UNE BAISSE DE LOYER DE 130 FRANCS PAR MOIS ILS NE SONT PAS PRÈS DE DISPARAÎTRE - SENIORS - Asloca
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DROIT AU LOGEMENT
Le journal de l’ASLOCA No 224 / mars 2016
www.asloca.ch
CLG
DOSSIER
SENIORS
QUAND ARRIVE LA
FIN DU BAIL
1211 GENÈVE 1
POSTCODE 1
JAB
TIRÉ À 89995 EXEMPLAIRES
NO 224/ MARS 2016
JOURNAL DE L’ASLOCA
DROIT AU LOGEMENT
1211 GENÈVE 1
CASE POSTALE 2104
FÉDÉRATION ROMANDE
ASLOCA
VAUD
LA PREUVE PAR LES LOYERS DU QUARTIER
UNE BAISSE DE LOYER
DE 130 FRANCS PAR MOIS
EUROPE
LES BIDONVILLES
ILS NE SONT PAS
PRÈS DE DISPARAÎTRE
DROIT AU LOGEMENT
Le journal de l’ASLOCA
SOMMAIRE L’ÉDITO
N 224 / mars 2016
o
LE MESSAGE DE L’ASLOCA p.3 Etre chassé de son logement est une épreuve
douloureuse. Plus on y sera resté longtemps,
EUROPE plus la douleur sera intense, peut-être même
Les bidonvilles p.4-5 perturbante. Pour éviter de se compliquer
la vie avec des locataires longue durée, de
SUISSE plus en plus de gérances proposent des baux
Bilatérales: aucune mesure pour un nombre d’années défini. Histoire
pour le marché du logement p.6 d’empêcher le locataire de s’installer... à vie.
Cruelle réalité. Le dossier des pages 7 à 10 tente d’encourager les
DOSSIER locataires à penser à leur avenir et à solliciter des conseils, voire
Seniors: quand arrive la fin du bail p.7-10 une aide financière, notamment auprès de leur commune, pour
se garantir une retraite à l’abri de ce genre de bouleversements.
FRIBOURG
Demande de baisse de loyer p.11 Vous pourrez découvrir dans ce journal que les bidonvilles
existent aussi près de chez nous (pages 4-5). Et peut-être ne
VAUD vous étiez-vous pas rendu compte que le Conseil fédéral a
Politique du logement: relancé le processus sur la problématique de nos relations bi-
C’est reparti pour un tour p.12 latérales avec l’Europe, mais sans aucune allusion aux difficul-
tés du marché du logement (page 6). Dans le canton de Vaud,
VAUD la politique du logement est sortie de son impasse en déposant
La preuve par les loyers du quartier p.13 la balle dans le camp du Grand Conseil (page 11). A suivre. Le
canton de Genève est en passe de devenir un ghetto pour les lo-
GENÈVE cataires riches (page 14). Quant aux conseils de base, n’oubliez
Tout le monde a le droit pas qu’un bailleur doit apporter la preuve des loyers du quar-
de vivre à Genève p.14 tier et ce n’est pas évident du tout, que les congés économiques
ne sont pas acceptables et que les demandes de baisse de loyer
PERMANENCES ASLOCA p.15 sont toujours d’actualité.
VOS DROITS Bonne lecture!
Les congés économiques p.16
Claire-Lise Genoud
Rédactrice en chef
(en couverture) Marie-Antoinette va fêter cette année ses 90 ans, avec son mari elle a toujours été locataire de son appartement.
DROIT AU LOGEMENT
Journal de l’ASLOCA
Rédactrice en chef: Diffusion: Comité de rédaction:
Claire-Lise Genoud Membres des sections de Anne Baehler Bech, Christian
Case postale 2104 l’ASLOCA Romande et abonnés Dandrès, Christelle Guélat Koller,
1211 Genève 1 Marie-Claire Jeanprêtre-Pittet,
Graphisme: Emilie Moeschler, Carlo Sommaruga,
claire-lise.genoud@asloca.ch
Madame Paris/Alexandra Ruiz François Zutter
Correction: Ont aussi contribué à ce numéro:
Editeur: Elisabeth Gobalet Simon Chatagny, Caro, Pierre
ASLOCA Romande Schilling, Nicole Tille, Tom Tirabosco
Paraît cinq fois par année Case postale 2104 Impression: Centre d’Impression
Abonnement 13 francs/an 1211 Genève 1 des Ronquoz, Cir-SA, Sion
2 — Droit au logement • Mars 2016 n° 224
LE MESSAGE
DE L’ASLOCA par Carlo Sommaruga
Secrétaire général de l’ASLOCA Romande
LE MÉPRIS DES VIEUX
«Depuis plus de dix des locataires âgés entre 65 et 74 ans, alors même
ans, les marchés que cette tranche d’âge ne représente que 12%
immobiliers suisses de la population et que ce taux s’élève à 16%
évoluent dans des pour les plus de 75 ans, alors que cette tranche
sphères quasi pa- d’âge ne représente que 10% de la population.
radisiaques: prix Une surreprésentation choquante lorsque l’on
et loyers en per- sait les difficultés des personnes âgées à sup-
pétu elle c ro is - porter un déménagement et à changer de lieu
sance, demande de vie en raison de la perte du réseau social
inlassable et taux de vacance bas, le tout motivé construit au fil des ans. Mais, si les personnes
par des taux d’intérêt plancher.» C’est avec âgées sont plus particulièrement visées par
cette phrase que le Credit Suisse entame son les congés, c’est qu’en raison de la durée des
rapport 2016 sur le marché immobilier suisse. contrats résiliés le niveau du loyer est infé-
Une phrase qui montre le profond mépris que rieur à celui résultant d’un marché de pénurie
les milieux bancaires et immobiliers portent à et que la dès lors marge de hausse de loyer lors
la situation des locataires. En effet, comment de la relocation permet d’atteindre – selon le
pouvoir parler de paradis lorsque les loyers langage du Credit Suisse – des rendements pa-
augmentent, que des femmes et des hommes, radisiaques. Cela s’appelle le mépris des vieux!
actifs ou retraités, en famille ou vivant seuls,
ne trouvent pas à se loger à des conditions fi- Contre ce mépris des vieux, le Conseil na-
nancières acceptables et qu’ils doivent recou- tional peut agir en acceptant la motion de-
rir, quand c’est possible, aux prestations so- mandant au Conseil fédéral de proposer une
ciales de l’Etat. Que penser d’une banque qui protection des personnes âgées et des familles
se félicite – sans aucune vergogne – que dans contre les congés. C’est une obligation morale
le secteur des immeubles locatifs, appelé pu- et sociale du Parlement de l’accepter, car il est
diquement immeubles résidentiels de rende- intolérable que les investisseurs immobiliers
ment, «les investisseurs obtiennent un rendement accèdent au paradis uniquement en vouant à
direct de trois points de pourcentage supérieur à l’enfer les locataires, notamment les plus âgés
celui des emprunts de la Confédération à dix ans», et les plus vulnérables de notre pays!
soit un rendement maximal global nettement
supérieur à celui fixé dans la législation.
