LE GUIDE DU LOGEMENT SOCIAL - VOUS
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Edition 2011
Le guide
du logement
social… … vous
accompagne dans
vos projets
Habitat
Rédaction du document Alexandra Villemin Conception/création : J’articule/Vodkafraise Remerciements pour contribution CIVITA Cabinet d’architecture Julien DE LEIRIS, Directeur de la Communication, Advivo Monique FARRIER, Responsable Communication, OPAC 38 Cédric LE JEUNE, Chef de Projet, Syndicat Mixte des Rives du Rhône Sébastien LOTA, Directeur Promotion Construction, Opac 38 Michèle MARINIER, Alliade Développement Immobilier Alexis REMANDE, Responsable Communication, Pluralis Habitat Catherine VUITTENEY, Assistante de direction, 3F Immobilière Rhône-Alpes
Sigle Signification Thème
PADD Projet d’Aménagement et de Développement Durable Planification Urbaine
PALDI Plan d’action pour le Logement des Personnes Défavorisées en Isère Document de cadrage
PAS Prêt accession sociale Accession sociale à la propriété
PC Permis de Construire Urbanisme
PC Prêt conventionné Accession sociale à la propriété
PDALPD Plan départemental pour le logement des personnes défavorisées Document de cadrage
PDH Plan départemental de l’habitat Document de cadrage
PDU Plan de Déplacements Urbains Planification Urbaine
PEEC Participation des Entreprises à l’Effort de Construction Action Logement
PLA Prêt locatif aidé Locatif social public
PLAI Prêt locatif aidé d’insertion Locatif social public
PLATS Prêt locatif aidé très social Locatif social public
PLH Programme local de l’habitat Document de cadrage
PLI Prêt locatif intermédiaire Locatif social public
PLS Prêt locatif social Locatif social public
PLU Plan Local d’Urbanisme Planification Urbaine
PLUS Prêt locatif à usage social Locatif social public
PLUS AA Le prêt locatif à usage social acquisition-amélioration Locatif social public
PLUS CD Le prêt locatif à usage social construction-démolition Locatif social public
POS Plan d’occupation des Sols Planification Urbaine
PSLA Prêt social pour la location accession Accession sociale à la propriété
PTZ Prêt à taux zéro Accession sociale à la propriété
PUP Projet Urbain Partenarial Urbanisme
RT Réglementation Thermique Qualité Environnementale
SCOT Schéma de cohérence territoriale Planification Urbaine
SDAU Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme Planification Urbaine
SEM Société d’Economie Mixte Urbanisme
SHAB Surface Habitable Urbanisme
SHOB Surface Hors Œuvre Brute Urbanisme
SHON Surface Hors Œuvre Nette Urbanisme
SMRR Syndicat Mixte des Rives du Rhône Planification Urbaine
SIALDI Service interministériel d’accès au logement des personnes défa- Partenaire logement
vorisées de l’Isère
TFPB Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties Urbanisme
THPE Très Haute Qualité Energétique Qualité environnementale
ANNEXES
UESL Union d’Economie Sociale pour le Logement Action Logement
VEFA Vente en l’État Futur d’Achèvement Urbanisme
ZAC Zone d’Aménagement Concerté Urbanisme
ZAD Zone d’Aménagement Différé Urbanisme
Le guide du logement social 83
Préambule 4 Le guide du logement social
E
n matière d’habitat, les élus locaux sont en première ligne
pour trouver des solutions répondant aux attentes de leurs
habitants. Confrontés à la situation actuelle du logement,
ils sont alors amenés à se tourner vers le logement locatif social pour
répondre aux besoins des familles.
Malgré une politique volontariste, les élus peuvent parfois être
confrontés à des difficultés dans les différentes étapes du montage
d’opérations de logements sociaux. Parce que les logements aidés
ne peuvent voir le jour sans l’initiative des communes, le service
habitat de la Communauté d’Agglomération du Pays Viennois
a réalisé ce guide méthodologique.
Elaboré dans le but d’apporter un certain nombre de repères
et de pistes de compréhension, ce document n’a pas pour
ambition de proposer une méthode parfaite. Il s’agit avant tout
d’accompagner les élus des communes dans les différentes étapes
de la réalisation de logements sociaux, de la définition du projet
à l’attribution des logements, en passant par le choix
du bailleur social.
