Le bailleur doit passer à la caisse - Droit au logement - Asloca
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Droit au logement
Le journal de l’ASLOCA
1006 LAUSANNE
POSTCODE 1
JAB
TIRé à 88 700 ExEMPLAIRES
N0 189 / AvRIL 2009
JOURNAL DE L’ASLOCA
DROIT AU LOGEMENT
Dossier:
Verissimo
l’amiante
1006 LAUSANNE
RUE JEAN-JACqUES-CART 8
FéDéRATION ROMANDE
ASLOCA
tue... encore
JurispruDence auJourD’Hui
le remplacement Des toiles De tente usées
Le bailleur
doit passer à la caisse
éDitorial
assainissement Des immeubles D’Habitation: l’Heure a sonné
par Carlo Sommaruga, secrétaire général, Asloca romande
L
es émissions de CO2 proviennent pour 40% du subventionnement par les cantons, ce sont 200 millions
parc immobilier. Toutes les analyses – publi- de francs qui sont à disposition. Il n’empêche, cela
ques ou privées – concordent. Ce sont environ reste maigre.
1,5 million de bâtiments, principalement construits
entre 1950 et 1980, qui doivent être assainis énergé- Rudolph Strahm, ancien Monsieur Prix, évoquait ré-
tiquement. cemment la nécessité d’investir en Suisse un milliard de
francs de subventions pour couvrir 25% des investisse-
Cet assainissement immobilier constitue un très grand ments dans l’assainissement des immeubles et stimuler
potentiel de réduction de CO 2. Il permettrait à la ainsi l’économie. Cela est toujours nettement moins que
Suisse de mieux se placer aux regards des objectifs de les 66 milliards de francs pour sauver UBS.
Kyoto.
Après une bataille politique intense, le Parlement a
L’assainissement a également un énorme impact quant décidé lors de sa dernière session – plus précisément
à la réduction de la dépendance en matière d’éner- le vendredi 20 mars 2009 – d’affecter 200 millions de
gie fossile. En effet, les 1,5 million de bâtiments qui francs de la taxe CO2 à l’assainissement. Cela corres-
consomment entre 18 et 20 litres de mazout par m2 pond au total à 2 milliards sur 10 ans. Cela devrait
pourraient voir diminuer leur consommation à 6-7 li- générer 8 milliards de travaux.
tres par m2 en faisant des travaux de rénovation. Avec Il n’y a plus qu’à lancer les chantiers!
le standard Minergie, il serait même possible d’attein-
dre une consommation de 4 litres par m2. sommaire
Enfin, vu la tendance inexorable à la hausse du prix du suisse
PAGE 03 Pourquoi le taux hypothécaire de référence
pétrole, l’assainissement énergétique réduit la facture ne baissse pas?
individuelle des charges de chauffage et eau chaude
du locataire. L’assainissement des bâtiments partici- JurispruDence
PAGE 04 Le bailleur doit payer les toiles de tente usées
pe donc aussi à long terme à la garantie du pouvoir
d’achat des familles. Fribourg
PAGE 05 Un état des lieux très cocasse
En Suisse, l’assainissement est d’une lenteur incroya- VauD
ble. Son taux ne dépasse pas 1% pour les immeubles PAGE 06 EVAM, un bailleur comme les autres, enfin presque!
d’habitation. Avec 3000 projets par an soutenus par la
Fondation climatique, il faudrait 500 ans pour réno- Dossier
PAGES 08-11 L’amiante, fléau de nos immeubles
ver le parc immobilier helvétique!
genèVe
Certes, lors du premier paquet conjoncturel, le PAGES 12-13 Le nouveau règlement de la gérance de la Ville
Parlement a augmenté les crédits fédéraux pour Valais
l’assainissement de 14 à 100 millions de francs. Certes, PAGE 14 Le Valais découvre la colocation
avec le mécanisme du doublement obligatoire du
2 – DROIT AU LOGEMENT – N° 189 AVRIL 2009
suisse
taux De réFérence et taux HypotHécaire, la DiFFérence
Un puissant
mécanisme de lissage
Alors que les taux hypothécaires ne cessent de
C’est la proportion importante mique, le lissage se fait sur une
dégringoler, le taux de référence applicable aux des hypothèques à taux fixe baisse des taux.
loyers ne bouge pas d’un iota. Explications. qui est à l’origine de cet effet
de lissage inattendu. En restant LES VARIATIONS BRUSQUES
La chose était inimaginable il y moyenne du taux de toutes les valable pendant de long mois Il apparaît que le mécanisme en
a seulement 24 mois. Les taux hypothèques à taux variable et ou pendant des années, les hy- place depuis le 1er janvier 2008
directeurs fixés par les banques à taux fixe de l’ensemble des pothèques à taux fixe stabili- brise de fait les conséquences
centrales – taux d’intérêt instituts bancaires du pays. sent ainsi le taux de référence, négatives du lien entre les
pratiqué par les banques Ce taux est publié une fois par malgré la modification rapide loyers et le taux hypothécaire. Il
centrales en faveur des banques trimestre par l’Office fédéral des taux variables. Le lissage n’y a pas de variation brusque.
commerciales – plongent. Ainsi, du logement (OFL). Il a été que l’ASLOCA proposait dans Cela étant, la contestation
la FED américaine, la BCE publié la première fois le 1er son initiative «loyers loyaux» des hausses qui sont notifiées
européenne ou la BNS suisse, septembre 2008 et s’élevait n’aurait probablement pas fait actuellement est une nécessité
toutes annoncent des taux alors à 3,5%. Depuis cette date, mieux. Le résultat après 9 mois impérative. En effet, selon
directeurs se situant entre 0% malgré la décrue généralisée des de publication du taux de ré- les circonstances, le locataire
et 0,5%. Emprunter de l’argent taux, le taux de référence n’a férence – en pleine crise ban- peut solliciter un calcul de
à la Banque nationale suisse pas bougé. caire et économique – aboutit rendement de l’objet loué.