Quasi simultanément la presse se faisait
l’écho d’une étude de la HES Lucerne mon-
trant que 32% des résiliations de bail touchent
Droit au logement • Mars 2016 - n° 224 — 3
EUROPE
HABITATIONS PRÉCAIRES
LES BIDONVILLES NE SONT
PAS PRÈS DE DISPARAÎTRE
Alors que, dans les années 1970, on pensait recensait 75 000 personnes vi- la règle. Il suffit de se référer
que les habitations précaires dans nos pays vant dans les bidonvilles de au plus connu des bidonvilles
France. Aujourd’hui, les es- de Lisbonne, Cova de Moura,
d’Europe n’étaient qu’un phénomène passager, timations des organisations qui, grossissant régulièrement
on ne peut qu’assister aujourd’hui à la cruelle françaises engagées contre la au cours des trente dernières
réalité d’une situation qui ne cesse d’empirer. discrimination en matière de années, a atteint aujourd’hui
logement s’élèvent à 3,5 mil- plus de 7000 âmes.
Carlo Sommaruga du siècle passé, l’importance lions de personnes vivant sans
Secrétaire général des règles de non-discrimina- logement ou très mal logées, Migrations
Asloca Romande tion au sein de l’Union euro- dont environ 20 000 dans des internes ou externes
péenne, le phénomène n’a bidonvilles. En Europe, comme partout
Lorsqu’on parle de bidon- pas été éliminé. Au contraire, En Italie le recensement de dans le monde, les bidonvilles
villes on pense aux favelas qui on assiste à sa brutale résur- 2011 a révélé qu’en dix ans, sont le produit de migrations
surplombent Rio de Janeiro, gence, comme nous l’a rappelé soit depuis 2001, le nombre internes ou externes, qui sont
aux ciudades perdidas qui cein- le pape François en 2015 lors des habitants se déclarant elles-mêmes la conséquence
turent Mexico City. On pense de sa visite surprise et média- vivre dans des roulottes, des de politiques discriminatoires
aussi à Kibera, situé au sud de tisée dans l’un des bidonvilles baraques, sous tente ou dans et répressives, de politiques
Nairobi, en Afrique, consi- économiques induisant la
déré comme le plus grand marginalisation des laissés-
“
bidonville d’Afrique, passé de pour-compte ou de catas-
quelque 7000 habitants dans trophes environnementales,
les années 1960 à plus d’un Les bidonvilles sont naturelles ou non.
million aujourd’hui. L’Europe
n’est pas associée à l’idée de
le symptôme Contrairement à ce que
laissent sous-entendre les
bidonvilles. Et pourtant…. d’un mal-développement reportages événementiels réa-
Aussi en Europe
économique et social produisant lisés à la va-vite, sans exper-
tise et analyse sociale pré-
Dans tous les pays d’Eu- marginalisation et exclusion cise, tout particulièrement
”
rope à la fin des années 1970, lorsque les habitants de ces
on imaginait que les bidon- taudis sont des Roms ou des
villes allaient disparaître. On réfugiés d’une même natio-
pensait que la mise en œuvre des abords de Rome. En ce des conditions similaires, nalité ou d’une même région,
de politiques publiques, sou- début 2016 l’évacuation et la avait triplé, en passant de les bidonvilles ne sont abso-
vent autoritaires comme le destruction de la «Jungle» de 23 000 à 71 000 personnes, lument pas l’expression d’un
relogement des populations Calais, ce bidonville de près sans compter les 50 000 sans- comportement ethnique ou
concernées dans de nouvelles de 3000 réfugiés vivant dans abri dormant dans la rue. culturel de leurs habitants. Il
cités et la démolition des lieux l’espoir de rejoindre l’Angle- En Espagne la situation est ainsi intéressant de relever
d’habitation insalubres, pré- terre, fait écho aux nombreux n’est pas très différente. que les favelas brésiliennes
caires et illégaux, permettrait délogements et expulsions de L’estimation des «sin techo», et les bidonvilles des années
de dissiper le cauchemar d’un Roms de logements de fortune c’est-à-dire des sans-abri, 1960 entourant Milan, en Ita-
«infrahabitat». Malheureu- partout en Europe. varie selon les sources entre lie, trouvent de manière iden-
sement, si ces politiques ont 25 000 et 40 000 personnes, tique leur origine dans l’exode
massivement réduit le phé- Vivre dans la marginalité mais le chiffre exact des habi- rural massif qui déversait des
nomène des bidonvilles, elles Combien sont-ils ainsi à tants vivant dans les chabo- dizaines de milliers de nou-
n’ont pas réussi à l’éradiquer. vivre dans la marginalité des las, nom espagnol donné aux veaux arrivants vers les villes.