Parce que le logement de tous dépend de la mobilisation
de chacun…
Christian Trouiller Roger Porcheron
Président de la Communauté Vice Président en charge
d’Agglomération du Pays Viennois de l’habitat
Le guide du logement social 5
sommaire
1 Qu’appelle-t-on logement social ? 08
Les différents types de logements sociaux 10
Qui sont les financeurs du logement social ? 12
L’État et les collectivités locales 12
Le rôle d’Action Logement dans le financement du logement social 13
Comment les logements sociaux sont-ils attribués ? 14
Attribution des logements réservés 14
Attributions au sein du Comité Local de l’Habitat (CLH) 16
Attribution des logements du « parc classique » 17
Le logement social au sein du pays viennois 20
Les dispositions mises en place par l’article 55 de la loi SRU 20
pour renforcer la production de logements sociaux sur les territoires
La politique menée par le pays viennois en matière de logement social 20
La délégation des aides à la pierre : une compétence primordiale 21
pour développer le logement social sur le pays viennois
2 Réaliser un programme de logement social 22
Evaluer les besoins de la commune en matière de logement social 24
Prendre en compte le « reste à produire » indiqué par le PLH 24
Évaluer les besoins et les attentes de la population en matière 24
de logement
Maîtriser le foncier 25
Se servir des outils de planification urbaine 25
Anticiper l’utilisation du foncier : les servitudes de mixité sociale 28
Saisir les opportunités foncières 31
Mobiliser les outils d’aménagement opérationnel 33
Définir le projet de logement social 35
Les formes du logement social 35
Favoriser la pluralité des usages au sein des opérations 37
de logement social
Promouvoir la mixité de l’offre de logements : l’accession sociale 38
à la propriété
Encourager le développement des opérations mixtes 42
Développer le logement pour les personnes âgées ou à mobilité réduite 43
Encourager la performance énergétique dans les programmes 45
de logements sociaux
6 Le guide du logement social
Définir les conditions de mise à disposition du terrain 49
Comment choisir un bailleur social ? 50
L’étape préalable 50
La consultation 52
Comment élaborer le cahier des charges dans le cadre
d’un appel à projet ? 54
L’équilibre financier d’une opération de logement social 58
Les différentes étapes d’un montage d’opération de logement social 59
3 Développer
le logement social par l’acquisition 62
de logements existants
4 La
concertation des habitants, un préalable 66
primordial à tout projet
Qu’appelle-t-on « concertation » ? 68
Les étapes de la concertation 68
L’analyse préalable 69
La stratégie de concertation 69
Mise en œuvre de la concertation 69
Les réunions publiques 70
Comment préparer une réunion publique ? 70
Animer la réunion publique 70
Faire le bilan de la réunion 71
Le dossier de présentation et les supports écrits 71
5 Le logement social et son contexte législatif 72
Annexes Contacts 80
Lexique 82
Le guide du logement social 7
1 Qu’appelle-t-on
logement social ?
8 Le guide du logement social
1
D
epuis plusieurs années,
les collectivités doivent faire
face à une crise du logement.
De nombreuses familles peinent en
effet à se loger dans le parc privé et
de nouvelles catégories de ménages
tels que les salariés rencontrent
aujourd’hui les mêmes difficultés. Pour
répondre aux besoins en matière de
logement et assurer la mixité sociale
sur un territoire, le logement locatif social
est devenu un élément indispensable
d’une politique locale de l’habitat.
Cependant, le logement social est
une notion souvent compliquée à
appréhender. Couvrant de nombreuses
réalités, il est facile de se perdre entre
ses différentes appellations, son mode
de financement, son système d’attri-
bution, les obligations qu’il génère…
Parce que la réussite d’un projet
de logement social ne peut aller
sans une compréhension complète de
ce qu’il suppose, ce premier chapitre
a pour vocation de simplifier la notion
de « logement social » et de la rendre
accessible à toute personne non initiée.
Le guide du logement social 9Qu’appelle-t-on
logement social ?
Les différents types
de logements sociaux
Un logement social est un logement destiné, Le Prêt Locatif à Usage Social qui donne
suite à une initiative publique ou privée, lieu aux logements PLUS (venant succéder
à des personnes à revenus modestes aux logements HLM et logements PLA -
qui auraient des difficultés à se loger sur Prêt locatif aidé). Ces logements corres-
le marché libre. pondent au logement social « standard » ;
près de la moitié de la population du pays
Pour soutenir la production des logements
viennois est éligible aux plafonds PLUS.
sociaux, l’État, par le biais de la Caisse des Dépôts
et Consignations, a mis en place un système Plafonds de loyers appliqués aux logements
de prêt financier pour les bailleurs ; plus les prêts PLUS (pour l’année 2010) :
sont intéressants, plus les loyers pratiqués Zone B1 : 5,24 € par m2 de surface utile3,
doivent être modérés. Les logements sociaux
Zone C : 4,86 € par m2 de surface utile.
sont désignés par le type de financement
dont ils ont bénéficié pour leur construction :
Le Prêt Locatif Social qui correspond aux
logements PLS ; ils entrent dans la catégorie
Le Prêt Locatif Aidé Intégration qui
des logements sociaux mais constituent
correspond aux logements PLAI (ancien-
plutôt une offre intermédiaire dont
nement PLATS) : ces logements sont destinés
les loyers se situent entre ceux du parc social
aux ménages qui cumulent de faibles
classique PLUS et ceux du marché libre.
ressources et des difficultés sociales et qui,
Davantage utilisés dans les marchés tendus,
de ce fait, se trouvent souvent exclus
ils répondent aux besoins de ménages
des filières classiques d’attribution de loge-
disposant de revenus moyens pour lesquels
ment. Il s’agit de leur offrir une solution
l’accès au parc locatif privé est de plus en plus
de logement pérenne avec, si nécessaire,
difficile du fait de l’augmentation des loyers.
un accompagnement social de manière
à favoriser leur intégration. Plafonds de loyers appliqués aux logements
PLS (pour l’année 2010) :
Plafonds de loyers appliqués aux logements
PLAI (pour l’année 2010) : Zone B1 : 8,20 € par m2 de surface utile,
Zone B11 : 4,65 € par m2 de surface utile, Zone C : 7,31 € par m2 de surface utile.
Zone C2 : 4,32 € par m2 de surface utile.
En fonction de la situation de leur marché immobilier, les territoires sont classés, par décret, en différentes
1
zones. Chasse sur Rhône se situe en zone B1, ce qui correspond à un marché moyennement tendu.
L’ensemble des communes de la CAPV hors Chasse sur Rhône sont situées en zone C. Par décret,
2
la zone C regroupe les communes qui présentent un marché immobilier peu ou non tendu
La surface utile est égale « à la surface habitable du logement, telle qu’elle est définie à l’article R. 111-2,
3
augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement ».
