L'immobilier des associations et fondations : valorisation, structure juridique et fiscalité - Fideliance
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L’immobilier des associations et fondations :
valorisation, structure juridique et fiscalité.
Présenté par :
Alexis BECQUART Jean-Pierre GUENARD Alain GUILMONT
Avocat Associé Expert-comptable et Expert-comptable et
DELSOL AVOCATS Commissaire aux Commissaire aux
Comptes Comptes
DAUGE ET ASSOCIES FIDELIANCE
SOMMAIRE 1) Régime fiscal applicable aux foncières associatives 2) Evaluation et réévaluation 3) Gestion immobilière : problématiques juridiques et fiscales 4) Témoignage de Raphaël CHABBERT 5) Témoignage de François CHAPUIS
Régime fiscal applicable aux foncières associatives
Régime fiscal applicable aux foncières associatives
Deux situations:
L’association a une activité immobilière symbolique
Les principes qui la définissent
L’avis du Conseil d’Etat
L’association n’a pas une activité immobilière symbolique.
Régime fiscal applicable aux foncières associatives
L’association a une activité immobilière symbolique
Quels sont les principes qui la définissent :
L’objet social du preneur et du bailleur.
Les conditions de mise à disposition des locaux.
Le montant du loyer pratiqué.
Réponse du conseil d’état:
La location doit être consentie moyennant un loyer modique au regard de la valeur des
immeubles;
À d’autres organismes sans but lucratif;
Qui se livrent à une activité complétant la mission de l’association concernée (Conseil d’état,
20 avril 1983…..)
Régime fiscal applicable aux foncières associatives
L’association a une activité immobilière symbolique
Le conseil d’état exclut de l’imposition les revenus provenant de l’exploitation de biens qui :
concourent directement et matériellement à l’exécution même de l’activité non-lucrative,
sont indissociables des autres moyens que l’association met en œuvre pour remplir son objet
désintéressé,
et ne peuvent pas être regardés comme une activité distincte dont les résultats seraient
considérés comme des déplacements assujettis à l’impôt sur les sociétés au taux réduit.
Cas pratiques:
Association propriétaire et Etablissement scolaire.
Association Sainte Anne et Maison de retraite Béthanie.
Régime fiscal applicable aux foncières associatives
Deux situations:
L’association a une activité immobilière symbolique
L’association n’a pas une activité immobilière symbolique
L’association n’est pas exonérée des impôts
Régime fiscal applicable aux foncières associatives
L’association n’a pas une activité immobilière symbolique
Si l’association n’est pas exonérée ?
Est-elle lucrative ou non lucrative?
Application de l’un des deux articles suivants:
Art 206-1 et 1bis du CGI
Art 206-5 du CGI
Evaluation et Réévaluation
SOMMAIRE
Evaluer les actifs propriétés de l’association
Intérêts et opportunité d’évaluer ou de réévaluer les actifs de l’association
Méthodes d’évaluation des actifs propriétés de l’association
Réglementation comptable des associations (PCG) sur les notions d’évaluation des actifs :
Méthodes d’évaluation immobilière
Intérêts ou opportunité de réévaluer pour une association
Les associations peuvent procéder à une réévaluation de l’ensemble des immobilisations corporelles et financières
L’écart de réévaluation entre la valeur actuelle et la valeur nette comptable
Traitement comptable de l’écart de réévaluation sur les exercices ultérieurs
Traitement fiscal de l'écart de réévaluation :
Intérêts ou opportunités de la réévaluation
Limites à la réévaluation de l’immobilier de l’association
Limites de la réévaluation
12Evaluer les actifs propriété de l’association
Intérêts et opportunité d’évaluer ou de réévaluer les actifs de l’association :
Pour respecter l’image fidèle du patrimoine acquis et évaluer la nécessité de son renouvellement
ou de sa mise à disposition aux tiers (commodat,…)
Pour la qualité de l’information financière auprès des tiers et la conformité avec le PCG
(règlement n°2014-03 du 5 juin 2014).
