L'IMMOBILIER DES NOTAIRES - QUIZZ IMMOBILIER - IMMOBILIER INVESTISSEMENT LOCATIF ANCIEN : UN BON PLAN !

 
L'IMMOBILIER DES NOTAIRES - QUIZZ IMMOBILIER - IMMOBILIER INVESTISSEMENT LOCATIF ANCIEN : UN BON PLAN !
No 4 ∙ ÉTÉ 2013
                         Immobilier                Investissement            Mon notaire m'a dit
                           Décote                  Locatif ancien :         Le viager : un contrat
                         sur la côte                un bon plan !            gagnant/gagnant ?

                  L' immobilier des notaires

                     quizz immobilier

                  Retrouvez + de 80 000 annonces sur le site immobilier des notaires
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L'
                        ImmobIlIer                InvestIssement            mon notaIre m'a dIt
N 4 ∙ ÉTÉ 2013

                          Décote                  locatif ancien :         le viager : un contrat
                        sur la côte                un bon plan !            gagnant/gagnant ?

                 L' immobilier des notaires

                    quIzz ImmobIlIer
                                                                                                             immobilier, une pierre précieuse !
                 Retrouvez + de 80 000 annonces sur le site immobilier des notaires

Société éditrice :                                                                                   Éclatantes, intemporelles, résistantes, les pierres précieuses
NOTARIAT SERVICES
Tél. 0 555 738 000                                                                                   peuvent s’enorgueillir de qualités que leur envient bon nombre
Fax 0 555 733 064                                                                                    de placements. Mais à y regarder de près, l’immobilier,
info@notariat-services.com
Siège social : 13 rue Bois Vert                                                                      à la fois taillé dans le roc et très recherché, présente de subtiles
19230 POMPADOUR                                                                                      ressemblances avec l’univers de la joaillerie !
SA au capital de 143 448 €.
Directeur de la publication :                                                                        Intemporelle, transmise de génération en génération,
François-Xavier Duny
Rédacteur en chef :                                                                                  la pierre précieuse est une valeur sûre. Mais l’immobilier s’avère,
Christophe Raffaillac                                                                                lui aussi, un placement des plus profitables. Acquis au moyen
Rédaction :
Valérie Ayala · Nathalie Duny                                                                        de l’emprunt, il constitue une source de revenus complémentaires
M-O Gaujard · M-C Ménoire ·                                                                          pour le futur et représente un capital que les héritiers feront
Christophe Raffaillac
Graphisme : Sophie Adenis                                                                            fructifier. Quelle pierre peut rapporter autant que l’immobilier ?
Infographie - PAO :
Angélique Bouchaud                                                                                   Éclatante, la lumière qui jaillit du prisme des pierres précieuses
Carine Brauge · Sylvaine Coudert                                                                     est tout aussi éblouissante que la cote de l’immobilier !
Sophie Peuch
Publicité : Daniel Goutoule                                                                          Un récent sondage de l’Institut CSA dévoile qu’un Français
Tél. 0 555 738 003                                                                                   sur deux envisage de changer de logement en pensant
Petites annonces :
Jacqueline Brochet                                                                                   à l’avenir… Un engouement comparable à celui que peuvent
Tél. 0 555 738 026                                                                                   susciter les plus beaux bijoux !
Iconographie :
Fotolia · Phovoir · Foto Search                                                                      Résistante, à l’image de la pierre précieuse qui ne craint pas
(sauf mention autre)
Impression : IPS                                                                                     les chocs, l’évolution du marché immobilier est particulièrement
01600 Reyrieux                                                                                       rassurante ! Sa valeur sur le long terme s’est toujours appréciée.
Distribution : Notariat Services
Cibléo · Exapaq                                                                                      Malgré un léger repli lié à l’environnement économique actuel,
                                                                                                     le secteur a généré des plus-values significatives, puisque
En aucun cas, les prix indiqués dans
les annonces ne valent pollicitation.                                                                l’indice de prix Notaires-Insee a progressé de 71,24 % en 10 ans !
Ils ne sont donnés qu’à titre indicatif.                                                             Peu de joailliers peuvent garantir une telle rentabilité…
ÉcoFolio : Notariat Services
encourage le recyclage des papiers.
                                                                                                     Riches des précieux biens à vendre dans leurs vitrines,
En triant vos déchets,
vous participez à la préservation                                                                    les notaires, véritables orfèvres de la transaction immobilière,
de l’environnement
                                                                                                     vous accueillent et vous conseillent dans leurs études !
www.ecofolio.fr.
Ne pas jeter sur la voie publique.
Ce journal et le site immonot.com
                                                                                                     Ils vous invitent également à retrouver leurs offres et leurs
sont certifiés qualité ISO 9001                                                                      coordonnées dans ce numéro et sur le site www.immonot.com !
par l’AFAQ pour vous donner
satisfaction.
                                                                                                                                                 François-Xavier DUNY
                                                                                                                                              Directeur de la publication
L'IMMOBILIER DES NOTAIRES - QUIZZ IMMOBILIER - IMMOBILIER INVESTISSEMENT LOCATIF ANCIEN : UN BON PLAN !
2013
                                                                                                                                                                                                                                                        ImmobIlIer
                                                                                                                                                                                                                                                          Décote                      InvestIssem

                                                                                                                                                                                                                                 No 4 ∙ ÉTÉ
                                                                                                                                                                                                                                                       sur la côt
                                                                                                                                                                                                                                                                  e                   locatif anc ent             mon notaIre
                                                                                                                                                                                                                                                                                                 ien
                                                                                                                                                                                                                                                                                       un bon plan :             le viager :     m'a dIt
                                                                                                                                                                                                                                                                                                   !                         un
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  gagnant/ga contrat
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                gnant ?

                                                                                                                                                                                                                                              L' immobilier de
                                                                                                                                                                                                                                                               s                       notaires

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                                                                                                                                                                                                                               quIzz Immo
                                                                                                                                                                                                                                         bIlIer

                                                                                                                                                                                                                          Retrouve z
                                                                                                                                                                                                                                              + de 80 000
                                                                                                                                                                                                                                                          anno nces
                                                                                                                                                                                                                                                                      sur le site
                                                                                                                                                                                                                                                                                  imm obil ier
                                                                                                                                                                                                                                                                                                 des nota ires

1> Pour quelle raison avez-vous pris la revue immonot.com ?                                                                                                                9> Avez-vous un projet immobilier ?
□ Les annonces immobilières                                                                                                                                                □ Oui                                □ Non
□ Les articles
□ Les deux                                                                                                                                                                    Si oui, que recherchez-vous :
□ Autre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                          □ Achat dans le neuf                                                                 □ Achat dans l’ancien
2> Concernant les annonces et/ou le rédactionnel,                                                                                                                              Dans le cadre de votre :
   la revue a t-elle répondu à vos attentes ?
                                                                                                                                                                           □ Résidence principale                                                               □ Résidence secondaire
                                            Oui,                           Oui,                        Non,                         Non,                                   □ Investissement immobilier
                                         tout à fait                      plutôt                    plutôt pas                   pas du tout
                                                                                                                                                                           Dans quel(s) département(s) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
 Annonces
 Rédactionnel

