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numéro
63
1er trimestre 2021
p6
Le nouveau Rabat transforme
l’immobilier de toute une région
EDITORIAL Focus Avec nous
Rabat montre la 2020 : l’arrêt, puis le Rapromo lance
voie. [p2] rebond. [p13] un projet de haut
standing à Kénitra.
[p14]
Rabat montre la voie
L
’année écoulée promettait d’être difficile avec
la crise sanitaire. Le très net rebond du deu-
xième semestre a réduit l’inquiétude que le
premier avait fait naître. Le secteur immobilier
que nous observons au travers de notre réseau et de nos
partenaires et clients promoteurs a montré une grande rési-
lience. Cela est encourageant pour 2021. Les fondamentaux
du secteur sont solides. La demande est là, forte et diversifiée.
On le constate chaque jour dans cette région très dynamique
Ismail El Filali qu’est Rabat, laquelle illustre bien ces propos. La ville ne
Président du Directoire de Wafa Immobilier cesse de s’étendre et son influence se fait ressentir tout
autour, à Skhirate, Ait Atiq, Témara, Salé, Kénitra. En 20 ans,
la région s’est complètement transformée. L’apport des
infrastructures a été bien décisif : les ponts sur le Bouregreg,
les deux lignes de tramway, le TGV, la rocade, l’autoroute
de contournement, de nouvelles routes ont dopé la région.
Autour de cette innervation du territoire, toute l’aggloméra-
tion urbaine se développe puissamment.
Le dynamisme des promoteurs a également accompagné
cette nouvelle donne avec des adaptations des politiques de
l’offre. L’ensemble des villes que la capitale administrative du
pays irrigue de son activité et sa richesse monte en gamme.
Des villes hier délaissées deviennent très prisées. Partout le
logement monte d’un cran, passant du social au moyen de
gamme, du moyen de gamme au haut standing. Des petits
bourgs ruraux comme Ain Aouda ou Sidi Yahia deviennent
des villes-satellites. Dès que l’urbanisme se déploie, les
villes se développent rapidement et harmonieusement, les
promoteurs suivent et investissent. L’urbanisme, c’est la
visibilité d’ensemble du secteur immobilier. La bonne santé
de Rabat, et bien heureusement d’autres exemples de villes
également, vient nous le confirmer.
La lettre de Wafa Immobilier n° 63 - 1er trimestre 2021 — page 2
Nouvelle donne 0,6
U
Le rebond post-Covid se confirme au quatrième trimestre
2020, quoique plus faible qu’au trimestre précédent. Après
n peu plus d’un an après le premier confine- une forte hausse au troisième trimestre 2020 (+ 4,1 %), l’in-
ment dû à la pandémie, le monde de l’immo- dice des prix des actifs immobiliers a progressé de 0,6 %. En
bilier réfléchit aux modalités d’une relance glissement annuel, il affiche exactement la même progression
pour accompagner la demande toujours bien de 0,6 %. On peut donc dire que le retrait des prix lié à la crise
sanitaire a été effacé. C’est le cas pour tous les biens immobi-
présente.
liers, sauf les bureaux, toujours à la peine : -12,1 % par rapport
Les yeux sont évidemment tournés vers les pouvoirs publics au trimestre précédent, et -6,3 % en un an.
dont le nouveau dispositif d’aide au logement social repose
sur l’étude de la Banque mondiale en cours. Une aide à l’ac- Evolution de l'Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI)
quisition des logements pour les catégories les plus démunies (%) (%)
100 100
est une nécessité qui fait consensus. Elle redynamisera le 99
IPAI
99
logement social. 98 98
Le soutien de la demande est un des moteurs de l’immobilier. 97 97
96 96
Il passe également par un nouvel ajustement de la VEFA et un 95 95
financement facilité par les banques, avec des taux éventuel- 94 94
93 93
lement bonifiés par l’état, comme le demandent les promo-
92 92
teurs immobiliers. T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
15 16 17 18 19 20
Cette relance passe également par l’accélération de la mise Sources : BAM - ANCFCC
à niveau du processus administratif, dont les progrès sont à
confirmer. La digitalisation déjà en route doit être le socle de T R AN SAC T I ON S I M M OBIL IÈRES
la mise en place d’une nouvelle fluidité et d’une réelle rapi-
39,2
dité. Or, dans l’économie moderne, la vitesse est un facteur de
rentabilité. Et quand toute la profession ne va pas suffisam-
ment vite, le déficit de logement se contracte plus lentement
qu’espéré. Si le rebond en termes de prix est très faible au quatrième
trimestre, ce n’est pas le cas pour le nombre de transactions.
Elles ont à nouveau spectaculairement crû de 39,2 % par rap-
port au trimestre précédent. En glissement annuel, la hausse
est impressionnante : +27,1 %. Cette hausse concerne encore
une fois tous les biens immobiliers, y compris les bureaux.
Cependant, ces derniers n’ont pas retrouvé le niveau de l’an-
née passée, puisque les transactions en glissement annuel
ont baissé de 22,9 %.
Evolution du nombre de transactions pour les résidences
30 000
25 000
La lettre de 20 000
15 000
La Lettre Wafa Immobilier est une revue trimestrielle publiée par
Wafa Immobilier, SA à Directoire et à Conseil de surveillance au capital 10 000
de 50 000 000 DHS — Siège social : 112, angle rue Rembrandt et BD
Abdelmoumen — Casablanca, agréée en qualité de société de finance-
5000
mentw 1097-96 du 30 mai 1996
Tél. : 05 29 02 02 02 — www.wafaimmobilier.com
Directeur de la publication : Ismail El Filali
0
Comité de rédaction : Loubna Aboulhassan, Najib Bekkaye
T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
Conception et rédaction : Média 5 16 17 18 19 20
Sources : BAM - ANCFCC
La lettre de Wafa Immobilier n° 63 - 1er trimestre 2021 — page 3
Faits marquants
109 %
C’est le taux de réalisation du
programme Villes sans bidon-
villes, par rapport aux objectifs
de 2004. 453 000 familles sont
concernées par le programme.
