LE GUIDE DE LA SURÉLÉVATION - COMMENT FAIRE FINANCER VOS TRAVAUX DE CO-PROPRIÉTÉ ? - CoachCopro Paris
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LE GUIDE DE LA SURÉLÉVATION COMMENT FAIRE FINANCER VOS TRAVAUX DE CO-PROPRIÉTÉ ?
LA SURÉLÉVATION EN CHIFFRE SOMMAIRE
C’est le secret le mieux gardé de l’immobilier parisien !
DÉPERDITION D’ÉNERGIE Il existe aujourd’hui un énorme potentiel de financement
PAR LE TOIT pour les copropiétés de la capitale & la petite couronne.
20%
PERFORMANCE Ce potentiel c'est la surélévation.
30% ÉNERGÉTIQUE
des
40 000 immeubles à Paris pourraient en bénéficier.
12% IMMEUBLES PARISIENS ÉLIGIBLES
À LA SURÉLÉVATION
Dans ce guide vous allez découvrir :
01- Qu'est-ce que la surélévation ?
BAISSES DE CHARGES 02- Mon immeuble est-il éligible à la surélévation ?
-30% 03- Les bénéfices d’une surélévation
66% 04- Etudes de cas
VOTE À DOUBLE MAJORITÉ 05- Planning
06- Travailler avec un opérateur spécialisé
07- Qui sommes nous ?
08- Nos réalisations
09- Questions courantes des copropriétaires
du
7mois FINANCEMENT
TEMPS DE CONSTRUCTION DE LA RÉNOVATION
globale lors d’un projet
25 de surélévation
26
ARTICLES DE VOTE
pour la surélévation
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01 / QU'EST-CE QUE LA SURÉLÉVATION ?
SOMMAIRE
DÉFINITION LA LOI ALUR UNE CONSTRUCTION OPTIMISÉE
Surélever un bâtiment existant consiste à Depuis la loi ALUR de mars 2014, les conditions Une fois les étapes administratives et juri-
l’élever d’un ou plusieurs niveaux, sans modi- pour construire vers le haut se sont assou- diques complétées, la surélévation est une
fier son emprise au sol, pour créer de nou- plies et de nombreux immeubles parisiens opération relativement rapide avec des nui-
veaux espaces de vie, de travail et de loisirs. sont éligibles à la surélévation. sances limitées.
Cette extension consiste donc à densifier le En effet, la suppression du COS ( coefficient L’utilisation des matériaux légers ( ossatures
bâtiment, c’est-à-dire de créer de nouvelles d’occupation des sols ) ainsi que les déroga- bois ou métal ) permet des montages principa-
surfaces habitables, généralement sur les tions possibles introduites par l’ordonnance lement en atelier et une pose rapide, réduisant
toits. Duflot permettent de faciliter la création de significativement la durée du gros œuvre ( pé-
nouveaux logements en évitant l’étalement riode la plus impactante pour les coproprié-
Cette pratique prend particulièrement sens urbain et l’artificialisation des sols. taires ).
dans les grandes villes qui ne pouvaient prati-
quement plus créer de nouvelles surfaces ha- Ces procédés constructifs permettent donc de
bitables supplémentaires. travailler en milieu habité.
Paris est à ce titre une ville qui ne peut plus se
développer intra-muros car l’espace construc-
tible est très rare.
© Malbrand Architectures
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02 / MON IMMEUBLE EST-IL ÉLIGIBLE À LA SURÉLÉVATION ?
Afin de savoir si un bâtiment peut être surélevé, différentes règles techniques, administratives et juridiques doivent être étudiées.
Les règles juridiques et urbanistiques essentielles à considérer sont les suivantes :
MON IMMEUBLE EST-IL PLUS BAS QUE SES VOISINS ? MA RUE EST-ELLE LARGE OU ÉTROITE ?
Règle 1 : La hauteur maximale (hauteur plafond) Règle 2 : La hauteur en fonction de la largeur de la voie
C’est la règle principale d’urbanisme à examiner quand on envisage un Dans les faits, la hauteur maximale est le plus souvent limitée par la
projet de surélévation. largeur de la voie sur laquelle le bâtiment s’aligne.
Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de chaque ville définit pour chaque L’idée derrière cette règle est d’éviter l’enclavement des rues étroites
immeuble la hauteur maximale permise. avec des bâtiments très élevés et de favoriser au contraire les bâti-
Par exemple à Paris, la hauteur plafond maximale est de 31 mètres. ments plus hauts pour des avenues et boulevards à largeur importante.
