Leroux Côté Burrogano Gestion et prévention des réclamations d'assurance en copropriété divise - 2e édition des Conférences
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2e édition des Conférences
Leroux Côté Burrogano
Gestion et prévention des réclamations
d’assurance en copropriété divise
Yves Joli-Coeur, avocat émérite
Therrien Couture Joli-Coeur
18 février 2021
Préambule
Avant de traiter de prévention des
réclamations, encore faut-il
connaître la situation actuelle qui
prévaut pour les syndicat de
copropriétaires.
Nous aborderons ensuite le cadre
législatif et la réforme et
terminerons par les clauses
préventives de la déclaration de
copropriété
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
2
Préambule
La réforme législative en
copropriété s’est traduite
principalement par certains
amendements introduits par
le Projet de loi 141 en
2018, le Projet de loi 16 en 2019 et
le Projet de loi 41 en 2020.
Il y a également le Règlement
établissant diverses mesures en
matière d’assurance des
copropriétés divises (c. CCQ, r. 4.1)
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
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Partie 1
A) L’état de la copropriété québécoise
A) L’état de la copropriété québécoise
Régime juridique applicable à plus 350 000
unités de logement, la copropriété divise touche
aujourd’hui environ 12 % des bâtiments
résidentiels au Québec.
Le parc de logements en copropriété des
grands centres urbains du Québec prend,
chaque année, une place croissante. À preuve,
la copropriété divise représentait 12 % des
bâtiments résidentiels au Québec, en 2019,
comparativement à 8,3 % une décennie plus
tôt.
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
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A) L’état de la copropriété québécoise
Sur le plan législatif, les mesures introduites en 1994 avec le
Code civil du Québec démontraient toutefois des lacunes ou
étaient ignorées par les copropriétaires, de sorte que ce parc
immobilier, dont l'âge moyen est de 29 ans, vit présentement
des hauts et des bas.
Plusieurs bâtiments vieillissants requièrent des
investissements importants pour assurer leur pérennité. Ce
parc immobilier, dont l'âge moyen est de 29 ans, vit une
période critique en matière d’assurance.
Communiqué de presse du Cabinet de la ministre Andrée Laforest
responsable des Affaires municipales et de l'Habitation (06/12/19).
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A) L’état de la copropriété québécoise
La situation s’est dégradée dans plusieurs
copropriétés au cours des dernières années,
en raison de réclamations qui ont décuplé.
Les sinistres y sont monnaie courante,
notamment des dégâts d’eau causés par des
chauffe-eau, des lave-linge, des lave-
vaisselle ou des réfrigérateurs avec
distributeur d’eau et de glaçons.
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
8A) L’état de la copropriété québécoise
La notaire émérite et auteure Christine Gagnon a écrit :
« (…) les dommages causés par un bris de tuyau ou
par un bris d’un réservoir à eau chaude sont fréquents
dans les copropriétés et suscitent des problèmes
importants. C’est pourquoi de plus en plus de syndicats
imposent aux copropriétaires le remplacement des
réservoirs à eau chaude à tous les 10 ans, afin d’éviter
que le syndicat ne soit forcé de produire des
réclamations d’assurance à répétition, ce qui aurait un
effet notable sur la prime d’assurance. »
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
9A) L’état de la copropriété québécoise
Par ailleurs, force est d’admettre que les
changements climatiques auxquels
nous assistons auront pour
conséquence d’aggraver la situation.
À cet égard, on constate, depuis
plusieurs années, que les inondations
surviennent désormais en toute saison.
Selon le Bureau d’assurance du
Canada (BAC), au Québec, 20 % de la
population (340 000 propriétés) se
trouve exposée aux inondations.
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
10A) L’état de la copropriété québécoise
Or, certaines copropriétés ont été
construites en zone inondable ou à
proximité de cours d’eau, ce qui
laisse présager des lendemains
douloureux.