Les autorités ont en effet né- bidonvilles en Europe? Il faut bidonvilles, présentes du sud Sans le sou et sans logement,
gligé une donnée essentielle: le dire d’emblée, il n’y a pas au nord dans toutes les villes ces populations se sont adap-
les bidonvilles – ici comme de chiffres précis, car dans la d’une certaine importance, tées à leur nouvelle réalité en
ailleurs – sont le symptôme plupart des pays européens les reste inconnu. A Madrid construisant des maisons de
d’un mal-développement éco- autorités ont préféré ignorer par exemple il y a encore au fortune dans des espaces ur-
nomique et social produisant cette blessure sociale plutôt moins dix bidonvilles, certes bains libres mais interdits.
marginalisation et exclusion. que de la chiffrer et de la car- de petite taille, mais dont la Depuis dix à quinze ans,
Ainsi, malgré le développe- tographier. Dans les années population croît de nouveau. les bidonvilles se développent
ment économique de la fin 1960, ATD Quart Monde Le Portugal n’échappe pas à de nouveau en regroupant les
4 — Droit au logement • Mars 2016 n° 224
EUROPE
HABITATIONS PRÉCAIRES
KEYSTONE/MAXPPP/©Francois Lafite/Wostok P ress
Evacuation au petit matin des 400 Roms du bidonville situé sur la Petite Ceinture du boulevard Ney
dans le XVIIIe arrondissement de Paris le 3 février 2016.
milliers de migrants ou de plus récemment des Afghans, rant leur présence, ont refusé milliers de migrants pris au
réfugiés arrivés sous nos lati- des Irakiens et des Syriens. d’intégrer. piège entre des lois qui les
tudes dans l’espoir d’y trou- L’absence de coordination empêchent de rejoindre leurs
ver un improbable eldorado Présence tolérée européenne et de politiques proches ou leur communau-
véhiculé par les images satel- mais intégration refusée nationales volontaristes d’in- té déjà sur place dans l’un
litaires des télévisions euro- Dans les bidonvilles les tégration des centaines de ou l’autre pays européen et
péennes. plus anciens, on trouve des milliers de réfugiés quittant l’impossible retour dans leur
Selon les pays et les villes, populations qui ont réussi à les champs de bataille d’Irak pays d’origine, dévasté par la
on y trouve des Latino-Amé- survivre grâce à des emplois et de Syrie risque de nour- guerre, la crise économique
ricains, des Nord-Africains, précaires, mais que les socié- rir de nouveaux bidonvilles, ou les perturbations clima-
des Africains subsahariens et tés européennes, tout en tolé- tels ceux de Calais, avec ces tiques.
Droit au logement • Mars 2016 - n° 224 — 5
SUISSE
BILATÉRALES
AUCUNE MESURE POUR
LE MARCHÉ DU LOGEMENT
Le Conseil fédéral tection du marché du travail 2013 et 2014, ce sont près de analystes du marché immobi-
vient de relancer en saisissant le Parlement de 11 000 personnes de moins qui lier, table encore sur une aug-
divers messages. L’un porte ont rejoint la Suisse et, entre mentation des loyers en 2016,
le processus sur la sur la ratification du protocole 2014 et 2015, ce sont 2500 de certes de moindre importance
problématique des relatif à l’extension de la libre plus qui ont renoncé à venir en que les années précédentes,
relations bilatérales circulation des personnes à la Suisse. Cette évolution devrait mais en contradiction avec les
avec l’Europe, mais Croatie. Un autre porte sur les se confirmer en 2016, avec un facteurs légaux de fixation du
sans aucune mesure mesures de mise en œuvre de solde migratoire de 70 000 per- loyer.
l’article 121a de la Constitution sonnes, notamment en raison L’i nd ice du pri x à l a
d’accompagnement fédérale prévoyant une clause de la stagnation du marché consommation a été négatif
pour le marché de sauvegarde (du marché du du travail, due aussi au franc en 2015 et sera probablement
du logement. travail) pouvant être mise en fort. Toutefois, la pression sur stable en 2016. De plus, le taux
œuvre de manière unilatérale le marché du logement reste d’intérêt de référence pour la
Carlo Sommaruga par la Suisse. Un troisième forte avec 70 000 nouvelles fixation des loyers est au plus
Secrétaire général message aborde les nouvelles personnes à loger, auxquelles bas et devrait entraîner une
Asloca Romande mesures d’accompagnement il faut ajouter la demande baisse massive des loyers au
pour le marché du travail. croissante de logements pour profit de l’ensemble de la po-
Le processus de consolida- les réfugiés arrivés en 2015 et pulation et au bénéfice de la
tion du cadre convention- Mesures d’accompagnement ceux – tout aussi nombreux – consommation interne et de
nel entre la Suisse et l’Union pour le marché du logement qui arriveront cette année. l’économie.
Européenne (UE) avec une Malgré les demandes de
amélioration des mesures l’ASLOCA de mesures d’ac- Besoins réels Passivité
d’accompagnement et une ga- compagnement pour le Comme le fait remarquer au niveau fédéral
rantie de leur pérennité a été marché du logement, rappe- le Credit Suisse dans l’édi- Avec un ministre de l’Eco-
brutalement bloqué suite à lées à de nombreuses reprises tion 2016 de son rapport sur nomie assumant la responsabi-
l’acceptation de justesse par aux autorités fédérales et éga- le marché immobilier, la pro- lité sociale de son rôle plus que
le peuple suisse de l’initia- lement relayées par les partis duction de logements loca- celui de gardien des dogmes
tive «Contre l’immigration de de gauche, aucune mesure tifs a crû de manière sensible du libéralisme économique,
masse» le 9 février 2014. dans ce domaine n’est pro- et ininterrompue depuis 2009 on aurait pu compter, au
posée. Or il apparaît que pour atteindre un niveau de moment du passage du dossier
Refus de l’extension de telles mesures seraient 24 000 nouvelles unités par européen au Parlement, sur
à la Croatie des mesures d’accompagne-
“
Ce vote a amené le Conseil ment concrètes à la libre cir-
fédéral à refuser de signer le culation des personnes pour le
protocole d’extension de la La pression sur le marché marché du logement.
libre circulation des personnes L’attitude passive du chef
(LCP) à la Croatie. Face à du logement en Suisse du Département de l’écono-
cette décision, l’UE a pris des reste forte avec la demande mie, de la formation et de la re-
mesures de rétorsion contre cherche, qui se contente d’at-
la Suisse en suspendant notre croissante de logements tendre que le marché résorbe
pour les réfugiés
”
pays de la pleine participation dans quelques années la crise
au programme européen de du logement – ce qui ne s’est
recherche Horizon 2020 et au jamais produit de manière
programme de circulation des encore nécessaires puisque le année mises sur le marché. Un continue – relève pour les loca-
étudiants Erasmus. marché immobilier est inca- chiffre élevé mais en deçà des taires suisses d’une négligence
pable de résorber la pénurie besoins générés par la popula- coupable dont ils subissent les
Relance du processus de logements dans les centres tion supplémentaire. conséquences quotidienne-
Le Conseil fédéral vient urbains au fort développe- L’étude du Credit Suisse ment dans leurs conditions de
de relancer le processus poli- ment économique. montre aussi que, si l’on assiste vie ou la gestion du budget de
tique interne sur la probléma- à une détente dans les zones leur ménage.
tique des relations bilatérales Moins de migration rurales, tel n’est pas le cas dans Un scandale de plus pour
avec l’UE et la mise en œuvre Certes on assiste à un tas- les grandes agglomérations. un ministre vraiment en
de nouvelles mesures d’ac- sement non négligeable du D’ailleurs cet établissement panne et insensible à la situa-
compagnement pour la pro- solde migratoire. Ainsi, entre bancaire, comme d’autres tion sociale des plus fragiles!