10 Le guide du logement social1
PLUS et PLS. Ces plafonds sont mis à jour
Le PLS investissement tous les ans et sont indiqués sur le site
www.logement.gouv.fr, dans la catégorie
Le Prêt Locatif Social a la particularité
« infos pratiques ».
de pouvoir être accordé à des investis-
seurs privés (particuliers, opérateurs De nombreux ménages sont éligibles aux
immobiliers…) qui réalisent une opé- plafonds de ressources du logement social :
ration locative. Pour encourager les investis- les travailleurs aux revenus modestes
seurs à développer le « PLS Investisseur », (PLUS ou PLAI), les travailleurs aux revenus
certains avantages fiscaux leur sont intermédiaires (PLUS, PLS), les jeunes actifs,
attribués : taux de TVA à 5,5%, exoné- les étudiants, les personnes âgées…
ration de la taxe foncière pendant
plusieurs années… Pour garantir la mixité de l’offre locative
sociale, et ainsi permettre aux différents
En contrepartie l’investisseur doit profils de ménages de trouver un logement
s’engager à respecter les plafonds de social adapté à leur situation, le Programme
loyers et de ressources déterminés par Local de l’Habitat (PLH) du pays viennois
l’État pour les logements PLS. préconise une certaine diversité au sein
des programmes de logements sociaux.
Logements PLAI, PLUS et PLS doivent en effet
Pour permettre aux ménages d’avoir être conjugués au sein d’un même projet et
accès à des logements dont le niveau de respecter autant que possible la répartition
loyer correspond à celui de leurs revenus, préconisée par le PLH : 65 % de logements
des plafonds de ressources annuels ont PLUS, 15 % de logements PLAI et 20 %
été mis en place pour les logements PLAI, de logements PLS.
Pour l’année 2010, les plafonds de ressources annuels pour le logement social se déclinent ainsi :
Plafonds de ressources Ressources mensuelles
annuelles imposables (n-2) correspondantes*
Catégorie de ménage Logt PLAI Logt PLUS Logt PLS Logt PLAI Logt PLUS Logt PLS
1 Personne seule 10 457 € 19 016 € 24 642 € 968 € 1 761 € 2 282 €
2 Ménage sans enfant sauf 15 237 € 25 394 € 32 907 € 1 411 € 2 351 € 3 047 €
« jeune ménage »
3 Ménage ou pers. seule avec 18 322 € 30 538 € 39 573 € 1 696 € 2 828 € 3 664 €
1 enfant à charge ou « jeune
ménage » sans enfant à charge
4 Ménage ou pers. seule avec 20 388 € 36 866 € 47 772 € 1 888 € 3 414 € 4 423 €
2 enfants à charge
5 Ménage ou pers. seule avec 23 854 € 43 369 € 56 200 € 2 209 € 4 016 € 5 204 €
3 enfants à charge
6 Ménage ou pers. seule avec 26 882 € 48 876 € 63 336 € 2 489 € 4 526 € 5 864 €
4 enfants à charge
par personne supplémentaire 2 998 € 5 452 € 7 066 € 278 € 505 € 654 €
* Les ressources mensuelles sont indicatives, sous réserve que le ménage n’ait pas d’autres ressources que celles
liées à une activité professionnelle
Le guide du logement social 11Qu’appelle-t-on
logement social ?
Qui sont les financeurs
du logement social ?
L’État et les collectivités Pour favoriser au mieux la construction
locales de logements sociaux sur son territoire,
la Communauté d’Agglomération du Pays
Afin de compléter les prêts contractés par Viennois a pris en charge, depuis 2006,
les bailleurs, les opérations de logements la gestion des aides à la pierre de l’État
sociaux bénéficient des aides à la pierre et de la Région. La CAPV joue alors
versées par l’État ainsi que par le Conseil un rôle de « guichet unique » qui centralise
Général de l’Isère, la région Rhône-Alpes, les aides de l’État, celles de la Région
la CAPV et les communes. De manière ainsi que ses propres aides destinées
générale, plus le logement est “social”, au financement du logement social.
plus le montant de ces aides est élevé.
L’Etat La Région Rhône-Alpes Entreprises
versant la PEEC
Aides à la pierre
déléguées
Caisse des
Dépôts
et consignations Organismes
collecteurs
Communauté Conseil Général Organismes du 1% logement
d’Agglomération de l’Isère bancaires
du Pays Viennois
Aides à la pierre déléguées Accorde une aide Accorde des prêts
et aides propres
du territoire Verse les subventions
Verse les subventions
Bailleur social
Construit et gère
les logements sociaux
12 Le guide du logement social1
Sur le territoire viennois, l’État, la région Rhône-Alpes, le Conseil Général de l’Isère et la CAPV
financent, pour l’année 2010, le logement social ainsi :
Par logement PLAI
Par logement
Zone B1 Zone C Par logement PLS
PLUS
Chasse/Rhône
État 11 000 € 8 000 € 1 000 €
100€€ / m2 de surface utile
Conseil
(sous condition que le projet réponde aux Non subventionné Non subventionné
général
critères d’éco-conditionnalité établis par le CG)
Région En cours de modification
CAPV/ 7 000€€ 4 500€€ 2 500€€
Communes
* Les subventions sont versées directement aux bailleurs sociaux exceptées celles de la CAPV qui sont attribuées
aux communes qui choisissent ou non de les reverser aux bailleurs sociaux.
Le rôle d’Action Logement A compter de juillet 2010, comme le veut
dans le financement la loi, les organismes collecteurs du 1 %
logement se sont regroupés. Le pays viennois
du logement social
peut notamment retrouver sur son territoire
De manière générale, toutes les entreprises le groupe Amallia (composé entre autres
du secteur privé non agricole, employant d’Epergos et d’Alliade) et Astria.
