Les actuels défis sur le marché du logement
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Colloque «Pénurie de logements dans les villes et les agglomérations», 12 septembre 2013
Les actuels défis sur le marché du logement
Fahrländer Partner AG 1
Raumentwicklung
Eichstrasse 23
8045 Zürich0 Sommaire
1 Mandat donné par l’UVS
2 Que se passe-t-il et pourquoi?
3 Ne rien faire? Qu’est-ce qui est possible?
4 Conclusion
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Raumentwicklung
Eichstrasse 23
8045 Zürich1 Mandat donné par l’UVS
Fahrländer Partner AG 3
Raumentwicklung
Eichstrasse 23
8045 Zürich1.1 Mandat donné par l’UVS
Expliquez en 25 minutes les défis se présentant actuellement sur le
marché du logement (selon le programme)
Expliquez en 25 minutes les défis se présentant actuellement sur le
marché du logement (selon la demande)
- Conséquence de l’immigration?
- Autres facteurs comme le besoin de surfaces plus grandes?
- Défis tels que mobilité, assainissement énergétique,
vieillissement démographique, etc.
- Comment les villes et les agglomérations peuvent-elles
répondre efficacement à ces défis?
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8045 Zürich1.2 Complexité
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Eichstrasse 23
8045 Zürich2 Que se passe-t-il et pourquoi?
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8045 Zürich2.1 Evolution des conditions-cadres
- Une arrivée de 80‘000 personnes (chiffre net) provoque un besoin
d’appartements supplémentaires de 40’000 appartements (comptes
d’apothicaire)
- Diverses évolutions économiques selon les régions conduisent à une
migration intérieure ou à une augmentation du trafic et des deuxièmes
appartements dans les centres
- Même si les migrants et les autochtones avaient les mêmes structures
socio-démographiques (en particulier en ce qui concerne le statut
social), un effet de foule suffit déjà à une pénurie dans des
microsituations attractives très demandées et aussi, partiellement, dans
des macrosituations (réserves de zones à bâtir).
- Une croissance des loyers sur une longue période provoque une
hystérie pour la propriété du logement (rationnellement et
irrationnellement)
- Le vieillissement conduit – dans les conditions-cadres données (par ex.
droit de bail) – à ce qu’il y a davantage de ménages célibataires dans
les grands appartements.
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8045 Zürich2.2 Evolution des conditions-cadres (II)
- Plus de richesse – on peut se permettre davantage de choses – la
nouvelle construction est absorbée – les appartements deviennent
plus grands
- Les statistiques mènent parfois à des fausses conclusions (par
exemple sur l’usage des surfaces habitables). Mais: ça va quand
même…
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8045 Zürich2.3 Une conséquence: régions «pas bon marché»
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8045 Zürich2.4 Densification
- Les conditions-cadres économiques et démographiques sont, ou
étaient (?) idéales pour les projets de développement
- En même temps, la politique soutient ou réclame des constructions de
grande valeur du point de vue énergétique
- On parle de densification
-> Epoque idéale pour détruire / reconstruire
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8045 Zürich2.5 Densification: ce qui se passe aujourd’hui
Ville de Zurich, Rapport entre logements existants, 2000/2009 et zones d’immeubles détruits, 2003-2007
-> cela veut dire aussi: 2000 – 2500 appartements bon marché ont déjà été détruits
-> cela veut dire aussi, en cas de restriction budgétaire, déplacement à la périphérie
Source: Rey (2011).
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8045 Zürich2.6 Utilisation de surface habitable par tête et par m2
Source: ARE , dans Economiesuisse (s.a.).
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8045 Zürich2.7 Densification: ce qui pourrait se passer
3.6
2.2 2.2
1.2 1.2
AZ 0.3 0.3 0.4 0.6 0.6 0.4 0.3 0.3
Péripherie
Péripherie
Centre
moyenne
moyenne
intérieure
intérieure
Périphere
Périphere
Agglo
Agglo
Agglo
Agglo
Agglo
Agglo
Quelle: Fahrländer Partner.
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8045 Zürich2.8 Ça pourrait aller…
Remarques: vieilles constructions: objets construits jusqu’en 2005, N=84’057; nouvelles constructions: objets construits à partir de
2006, N=37’124. Vert: «projet» bon marché, rouge: objet «courant»
Source: Fahrländer et al. (2012).