Elles n’étaient que 270 000 en
2004. 152 000 attendent leur
tour, dont 70 000 ont déjà leur
logement en cours de réalisa-
tion. 84 % des bénéficiaires se
disent satisfaits de l’emplace-
ment des projets et 92,5 % ont
pu accéder à la propriété.
5,1 %
Le Haut-Commissariat au Plan
prévoit une croissance de 5,1 %
pour le secteur du BTP en 2021, Rabat, ville lumière, patrimoine mondial
L
après un recul de 9,8 % en 2020.
a Ville de Rabat a été inscrite en 2012 sur la liste du patrimoine mondial l’UNESCO
+2,7 %
en tant que « capitale moderne et ville historique : un patrimoine en partage ». Cette
inscription a permis à la Ville lumière d’enclencher une meilleure protection de son
riche patrimoine, des Oudayas au Chellah, en passant par les monuments modernes comme
Les ventes de ciment ont pro- la gare du centre-ville. Elle a aussi ses contraintes : l’UNESCO a par exemple envoyé un cour-
gressé de 2,7 % en 2020, contre rier au gouvernement pour lui transmettre son inquiétude quant à l’impact visuel de la tour de
5,3 % en 2019. La situation sani- BMCE-Bank sur l’embouchure du Bouregreg.
taire, les pluies de l’automne
ont contrarié une année où la
commande publique a soutenu
la demande. Elle a dit
10 %
« (je suis) impressionnée par les réalisations du Royaume
dans le domaine de l’élimination des bidonvilles, du
traitement de l’habitat insalubre, du développement des
C’est, selon le ministre des programmes de logement qui répondent aux besoins
Finances, la part des trans- de la population et de la création de nouvelles villes
ferts des Marocains résidant à ouvertes aux nouvelles technologies et aux exigences
l’étranger (MRE) qu’ils inves- modernes de l’urbanisme, ainsi que par la grande
tissent chaque année dans le dynamique que connaît le développement humain
foncier et l’immobilier. dans le Royaume. »
Maimunah Mohd Sharif
Directrice exécutive du programme des Nations unies
pour les établissements humains ONU-Habitat
La lettre de Wafa Immobilier n° 63 - 1er trimestre 2021 — page 4
L’habitat menaçant ruine le nombre de personnes par pièce est TNB
génère un nouveau marché supérieur à trois. L’État avait donné jusqu’au 1er mars pour
Pour recaser les ménages de l’habi- que les contribuables régularisent leur
tant menaçant ruine de la médina Agadir préserve son situation au regard de la taxe sur les ter-
de Casablanca, l’Agence urbaine de patrimoine rains urbains non bâtis. Passé ce délai, les
Casablanca a lancé un appel d’offres pénalités de retard s’élevaient à 15 % du
ouvert aux promoteurs immobiliers pour montant de la taxe. Certaines communes
produire 1 400 d’appartements sociaux. qui perçoivent cet impôt local ont été sub-
Les logements sociaux sont de type F3 ou mergées.
F4, d’une superficie minimale de 55 m²
chacun, hors parties indivises. Pour tenir 2,67 millions de logements
les coûts, les projets seront construits Sur les dix dernières années, selon les
à l’extérieur dans les préfectures de statistiques de l’Habitat, 2 663 782 loge-
Nouaceur, Mohammédia, Médiouna, ce qui ments ont été achevés dont 41 131 loge-
obligera les ménages à quitter le centre- ments à faible VIT, 414 462 logements
ville. Ils devront verser 100 000 dirhams sociaux à 250 000 DH, 552 709 logements
pour accéder à leur nouveau logement. Le 61 ans après le séisme qui l’a dévasté, auto-construits de type maison marocaine,
reliquat sera versé sur fonds publics aux la ville d’Agadir veut préserver son patri- 143 104 appartements de moyen et haut
promoteurs. moine. Non pas seulement les quelques standing et 14 685 villas. Les opérations de
rares bâtiments qui ont survécu au cata- logements sociaux à 250 000 DH absorbent
Taamir, le nouveau pas clysme, mais surtout ceux qui ont été donc 43 % de la production. Elles sont
digital de l’Urbanisme élevés dans les années soixante lors de suivies par l’auto-construction avec 37 %
la reconstruction de la ville. Ce patri- alors qu’elles représentaient la majorité
moine parfois signé par de grands noms des constructions il y a une génération.
de l’architecture est aujourd’hui protégé.
Le bâtiment de Bank Al Maghrib va être 2,625
transformé en musée de la reconstruc- Les dépenses fiscales consacrées au loge-
tion et de la mémoire d’Agadir. Le cinéma ment social se sont élevées à 2,625 mil-
Salam deviendra un lieu de culture. Le liards de dirhams, selon la ministre de
marché municipal, la cité suisse, le quar- l’Aménagement du territoire, de l’urba-
Le ministère de l’Aménagement du terri- tier touristique, tout ce centre-ville issu nisme, de l’Habitat et de la politique de la
toire, de l’urbanisme, de l’habitat et de la de la reconstruction des années soixante Ville.
politique de la ville a mis en ligne tous les a été inventorié pour être préservé. Et la
documents d’urbanisme. On peut désor- Kasbah Oufellah, qui domine la baie, a été Mise à niveau
mais consulter sur son smartphone, sa repeinte dans un blanc étincelant. La notice de sécurité et la fiche d’effi-
tablette ou son ordinateur le géoportail cacité énergétique qui doivent être
national des documents d’urbanisme Les MRE surveillés jointe depuis le 1er janvier 2021 à toute
www.taamir.gov.ma. Les 29 agences La cour d’appel d’Anvers a condamné un demande d’autorisation de construire,
urbaines y publient désormais leurs docu- locataire social de nationalité marocaine selon le nouveau Règlement général de
ments. Presque 700 documents d’urba- propriétaire d’un bien immobilier au construction, pose un problème d’adap-
nisme homologués sont déjà en ligne. Maroc. Le juge a considéré que, selon la tation. Ces documents sont à la fois
loi, nul ne peut prétendre à un logement techniques et coûteux, et seraient respon-
Un confinement difficile social s’il est propriétaire d’un bien immo- sables d’une chute de 50 % du nombre
18,7 % de la population a déclaré avoir bilier, même à l’étranger. La plainte avait de demandes d’autorisation de construire
souffert de la promiscuité pendant le été déposée par la société de logements depuis le début de l’année dans certaines
confinement, selon le dernier rapport du sociaux anversois Woonhaven Antwerpen villes. Elles sont délivrées par l’architecte
HCP. Les femmes sont plus nombreuses auquel le condamné devra rembourser ou un bureau d’étude, avec lesquels une
à avoir souffert : 21 % contre 16,4 % des 61 000 euros de prestations sociales. Les partie des demandeurs n’ont pas l’habi-
hommes. Sans surprise, cette promiscuité MRE sont également sous la surveillance tude de traiter.
a été plus ressentie dans les villes, quand des services des Pays-Bas.
