Les actuels défis sur le marché du logement
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Colloque «Pénurie de logements dans les villes et les agglomérations», 12 septembre 2013 Les actuels défis sur le marché du logement Fahrländer Partner AG 1 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
0 Sommaire 1 Mandat donné par l’UVS 2 Que se passe-t-il et pourquoi? 3 Ne rien faire? Qu’est-ce qui est possible? 4 Conclusion Fahrländer Partner AG 2 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
1 Mandat donné par l’UVS Fahrländer Partner AG 3 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
1.1 Mandat donné par l’UVS Expliquez en 25 minutes les défis se présentant actuellement sur le marché du logement (selon le programme) Expliquez en 25 minutes les défis se présentant actuellement sur le marché du logement (selon la demande) - Conséquence de l’immigration? - Autres facteurs comme le besoin de surfaces plus grandes? - Défis tels que mobilité, assainissement énergétique, vieillissement démographique, etc. - Comment les villes et les agglomérations peuvent-elles répondre efficacement à ces défis? Fahrländer Partner AG 4 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
1.2 Complexité Fahrländer Partner AG 5 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
2 Que se passe-t-il et pourquoi? Fahrländer Partner AG 6 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
2.1 Evolution des conditions-cadres - Une arrivée de 80‘000 personnes (chiffre net) provoque un besoin d’appartements supplémentaires de 40’000 appartements (comptes d’apothicaire) - Diverses évolutions économiques selon les régions conduisent à une migration intérieure ou à une augmentation du trafic et des deuxièmes appartements dans les centres - Même si les migrants et les autochtones avaient les mêmes structures socio-démographiques (en particulier en ce qui concerne le statut social), un effet de foule suffit déjà à une pénurie dans des microsituations attractives très demandées et aussi, partiellement, dans des macrosituations (réserves de zones à bâtir). - Une croissance des loyers sur une longue période provoque une hystérie pour la propriété du logement (rationnellement et irrationnellement) - Le vieillissement conduit – dans les conditions-cadres données (par ex. droit de bail) – à ce qu’il y a davantage de ménages célibataires dans les grands appartements. Fahrländer Partner AG 7 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
2.2 Evolution des conditions-cadres (II) - Plus de richesse – on peut se permettre davantage de choses – la nouvelle construction est absorbée – les appartements deviennent plus grands - Les statistiques mènent parfois à des fausses conclusions (par exemple sur l’usage des surfaces habitables). Mais: ça va quand même… Fahrländer Partner AG 8 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
2.3 Une conséquence: régions «pas bon marché» Fahrländer Partner AG 9 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
2.4 Densification - Les conditions-cadres économiques et démographiques sont, ou étaient (?) idéales pour les projets de développement - En même temps, la politique soutient ou réclame des constructions de grande valeur du point de vue énergétique - On parle de densification -> Epoque idéale pour détruire / reconstruire Fahrländer Partner AG 10 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
2.5 Densification: ce qui se passe aujourd’hui Ville de Zurich, Rapport entre logements existants, 2000/2009 et zones d’immeubles détruits, 2003-2007 -> cela veut dire aussi: 2000 – 2500 appartements bon marché ont déjà été détruits -> cela veut dire aussi, en cas de restriction budgétaire, déplacement à la périphérie Source: Rey (2011). Fahrländer Partner AG 11 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
2.6 Utilisation de surface habitable par tête et par m2 Source: ARE , dans Economiesuisse (s.a.). Fahrländer Partner AG 12 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
2.7 Densification: ce qui pourrait se passer 3.6 2.2 2.2 1.2 1.2 AZ 0.3 0.3 0.4 0.6 0.6 0.4 0.3 0.3 Péripherie Péripherie Centre moyenne moyenne intérieure intérieure Périphere Périphere Agglo Agglo Agglo Agglo Agglo Agglo Quelle: Fahrländer Partner. Fahrländer Partner AG 13 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
2.8 Ça pourrait aller… Remarques: vieilles constructions: objets construits jusqu’en 2005, N=84’057; nouvelles constructions: objets construits à partir de 2006, N=37’124. Vert: «projet» bon marché, rouge: objet «courant» Source: Fahrländer et al. (2012). Fahrländer Partner AG 14 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
