LES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE - NOUVEAU CYCLE, NOUVELLES STRATÉGIES RECHERCHE ET STRATÉGIE - Primonial REIM
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LES BUREAUX
EN ILE-DE-FRANCE
NOUVEAU CYCLE,
NOUVELLES STRATÉGIES
RECHERCHE ET STRATÉGIE
OCTOBRE 20194 18
SOMMAIRE
PAGE PAGE
AVANT-PROPOS : L’OFFRE QUALITATIVE,
19,3 Mds€
D'ENCOURS SOUS GESTION
L’IMMOBILIER DE BUREAUX
À L’AUBE D’UN NOUVEAU CYCLE
PRÉALABLE À LA PROGRESSION
DU RENDEMENT LOCATIF
PAGE 19
LA BAISSE CONTINUE DE LA VACANCE
PAGE
LE MARCHÉ DES BUREAUX
5 A CONTRIBUÉ À LA HAUSSE DES LOYERS
ET À LA RÉSORPTION DES MESURES
EN ZONE EURO :
45
D’ACCOMPAGNEMENT
L’ÎLE-DE-FRANCE SE DÉMARQUE
PAGE 20
FONDS D'INVESTISSEMENT PRIMONIAL REIM, 7
PAGE
LE MARCHÉ IMMOBILIER
FORT IMPACT DE LA LOCALISATION,
L’ÉTAT ET LES SURFACES PRIS À BAIL DANS
ACTEUR MAJEUR DE DES BUREAUX EN ZONE EURO : LE DYNAMISME DES VALEURS LOCATIVES
L’ÉPARGNE IMMOBILIÈRE.
PRÉSENCE DANS
PARIS SE TAILLE LA PART DU LION
PAGE 21
6
PAYS EUROPÉENS
Primonial REIM est une société
de gestion de portefeuille,
PAGE
BENCHMARK DES MARCHÉS
DES BUREAUX EN ZONE EURO,
8 GRAND PARIS EXPRESS
ET MARCHÉS DES BUREAUX :
VERS UNE REDISTRIBUTION DES CARTES ?
agréée par l’Autorité des Marchés
Financiers qui crée, structure et
PARIS MARQUE SA DIFFÉRENCE PAGE 22
LES LIVRAISONS FUTURES DES GARES
gère des solutions d’investissement 9 DE GRAND PARIS EXPRESS (GPE)
63 142
PAGE
immobilières collectives pour le DES PERFORMANCES DIVERSES DU COUPLE VONT CHANGER LES ÉQUILIBRES
RENDEMENT/RISQUE EN ZONE EURO
ASSOCIÉS compte d’investisseurs particuliers PAGE 24
PÔLES D’EMPLOI ET IMMOBILIER
et institutionnels :
- une gamme de SCPI disponibles 10
PAGE
DE BUREAUX : LES DYNAMIQUES FUTURES
FORTEMENT LIÉES AUX LIVRAISONS
1 015
IMMEUBLES
en direct et en assurance vie ;
- des unités de compte immobilières
structurées pour une intégration
MARCHÉ DES BUREAUX ET GRAND PARIS
11
PAGE
GRAND PARIS, UNE CONCENTRATION
DES GARES DU GPE
dans les contrats d'assurance vie DE L’EMPLOI UNIQUE EN ZONE EURO PAGE 25
LES PERFORMANCES ET LES STRATÉGIES
ou les contrats de capitalisation ;
12 D’INVESTISSEMENT DANS LE MARCHÉ
4 032 880 m²
PAGE
- des Club Deals dédiés à des SECTEURS IMMOSTAT ET PÔLES D’EMPLOI, DES BUREAUX DU GRAND PARIS
investisseurs professionnels DES MARCHÉS QUI SE SUPERPOSENT
LOUÉS PAGE 26
(grands groupes institutionnels
ou corporate) sous forme d'OPCI
PAGE
LES INVESTISSEMENTS SE CONCENTRENT
14 QUELLES PERSPECTIVES DE PERFORMANCE
DANS UN ENVIRONNEMENT ÉCONOMIQUE
ou de SCI. SUR LES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE INCERTAIN ?