20 salariés et plus, sont tenues de consacrer
un pourcentage de leur masse salariale
à « l’effort de construction ».
Elles peuvent s’acquitter de cette obligation :
Zone B1 : 8,20 € par m2 de surface utile,
Z one C : 7,31 € par m2 de surface utile.
Cette contribution appelée Participation
des Employeurs à l’Effort de Construction
(PEEC) est collectée par les CIL (Comités
Interprofessionnels du Logement),
communément appelés « collecteurs du
1 % logement » et aujourd’hui « Action
logement ». Grâce à la PEEC, les CIL
financent notamment les programmes
locatifs sociaux que réalisent les bailleurs
sociaux, ce qui leur permet de disposer,
en contrepartie, de droits de réservation
de logements au bénéfice exclusif des salariés
de leurs entreprises clientes. Réalisation OPAC 38/Résidence de l’Obiou
Le guide du logement social 13Qu’appelle-t-on
logement social ?
Comment les logements
sociaux sont-ils attribués ?
L’État est réservataire de 30 % du parc
locatif public :
2
5 % du parc, communément appelé
« contingent préfectoral », est en effet
réservé aux ménages reconnus prioritaires
et à ceux relevant du Droit Au Logement
Opposable (DALO). Sur le pays viennois,
et plus généralement sur l’Isère,
le contingent préfectoral est délégué
Réalisation OPAC 38/Hameau de la cascade à la Commission sociale d’attribution
du Comité Local de l’Habitat (CLH).
Lorsque qu’un ménage effectue une
demande chez un bailleur social, un numéro 5 % du parc locatif public est réservé
unique départemental lui est attribué. aux fonctionnaires (contingent fonction-
Le numéro est dit « unique » car il restera naire).
attribué au demandeur même si celui-ci
formule plusieurs demandes successives
ou plusieurs demandes simultanées auprès Le Droit Au Logement
de différents bailleurs. Opposable (DALO)
Cette procédure permet de prendre en compte Le droit au logement est garanti par
l’ensemble des demandes de logements l’État, dans les conditions prévues par
sociaux au sein d’un même département. la loi, aux personnes qui ne peuvent
Elle participe de même à apporter obtenir un logement décent et indé-
une meilleure lisibilité dans les systèmes pendant par leurs propres moyens.
d’attributions de logements parfois complexes. Ainsi, la loi du 5 mars 2007 instituant
En effet, sur le pays viennois, le parc le droit au logement opposable a créé
de logements sociaux est attribué selon trois deux recours pour les personnes
procédures : dont les démarches en vue de louer
un logement n’ont pas abouti :
Attribution Un recours amiable devant une
des logements réservés commission de médiation.
Parce qu’ils ont été financeurs de pro- P uis en cas de décision favorable
grammes de logement social, certains acteurs wnon suivie de l’attribution d’un
ont un droit de réservation sur une partie logement, un recours contentieux
des logements sociaux construits. Sur le pays devant le tribunal administratif.
viennois, plusieurs réservataires existent :
14 Le guide du logement social1
Réalisation Opac 38 /Jardin
(PEEC) a un droit de réservation sur le parc
A qui s’adresse le DALO ? de logement social au bénéfice exclusif
Les personnes éligibles au logement de ses salariés. Le parc de réservations est
social qui n’ont pas reçu de propo- plus ou moins important selon l’effort de
sition adaptée à leur demande de participation des entreprises au financement
logement dans un délai « anorma- du logement social.
lement long » défini par le Préfet.
La collectivité locale : Les communes et
S ans condition de délai, les per-
la Communauté d’Agglomération du Pays
sonnes de bonne foi qui sont :
Viennois, en plus de leur participation
• d épourvues de logement ou financière, sont souvent sollicitées pour
menacées d’expulsion sans
garantir le prêt principal contracté par
relogement ;
le bailleur pour financer son opération.
• h ébergées ou logées temporai- En contrepartie des garanties d’emprunt
rement dans un établissement ou
accordées, la collectivité peut bénéficier
un logement de transition
d’un droit de réservation des logements.
• logées dans des locaux impropres Jusqu’à ce jour, la CAPV n’a pas exercé
à l’habitation ou présentant
ce droit sur le territoire viennois.
un caractère insalubre ;
• logées dans des locaux manifes-
Les autres réservataires : La Caisse
tement sur-occupés ou indécents,
d’Allocation Familiale, Le Conseil Général
s’il y a au moins un enfant mineur,
de l’Isère et du Rhône…
s’il présente un handicap ou s’il y
a au moins une personne à charge Un logement ne peut être réservé que par
présentant ce handicap. un seul financeur. Lorsqu’un logement se
libère, le réservataire concerné est sollicité
Sans condition de délai, les per-
par le bailleur social afin qu’il puisse lui
sonnes qui sollicitent l’accueil dans
transmettre des dossiers de demandeurs
une structure d’hébergement.
de logements (en général trois) ainsi
qu’un ordre de priorité. Si le bailleur
Les collecteurs du 1 % logement (CIL) : accepte les candidatures transmises par
Toute entreprise participant à la Participation le réservataire, il effectue la proposition
des Employeurs à l’Effort de Construction de logement au premier ménage positionné.
Le guide du logement social 15Qu’appelle-t-on
logement social ?