(BNS) ne coûtera bientôt plus au maintien du taux à 3,5%. Or ce calcul prend en compte
rien. Les banques commerciales A CAUSE DES TAUX FIXES La première baisse du taux de les frais financiers effectifs
accordent aujourd’hui des La moyenne pondérée des taux référence pour les loyers, pour- encourus par le propriétaire.
prêts hypothécaires avec des d’intérêt variables et fixes des rait survenir, même si de faible Compte tenu de la faiblesse des
taux d’intérêts variables à crédits hypothécaires, prise en amplitude, en juin 2009. Alors taux hypothécaires, cela peut
2,875% et fixes sur deux ans à compte par l’OFL, génère un même que le mécanisme était aboutir au rejet de la hausse du
1,6% ou 1,7%. Cette sensible puissant effet de lissage sur le destiné à juguler les hausses loyer.
décrue des taux hypothécaires taux moyen qui sert de référen- rapides des taux hypothécaires, Carlo Sommaruga
– qui pourrait être encore plus ce pour la fixation des loyers. avec la crise bancaire et écono-
importante si les banques le
voulaient vraiment – n’a plus
d’impact direct et immédiat sur
les loyers.
PAS D’IMPACT
SUR LES LOYERS
En effet, le 1er janvier 2008
est entrée en vigueur une
modification de l’ordonnance
sur le bail à loyer et le bail à
ferme (OBLF). Elle modifie
et uniformise pour toute la
Suisse le taux hypothécaire
de référence applicable aux
loyers. Fini le taux variable
des hypothèques en premier
rang pratiqué par les banques
cantonales qui montait et
descendait rapidement avec
un impact immédiat sur les
loyers. Le taux de référence est
calculé depuis 15 mois sur la
N° 189 AVRIL 2009 – DROIT AU LOGEMENT – 3
JurispruDence
le remplacement Des toiles De tente usées
A la charge
des propriétaires
Selon le Code des obligations et contrairement s’appliquent aux contrats de ler.» Pour que cette disposition
aux conditions générales de certaines gérances, le bail, à l’exception des immeu- soit conforme au droit fédéral,
bles subventionnés. Chaque elle doit s’interpréter dans le
remplacement des toiles de tente en mauvais état régie rédige ses propres «règles sens que si l’immeuble n’est pas
sur les balcons et autres terrasses n’est pas à la et usages locatifs» qui sont tout pourvu de toiles de tente, alors
charge du locataire. sauf l’expression d’un usage. leur installation est à la charge
du locataire.
RÈGLES ET USAGES Cela est conforme au principe
Une légende urbaine bien répan- louée et de l’entretenir en cet Cela étant, les «conditions géné- qui veut que le locataire peut
due prétend que le remplace- état (art. 256 CO). rales et règles et usages locatifs demander des travaux d’entre-
ment des toiles de tente solaires appliqués dans le canton de Ge- tien au bailleur, mais pas des
serait à la charge du locataire, PRÉCISION VAUDOISE nève» pour les immeubles sub- travaux à plus-value comme des
même si elles ont été installées Dans le canton de Vaud, à la ventionnés sont cependant mal installations supplémentaires.
par le propriétaire. C’est ce que suite d’un jugement du Tribunal rédigés en ce qui concerne les En revanche, si l’immeuble est
répandent certaines régies en se des baux du 22 septembre 1995, toiles de tente. En effet, il y est déjà pourvu de toiles de tente,
retranchant derrière des condi- les règles et usages locatifs indiqué à l’art. 48: «L’installa- alors leur entretien, voire leur
tions générales mal rédigées ou (RULV) ont été modifiés, en ce tion, l’entretien et le remplace- remplacement, est à la charge
tout simplement contraires au sens que le bailleur a la charge ment des toiles de tente sont à du bailleur.
Code des obligations. Celui-ci du remplacement des toiles de la charge des locataires qui doi-
prescrit en effet que le bailleur tente «si les locaux loués en sont vent s’en tenir au modèle et à la JUGEMENT GENEVOIS
est tenu de délivrer la chose équipés» (art. 8 RULV 2008). teinte choisie par le bailleur. C’est ce qu’a confirmé un récent
louée dans un état approprié A Genève, il n’y a pas de condi- Ce dernier ne peut toutefois jugement du Tribunal des baux
à l’usage pour lequel elle a été tions générales obligatoires qui obliger un locataire à en instal- et loyers de Genève du 14 jan-
vier 2009, qui a considéré que
l’art. 48 des conditions géné-
rales était nul au sens de l’art.
256 al. 2 CO et que, de toute
façon, il ne traduit pas l’expres-
sion d’un usage local au sens de
l’art. 259 CO.
Rappelons aussi que le change-
ment des toiles de tentes usées
n’est pas considéré comme un
des menus travaux à la charge
du locataire.
Reste aux bailleurs des immeu-
bles non subventionnés de mo-
difier leurs conditions générales
et leur pratique, afin qu’elles
soient en accord avec la loi.
Précisons encore que, selon la
tabelle d’amortissement des as-
sociations de bailleurs et de lo-
cataires de 2007, la durée de vie
d’une toile de tente en tissu est
de 15 ans (www.asloca.ch, infos
pratiques, tabelles).
Aux locataires de faire valoir
verissimo
leurs droits avec l’aide de
l’ASLOCA.
A l’exemple du locataire de cet appartement, toute personne a le droit de demander le
remplacement de le toile de tente solaire de son balcon qui aurait subi les ravages du temps. François Zutter
4 – DROIT AU LOGEMENT – N° 189 AVRIL 2009
Fribourg
Fin Du bail: les prétentions abusiVes D’un bailleur
Un état des lieux
des plus cocasses
La restitution des locaux à la fin du bail peut réserver de mauvaises surprises.
Dans le canton de Fribourg, une locataire en a fait l’étonnante expérience.
Heureusement, l’ASLOCA est intervenue.
bailleur, laquelle, selon le Re-
gistre de commerce, a pour but
l’exploitation de magasins d’hor-
logerie-bijouterie et la vente
d’articles de luxe! Conseillée
par l’ASLOCA, la locataire a
bien entendu refusé de s’acquit-
ter du montant réclamé.
EN CONCILIATION
Homme de parole, le bailleur
n’a pas tardé à saisir la Com-
mission de conciliation, devant
laquelle il a été cependant pas-
sablement malmené.
Soulignant le comportement in-
compréhensible et contradictoi-
re du bailleur, la locataire a fait
valoir l’impossibilité non fautive
(art.119 CO) de procéder au
nettoyage en raison du chantier.