7 000
LOCATAIRES
PAGE
DYNAMIQUES CONTRASTÉES
15 PAGE 28
UNE APPROCHE STRATÉGIQUE :
LE « FACTOR INVESTING »
DES FONDAMENTAUX DU RENDEMENT
PAR MARCHÉS PAR PRIMONIAL REIM
PAGE 16 PAGE 29
LE « FACTOR INVESTING » :
CHIFFRES
LE MARCHÉ LOCATIF FACE
À LA RÉVOLUTION DES USAGES UNE RÉPONSE AUX ALÉAS ÉCONOMIQUES
PAGE
LE MARCHÉ EUROPÉEN
17 PAGE 30
LE « FACTOR INVESTING » PAR PRIMONIAL
CLÉS
DE L’INVESTISSEMENT EN REIM : UN OUTIL D’ÉVALUATION
* IMMOBILIER RÉSIDENTIEL DU POTENTIEL DES MARCHÉS TERTIAIRES
2 AU 30.06.2019
- PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 - 3
*Source : Primonial REIMAVANT-PROPOS :
L’IMMOBILIER DE BUREAUX TENDANCES VENANT INFLUENCER L’IMMOBILIER DE BUREAUX
À L’AUBE D’UN NOUVEAU CYCLE
L
TAUX CONSTRUCTIONS
e secteur de l’immobilier de bureaux connaît donc, dans les conditions de ce nouvel environne- OBLIGATAIRES NEUVES VERSUS
des mutations profondes. Il devra répondre ment, de capter ou de créer de la valeur pour main- BAS OBSOLESCENCE
à des enjeux majeurs auxquels il est direc- tenir un niveau de rendement satisfaisant dans les
tement confronté : insertion dans la « ville années à venir.
intelligente », voiture autonome, innovations tech-
nologiques, mutations des modes de travail ou encore Alors que les obligations d’Etat à 10 ans devraient se CONNECTIVITÉ DENSIFICATION
DES PÔLES DES EMPLOIS DANS
montée en puissance des politiques de gestion inté- maintenir à un niveau bas tant que le rythme d’ex- D’EMPLOI LES PÔLES TERTIAIRES
grant les critères ESG-Environnement, Social et pansion économique et la croissance de l’inflation EXISTANTS
Gouvernance. La recomposition du paysage de l’im- ne seront pas au niveau attendu, le contexte écono- ENJEUX
mobilier de bureaux, avec d’un côté les actifs attrac- mique et financier semble donc indiquer la transition CLIMATIQUES
tifs et de l’autre les actifs obsolescents, devrait se d’un cycle immobilier porté par la croissance en capi-
poursuivre sous l’impulsion des réponses apportées tal vers un cycle axé sur la création de valeur. RISQUES
à ces nouveaux enjeux. Il est également de plus en CRITÈRES ESG ÉCONOMIQUES
plus flagrant que la densification des emplois et la C’est l’approche dite « value investing »1 appliquée
connectivité des pôles d’emploi seront des éléments à l’immobilier. Elle doit conduire les investisseurs
déterminants dans l’attractivité d’un marché tertiaire. immobiliers à identifier les nouveaux marchés où les
Dès lors, les forces à l’œuvre tendent à démontrer que prix restent abordables et/ou pouvant bénéficier
les pôles tertiaires existants devraient poursuivre leur d’une évolution favorable du marché locatif pour
densification selon un rapport de l’ORIE, qu’ils soient créer de la valeur. INNOVATIONS MUTATIONS DES
localisés dans les Quartiers Centraux des Affaires TECHNOLOGIQUES MODES DE TRAVAIL
(QCA) ou en périphérie, l’accessibilité contribuera Nous pensons que l’implantation, la dynamique et la