6 — Droit au logement • Mars 2016 n° 224DOSSIER
SENIORS
«JE PASSE ENCORE
PAR TOUTES SORTES D’ÉTATS»
Selon une étude
CLG
de la HES de Lucerne,
de plus en plus de
personnes âgées
reçoivent leur congé.
Comment expliquer
cette tendance qui
oblige une personne
à quitter un logement
qu’elle habite depuis
plusieurs dizaines
d’années?
Claire-Lise Genoud
Rédactrice en chef
Droit au logement
Elle peine à se souvenir du
jour où elle a appris la nou-
velle. Mais elle n’a pas oublié:
«Je dois quitter mon apparte-
ment.» A 88 ans, Claire, un
prénom d’emprunt, celui de
sa mère, parce qu’elle ne sou-
haite pas se mettre en avant, est
toute pardonnée. C’est dans sa
nature. Une belle âme. On la
rencontre, on l’adore immé-
diatement. Tout s’emmêle ces
temps dans la tête de Claire, il
faut dire qu’elle vient déjà de
devoir prendre une décision
douloureuse. Récemment sa
voiture n’a pas voulu démar-
rer. Alors elle a fait à pied le
tour du quartier puis elle est
rentrée chez elle et a choisi d’y
renoncer. Pas évident de vivre
sans sa voiture. Tant pis! A 88 ans, Claire vient de recevoir son congé. Elle va devoir renoncer à certains de ses meubles,
Avec ce même aplomb, ce mais elle tient à conserver ce petit cheval déniché chez un antiquaire tout près de chez elle.
même genre de résolution,
elle a accepté d’aller visiter de résilier mon bail. Comment le même quartier. «Je suis déjà en évidence les côtés posi-
l’appartement que la gérance savoir? Oh!, ce n’est pas facile. soulagée de pouvoir rester proche tifs: «Je vais avoir un balcon
lui propose en remplacement Je passe encore par toutes sortes de chez moi. Ici je connais les côté levant et un autre côté cou-
du sien pas très loin de chez d’états.» gens. On se salue.» Bien sûr chant. Ils donnent tous les deux
elle. «Au début, j’ai dit à tout elle ne va plus avoir la vue sur le gazon et les arbres. C’est
le monde que je trouvais cela Depuis son mariage côté sud et son nouvel appar- bien.» Elle laisse alors son
injuste, que l’on ne pouvait pas Cela va faire trente-huit tement sera presque deux fois regard se poser autour d’elle
demander à une dame de mon ans que Claire a emménagé plus petit, mais elle accepte. et se murmure à elle-même:
âge de déménager, et puis je me avec son mari dans cet appar- De sa voix feutrée qui tente de «Il y a tellement de souvenirs
suis dit que peut-être les proprié- tement. Depuis leur mariage cacher les larmes au fond de dans cet appartement, tant de
taires avaient de bonnes raisons ils ont toujours vécu dans le ses yeux, elle cherche à mettre souvenirs…»
Droit au logement • Mars 2016 - n° 224 — 7DOSSIER
SENIORS
QUAND ARRIVE LA FIN DU BAIL
Etre chassé du logement que l’on occupe depuis vingt, trente ou quarante tés, ni ne les invitent à envisager
ans représente un stress que les acteurs du milieu immobilier ne cherchent un déménagement vers un ap-
partement plus petit ou mieux
pas à atténuer. Entre manque de vision et idées préconçues, la situation adapté à leur mobilité allant se
des locataires de plus de 65 ans ne va pas aller en s’améliorant. réduisant.»
La population de Suisse vieil- sonne sur quatre». Logique- en être conscients, souligne
lit. Selon une étude réali- ment il n’est pas faux d’ima- l’auteure de l’étude, Dr Joëlle 32% des résiliations
sée par la HES de Lucerne, giner que de plus en plus de Zimmerli: «Ils ne développent concernent les seniors
«d’ici à 2020, une personne locataires seront des retraités. aucune stratégie pour gérer ce Les résultats de l’étude
sur cinq aura plus de 65 ans Les acteurs de l’immobilier changement, ne cherchent pas à lucernoise mettent en lumière
et, d’ici à 2030, une per- ne semblent pourtant pas connaître les besoins des retrai- un phénomène peu louable.
«32% des résiliations de bail
touchent les plus de 65 ans alors
«18,7% DES LOCATAIRES DE LA VILLE DE GENÈVE TOUCHENT L’AVS» qu’ils ne représentent que 12%
de la population.» Comment
Interview de Sandrine Salerno, conseil- quitter son logement sous la contrainte. expliquer une telle situation?
lère administrative en charge du dépar- Pour l’auteure de l’étude, il
tement des finances et du logement à la Est-ce que la Ville de Genève a été ame- existe plusieurs explications,
Ville de Genève. née à devoir reloger des personnes de notamment le fait qu’au bout
plus de 65 ans qui avaient été expulsés d’un certain nombre d’années
Est-ce que la Ville de Genève a pris des de leur logement? un propriétaire se doit d’ef-
mesures pour éviter qu’un locataire de Nous ne tenons pas de statistiques sur ce point, fectuer des transformations.
plus de 65 ans doive quitter son loge- je ne peux donc pas vous répondre. Il en profite – trop souvent –
ment? pour résilier les baux afin de
Les loyers sociaux pratiqués en Ville de Ge- Quelle est la proportion des locataires pouvoir relouer plus cher à
nève font que les personnes à l’AVS (voire au de la Ville de Genève de plus de 65 ans? des candidats plus jeunes.
bénéfice des prestations complémentaires) ont 18,7% de nos locataires touchent l’AVS.