Les aides pour entrer Afin de faciliter l’accès à un logement
dans un logement du parc social et du parc privé conven-
tionné (ANAH ou APL), la Garantie Loca-
Afin de permettre à certains ménages Pass peut être contractée par un ménage.
en difficulté d’accéder plus facilement Mise en place par Action Logement,
à un logement et de s’y maintenir, la garantie est un engagement pris par
de nombreux dispositifs existent. C’est le cas un collecteur du 1% logement au profit
notamment du Fonds de Solidarité pour du bailleur pour assurer le paiement
le Logement (FSL) géré par le Conseil des loyers et des charges si le locataire
Général qui accorde des aides financières ne peut plus les payer. Seuls les salariés des
aux personnes en difficulté. Applicable entreprises du secteur privé non agricole
à tous les secteurs locatifs, le FSL est de plus ou moins 10 salariés ainsi que
mobilisable de deux manières : les jeunes de 18 à 30 ans à la recherche
FSL accès : il permet à un ménage de ou en situation de premier emploi peuvent
bénéficier d’aides directes (aides finan- bénéficier de ce dispositif.
cières, aide spécifique F.S.L. jeunes,
accord préalable à l’accès…) et indi- L’avance LOCA-PASS, consistant en
rectes (accompagnement social lié une avance remboursable sans intérêt
au logement, orientation en résidence destinée à financer le dépôt de garantie
sociale, relogement prioritaire, bail lors de l’accès à un logement est,
glissant…) pour accéder un logement. elle, applicable à tous les locataires.
F SL maintien : aides financières et D’autres aides mises en place par les CIL
d’accompagnement visant à faciliter le peuvent être mobilisables par certains
maintien dans les lieux d’un locataire ménages. Il est possible de les retrouver
ayant une dette de loyer, des impayés sur le site d’Action Logement :
d’énergie, d’eau ou de téléphone. www.actionlogement.fr
Attributions au sein des Personnes Défavorisées en Isère - PALDI :
du Comité Local logements PLAI-PLATS pour le parc public
et logements conventionnés très sociaux
de l’Habitat (CLH)
(PST – LCTS) pour le parc privé.
Comme c’est le cas sur d’autres territoires
La Commission est chargée de réaliser
isérois, le pays viennois dispose d’un Comité
des propositions d’attribution sur ces loge-
Local de l’Habitat chargé de piloter et
ments par le biais d’un fichier de ménages
d’animer le Programme Local de l’Habitat
demandeurs de logement dont elle a reconnu
(PLH). Ce Comité est entre autre doté
le caractère prioritaire. Les propositions
d’une Commission Sociale d’Attribution
d’attribution sont réalisées au regard de
des logements (CSA).
certains critères de priorité tenant au profil
La CSA est une instance partenariale qui socio-économique des demandeurs, ainsi que
dispose de la délégation du Contingent des besoins et vœux exprimés par le ménage
Préfectoral et gère les logements agréés dans considéré.
le cadre du Plan d’action pour le Logement
16 Le guide du logement social1
Les candidatures à l’attribution des logements
Règlement d’attribution disponibles sont transmises selon un ordre
des logements sociaux de priorité par le CLH aux bailleurs sociaux
dans le cadre du CLH concernés. Après validation de leur propre
Les logements gérés dans le cadre du commission d’attribution, les bailleurs
Comité Local de l’Habitat sont soumis effectuent les propositions de logements
au règlement d’attribution des logements aux ménages positionnés.
locatifs sociaux inscrit dans la Charte
Locale de l’Habitat. Attribution des logements
Ce règlement indique que les logements
du « parc classique »
gérés par le CLH doivent être attribués Les attributions des logements sociaux libres
en priorité : de réservation sont réalisées directement
par les bailleurs sociaux. En général,
1. Aux personnes qui ont un besoin
lorsqu’un logement se libère, les bailleurs
urgent de logement suite à la réali-
sollicitent la commune concernée afin
sation d’une opération d’urba-
qu’elle puisse leur faire parvenir des dossiers
nisme, à l’occupation d’un logement
de candidats positionnables sur le logement.
déclaré insalubre, à l’évacuation
Certaines communes organisent de même des
d’un immeuble déclaré en état
Commissions communales afin de proposer
de péril, à une expulsion, à une situa-
des demandeurs au bailleur social en charge
tion d’hébergement ;
du logement libéré.
2. Aux personnes ayant des diffi-
cultés spécifiques de logement :
personnes handicapées, familles Le logement
nombreuses, femmes enceintes, pour les jeunes :
familles monoparentales, jeunes l’action de RIVHAJ
à la recherche d’un premier logement ; sur le pays viennois
3. Aux personnes qu’un nouvel emploi RIVHAJ est un CLLAJ (Comité Local
conduit à changer de résidence ; pour Le Logement Autonome des
Jeunes) qui a pour but de favoriser
4. Aux personnes ayant des difficultés
l’accès au logement de jeunes
graves à faire face aux dépenses liées
(ménages de moins de 26 ans, isolés
au logement.
ou en couple, avec ou sans enfants)
Entre les personnes qui entrent dans inscrits dans un processus d’insertion
une ou plusieurs catégories, il est donné sociale et/ou professionnelle souhaitant
priorité à celles dont les ressources devenir autonomes. En tant qu’acteur
sont inférieures ou égales à 60 % du majeur du logement des jeunes sur
plafond applicable aux bénéficiaires le pays viennois, RIVHAJ participe
de logements locatifs PLUS. aux commissions d’attribution des
logements afin d’encourager l’accès
aux logements sociaux par des jeunes.
Le guide du logement social 17Qu’appelle-t-on
logement social ?