Elle a également rappelé que
le bailleur ne peut réclamer de
dédommagement pour d’autres
postes que ceux figurant dans
l’état des lieux initial, qu’il avait
lui-même dressé et signé (les
Le récit de cette membre de nettoyage qu’elle avait manda- des travaux de nettoyage mais conditions pour ce faire, soit un
l’ASLOCA à Fribourg démon- tée, lorsque, arrivée sur les lieux menace également de saisir le avis de défaut dans les 2-3 jours
tre à quel point un bailleur peut à la date et à l’heure convenues «juge ou notaire» pour faire va- suivant l’état de lieux de sortie
abuser de sa position. Ainsi avec le bailleur, elle constate loir de plus nombreux défauts. ou défauts cachés, n’étant pas
dans son état des lieux de sortie, que l’ensemble de l’apparte- remplies en l’occurrence).
dressé et signé par le bailleur, ment était en chantier pour ré- 7400 FRANCS À PAYER!
celui-ci a notamment réclamé novation totale! Un rapide tour Près d’un mois plus tard, la lo- LE BAILLEUR
l’exécution de travaux de net- des lieux a très vite confirmé cataire reçoit un «décompte dé- JETTE L’EPONGE
toyages supplémentaires. Pour que tout nettoyage s’avérait finitif» de l’état des lieux, où le Mis sous pression, le bailleur a
l’ensemble des autres défauts – totalement – inutile, voire bailleur lui réclame un montant finalement dû se résoudre à ac-
relevés, la locataire a admis un impossible. Immédiatement de 7400 francs! cepter un montant pour solde
dédommagement à hauteur de contacté par téléphone, le L’occasion a été saisie de faire de tout compte de 1700 francs,
1200 francs. bailleur ne démord pas. lourdement participer la locatai- la locataire ayant jugé préféra-
Par gain de paix, elle a égale- Selon lui, la locataire doit «se re aux frais des travaux de réno- ble d’augmenter sa participa-
ment été d’accord de mandater débrouiller» pour procéder au vation en lui facturant quelque tion de 500 francs que de voir la
une entreprise de nettoyage. nettoyage. Elle n’en tient pas 50 heures de nettoyage. Détail procédure s’allonger.
compte. Mais le lendemain, piquant: 29 heures de nettoya- Cela d’autant que la somme
EN CHANTIER elle reçoit une lettre du bailleur ge et 6 heures de «conduite de consentie était très loin des
Quelle n’a pas été sa stupeur dans laquelle il persiste non seu- chantier» ont été facturées par 7400 francs réclamés.
ainsi que celle de l’entreprise de lement à demander l’exécution le biais de la propre société du Caroline Wiman
N° 189 AVRIL 2009 – DROIT AU LOGEMENT – 5VauD
asile et logement
Ne pas
se tromper de cible
Pour loger des requérants d’asile dans des Difficile de faire le bonheur de quel bailleur de la place. Dans
Pierre sur le dos de Paul. Tou- la presse, on pouvait lire qu’il
immeubles appartenant à l’Etat, l’Etablissement
tefois n’accusons pas les requé- ne s’était pas opposé à des de-
vaudois d’accueil des migrants (EVAM) doit rants d’asile de tous les maux mandes de prolongations de
résilier le bail de locataires. Tensions garanties. et n’en faisons pas des boucs bail formulées par les locatai-
émissaires. Ce ne sont pas eux res. Mais derrière cette ouver-
Dans le dernier «Droit au loge- congé est toujours déstabilisant les responsables de cette situa- ture de façade, voire de magna-
ment», nous vous avons parlé et lourd de conséquences, il tion. nimité, il n’y a en réalité que le
du fiasco de la politique de est affligeant de constater que Cela étant, il convient de rappe- simple respect de la loi!
Blocher en matière d’asile en certains courriers aient eu un ler que l’ASLOCA défend tous
constatant que les requérants relent nauséabond. N’ayons pas les locataires quelle que soit la BRAS ARMÉ DE L’ETAT
d’asile sont toujours plus mal peur d’appeler un chat un chat couleur de leur peau ou de leur Il ne faut cependant pas oublier
logés. Cette analyse colle par- mais ne nous trompons pas de passeport et que notre associa- que l’EVAM est le bras armé
faitement à la réalité vaudoise. cible. tion était aux côtés des loca- de l’Etat et qu’il a pour mission
Ces derniers temps, des locatai- taires chassés afin de les aider d’héberger et d’assister les re-
res se sont plaints à l’ASLOCA INACCEPTABLE à faire valoir leurs droits face quérants d’asile. Depuis 2006,
de devoir quitter leur logement Chasser des locataires ou récu- à leur bailleur, en l’occurrence le nombre de lieux d’accueil et
pour laisser la place à des re- pérer des logements occupés l’établissement vaudois d’ac- de logements pour requérants
quérants d’asile. A qui la faute? par des réfugiés ayant obtenu cueil des migrants (EVAM). a été réduit et l’Etat a laissé à
A la politique fédérale sur l’asi- un permis pour loger un requé- Bien que l’action de l’EVAM se l’EVAM, propriétaire d’immeu-
le mise sur pied par Blocher qui rant d’asile est inacceptable et fonde sur des valeurs éthiques bles, mettre en location des
ne peut pas s’adapter à la poli- ce d’autant plus que la pénurie fondamentales, force est de appartements non occupés. On
tique vaudoise du logement. en logements règne et que la si- constater qu’en l’occurrence il peut le comprendre économi-
Il n’empêche. Si recevoir son tuation économique se dégrade. se comporte comme n’importe quement mais c’est irrespon-
sable si l’on considère que le
nombre de requérants d’asile
ne peut être une donnée sta-
ble et peut varier rapidement.
Ce qui est le cas aujourd’hui
puisque l’on observe une im-
portante augmentation du
nombre de réfugiés. Résultat:
L’EVAM pare au plus pressé
et doit bien sûr résilier des
baux pour remplir sa mission
et loger de nouveaux arrivants.
Partant du principe que l’on ne
fait pas d’omelettes sans casser
des œufs, l’Etat nous dit qu’il
n’a pas le choix et se lave les
mains de ce qui peut arriver à
ceux qui sont victimes de cette
incurie.