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8045 Zürich2.9 Appartements plus petits
Exigences:
- Pas d’(auto) mortification nécessaire – compensations possibles
Effets:
- Les prix à la pièce baissent
(à cause de la surface et à cause de l’efficacité)
- Davantage d’appartements d’une certaine surface au sol brutte
(à cause des surfaces habitables plus petites et d’efficacité plus
élevée)
- Plus d’appartements signifient plus de ménages dans le même espace
Source: Fahrländer et al. (2012).
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Eichstrasse 23
8045 Zürich3 Ne rien faire? Qu’est-ce qui est possible?
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8045 Zürich3.1 Points de départ généraux
Dimension spatiale et temporelle
Sociodemographie
Personnes
Allocation des
Ménages surfaces habitables
Développement
Surfaces vers l’intérieur,
développement
Surfaces de zones à bâtir vers l’extérieur
Cadre macro-économique
Source: Fahrländer Partner.
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8045 Zürich3.2 Que se pase-t-il quand rien n’est fait?
- Il y aura sûrement un tournant sur la base des conditions cadres
économiques – mais quand?
- Demandeurs: pas envie ou pas de possiblilité de payer -> pénurie
- La population: oignon, au lieu de pyramide -> cycles d’occupation
- Si les investisseurs ont peur que la politique se mêle plus fortement,
ces derniers deviendront effectivement eux-mêmes actifs
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8045 Zürich3.3 Segmentation & cycles d’occupation
Demain? Demain?
Aujourd’hui
Après-demain?
Après-demain?
Aujourd’hui
Hier
Après-demain?
Hier
-> Le problème: la dimension temporelle...
Source: Generelles Konzept: Fahrländer Partner & sotomo; Analysen Fahrländer Partner.
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8045 Zürich3.4 Qu’est-ce qui peut être fait, fondamentalement?
Développement vers l’extérieur
(croissance dans la surface)
Développement vers l’intérieur Densification de l’occupation
(réserves intérieures ou réhaussement)
Source: ARE in Economiesuisse (o.J.).
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Eichstrasse 23
8045 Zürich4 Conclusion
- Une stabilisation serait utile, mais pas réaliste (la migration
n’est pas constante, l’espérance de vie n’est pas constante,
répartition spatiale non constante de la demande, etc.)
- Une solution aux problèmes est aussi, au fil du temps, probable
sans interventions, mais: les besoins existent déjà maintenant.
- Les éléments suivants seraient certainement utiles:
- gestion active renforcée des surfaces de lotissement
- repenser les standards actuels en matière de logement
- augmenter le nombre d’occupants des appartements (droit
de bail, etc.)
- renforcement économique des centres petits et moyens
apporte les plus grands succès
-> A court terme, lutte contre les symptômes, possible. A long terme, la
suppression de mauvaises incitations et des différences structurelles
régional-économiques pourraient apporter de grands succès.
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8045 ZürichMerci beaucoup pour votre attention!
Conseils: sf@fpre.ch
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8045 ZürichQuelques sources
- Fahrländer, S. et al. (2012)
«Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich: Herausforderungen,
Perspektiven und Ansätze für die Projektentwicklung im kompetitiven
Umfeld zentraler Standorte
Hrsg.: Bundesamt für Wohnungswesen BWO, Halter Unternehmungen,
Pensimo Management
(http://www.bwo.admin.ch/dokumentation/00106/00108/index.html?lang
=de).
- Ecoplan & Fahrländer (2007)
EFICAS - Langfristige Perspektiven im Schweizer Immobilienmarkt.
Hrsg.: Pensimo Management AG. Zürich.
(http://www.fpre.ch/de/news_publikationen.asp).
- Fahrländer Partner (2013a)
Metaanalyse Immobilien 3. Quartal 2013. Zürich.
(http://www.fpre.ch/de/produkte_meta.asp).
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Raumentwicklung
Eichstrasse 23
8045 ZürichQuelques sources
- Fahrländer Partner (2013b)
Metaanalyse Konjunktur August 2013. Zürich.
(http://www.fpre.ch/de/produkte_meta.asp).
- Fahrländer Partner & sotomo (2006-2013)
Nachfragersegmente im Wohnungsmarkt. Zürich.
(http://www.fpre.ch/de/produkte_nachfrage_wohn.asp).
- Matter, D. et al. (2008)
Bauzonen Schweiz: Wie viele Bauzonen braucht die Schweiz? Hrsg.:
Bundesamt für Raumentwicklung ARE, Ittigen, 2008.
- Rey, U. (2011)
Bauliche Verdichtung durch Ersatzneubau in der Stadt Zürich.
Hrsg.: Kanton Zürich. Statistisches Amt. Zürich.
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