donc à rebattre les cartes de la recomposition des densification des pôles d’emploi en lien avec l’amé-
secteurs. lioration de la connectivité des transports, ainsi que
le contexte de taux obligataires bas sont les prémisses
Durant les 10 dernières années les investisseurs d’un cycle appelant à adapter les stratégies d’inves-
immobiliers ont fait majoritairement le choix d’actifs tissement. Dans cette étude, nous nous intéresserons IMMOBILIER
Core ou Core+ délivrant des rendements stables. Les à l’immobilier de bureaux en Zone euro et particu-
politiques monétaires accommodantes des banques lièrement en l’Ile-de-France. Après avoir analysé les DE BUREAUX
centrales, en favorisant la hausse des valeurs d’ac- marchés de l’investissement et les marchés locatifs,
tifs, ont alimenté cette tendance. Ce cycle de baisse dans le cadre d’une approche territoriale, nous y
des taux souverains semble toucher à sa fin et nous superposerons les perspectives en matière de trans- Source(s) : Primonial REIM Recherche & Stratégie
évoluons actuellement dans un environnement de port (Grand Paris Express) et de pôles d’emploi pour
taux bas. Cette situation a des conséquences sur en tirer des outils d’évaluation et de sélection des
l’immobilier puisqu’un palier semble être atteint pour marchés tertiaires franciliens.
les actifs immobiliers « prime ». Tout l’enjeu sera
1. Cette stratégie de placement a été évoquée pour la première fois par Benjamin Graham dans son ouvrage Security Analysis. Cette stratégie consiste à acquérir
un actif financier à un prix sensiblement inférieur à sa valeur, permettant sur le long terme de dégager un rendement ajusté du risque relativement attrayant.
4 - PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 - 5LE MARCHÉ IMMOBILIER
DES BUREAUX EN ZONE EURO :
PARIS SE TAILLE LA PART DU LION
L e marché européen de l’immobilier commercial
(l’immobilier commercial désigne les bureaux,
le commerce, la logistique, les services et le
résidentiel) est l’un des marchés les plus pro-
fonds et les plus liquides au monde. Il a totalisé plus
de 213 milliards d’euros d’investissement en moyenne
sur la période 2009-2018, dont 117 milliards pour la
VOLUME D’INVESTISSEMENT EN ZONE EURO (EN MDS €)
90
80
70
60
50 MDS €
Bureaux - QCA
Bureaux - Périphérique
50
seule Zone euro. La crise des subprimes a contribué 40
LE MARCHÉ DES BUREAUX
à faire de l’immobilier une valeur refuge face aux tur- 30
bulences que les économies mondialisées devaient 20
traverser. L’injection massive de liquidités par les 10
EN ZONE EURO :
banques centrales pour soutenir la reprise progres- 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
sive de l’économie et lutter contre le risque de défla-
tion a largement profité à l’immobilier, et particuliè-
rement aux bureaux qui ont représentés 42% des
L’ÎLE-DE-FRANCE SE DÉMARQUE montants engagés sur la période.