un loyer calculé en fonction de leurs moyens. Manque de vision de
Cela permet de conserver une proportionna- Quelle est votre politique en la matière? l’avenir du marché locatif
lité entre le loyer demandé et les revenus des La Ville de Genève déploie depuis de nom- Joëlle Zimmerli regrette ce
personnes âgées, et évite ainsi les éventuelles breuses années une politique sociale du loge- manque de vision de l’avenir
problématiques de résiliation pour arriérés de ment, dont l’objectif est de permettre aux per- du marché des locations. Plu-
loyer. Quant aux cas de sous-occupation mani- sonnes, qui ont le plus de difficultés à obtenir un tôt que de chercher à diver-
feste (par exemple une personne seule dans un bail auprès de propriétaires privés, de trouver sifier la population d’un im-
appartement de cinq pièces), ils sont très rares un logement adapté à leurs besoins et à leurs meuble, les gérances préfèrent
et se règlent toujours à l’amiable. Soit une solu- revenus. Dans ce cadre, l’attention portée aux attribuer au premier venu
tion de relogement est possible et acceptée par personnes âgées est naturellement forte. montrant sa fiche de paie. Et
la personne âgée, qui souvent demande elle- ce ne sera certainement pas
même à changer pour un logement plus petit, Pensez-vous qu’il faut protéger les loca- un candidat de plus de 65 ans.
soit la sous-occupation est tolérée. Au final, je taires âgés de certains types de résilia- Tout simplement parce qu’il
n’ai connaissance d’aucune situation depuis tion? n’a plus de fiche de paie, mais
2009 où un locataire de plus de 65 ans ait dû Oui, bien sûr. La résiliation de bail peut avoir des des rentes (AVS, 2e pilier,
conséquences dramatiques pour les personnes 3e pilier et prestations com-
DR
âgées. Souvent, elles vivent depuis des années plémentaires) et que les gé-
dans leur logement; elles y ont construit une vie, rances le considèrent – à tort
elles y ont tous leurs souvenirs, leurs repères. Au – comme moins solvable.
choc immense de devoir quitter ce cocon s’ajoute Quand on observe l’ins-
la difficulté à trouver un nouveau logement. A tabilité du marché du travail
Genève, avec la pénurie qui sévit, cela s’appa- et les changements profes-
rente à un véritable parcours du combattant. La sionnels qui s’accélèrent dès
seule exception me semble être le cas où une les premières années hors du
personne âgée voit sa situation financière chan- cocon de la formation, on se
ger drastiquement et qu’elle occupe ainsi un lo- demande ce qu’attendent les
gement à caractère social alors que d’autres en acteurs immobiliers pour se
auraient beaucoup plus besoin. Dans ces cas, pencher sur la question de
Pour Sandrine Salerno, «la résiliation l’âge précis est déterminant: si la personne a la stabilité et de la solvabi-
de bail peut avoir des conséquences plus de 75 ans, il n’y a de toute manière pas de lité des locataires du troisième
dramatiques pour les personnes âgées». relogement sans son accord. âge, voire du quatrième âge.
C’est sûr, plus on prend de
8 — Droit au logement • Mars 2016 n° 224DOSSIER
SENIORS
l’âge, plus on a besoin de l’énergie de le faire? est passé des petites annonces Sarine. Plus cool, plus design,
temps pour se décider et évi- Aujourd’hui, pour obtenir dans le journal aux moteurs plus lisible d’un seul balayage
demment pour entreprendre visuel, il scotche l’internaute
“
un déménagement et vider un à l’écran et l’absorbe. Gagné!
espace où l’on a pris ses habi- Ou alors Facebook, pas le
tudes de vie. 40% des retraités de plus de mur de sa propre page car
beaucoup trop limitatif, mais
A la vitesse d’Internet 65 ans utilisent Internet et 20% des groupes sur lesquels on
pour les plus de 80 ans
”
Tout va trop vite de nos peut s’inscrire et être informé
jours et rien ne favorise l’ac- d’une nouvelle offre. «Capté?»
cès à un nouveau logement lance Camilla, 27 ans, qui a
aux personnes qui n’ont plus un logement, on ne peut plus de recherche, suivis des «liké» les groupes Facebook
20 ans. Même les communes échapper à la Toile. Il faut y sites d’offres et de demandes concernant les logements va-
ne s’en préoccupent guère. suivre les tendances. Selon comme Anibis ou Ricardo. cants à Lausanne et balancé
Ne serait-ce pas à elles de lan- l’étude Wohnung de la Ville Obsolète ce genre de sites est en même temps sur son profil
cer des campagnes pour sen- de Zurich «40% des retraités en train de céder son espace WhatsApp qu’elle libérait son
sibiliser les seniors à penser de plus de 65 ans utilisent Inter- virtuel à des plates-formes studio zurichois pour infor-
à leur retraite tout en restant net et seulement 20% des plus d’échange qui montent comme mer d’un coup d’œil tous ses
dans leur village ou leur quar- de 80 ans». Ronorp ou La vie dans ta contacts!
tier avant qu’ils n’aient plus En moins de dix ans, on ville. Hyper tendance outre- Claire-Lise Genoud
Droit au logement • Mars 2016 - n° 224 — 9DOSSIER
SENIORS
«LES RETRAITÉS PEUVENT COMPTER
SUR LES PRESTATIONS COMPLÉMENTAIRES»
Président du Conseil national en 2015, Selon une étude de la HES dérer.
Stéphane Rossini a siégé durant seize ans de Lucerne, «32% des
résiliations touchent des Selon vous, est-ce que cette
à la Chambre basse. Aujourd’hui professeur de locataires âgées entre 65 crainte de l’insolvabilité des
politiques publiques à l’Université de Genève et 74 ans alors que cette seniors est fondée?
et à l’Université de Neuchâtel, le Valaisan est tranche d’âge ne représente Le niveau de vie des retraites
consultant en politiques sanitaires et sociales que 12% de la population». est une préoccupation poli-
à Haute-Nendaz et préside la Commission Comment expliquez-vous ce tique majeure. Pour les caté-
fédérale AVS-AI. Spécialiste des assurances pourcentage? gories socio-professionnelles
Stéphane Rossini. Cette les plus défavorisées, une
sociales, il s’est penché sur la question de la phase de la vie induit de faible retraite sans réduction
solvabilité des personnes à la retraite. Interview. nombreuses transformations, du coût du loyer peut claire-
à la fois professionnelles et ment poser problème et pro-
des modes de vie. Ainsi, la voquer de la précarité, voire
DR
cellule familiale évolue, tout de la pauvreté. L’augmenta-
comme les besoins en espace tion des prestations complé-
de logement. Les aspirations mentaires démontre que les
personnelles et les contraintes rentes sont pour beaucoup
physiques, par exemple encore trop basses.