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Les clefs pour comprendre
Têtière
Le nouveau Rabat transforme l’i
Rabat est considérée comme la deuxième ville du pays. Un paradoxe pour une ville d’à peine plus
de 500 000 habitants. Mais son influence est telle qu’elle s’est appropriée toute la conurbation qui
vit de sa richesse, et qui a dépassé largement les deux millions d’habitants.
Le nouveau pont sur
le Bouregreg, où
passent voitures et
tramway, a permis le
rapprochement des
sœurs jumelles.
T
ramway, pont à haubans, auto- trielle textile, et plus loin à Kénitra. Pas de grandes
routes de contournement, aména- hauteurs dans une ville majoritairement sous les R
gement des berges du Bouregreg, +4, une règle aux dérogations plutôt rares. Pas de
où s’élèverait une tour de 250 m de densité de population trop forte dans une ville aérée,
haut, les grands travaux se multi- aux larges avenues arborées, aux espaces verts
plient et bousculent Rabat, bien décidée à abandon- en quantité. Rabat est une ville qui se veut propre,
ner son passé de paisible capitale administrative. ordonnée.
À Rabat, l’urbanisme s’est toujours voulu irrépro-
chable, maîtrisé, pour que la ville soit une vitrine du (4,6) Salé, l’hôtel de Rabat
pays, le moins que l’on puisse attendre pour le siège Ce qui dépassait, on l’a repoussé plus loin. À Salé,
du pouvoir politique. Elle a bénéficié d’une attention La population de la jumelle indissociable, au vieux passé corsaire,
permanente de la part de feu le Roi Hassan II, qui a Rabat-Salé-Kénitra devenue « l’hôtel de Rabat ». Puis plus loin, dans les
accompagné pendant son long règne le déploiement est de 4,58 millions nombreuses villes-satellites. Les données démogra-
de la capitale, sa ville. À Rabat, ville dont on moque d’habitants selon phiques sont sans équivoque : Rabat est la seule ville
volontiers le côté calme, rangé, voire ennuyeux, ou le recensement de du Maroc à avoir un solde démographique négatif
rien ne dépasse, a toujours été préservée de ce qui 2014, soit 13,5 % de la (voir carte ci-contre). Plutôt que d’accueillir les habi-
dénature une ville. Pas d’industrie avec son cortège population nationale. tants nécessaires au développement de sa puissance
de pollutions et de migrations de main-d’œuvre, que La conurbation Rabat- politique, administrative et même économique, avec
l’on a sans jalousie laissée à Casablanca, la grande Salé a une population les entreprises publiques, Rabat les a repoussés à
sœur ennemie. Dans les années quatre-vingt, on de 1,6 million l’extérieur de ses limites administratives. Rabat s’est
l’a tolérée dans une proximité distante à Témara, d’habitants, selon le gentrifiée. Et autour d’elle, les villes-satellites, plutôt
Skhirate, Aïn Atiq, un peu à Salé avec sa zone indus- même recensement. que les banlieues, ont explosé.
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Têtière
immobilier de toute une région
Rabat se dépeuple, la région explose
La ville originelle s’est presque figée. L’agence Population en 2014
>1 000 000
urbaine de Rabat n’accorde plus les autorisations de
construire qu’au compte-gouttes. Difficile de faire
de la promotion immobilière dans une ville à l’urba-
25 000 à 500 000
nisme cadenassé. Les terrains, quoi qu’il en soit, sont
de plus en plus rares ; inexistants au centre-ville.
>25 000 1,96%
Même la réserve foncière de Hay Riad s’est tarie. Le Kénitra
développement en hauteur est proscrit.
Province Kénitra
À l’Agdal, il n’y a pas de foncier. Les rares terrains
se négocient à 9 000 dirhams le m2 pour les sur-
Bouknadel
faces jusqu’à 500 m², et au-dessus de 10 000 dirhams
Salé
quand elles sont plus grandes. Le plan d’aménage- Préfecture Salé
ment ne prévoit que très prudemment de faire pas- -0,86% RABAT
Préfecture Rabat 1,78%
ser les zones villas en zones immeubles. À l’Agdal, le Témara
Ain El Aouda
projet d’un grand groupe immobilier fait figure d’ex-
ception. D’ailleurs, au centre-ville, à l’Agdal, le mar- Skhirate
ché immobilier est presque exclusivement un marché Province Skhirate - Témara
secondaire. Quelques rarissimes petits projets d’im-
meuble d’une dizaine d’appartements apparaissent
au milieu d’une mer d’immeubles anciens.
3,9%
Rabat centre, un marché de seconde main Source : Recensement de 2014
On négocie les appartements de seconde main à
19 000 dirhams le m2. L’ancien oscille entre 14 000 et
15 000 dirhams le m2. Les acheteurs sont de nou- dit acquéreur en sortant de son travail à l’Agdal pour
veaux venus dans ce quartier : de hauts cadres d’ad- acquérir un logement à Tamesna ou Témara.
ministration, des professions libérales, des acheteurs Il ne reste plus beaucoup de ces fonctionnaires qui
qui ont les moyens de s’installer dans ce quartier peuplaient l’Agdal. Les ministères se sont déplacés, le
devenu cher. Les premiers habitants, essentielle-
ment des fonctionnaires qui travaillaient à proximité, (21 %) travail s’est éloigné.