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
11A) L’état de la copropriété québécoise
À tout cela s'ajoute le fait que le
cadre législatif de la copropriété, en
particulier le volet des assurances est
mal compris, tant par sa complexité
que par son développement à la
pièce.
Cela a entraîné une méfiance (et
même un retrait) des compagnies
d’assurance en copropriété divise et,
par la force des choses, une
augmentation significative des primes
et des franchises.
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
12A) L’état de la copropriété québécoise
Il y a 10 ans à peine, quelque 11 assureurs couvraient les
immeubles d’une valeur de 20 millions et moins : AXA, Intact,
Economical Insurance, l’Union canadienne Compagnie
d’Assurance, Royal & Sun Alliance Insurance, AVIVA
Canada, SSQ Assurance, Promutuel Assurance, La Capitale
Assurance (incluant l’Unique assurances générales),
Desjardins Assurances (incluant La Personnelle) et Optimum
Société d’Assurance.
On n’en compte désormais plus que six, à savoir Intact,
Desjardins, L’Unique, Optimum, SSQ et Promutuel. Par
ailleurs, pour tout immeuble dont la valeur se situe entre 20
et 50 millions, il ne reste que deux ou trois assureurs pour les
couvrir, selon la nature du bâtiment en cause.
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13A) L’état de la copropriété québécoise
Cette diminution de l’offre s’explique notamment
par des fusions et acquisitions, réduisant ainsi le
choix qui s’offre aux syndicats de copropriétaires.
S’ajoute à cette difficulté le désintérêt d’assureurs,
qui considèrent la copropriété non rentable pour
eux.
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
14A) L’état de la copropriété québécoise
Soulignons, par ailleurs, que les réclamations pour
sinistres sont en forte hausse, en raison d’un Code
de construction incomplet, d’inspections de
chantiers résidentiels qui ne sont pas obligatoires,
et de plusieurs administrateurs de copropriété
sans vision ni connaissances techniques, afin
d’assurer le maintien d’actifs immobiliers.
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
15A) L’état de la copropriété québécoise
C’est dans cette perspective que nous:
• brossons un portrait, parfois critique, de
l’état de la copropriété québécoise
• examinons la nouvelle mouture des
règles d’assurance en copropriété
divise
• analyserons les clauses particulières de
la déclaration de copropriété qui ont
pour objet de limiter la sinistralité
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
16B) Le syndicat de copropriétaires
Le syndicat doit voir « à la conservation
de l’immeuble, l’entretien et
l’administration des parties communes, la
sauvegarde des droits afférents à
l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que
toutes les opérations d’intérêt commun ».
(article 1039 du Code civil du Québec)
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
17B) Le syndicat de copropriétaires
Afin d’éviter quelque qu’ambiguïté sur le
rôle de cette personne morale, une phrase
a été ajoutée à la fin de cet article. Elle se
lit comme suit :
[Le syndicat] doit notamment veiller à ce
que les travaux nécessaires à la
conservation et à l’entretien de
l’immeuble soient effectués.
(Article 23.1 du projet de loi 16 (devenu le chapitre 28 des lois de 2019)
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
18Partie 2 : Le cadre législatif
A)Le Code civil du Québec
A) Le Code civil du Québec
La copropriété divise fait l’objet d’un encadrement juridique,
principalement élaboré aux articles 1038 et suivants du Code
civil du Québec.
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
21B) La réforme législative
B) La réforme législative
Le droit de la copropriété divise a
finalement connu d’importantes
modifications au cours des dernières
années. De 2018 à 2020, une foule de
nouvelles règles sont apparues :
• « Projet de loi 141 » : sanctionné le 13
juin 2018;
• « Projet de loi 16 » : sanctionné le 5
décembre 2019;
• « Projet de loi 41 » : sanctionné le 17
mars 2020.
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23« Loi 141 »
B) La réforme législative
D’importantes modifications au chapitre des assurances, en
2018, lors de l’adoption du projet de loi 141 encadrant le
secteur financier et le régime de fonctionnement des
institutions financières. Ce projet de loi a été adopté le 13
juin 2018.