3> Globalement comment qualifiez-vous la revue immonot.com ?
□ Très intéressante                                                     □ Peu intéressante                                                                                 Vous êtes :
□ Intéressante                                                          □ Pas du tout intéressante
                                                                                                                                                                           □ Un homme                           □ Une femme
4> Quelles sont vos remarques et suggestions
   concernant la revue ?                                                                                                                                                   Dans quelle tranche d’âge vous situez-vous ?
                                                                                                                                                                           □ Moins de 24 ans                                                          □ 25 - 34 ans                                                         □ 35 - 44 ans
 ..............................................................................
                                                                                                                                                                           □ 45 - 54 ans                                                              □ 55 - 64 ans                                                         □ 65 ans et plus
 ..............................................................................
 ..............................................................................                                                                                            Quelle est votre profession ?
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                                                                                                                                                                           □ Agriculteur/Exploitant                             □ Employé                                              □ Étudiant
5> Combien de personnes, hormis vous, ont lu,                                                                                                                              □ Cadre                                              □ Chef d’entreprise/cadre dirigeant
   ou sont susceptibles de lire la revue dans votre entourage ?                                                                                                            □ Agent maîtrise, technicien
                                                                                                                                                                           □ Autre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
□1           □2            □3            □4           □ 5 et plus                 □ Aucune

6> Le no 5 de la revue paraîtra en septembre,                                                                                                                              Quel est le revenu mensuel net de votre foyer ?
   prendrez-vous ce prochain numéro ?                                                                                                                                      □ Moins de 2 500 € net/mois
                                                                                                                                                                           □ 2 500 à 5 000 € net/mois
□ Oui                               □ Non                               □ Je ne sais pas
                                                                                                                                                                           □ 5 000 à 8 500 € net/mois
                                                                                                                                                                           □ Plus de 8 500 € net/mois
7> Connaissez-vous le site d’annonces immobilières immonot.com ?
□ Oui                               □ Non                                                                                                                                  Quelle est votre situation familiale ?
                                                                                                                                                                           □ Seul                  □ En couple
8> Saviez-vous que les notaires pratiquent
   la négociation immobilière ?
                                                                                                                                                                           Nombre d’enfants en sein du foyer :
□ Oui                               □ Non
                                                                                                                                                                           □ ___                   □ Sans enfant

Vos coordonnées :

Nom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Prénom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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                Merci de nous retourner ce bulletin à :
                   Notariat Services · BP 21 · 19231 Pompadour Cedex                                                                                                                                                                                                     Flashez ce code
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L'IMMOBILIER DES NOTAIRES - QUIZZ IMMOBILIER - IMMOBILIER INVESTISSEMENT LOCATIF ANCIEN : UN BON PLAN !
Sommaire

L' immo mag
  6   REGARD JURIDIQUE
      3 questions à mon notaire

  7   PAROLE DE NOTAIRE
      Me Thierry Delesalle :
      “Inutile d'attendre une baisse
      des prix spectaculaire”               Les annonces immobilières
  8   MON NOTAIRE M'A DIT                   32 PARIS ÎLE-DE-FRANCE
      Le viager :
      un contrat gagnant/gagnant ?          40 AQUITAINE
                                            48 LIMOUSIN - AUVERGNE
  10 DOSSIER
      Quizz immobilier                      51 BOURGOGNE - FRANCHE-COMTÉ

  14 CONSEILS D'EXPERT                      56 BRETAGNE
      Le juste prix, c'est l'expertise      64 CENTRE
      immobilière notariale
                                            69 MIDI-PYRÉNÉES
  16 INDICE IMMONOT :                          LANGUEDOC-ROUSSILLON
     SPÉCIAL LITTORAL
      Immobilier, décote sur la côte        72 LORRAINE
  20 PATRIMOINE                             73 NORD - PAS DE CALAIS
      Investissement locatif ancien :       76 NORMANDIE
      un bon plan !
                                            80 PICARDIE
  22 FISCALITÉ
      Pourquoi investir dans l'art ?
                                               CHAMPAGNE-ARDENNE
                                            82 PAYS DE LA LOIRE
  24 VOS DROITS
      Donations : démêler le vrai du faux   90 POITOU-CHARENTES
                                            94 RHÔNE-ALPES
  28 DESIGN
      Dans le jardin du XXIe siècle…        98 DOM TOM
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3
                        REGARD JURIDIQUE

questions
à mon notaire                                   Puis-je obliger un commerçant
                                                à éteindre son enseigne
                                                lumineuse ?
    Doit-on officialiser
    la rupture d’un Pacs
    suite à une séparation ?                    Oui, sauf s’il s’agit d’une pharmacie
                                                ou d’un service d’urgence ! À défaut,
                                                vous êtes en droit de demander au
    Oui, c’est obligatoire. Vous devez          commerçant d’éteindre son enseigne
    en informer, soit le greffe du tribunal     lumineuse (article R. 581-59 du code
    d’instance du lieu d’enregistrement         de l’environnement, modifié par le dé-
    du Pacs, soit le notaire qui a procédé      cret no 2012-118 du 30 janvier 2012).
    à l’enregistrement de la convention de      Si le commerçant refuse d’obtempérer,
    Pacs. Cette information, faite par lettre   vous pourrez saisir le maire ou le pré-
    recommandée avec avis de réception,         fet afin qu’il prenne un arrêté en vue
    pourra être effectuée soit par les deux     de la suppression de l’enseigne. Le
    ex-Pacsés, soit par un seul. Dans cette     commerçant aura alors 15 jours pour
    dernière hypothèse, il doit informer        s’exécuter sous peine d’amende. Par
    l’autre partenaire, par acte d’huissier.    ailleurs, à compter du 1er juillet 2013,
    Une copie sera envoyée ou remise au         l’éclairage nocturne des bâtiments non
    greffe ou au notaire qui a procédé à        résidentiels, des commerces et vitrines
    l’enregistrement du pacte.                  va être interdit entre 1 h et 6 h du ma-
                                                tin (sauf en périodes de fêtes ou dans
                                                les lieux très touristiques). Le commer-
                                                çant sera donc contraint d’éteindre sa
                                                vitrine.

                                                L’accord de mon voisin
                                                est-il nécessaire pour borner
                                                mon terrain ?

                                                Tout propriétaire est en droit d’exiger le
                                                bornage de sa parcelle afin de délimiter
                                                sa propriété par rapport aux propriétés
                                                voisines attenantes (art. 646 du Code
                                                civil).
                                                Cette délimitation se fait générale-
                                                ment à l’amiable. Il suffit de s’adresser
                                                à un géomètre qui dressera un procès-
                                                verbal de bornage signé par toutes les
                                                parties concernées.
                                                Celui-ci sera ensuite déposé chez le
                                                notaire en vue d’une publication au
                                                bureau des hypothèques. Si un ou
                                                plusieurs de vos voisins refusent de si-
                                                gner, vous n’aurez d’autre solution que
                                                de saisir la justice.