On aurait cependant pu atten-
dre de l’Etat qu’il aide – au
Hélène Becquelin
moins – au relogement des per-
sonnes expulsées.
Anne Baehler Bech
6 – DROIT AU LOGEMENT – N° 189 AVRIL 2009VauD
politiQue Du logement
Victoire
pour les locataires!
Grâce à la pugnacité
des députés verts,
socialistes et de A
gauche toute!, alliés à
l’ASLOCA, deux lois
fondamentales du droit
du logement vaudois,
ont résisté aux attaques
de la droite. Récit.
En matière de politique du lo-
gement si tout le monde admet
que la situation actuelle dans
le canton de Vaud n’est pas
satisfaisante, le consensus s’ar-
rête là. Au sein des députés du
Grand Conseil, les avis diver-
gent en effet fortement quant
aux moyens à adopter pour y
remédier. Ainsi les représen-
tants des milieux immobiliers,
surfant encore sur la vague
néo-libérale, sont d’avis que le
cadre législatif en vigueur dans
notre canton est responsable de des logements correspondant également opposée au contre- écartant définitivement le
la situation actuelle – pénurie aux besoins prépondérants projet proposé par le Conseil contre-projet. La volonté de la
de logements, loyers excessifs – de la population vaudoise, en d’Etat instaurant une nouvelle gauche, ainsi clairement ma-
et que le démanteler favorisera soumettant les transformations loi sur le parc locatif vaudois nifestée, était de s’acheminer
le retour à un marché du loge- d’immeubles à autorisation du car malgré le fait que le Conseil vers un référendum afin que
ment équilibré. Service cantonal du logement d’Etat était conscient de la né- le peuple décide. Surprise par
afin d’empêcher les rénovations cessité de maintenir un parc cette façon de faire et conscien-
MAINTIEN DE LA LOI disproportionnées (LDTR) et locatif attractif pour tous les te qu’elle risquait de perdre la
Une tentative en ce sens vient en soumettant également les habitants du canton, les dispo- partie devant le peuple, la droi-
d’échouer devant le Grand ventes d’appartements loués à sitions proposées étaient telle- te a préféré battre en retraite.
Conseil. Grâce à la détermina- autorisation du Service canto- ment minimalistes qu’elles ne Au cours du deuxième débat,
tion des députés verts, socia- nal du logement afin de les li- répondaient plus aux objectifs la motion a été définitivement
listes et de A gauche toute!, miter (LAAL). visés. rejetée et classée.
alliés à l’ASLOCA, la droite Les défenseurs des locataires se Belle victoire pour les locatai-
du Grand Conseil, pourtant sont opposés à l’abrogation de STRATÉGIE POLITIQUE res vaudois qui voient s‘écarter
majoritaire, n’a pas réussi à ces lois, considérant que celles- Devant cette situation cala- la menace d’un démantèle-
faire abroger les deux lois, dont ci devaient être – au minimum miteuse et refusant de choisir ment du cadre législatif mais
nous avons plusieurs fois parlé – maintenues dans leur forme entre la peste et le choléra, les s’éloigner seulement puisque
dans ces colonnes, soit la loi actuelle car elles instaurent une roses-rouges-verts se sont abs- les représentants des milieux
sur les transformations, démo- procédure nécessaire de sur- tenus en premier débat lorsqu’il immobiliers ne désarment pas.
litions et rénovations d’immeu- veillance du marché immobi- s’est agi d’opter entre le contre- Une nouvelle motion a déjà été
bles (LDTR) et la loi sur l’alié- lier. Pour l’ASLOCA, elles ont projet du Conseil d’Etat et la déposée, visant exactement les
nation des appartements loués un effet préventif indéniable et motion demandant l’abrogation mêmes objectifs que la pre-
(LAAL). Vous le savez, ces sont des gardes–fous indispen- des deux lois. mière. Mais l’ASLOCA veille
deux lois visent à préserver et à sables pour prévenir les abus et Résultat: c’est la motion abo- au grain.
maintenir sur le marché locatif la spéculation. La gauche s’est litionniste qui a été adoptée, Anne Baehler Bech
N° 189 AVRIL 2009 – DROIT AU LOGEMENT – 7le Dossier
Fléau De nos immeubles
L’amiante, toujours là,
Faute d’une politique offensive face aux dangers de cette substance volatile,
si vous avez des doutes...
des gens meurent encore pour avoir inhalé des fibres. Depuis janvier 2009, L’Office fédéral de la santé
les exigences fédérales se resserrent. Enfin! Le point de la situation. publique www.bag.admin. ch
(tapez: thèmes, produits chimiques
de A à Z) propose des brochures
et les adresses des laboratoires
spécialisés dans l’amiante, gérés
par la SUvA.
gers – évidents et malins – de
l’amiante. Mais cela ne suffit pas.
Toujours pas. On continue en
effet à en extraire, selon Maria
Roselli, «2,2 à 2,4 millions de
tonnes par an dans le monde».
En réalité, ces dernières années,
bien que des pays comme le Ca-
nada, les Etats-Unis et le Japon
ont réduit leur production, il n’y
a pas eu de réelle diminution au
niveau mondial, juste un trans-
fert vers d’autres pays.
ET EN SUISSE
DR
L’amiante est un matériau dangereux, mais certaines de ses formes, comme le fibrociment de ce «Depuis 1989, l’amiante est glo-
toit le devient lorsqu’il se détériore et libère dans l’air ambiant des fibres microscopiques. balement interdit en Suisse», dé-
clare l’Office fédéral de la santé
Il est là, tapi aux creux de nos industriellement depuis le début immobilière à l’attention des publique (OFSP). Ce «globale-
cloisons, à l’intérieur du mastic du siècle passé, l’amiante a pu propriétaires, il illustre lui aussi ment» désigne la pointe de l’ice-
de nos catelles, des joints, des se nicher n’importe où à l’in- que ce sujet reste préoccupant berg et montre bien l’ampleur du
revêtements, de l’isolation de térieur comme à l’extérieur de sur bien des aspects pour les problème. Ce n’est d’ailleurs que
nos tuyaux, de nos crépis, de nos nos habitations, surtout celles spécialistes de l’immobilier et 20 ans plus tard (sic!), plus pré-
peintures, de nos faux plafonds, construites entre 1950 et 1970. de la construction. cisément en juillet 2008, que le
de nos bacs à fleurs,… Exploité Un véritable fléau qui n’a Conseil fédéral procède à l’adap-
cessé de faire des victimes. UN SI LONG PROCESSUS tation de l’ordonnance sur les tra-
Deux sortes Aujourd’hui encore. Deux livres Aujourd’hui, plus aucun indus- vaux de construction en rapport
d’expositions à l’amiante récents nous apportent la preuve triel, ni aucune autorité natio- avec cette substance particulière-
que cette substance «mortelle» nale ne peut ignorer les dan- ment dangereuse pour la santé.
