Les actuels défis sur le marché du logement

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Les actuels défis sur le marché du logement
Colloque «Pénurie de logements dans les villes et les agglomérations», 12 septembre 2013

Les actuels défis sur le marché du logement

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0   Sommaire

    1     Mandat donné par l’UVS

    2     Que se passe-t-il et pourquoi?

    3     Ne rien faire? Qu’est-ce qui est possible?

    4     Conclusion

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1   Mandat donné par l’UVS

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1.1   Mandat donné par l’UVS

      Expliquez en 25 minutes les défis se présentant actuellement sur le
          marché du logement (selon le programme)

      Expliquez en 25 minutes les défis se présentant actuellement sur le
          marché du logement (selon la demande)
      -   Conséquence de l’immigration?
      -   Autres facteurs comme le besoin de surfaces plus grandes?
      -   Défis tels que mobilité, assainissement énergétique,
          vieillissement démographique, etc.
      -   Comment les villes et les agglomérations peuvent-elles
          répondre efficacement à ces défis?

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1.2   Complexité

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2   Que se passe-t-il et pourquoi?

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2.1   Evolution des conditions-cadres

      -     Une arrivée de 80‘000 personnes (chiffre net) provoque un besoin
            d’appartements supplémentaires de 40’000 appartements (comptes
            d’apothicaire)
      -     Diverses évolutions économiques selon les régions conduisent à une
            migration intérieure ou à une augmentation du trafic et des deuxièmes
            appartements dans les centres
      -     Même si les migrants et les autochtones avaient les mêmes structures
            socio-démographiques (en particulier en ce qui concerne le statut
            social), un effet de foule suffit déjà à une pénurie dans des
            microsituations attractives très demandées et aussi, partiellement, dans
            des macrosituations (réserves de zones à bâtir).
      -     Une croissance des loyers sur une longue période provoque une
            hystérie pour la propriété du logement (rationnellement et
            irrationnellement)
      -     Le vieillissement conduit – dans les conditions-cadres données (par ex.
            droit de bail) – à ce qu’il y a davantage de ménages célibataires dans
            les grands appartements.
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2.2   Evolution des conditions-cadres (II)

      -     Plus de richesse – on peut se permettre davantage de choses – la
            nouvelle construction est absorbée – les appartements deviennent
            plus grands

      -     Les statistiques mènent parfois à des fausses conclusions (par
            exemple sur l’usage des surfaces habitables). Mais: ça va quand
            même…

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2.3   Une conséquence: régions «pas bon marché»

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2.4   Densification

      -     Les conditions-cadres économiques et démographiques sont, ou
            étaient (?) idéales pour les projets de développement

      -     En même temps, la politique soutient ou réclame des constructions de
            grande valeur du point de vue énergétique

      -     On parle de densification

      -> Epoque idéale pour détruire / reconstruire

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2.5       Densification: ce qui se passe aujourd’hui

Ville de Zurich, Rapport entre logements existants, 2000/2009 et zones d’immeubles détruits, 2003-2007

-> cela veut dire aussi: 2000 – 2500 appartements bon marché ont déjà été détruits

-> cela veut dire aussi, en cas de restriction budgétaire, déplacement à la périphérie
Source: Rey (2011).
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2.6     Utilisation de surface habitable par tête et par m2

      Source: ARE , dans Economiesuisse (s.a.).
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2.7          Densification: ce qui pourrait se passer

                                                            3.6
                                                         2.2 2.2
                                                       1.2      1.2
AZ 0.3            0.3                 0.4            0.6         0.6    0.4                   0.3         0.3
Péripherie

                                                                                                          Péripherie
                                                            Centre
                                     moyenne

                                                                                    moyenne
                                               intérieure

                                                                       intérieure
                 Périphere

                                                                                              Périphere
                     Agglo

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                                                   Agglo

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             Quelle: Fahrländer Partner.
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2.8   Ça pourrait aller…

       Remarques: vieilles constructions: objets construits jusqu’en 2005, N=84’057; nouvelles constructions: objets construits à partir de
       2006, N=37’124. Vert: «projet» bon marché, rouge: objet «courant»

      Source: Fahrländer et al. (2012).
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2.9   Appartements plus petits

      Exigences:
      -   Pas d’(auto) mortification nécessaire – compensations possibles

      Effets:
      -    Les prix à la pièce baissent
           (à cause de la surface et à cause de l’efficacité)

      -     Davantage d’appartements d’une certaine surface au sol brutte
            (à cause des surfaces habitables plus petites et d’efficacité plus
            élevée)

      -     Plus d’appartements signifient plus de ménages dans le même espace

      Source: Fahrländer et al. (2012).
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3   Ne rien faire? Qu’est-ce qui est possible?