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PAROLE DE NOTAIRE

“Inutile      d’attendre
une baisse des prix spectaculaire”

Taux de crédit au plus bas, évolution des prix…
Me Thierry Delesalle, président de la Commission
de conjoncture immobilière de Paris Île-de-France,
analyse pour immonot.com le marché parisien
depuis le début de l’année. Interview express…

Quel bilan tirez-vous                       relativement importante pour acheter
des six derniers mois au niveau             un bien.
du marché immobilier parisien ?
Me Delesalle : les transactions sur Pa-     Quels conseils donnez-vous
ris se caractérisent par une importante     aux acquéreurs dans le contexte
baisse du volume des ventes (de l’or-       actuel ?
dre de 20 à 30 %). Bien entendu, cela       Me Delesalle : les acheteurs espèrent
dépend des secteurs. Cette baisse n’a       que les prix diminuent, mais il ne faut
cependant pas entraîné une baisse           pas s’attendre à une baisse “énorme”.
des prix. Si une légère baisse s’était      S’il y a baisse, ce sera sur plusieurs
amorcée à la même époque l’année            années et pas dans la même mesure         Thierry Delesalle,
dernière (de l’ordre de 7 à 8 % sur         que l’augmentation constatée il y a       notaire, président
9 mois), elle a été suivie d’une récente    quelques années. Actuellement, les        de la Commission de
remontée (depuis environ 3 mois). Sur       taux sont tellement bas que ce n’est      conjoncture immobilière
deux ans, globalement, les prix pari-       pas la peine d’attendre. Je conseille     des notaires de
siens varient entre + 2 et - 2 %. Mais      donc aux primo-accédants qui souhai-      Paris - Île-de-France
on ne peut pas dire qu’il y ait eu une      tent devenir propriétaires de comparer
baisse ou une hausse spectaculaire          leur loyer actuel avec l’emprunt qu’ils
des prix. D’ailleurs ceux-ci résistent      vont souscrire pour juger de l’intérêt
étonnement bien face à la baisse des        de l’opération. Les propriétaires, pour
volumes de transactions ! Cela est dû,      leur part, ont tout intérêt à vendre
notamment, aux taux actuellement            avant d’acheter.
pratiqués et la demande toujours forte
en banlieue parisienne, où les acqué-             Propos recueillis le 21 mai 2013
reurs sont prêts à mettre une somme                          par M-C Ménoire ■

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MON NOTAIRE M’A DIT

Le viager :
un contrat gagnant
    Que vous soyez vendeur ou acheteur,
    le viager offre de nombreux avantages.
    Pour les premiers, c’est un moyen original
    de financer sa retraite et pour les seconds,
    l’occasion d’acheter un logement moins cher.
    Éclairage.

U    n viager est vendu “libre” ou “occu-
    pé”. Cette dernière formule est la plus
    répandue, car elle permet au vendeur
    de rester dans le logement. Dans le
    cas d’un “viager libre”, l’acheteur
    peut s’installer immédiatement dans
    le logement ou le louer (très rare).
                                               les 70 % restant) jusqu’à son décès.
                                               Elle est indexée sur le coût de la vie.
                                               À quel âge vendre en viager ? Aucun
                                               seuil n’est imposé par la loi. Mais le
                                               moment idéal se situe entre 75 et
                                               85 ans. Avant, la rente est modeste.

    Dans tous les cas, acheteurs et ven-
    deurs doivent s’entendre sur le prix
    d’estimation du bien. Cette base sert
                                               Le viager fait de plus
    à calculer le “bouquet” (versement         en plus d’adeptes
    initial du capital) et la rente viagère.
    En pratique, au moment de la transac-
    tion, le vendeur perçoit généralement      Côté vendeur ou “crédirentier”
    “en cash” 30 % de la valeur d’experti-     Les plus
    se. C’est le fameux “bouquet”. Il varie    - L’obtention de revenus complémen-
    selon l’âge du vendeur et la nature du       taires réguliers. À l’heure où la retrai-
    viager (libre, occupé). Puis, le vendeur     te est de plus en plus incertaine, ça
    touche une rente viagère (calculée sur       compte !

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/gagnant ?
- Une fiscalité attractive : seulement     Côté acheteur ou “débirentier”                       Faites appel
  40 % de la rente est imposable entre     Les plus                                             à un notaire
  60 et 69 ans, 30 % au-delà.              - Un prix de vente inférieur au prix de             pour évaluer
- Dans un viager occupé, les charges         vente d’un logement “classique”.                 l’état du bien.
  de copropriété et les impôts fonciers    - Un paiement par fractions échelon-
  sont assumés par l’acheteur (seu-          nées, sous forme de rente. Vous
  les les charges locatives, comme le        devenez propriétaire sans mobiliser                      À savoir
  chauffage et la taxe d’habitation, in-     des sommes d’argent conséquentes.       Une fois la transaction
  combent au vendeur).                       Le bouquet est normalement financé               conclue, le bien
                                             sans avoir à recourir au crédit.               n’appartient plus
Le hic…                                                                                           au vendeur :
Il est psychologique : l’acheteur parie    Le hic…                                   il ne pourra ni le louer,
sur la mort plus ou moins prochaine        - Le risque que le vendeur vive de              ni le transmettre !
du vendeur. Le risque est également          longues années, ce qui obligera à
financier. Mais si l’acheteur ne peut        verser une rente longtemps…
plus assurer le paiement de la rente       - La nécessité de disposer de la tré-
mensuelle, le vendeur peut faire an-         sorerie nécessaire, car les banques
nuler la vente, grâce à une clause figu-     refusent généralement de financer
rant dans l’acte de vente. Si l’acheteur     un viager.
décède, la charge de payer la rente
est transmise aux héritiers.                                    Nathalie Duny ■

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DOSSIER

Quizz
  immobilier
  Vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier ?
  Ou simplement peaufiner votre culture ?
  Ce quizz immo est fait pour vous ! Participez
  et déjouez bon nombre d’idées reçues…

  1. Les diagnostics obligatoires        6. Le vendeur a l’obligation
  lors de l’achat/vente d’un bien        de mentionner les servitudes
  immobilier sont à la charge :          lors de la mise à la vente d’un bien
  a) De l’acheteur                       a) Oui
  b) Du vendeur                          b) Non
                                         c) Cela dépend de leur importance
  2. Le sigle “DPE” signifie :
  a) Diagnostic de performance           7. Le mandat exclusif
     électrique                          certifie au vendeur que :
  b) Diagnostic de performance           a) La recherche de l’acheteur
     énergétique                            s’effectuera seulement dans
  c) Diagnostic de performance              la région où se trouve le bien
     écologique                          b) Le négociateur immobilier
                                            s’occupera exclusivement
  3. Le mandat simple                       de ce bien pendant une durée
  permet au vendeur :                       déterminée
  a) De vendre le bien par lui-même      c) La négociation du bien sera
     et/ou de le confier à plusieurs        confiée à un seul négociateur
     intermédiaires                         intermédiaire
  b) De faire payer les diagnostics
     au notaire                          8. Le notaire négociateur met
  c) De bénéficier d’avantages fiscaux   en relation vendeur et acquéreur.
                                         Sa rémunération est :
  4. Les commissions de l’agent          a) Variable
  immobilier sont libres                 b) Claire et tarifée
  a) Vrai      b) Faux
                                         9. La réglementation thermique
  5. Un compromis de vente               2012 (RT 2012) n’est plus
  doit impérativement être passé         applicable aujourd’hui
  devant notaire                         a) Vrai
  a) Vrai       b) Faux                  b) Faux