L’investissement de bureaux en Zone euro a connu RÉPARTITION DES VOLUMES D’INVESTISSEMENT
PAR PRINCIPAUX MARCHÉS 2009-2018
une progression continue entre 2009 et 2018. Les
volumes de transactions ont donc bien rebondi après 29 %
Reste
le creux consécutif à la crise financière. La croissance Barcelone Paris QCA
1% 28 %
progressive des transactions de bureaux résulte d’un
accès amélioré aux financements et d’un retour à la Rome
1%
croissance des prix en lien avec la valorisation immo- Dublin
bilière. Ainsi, ce sont près de 50 Mds€ qui ont été 2%
Francfort-
investis en immobilier de bureaux en moyenne chaque Bruxelles sur-le-Main
année. Entre 2016 et 2018, le bureau a connu un 3% 8%
Dusseldorf
nouveau changement d’échelle avec près de 80 mil- 3% Munich
liards d’euros investis en moyenne par an. Alors que 8%
Milan Amsterdam Madrid Hambourg Berlin
les bureaux des Quartier Centraux des Affaires (QCA) 3% 4% 4% 4% 5%
avaient toujours fait quasiment jeu égal avec ceux
localisés en périphérie. Cet équilibre a légèrement
changé depuis 2014 puisque les investisseurs ont di-
versifié leur stratégie d’investissement et n’ont pas
hésité à se tourner majoritairement vers la périphérie
au détriment des QCA où les prix ont connu une très
forte croissance. OBLIGATIONS D’ÉTAT À 10 ANS
ET TAUX DE RENDEMENT DE BUREAUX (EN %)
L’analyse des grandes villes de la Zone euro fait res- Taux de rendement moyen de bureaux « prime » transactés
Bureaux - Périphérique
sortir la profondeur et la liquidité du marché pari-
sien. Il concentre les investissements avec 28% des 7
Prime de risque moyenne = 250 pb
volumes en moyenne sur la période 2009-2018 alors 6
que l’ensemble des 4 grandes villes allemandes ne 5
totalisent que 22% des montants. Les autres grandes 4
4,00
villes européennes totalisent moins de 5% des mon- 3
tants engagés. Le marché parisien est donc de très 2
1,12
1
loin le plus profond et le plus liquide de la Zone euro,
0
et à ce titre particulièrement adapté à des transac- 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
tions de taille institutionnelle.
Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après RCA et Oxford Economics
6 - PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 - 7BENCHMARK DES MARCHÉS DES PERFORMANCES DIVERSES
DES BUREAUX EN ZONE EURO, DU COUPLE RENDEMENT/RISQUE
PARIS MARQUE SA DIFFÉRENCE EN ZONE EURO
U ne analyse matricielle du marché des
bureaux en Zone euro fait clairement res-
sortir, le marché de Paris/Central*. En effet,
avec plus de 54 millions de m² de bureaux,
l’Ile-de-France dispose du plus grand parc européen.
A titre de comparaison Paris/Central* qui regroupe
les secteurs parisiens et l’Ouest francilien (Paris, La
Lorsque l’on s’intéresse au volume moyen placé sur
la période, Paris/Central* se démarque une nou-
velle fois très clairement avec une moyenne comprise
entre 1,5 et 2 millions de m² de bureaux placés par an.
Trois villes allemandes (Munich, Berlin et Francfort)
suivent se classement avec 500 000 à 1 million de
m² placés en moyenne alors que les 9 autres villes ne
N otre analyse analyse utilise les indices MSCI
et offre une idée du profil risque/rendement
des placements immobiliers par grands mar-
chés paneuropéens pour des actifs déte-
nus par des institutionnels. Cet indice est basé sur
les valeurs d’expertise. Il est composé du rendement
global qui est l’addition du rendement locatif et du
20
15
10
RENDEMENT GLOBAL DES BUREAUX (EN %)*
Amsterdam
18,6%
Berlin
13,9%
Munich
11,6%
Barcelone
10,8%
Madrid
10,8%
Francfort-sur-
le-Main
10,1%
Défense et le Croissant Ouest) totalise environ 30 dépassent pas les 500 000 m² transactés par an. rendement en capital. Sur la période, on constate que Hambourg
9,5%
millions de m² lorsque Munich se positionne à envi- pour certains marchés, les revenus ont été stables 5 Düsseldorf
9,5%