Seule minorité des habitants d’hier peut aujourd’hui
sont partis vivre ailleurs. Ils vendent au prix fort des acheter un appartement à 1,4 ou 1,6 million de
appartements devenus trop petits pour leurs besoins La Région Rabat- dirhams : quelques couples de fonctionnaires qui
et vont acheter, avec le produit de la vente, un appar- Salé-Kénitra (21 %) démarrent, avec une position plutôt élevée, qui s’en-
tement plus grand, à Salé ou Kénitra. Ils vendent compte à elle seule dettent sur 25 ans, avec l’aide des parents, et qui
entre 15 000 et 17 000 dirhams le m2 et achètent entre le cinquième des devront déménager pour plus grand avant même
9 000 et 12 000 dirhams le m2. 530 000 fonctionnaires d’avoir remboursé le crédit.
Mais même ces ventes à l’Agdal sont devenues rares. de l’État, soit C’est la même rengaine un peu plus loin, dans le
Fait révélateur, l’agence Wafa Immobilier de l’Agdal, plus de 110 000 quartier central entre la gare et la tour Hassan.
la première à avoir ouvert à Rabat, reste une des plus fonctionnaires. Ils Ici, certaines zones villas ont été ouvertes aux
dynamiques du réseau. Mais elle fait l’essentiel de déterminent une part immeubles R +3 et R +4. Beaucoup de villas sont
son chiffre d’affaires à l’extérieur du quartier. Elle importante du marché ainsi à la vente. Mais avec un prix supérieur à 10 000
a gardé son fond de clientèle, partie vivre ailleurs, immobilier. dirhams le m2, difficile pour les promoteurs de
mais demeurée fidèle, et qui vient chercher un cré- faire autre chose que du haut standing qu’ils écou-
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Têtière
Le réaménagement de l’embouchure du Bouregreg
est un des projets phares de Rabat. Il conquiert de
nouveaux espaces au développement de la ville.
leront à partir de 18 000 dirhams le m2, plus sou- mière au Maroc. Toujours la volonté de maîtriser l’ur-
vent entre 21 000 et 22 000 dirhams. Les superfi- banisme de Rabat.
cies de 40 à 120 m² trouveront preneur auprès de Imaginé sur plus de 1 500 hectares, finalement revus
jeunes couples, avec deux salaires et un apport des à 570 hectares, Hay Riad a mis du temps à trou-
parents, et un crédit à très long terme. L’ancien n’est ver son rythme de croisière. Mais les immeubles de
guère plus accessible, avec des prix entre 12 000 et bureaux ont inexorablement émergé, se sont multi-
15 000 dirhams le m2, un prix qui fait sortir les biens à pliés, drainant de nombreux travailleurs et fonction-
plus d’un million de dirhams. (Bouregreg) naires, saturant le site et inaugurant les embouteil-
Le centre-ville de Rabat, zone historiquement d’ad- lages. Aujourd’hui, les terrains se sont raréfiés.
ministrations, se dépeuple au fur et à mesure que L’Agence pour
les ministères sont transférés vers Hay Riad. Le petit l’aménagement de la Hay Riad, quartier de riches
quartier de ministères cachés dans les arbres qui vallée du Bouregreg Pour habiter sur place, les heureux élus ont dû
convenait à l’administration d’un pays de 11 millions a été créée en mettre le prix. Hay Riad est un quartier de riches.
d’habitants dans les années cinquante a explosé novembre 2005 et Les appartements neufs se négocient entre 20 000 et
devant le gonflement d’une administration d’un pays les travaux ont été 26 000 le m². L’ancien, comme on l’appelle bien qu’il
qui s’est considérablement développé. Il s’est sur- lancés en janvier 2006. ne dépasse pas 15 ans, trouve preneur entre 17 000 et
densifié : « Je connais des immeubles où travaillent Elle a commencé par 22 000 dirhams le m2. La clientèle ici a nécessai-
plus de 500 fonctionnaires qui font la navette tous les de lourds travaux rement les moyens. Hauts cadres de la fonction
jours, » explique cet agent Immobilier. Le stationne- d’infrastructures, publique ou d’entreprises, gérants de société, profes-
ment est d’ailleurs devenu très difficile et en décou- en lançant sions libérales, ce sont des personnes entre 35 et 50
rage plus d’un. concomitamment le ans, très actives dans les affaires, qui ont les moyens
Au cours des vingt dernières années, les administra- nouveau pont, un tunnel d’investir trois millions de dirhams dans un apparte-
tions centrales ont migré vers Hay Ryad, un quartier sous les Oudayas et ment de trois chambres. Ils viennent chercher à Hay
vierge où l’on pouvait construire des immeubles à la deux lignes de tramway Ryad le haut standing, le luxe, la sécurité, le voisinage
mesure des nouveaux besoins. reliant Rabat et Salé sur de classes sociales évoluées, un entre soi de riches.
Hay Riad a été conçu dans les années soixante-dix et un linéaire de 20 km. Dans le neuf, les achats se font essentiellement sur
ouvert à l’urbanisation au début des années quatre- Ces infrastructures ont plan. Les promoteurs connus (CGI, Prestigia, Akwa,
vingt. Ce développement au sud de Rabat sur des transformé les relations etc.) rassurent et l’achat sur plan permet une éco-
terres guich a été confié à un établissement public ad entre les deux villes. nomie non négligeable : 16 000 dirhams le m2 contre
hoc, la Société d’aménagement Ryad (SAR), une pre- 22 000 dirhams lorsque le logement est fini, soit une
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Têtière
L’arrivée du tramway a été un élément déterminant pour le développement de Salé en Le pont à haubans qui permet le contournement de Rabat a
rendant possible le déplacement des nombreux fonctionnaires qui travaillent à Rabat. Ils pour résultat de désengorger la capitale et de fluidifier son
ont pu se loger à un meilleur prix à Salé autrefois très mal reliée à Rabat. accès quotidien aux travailleurs qui viennent par la route.