                             10
10. Lors de la signature
du compromis de vente,
l’acquéreur verse généralement :
a) Un acompte de 10 % du prix
   de vente
b) 50 % du prix de vente

11. On peut vendre sa maison
sans passer par un notaire.
a) Oui       b) Non

12. L’acheteur peut souscrire
une assurance emprunteur dans
un autre établissement de crédit
que celui qui finance son projet
immobilier
a) Vrai        b) Faux

13. Une maison individuelle BBC
(Bâtiment basse consommation)
doit consommer au maximum :
a) 60 kWh/m²/an
b) 50 kWh/m²/an
c) 40 kWh/m²/an

                                   11
DOSSIER

                         RÉPONSES
Famille, succession,
gestion de patrimoine,   1. Réponse : b.                            5. Réponse : b.
immobilier…              C’est le vendeur qui a l’obligation        Vous pouvez signer un compromis
Les domaines de          de remettre à l’acheteur un dossier        de vente entre particuliers. Mais
compétence du notaire    de diagnostic technique (DDT)              il est plus prudent d’avoir recours
sont multiples.          réalisé par un professionnel agréé.        à un notaire, c’est un spécialiste.
                         Le DDT présente les caractéristiques       Il vous conseillera sur la transaction
                         et l’état du bien mis en vente. S’il       et s’occupera de tout. Le notaire
                         manque des informations ou si              recueillera l’ensemble des pièces
                         certaines sont erronées, cela peut         nécessaires et rédigera le compromis
                         conduire à l’annulation de la vente        de vente ou l’avant-contrat.
                         ou à une négociation du prix.
                         Le DDT regroupe 9 diagnostics              6. Réponse : a.
                         immobiliers : le plomb, l’amiante,         Sur le plan juridique, le vendeur
                         les termites, le gaz, l’électricité, les   doit informer l’acheteur de
                         risques naturels et technologiques         l’existence de servitudes (passage,
                         et la performance énergétique,             de vue, écoulement des eaux…).
                         le diagnostic assainissement non           La dissimulation d’une servitude
                         collectif et le diagnostic loi Carrez      permet à l’acquéreur de renoncer
                         (pour les appartements, les locaux         à la vente.
                         commerciaux ou professionnels).
                                                                    7. Réponse : c.
                         2. Réponse : b.                            Avec un mandat exclusif, la vente
                         Le diagnostic de performance               est confiée à un seul intermédiaire
                         énergétique (DPE) informe le               immobilier pendant une période
                         futur acquéreur ou locataire de la         déterminée (généralement 3 mois
                         consommation d’énergie moyenne             renouvelables).
                         du logement. Il classe les biens en
                         7 catégories de A (50 kWh/m²/an) à         8. Réponse : b.
                         G (450 kWh/m²/an).                         Les honoraires de négociation sont
                         Depuis le 1er janvier 2011, il est         tarifés par le ministère de la Justice
                         obligatoire dans les annonces              et identiques pour tous les notaires
                         immobilières.                              selon un barème. Ils sont très
                                                                    compétitifs, à peine plus de 3,5 %
                         3. Réponse : a.                            pour un bien de 200 000 €.
                         Choisir le mandat simple offre             Ces frais de négociation sont
                         au vendeur une grande liberté.             généralement sensiblement inférieurs
                         Il lui permet de confier la vente à        à ceux d’un agent immobilier !
                         plusieurs intermédiaires immobiliers
                         ou de vendre le bien lui-même              9. Réponse : b.
Où trouver un notaire    sans devoir une quelconque                 La RT 2012 est applicable depuis
négociateur ?            commission au mandataire.                  le 1er janvier 2013 à tous les permis
Sur le site immonot.                                                de construire qui sont déposés.
com. Il suffit de        4. Réponse : a.                            Petit rappel : la RT 2012 impose,
consulter l’annuaire     Depuis le 1er janvier 1987,                comme le label BBC, une
des notaires dans la     les commissions de l’agent                 consommation énergétique
ou les régions qui       immobilier sont libres. Leur montant       primaire inférieure ou égale
vous intéressent.Vous    est calculé selon un pourcentage           à 50 kWhEP/m²/an en moyenne.
trouverez aussi sur      du prix de vente. Il est généralement      Ensuite, suivra la RT 2020.
le site plus de 80 000   dégressif en fonction de la valeur         Elle se situera dans la continuité
biens immobiliers        du bien et varie de 3 % à 8 %,             de la RT 2012. Elle généralisera
exclusivement vendus     la moyenne s’établissant autour            les bâtiments à énergie positive
par des notaires.        de 5 %.                                    (ou BEPOS).

                                                      12
Ces derniers devront produire
plus d’énergie qu’ils n’en
consommeront.

10. Réponse : a.
L’indemnité d’immobilisation
est, en général, de 10 % du prix
de la vente. Le vendeur bénéficie
ensuite d’un délai de rétractation
de 7 jours.

11. Réponse : b.
L’intervention du notaire est
obligatoire pour authentifier
l’acte de vente. Il doit être
présent au moment de la
signature de ce document,
sous peine de nullité.
Il certifie ainsi à l’acheteur
qu’il sera effectivement
propriétaire du bien à la
signature du contrat.
Le notaire peut intervenir
en amont et jouer le rôle
d’intermédiaire. Il peut mettre
en relation acheteur et vendeur
potentiels en tant que négociateur
immobilier. Cela peut se révéler
un sérieux atout puisque le notaire
a des exclusivités dans son fichier.
Il arrive fréquemment qu’il propose
des biens à vendre dans le cadre
de règlements de successions
qui ne font pas l’objet de publicité.     VOTRE SCORE
12. Réponse : a.                          Vous avez entre 1 et 6 bonnes réponses.
L’assurance emprunteur, qui couvre        Aïe, aïe, aïe, révisez vos basiques.
le risque en cas de décès, d’invalidité   Et surtout renseignez-vous davantage si vous souhaitez
ou d’arrêt de travail, est obligatoire.   vous lancer dans une transaction immobilière.
Mais l’acheteur peut faire jouer          Pour parfaire votre culture immobilière, vous pouvez
la concurrence. Il peut souscrire         vous rendre sur le site immonot.com.
cette assurance auprès d’un autre         Mais avant toute décision, consultez votre notaire !
établissement que celui qui lui           C’est un expert qui saura évaluer votre projet
accorde l’emprunt et ainsi bénéficier     et prendre en compte vos problématiques !
de tarifs plus avantageux. Attention
à ce que les risques professionnels       Vous avez plus de 7 bonnes réponses.
soient bien pris en compte !              Bravo, vous êtes au top… ou presque !
                                          Vous avez de bonnes connaissances en immobilier.
13. Réponse : b.                          C’est un sacré atout si vous souhaitez acheter ou vendre
Le label BBC garantit, en effet,          un bien. Toutefois, ne zappez pas pour autant le notaire !
une maison consommant moins               C’est une garantie supplémentaire pour que
de 50 kW/m2/an d’énergie primaire.        toute transaction se solde par un succès.