2.9 Appartements plus petits Exigences: - Pas d’(auto) mortification nécessaire – compensations possibles Effets: - Les prix à la pièce baissent (à cause de la surface et à cause de l’efficacité) - Davantage d’appartements d’une certaine surface au sol brutte (à cause des surfaces habitables plus petites et d’efficacité plus élevée) - Plus d’appartements signifient plus de ménages dans le même espace Source: Fahrländer et al. (2012). Fahrländer Partner AG 15 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
3 Ne rien faire? Qu’est-ce qui est possible? Fahrländer Partner AG 16 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
3.1 Points de départ généraux Dimension spatiale et temporelle Sociodemographie Personnes Allocation des Ménages surfaces habitables Développement Surfaces vers l’intérieur, développement Surfaces de zones à bâtir vers l’extérieur Cadre macro-économique Source: Fahrländer Partner. Fahrländer Partner AG 17 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
3.2 Que se pase-t-il quand rien n’est fait? - Il y aura sûrement un tournant sur la base des conditions cadres économiques – mais quand? - Demandeurs: pas envie ou pas de possiblilité de payer -> pénurie - La population: oignon, au lieu de pyramide -> cycles d’occupation - Si les investisseurs ont peur que la politique se mêle plus fortement, ces derniers deviendront effectivement eux-mêmes actifs Fahrländer Partner AG 18 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
3.3 Segmentation & cycles d’occupation Demain? Demain? Aujourd’hui Après-demain? Après-demain? Aujourd’hui Hier Après-demain? Hier -> Le problème: la dimension temporelle... Source: Generelles Konzept: Fahrländer Partner & sotomo; Analysen Fahrländer Partner. Fahrländer Partner AG 19 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
3.4 Qu’est-ce qui peut être fait, fondamentalement? Développement vers l’extérieur (croissance dans la surface) Développement vers l’intérieur Densification de l’occupation (réserves intérieures ou réhaussement) Source: ARE in Economiesuisse (o.J.). Fahrländer Partner AG 20 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
4 Conclusion - Une stabilisation serait utile, mais pas réaliste (la migration n’est pas constante, l’espérance de vie n’est pas constante, répartition spatiale non constante de la demande, etc.) - Une solution aux problèmes est aussi, au fil du temps, probable sans interventions, mais: les besoins existent déjà maintenant. - Les éléments suivants seraient certainement utiles: - gestion active renforcée des surfaces de lotissement - repenser les standards actuels en matière de logement - augmenter le nombre d’occupants des appartements (droit de bail, etc.) - renforcement économique des centres petits et moyens apporte les plus grands succès -> A court terme, lutte contre les symptômes, possible. A long terme, la suppression de mauvaises incitations et des différences structurelles régional-économiques pourraient apporter de grands succès. Fahrländer Partner AG 21 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
Merci beaucoup pour votre attention! Conseils: sf@fpre.ch Fahrländer Partner AG 22 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
Quelques sources - Fahrländer, S. et al. (2012) «Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich: Herausforderungen, Perspektiven und Ansätze für die Projektentwicklung im kompetitiven Umfeld zentraler Standorte Hrsg.: Bundesamt für Wohnungswesen BWO, Halter Unternehmungen, Pensimo Management (http://www.bwo.admin.ch/dokumentation/00106/00108/index.html?lang =de). - Ecoplan & Fahrländer (2007) EFICAS - Langfristige Perspektiven im Schweizer Immobilienmarkt. Hrsg.: Pensimo Management AG. Zürich. (http://www.fpre.ch/de/news_publikationen.asp). - Fahrländer Partner (2013a) Metaanalyse Immobilien 3. Quartal 2013. Zürich. (http://www.fpre.ch/de/produkte_meta.asp). Fahrländer Partner AG 23 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
Quelques sources - Fahrländer Partner (2013b) Metaanalyse Konjunktur August 2013. Zürich. (http://www.fpre.ch/de/produkte_meta.asp). - Fahrländer Partner & sotomo (2006-2013) Nachfragersegmente im Wohnungsmarkt. Zürich. (http://www.fpre.ch/de/produkte_nachfrage_wohn.asp). - Matter, D. et al. (2008) Bauzonen Schweiz: Wie viele Bauzonen braucht die Schweiz? Hrsg.: Bundesamt für Raumentwicklung ARE, Ittigen, 2008. - Rey, U. (2011) Bauliche Verdichtung durch Ersatzneubau in der Stadt Zürich. Hrsg.: Kanton Zürich. Statistisches Amt. Zürich. Fahrländer Partner AG 24 Raumentwicklung Eichstrasse 23 8045 Zürich
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