Le titre de la loi est le suivant :
Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du
secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le
régime de fonctionnement des institutions financières,
2018, c. 23, articles 636 à 653 et article 814.
Pour ne pas alourdir le texte, nous désignons parfois cette loi
« la loi 141 ».
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
25B) La réforme législative
La « loi 141 » modifie le Code civil du Québec afin, entre
autres, de prévoir que :
• Le montant de l’assurance souscrite par le syndicat « doit
pourvoir à la reconstruction de l’immeuble
conformément aux normes, usage et règles de l’art
applicables à ce moment. »
• Le syndicat doit « souscrire des assurances prévoyant
une franchise raisonnable contre les risques usuels
couvrant la totalité de l’immeuble… »
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
26B) La réforme législative
La « loi 141 » modifie le Code civil du Québec afin, entres
autres, de prévoir que :
• Les risques (usuels) qu’un contrat d’assurance de biens
souscrit par un syndicat doit couvrir sont définis par
règlement
• Le syndicat soit tenu de constituer un fonds d’auto
assurance, affecté notamment au paiement des
franchises prévues par les assurances qu’il souscrit
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
27B) La réforme législative
La « loi 141 » modifie le Code civil du Québec afin, entre
autres, de prévoir que :
• Les modalités applicables aux cotisations des
copropriétaires au fonds d’auto assurance soient
déterminés par règlement
• Les copropriétaires soient tenus de souscrire une
assurance responsabilité
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28« Loi 41 »
B) La réforme législative
Le 31 octobre 2019, le ministre des Finances, monsieur Éric
Girard, déposait le Projet de loi 41.
Ce projet de loi comporte quelques nouvelles dispositions
touchant l’assurance des copropriétés. Il a pour objet de
modifier l’article 1074.2 C.c.Q., entré en vigueur le 13
décembre 2018 et le mécanisme de description des parties
privatives (unité de référence), introduits par le Projet de loi
141.
Les dispositions du Projet de loi 41 en matière d’assurance
des copropriétés [ci-après désigné la Loi 5 de 2020 »], sont
entrées en vigueur le 17 mars 2020, à l’exception de l’article
196, entré en vigueur à la date d’entrée en vigueur du
premier règlement pris en application de l’article 1073 C.c.Q.,
soit le 30 avril 2020.
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
30B) La réforme législative
Le Règlement établissant diverses
mesures en matière d’assurance des
copropriétés divises est entré en vigueur
le 30 avril 2020, suivant sa publication
dans la Gazette officielle du Québec le
15 avril 2020.
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
31B) La réforme législative
Ce règlement établit :
• Le montant minimal d’assurance
responsabilité que doivent souscrire les
copropriétaires
• La contribution minimale des
copropriétaires au fonds d’auto assurance
• Le professionnel qui peut évaluer le
montant d’assurance qui doit souscrire un
syndicat des copropriétaires afin de
pourvoir à la reconstruction de l’immeuble
• La nature des risques qu’un contrat
d’assurance de bien souscrit par un
syndicat de copropriétaire doit couvrir,
sauf exclusion expresse.