                                               13
CONSEILS D’EXPERT

Le juste prix,
c’est l’expertise immo
    L’expertise immobilière notariale permet de chiffrer,
    au plus juste, le prix de vente d’un logement.
    Une solution pour vendre plus vite et acheter
    sans se tromper et en toute sécurité !

U    n rapport d’expertise permet de
    déterminer la valeur vénale d’un bien
    immobilier à un moment donné, c’est-
    à-dire de définir le prix exact auquel il
    pourrait être vendu ou acheté.

    Utile dans de nombreuses
                                                Les biens pouvant être
                                                expertisés
                                                Tous les biens immobiliers peuvent
                                                être expertisés. Dans la plupart des
                                                cas, ce sont des maisons, apparte-
                                                ments, terrains… mais il peut aussi
                                                s’agir d’entrepôts, de locaux com-
    circonstances                               merciaux ou professionnels, voire de
    Une expertise immobilière s’avère           biens “d’exception” (hôtel particulier,
    utile dans plusieurs circonstances :        vignoble…).
    - quand on souhaite vendre ou acheter,
      car le vendeur a souvent tendance à       Le notaire :
      surévaluer son bien et l’acquéreur à      un expert incontournable
      le déprécier ;                            L’intervention du notaire est un gage
    - à l’occasion d’une donation, d’une        de sérieux. Il s’appuie sur des bases
      succession ou d’un partage familial       de données fiables qui permettent
      pour connaître la valeur du patri-        d’obtenir une analyse fine du marché
      moine ;                                   immobilier dans le secteur du bien
    - lors d’une procédure de divorce ;         concerné par l’expertise. Seul le no-
    - à l’occasion d’une demande de prêt        tariat dispose de ces outils. De plus,
      pour informer la banque sur la valeur     il maîtrise parfaitement le tissu écono-
      réelle du bien hypothéqué ;               mique local et régional et suit l’évolu-
    - pour établir votre déclaration d’ISF.     tion du marché de l’immobilier.

                                 14
bilière notariale

Des outils appropriés                     - ou une “expertise détaillée” qui dé-
Pour réaliser l’expertise, le notaire       termine la valeur vénale, s’appuyant
peut compter sur sa connaissance du         sur des critères précis. Le dossier est
marché immobilier, sur les bases de         assorti de photos et d’exemples de
données dont il dispose, mais aussi         transaction. C’est le seul document
sur une étude approfondie du bien.          qui fera foi en cas de litige.
Le notaire tient notamment compte
du jeu de l’offre et de la demande.
La méthode dite “de comparaison”          L’intervention du notaire dans
lui permet d’affiner son calcul. Elle     une mission d’expertise immobilière
consiste à consulter les prix pratiqués
lors des ventes récentes de biens de      est un gage de sérieux
même nature, situés dans le même
secteur. Le notaire s’aide, pour cela,
de bases de données alimentées par        Le coût d’une expertise
l’ensemble des actes de vente réalisés    Le coût de l’expertise est fixé en fonc-
en France. Elles constituent un outil     tion d’un barème qui tient compte de
d’expertise unique.                       l’importance du bien, de la difficulté
Le notaire étudie également l’environ-    technique liée à la réalisation du dos-
nement du bien immobilier. Les trans-     sier d’expertise, du temps que l’ex-
ports, la présence d’établissements       pert devra y consacrer, mais jamais en
scolaires, de commerces, l’existence      fonction de la valeur du bien.
de servitudes sont autant de facteurs     En général, le coût de l’expertise im-
qui vont influer sur la valeur d’un       mobilière tient compte également
bien.                                     des frais liés au déplacement, à l’éta-
                                          blissement de devis pour travaux, des
Deux méthodes                             demandes de pièces d’urbanisme.
Votre notaire peut vous proposer de       Un devis est fourni au préalable. Le
vous fournir :                            notaire ne commencera sa mission
- un “certificat d’expertise” (ou “avis   qu’après signature d’un contrat d’ex-
  de valeur”) donnant une estimation      pertise.
  de la valeur du bien ;                                         M-C Ménoire ■

                                                 15
INDICE IMMONOT : SPÉCIAL LITTORAL

Immobilier,
décote sur la côte
                      L’immobilier côtier préparerait-il sa période
                      de soldes d’été ? Après des baisses de prix
                      sur Paris et la province, le marché du bord de mer
                      se voit lui aussi contraint de pratiquer des rabais !
                      Mais de là à dire que le littoral est en promo,
                      quelques précautions s’imposent

L
                      car les “bastions” savent garder la cote…

                        es prix de l’immobilier sur la côte      pectives de + 1,8 % et - 1,10 % au
                      Atlantique, comme Méditerranée,            1er trimestre 2013. Mais les prix mé-
                      jouent la carte de la séduction, car la    dians des maisons haut-normandes
                      baisse est enclenchée. C’est un argu-      prennent le large, car ils s’établissent
                      ment qui ne devrait pas laisser insen-     à 176 450 €, contre 155 000 € en Bas-
                      sibles les acquéreurs de résidences        se-Normandie. Sur la côte normande,
                      secondaires, quelque peu refroidis         certaines villes confortent leur position
                      par les effets de la crise et complète-    de valeurs sûres. Les prix des apparte-
                      ment désorientés par l’augmentation        ments sont stables. Fécamp démarre
                      de la fiscalité sur les plus-values im-    à 1 870 €/m² tandis que Deauville
                      mobilières. L’heure est sans doute ve-     culmine à 3 650 €/m².
                      nue d’investir le littoral pour dénicher
                      de bonnes affaires !
                                                                  Basse-Normandie : ������*
                      Normandie :                                       P��� ������          % 1er ����.
                      des vents contraires !                            155 000 €            + 1,80 %
                      Alors que la Basse-Normandie affiche
                      une belle santé, avec 9 mois consécu-
                      tifs de hausse des prix selon l’Indice      Hte-Normandie : ������*
*Prix et évolutions   immonot*, la Haute-Normandie est,
                                                                        P��� ������          % 1er ����.
donnés selon          quant à elle, davantage frappée par
l’INDICE IMMONOT      la baisse. On relève les valeurs res-
                                                                        176 450 €            - 1,10 %