• L’exposition active des ouvriers reste d’une actualité brûlante.
et des ouvrières travaillant dans Entre témoignages poignants Juridiquement…
les carrières d’amiante et les des victimes ou de leurs pro- Aucune norme n’oblige le propriétaire à effectuer une détection
usines de transformation ou des ches, mauvaise foi stratégique d’amiante. Mais sa responsabilité peut être engagée en cas de
personnes vivant à proximité. des industriels et politique de location du bien immobilier. D’autant que l’obligation générale
• L’exposition passive des per- l’autruche des autorités suisses, du bailleur comprend celle d’assurer la sécurité, en particulier
sonnes vivant ou travaillant la journaliste Maria Roselli bros- physique, du locataire. Le propriétaire doit donc en conséquence
dans un lieu où l’air est pollué se le tableau de cette triste réali- prendre d’office toutes les mesures nécessaires (détection et as-
par des fibres d’amiante sous té de manière édifiante (lire son sainissement) pour que le locataire dispose d’un local approprié à
l’effet du vieillissement des ma- interview en page 10). Quant au
tériaux qui en contiennent. l’usage pour lequel il est loué, sans risque pour sa santé physique.
guide de La Chambre vaudoise
8 – DROIT AU LOGEMENT – N° 189 AVRIL 2009tue… à retardement!
Entrée en vigueur en janvier
de cette année, la loi exige do-
rénavant de «déterminer avant
le début des travaux si l’on
doit s’attendre à la présence
d’amiante». Il était temps.
D’autant que cette exigence
n’exclut pas d’autres cas d’expo-
sition à l’amiante. Il suffit qu’un
faux plafond se détache pour li-
bérer des poussières d’amiante.
L’actualité de ces dernières an-
nées ne manque pas d’exemples
à ce sujet partout en Suisse. On
se souvient notamment du cas
de ces deux personnes du cycle
d’orientation du Foron à Ge-
nève, des six collaborateurs du
CHUV qui ont travaillé dans
une ancienne chaufferie du site
de Cery ou encore de ces en-
fants qui ont fréquenté la crèche
Les Chaudoudoux à Porrentruy
aux plafonds bourrés de fibres
d’amiante.
Claire-Lise Genoud
«Le propriétaire et la question de
l’amiante», éd. Propriétaires services
(Chambre vaud. immobilière/août 08)
Si bon marché, si bon à tout faire, si mortel!
Substance minérale fibreuse, substance qui fait aujourd’hui En résumé, l’amiante aurait pu s’installent alors dans les pou-
l’amiante est extrait des miné- tant de ravages? être un matériau idéal, d’autant mons puis migrent à l’intérieur
raux qui le contiennent avant • Il ne brûle qu’à partir de 1000 qu’il représentait un excellent des tissus pulmonaires. Très
d’être mélangé à des matériaux degrés Celsius, ce qui en fait une rapport qualité-prix. Sauf que… résistantes – on connaît leurs
composites comme le ciment. protection indiscutable contre les il est particulièrement dange- caractéristiques – elles ne se
Le guide pratique «Le proprié- incendies. reux et responsable d’un nom- laissent pas éliminer par l’orga-
taire et la question de l’amian- • Il est peu réverbérant, ce qui per- bre incalculable de décès à nisme et stagnent dans les tissus.
te», explique également que les met des corrections acoustiques. retardement. Petit à petit, elles provoquent de
Egyptiens de l’Antiquité y enve- • Il présente une faible conduc- Son effet toxique ne se révèle nombreuses lésions qui finissent
loppaient leurs pharaons morts tibilité thermique et électrique, que des années plus tard pour par des réactions inflammatoi-
et que son utilisation indus- ce qui favorise l’isolation. la simple raison que les fibres res, des dégénérescences des
trielle n’a débuté dans le monde • Il résiste aux acides et pos- d’amiante inhalées sont si fines, cellules et le développement de
qu’au début du 19e siècle. Les sède également une excellente qu’elles ne sont pas filtrées par cancers des poumons ou de la
avantages évidents de cette résistance à l’usure. nos voies respiratoires. Elles plèvre (appelé mésothéliome).
N° 189 AVRIL 2009 – DROIT AU LOGEMENT – 9le Dossier
le Fléau De nos immeubles
«Si quelques politiciens
Italienne d’origine, Maria Roselli, 46 ans, journa- Qu’en est-il aujourd’hui des fournir ces renseignements. Ils
renseignements que vous avez ont fait traîner l’affaire. Mais le
liste indépendante, vit depuis des années à Zurich. pu récolter à l’époque? procès va bel et bien avoir lieu.
Elle a publié en septembre 2008 un livre qui re- A la même époque, une plainte Il commence le 6 avril à Turin.
late son enquête sur l’amiante et ses ravages, plus a été déposée par l’Association Malheureusement, à l’heure
des victimes de l’amiante de actuelle, nous ne savons pas si
particulièrement en Suisse et en Italie, deux pays Casale Monferrato, petite ville l’aspect suisse sera également
qu’elle connaît bien. Véritable référence dans la proche de Turin qui a abrité pris en considération par ce tri-
lutte contre l’utilisation industrielle de cette subs- une usine d’amiante-ciment, la bunal de Turin.