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32Partie 3 : Les clauses diverses de la déclaration de copropriété visant la prévention de sinistres
A) Dans l’acte constitutif
Quelques exemples de clauses
préventives :
• Description sommaire de l’immeuble
(reliée à la destination de l’immeuble)
• Mention à l’effet que l’immeuble est
giclé en totalité ou qu’il est muni d’un
système de caméras et d’interphone à
la porte principale
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34A) Dans l’acte constitutif
Quelques exemples de clauses préventives :
Devoirs et obligations du CA
• Établir un plan d’entretien préventif et assurer son suivi
• Établir un plan de gestion des mesures d’urgence
• Voir aux réparations qu’un copropriétaire est obligé de faire et
qu’il ne fait pas dans un délai raisonnable, y compris le
remplacement d’un réservoir à eau chaude
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35A) Dans l’acte constitutif
Quelques exemples de clauses préventives :
Devoirs et obligations du CA
• S’assurer du bon fonctionnement des caméras de surveillance
(incluant un protocole d’utilisation des images)
• S’assurer que les travaux sur les parties communes et
privatives soient réalisés par un entrepreneur ou une personne
détenant une licence de la Régie du bâtiment du Québec
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36B) Dans le règlement de l’immeuble
Quelques exemples de clauses préventives :
• Interdiction totale de la culture du cannabis
• Interdiction des boyaux de plastique ou de caoutchouc sans
recouvrement pour les lave-linge (+ spécifications
additionnelles)
• Interdiction de foyer à l’éthanol et de garder dans sa partie
privative toute substance susceptible d’augmenter les primes
d’assurance
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37B) Dans le règlement de l’immeuble
Quelques exemples de clauses préventives :
• Tout remplacement de climatiseur pour desservir une partie
privative doit être approuvé par le CA et installé selon ses
directives;
• Les parties privatives doivent être maintenues à une
température minimale de 15 degrés Celsius;
• Les réservoirs d’eau chaude dans une partie privative doivent
être changés au moins à tous les 8 ans (ou plus court si exigé
par l’assureur);
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38B) Dans le règlement de l’immeuble
Quelques exemples de clauses préventives :
• Aucun entreposage de combustible, matières inflammables ou
explosives dans les parties communes
• Seule la cuisson sur un poêle électrique est autorisée sur le
balcon attenant à une partie privative
• Interdiction de garder et d’utiliser une génératrice ou tout
équipement fonctionnant au gaz sur un balcon
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
39B) Dans le règlement de l’immeuble
Quelques exemples de clauses préventives :
• L’entreposage dans les espaces de rangement ne peut être
fait à une hauteur supérieure à celui des murs de gypse du
rangement, en raison de la protection-incendie (gicleurs)
• Interdiction de laisser branché un appareil électrique de
manière continue dans les espaces de rangement (ex.
réfrigérateur, congélateur)
• Interdiction de fumer dans les espaces de rangement
• Rien ne peut être entreposé sur les espaces de stationnement
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40C) Démarches utiles pour prévenir les sinistres
Comme dit le dicton populaire : « il vaut mieux prévenir
que guérir! » Ceci est particulièrement vrai en matière
d’assurance. En effet, la multiplication des sinistres
n’est pas sans conséquence à long terme. Elle génère
une augmentation des primes et des franchises.
Certains assureurs se retirent même du marché,
laissant peu d’acteurs, sans réelle concurrence. Il est
donc primordial que tant les copropriétaires que les
copropriétés fassent tout en leur possible pour
prévenir les sinistres.
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
41C) Démarches utiles pour prévenir les sinistres
Pour un syndicat de copropriété, cela signifie de :
• Mettre en place un carnet d’entretien du bâtiment et
de ses éléments d’équipement;
• Constituer un fonds de prévoyance adéquat;
• Faire respecter le Règlement de l’immeuble, par
exemple lorsqu’il interdit le transport ou
l’entreposage d’appareils ou de matières
dangereuses, tels un barbecue, une bonbonne de
gaz, etc.;
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
42C) Démarches utiles pour prévenir les sinistres
Pour un syndicat de copropriété, cela signifie qu’il faut:
• Installer des systèmes d’alarme ou de détection des
dégâts d’eau;
• Exiger des copropriétaires qu’ils entretiennent
régulièrement leurs équipements et notamment les
chauffe-eau, source fréquente de sinistre.
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021
43MERCI
Yves Joli-Coeur
Avocat émérite
yves.joli-coeur@groupetcj.ca
Téléphone 1 855 633.6326
© Yves Joli-Coeur, Ad. E. 2021Vous pouvez aussi lire