                                                   16
Parole de notaire
Me DUBOYS FRESNEY
Notaire à Fécamp (76)

“Entre Haute et Basse-Normandie,           Bretagne :
le marché n’obéit pas aux mêmes            saison en demi-teinte !
logiques, car certaines localités          À l’image de la météo morose, les
sont plus recherchées que d’autres.        beaux jours du marché immobilier bre-
Mais dans son ensemble, la côte            ton semblent plutôt incertains. Cela
normande bénéficie d’un grand              devrait profiter aux acquéreurs puis-
bassin d’emploi, d’une relative            que, selon l’Indice immonot, les prix
activité économique, ainsi que d’un        des offres de maisons sont orientés à la
attrait touristique et culturel certain.   baisse au 1er trimestre 2013. Dans tous
Ces vecteurs permettent au marché          les départements, le repli est consta-
de rester dynamique et de limiter          té : Côtes-d’Armor (- 2,03 %), Finistère
les effets de la crise immobilière.        (- 0,3 %), Morbihan (- 1,45 %), à l’ex-
Il faut toutefois reconnaître que          ception de l’Ille-et-Vilaine (+ 1,54 %)
le marché local suit la tendance           toujours sous le signe d’une embellie.
nationale, avec une baisse effective       Même les villes emblématiques du lit-
des ventes en volume, associée             toral breton semblent malmenées en
à un recul perceptible des prix.           matière de prix. C’est le cas de Dinard
À l’heure actuelle, il paraît opportun     (35) à 269 100 € (valeur médiane) qui
d’investir dans une résidence              chute de - 6,51 %, de Perros-Guirec
secondaire sur nos côtes. Avec un          (22) à 200 000 € qui recule de - 4,76 %
taux d’intérêt d’emprunt faible et         ou encore de Vannes (56) à 260 000 €
des prix à la baisse, le moment est        qui perd - 3,7 % depuis le début de
judicieux. La particularité de la Basse    l’année. Seul le Finistère surfe encore
et de la Haute-Normandie tient à           sur une vague ascendante. Benodet
la configuration de leurs côtes. Elles     enregistre 6,06 % de hausse et exige
disposent d’infrastructures modernes,      une enveloppe de 350 000 €. Cette
d’un vaste réseau autoroutier, d’un        nouvelle donne ouvre des perspecti-
parc hôtelier confortable et de            ves pour les acquéreurs.
nombreuses activités culturelles.
Le littoral normand est, et restera,        Bretagne : ������*
un marché porteur concernant
                                                  P��� ������         % 1er ����.
les maisons de vacances, avec
une demande toujours constante.”
                                                  166 151 €           + 0,10 %

                                                  17
INDICE IMMONOT : SPÉCIAL LITTORAL

                                                                Parole de notaire
                                                                 Me Dominique PETIT
*Prix et évolutions   Pays de la Loire :                         Notaire à Bordeaux (33)
donnés selon          un territoire à explorer !
l’INDICE IMMONOT      Les Pays de la Loire offrent désormais     “Sur le bassin d’Arcachon, on
                      des conditions bien plus clémentes.        constate une grande différence entre
                      Depuis le début de l’année, les prix       les biens situés en 1re ligne, très
                      des maisons à vendre ont reculé de         prisés, et les autres. Sur la presqu’île,
                      - 1,20 %, tandis que la valeur mé-         qui suscite moins d’engouement, les
                      diane sur le secteur s’élève à – seule-    prix ont un peu baissé. La diminution
                      ment – 150 000 €. Attention toutefois      des volumes de vente concerne
                      aux villes balnéaires qui exigent des      donc uniquement certains produits.
                      budgets bien supérieurs : Pornic (44)      L’immobilier haut de gamme résiste
                      s’affiche à 260 000 €, en progression      donc plutôt bien à la crise, et
                      de 5,76 %, Saint-Jean-de-Mont (85)         notamment les biens qui bénéficient
                      réclame 230 000 €, en hausse de            d’un bon emplacement.
                      4,55 %, et Saint-Gilles-Croix-de-Vie       Mais le marché est plus sinistré pour
                      (85) atteint les 236 880 €, valeur en      les autres. Ce n’est pas pour autant
                      baisse de - 5,25 %, depuis janvier.        que les prix baissent, car on observe
                                                                 un phénomème d’attentisme
                       Pays de la Loire : ������*                de la part des vendeurs !”
                             P��� ������        % 1er ����.
                             155 000 €          - 1,20 %
                                                                Languedoc-Roussillon :
                                                                soleil voilé !
                      Aquitaine : marée descendante             Avec un prix médian qui approche les
                      Après l’euphorie… place à l’accalmie      230 000 €, le Languedoc-Roussillon
                      pour l’immobilier aquitain ! Depuis       se place (avec PACA) en tête des ré-
                      janvier, les prix ont reculé de - 3,5 %   gions littorales les plus onéreuses de
                      sur l’ensemble du territoire. Mais cet-   France. Mais depuis le début de l’an-
                      te valeur enregistrée au niveau régio-    née, la tendance est à la baisse des
                      nal ne doit pas occulter quelques dis-    prix. Montpellier, réputée pour son art
                      parités selon les secteurs. En Gironde,   de vivre et appréciée pour sa proximi-
                      Lesparre-Médoc voit les prix des mai-     té de la mer, a vu le tarif médian des
                      sons progresser de + 4,51 % et dans       offres de maisons passer de 290 000 à
                      les Pyrénées-Atlantiques, Bidart se       277 700 €. Cette tendance n’épargne
                      contente de + 0,5 % d‘augmentation,       pas les Pyrénées-Orientales, où Perpi-
                      au 1er trimestre. À l’inverse, dans les   gnan connaît une chute des prix qui
                      Landes, Mimizan revoit ses préten-        atteint - 6,5 % !
                      tions en affichant une baisse des prix
                      de - 3,9 %.                                Languedoc-R. : ������*
                                                                       P��� ������           % 1er ����.
                       Aquitaine : ������*                             231 000 €             - 0,60 %
                             P��� ������        % 1 ����.
                                                   er

                             190 000 €          - 3,50 %                        Christophe Raffaillac ■

                                                  18
Prix médians des maisons
sur le littoral avec
                                            160 000 €

                                    176 450 €
                       155 000 €

                                                                                           INDICE IMMONOT
         166 151 €                                                                         pour la province
                                                                                           au 1er trimestre 2013 :
                     155 000 €
                                                                                           •MAISONS :
                                                                                           ∙ prix médian : 160 000 €
                                                                                           ∙ % sur 3 mois : + 0,18 %
                                                                                           •APPARTEMENTS :
                                                                                           ∙ prix médian : 2 027 €/m2
                         150 849 €
                                                                                           ∙ % sur 3 mois : + 1,35 %
                                                                                           • TERRAINS :
                                                                                           ∙ prix médian : 85 €/m2
                                                                                           ∙ % sur 3 mois : stable

                        190 000 €                                                          La baisse des prix n’est
                                                                                           pas encore généralisée
                                                          231 000 €                        car la tendance est
                                                                        235 000 €
                                                                                           légèrement à la hausse
                                                                                           sur l’ensemble du
                                                                                           territoire (hors Paris et
                                                               Source : Indice immonot     île-de-France) de janvier
                                                                               juin 2013   à mars.