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3.1   Points de départ généraux

        Dimension spatiale et temporelle

                                                                          Sociodemographie
                                              Personnes
                                                                          Allocation des
                                              Ménages                     surfaces habitables
                                                                          Développement
                                              Surfaces                    vers l’intérieur,
                                                                          développement
                                              Surfaces de zones à bâtir   vers l’extérieur

                                           Cadre macro-économique

      Source: Fahrländer Partner.
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3.2   Que se pase-t-il quand rien n’est fait?

      -     Il y aura sûrement un tournant sur la base des conditions cadres
            économiques – mais quand?

      -     Demandeurs: pas envie ou pas de possiblilité de payer -> pénurie

      -     La population: oignon, au lieu de pyramide -> cycles d’occupation

      -     Si les investisseurs ont peur que la politique se mêle plus fortement,
            ces derniers deviendront effectivement eux-mêmes actifs

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3.3      Segmentation & cycles d’occupation

                              Demain?                                Demain?

                                                                   Aujourd’hui
                                                                                              Après-demain?
           Après-demain?
                              Aujourd’hui
                                                                               Hier

                                                   Après-demain?
                Hier

      -> Le problème: la dimension temporelle...
      Source: Generelles Konzept: Fahrländer Partner & sotomo; Analysen Fahrländer Partner.
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3.4      Qu’est-ce qui peut être fait, fondamentalement?

                                Développement vers l’extérieur
                                 (croissance dans la surface)

     Développement vers l’intérieur                 Densification de l’occupation
 (réserves intérieures ou réhaussement)
      Source: ARE in Economiesuisse (o.J.).
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4   Conclusion

    -        Une stabilisation serait utile, mais pas réaliste (la migration
             n’est pas constante, l’espérance de vie n’est pas constante,
             répartition spatiale non constante de la demande, etc.)
    -        Une solution aux problèmes est aussi, au fil du temps, probable
             sans interventions, mais: les besoins existent déjà maintenant.
    -        Les éléments suivants seraient certainement utiles:
             -    gestion active renforcée des surfaces de lotissement
             -    repenser les standards actuels en matière de logement
             -    augmenter le nombre d’occupants des appartements (droit
                  de bail, etc.)
             -    renforcement économique des centres petits et moyens
                  apporte les plus grands succès

        ->   A court terme, lutte contre les symptômes, possible. A long terme, la
             suppression de mauvaises incitations et des différences structurelles
             régional-économiques pourraient apporter de grands succès.

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Merci beaucoup pour votre attention!

                        Conseils: sf@fpre.ch

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Quelques sources

    -     Fahrländer, S. et al. (2012)
          «Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich: Herausforderungen,
          Perspektiven und Ansätze für die Projektentwicklung im kompetitiven
          Umfeld zentraler Standorte
          Hrsg.: Bundesamt für Wohnungswesen BWO, Halter Unternehmungen,
          Pensimo Management
          (http://www.bwo.admin.ch/dokumentation/00106/00108/index.html?lang
          =de).

    -     Ecoplan & Fahrländer (2007)
          EFICAS - Langfristige Perspektiven im Schweizer Immobilienmarkt.
          Hrsg.: Pensimo Management AG. Zürich.
          (http://www.fpre.ch/de/news_publikationen.asp).

    -     Fahrländer Partner (2013a)
          Metaanalyse Immobilien 3. Quartal 2013. Zürich.
          (http://www.fpre.ch/de/produkte_meta.asp).
    Fahrländer Partner AG                                                       23
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Quelques sources

    -     Fahrländer Partner (2013b)
          Metaanalyse Konjunktur August 2013. Zürich.
          (http://www.fpre.ch/de/produkte_meta.asp).

    -     Fahrländer Partner & sotomo (2006-2013)
          Nachfragersegmente im Wohnungsmarkt. Zürich.
          (http://www.fpre.ch/de/produkte_nachfrage_wohn.asp).

    -     Matter, D. et al. (2008)
          Bauzonen Schweiz: Wie viele Bauzonen braucht die Schweiz? Hrsg.:
          Bundesamt für Raumentwicklung ARE, Ittigen, 2008.

    -     Rey, U. (2011)
          Bauliche Verdichtung durch Ersatzneubau in der Stadt Zürich.
          Hrsg.: Kanton Zürich. Statistisches Amt. Zürich.

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