Pour analyser la compatibilité des projets des associations lors de fusions.
Nécessité d’un audit pour comprendre l’état des lieux et évaluer les impacts/risques de la fusion
sur notamment l’aspect de l’évaluation du patrimoine immobilier.
Pour améliorer éventuellement les fonds propres de l’association dans certains cas.
Pour optimiser la fiscalité de l’association dans le respect des textes légaux
13Méthodes d’évaluation des actifs propriété de l’association
Réglementation comptable des associations (PCG) sur les notions
d’évaluation des actifs :
Evaluation en distinguant le coût d’entrée des actifs dans le patrimoine (Cout d’acquisition / coût
de production) ;
Evaluation pour l’arrêté des comptes. La valeur d’entrée de l’actif est comparée à la valeur
actuelle (provision éventuelle pour dépréciation ou réévaluation de l’actif).
Evaluation d’un actif acquis contre versement de rentes viagères. Les immobilisations acquises
moyennant paiement de rentes viagères sont comptabilisées pour le montant qui résulte d'une
stipulation de prix ou, à défaut, d'une estimation, la contrepartie étant portée au passif du bilan,
pour la même valeur, dans le compte 1685 « Rentes viagères capitalisées » (PCG art. 941-16).
14Méthodes d’évaluation des actifs propriété de l’association
Méthodes d’évaluation immobilière
Les trois premières citées ci-dessous ont un champ d’application étendu à la majorité
des types d’immeubles :
L’évaluation par comparaison
Cette évaluation comprend 3 phases: La recherche des ventes de biens de même nature, la
sélection des termes de références significatifs ; l’analyse des prix déclarés.
L’évaluation par le revenu
La méthode consiste à déterminer la valeur vénale ou actuelle d’un bien en appliquant au
revenu (valeur locative du marché) qu’il procure à son propriétaire un coefficient de
capitalisation (taux de rendement ) convenablement choisi.
15Méthodes d’évaluation des actifs propriété de l’association
L’évaluation d’après la valeur antérieure
La méthode consiste à déterminer la valeur vénale actuelle d’un immeuble en partant d’un
prix exprimé, ou d’une évaluation attribuée à cet immeuble à l’occasion d’une mutation ou
dans un acte juridique antérieur. L’évaluation est affectée d’un coefficient de réajustement
destiné à exprimer l’évolution de la valeur de l’immeuble depuis la mutation ou l’acte pris
pour référence.
L’évaluation par la méthode DCF (Discounted Cash Flow)
Cette méthode est utilisée lorsque l’immeuble est construit sur le sol d’autrui (domaine
public, …).
Elle consiste à déterminer des flux de revenus estimés au loyer du marché local duquel sont
déduites les éventuelles redevances payées.
Les flux sont actualisés jusqu’à la durée résiduelle d’occupation du sol.
16Intérêts ou opportunité de réévaluer pour une association
Les associations peuvent procéder à une réévaluation de l'ensemble
des immobilisations corporelles et financières.
La réévaluation est un mode d'évaluation prévu pour être exceptionnel.
La réévaluation s'analyse comme une dérogation au principe du coût historique et elle n'est pas
soumise au principe de permanence des méthodes.
Néanmoins, rien dans les textes n'interdit à une entité de procéder à une réévaluation régulière,
en application d'une méthode permanente.
Suite à ordonnance et décret 2015, l'ANC devrait préciser si la réévaluation est une méthode d'évaluation à
appliquer de manière permanente comme semble le considérer la directive comptable ou si elle reste une méthode
ponctuelle
La réévaluation doit porter sur l'ensemble des immobilisations corporelles et financières et sur
elles seules.
Il n'est donc pas possible de réévaluer un seul bien sans procéder à la réévaluation des autres.
17Intérêts ou opportunité de réévaluer pour une association
L'écart de réévaluation entre la valeur actuelle et la valeur nette comptable :
L’écart est ajouté à la valeur brute du bien et doit figurer distinctement au passif du bilan (compte
105). Il n'est donc pas un élément du résultat.