Processus d’attribution des logements locatifs sociaux
sur le pays viennois
Logements attribution classique Les logements PLAI
Les logements locatifs sociaux sont attribués Logements destinés
par les commissions d’attribution des bailleurs sociaux aux ménages en difficulté
Contingent préfectoral
Délégué au Comité
Local de l’Habitat
du pays viennois
Propositions d’attribution
en Comité Local de l’Habitat
(CLH) du pays viennois
Le bailleur, après consultation des communes concernées,
sélectionne des ménages demandeurs
pour chaque logement qui se libère
Le bailleur effectue la proposition
de logement aux ménages retenus
Le ménage refuse le logement Le ménage accepte
=> le bailleur le propose le logement
au second ménage positionné => le logement est attribué
18 Le guide du logement social1
Logements sociaux réservés
Les réservataires sont les collectivités et organismes qui participent
financièrement à la construction et à la réhabilitation des logements sociaux
Lorsqu’un logement se libère, le bailleur en informe
le réservataire concerné afin qu’il puisse proposer des candidats
L’Etat
Contingent fonctionnaire Le 1% logement Les collectivités locales
5% du parc de logements Toute entreprise participant et communes
sociaux est réservé à la PEEC a un droit de réservation (Sur le territoire, la CAPV
par le Préfet pour les agents sur le parc de logement social n’exerce pas son droit
fonctionnaires au bénéfice de ses salariés de réservation)
Le réservataire réalise des propositions de candidat
sur le logement ou le remet à disposition au bailleur
Les propositions d’attribution de logement
(3 positionnements en général) sont étudiées en commission bailleur
La Commission bailleur
Le bailleur est défavorable
est favorable
aux propositions
aux propositions
de positionnement
de positionnement
Les réservataires Le logement est remis à Le bailleur effectue
proposent disposition du bailleur la proposition
d’autres candidats pour qu’il l’attribue de logement
en Commission classique aux ménages désignés
Le ménage refuse Le ménage
le logement accepte
=> le bailleur le propose le logement
au second ménage => le logement
positionné est attribué
Le guide du logement social 19Qu’appelle-t-on
logement social ?
Le logement social
au sein du pays viennois
De nombreux ménages rencontrent des obligation. Au regard de son accroissement
difficultés pour se loger dans le secteur démographique, la commune d’Estrablin
privé et ce parfois, malgré un emploi stable. devrait l’être prochainement.
Pour répondre aux besoins des familles qui
ont des revenus modestes, pour permettre La politique menée par
aux jeunes de prendre leur indépendance le pays viennois en matière
ou aux personnes âgées de trouver
de logement social
un logement adapté à leurs ressources...
les territoires doivent se mobiliser et promou- Depuis plusieurs années, le pays viennois
voir le développement du logement social. mène une politique affirmée en matière de
développement de l’habitat. Afin de définir
Les dispositions mises concrètement les principes de cette politique,
en place par l’article 55 de le pays viennois a adopté le 19 janvier 2006
son Programme Local de l’Habitat pour
la loi SRU pour renforcer une période de 6 ans, de 2006 à 2011.
la production de logements
sociaux sur les territoires Le Programme Local de l’Habitat est un dispo-
sitif définit par le code de la construction
Le développement du logement social est et de l’habitation (articles R 302.1 à
une nécessité qui concerne tous les territoires R 302.17). Les objectifs et les principes
et qui relève d’une réelle mobilisation politique. de ce document concernent tous les types
Malgré les efforts menés en la matière, certains d’habitat. Cependant ils favorisent plus
territoires souffrent d’un manque persistant particulièrement le développement de l’offre
de logements aux loyers abordables. locative sociale et de la mixité sociale, ainsi
Pour tenter de pallier à ce manque, l’article qu’une répartition équilibrée des logements
55 de la loi Solidarité et Renouvellement sociaux sur l’ensemble du territoire.
Urbain (SRU) du 13 décembre 2000 impose Le Programme Local de l’Habitat du pays
aux communes de plus de 3 500 habitants viennois s’articule autour de 10 actions
(1 500 habitants en Ile-de-France) situées spécifiques regroupées sous 5 axes
dans des agglomérations de plus de 50 000 d’interventions :
habitants de disposer d’au moins 20 % 1. le développement équilibré de l’offre locative,
de logements locatifs sociaux parmi 2. l’adaptation et la requalification
leurs résidences principales. Les communes de l’habitat,
concernées ne respectant pas leurs obligations 3. l’accession à la propriété,
sont alors prélevées sur leurs ressources fiscales. 4. la prise en compte des besoins spécifiques
Sur le pays viennois, les communes de en logement et en hébergement,
Chasse sur Rhône et de Pont Evêque ainsi 5. u n dispositif d’animation de la politique
que la Ville de Vienne sont soumises à cette locale de l’habitat.
20 Le guide du logement social1
Programme Local
Loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU)
de l’Habitat
Quelles sont Communes de plus de 3 500 habitants situées dans
L’ensemble des com-
les communes des agglomérations de plus de 50 000 habitants :
munes du pays viennois
concernées ? Chasse sur Rhône, Pont Evêque, Vienne
20 logements sociaux Au moins 20% de logements locatifs sociaux parmi
Objectifs imposés
pour 1 000 habitants le nombre de résidences principales
Les communes du pays
Qui a mis en place
viennois par le biais du L’État par le biais de la loi SRU du 13 décembre 2000
ces objectifs ?
PLH en 2006
Logements locatifs sociaux
Logements locatifs
Les logements conventionnés au titre de l’APL (logements
Types sociaux de type PLAI,
ANAH, logements étudiants du CROUS…)
de logements PLUS, PLS ou assimilés
Logements ou lits des logements-foyers
retenus (PLATS, PLA, PLUS CD,
Places des centres d’hébergement et de réinsertion sociale
etc…)
Logements en accession sociale à la propriété (retenus pour 5 ans).