économie de presque 30 %. Ce type d’achat n’est allant entre 6 et 9 millions de dirhams sur des terrains
d’ailleurs pas ouvert à tous les acquéreurs. Comme de 650 et 1 000 m² avec 180 à 560 m² construits. Des
les biens ne sont pas encore titrés et ne peuvent être prix très distinctifs, mais qui ne refroidissent pas une
hypothéqués pour un financement, ils concernent des clientèle qui ne trouve plus à se loger à Hay Ryad, où,
acquéreurs déjà installés dans la vie qui apportent pour le même prix, elle trouvera des villas plus petites,
un autre bien existant en garantie. « 80 % ont déjà un anciennes.
bien, » explique cet agent immobilier. La clientèle est la même qu’à Hay Riad qu’elle peut
Le foncier a presque disparu. Il ne reste que rejoindre par la route, après un trajet de 20 minutes.
quelques petits terrains de 200 à trois cents m2, de La situation dans ce nouveau quartier tout en lon-
4 500 dirhams le m2 en moyenne. Des niveaux d’in- gueur est d’ailleurs déterminante pour le prix : entre
vestissement qui ne concernent que des clients très les km 15 et 22, les prix descendent de 30 %.
aisés, des directeurs généraux, des patrons d’entre- Le quartier est encore dépourvu des infrastructures
prise dans une logique d’investissement immobilier. essentielles. Mais elles arrivent : Carrefour prévoit d’y
Cette saturation foncière pousse les promoteurs bâtir un hypermarché et une zone commerciale sur
vers les zones voisines. « La seule zone d’exten- 9 ha. Deux grandes stations-service, et bientôt une
sion naturelle de Rabat est le plateau d’Akrach, une troisième, ont été construites. Une clinique, une école
réserve foncière de 1200 hectares», explique Anis privée arrivent.
Benjelloun, promoteur immobilier et vice-président Un millier de logements ont été construits sur cette
de la FNPI. Mais le dossier n’avance pas. Alors, la nouvelle zone haut de gamme où le potentiel est
ville s’étend plus loin, au sud vers Témara, à l’Est trois à cinq fois supérieur. Mais y aura-t-il la clientèle
vers El Manzeh et les nouvelles zones ouvertes à pour des prix aussi élevés ? El Manzeh pourrait glis-
l’urbanisation. ser lentement vers le moyen standing. Mais pour le
moment, le prix des terrains ne permet pas de com-
Sur la route des Zaërs mercialiser à moins de 10 000 dirhams le m2 et les
Dans le prolongement de l’avenue Mohammed VI, pouvoirs publics n’accordent de permis de construire
anciennement route des Zaërs, un nouveau quar- que pour le haut standing.
tier est apparu voici cinq ans : El Manzeh. Ce nou-
veau quartier résidentiel est résolument orienté vers Les villes voisines explosent
le haut de gamme. Un promoteur, Indigo, a livré deux Rabat saturée, les travailleurs dont elle a besoin vont
tranches de 24 et 47 villa clés en main, à des prix se loger plus loin. À commencer par la voisine, Salé.
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Les clefs pour comprendre
Têtière
La demande solvable est venue pour l’essentiel par
des fonctionnaires de Rabat, à la recherche des loge-
ments les plus proches des stations de tramway.
Phénomène nouveau, dans un pays où les grandes
villes sont dénuées de grandes infrastructures de
transport en commun, Salé affiche clairement une
différence de prix en fonction de la distance qui
sépare le logement de la station de tramway.
Salé s’est développée parallèlement à l’océan, en
direction de Kénitra. Les nouveaux quartiers de
Bouchouk ou Saïd Hajji ont surgi de terre.
Le plan d’aménagement de Salé en a fait une nou-
velle ville, au charme naissant. On ne plus ignorer
la lente montée en gamme de Salé, l’amélioration
Personne ne voulait de ses logements à 90 000 dirhams lorsque Sala Al Jadida a été de son cadre de vie, le changement de son image, la
lancée. Aujourd’hui, la ville s’est remplie et s’épanouit dans le moyen standing. propreté. Elle ne va cependant pas vers le haut de
gamme.
Silencieuse, effacée face à la notoriété de Rabat et La ville est plus chère que Témara et Kénitra de 1000
l’influence de la capitale politique, elle s’est dévelop- à 1500 dirhams le m2. Mais elle reste accessible,
pée discrètement, en voûtant le dos. Cette ville clan- avec des prix qui ne dépassent pas les 10 000 dirhams
destine, populaire, mitée par les bidonvilles, n’en est le m2. Quelques rares quartiers, comme Bettana et
pas moins devenue une des villes les plus peuplées Hay Salem, proposent des villas de seconde main à
du Maroc. Certains en font la deuxième ville la plus des prix compris entre 10 000 à 12 000 dirhams le m2
peuplée du Maroc, avec ses extensions. 90 000 per- qui intéressent souvent des Salétins de cœur.
sonnes habitent dans la préfecture, mais avec ses
développements, la ville approche des deux millions Le foncier est disponible à Salé
d’habitants. Le foncier reste disponible. Autour de la gare de Salé
Salé a longtemps été une ville très populaire, arc- Tabrikt, la demande a fait monter le prix des terrains
boutée autour de sa médina historique, accueillant à 5 000 dirhams le m2. Mais en allant vers Bouknadel
une population de petits fonctionnaires faisant la où Sidi Abdallah, les promoteurs peuvent trouver de
navette, des militaires affectés à l’une des deux bases grands terrains d’un ou deux ha, entre 1 500 à 2000
militaires, dont la base aérienne la plus importante dirhams le m2. Une génération de promoteurs dyna-
(VSB)
du pays, d’ouvriers et d’ouvrières du textile pour les miques s’active à développer la ville : Mohammed
usines de la zone industrielle, de commerce informel. Aouad, Mohamed Sekkat, Touahri, Mohammed
Ce sont les grands travaux d’infrastructures qui Mhidra, Ait Simo. Ils se sont fait une spécialité du
vont changer la destinée de la ville. La construction Rabat a été déclarée moyen standing. L’un d’eux et même un des rares
de deux ponts sur le Bouregreg, la pénétration du ville sans bidonville promoteurs dans le pays à avoir développé un pro-
tramway jusqu’au nord de Salé, les autoroutes pour en 2020. Les jet conventionné avec les pouvoirs publics à 7 300
aller à Kénitra, ces développements des vingt der- derniers bidonvilles dirhams le m2.
nières années ont facilité les migrations quotidiennes de la capitale ont Ils proposent le plus souvent des logements entre
entre Rabat et Salé. La ville, hier populaire, s’est finalement été rasés 75 et 120 m², avec deux ou trois chambres, à des
ouverte aux classes moyennes auxquelles s’adresse dans les quartiers prix entre 7 500 et 10 000 dirhams le m2, dans des
aujourd’hui l’essentiel de l’immobilier. populaires de Yaâcoub immeubles R +4, ils représentent des biens acces-
El Mansour, El Akkari sibles dès 550 000 et jusqu’à 1,2 million de dirhams.