Information à donner dans l'annexe.
Il peut être incorporé en tout ou partie dans le fonds associatif par décision de l'organe
délibérant. Il ne peut être utilisé à compenser les pertes.
Le compte « Ecart de réévaluation » est à subdiviser en « Fonds propres sans droit de reprise »
et « Fonds propres avec droit de reprise » (précisions du plan comptable associatif).
18Intérêts ou opportunité de réévaluer pour une association
Traitement comptable de l'écart de réévaluation sur les exercices ultérieurs:
Les écarts constatés l'exercice de la réévaluation sont définitifs et ne peuvent pas être modifiés
ultérieurement (à la différence de la réévaluation légale de 1976).
Ils ne sont donc pas repris en résultat même pour la partie correspondant aux immobilisations
amortissables.
Si l'immobilisation est cédée, l'écart peut être viré dans un compte de réserves.
19Intérêts ou opportunité de réévaluer pour une association
En cas de dépréciation (calculée sur la valeur réévaluée), la perte sera comptabilisée en résultat
sans qu'il soit possible de compenser cette dépréciation calculée avec l'écart de réévaluation (un
écart de réévaluation ne devant pas être utilisé pour compenser des pertes).
C'est la valeur nette comptable du bien qui est réévaluée pour la porter à sa valeur à la date de
la réévaluation.
Les amortissements ultérieurs sont calculés en appliquant à la nouvelle valeur nette comptable
(valeur actuelle) le plan d'amortissement initial (sauf modification significative justifiée des
conditions d'utilisation du bien).
20Intérêts ou opportunité de réévaluer pour une association
Traitement fiscal de l'écart de réévaluation :
Association assujettie à l’ IS de droit commun
En l'absence de texte dérogatoire l'écart de réévaluation, augmentant l'actif net, constitue
un produit imposable en application de l'article 38-2 du CGI pour les associations soumises à
l’IS. Ce produit est imposable au taux de droit commun.
Association non assujettie à l’IS de droit commun
L’écart de réévaluation n’est pas imposable.
Pour les revenus tirés de la location d’immeubles. Les associations supportent l'impôt sur les
sociétés au taux de 24 % sur le produit de la location (CGI art. 206, 5 a et 219 bis, al. 1).
Les associations sans activité lucrative peuvent déduire l'amortissement de leurs immeubles
selon les modalités applicables aux entreprises commerciales comme l'ensemble des sociétés et
organismes passibles de l'impôt sur les sociétés. Y compris donc l’amortissement lié à la
réévaluation.
21Intérêts ou opportunité de réévaluer pour une association
Pour les associations dont l’activité évolue et se rapproche des critères de fiscalisation ou qui
vont devenir fiscalisée à moyen terme suite à une opération juridique envisagée (fusion/apport),
il peut être utile de réfléchir à pratiquer une réévaluation des actifs immobilisés afin d’accroître
par la suite les amortissements qui pourraient être déductibles de l’impôt.
Cependant, ceci peut comporter un risque de remise en cause en cas de contrôle fiscal à
« manier » avec précaution et surtout il faut un délai assez long entre la réévaluation et
l’opération juridique envisagée.
22Intérêts ou opportunité de réévaluer pour une association
Intérêts ou opportunité de la réévaluation:
L’opération de réévaluation répond souvent à un objectif d’amélioration des fonds propres :
Pour la reconstitution de ceux-ci suite à des déficits.
Après la constitution d’une provision au titre des passifs à long terme, telles les indemnités
de fin de carrière.
Pour la réduction du « gearing » (rapport entre l’endettement et les fonds associatifs). Il est
préférable que le ratio d'endettement soit inférieur à 100%.
Une opération de réévaluation n’a généralement pas d’incidence en termes de trésorerie (sauf
conséquences fiscales éventuelles).
La réévaluation peut être réalisée au moyen d’une opération purement comptable ou à
l’occasion d’une opération d’apport.