 TENDANCE DU MARCHÉ IMMOBILIER (enquête de mars et avril 2013)
 En dépit d’un climat de récession              aux terrains constructibles. C’est
 peu propice aux affaires, l’activité           ainsi que la proportion des conseils
 dans les services de négociation               à la vente de terrains connaît un net
 semble reprendre petit à petit.                recul, passant de 72 % à 54 %.
 La proportion des études ayant                 Pour les logements, ce revirement
 constaté une augmentation                      est beaucoup moins sensible :
 du nombre de compromis signés                  67 % des notaires interrogés
 passe ainsi de 13 % à 18 %.                    (contre 69 % antérieurement)
 Cette reprise du marché semble                 conseillent de vendre en premier
 s’accompagner d’une légère                     et 27 % d’acheter. Cela concerne
 pause dans la généralisation de                alors, bien évidemment, les villes
 la dégradation des prix. Il est vrai           ayant un fort pouvoir d’attractivité.
 que la baisse prononcée des taux               D’après une récente étude, faite
 d’intérêts constitue un frein sérieux          par l’Université Paris-Dauphine,
 à la chute des prix. Cette tendance            les cinq agglomérations les mieux
 a pu être évaluée plus précisément             classées pour attirer de nouveaux
 sur Paris où, pour les compromis, les          venus seraient Pau, Avignon, Toulon,
 prix augmentent de + 0,1 % en avril,           Bordeaux, Marseille-Aix-en-Provence.
 faisant suite à + 0,2 % en mars.
 Cette amélioration dans les                               Professeur Bernard Thion
 transactions profite, en particulier,                             le 27 mai 2013 ■

                                                     19
PATRIMOINE

Investissement locatif ancien :

un bon plan !
       Vous souhaitez acheter pour louer ?
       Et si vous optiez pour l’immobilier ancien ?
       C’est rentable et il existe de belles opportunités.
       Les prix sont plus abordables, la rentabilité
       est bonne et les contraintes moins nombreuses.
       Gros plan sur 3 dispositifs dont vous pouvez
       bénéficier en 2013 !

       1 | Le Duflot :                            acheté après le 1er janvier 2013. Pour
           pour l’ancien à rénover                pouvoir être mis en location, il doit sa-
       Le dispositif offre les mêmes avanta-      tisfaire à au moins 4 des 15 critères de
       ges fiscaux pour un logement ancien à      décence, et 6 des 12 performances
       rénover que pour un logement neuf.         techniques exigées. Les travaux de
       Vous pouvez ainsi bénéficier d’une         rénovation doivent résoudre ces dé-
       réduction d’impôt de 18 %, calculée        faillances et se dérouler dans un délai
       sur le prix global du bien (prix d’achat   inférieur à 2 ans.
       + frais de notaire + travaux). Le
       plafond est fixé à 300 000 € et limité     2 | La loi Malraux :
       à 5 500 €/m2.                                  l’ancien en secteur
       La réduction d’impôt est étalée sur            protégé…
       9 ans, ce qui représente une économie      Vous devez investir dans l’immobilier
       d’impôt maximum de 6 000 € par an.         patrimonial réhabilité d’habitation,
       En contrepartie, vous vous engagez à       destiné à la location. Le bien immobi-
       louer le logement pendant 9 ans mini-      lier doit se situer dans un secteur pro-
       mum, à titre de résidence principale,      tégé (le plus souvent au cœur d’une
       au locataire.                              ville historique). Vous devez rénover le
       Attention : le locataire doit disposer     bien. En contrepartie, vous bénéficiez
       de ressources ne dépassant pas cer-        d’une réduction d’impôt allant jusqu’à
       tains plafonds et le loyer est plafonné.   30 %, avec un plafond de 100 000 €
       Par ailleurs, le logement doit avoir été   par an.

                                    20
3 | Le Censi-Bouvard :                   L’IMMOBILIER ANCIEN                        Le statut de LMNP
    pour les résidences                  A CONSERVÉ                                  (loueur en meublé
    de services                          TOUS SES ATOUTS…                           non professionnel).
C’est le dispositif qu’il vous faut si   L’immobilier locatif ancien               C’est un statut fiscal
vous voulez investir dans une rési-      a de nombreux atouts, à commencer             de l’investisseur.
dence services : résidence étudiante,    par ses prix, en général, moins                   Pour ceux qui
résidence senior, résidence de tou-      élevés que dans le neuf. Ils sont          ne recherchent pas
risme, etc. Vous vous engagez, via un    souvent facilement négociables.            d’économie d’impôt
bail commercial, à louer le logement     Il existe de réelles opportunités,     immédiate comme avec
pendant au moins 9 ans.                  car certains vendeurs sont pressés.          le Censi-Bouvard,
Un gestionnaire-exploitant vous ver-     Enfin, les loyers dans l’ancien sont       mais une économie
sera, chaque mois ou chaque trimes-      généralement plus élevés que dans           à plus long terme.
tre, des loyers.                         le neuf. En revanche, quelques         Vous amortissez le bien
Le montant de l’investissement est       précautions sont à prendre pour        en percevant des loyers
plafonné à 300 000 € par an. Vous        éviter de déchanter. Avant de mettre          qui ne seront pas
bénéficiez de 11 % de réduction          le bien en location, prenez le temps                  fiscalisés
d’impôt.                                 d’évaluer les travaux à réaliser               pendant 20 ans.
                                         et ne négligez pas l’emplacement.
                                         Un logement bien desservi par
                     Nathalie Duny ■     les transports en commun, situé
                                         près d’écoles et des commerçants,
                                         se louera plus facilement.

                                              21
FISCALITÉ

Pourquoi investir
dans l’art ?
                            Vous souhaitez diversifier votre patrimoine ?
                            Investir dans une œuvre d’art est un “placement
                            plaisir” original. Pas forcément réservé aux grands
                            collectionneurs, il peut se révéler fort intéressant…
                            à condition de savoir où vous allez !

U                           n investissement pour tous
                            Le domaine de l’art n’est pas réservé
                            à une élite financière. Contrairement
                            à une idée reçue, l’art est accessible
                            à tous les budgets. Les premiers prix
                            démarrent autour de 1 000 à 2 000 €
                            pour une photo. C’est, de plus, un
                                                                      Achetez une œuvre
                                                                      d’art que vous aimez
                                                                      Un investissement
                            marché en pleine expansion qui résiste    à long terme
                            bien à la crise. Et pour cause, ce pla-   Que ce soit de la peinture, un dessin,
Il existe deux moyens       cement plaisir ne suit pas les aléas de   une sculpture ou une photo de collec-
d’acheter et de vendre      la bourse. Il permet de diversifier son   tion, l’œuvre d’art ne génère pas de
une œuvre d’art :           patrimoine et ainsi de mutualiser les     rendement. Mais elle peut prendre
la vente aux enchères et    risques. C’est la clé de la réussite !    de la valeur ! Sa cote variera selon la
“l’achat de gré à gré”.     Conseil : votre patrimoine artistique     notoriété de son auteur, la période de
Celui-ci s’effectue         ne doit pas représenter plus de 5 à       création et d’autres critères beaucoup
auprès de particuliers      10 % de vos actifs.                       plus subjectifs. Par exemple, les effets
ou de professionnels        Cerise sur le gâteau : les objets d’art   de mode peuvent conditionner l’offre
(marchands d’art,           sont totalement exonérés d’impôts         et la demande. La revente de l’œuvre
antiquaires, brocanteurs,   sur la fortune et sont aisément trans-    peut alors s’avérer un véritable casse-
galeristes…).               missibles.                                tête. Investir dans une œuvre d’art,

                                                        22
dans un but purement spéculatif, peut
donc s’avérer dangereux.
À faire : investissez plutôt dans l’œuvre
majeure d’un artiste peu connu plutôt
que dans l’œuvre mineure d’un grand
maître.