« fabbrica della morte », l’usine
tance cancérigène et dangereuse pour la santé, son de la mort comme l’appellent Il n’y a pas jamais eu de plainte
livre apporte également des témoignages des victi- les gens de la région et qui ap- contre Eternit SA en Suisse?
mes ou de leurs proches dont le nombre ne cesse partenait de 1973 jusqu’à sa Si, mais le Tribunal fédéral a
faillite en 1986 au Suisse Ste- conclu qu’il ne pouvait pas y
d’augmenter en raison des importants temps de la- phan Schmidheiny, le proprié- avoir de suivi pénal en raison du
tence des cancers qu’elle provoque. Interview. taire de la société Eternit SA en délai de prescription qui s’étend
Suisse. Dans cette petite ville de de 10 à 15 ans concernant la
Comment vous est venu l’idée compte qu’un grand nombre de 37’000 habitants, 25 personnes responsabilité des entreprises.
de vous intéresser à l’amiante? personnes décédées d’un cancer meurent chaque année de méso- Comme les plaintes datent de
Maria Roselli. En 2002, alors dans le Frioul (région de forte théliome et ce nombre devrait 2006, c’est trop tard. Peut-être
que je travaillais pour Work, émigration) avaient succombé doubler d’ici à 2020. Le juge y aura-t-il tout de même un ju-
le journal du syndicat Unia, à un cancer du poumon, le mé- Raffaele Guariniello qui s’est gement civil ?
nous avons reçu une demande sothéliome, et qu’elles avaient emparé de l’affaire, en a pro-
de la Confédération des tra- toutes travaillé dans l’usine fité pour demander à la Suisse Que pensez-vous de la politique
vailleurs italiens (CGIL) qui Eternit à Niederurnen dans le de lui fournir les dossiers mé- suisse au sujet de l’amiante?
cherchait des renseignements canton de Glaris. C’est à ce mo- dicaux des ouvriers italiens qui A mon avis, les autorités suisses
sur les conditions de travail des ment-là que j’ai eu l’opportunité avaient travaillé dans l’usine de ont hésité trop longtemps avant
ouvriers de l’amiante pour le de commencer à m’intéresser à Niederurnen. Ni la société Eter- d’interdire l’amiante. On savait
compte d’un médecin italien. ce sujet. J’y ai travaillé et j’ai en- nit SA, ni la SUVA n’ont voulu, déjà en 1940 qu’il était cancé-
Ce dernier s’était en effet rendu quêté durant plus de cinq ans. dans un premier temps, lui rigène. Et puis l’amiante n’a été
On parle souvent de déflocage
L’amiante floqué est un enche- en béton. On peut également
vêtrement de fibres souvent mé- le trouver sur des plafonds de
langé à des fibres minérales syn- parking, salles de spectacle, de
thétiques. Mouillé et parfois lié sport, etc.
au moyen de colles, ce mélange En Suisse, cette technique a été
est appliqué par projection sur utilisée durant une quarantaine
les parois et structures. d’années, jusqu’en 1972 ou
Très friable, il permettait néan- 1976. Selon Maria Roselli, «les
moins de protéger les bâtiments autorités n’ont jamais interdit
contre le feu tout en assurant ces flocages...» Aujourd’hui,
une fonction de correction certaines entreprises de flocage
acoustique. C’est la raison se sont reconverties en entrepri-
pour laquelle, on le retrouve ses d’assainissement. Histoire
essentiellement sur des struc- de faire valoir leurs connaissan-
tures porteuses métalliques ou ces de ce domaine... épineux!
DR
Depuis longtemps, l’usine Eternit de Payerne n’a plus d’amiante.
10 – DROIT AU LOGEMENT – N° 189 AVRIL 2009empoignaient le sujet...»
3,7 tonnes d’amiante
importées en suisse
Selon Maria Roselli qui a
longuement enquêté sur le
sujet, «on utilise encore de
l’amiante dans les usines en
Suisse, mais pas à la fabri-
cation proprement dite des
produits». Ainsi, malgré
l’interdiction officielle datant
de 1994, la Suisse, en 2007,
a encore importé «3,4 tonnes
d’amiante, 4,4 tonnes
de produits contenant de
l’amiante, 4803 tonnes
d’ouvrages en amiante-
ciment, cellulose-ciment ou
similaires et 146 tonnes de
garnitures de friction pouvant
contenir de l’amiante».
Il faut dire aussi que ce ma-
tériau a tellement été présenté
DR
comme «la fibre aux milles
La journaliste Maria Roselli n’a pas hésité à faire réaliser des tests d’amiante dans son bureau. possibilités». A sa grande
époque, au milieu du xxe
classé dans la liste des produits Que peut-on faire? Avez-vous peur de l’amiante? siècle, plus de 3000 produits
toxiques qu’en 1985. Si seulement quelques politi- Les plus gros risques provien- en contenaient. La fibre était
ciens empoignaient le sujet! Il nent d’une exposition longue à présente au quotidien dans
Comment l’expliquez-vous? y a eu plusieurs tentatives ces un matériau qui laisse échapper tous les foyers suisses. Elle
Le lobbying de l’amiante a tou- dernières années, notamment la de la poussière. Mais je dois servait en effet d’isolant dans
jours été très puissant. On a des création d’un fond pour les vic- vous avouer que j’ai tout de les grilles-pain, les foehns,
preuves qu’il a fait pression sur times de l’amiante, mais aucune même fait analyser mon bureau, les planches à repasser.
l’Office fédéral de la santé à ce n’a pu être présentée au Parle- j’avais des doutes. Heureuse- On l’aurait même mis dans
sujet. Ils argumentaient en di- ment. ment les résultats étaient néga- le dentifrice pour son effet
sant que ce n’était pas l’amiante tifs. abrasif. Maria Roselli affirme
qui était dangereuse mais sa Les victimes de l’amiante sont qu’en Suisse, dans une mai-
poussière et que la poussière essentiellement des anciens Cela vous a coûté cher? son sur deux, les tableaux
n’est pas un produit industriel... ouvriers... Non, je pense 150 à 200 francs. électriques contiennent tou-
Lorsqu’il a été question de met- On ne peut pas dire cela car il A l’époque, c’était le laboratoire jours de l’amiante.
tre le symbole de la tête de mort, n’existe aucune statistique à Empa qui avait réalisé les tests, En revanche, «sous la pres-
ils ont argumenté que ce n’était ce sujet. On sait en revanche aujourd’hui, ce sont des labora- sion de l’opinion publique,
pas un produit vendu au grand que beaucoup de femmes tra- toires privés. Il doit y en avoir les Etats-Unis ont totalement
public, que, seules, leurs usines vaillaient également dans ces une vingtaine en Suisse. renoncé à la production
les utilisaient et qu’en tant que usines. Et on constate de plus d’amiante (mais non aux
spécialistes, ils n’avaient pas en plus de cas de cancer de Propos recueillis importations et à la vente)».