23Limites à la réévaluation de l’immobilier de l’association
Limites de la réévaluation:
Le mécanisme de la réévaluation doit être utilisé avec prudence puisqu’il accroît le risque d’une
surévaluation ultérieure résultant d’un retournement de marché ou d’une insuffisante prise en
compte des travaux à réaliser (mise en sécurité/conformité, rénovation…).
Rappel comptable : si indice de perte de valeur nécessité lors de l’arrêté de comptes de s’assurer
que la valeur actuelle demeure supérieure à la valeur nette comptable.
Sinon dépréciation
En cas de financement public, le complément d'amortissement en résultant n'est généralement
pas pris en charge.
24Organisations
non lucratives
L'immobilier des associations :
valorisation, fiscalité
et structuration juridique
Alexis BECQUART
abecquart@delsolavocats.comPATRIMOINE IMMOBILIER
1. Objet - Finalité
Sommaire
(moyen de réalisation de l’activité, placement)
2. Modalités d’acquisition (donation, legs, apport, achat, bail à
construction).
3. Quelle gestion du patrimoine immobilier ? (gestion externalisée ?)
4. Stratégie de valorisation de l’immobilier disponible
261. OBJET, FINALITE
Les règlementations juridiques et fiscales diffèrent selon la finalité
de l’immeuble.
1. Capacité juridique à détenir des immeubles de rapport
OUI : ARUP (loi E.S.S.), FRUP, association qui est d’intérêt général
sur l’ensemble de ses activités et est déclarée depuis au moins trois
ans (pour les immeubles reçus à titre gratuit - loi E.S.S.)
27NON : association cultuelle (immeuble affecté à l’exercice exclusif du culte),
association déclarée qui n’est pas d’intérêt général
(seulement le local destiné à son administration et les immeubles strictement nécessaires à
l’accomplissement de son objet)
282. Régime fiscal des revenus générés par les immeubles
L’activité même est de mettre des immeubles à disposition => il faut
justifier la non lucrativité de l’association pour être exonéré d’impôt sur
les sociétés.
Les immeubles génèrent des revenus soumis au régime des revenus
patrimoniaux (revenus fonciers)
Produits exceptionnels (pas d’étalement en principe de l’imposition)
=> IS 24% sur le revenu net foncier
Nota : Conséquences d’une réévaluation des immeubles sur la fiscalité (TA
PARIS 21 mars 2016)
292. MODALITES D’ACQUISITION
Donation et legs : ARUP, association d’assistance et de bienfaisance,
association d’intérêt général (loi E.S.S., mais pas d’exonération de droits
d’enregistrement), syndicat, FRUP
Apport et achat : toutes les structures
Bail à construction (constructions deviennent la propriété du bailleur ou
terrain devient la propriété du preneur => dépend de la rédaction du bail)
Fiscalité sur le retour des constructions
303. QUELLE GESTION DU PATRIMOINE
IMMOBILIER ?
L’immobilier dans le cadre d’une sectorisation fiscale (bilan fiscal de départ,
affectation au moment de l’acquisition)
Gestion au sein d’une structure foncière distincte : association immobilière
(classique), SCI (classique), FRUP (doit avoir un objet d’intérêt général), fonds
de dotation (doit être d’intérêt général)
au moment de l’acquisition du patrimoine immobilier
lors de la mise en place d’une structure immobilière (apport) => abus
de droit
31Pourquoi externaliser le patrimoine immobilier?
Protection du patrimoine (activités tarifées, risque de procédure collective
d’un des associés/membres, mutualisation des travaux)
Intérêt fiscal (pas d’impôt sur les sociétés sur les loyers nus) : SCI, FRUP et
fonds de dotation à dotation non consomptible.