Vous trouverez ces informations sur le site du PLU de la ville de Paris La hauteur maximale de construction
https://www.capgeo.sig.paris.fr/Apps/ParisPLU/ va donc être définie par rapport à la
largeur de la voie, à laquelle il peut être
HAUTEUR
retranché ou ajouté quelques mètres.
H=P+4m
Par exemple, dans le cas du schéma
ci-contre, la hauteur maximale est dé-
finie comme la largeur de la voie plus
quatre mètres.
A cette hauteur il est fréquent d’ajouter
P= largeur de la rue une hauteur de couronnement pour
plus d’harmonie.
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02 / MON IMMEUBLE EST-IL ÉLIGIBLE À LA SURÉLÉVATION ?
MON IMMEUBLE A-T-IL UNE HARMONIE ARCHITECTURALE ? MON IMMEUBLE A-T-IL DES VIS-A-VIS ?
Règle 3 : En fonction de l’îlot ou de la rue Règle 4 : Vis-à-vis
Certains PLU fixent des hauteurs maximales en fonction de l’îlot où est L’article 8 des PLU précise les règles d’implantation pour les bâtiments en
situé l’immeuble afin de maintenir une certaine continuité architecturale vis-à-vis an d’éviter des cours enclavées et des appartements sans
de l’ensemble. lumière.
D’autres comme celui de Paris définissent directement pour chaque rue Ces règles fixent généralement des obliques à 45 degrés qui partent du bas
la contrainte de hauteur. des façades.
DES RÈGLES POUR CHAQUE IMMEUBLE
D’autres règles peuvent s’appliquer et entrer en jeu dans la vérification de l’éligibilité d’une surélévation.
Chaque immeuble est différent et seule une vérification poussée des règles d’urbanisme et un diagnostic structurel permettent d’affirmer si la surélévation est possible ou non.
Par ex: des combles habités , une mauvaise accessibilité ou une structure déjà affaiblie peuvent remettre en cause un projet.
Pour savoir si votre immeuble peut bénéficier du potentiel de la surélévation ou pour toutes questions relatives à ce procédé, n’hésitez pas à nous contacter.
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03 / LES BÉNÉFICES DE LA SURÉLÉVATION
Rénovation énergétique
Ravalement avec isolation thermique
LE FINANCEMENT DE VOS TRAVAUX DE RÉNOVATION par l’extérieur / changement des
menuiseries / changement de la chau-
dière / nouvelle toiture aux normes
Surélever un immeuble permet de créer de nouvelles surfaces habitables sur les
toits. La valeur économique générée par cette extension permet des bénéfices
Mise aux normes
importants pour la copropriété.
Ascenceur / colonnes montantes /
accessibilité aux PMR (personnes à
mobilité réduite) / sécurité incendie
Cet apport financier exceptionnel peut être ainsi affecté au budget de la copro-
priété pour réaliser des travaux importants qui n’avaient pas pu être lancés au-
paravant.
Il est également possible que l’apport financier réalisé grâce à la surélévation Valorisation de son bien
soit réparti entre tous les copropriétaires.
Architecturale / patrimoniale
Au final c’est la copropriété qui décide de la manière dont est utilisé cet excédent
budgétaire.
Apport financier défiscalisé
La loi de finance votée en Décembre 2020
SOURCES DE DÉPERDITION permet une défiscalisation des plus values
TOITURE jusqu’en Décembre 2022
30%
FENÊTRES
15%
MURS
25%
PLANCHERS PONTS THERMIQUES Baisse des charges
Les nouveaux tantièmes créées
ainsi que la rénovation énergétique
10% 10% permettent de réduire significati-
vement les charges de chaque
copropriétaire
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04 / ÉTUDES DE CAS
PREMIERE ÉCO-SURÉLÉVATION EN COPROPRIÉTÉ DE PARIS
La surélévation située au 5 rue du docteur Potain dans le 19ème arrondissement a été la PREMIERE éco-surélévation en copropriété de Paris, 100% auto-financée.