Le PLH a de même fixé pour chaque commune Cette délégation de compétence porte sur
du pays viennois des objectifs de production les aides à la pierre de l’État et de la Région
de logement social. Ainsi, chaque commune Rhône-Alpes en faveur de la construction et
doit disposer en 2011 d’un minimum de de la réhabilitation de logements locatifs
20 logements sociaux pour 1 000 habitants. sociaux, de la réhabilitation de l’habitat
Le « reste à produire » des communes privé, ainsi que de la création de places
qui découle de cet objectif est mis à jour tous d’hébergement d’urgence. Par le biais
les ans, lors de la réalisation de l’observatoire de cette délégation, la CAPV est chargée
du parc locatif public4. d’attribuer les aides pour le compte
de l’État et de la Région.
Pour garantir la mixité de l’offre locative
sociale, le PLH du pays viennois préconise Deux conventions, l’une conclue entre
la conjugaison des logements PLAI, PLUS l’État et la CAPV pour une durée de six ans,
et PLS au sein des projets de logements et l’autre entre la Région et la CAPV, précisent
sociaux. La répartition suivante est préco- notamment les crédits qui seront consacrés
nisée : 65 % de logements PLUS, 15 % de au logement social et à l’habitat privé ainsi
logements PLAI et 20 % de logements PLS que les objectifs de production de logements
sur lesquels la CAPV s’engagera pour la durée
La délégation des aides à des conventions.
la pierre : une compétence La délégation des aides à la pierre donne
primordiale pour l’opportunité au pays viennois d’organiser sur
développer le logement son territoire la construction de logements
social sur le pays viennois sociaux à la place de l’État. La CAPV joue donc
un rôle de régulateur mais aussi d’ensemblier
Depuis 2006, la Communauté d’Agglo- de la politique de l’habitat.
mération du Pays viennois bénéficie de
la délégation de compétence pour la gestion
du financement du logement social.
4
Disponible en ligne sur le site Internet de la CAPV : www.paysviennois.fr
Le guide du logement social 212 Réaliser
un programme
de logement social
22 Le guide du logement sociale développement des logements
locatifs sociaux dépend de
la mobilisation active
des communes. C’est la commune, en
effet, qui prépare l’opération à travers
ses documents d’urbanisme et l’auto-
rise en délivrant le permis de construire.
C’est elle qui, de plus, définit les carac-
téristiques du programme de logement
2
en fonction de ses besoins.
Lors de la réalisation d’un projet de
logements locatifs sociaux, la collabo-
ration de la commune avec l’opérateur
social est donc indispensable. En effet,
la collectivité, par sa connaissance
des besoins locaux planifie et quantifie.
Le bailleur social, par son expérience,
sa compétence et sa capacité finan-
cière, assure la réalisation, puis la
gestion du programme de logements.
Compte tenu du rôle essentiel de
la commune dans l’élaboration d’opé-
rations de logements abordables,
ce second chapitre a donc pour voca-
tion d’éclairer les élus et de leur
apporter des pistes de réflexion sur les
différentes étapes de la réalisation
d’un programme de logement social.
Cette partie ne doit cependant pas être
appréhendée de manière linéaire,
puisqu’en réalité de nombreux allers
retours s’opèrent entre les différentes
étapes.
Le guide du logement social 23Réaliser un programme
de logement social
Evaluer les besoins de
la commune en matière
de logement social
L’analyse des besoins en matière de loge- De manière générale, les centres villages sont
ments et d’équipements constitue la première propices au développement du logement
étape dans l’élaboration d’un projet de loge- social puisqu’ils permettent à leurs habitants
ment social. Elle va permettre à la commune d’être pleinement intégrés à la vie de la com-
de définir son projet de logement social mune et de bénéficier des commerces
en s’assurant qu’il réponde pleinement et services de proximité.
aux attentes de la population
Pour définir les caractéristiques du programme
de logements à réaliser, la commune doit
de même déterminer la population visée
Prendre en compte et ses attentes. L’arrivée de nouvelles familles
le « reste à produire » sur la commune, la multiplication des situations
indiqué par le PLH en vigueur de précarité qui touchent notamment les jeunes,
l’isolement et la fragilité des personnes qui
L’analyse des besoins s’appuie tout d’abord vieillissent… peuvent en effet créer de nou-
sur l’avancement des objectifs du PLH en veaux besoins sur la commune qui seront à
matière de production de logement social. prendre en compte dans la définition du projet
Actuellement, chaque commune doit et qui permettront à la commune de définir
en effet disposer d’un minimum de 20 une stratégie de développement.
logements sociaux pour 1 000 habitants
afin de répondre aux besoins du territoire. La réponse aux besoins déterminés sera alors
En fonction de son parc de logement social, favorisée par une offre diversifiée et éga-
chaque commune doit tenir compte de son lement par des logements aux différents
« reste à produire » pour évaluer ses besoins loyers (logements PLAI, PLUS, voire PLS)
en matière de logement social. correspondant aux moyens financiers
des ménages à accueillir. Le large panel des
logements sociaux permettra ainsi d’apporter
des réponses adaptées aux différents besoins
Evaluer les besoins et les des ménages et à leur parcours résidentiel.
attentes de la population
De manière plus générale, l’observatoire local
en matière de logement de l’habitat5 du pays viennois, mis à jour
Afin de répondre au mieux aux attentes chaque année et disponible sur le site internet
de la population, la commune doit tout de la CAPV, peut permettre aux communes de
d’abord déterminer les besoins en matière déterminer les besoins en matière de logement
de localisation des logements sociaux. social sur le territoire viennois.