ron 21 millions m² et que les autres grands marchés Enfin, la mise en parallèle entre la taille du parc, le même en période de crise alors que la croissance en Paris
7,7%
européens ne dépassent pas les 20 millions de m². A volumes de m² placés et le flux de capitaux sur la pé- capital a connu des fluctuations importantes, consti-
0 Milan
6,3%
l’exception de Londres/Central qui ne fait pas par- riode analysée par marché fait clairement ressortir tuant la principale source de volatilité des perfor-
Bruxelles
6,3%
-5 Rome
tie de cette analyse, Paris/Central* bénéficie d’une une corrélation assez nette entre ces trois variables. mances passées. 3,1%
profondeur de marché que les autres marchés n’ont En d’autres termes, plus un parc est important, plus il -10
pas. La décentralisation du marché allemand a pour y aura des m² consommés par les utilisateurs et plus Les marchés en immobilier de bureaux de la Zone euro
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
conséquence une profondeur de moindre envergure. ces marchés seront susceptibles de capter les capitaux. ont enregistré une performance annuelle moyenne de
Dans cette configuration, Paris/Central* tire très clai- 5,4% sur la période 2009-2018. Depuis la crise fi- PERFORMANCE DE L’IMMOBILIER DE BUREAUX
rement son épingle du jeu. nancière de 2009, le rendement global a connu une (RENDEMENT TOTAL, LOCATIF ET EN CAPITAL, EN %)
tendance à la hausse sur la période. La crise de la Rendement locatif
moyen 2009-2018
dette de la Zone euro a eu un impact plus ou moins 9
fort sur les différents marchés. En 2018, l’ensemble 8
des marchés ont enregistré à nouveau de très solides Bruxelles 3,2
Hambourg 4,0
Barcelone 6,0 Dublin 9,7
7
performances. Toutefois, la tendance est majoritaire- Zone euro 5,4
Amsterdam 8,0
ment au ralentissement. En France, le marché des bu- 6
Milan 3,4
reaux parisiens a délivré un rendement global de 7,6% 5
ANALYSE CROISÉE DU PARC, DE LA DEMANDE PLACÉE ET DES VOLUMES de 2009 à 2018. Si le rendement locatif reste dans la 4
Rome 2,2
D’INVESTISSEMENT PAR MARCHÉ EN MOYENNE 2009-2018 Paris 7,6
moyenne, les bureaux parisiens se démarquent très 3
Francfort-sur-le-Main
Madrid 5,4 Munich 7,9
Parc 2017
clairement avec l’un des meilleurs rendements en 2 4,0
Düsseldorf
Berlin 5,7
(en millions) capital. Le marché allemand a connu sur la décennie 1
4,5
35 écoulée, trois marchés qui ont réalisé une meilleure 0
performance que la moyenne européenne (Munich, -4 -3 -2 -1 -0 1 2 3 4
Rendement en capital
30 Hambourg, Berlin) alors que Francfort et Düsseldorf La taille d’une bulle correspond au rendement total
moyen 2009-2018 (ex : Bureaux France 6,3) moyen 2009- 2018
Paris/Central*
ont sous-performé. Concernant l’Italie, Milan et Rome
25 ont sous-performé la moyenne européenne avec un
rendement global respectif de 3,4% et 2,2% et un MATRICE DE CORRÉLATION DES MARCHÉS
Bruxelles
20 Munich rendement en capital négatif sur la période. La pé- 2009-2018 – RENDEMENT GLOBAL
Hambourg
Madrid ninsule ibérique, avec Madrid (5,4%) et Barcelone Amsterdam Barcelone Berlin Bruxelles Dublin Düsseldorf Euro zone Francfort Hambourg Madrid Milan Munich Paris Rome
Berlin
(6,0%), a enregistré un rendement total conforme 1,0
Amsterdam
15 Milan Barcelone 0,87 1,0
Francfort-sur-le-Main à la moyenne européenne. Pour leur part, les princi- Berlin
Bruxelles
0,92
0,64
0,78
0,56
1,0
0,59 1,0
10 Rome paux marchés du Benelux ont connu des dynamiques Dublin 0,27 0,60 0,26 0,12 1,0
Düsseldorf
Amsterdam
variables : Amsterdam (8,0%) et Bruxelles (3,2%). Düsseldorf
Euro zone
0,86
0,87
0,65
0,92
0,93
0,82
0,64
0,54
-0,02
0,54
1,0
0,76 1,0
5
Barcelone En Irlande, Dublin enregistre un très bon rendement Francfort 0,87 0,75 0,90 0,62 0,36 0,88 0,92 1,0
0,82 0,69 0,87 0,79 0,25 0,87 0,81 0,91 1,0
global (9,0%) mais au prix d’une très forte volatilité.