Comme beaucoup d’immeubles à Paris, le bâtiment était vétuste. Le montant de la rénovation de l’immeuble a été évalué à plus de 600 000 euros et les trente copropriétaires n’avaient pas les
moyens d’engager de telles dépenses. Le projet, confié à l’Atelier Parisien de Surélévation consistait à créer trois étages, six appartements et un toit terrasse. L’achat des droits à construire à permis
de financer l’intégralité des travaux de rénovation prévus.
Charges divisées par 3 Nouvelle toiture Remplacement des fenêtres
145 à 45 € par mois / copropriétaire
Mise aux normes de nouveaux
réseaux et des règles incendie
Installation d’un ascenseur
Isolation par l’extérieur des façades
Installation de nouveaux radiateurs Rénovation de la cage d’escalier
Remplacement de la chaudière à gaz Vous pouvez retrouver le témoignage du
Renforcement des fondations
conseil syndical sur notre chaîne Youtube
ou sur notre site.
AVANT APRÈS
© Armel Joly Architecte
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05 / LES ÉTAPES D’UNE SURÉLÉVATION
DE L’ÉTUDE À LA VENTE
Un projet de surélévation réussi passe par un process normé permettant de valider étape par étape la faisabilité et la viabilité du projet.
ETUDE DE FAISABILITÉ ADHÉSION AU PROJET VALIDATION DU SIGNATURE DE L’ACTE CONSTRUCTION CONSTRUCTION
TECHNIQUE Vote en AG et signature de la PERMIS DE AUTHENTIQUE GROS OEUVRE SECOND OEUVRE
Discussion avec les coproprié- promesse de vente
CONSTRUIRE
taires & faisabilité administrative dépôt et obtention du PC purgé
( cette phase permet de valider de tous recours
le projet avec les services de
l’urbanisme et définir un poten-
tiel réalisable )
01 02 03 04 05 06
4à6 2 7 1 2 5
mois mois mois mois mois mois
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06 / TRAVAILLER AVEC UN OPÉRATEUR SPÉCIALISÉ
Une surélévation bien orchestrée nécessite une approche transversale globale et, par conséquent, une équipe de professionnels et expérimentés aux compétences techniques
variées : º administratives º réglementaires º environnementales º financières º techniques.
Avant de choisir un opérateur, les copropriétaires doivent impérativement vérifier les points suivants :
JURIDIQUE
Maitrise de la mécanique administrative
FINANCIER DÉLAIS auprès d’une copropriété : Assemblées
Travailler avec un partenaire Maîtrise des délais du projet de Générales, Promesses de Ventes, Dépôt du
bancaire fiable bout en bout Permis de Construire, Acte Authentique
02 04 06
01 03 05 07
ASSURANCE CHANTIER TECHNIQUE ADMINISTRATIF
Capacité de souscrire aux assurances Une expérience concrète du suivi Maitrise de la mécanique technique d’un Une relation avec les services de
obligatoires : d’un chantier en milieu habité projet de surélévation : discussions avec l’urbanisme et les mairies est
DO, Tout Risque Chantier… l’urbanisme, les Architectes des Bâtiments obligatoire
de France, la Commission du Vieux Paris
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07 / QUI SOMMES-NOUS ?
APS, LEADER DE LA SURÉLÉVATION APS, UNE SOCIÉTÉ RÉFÉRENTE SUR LE MARCHÉ
Atelier Parisien de Surélévation a été créé au lendemain de la loi pour A la demande des institutions et sociétés spécialisées, nous interve-
l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur 2015), traitant de nons régulièrement lors des conférences à thème. Vous pourrez par
la modernisation des règles d’urbanisme et de la transition écologique exemple nous retrouver au Salon de la Copropriété chaque année.
des territoires, ayant entre autre, pour effet la densification des centre
villes. Nous bénéficions par ailleurs d’une large couverture TV et presse
écrite.
Nous cumulons près de 80 années d’expériences professionnelles im-
mobilières réussies à travers des projets de promotion, de rénovation,
d'achat/Revente et de surélévation.
Notre société possède un savoir-faire unique: l’intégration de toute la
chaîne de valeur, de la recherche des biens à la négociation auprès de
l’ensemble des copropriétaires, de la conception à la vente des nou-
veaux lots créés, mettant ainsi en application des compétences com-
merciales, techniques, financières, administratives, juridiques, archi-
tecturales et éco responsables.
© Arcimboldo Architecture
www.ap-surelevation.com | contact@ap-surelevation.com | 01 86 95 27 2807 / QUI SOMMES-NOUS ?