l’entretien d’une maison ou
d’un appartement, incitent à Quelles sont les prestations
revoir l’adéquation du cadre sociales qui peuvent venir
d’habitation. Cela explique, en aide aux seniors?
en partie du moins, la pro- Au niveau fédéral l’AVS
portion de résiliations de bail. couvre le minimum vital, mais
On peut voir également dans pas toujours! Avec la LPP les
ce processus une dynamique rentiers devraient pouvoir
positive qui vise à améliorer s’en sortir, à partir de 2025 du
la qualité de vie des seniors moins lorsque tous les assurés
par une meilleure adéquation auront pleinement cotisé au
entre logement et situation système. Il faut donc encore
personnelle et familiale. compter avec les prestations
complémentaires. Elles sont
Pensez-vous que les bail- un droit. Les rentiers ayant
leurs craignent une certaine des difficultés doivent les
«insolvabilité» des seniors? solliciter. Ils peuvent se ren-
Par définition, la retraite pro- seigner au bureau communal
voque une baisse de revenu. AVS, à la caisse de compensa-
Le système des «trois piliers» tion ou au service social com-
composé de l’AVS, de la LPP munal ou régional de leur do-
et des prestations complé- micile. Les PC sont financées
mentaires (PC) considère par la Confédération pour as-
que le niveau de vie est main- surer le minimum vital défini
tenu lorsque les prestations dans la Constitution. Et puis,
de vieillesse correspondent ultime recours, si les gens ne
à 60% du revenu antérieur. parviennent pas à s’en sortir:
Le terme d’insolvabilité me l’aide sociale. Elle est allouée
semble trop fort pour caracté- par la commune. C’est un
riser le phénomène. Si le reve- droit social, auquel il ne faut
nu est un élément de choix dé- pas avoir honte de prétendre.
terminant, l’état de santé ou la Les prestations du système de
volonté de réduire le volume santé peuvent aussi venir en
de logement disponible – les aide aux seniors tout comme
enfants n’étant plus là et libé- celles des associations (Pro
rant des pièces devenues vides Senectute, etc.).
mais coûteuses – ou l’intensité
des contraintes d’entretien Propos recueillis
sont aussi des motifs à consi- par Claire-Lise Genoud
Selon Stéphane Rossini, «le niveau de vie est maintenu
lorsque les prestations de vieillesse correspondent à 60%
du revenu antérieur».
10 — Droit au logement • Mars 2016 n° 224ASLOCA FRIBOURG
BAISSE DU LOYER
TEL SERA BIENTÔT PRIS
QUI CROYAIT PRENDRE
Une année après avoir
obtenu une baisse de
loyer, certains habitants
d’un immeuble
fribourgeois ont
décidé de contester
l’augmentation de loyer
qui compense la baisse
obtenue. A suivre.
Simon Chatagny
Avocat-conseil
Asloca Fribourg
Confrontés à la baisse du taux
hypothécaire de référence à
2%, un certain nombre de
locataires d’un immeuble
fribourgeois ont requis une
baisse de loyer à leur bail-
leresse. Lors de l’audience
de conciliation, laquelle s’est
tenue au mois d’avril 2014,
ladite bailleresse n’eut d’autre
choix, face à l’évidence du
bien-fondé des demandes de du quartier. Et, comme un la précédente d’ailleurs! - fixation du loyer s’élève à un
ses locataires, que d’accepter heureux hasard, cette hausse semble incontestable. Quant minimum de sept à huit ans
de réduire les loyers en ques- venait précisément compen- à la hausse de loyer notifiée selon le Tribunal fédéral.
tion. ser les baisses de loyer accor- au mois de novembre 2015
dées un peu plus d’une année par le bailleresse, elle apparaît Aucune hypothèse remplie
Réaction de la bailleresse auparavant… La trouvant un clairement abusive. En l’occurrence, aucune de
L’histoire aurait ainsi dû en peu saumâtre, une partie des Cette affaire est en effet ces hypothèses n’est remplie,
rester là pour ces locataires locataires concernés ont eu l’occasion de rappeler que le la dernière fixation du loyer
qui n’avaient finalement obte- le bon réflexe de consulter bailleur ne peut se prévaloir ne datant que de dix-neuf
nu que ce à quoi ils avaient l’ASLOCA. qu’exceptionnellement de la mois environ.
manifestement droit. C’était méthode absolue pour majo-
toutefois compter sans l’ima- Avec l’aide de l’ASLOCA rer le loyer en cours de bail, Cette affaire n’étant
gination de leur bailleresse Assistés d’un avocat-conseil, soit uniquement dans les cinq pas encore terminée à
ainsi que de sa représentante, ils ont donc bien évidemment hypothèses suivantes: l’heure de la rédaction
une régie de la place! Quelle commencé par contester les- • une réserve de hausse fon- du présent article, il n’est
ne fut en effet pas la sur- dites augmentations par- dée sur un facteur absolu a guère possible d’en donner
prise des locataires de cet devant la Commission de valablement été formulée par l’épilogue. Il y a toutefois de
immeuble lorsqu’au mois de conciliation. Mais ils ne se le bailleur bonnes raisons d’affirmer que
novembre 2015 ils se virent sont pas arrêtés en si bon che- • une majoration du loyer à la bailleresse en question se
tous notifier une augmen- min: le taux hypothécaire de la sortie du contrôle cantonal mordra bientôt les doigts
tation de loyer. N’ayant fait référence étant entre-temps des loyers d’avoir notifié à la légère les
bénéficier son bien d’aucune passé à 1,75%, ils ont donc • lors de la vente de l’im- hausses de loyer litigieuses.
plus-value depuis la date de également profité de requérir meuble en cours de bail En tout état de cause, les loca-
l’audience de conciliation, la une nouvelle baisse de loyer. • une réadaptation du loyer taires en question ont pris la
bailleresse, toujours repré- La position des locataires à l’échéance d’un bail éche- bonne décision en soumettant
sentée par sa régie, motivait paraît en l’espèce favorable. lonné ou indexé leur cas à l’ASLOCA! La suite
cette hausse par une adap- En effet, leur demande de • lorsque la période qui s’est et la fin de cette affaire dans
tation des loyers aux loyers baisse de loyer – comme écoulée depuis la dernière un prochain numéro du DAL.