Hambourg
Dublin Madrid 0,81 0,96 0,81 0,54 0,64 0,69 0,96 0,82 0,77 1,0
0
0 500 1 000 1 500 2000 Enfin, on constate une corrélation assez élevée sur Milan
Munich
0,93
0,91
0,78
0,81
0,82
0,94
0,53
0,57
0,09
0,28
0,86
0,85
0,83
0,86
0,82
0,87
0,71
0,89
0,73
0,85
1,0
0,82 1,0
Volume moyen d’investissement entre 2009-2018
Volume moyen placé l’ensemble de la période entre les différents marchés, Paris 0,46 0,64 0,41 0,18 0,54 0,40 0,82 0,66 0,49 0,75 0,54 0,53 1,0
entre 2009-2018
(en milliers de m²) à l’exception de Rome qui connait des corrélations Rome -0,10 -0,16 -0,23 0,23 -0,44 -0,01 -0,30 -0,28 -0,22 -0,33 0,03 -0,40 -0,41 1,0
négatives alors que Paris apparait comme un marché Corrélation égale à 1 Corrélation inférieure à 0,5
Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après BNP PRE, CBRE, RCA, ORIE Corrélation >1 etGRAND PARIS, UNE CONCENTRATION
DE L’EMPLOI UNIQUE EN ZONE EURO
L ’ensemble des atouts immobiliers et écono-
miques de l’Ile-de-France explique en quoi la
région parisienne nécessite une analyse dé-
taillée.
La région Ile-de-France bénéficie de nombreux atouts
à l’échelle de la Zone euro : c’est l’une des principales
portes d’entrée en Europe, la région pèse environ 1/3
6
4
3
5
CROISSANCE DU PIB (EN %)
PIB Zone euro PIB Ile-de-France
2
du PIB national, la densité de population y est forte et 1
c’est le premier bassin d’emploi européen. 0
-1
La dynamique du Grand Paris Express avec ses 420 -2
MARCHÉ DES BUREAUX km de métro, la taille du parc de bureaux franciliens,
les perspectives de créations d’emploi sont autant
d’atouts permettant à la métropole parisienne de dis-
-3
-4
-5
2009 2010 2011 2012 2013 2016 2017 2018
ET GRAND PARIS poser d’une taille susceptible de renforcer son attrac-
tivité et son économie au niveau européen.
Sur la période 2009-2018, la Zone euro, dont l’Ile-
de-France, aura traversé de fortes turbulences CRÉATIONS D’EMPLOI (VARIATION EN %)
consécutives à la crise économique et financière
mondiale. En effet, la croissance annuelle moyenne Créations d’emploi en Zone euro
du PIB de la Zone euro aura été inférieure à 1% et Créations d’emploi en Ile-de-France
les créations nettes d’emploi auront mis du temps à 2
contrebalancer les destructions. 1
Selon Oxford Economics, pour la période 2019-2028, 0
le PIB devrait connaître un rythme d’expansion mo- 2009 2010 2011 2012 2013 2016 2017 2018
déré (>1%) par an en moyenne. Toutefois, comme _1
pour la décennie passée, l’hétérogénéité des perfor-
mances va perdurer dans la Zone euro. -2
L’Ile-de-France devrait surperformer la croissance du
PIB de la Zone euro. Le dynamisme du Grand Paris
devrait venir porter les créations d’emploi et la ré-
sorption du chômage. Ces deux indicateurs seront
également mieux orientés en Ile-de-France qu’à PRÉVISIONS 2019-2028 (EN %) 1
l’échelle de la Zone euro. Le rythme d’expansion de
la région parisienne sera soutenu par le dynamisme PIB
Zone euro
2
économique des Hauts-de-Seine et de la Seine- Ile-de-France
Saint-Denis.