Récupération de la TVA sur les travaux (bail avec option à la TVA =
aux loyers anormalement bas)
Recherche de financements (structure foncière avec des financements
extérieurs)
32Problématiques spécifiques
Droit de préemption urbain (modification en cours sur les
donations, les apports sont exclus)
Immobilier et sens de la fusion
Répartition des travaux dans les baux commerciaux (le bail
commercial ne peut plus mettre les grosses réparations à la
charge du preneur)
334. STRATEGIE DE VALORISATION DE
L’IMMOBILIER
Valorisation par un changement total ou partiel d’affectation
(opération de construction- vente, construction de logements qui
sont loués)
Témoignages
34VALORISATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER DES ASSOCIATIONS ET FONDATIONS
SOMMAIRE 1 - L’exemple de l’OMEM à Palavas 2 – L’étude stratégique et les projets Extension Hôpital Programme Patrimonial Logement Locatif Programme Logement Vendu Rénovation bâtiment administratif hôpital Résidence Services 3 - Les conséquences et les résultats 4 – Les démarches en cours
Plan du PLU UA-UCB2
Présentation du 26.10.2010– L’OMEM Une ARUP de 100 ans d’existence Hôpital pour enfants, situé en bord de mer à Palavas, en soins de suite et longue maladie Son hôpital reconstruit à neuf en 2000 Le foncier de l’ancien hôpital non utilisé depuis 10 ans Une règlementation du bord de mer qui se durcie Une réflexion stratégique avec un schéma directeur de développement immobilier Un Président et un CA capable de grandes décisions, conscient d’un monde qui bouge, soucieux de la pérennité de l’Œuvre et de la nécessité d’une dynamique de développement
SCHEMA DIRECTEUR de 2010
> Découpage en lot du
terrain de l’OMEM.
> Axes existants
> Prolongation de la rue de l’institut.
> Nouvelle séquence d’entrée de l’ISP.
> Circulations piétonnes vers la mer.
> Places de stationnement en plein
air.
PALAVAS-LES-FLOTS / Schéma directeur de l’évolution des propriétés de l’OMEM / Présentation du 26.10.2010L’opération du « Bord de mer »
La réflexion stratégique immobilière :
◦ L’intervention de Raphaël Chabbert comme AMO
◦ Double expérience du monde économique et associatif : Carrefour, Diocèse de Paris (travail
stratégique (et systématique) de constitution et d’optimisation du patrimoine de rapport) et
Bernardins.
◦ Actuellement société de Conseil et d’AMO.
• L’intervention de DELSOL pour la mise au point du montage et solliciter les
autorisations administratives.
• Les atouts et contraintes du site : recommandation d’un programme de logements,
prévu d’abord 100% patrimonial, et finalement 60% patrimonial locatif et 40% vendu
pour limiter les risques et s’adapter au marché.
Nota : pour une association ou fondation et leurs administrateurs, l’intervention d’un
« directeur immobilier expert » et d’un « expert juridique » est indispensable pour ces
« grandes manœuvres ».Fin opération « Bord de mer » PERSPECTIVE AVANT–PROJET (2011) LIVRAISON ETE 2015
L’opération du « Bord de mer »
Programme de logements Patrimonial avec constitution d’une SCI
(transparence fiscale et pas de récupération de TVA)
Programme de 141 logements, dont 12 réservés pour les Compagnons de
Maguelone, 4 logements-familles, 2 logements de fonctions (1 directeur + 1 gardien).
Les recettes locatives sont de 103 k€/mois soit 1 246 k€/an
Avec la prise en compte du remboursement de l’emprunt, la SCI devrait dégager
un résultat de l’ordre de 200 k€/an et au-delà des 15 ans, un résultat de l’ordre de
1,8 M€/an
Programme de 80 logements vendus avec constitution d’une SAS
(récupération de TVA et à l’IS)
Une recette foncière de 7,6 M€
Une « marge » complémentaire de 2,4 M€Rappel : livraison extension hôpital
mi-mars 2015.– Budgets d’investissements Les budgets d’investissements représentent : - Pour l’extension de l’ISP : 5 M€ - Pour le patrimoine SCI : 17 M€ - Pour la promotion vente SAS : 20 M€ (dont 7,6 M€ de foncier) - Réhabilitation bâtiment Maguelone: 3 M€ - Résidence Saint Pierre: 13 M€ Les budgets ont tous été respectés grâce à une équipe solide à la hauteur des enjeux.