Une fiscalité avantageuse
Les œuvres d’art ne sont ni imposa-
bles ni déclarables en matière d’ISF
(Impôt de solidarité sur la fortune).
Pourquoi ? Le gouvernement estime
qu’une imposition favoriserait la dissi-
mulation d’œuvres, dont la détention
n’est pas toujours bien connue et dont
l’évaluation est souvent aléatoire.
En termes de revente d’œuvres d’art,
le vendeur doit s’acquitter d’une taxe.
Cependant, il a le choix entre la taxe
forfaitaire de 5 % (calculée sur le prix
de vente) et le régime général de
taxation sur la plus-value (34,5 % cal-
culé sur la marge).
Dans le cas de transmission de patri-
moine : sous certaines conditions, les
œuvres d’art peuvent être, en cas de
succession, intégrées dans le forfait
de 5 % des meubles meublants.
À savoir : les motivations fiscales ne
suffisent pas à justifier un investisse-
ment dans une œuvre d’art.

Entourez-vous d’experts
Une petite culture artistique s’impose
avant d’investir. Demandez conseil
à un expert (commissaire-priseur,
conseiller spécialisé en art…). Lors de
l’achat, exigez un certificat d’authen-
ticité qui détaille la description du
bien. Enfin, pensez à souscrire une
police d’assurance si vous possédez
des objets de grande valeur !

                      Nathalie Duny ■
VOS DROITS

Donations :
démêler le vrai du faux
     Transmettre une partie de vos biens
     par anticipation, pour profiter d’une fiscalité
     avantageuse et pour préserver la bonne entente
     familiale, paraît une solution judicieuse
     et généreuse. Les réponses aux questions
     que vous vous posez…

J      e peux donner
     à qui je veux”
     VRAI.
     Vous pouvez donner aux membres de
     votre famille (conjoint, enfants, petits-
     enfants…) ou à des tiers (amis, asso-
     ciations…). Cependant, vous devez
                                                 “Il existe différentes formules
                                                 de donations”
                                                 VRAI.
                                                 Il existe, en effet, plusieurs types de
                                                 donations. Toutes ont leur utilité :
                                                 - la donation simple : elle s’adresse,
                                                   en général, à un seul bénéficiaire :
     obtenir l’accord du “donataire” (la           un enfant, un ami ;
     personne qui reçoit) et ne pas léser        - la donation partage : c’est un acte
     vos héritiers protégés par la loi. En ef-     double qui comporte une donation
     fet, vos enfants sont prioritaires dans       et un partage. La valeur des biens
     l’ordre de succession. Votre patrimoi-        est figée au moment de la donation.
     ne successoral est composé de :               Il est possible de faire une donation-
     - la réserve héréditaire (part de vos         partage intergénérationnelle (pour
       biens attribuée obligatoirement à           gratifier ses petits-enfants) ;
       vos enfants ou à votre conjoint en        - la donation entre époux : effective au
       l’absence de descendant) ;                  décès du donateur, elle est proche
     - la quotité disponible (part dont vous       d’une décision testamentaire.
       pouvez disposer librement).               À savoir : il est également possible

                                  24
de remettre manuellement un objet,          renouveler votre donation tous les                      Qui paie les droits
des bijoux, un tableau, une somme           15 ans et profiter à nouveau de                              de donation ?
d’argent ou une action. On parle alors      l’abattement.                                             En principe, celui
de “don manuel”. Mais attention à           Ainsi, une famille de deux enfants                   qui reçoit la donation.
le déclarer aux impôts et d’indiquer        peut transmettre, en une seule fois,                  Mais le donateur est
le nom du bénéficiaire si vous ne           jusqu’à 400 000 € de patrimoine sans             autorisé à les payer sans
voulez pas que le fisc vous rattrape !      payer de taxe.                                       que le montant de cet
Ce type de don nécessite également          Cette exonération peut atteindre                   avantage ne se greffe à
beaucoup de prudence, notamment             527 460 € si chacun des parents                   la valeur du bien donné.
en présence de plusieurs héritiers,         consent, en plus, un don en argent à                 Car lesdits droits sont
car il peut être source de discorde         chacun de ses enfants (31 865 € × 2                 eux-mêmes exonérés
familiale.                                  enfants × 2 parents = 127 460 €).                                  de droits.

“Je dois faire appel                        “Pour limiter les droits
à un notaire”                               de donation, j’ai intérêt
VRAI.                                       à faire une donation
Sauf pour les dons manuels (même si         en pleine propriété”
c’est fortement conseillé). Que vous        FAUX.
optiez pour une donation simple, une        Généralement, il vaut mieux donner
donation-partage ou une donation            “la nue-propriété” d’un bien et
entre époux, vous devez vous adresser       conserver “l’usufruit”. Non seulement
à un notaire. Il établira un acte de        vous anticiperez la transmission de
donation, le fera enregistrer par les       votre patrimoine, mais vous garderez
services des impôts et le présentera        le droit d’habiter le bien transmis et
au service de la publicité foncière.        pourrez récupérer les dividendes et
À savoir : le notaire est un spécialiste    loyers éventuellement. Par ailleurs, la
du droit de la famille.                     base taxable est réduite. Les droits de
                                            donation sont calculés sur la valeur de la
“Les dons familiaux                         nue-propriété, qui dépend de l’âge de
de sommes d’argent                          l’usufruitier. Si le donateur a entre 51 et 60
sont exonérés”                              ans au moment de l’acte, le bénéficiaire
VRAI...                                     de la donation ne sera imposé que sur
à hauteur de 31 865 € si le donateur a      50 % de la valeur du bien.
moins de 80 ans et si le bénéficiaire est
majeur. L’exonération est renouvelable
tous les 15 ans. Par exemple, deux          “Le notaire est un spécialiste
grands-parents peuvent donner 63
730 € à chaque petit-enfant.
                                            du droit de la famille, consultez-le !”
“Je peux donner 300 000 €
à mon enfant tous les 15 ans,               “Un enfant ne peut pas
sans payer d’impôts”                        contester une donation”
FAUX.                                       FAUX.
Il est possible de donner jusqu’à           “En effet, un enfant en tant qu’hé-
100 000 € par parent et par enfant          ritier réservataire (c’est-à-dire qui a
sans payer de droits. Vous pourrez          automatiquement droit à une partie

                                                    25
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