          - la réalisation des opérations décalées pour des motifs prioritaires,
          - l’absence d’opération abandonnée sans justification,
          - …

        ƒ La réalisation de la maintenance planifiée peut être mesurée par le rapport
          du volume des actions réalisées au volume des actions planifiées. Ces
          volumes sont souvent exprimés en nombre d’actions lorsque chaque action
          est définie selon les règles homogènes exprimées ci-avant. Elle doit être
          interprétée en tenant compte des actions reportées en fonction des
          priorités du site.

        ƒ La réalisation des opérations décalées pour des motifs prioritaires peut
          s’exprimer par le rapport du volume des opérations décalées réalisées au
          volume des opérations décalées. Il n’est pas exclu qu’une opération soit
          reportée à nouveau pour des raisons justifiées.

        ƒ En principe aucune opération n’est abandonnée sans justification.

        Selon les exigences du client, la rapidité de dépannage/réparation peut être
        une mesure ou non. Sur les sites non postés, des conditions extérieures
        difficiles (exemple : climat, trafic routier) peuvent mettre en cause la sécurité
        du personnel lors de son trajet, dans ce cas il est souhaitable de suspendre
        l’objectif.

2.8. Outils du mainteneur

   En fonction des exigences de traçabilité, le mainteneur peut être doté d’outils de
   traitement d’information performants, notamment :
   - identification des équipements par code-barre, étiquette électronique,
   - prise d’appel via téléphone, mail, portail web,
   - gestion des astreintes,
   - télécommunication avec les techniciens (outil portable intelligent),
   - traçabilité des interventions,
   - consolidation multi-sites.
   - etc…

   Ces outils sont adaptés à son métier et à son organisation, son personnel est formé.
   Le mainteneur est généralement prêt à communiquer de nombreuses informations
   afin de démontrer la performance de sa prestation.

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2.9. GMAO* Client

   Dans le cas où le client souhaite imposer un logiciel de GMAO*, il doit évaluer les
   avantages qu’il peut en retirer face aux inconvénients.
   ƒ Il peut bénéficier d’une meilleure intégration dans son système d’information.
   ƒ Il ne peut pas bénéficier des outils intégrés que le mainteneur a développés ou
       mis en place pour son métier.
   ƒ Il ne peut pas totalement responsabiliser le mainteneur lorsque ce dernier se voit
       imposer un plan de maintenance et des gammes associées qui ne sont pas les
       siennes.
   Une évaluation détaillée des outils du mainteneur doit donc être effectuée
   préalablement à la décision du client.
   Dans le cas où le client impose sa GMAO*, le logiciel doit être renseigné par le
   client avec la liste des équipements codifiés (cf. § 2.1). Le plan et les gammes sont
   généralement validés et/ou adaptés par le mainteneur pour s’adapter aux besoins
   de l’installation.
   Une solution peut être, dans certains cas, de faire communiquer le système client
   avec le système du mainteneur afin de tirer parti des avantages de chacun. Cette
   communication devra faire l’objet d’un accord entre le client et le mainteneur. Les
   paramètres de décision de réalisation de cette interface sont notamment :
   - les informations à échanger,
   - la durée du contrat,
   - les capacités d’import/export de chacun,
   - les coûts de réalisation et mise en place.

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ANNEXE I
             NOMENCLATURE D’OUVRAGES,
           INSTALLATIONS ET EQUIPEMENTS

Voici la liste des ouvrages*, installations* et équipements* faisant l’objet de prestations de
maintenance et/ou de conduite :

OUVRAGES

Le Clos & Couvert du Bâtiment :

ƒ   Façades et maçonneries (pierre, brique, enduit ciment, matériaux collés, bardage).
ƒ   Toitures (tuiles, ardoise, bacs métalliques, Zinc, shingle …).
ƒ   Terrasses (bitume où asphalte avec autoprotection par feuilles métalliques ou gravillons,
    membranes PVC…).
ƒ   Eau pluviale (gouttières - chêneaux, tuyauterie, pompes de relevage…).
ƒ   Menuiseries et serrureries extérieures (châssis vitrés fixes, fenêtres, porte fenêtres,
    portes, …).
ƒ   Equipements divers.