Les conséquences et résultats :
• Résultats financiers :
◦ 10 M€ pour la partie vendue et 15 M€ de création de valeur pour la partie
conservée, qui pour une association est considérable.
◦ La partie conservée génère un loyer de plus d’1 M€ qui rembourse l’emprunt
sur 15 ans. Au-delà des 15 ans ce loyer viendra directement soutenir l’activité de
l’OMEM, jouant pleinement son rôle de patrimoine de rapport.
◦ Les conséquences pour l’OMEM de ces nouvelles perspectives
financières :
Renforcer l’équipe de direction en vue du développement de l’œuvre.
Permettre d’aider et soutenir d’autres associations, depuis partenaires.
Intégrer en son sein des associations en difficulté, managériale ou financière, (à
la demande de l’ARS) avec un élargissement du champ d’intervention et
géographique.Les autres démarches en cours :
• Passer d’Association en Fondation, d’ARUP en FRUP (en cours
avec le cabinet DELSOL)
• La Résidence Saint Pierre:
• Une autre opération immobilière en cours de déploiement : une
résidence service et sénior, conservée en patrimoine
• Elle permettra de créer des synergies entre les enfants malades et les
résidents bénéficiant des services de vie courante, intellectuels, culturels
et spirituels, l’œuvre étant chrétienne (beaucoup recevoir et
redonner !).
• Là aussi un loyer de 700K€/an après les remboursements des emprunts,
renforçant le patrimoine de rapport et le soutien à la vocation de
l’Oeuvre.PROGRAMME DE « LA RENTE »
Résidence Saint PierreRésidence Saint Pierre: 114 appartements
Conclusions :
• Mener une démarche d’étude stratégique, de potentiel et de
création de valeur
• S’entourer d’une équipe expérimentée à la hauteur des enjeux
• Ne pas hésiter à changer de « braquet »
• Le patrimoine de rapport contribuera à la pérennité de votre
Association ou Fondation
Pour l’OMEM, ces développements lui ont permis de conforter
sa situation financière et sa structure managériale et lui
permettront de passer d’Association en Fondation, d’ARUP en
FRUP.9 juin 2016 Petit-déjeuner des associations et fondations Fondation d’Auteuil - Immobilier
Apprentis d’Auteuil FRUP qui a 150 ans en 2016 Accueille plus de 50 000 jeunes et familles accompagnés en France et dans le monde. donner à chaque jeune la chance d’accéder à l’éducation et à la formation qui lui permettront de trouver sa place dans la société en l’aidant directement et en accompagnant sa famille. 5500 collaborateurs
Trois compartiments L’immobilier d’exploitation VNC à hauteur des fonds associatifs Une centaine de sites Poids important des mises en conformité dont celles de l’accès handicapé Très majoritairement détenu L’immobilier de placement Issu de legs Mis en réserve par le C.A 30 M€ en VNC La valorisation d’emprises foncières En cours de création
La mise en valeur d’emprises foncières
Décision prise en 2012
Objectifs : revenus additionnels récurrents et réserve de
résultat et de trésorerie, si nécessaire
Emprises issues de legs ou libérées par l’exploitationProjets immobiliers La loi SRU Quels risques ? Quels montages ? Outils principaux : contrat de promotion immobilière et bail à construction (si non-cession de la propriété de la partie sociale) Quel financement ? Quelles ressources internes et externes?
Une gestion globale des actifs ? Arbitrages entre classes d’actifs immobiliers Biens issus de legs Mise en valeur d’emprises foncières SCPI – OPCI Arbitrages entre actifs financiers et immobiliers
? Questions
Merci
et bonne journée à tous !
www.fideliance.fr – 01.64.22.77.44 www.delsolavocats.com – 01.53.70.69.69
www.dauge-associes.com – 01.43.80.10.98Vous pouvez aussi lire