Droit au logement • Mars 2016 - n° 224 — 11ASLOCA VAUD
POLITIQUE DU LOGEMENT
C’EST REPARTI
POUR UN TOUR
Avec le contre-projet
CLG
du Conseil d’Etat
vaudois en matière de
logements, la balle est
de retour dans le camp
du Grand Conseil.
Anne Baehler Bech
Secrétaire générale
Asloca Vaud
A l’heure où nous écrivons ces
lignes, le Conseil d’Etat vient Alors que l’initiative de l’ASLOCA Vaud «Stop à la pénurie de logements» a été déposée
d’annoncer ses intentions. il y a déjà cinq ans, la politique cantonale en matière de logements ne cesse de rebondir.
Réponse du berger à la ber-
gère après le renvoi du paquet fait à prendre ou à rejeter glo- ments à prix abordable sont Retour au Grand Conseil
logement du Grand Conseil balement. Ce qui n’était pas le certes un pas dans la bonne La balle est de retour dans
au Conseil d’Etat le 12 janvier cas auparavant. direction, mais elles sont in- le camp du Grand Conseil.
2016 (cf. DAL 223, fév. 2016). suffisantes pour lutter effica- Quelle appréciation politique
Position de l’ASLOCA cement contre la pénurie aiguë fera-t-il de ce nouveau pro-
Intentions du Conseil d’Etat L’ASLOCA prend acte du de logements dans le canton. jet? Difficile à dire pour le
Le Conseil d’Etat propose changement de cap du Conseil Quant au droit de préemp- moment mais, au vu des posi-
ainsi de modifier le conte- d’Etat, mais elle regrette que tion conféré à l’Etat – une des tions contrastées exprimées,
nant et un peu le contenu du celui-ci n’entende plus propo- mesures phares – il est encore on peut déjà voir la bouteille à
paquet logement. Il présente ser de contre-projet direct à une fois retaillé et recadré. encre. Quoi qu’il en soit, c’est
un unique et nouveau projet son initiative «Stop à la pénu- Désormais limité aux centres une nouvelle donne. Nous
de loi qui reprend l’essen- rie de logements». L’ASLOCA urbains, le droit de préemp- sommes clairement repartis
tiel des dispositions propo- déplore également la volonté tion ne peut s’exercer que si le pour un tour alors que l’ini-
sées jusqu’à maintenant dans du Conseil d’Etat de réunir terrain concerné présente une tiative de l’ASLOCA «Stop à
la loi sur la préservation du dans une loi unique des dispo- surface d’au moins 2000 m2 la pénurie de logements» a été
parc locatif et les instruments sitions visant à la fois à favo- et avec certaines conditions déposée il y a cinq ans et que
légaux insérés dans ce qui riser la construction de loge- si le terrain est d’une surface la pénurie de logements, que
était jusqu’alors son contre- ments à loyer abordable tout inférieure à 2000 m2 . Un droit nous ne connaissons que trop,
projet direct à l’initiative de en préservant le parc locatif de préemption ainsi assoupli perdure dans le canton de
l’ASLOCA «Stop à la pénurie vaudois. L’ASLOCA doute peut-il encore être considéré Vaud.
de logements». Le contre-pro- que ce projet de loi permette comme un outil efficace pour
jet direct est donc supprimé au d’atteindre le double objectif lutter contre la pénurie de lo- En tout état de cause,
profit cette fois d’un contre- fixé, à savoir: gements à loyer abordable? La la situation ne permet
projet indirect formellement • promouvoir la construction question reste ouverte. pas pour le moment à
indépendant de l’initiative de de logements à loyer abor- De l’autre côté, les me- l’ASLOCA Vaud de prendre
l’ASLOCA. dable sures proposées pour préser- un engagement quant à un
Concrètement cela signi- • disposer de mesures adé- ver le parc locatif ont été un retrait ou non de son initiative
fie que, si nous maintenons quates pour s’opposer à la peu durcies, mais elles sont «Stop à la pénurie de loge-
l’initiative de l’ASLOCA, elle spéculation dont fait l’objet le encore bien en deçà des dis- ments», ni à un éventuel re-
serait soumise seule en vota- parc locatif vaudois et garan- positions des lois actuellement noncement à lancer un réfé-
tion populaire. Cela signifie tir ainsi sa préservation. en vigueur. Cela représente rendum contre le nouveau
aussi que dorénavant les pro- une réelle péjoration de la projet de loi présenté par le
positions du Conseil d’Etat, D’un côté, les mesures situation actuelle car ces me- Conseil d’Etat. L’ASLOCA
contenues dans une loi d’un proposées dans le projet de sures ne seront pas suffisantes attendra dès lors la fin des tra-
seul tenant, sont certes po- loi pour inciter et encourager pour garantir la préservation vaux parlementaires pour se
tentiellement attaquables par les communes et les privés à de la part du parc locatif que déterminer et agir dans l’inté-
référendum, mais sont de ce construire davantage de loge- l’ASLOCA juge nécessaire. rêt des locataires.
12 — Droit au logement • Mars 2016 n° 224ASLOCA VAUD
LA PREUVE PAR LES LOYERS DU QUARTIER
UNE BAISSE DE LOYER
DE 130 FRANCS PAR MOIS!
Comme le bailleur n’a tiques que l’appartement pour Aussi lors d’un changement cours de location en utilisant
pas pu apporter lequel la baisse est refusée. de locataire cette argumentation.
Ne peuvent entrer en consi- Lorsque le loyer est aug-
la preuve que dération que les logements menté de plus de 10% lors Il vaut donc la peine
le loyer se situait qui sont comparables quant à d’un changement de locataire de se battre lorsque le
en dessous de ceux l’emplacement, la dimension, et que cette hausse est moti- bailleur invoque le
du quartier, le locataire l’équipement, l’état d’entre- vée par l’adaptation aux loyers niveau des loyers du quartier,
a bénéficié de la baisse tien et l’année de construc- usuels, le bailleur est aussi soit pour refuser une baisse,
qu’il avait sollicitée. tion. tenu d’en apporter la preuve soit pour augmenter un loyer.