besoin de ce genre d’indication. l’amiante auprès des popula- par Claire-Lise Genoud Dans les pays de l’Union eu-
D’ailleurs aujourd’hui encore et tions vivant à proximité des usi- ropéenne, l’interdiction est
partout dans le monde, l’amiante nes, comme c’est le cas de Mar- générale depuis le 1er janvier
«Amiante & Eternit, fortunes et
reste signalée avec un simple «a» cel Jann qui vivait, étant enfant, forfaitures» de Maria Roselli, 2005 seulement.
et non pas avec une tête de mort. près de celle de Niederurnen. aux éditions d’En bas (sept. 2008)
N° 189 AVRIL 2009 – DROIT AU LOGEMENT – 11genèVe
la gérance immobilière municipale
La Ville veut mener
une politique sociale
Adopté par le Conseil municipal en février dernier, le système d’aide personnalisée
le nouveau règlement de la Ville de Genève, fruit d’un long travail, et le remplace par un méca-
nisme de loyer calculé selon le
vise à atteindre une meilleure affectation de son parc immobilier. taux d’effort. Cette distinction
Les prix pratiqués sur le marché (aide personnalisée) calculée en situation financière s’est amélio- d’apparence purement formelle
locatif genevois portent gra- fonction des revenus de ceux-ci rée depuis la conclusion du bail, présente cependant une plus
vement atteinte au droit des (taux d’effort) et du nombre de n’est pas tenu d’en informer la grande transparence. Le locatai-
personnes à disposer d’un toit. personnes qui occupent le loge- GIM. Il va donc payer un loyer re sera en effet tenu de commu-
Pour répondre aux besoins de ment (taux d’occupation). Cette dit réel, calculé selon une mé- niquer à la GIM l’évolution de
ceux qui ne peuvent assumer les aide financière vient en déduc- thode propre à la GIM. Le pro- sa situation financière, puisque
loyers exigés par le privé, la Ville tion du loyer. blème tient toutefois au fait que celle-ci détermine le montant de
de Genève œuvre pour fournir ce locataire continue à occuper son loyer. Et il ne pourra ainsi
des logements à caractère so- SYSTÈME PEU SATISAISANT un logement social, alors que sa plus se soustraire à son de-
cial. La municipalité possède à Le système actuel s’est montré situation financière lui permet- voir d’annonce en renonçant à
cet effet un parc immobilier de insatisfaisant. Il appelait une trait de trouver un appartement l’aide personnalisée. La fixation
383 immeubles correspondant à refonte pour permettre à la sur le marché privé. du loyer selon un taux d’effort
5388 logements gérés par la Gé- GIM de continuer à remplir sa offre en outre l’avantage de ne
rance immobilière municipale mission de service public. Fruit LE TAUX D’EFFORT pas être soumis à l’impôt, ce qui
(GIM). d’un long travail, le nouveau Aujourd’hui, selon la Ville, 47% ne serait pas le cas de l’aide per-
règlement a été adopté par le de ses locataires se trouvent sonnalisée.
DES RÉGIMES DISTINCTS Conseil municipal le 18 février dans cette situation, ce qui met
Jusqu’à présent, cinq règle- 2009. La logique des logements sérieusement à mal sa capacité à LE TAUX D’OCCUPATION
ments intégrés aux baux fixent à caractère social se heurte à fournir à la population des ap- Concernant le taux d’occupa-
les conditions de location de deux problèmes: d’une part, la partements à caractère social. tion, il faut en premier lieu re-
ces logements. Les locataires de diminution du nombre de per- Le nouveau règlement a pour lever que le nouveau règlement,
la GIM sont ainsi soumis à des sonnes occupant le logement objectif d’inciter les locataires à la demande de l’ASLOCA, est
régimes distincts en fonction de (sous-occupation) et d’autre disposant de moyens suffisants plus généreux que ses prédé-
l’année de conclusion du contrat part l’augmentation substan- à restituer le logement social cesseurs en permettant d’attri-
et du règlement alors en vigueur. tielle des revenus des occu- auquel ils n’ont plus droit, et de buer des logements de 2 pièces
Ces cinq règlements prévoient pants. Avec les régimes actuels, parer à la sous-occupation. Pour de plus que le nombre d’occu-
que la Ville peut accorder à le locataire qui ne sollicite plus répondre au premier but fixé, pants. Cette règle souffre une
ses locataires une subvention l’aide personnalisée parce que sa le nouveau règlement supprime exception pour les couples qui
«Certains subiront une majoration»
aujourd’hui la moitié moitié des locataires dont le revenu solution de relogement. Bien
des locataires de la Ville est aujourd’hui inconnu de la entendu ils disposeront de tous
ne perçoit plus d’aide Gérance immobilière municipale. les droits que leur confère le
personnalisée compte tenu Lorsque le nouveau règlement leur Code des obligations. Les cas
de l’augmentation de leurs sera appliqué, ces ménages devront particuliers seront examinés
revenus. Que comptez-vous nous fournir ces données. Certains avec humanité. S’ajoute que le
faire pour cette situation ne verront alors leur loyer réduit. processus se fera sur la durée. Il
DR
Conseillère administrative en réduise pas à néant la mission D’autres subiront une majoration. n’y aura pas de révolution dans
charge du logement, Sandrine de la gim? Un petit nombre d’entre eux, dont les pratiques de la ville mais une
Salerno va devoir appliquer le sandrine salerno. Le parc de les revenus sont confortables, évolution au service d’un but
nouveau règlement. la ville de Genève comporte pour seront incités à chercher une éminemment social.
12 – DROIT AU LOGEMENT – N° 189 AVRIL 2009ne peuvent obtenir qu’un 3 piè-
ces. En contrepartie, si le taux
d’occupation n’est pas respecté,
le règlement prévoit une majora-
tion de loyer de 25% par pièce
excédentaire. A cette mesure
peut s’ajouter la résiliation du
bail. En cas de congé motivé par
la sous-occupation, la GIM doit
toutefois s’efforcer de propo-
ser une solution de relogement
adaptée à la nouvelle situation
du locataire en cause. Animé du
même souci que celui rappelé
plus haut, le règlement n’admet
la sous-location qu’avec une
extrême retenue. Cela pourrait
s’avérer contraire au Code des
obligations.