Architecte
Entrepreneurs Bureaux d’études NOTRE MISSION
Partager le maximum de valeur d'un projet
de surélévation avec les copropriétaires
VOTRE
Responsable Chefs de projet
SURÉLÉVATION
commercial
Responsable
Gestion financier
co-propriété
Bertrand Sliosberg
Responsable Directeur Général de l'Atelier Parisien de Surélévation
administratif
© mrojo architecture avec VEDEA
www.ap-surelevation.com | contact@ap-surelevation.com | 01 86 95 27 2808 / EXEMPLES DE RÉALISATIONS ET PROJETS EN COURS
Paris 19e
Levallois-Perret Paris 19e
Surélévation 2 étages 310m2
Surélévation 280m2 Surélévation 300m2 sur 3 étages
Paris 11e
Surélévation 2 étages 200m2
Paris 15e
Double opération surélévation
et promotion 285m2
Atelier transformé en loft
Ivry-sur-Seine
Issy-les-Moulineaux Promotion
Surélévation 2 étages 210m2
Montrouge Paris 13e Ivry-sur-Seine
Réhabilitation et Surélévation 5 étages Ivry-sur-Seine
Paris 13e Promotion Promotion
promotion sur 1610m2
Surélévation 240m2 sur 2 étages
www.ap-surelevation.com | contact@ap-surelevation.com | 01 86 95 27 2809 / QUESTIONS COURANTES DES COPROPRIÉTAIRES
QUESTIONS COURANTES DES COPROPRIÉTAIRES QUESTIONS COURANTES DES COPROPRIÉTAIRES
MON IMMEUBLE EST-IL SURÉLEVABLE ? DOIT-ON QUITTER NOTRE LOGEMENT PENDANT LES TRAVAUX ?
Si, l’un ou les deux immeubles mitoyens sont plus élevés ou si certains Non ! Les travaux de surélévation se réalisent en milieu habité sans déloger
immeubles voisins sont plus hauts il y a de grandes chances pour que votre aucun copropriétaire
immeuble soit éligible.
EST-CE VRAI QUE VOUS RÉNOVEZ LA COPROPRIÉTÉ GRATUITEMENT ?
POUVONS NOUS VISITER UN DE VOS PROJETS ? Oui ! le principe fondateur de notre société est de partager la valeur de
Bien sur nous nous tenons à votre disposition pour une visite de nos chantiers revente des lots créés afin de rénover entièrement la copropriété
QUELLES SONT LES NUISANCES D’UN PROJET DE SURÉLÉVATION ? QUEL EST L’IMPACT SUR LES CHARGES DE L’IMMEUBLE ?
La surélévation, comme toute construction, engendre certaines nuisances. les charges de l’immeuble se voient largement réduites par la création de nou-
Cela dit, les procédés constructifs utilisés sont en bois ou métal préfabriqués en veaux tantièmes ainsi que l’amélioration de la performance énergétique de
usine permettant une intégration rapide et réduisant considérablement le l’immeuble
temps de travaux et les nuisances
EST-CE QUE MON APPARTEMENT VA PRENDRE DE LA VALEUR ?
EST-CE VOUS QUI GÉREZ LES TRAVAUX ? Bien sur votre appartement va prendre de la valeur grâce à la rénovation de
Oui ! Nos équipes travaux et professionels spécialisés dans la surélévation gèrent l’immeuble, ainsi que la vente de lots neufs permettant de tirer le prix réfé-
l’intégralité du chantier de bout en bout rence dans l’immeuble vers la haut
© Bérénice Curt Architecture
www.ap-surelevation.com | contact@ap-surelevation.com | 01 86 95 27 28Un partage de valeur d'un
Un geste écologique fort projet immobilier avec les
copropriétaires
Une meilleure valorisation
des immeubles
Une baisse significative
des charges
Le financement et la
réalisation des travaux
VOUS VOULEZ SAVOIR SI VOTRE IMMEUBLE EST ÉLIGIBLE À LA SURÉLÉVATION ?
CONTACTEZ-NOUS !
SOCIÉTÉ Atelier Parisien de Surélévation contact@ap-surelevation.com
ÉCORESPONSABLE 115, rue Saint-Dominique www.ap-surelevation.com
75 007 Paris instagram.com/apsurelevation
01 86 95 27 28 facebook.com/apds75Vous pouvez aussi lire