1
Les Yvelines, dont le potentiel de développement est
Inflation 0 VA construction
faible, et le Val d’Oise, qui profitera peu des trans-
formations du Grand Paris, seront peu dynamiques
-1
quant à la croissance de leur PIB.
Concernant l’emploi, c’est la Seine-Saint-Denis et
la Seine-et-Marne qui devraient connaître la plus
forte croissance, tandis que Paris devrait connaître la
Emplois Chômage
croissance la plus faible mais restera la plus grosse
concentration d’emploi de la région. 1. VA Construction : Valeur ajoutée du secteur de la construction
Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après RCA et Oxford Economics
10 - PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 - 11SECTEURS IMMOSTAT ET PÔLES
D’EMPLOI, DES MARCHÉS
QUI SE SUPERPOSENT
L
39 PÔLES D’EMPLOI ET 21 SOUS-SECTEURS IMMOBILIERS STRUCTURENT LA MÉTROPOLE PARISIENNE,
’un des principaux fournisseurs de données du Paris le plus important (environ 150 000 emplois et LE QCA DOMINE, FORTE DENSITÉ À LA DÉFENSE, NANTERRE, SAINT-DENIS ET ROISSY
marché francilien en immobilier d’entreprise est plus de 3 millions de m²). Trois autres pôles se trouvent
Immostat. Le GIE découpe le marché immobilier sous l’influence du QCA et de La Défense : Neuilly-
en Ile-de-France en 5 zones géographiques, sur-Seine, Levallois-Perret et le pôle Boulogne - Issy
8 secteurs et 21 sous-secteurs regroupant 120 com- - Sud 15e. Cergy
munes/arrondissements. C’est le découpage que nous D’autre part, il est intéressant de constater que ces
avons utilisé pour réaliser nos analyses des marchés pôles (Ouest parisien) ont une composition en termes VAL-D'OISE
de l’immobilier de bureaux car c’est un standard per- de secteurs d’activité assez proches et peuvent être
mettant la comparabilité des informations entre les définis comme « généralistes ». Deux pôles sont for-
différents acteurs de l’immobilier d’entreprise. D’autre tement spécialisés : Roissy et Orly/Rungis. Enfin, les Pôle de Roissy
part, lorsque l’on superpose les pôles d’emploi aux pôles où l’administration est prédominante se situent à Boucle
Nord
sous-secteurs Immostat, on constate une cohérence l’Est et dans Paris 5e, 6e et 7e. Péri
entre pôles d’emploi et secteurs immobiliers établis. Défense Première couronne
Nord
Neuilly
18e SEINE-
Ces constats sont importants pour mieux appréhender YVELINES La Défense
Levallois
19e ST-DENIS
Paris Quartier Central des Affaires (QCA) est le pre- les évolutions passées et chercher à anticiper les dyna-
Paris
QCA
10e
3e 20e Première
Paris
mier pôle d’emploi français et régional avec environ miques futures en prenant en considération aussi bien HAUTS-
Centre
Ouest
7 e
6e e
4e
11e
couronne
Est
5
500 000 salariés mais également le parc1 le plus im- les évolutions des comportements dans l’organisation
DE-SEINE 15e
14e 13e
12e Marne-la-Vallée
portant avec plus de 7 millions de m². Généralement du travail ou les dynamiques futures liées à la création Boucle
Sud
considéré comme une extension du QCA vers l’ouest, du réseau du Grand Paris Express.