5
Disponible en ligne sur le site Internet de la CAPV : www.paysviennois.fr
24 Le guide du logement socialMaîtriser le foncier
Le foncier constitue le premier frein au Se servir des outils
développement de programmes de logements de planification urbaine
locatifs sociaux. Les opérateurs sociaux
peinent, en effet, à avoir accès au foncier La planification urbaine est un processus 2
à des prix compatibles avec la construction d’études et de prospective qui débouche sur
sociale. la fixation d’objectifs à atteindre, de moyens
nécessaires, d’étapes de réalisation et de
méthodes de suivi de celle-ci. Elle participe
de même à lutter contre le mitage urbain,
à imposer la densification urbaine et le recy-
clage du foncier comme une alternative
à l’extension urbaine systématique.
L’action de planification s’applique à différentes
échelles de territoire et se traduit par divers
documents.
Le schéma de cohérence
territoriale (SCOT)
Réalisation Advivo/Vienne
Le schéma de cohérence territoriale est
un document d’urbanisme qui a été créé par
Le foncier est une variable capitale dans
la loi relative à la solidarité et au renou-
la formation des prix de l’immobilier ;
vellement urbain (loi SRU) et a succédé
c’est le prix du foncier qui, en constante
au schéma directeur d’aménagement
augmentation, va déterminer le prix de
et d’urbanisme (SDAU).
sortie des logements. Cependant, les prix
des logements locatifs sociaux et des loge- Ce document fixe, à l’échelle d’un groupement
ments en accession sociale étant plafonnés, de communes, les orientations générales
il est de plus en plus difficile pour les opé- des politiques d’urbanisme, de l’habitat,
rateurs de réaliser des opérations de des déplacements, des activités économiques
logement abordable aux conditions actuelles et des équipements publics. Son rôle consiste
du marché foncier. donc à organiser de manière cohérente
l’aménagement et le développement d’un
Dans ce contexte, et pour favoriser le
bassin de vie sur le long terme, incitant
développement de programmes de logements
ainsi les communes à adopter une stratégie
à loyers modérés, les communes doivent
foncière au niveau intercommunal.
anticiper la question foncière, et ce avant
même d’avoir programmé une opération En 2001, le Syndicat Mixte des Rives
de logements locatifs sociaux. Elles doivent du Rhône (SMRR) a été créé afin d’élaborer
agir sur leur foncier, en maîtriser le coût, et de suivre le Schéma de Cohérence
se donner la capacité de détenir des terrains Territorial des Rives du Rhône. Ce document
de qualité afin de préparer l’avenir… et ce, est applicable sur 5 intercommunalités
par le biais d’une politique foncière efficace. et une commune : la Communauté d’agglo-
Le guide du logement social 25Réaliser un programme
de logement social
mération du Pays Viennois, la Communauté Le Programme Local
de Communes du Pays Roussillonnais, de l’Habitat (PLH)
la Communauté de Communes de la Région
Le Programme Local de l’Habitat est
de Condrieu, la Communauté de Communes
le principal outil de développement d’une
du Pilat Rhodanien, la Communauté
politique locale du logement. Mis en place
de Communes Rhône Valloire et la Commune
pour une durée de six ans, il a pour vocation
de Sainte-Colombe.
de définir les objectifs et les principes
Concernant l’habitat, le SCOT des Rives d’actions visant à répondre aux besoins
du Rhône encourage notamment la réduction en logements et en hébergement, à favoriser
de la consommation foncière ainsi que le renouvellement urbain et la mixité
la diversification des form es urbaines sociale, à assurer entre les communes
et de l’offre de logements. une répartition équilibrée et diversifiée
Pour répondre à cet objectif, le document de l’offre de logements locatifs sociaux.
prescrit une densité minimale de :
Il prend, de même, en compte les enjeux
40 logements par hectare pour fonciers (maîtriser l’étalement urbain, permettre
les agglomérations le renouvellement urbain, renforcer la mixité
30 logements par hectare dans les villes sociale et urbaine, mettre en œuvre des pro-
et dans les bourgs-centre grammes de logements pour répondre
20 logements par hectare dans les villages à des besoins…) et la définition d’une stratégie
foncière à l’échelle de l’agglomération.
Le SCOT établit de même des prescriptions
en matière de développement du logement Adopté en janvier 2006 pour une période
social. Une part minimale de logements de 5 ans, le Programme Local de l’Habitat
locatifs sociaux et/ou abordables est en effet du pays viennois a déterminé un programme
à produire parmi l’ensemble des nouveaux d’actions détaillé pour le territoire ainsi que
logements des communes selon les propor-
des objectifs de productions de logements
tions suivantes :
sociaux par communes que les Plans Locaux
P our les agglomérations et les villes : 20 % d’Urbanisme doivent prendre en compte
de logements sociaux (définition loi SRU) en application de l’article L123-1 du code
parmi les nouveaux logements produits, de l’urbanisme.
Pour les bourgs centres : 15 % de
logements abordables parmi les nouveaux Le Plan Local d’Urbanisme (PLU)
logements produits, Le Plan Local d’Urbanisme est un document
d’urbanisme créé par la loi SRU en 2000.
Pour les villages : 10 % de logements
abordables parmi les nouveaux logements Succédant au Plan d’Occupation des Sols
produits. (POS), il permet aux communes d’établir
un projet global d’urbanisme et de fixer
Les documents de planification sectoriels : les règles générales d’utilisation des sols.
les plans de déplacements urbains (PDU),
les Programmes Locaux de l’Habitat (PLH), Un PLU contient deux principaux documents :
les Plans d’Occupation des Sols (POS) et un rapport de présentation qui expose
Plans Locaux d’Urbanisme (PLU), doivent être les motifs et tente de justifier les choix
compatibles avec le SCOT et ses prescriptions. d’aménagement retenus,
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