Les Aménagements Extérieurs :

ƒ   Voirie – Parkings (voies de circulation et de stationnement des véhicules, trottoirs,
    bordures et caniveaux).
ƒ   Clôtures (grillages, palissades, bardages, murs en pierre, briques béton, portails et
    portillons).
ƒ   Arrosage automatique (disconnecteurs, canalisations, aspergeurs, goutteurs
    programmateurs),
ƒ   Réseaux d’assainissement enterrés (bouches d’engouffrement, bacs de décantation,
    canalisations, regards et tampons de visites).
ƒ   Bassins et fosses d’eaux pluviales.
ƒ   Fosse de séparation des hydrocarbures (fosse de débourbage, séparateur).
ƒ   Pompe d’exhaure, système d’étanchéité vis-à-vis de la nappe.
ƒ   Cuve fuel enterrée.

Les Aménagements Intérieurs et les petits travaux de Second-Œuvre :

ƒ   Menuiseries et serrureries intérieures (châssis vitrés fixes, portes, cloisons amovibles).
ƒ   Murs, plafonds et cloisons préfabriquées (bruts, enduits, peints, recouverts de matériaux
    collés, tendus ou agrafés, …).
ƒ   Faux plafonds suspendus (dalles ignifugées, etc.).

         GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER                      ‐ 19 -
INSTALLATIONS ET EQUIPEMENTS
    Les installations de Plomberie Sanitaire :
    ƒ   Eau froide (compteurs, disconnecteurs, détendeurs, surpresseurs, vannes, clapets anti-
        retour, anti-bélier, tuyauteries, mitigeurs).
    ƒ   Traitement d’eau (adoucisseur, traitement anticorrosion).
    ƒ   Eau chaude sanitaire (chauffe-eau électrique, à gaz ou autre, vannes, tuyauteries,
        maintien en température).
    ƒ   Eaux usées (canalisation, pompes de relevages, fausse de séparation des graisses),
    ƒ   Appareillage sanitaire (cuvettes et réservoirs ou robinets de chasse pour WC, urinoirs et
        robinetteries, lavabos et robinetterie, siphons et divers).

    Les installations d’Electricité – Courant Fort – Courant Faible
    ƒ   Courant fort :
        Î Poste et réseau Haute Tension (HT).
        Î Raccordement au réseau de distribution publique, TGBT, armoires divisionnaires,
           chemin de câbles, circuits et boîtes de dérivation, petit appareillage.
        Î Alimentation secourue (Groupe électrogène…).
        Î Alimentation protégée (Onduleurs…).
ƒ       Courant fort :
        Î Eclairage intérieur, extérieur, de sécurité.
        Î Eclairage décoratif et illuminations (façades, guirlandes…).
        Î Eclairage d’image de marque (totem, enseignes, néons…).
    ƒ   Courant Faible, hors Sûreté et Sécurité :
        Î Câblage informatique.
        Î Câblage téléphonique.
        Î Système de sécurité incendie (Détection Incendie…).
        Î Autocommutateur.
        Î Interphonie.

    Les installations de Chauffage – Ventilation – Climatisation
ƒ       Livraison des énergies autres que l’électricité :
        Î Chauffage urbain, Eau chaude, Vapeur (poste de livraison, échangeur, réseau).
        Î Eau glacée (poste de livraison, échangeur, réseau).
        Î Fioul domestique.
        Î Gaz naturel.
        Î G.P.L.
    ƒ   Production de chaleur :
        Î Chaudières.
        Î Conduits de fumée.
        Î Echangeurs de chaleur.
    ƒ   Distribution de chaleur :
        Î Pompes,
        Î Organes de sécurité et de réglages.
        Î Expansion et accessoires.
        Î Calorifuge et revêtement extérieur.
    ƒ   Terminaux de chauffage :
        Î Radiateurs, panneaux rayonnants ou radiants.
        Î Convecteurs, aérotherme.
        Î Ventilo-convecteurs, Cassettes plafonnières.
        Î Plancher chauffant.

             GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER                  ‐ 20 -
ƒ   Production de froid :
        Î Groupes frigorifiques à détente directe.
        Î Générateur de production d’eau glacée.
        Î Tour de refroidissement, Dry-cooler, condenseur à air.

    ƒ   Distribution de froid :
        Î Pompes.
        Î Organes de sécurité et de réglages.
        Î Expansion et accessoires.
        Î Calorifuge, revêtement extérieur et pare-vapeur.

ƒ       Terminaux :
        Î Ventilo-convecteurs, cassettes plafonnières …
        Î Planchers rafraîchissants.
        Î Plafonds rayonnants ou rafraîchissants.

ƒ       Installation aérauliques :
        Î Aérothermes.
        Î Centrales de traitement d’air, boites de détente et systèmes de diffusion.
        Î Ventilateurs d’extraction, VMC.
        Î Installations d’extraction de cuisines.
        Î Gaines, volets de réglage, calorifugeage.

ƒ       Installations dites « Autonomes »
        Î Climatiseurs à détente directe type « Windows » ou « Split system ».
        Î Armoires autonomes de climatisation, Roof top.
        Î Pompes à chaleur Air/Air, Air/Eau, Eau/Eau.
        Î Pompes à chaleur individuelles raccordées sur boucle d’eau tiède.

    ƒ   Régulation et Mesures :
        Î GTC, régulations centralisées, régulations terminales.
        Î Organes de contrôle et de signalisation.

ƒ       Désenfumage – protection incendie :
        Î Clapets coupe-feu, trappes de désenfumage,
        Î Extracteur / Ventilateurs de désenfumage.

    Les installations de Cuisine
ƒ       Equipements de stockage des denrées :
        Î Chambre froide Positive.
        Î Chambre froide Négative.
        Î Réfrigérateur.
        Î Cave à vin.

ƒ       Equipements de préparation des denrées :
        Î Trancheur.
        Î Laminoir.
        Î Essoreuse.
        Î Ouvre boites.
        Î Cutter.
        Î Tranche pain.
        Î Bascule et Balance.
        Î Eplucheuses.

             GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER             ‐ 21 -
ƒ       Equipements de cuisson des denrées :
        Î Fours (Electrique, Air pulsé, vapeur, Micro-onde, Mixte).
        Î Tables de préparations (Electrique ou à Gaz).
        Î Bain marie.
        Î Rôtissoire.
        Î Sauteuse.
        Î Friteuse.

ƒ       Equipements de Distribution des denrées :
        Î Comptoirs et Meubles Réfrigéré, ou Non Réfrigéré.
        Î Distributeurs d’Eau (Réfrigéré ou Non Réfrigéré).
        Î Comptoirs et Meubles Chauffant.
        Î Distributeur de vin.
        Î Machine à Glaçons.
        Î Chariots.

ƒ       Equipements d’Hygiène :
        Î Machine à laver.
        Î Poste de Lavage.
        Î Convoyeur à plateaux.
        Î Armoire de stérilisation.
        Î Poste des Désinfection.
        Î Laves mains.

ƒ       Equipements d’Hygiène :
        Î Broyeur à déchets.
        Î Presse à déchets.
        Î Séparateur de graisse.
        Î Bac à graisse.

    Les appareils Elévateurs et Nacelles

    ƒ   Ascenseurs et monte-charges.
    ƒ   Monte-handicapés.
    ƒ   Quai niveleur.
    ƒ   Nacelles de nettoyage et Nacelles autres.
    ƒ   Transport de documents.