Une ville aujourd’hui de moyen standing et l’Océan. Mais à Ils intéressent des fonctionnaires essentiellement,
Salé a bien connu un engouement pour le logement Témara, Salé et travaillant sur Rabat, mais aussi pour beaucoup sur
social. Mais les relèvements rapides des prix du fon- Kénitra, ils prolifèrent la ville elle-même, comme les militaires des deux
cier y ont mis un terme. Salé produit aujourd’hui et la moitié d’entre bases à proximité. À l’agence Wafa Immobilier de
essentiellement du moyen de gamme. eux reste à éradiquer. Salé, le tiers des dossiers est apporté par les mili-
La lettre de Wafa Immobilier n° 63 - 1er trimestre 2021 — page 10Têtière
taires.
L’influence de la fonction publique est forte. Cela
commence à changer sur la ville de Sala El Jadida.
La ville est née ex nihilo, d’une décision d’autorité,
mais visionnaire, de feu le Roi Hassan II. En lan-
çant ce projet à grande échelle, il entendait montrer
l’exemple pour réduire le déficit de logement. Son
programme des 20 000 logements avait son vaisseau
amiral, qui devait être construit par Bouygues et le
fut par Fadesa. Il était composé intégralement de
logements sociaux qui, en dépit de leur prix de 90 000
dirhams pour 50 m² qui paraît aujourd’hui dérisoire,
ne se vendaient pas. Personne ne voulait s’exiler
sur ce promontoire de la rive droite du Bouregreg.
Aujourd’hui, les mêmes logements sont très deman- Le développement des infrastructures de transport a permis l’essor de Kénitra. La nouvelle
dés et s’échangent à 350 000 dirhams. La ville a gare du TGV, symbole de sa modernité, contribuera à la relier à Tanger et Casablanca.
dépassé son statut de cité-dortoir pour devenir une
petite ville de moyen standing. Isolée au départ, elle ville, le prix au m2 est passé de 6500 à 8500 dirhams,
est aujourd’hui desservie par l’autoroute. Le tram- soit une progression de 2000 dirhams par m2, ce qui
way n’est plus qu’à 2 km. Une zone d’activité de ser- est important dans une ville comme Kénitra.
vices s’est développée à proximité : Technopolis. Salé La hausse a évidemment été provoquée par les
El Jadida a trouvé son équilibre en dehors de Rabat fonctionnaires Rbatis et Slaouis. Mais elle est
auquel elle n’échappe cependant pas. Beaucoup de relayée depuis par des commerçants, des salariés
jeunes cadres des jeunes ménages qui travaillent à de la zone franche. Le développement de la zone
Technopolis s’y sont installés récemment, dans de franche automobile en 2012 a apporté à Kénitra une
nouvelles constructions à proximité même de leur dynamique économique indépendante de Rabat. Un
lieu de travail. Cette dynamique vertueuse attire nombre important de salariés, surtout jeunes, qui
même des investisseurs qui achètent des logements travaillent dans les usines de câblage a cherché à
pour les louer aux jeunes gens qui débutent dans la se loger à Kénitra. L’accélération et la montée en
zone de service, où de nombreuses entreprises sont gamme de la zone franche, notamment depuis l’ar-
venues s’installer, y compris des multinationales rivée de Peugeot, ont apporté une nouvelle clien-
comme Amazon. tèle avec des besoins plus élevés. Les promoteurs
(1 200)
locaux ont trouvé un nouveau marché dans le moyen
Kénitra explose standing amélioré.
Depuis une dizaine d’années, une évolution s’est faite
jour à Salé. Le succès de la ville l’a légèrement ren- Le plateau d’Akrach Kénitra, ville de classes moyennes
chéri. Les fonctionnaires ont commencé de lorgner est pressenti pour Car si l’on trouve de nombreux programmes sociaux
du côté de Kénitra. La ville, parfaitement desservie prendre le relais de à l’entrée vers Rabat, dans le quartier Bir Rami
par les transports en commun et l’autoroute, pro- Hay Riad, saturé. (Programme Manafii), ou dans l’ancienne Médina, la
pose des superficies plus importantes à des prix plus Mais le dossier demande et le positionnement de la ville est claire-
attractifs. La capitale du Gharb a aussi meilleure d’urbanisme, annoncé ment au moyen standing. Les promoteurs vendent
image que Salé, longtemps pénalisée par son passé comme imminent des appartements à partir de 350 000 dirhams, mais
très populaire. depuis longtemps, avec une superficie plus grande, de l’ordre de 60 à
Kénitra a connu une expansion immobilière remar- n’aboutit pas, car 70 m², bien mieux adaptée à la demande des classes
quable, induite par la hausse des prix à Rabat et Salé, fortement contesté. moyennes.
et rendue possible par de bonnes infrastructures de Avec 1 200 hectares, Ce dynamisme a créé un tissu de promoteurs locaux :
transport. la réserve foncière Youssef Daoudi, Aït Simou, Haj Abouchouari, Hicham
L’essor s’est fait lors de la dernière décennie. Les est conséquente. jirari, Saìd Zine, Aziz Rahioui, les Frères Zizi, etc.
prix ont commencé à monter après 2012. Au centre- Un embryon de demande en haut standing en centre-
La lettre de Wafa Immobilier n° 63 - 1er trimestre 2021 — page 11Têtière
12
ville a émergé près de la gare de Kénitra, sur l’ave-
nue des FAR, où le m2 a franchi le cap des 11 000
dirhams. La ville, jadis très calme, connaît ses pre-
miers embouteillages aux horaires de travail.