Si le bailleur entend se fon- stricte. Il en va de même Les chances de succès d’une
der sur des statistiques offi- lorsqu’il augmente le loyer en procédure sont très élevées.
Nicole Tille cielles, ces dernières doivent
Juriste être suffisamment différen-
CLG
Asloca Vaud ciées selon les mêmes critères
que ceux mentionnés plus
Le bailleur qui entend s’oppo- haut. Elles doivent en outre
ser à une demande de baisse tenir compte de l’évolution
d’un locataire en invoquant récente des loyers.
que le loyer est plus bas que
ceux pratiqués dans le quar- Comparaisons concrètes
tier doit en apporter la preuve De son côté, le juge doit
stricte. Il ne lui suffit pas procéder à des comparai-
d’affirmer que le loyer n’est sons concrètes et ne peut pas
pas cher. Dans un arrêt du se baser sur une «impression
16.12.2015 (4A_179/2014), d’ensemble». La preuve doit
le Tribunal fédéral a réaf- être apportée au degré de
firmé ce principe. Les loca- la certitude. Les logements
taires d’un appartement de proposés en comparaison ne
trois pièces et demie situé à doivent pas être abusifs. Cela
Morges, au loyer mensuel net signifie que, s’ils n’ont pas été
de 1000 francs, ont demandé adaptés aux dernières baisses
une baisse suite à la diminu- du taux hypothécaire, le juge
tion du taux hypothécaire. Le doit les diminuer en calculant
bailleur a refusé la baisse au la baisse correspondante.
motif que le loyer se situait
en dessous de ceux pratiqués Un même nombre de pièces
dans le quartier. Le nombre de pièces revêt
une importance primordiale
Réduction exigée pour les appartements de
Le Tribunal des baux a petites dimensions, ce qui
réduit le loyer à 870 francs exclut toute possibilité de
estimant que le bailleur comparaison entre des loge-
n’avait pas réussi à prouver ments ne comprenant pas le
le niveau des loyers du quar- même nombre de pièces. Pour
tier. Le Tribunal cantonal de les grands appartements, la
même que le Tribunal fédéral surface est plus importante et
ont confirmé ce jugement. Le l’écart doit être au maximum
Tribunal fédéral rappelle que, de 20%. Comme on peut le
lorsque le bailleur invoque les constater à la lecture de cet
loyers usuels du quartier, il arrêt, il est très difficile d’éta-
doit les établir. Il doit fournir blir les loyers du quartier et,
au minimum cinq logements dans la pratique, le bailleur
de comparaison qui pré- échoue dans la majorité des
sentent les mêmes caractéris- cas. A Morges, un locataire a vu son loyer diminuer de 130 francs.
Droit au logement • Mars 2016 - n° 224 — 13ASLOCA GENÈVE
POLITIQUE DU LOGEMENT
TOUT LE MONDE A LE DROIT
DE VIVRE À GENÈVE
En démantelant les futurs retraités notamment d’initiatives de l’ASLOCA. En l’ASLOCA combat et qui
instruments juridiques ont beaucoup perdu lorsque parallèle, le conseiller d’Etat fera l’objet d’une votation le
les propriétaires n’ont pas pu Christian Grobet, soutenu par 5 juin 2016. Si cette loi était
antispéculation, les rembourser. les locataires, menait une po- adoptée, pour se loger, il fau-
milieux immobiliers L’accession à la proprié- litique en faveur de logements drait disposer de suffisam-
forcent les bas salaires té préconisée par les milieux locatifs abordables. ment d’argent pour payer les
à quitter Genève. immobiliers a démontré les Pour assurer des profits loyers abusifs pratiqués dans le
risques qu’elle fait peser sur la les plus élevés possibles, les canton, et en plus de suffisam-
Christian Dandrès société. milieux immobiliers gene- ment de fortune pour acheter
Avocat vois attaquent la protection à terme l’appartement. Or
ASLOCA Genève Du côté de Genève des locataires et les lois an- moins de 20% des Genevois
A Genève, la mémoire tispéculation. Leurs repré- en ont les moyens et sont
Les subprimes ont permis aux des déboires de la Banque sentants au Grand Conseil se souvent déjà propriétaires.
milieux immobiliers améri- C a nton a le est éga lement battent pour que les terrains Les milieux immobiliers
cains de faire des bénéfices vive. Cette politique du loge- à construire ne soient plus prônent une forme de ségré-
pharaoniques. En développant ment ne devait donc pas ré- soumis à celles-ci. Ils agissent gation sociale. Ils soutiennent
l’accession à la propriété sans apparaître de sitôt. Et pour- aussi sur le parc locatif exis- qu’en construisant des loge-
lien avec la capacité financière tant, les milieux immobiliers tant, surtout les appartements ments abordables l’Etat en-
de la population, les promo- s’y risquent de nouveau et à loyer abordable. Sous pré- grange moins d’impôts qu’avec
teurs ont vendu à crédit. Ces tentent de démanteler les ins- texte de permettre aux loca- des villas et des PPE de stan-
dettes ont été transformées en truments juridiques antispé- taires d’acheter, ils organisent d i ng. Ron a ld Z ach a ri as,
produits financiers écoulés culation. Ceux-ci ont été pour un durcissement des condi- député et bailleur, affirme
sur les marchés. La suite est l’essentiel à Genève le résul- tions d’accès au logement. Ils sur son blog de la Tribune de
connue: les épargnants, les tat de votations populaires et ont rédigé la loi 11408, que Genève que Genève n’a pas
besoin de plus de logements,
mais de plus «de contribuables
aisés (personnes physiques
et morales) et d’une fiscalité
durable» et non pas confisca-
toire. Dès lors il convient de
faire place à la création de lo-
gements en zone ordinaire et
en zone «villas pour des contri-
buables importants, créateurs
d’emplois, qui souhaitent s’ins-
taller dans notre canton».
En défendant les loca-
taires contre les congés
et les loyers abusifs,
par ses initiatives et ses réfé-
rendums et bien que l’Office
cantonal de la statistique n’ait
pas mené pour le moment
d’enquête sur les motifs des
flux migratoires, l’ASLOCA
continue de se battre contre
cette volonté de faire de
Genève un ghetto pour riches
et de forcer les salariés à
revenus modestes à partir en
France ou dans le canton de
Vaud.
14 — Droit au logement • Mars 2016 n° 224Vous pouvez aussi lire