Le choix des autorités munici-
pales de recentrer l’activité de la
GIM autour du logement social
est à saluer. La pénurie de loge-
ment frappe en effet de manière Les locataires des immeubles de la ville vont devoir présenter leurs revenus régulièrement.
particulièrement violente les
personnes à bas revenus. Il faut ainsi répondre notamment aux venu confortable. D’autre part, spéculation, la Ville de Genève
dès lors espérer qu’en orientant besoins urgents des personnes le parc immobilier de la Ville doit mener une véritable politi-
ses locataires à hauts revenus évacuées de leur logement. Tou- est insuffisant. Il ne correspond que de construction et d’acqui-
vers le marché locatif privé, tefois deux bémols s’imposent. qu’aux 5% des logements exis- sition d’immeubles, en usant no-
la Ville de Genève diminue de D’une part, dans le contexte de tant sur le territoire de la com- tamment du droit de préemption
façon significative la durée d’at- pénurie actuelle, il est difficile mune. Pour peser réellement sur que lui confère la loi.
tente des candidatures et puisse de se reloger, même avec un re- le marché locatif gangrené par la Christian D’Andrès
le nouveau règlement prévoit toute hypothèse limitée par le En période de pénurie, il admises par le Code des
que les loyers des locataires Code des obligations. En outre, incombe aux collectivités de obligations, un loyer dépendant
en sous-occupation pourront nous favoriserons les échanges réserver les appartements du revenu du groupe familial
être majorés de 25 à 75%. d’appartements à de bonnes qu’elles détiennent aux concerné. La municipalité veut
comment allez-vous appliquer conditions, et cela dans la mesure personnes et aux familles qui aussi éviter que les aides qu’elle
cette nouvelle donne aux du possible. en ont le plus besoin. Cet prodigue à ses locataires ne
locataires en place? objectif peut être atteint en génèrent des impôts sur le
Quels sont les principaux enjeux déterminant des priorités dans revenu.
Le locataire en sous-occupation de ce nouveau règlement que l’octroi des appartements, en Cela a de l’importance pour
verra effectivement son vous allez devoir appliquer? fixant un taux d’occupation les ménages dont le budget est
loyer majoré. Toutefois ces des logements (rapport entre déjà très serré.
augmentations de loyer resteront Le nouveau règlement vise à le nombre de personnes et le
raisonnables, la marge de mettre en place une véritable nombre de pièces du logement) Propos recueillis
manœuvre de la ville étant en politique sociale du logement. et en prévoyant, dans les limites par Christian D’Andrès
N° 189 AVRIL 2009 – DROIT AU LOGEMENT – 13Valais
nouVelle tenDance Dans l’usage Du logement
La colocation gagne
du terrain en Valais
Mode de vie traditionnellement en vogue dans les personnes seules qui voient avantages. Le plus significatif
le milieu urbain et surtout universitaire, la l’offre de logements pouvant reste la possibilité de disposer
leur convenir fortement réduite. d’un logement de grande
colocation fait ses premiers pas dans le canton. Parallèlement, de nombreux surface, avec toutes ses com-
appartements de taille supérieure modités, tout en payant une
Le partage d’un même logement • La hausse constante du prix se retrouvent sur le marché et part de loyer souvent inférieure
a depuis toujours été très des loyers. Même dans notre conviennent bien à la colocation. au loyer d’un studio.
fréquent au sein du milieu canton, qui tend à répercuter Malgré ces aspects séduisants,
estudiantin et dans les grandes plus tardivement et de manière • L’envie d’indépendance. une colocation réussie ne
villes, principalement pour plus atténuée les hausses de De plus en plus de jeunes s’improvise pas. En effet le choix
des raisons financières. Or loyers, ces derniers deviennent célibataires veulent quitter du(des) colocataire(s) revêt une
depuis peu, poussés par les progressivement inaccessibles à leur famille sans pour autant importance capitale si l’on ne
circonstances économiques des personnes seules occupant avoir l’envie de se retrouver veut pas rapidement aller au
actuelles et la pénurie de des 2 1/2 pièces et 3 1/2 pièces. seuls. Ce besoin de compagnie devant de cruelles désillusions.
logements en altitude, de s’accommode parfaitement de Des discussions préalables afin
plus en plus de locataires • La multiplication des divor- la colocation en permettant de de cerner les attentes et le mode
envisagent ce mode d’habiter. ces et séparations. De plus maintenir des contacts tout en de vie du futur colocataire sont
Des annonces commencent à en plus de familles éclatent, conservant son indépendance indispensables. Il est en outre
voir le jour dans les journaux du rendant nécessaire de se quand on en ressent le besoin. recommandé de coucher sur le
canton ainsi que sur Internet, procurer deux logements de papier les droits et obligations
proposant à des inconnus taille inférieure au lieu d’un de IMPROVISATION de chacun, afin de clarifier la
de partager un logement. grande taille. Par conséquent, DÉCONSEILLÉE partie vie commune. Régler la
Plusieurs raisons peuvent ces nouvelles unités familiales Aux yeux de ces adeptes, ce vie au quotidien (organisation
expliquer ce phénomène: entrent en concurrence avec mode de vie recèle de nombreux des tâches ménagères, fréquence
des visites et invitations,
horaires, etc) est essentiel et
permet d’éviter bien des disputes
et malentendus.
QUI SIGNE
LE CONTRAT?
Il est également important
d’être au clair sur les relations
contractuelles avec le bailleur.
Notamment sur le ou les
personnes qui signent le contrat
de bail et sur l’engagement
solidaire pris par les colocataires
s’agissant du paiement du loyer.
En effet, en cas de défaut de
l’un, c’est l’autre qui passera
à la caisse pour l’entier du
l o y e r, q u i t t e e n s u i t e à s e
retourner contre son partenaire.
Les permanences de l’ASLOCA
sont bien entendu toujours à
votre disposition pour vous
conseiller et vous renseigner
au moment d’aborder cette
façon alternative de se loger.
Pascal Perraudin
14 – DROIT AU LOGEMENT – N° 189 AVRIL 2009Vous pouvez aussi lire