    Les Portes automatiques, Rideaux, Stores ou Volets roulants motorisés

    ƒ   Barrières et portes automatiques extérieures :
        Î Barrières levantes.
        Î Portes basculantes, coulissantes, …

ƒ       Portes automatiques intérieures :
        Î Portes d’entrée battantes, coulissantes, à tambour, à tourniquet à guillotine, …
        Î Portes coupe-feu automatiques coulissantes ou pivotantes.

ƒ       Protections extérieures :
        Î Rideau métallique à lames ou grille à enroulement.
        Î Rideau souple.
        Î Stores extérieurs ou volets roulants à lames.

             GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER                   ‐ 22 -
Les systèmes de Sûreté

ƒ   Détection intrusion.
ƒ   Contrôle d’accès.
ƒ   Anti-agression et Vidéosurveillance.

Les systèmes de Sécurité

ƒ   Protection Incendie :
    Î Centrale de détection Incendie.
    Î Réseaux d’alarmes (Coup de poing).
    Î Sonorisation.

ƒ   Extinction Incendie :
    Î Installations et poste de sprinkler.
    Î Réseaux de bouches d’incendie.
    Î Réseaux de postes Incendie Armés (RIA).
    Î Installation de colonne sèche.
    Î Extincteurs portatifs.
    Î Extincteurs à poste fixe.
    Î Installation de gaz inerte, mousse, brouillard et autres.

ƒ   Gestion Technique Centralisée (GTB / GTC).

Les services de Facilities Management

ƒ   Distribution de Boissons et de Friandises :
    Î Fontaine réfrigérée.
    Î Distributeurs de denrées.

ƒ   Service Courrier :
    Î Ouvre lettres.
    Î Scanner de documents (Courrier ou Chèques).
    Î Matériel de mise sous plis.
    Î Machine à affranchir.
    Î Imprimante d’enveloppes.
    Î Balance.

ƒ   Service de Reprographie :
    Î Copieur d’étage.
    Î Destructeur de documents confidentiels.
    Î Imprimantes d’étage.
    Î Plieuse.
    Î Relieuse.

         GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER   ‐ 23 -
GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER   ‐ 24 -
ANNEXE II
  SOMMAIRE DES DEFINITIONS FIGURANT DANS LE
   GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN
            PATRIMOINE IMMOBILIER

                              DEFINITION   DEFINITIONS   COMMENTAIRES
          TERME                   S        NORMATIVES     (informations   PAGE
                                SYPEMI                       SYPEMI)

                I. TERMINOLOGIE UTILISEE DANS CE GUIDE
  FACILITIES MANAGEMENT                     EN 15221                          2
            BIEN                            EN 13306           X              2
ECHEANCIER DE MAINTENANCE         X                                           3
          ELEMENT                 X                                           3
        EQUIPEMENT                         FD X60-012                         2
   FICHE DE MAINTENANCE           X                                           3
           GMAO                   X                                           4
       INSTALLATION                        FD X60-012                         2
       MAINTENANCE                         FD X60-000                         2
          OUVRAGE                 X                                           3
 MAINTENANCE PREVENTIVE                    FD X60-000                         6
 MAINTENANCE CORRECTIVE                     EN 13306

                        II. TERMINOLOGIE AUTRE
       AMELIORATION                         EN 13306           X
     AUTOMAINTENANCE                        EN 13306
         CONDUITE                 X                            X
       EXPLOITATION               X
       MODIFICATION                         EN 13306
 ORIGINE DE L’INTERVENTION        X                            X
 PERIMETRE D’INTERVENTION         X
     RECONSTRUCTION                         EN 13306
      REMPLACEMENT                X                            X
        RENOVATION                X                            X
    SERVICES CONNEXES             X

        GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER     ‐ 25 -
SYNDICAT PROFESSIONNEL DES ENTREPRISES
   DE MULTISERVICE IMMOBILIER ET DE FACILITIES MANAGEMENT

        Siège Social : 28 rue de la Pépinière - 75008 PARIS
                   Tél. 01 44 70 63 90 - Fax 01 44 70 63 99
              Site : www.sypemi.com - E-mail : sypemi@fg3e.fr

GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER
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