C’est aussi le cas de Témara, vers laquelle le même
phénomène qui a poussé Salé et Kénitra s’est déve-
loppé. Pour simplifier, Salé et Kénitra ont en majorité
attiré les fonctionnaires qui travaillent dans le centre
de Rabat. Témara et sa région ont attiré les fonction-
naires qui travaillent sur Hay Riad.
Témara, extension de Hay Riad
Témara, autrefois ville de passage, est devenue
depuis dix ans l’extension de Hay Riad. La ville est
évidemment prisée par les fonctionnaires de l’État et
Tamesna devait désengorger Rabat. Mais la ville nouvelle, dépourvue d’infrastructures,
les salariés travaillant sur Rabat. L’économie locale, reste aux trois quarts vide.
qui n’est pas inexistante, ne nourrit pas le dyna-
misme de la ville. Ses zones industrielles accueillent
des industries de main-d’œuvre dont les besoins
au logement trouvent à se satisfaire dans des pro-
(Tamesna) tination balnéaire prisée est devenue également un
choix de résidence principale. On y trouve essentielle-
grammes sociaux développés localement. ment des villas dont les prix sont de moitié inférieurs
Tamesna s’étend
La demande porte essentiellement sur le moyen à Hay Riad : de deux à quatre millions de dirhams,
sur 840 ha. Elle a
standing. On y trouve des appartements R +2 et R +3, contre six à huit millions. Un peu plus loin, Skhirate,
été conçue pour
dans de grandes résidences qui sont développées commence également à intéresser les ménages pour
accueillir 200 000
par des promoteurs attirés par ce dynamisme. Ils les résidences principales. Des appartements en haut
personnes dans
viennent de toutes les régions, même de Marrakech. standing se vendent entre 9 500 et 12 000 dirhams le
50 000 logements dont
Ils trouvent à Témara une demande toujours forte, m2.
10 000 unités dédiées
un foncier disponible. Les terrains d’un à deux ha se
au relogement des
négocient entre 1 200 et 1 500 dirhams le m2. Les plus Bourgs ruraux, villes satellites
bidonvillois. Le déficit
petites superficies plus au centre, de 300 à 500 m2, Un standing à l’opposé de l’intérieur des terres, où
d’infrastructures
se vendent à 3 000 ou 5 000 dirhams le m2. Ce foncier des bourgs ruraux qui ne s’emplissent que le jour
a empêché son
leur permet de proposer des prix pour des appar- du souk ont connu des bouleversements radicaux.
décollage. Elle ne
tements de 60 à 130 m² maximum, entre 500 000 à C’est le cas de Sidi Yahia des Zaërs où l’État a érigé
compte que 50 000
1,6 million de dirhams. la ville nouvelle de Tamesna ; où plutôt tenté d’éri-
habitants.
ger. « Tamesna est une ville nouvelle sur papier. Il
Coopératives et balnéaire manque les infrastructures principales, les moyens
Petite particularité locale à Témara, les coopératives de transport » regrette un résident. Ce qui attire les
et amicales y sont très nombreuses. Ce mode de pro- nouveaux arrivants, c’est le prix. C’est d’ailleurs le
motion immobilière permet d’obtenir des apparte- seul argument.
ments de moyen standing à 5 000 ou 6 000 dirhams le À Tamesna, le terrain pour villas se vend entre 2 500
m2. Mais, en contrepartie de ce prix plus bas, ache- et 3 000 dirhams le m2 et intéresse les classes
ter auprès d’une coopérative nécessite de disposer moyennes. Le moyen standing se vend jusqu’à 8 000
de fonds. Rares sont celles qui accèdent au crédit dirhams le m2. Mais sans voiture, avec du transport
bancaire, et les clients doivent verser des avances au en commun long et compliqué, il est illusoire d’aller y
départ de projets qui peuvent durer 10 ans. Bref, c’est habiter. On ne peut trouver une ville plus dortoir que
un mode adapté à des ménages disposant déjà d’un Tamesna. Les gens y viennent pour dormir en l’ab-
patrimoine et voulant changer pour mieux. sence d’activités économiques aux alentours. C’est
Sur le littoral, Harhoura à côté de Témara, connaît encore à Rabat qu’ils vont travailler. La capitale n’a
une seconde vie. La zone qui n’était hier qu’une des- pas fini d’aimanter la région.
La lettre de Wafa Immobilier n° 63 - 1er trimestre 2021 — page 12focus Têtière
2020 : l’arrêt, puis le rebond
L’année 2020 est décidément étrange : après un arrêt total, le secteur immobilier
O
a presque retrouvé son niveau d’avant.
n prédisait un avenir sombre trimestre et de 39,2 % pour le second tri- Évolution du marché immobilier en 2020
pour l’immobilier en 2020. mestre. Sur l’ensemble de l’année, le recul
% %
120 117,6 4
C’est finalement sur un bilan est cependant de 15,2 %. Les prix sont restés 3,6
3
satisfaisant qu’elle s’est ter- fermes. Sur le marché secondaire, selon cet 90
2
minée. Certes, le secteur partait avec deux indice, ils se sont repliés de 0,9 %, soit une -60
1
39,2
handicaps : une situation d’attentisme qui quasi-stagnation. 0 0,6
30
perdure depuis quelques années et cet évé- Les promoteurs le confirment : ils n’ont pas -31,2 -42,8 -1
0 -1,6
nement exogène extraordinaire qu’a été la cédé à l’attitude des acquéreurs qui pen- -2
-30
crise sanitaire. saient pouvoir profiter de cette période dif- -3
-3,3
Au début de l’année 2020, les promoteurs ficile pour l’immobilier pour faire de bonnes -60 -4
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
immobiliers avaient toujours sur les bras affaires. Les promoteurs sont restés fermes.
Evolution des Volumes Evolution des Prix
des stocks importants de logements. Le Certains ont pu concéder des remises à la
Source : Bank Al Maghrib et ANCFCC
confinement décrété en raison de la pan- sortie du confinement de peur d’une aggra-
démie du Covid-19 a complètement arrêté vation de la crise. Mais le retour consistant franges urbaines des grandes villes comme
la mécanique immobilière. Études nota- des ventes sur le marché les a vite conduits Casablanca et Rabat, à Dar Bouazza,
riales et bureaux de vente fermés, banques à maintenir leur prix. Bouskoura, Harhoura ont vu arriver de nou-
et administrations travaillant à distance, les Le quatrième trimestre a confirmé la ten- veaux clients à la recherche de logement
transactions immobilières se sont tout sim- dance : augmentation de 39 % des volumes et leur apportant plus d’espace, un cadre de vie
plement arrêtées. Le recul constaté sur les fermeté sur les prix. Les ventes se sont effec- différent. Cette nouvelle demande et claire-
volumes au premier trimestre, puis surtout tuées sans concession sur les prix. Seul l’État ment issue de l’expérience du confinement.
au second trimestre a été spectaculaire. a concédé des avantages fiscaux pour redy- Mais la grande majorité des ménages qui
L’indicateur du secteur immobilier publié namiser le secteur, comme l’exonération par- avait planifié l’acquisition d’un nouveau loge-
par Bank Al Maghrib et l’Agence nationale tielle ou totale des droits d’enregistrement. ment en 2020 semble l’avoir concrétisé.
de la Conservation foncière du Cadastre et Cela est aussi pour le logement social. Au
de la Cartographie montre que les volumes Aides publiques importantes fond, une des clés du rebond était entre les
se sont repliés de 31,2 % au premier tri- Cet effort de l’État a porté ses fruits selon mains des banques. Allaient-elles rester pru-
mestre et 42,8 % au second semestre. Les la profession qui a appelé d’une seule voix dentes et filtrer plus sévèrement les dossiers
prix, selon cet indice, se sont en revanche à sa reconduction pour toute l’année 2021. de demande de crédit, où allaient-elles jouer
maintenus : -1,6 % le premier trimestre et L’État n’a concédé que six mois, convaincus le jeu de la continuité ?
-3,3 % pour le second trimestre. de l’efficacité de la mesure, mais également Chez Wafa Immobilier et le réseau
témoin de la reprise du marché qui ne doit Attijariwafabank, la reprise a été accom-
Recul sévère pas qu’aux seules mesures fiscales. pagnée et les résultats en termes de pro-
Cet indice est cependant incomplet puisqu’il La demande est restée ferme en 2020. Elle a duction de crédits immobiliers ont été très
ne considère que les ventes sur le marché des fondements sains que la crise du coro- clairs.
secondaire. Les promoteurs immobiliers navirus n’est pas venue contrarier. Chez Cette dynamique vertueuse a permis aux
qui écoulent des logements neufs donnent Wafa Immobilier, on a même été surpris de promoteurs de retrouver très rapidement le
cependant le même son de cloche : arrêt des la vigueur de cette demande au deuxième rythme. Les chantiers ont été rouverts dès
ventes et maintien des prix. semestre 2020. L’année s’est finalement le mois de juillet, et l’écoulement des ventes
Le troisième trimestre, avec la sortie du soldée sur une progression par rapport à au cours du second semestre a permis de
confinement, apparaissait comme déter- 2019, ce qui montre bien le dynamisme du se projeter dans l’avenir. Si la crise sanitaire
minant. Il a clairement fait apparaître un marché immobilier. est encore là, la saison des pluies a mis de
rebond spectaculaire, selon l’indice de Bank La crise sanitaire n’a pas fait taire la côté la sécheresse qui entravait une par-
Al Maghrib et de l’ANCFCC. Les volumes demande. Elle a peut-être même stimulé, tie la demande, en grippant une partie des
se sont envolés de 117,6 % au troisième en tout cas modifiée. Les promoteurs des rouages de l’économie.
La lettre de Wafa Immobilier n° 63 - 1er trimestre 2021 — page 13Avec nous
Têtière
Rapromo lance un projet de
Fort de vingt ans d’expérience dans sa ville, le promoteur propose 48 appartements
dans la ville haute, un quartier résidentiel de Kénitra.
Le centre ville de Kénitra
a évolué vers le haut standing.
L
es travaux d’un nouveau projet de Vers le haut standing
Rapromo sur Kénitra battent leur plein. Kénitra est avant tout une ville de moyen standing.
Le promoteur a confiance : la capitale du Elle s’est aujourd’hui suffisamment développée
Gharb connaît depuis 10 ans une expan- pour ne plus laisser de place au logement social.
sion urbaine soutenue que les difficultés ailleurs Les prix du foncier, encore raisonnables, sont
ne ralentissent pas. Cette croissance est soutenue néanmoins trop élevés pour le logement à 250 000
par deux phénomènes principaux. Le premier est dirhams. Et le pouvoir d’achat de la population de
la saturation de Rabat, la capitale administrative, Kénitra s’est élevé pour en faire une ville de classe
dont les prix de l’immobilier ont tant augmenté moyenne.
que de nombreux fonctionnaires sont venus cher-
cher à Kénitra des logements plus spacieux à des
(R+6) Un nouveau créneau a même fait son apparition. :
le haut standing. Il était jusqu’à présent inexistant.
prix plus accessibles. Le deuxième phénomène est Kénitra prend de la Il a progressivement émergé dans l’hypercentre de
endogène : le développement de la zone franche hauteur. En centre- la ville, près de la gare ferroviaire.
industrielle a amené une activité économique ville, les immeubles C’est ce nouveau créneau que Rapromo, du groupe
propre à la ville et nourrit une demande immobi- vont jusqu’à R+8. Le Rahioui, un promoteur qui s’est forgé sur la ville,
projet de Rapromo
lière nouvelle. Enfin, le développement des infras- a choisi d’investir avec son nouveau projet Bab
s’élève en R+6, dans
tructures de transport (train, autoroute) a permis un quartier mitoyen Essalam au quartier la ville haute . Depuis ses
d’exploiter pleinement ces deux tendances lourdes. de l’hypercentre. débuts en 2003, le promoteur a réalisé de nom-
breux projets dans tous les quartiers de Kénitra, et
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