Première
couronne
Sud
le quartier de La Défense est le pôle francilien hors de VAL-DE-
Saint-Quentin Deuxième couronne
Sud MARNE
SEINE-ET-MARNE
DÉCOUPAGE IMMOSTAT DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER EN ILE-DE-FRANCE : 21 SOUS-SECTEURS GÉOGRAPHIQUES
Les marchés de bureaux - Immostat
Cergy
VAL-D'OISE
ESSONNE
©Ville Ouverte
2 km
Pôle de Roissy SEINE-ET-MARNE
5 km
Boucle
Nord
Péri Première couronne
Défense Nord + de 50 000 emplois - de 50 000 emplois
SEINE-
Neuilly 18e
La Défense Levallois ST-DENIS Pôle généraliste
YVELINES 19e
Paris 10e
Paris QCA Pôle spécialisé
Centre 3e 20e
7e 11e
Ouest 4e
6e Pôle spécialisé
HAUTS- 15e 5e
12 e
Marne-la-Vallée
DE-SEINE dans l’administration
14e 13e
Boucle Sud
Zone immostat
Première
Première couronne couronne
Sud Est
VAL-DE-
Saint-Quentin
MARNE
Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après Immostat, INSEE, APUR, Clap 2010
Deuxième couronne Zones Immostat
Sud
Paris
Croissant Ouest
©Ville Ouverte
Première couronne
2 km ESSONNE Deuxième couronne
5 km
Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après Immostat
1. D
ensité d’emploi par hectare d’après INSEE, APUR, Clap 2010
2. Données chiffrées parc d’après CBRE
12 - PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 -13LES INVESTISSEMENTS DYNAMIQUES CONTRASTÉES
SE CONCENTRENT SUR DES FONDAMENTAUX
LES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE DU RENDEMENT PAR MARCHÉS
L e marché français de l’immobilier « commercial »
(bureaux, commerce, logistique, services et rési-
dentiel) a totalisé environ 27 milliards d’euros
d’investissement en moyenne sur la période
2009-2018. Les bureaux ont représenté 60% des
volumes d’investissement sur cette période en France.
25
20
15
VOLUME D’INVESTISSEMENT ILE-DE-FRANCE
13
(EN MDS €)
14
17 17 17
19
L a forte baisse des taux d’intérêt pratiquée par
la Banque Centrale Européenne (BCE) pour
soutenir l’économie depuis la crise financière
de 2008/2009 a porté les prix de l’immobilier
de bureaux à de nouveaux sommets durant la dernière
décennie. Cette situation a conduit les investisseurs
à privilégier les actifs sûrs et bien localisés. Toute-
8 747
15 132
PRIX MOYEN DES INVESTISSEMENTS
11 624
DE BUREAUX M²/€
5 754
8 996
2009 T4
7 986
5 852
2018 T4
6 568 6 250 5 413
L’Ile-de-France concentre les montants engagés avec 4 817 4 588 4 476 4 262
13 milliards pour l’immobilier tertiaire en moyenne, dont 10
11
10 9
fois, les valeurs vénales très élevées de Paris créées 3 718 3 439 2 207
2 160
près de 80% pour le bureaux. L’investissement en Ile- 7 des opportunités aux portes de la capitale (Croissant
de-France a enregistré une forte progression en 10 ans, 5 5 Ouest notamment) même si la prime de risque entre Paris
Quartier
Paris
Centre
Paris
Sud
La Défense Ile-de-
France
Paris Nord Croissant Première Deuxième
Est Ouest couronne couronne
passant de 5 milliards d’euros d’investissement en 2009 l’OAT 10 ans et les taux « prime » de certaines zones Central Ouest
des (Hors QCA)
à 19 milliards d’euros en 2018. Cette montée en puis- 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
semblent avoir atteint un point bas au regard de la Affaires
+73% +141% +56% +36% +43% +66% +21% +24% +1%
sance et le record de 2018, s’explique par l’importance décennie écoulée.
des liquidités disponibles sur le marché. Il est fort pro- EVOLUTION DE LA PRIME DE RISQUE ENTRE
bable que l’effet Brexit a joué fortement en faveur d’un Les marchés en immobilier de bureaux en France ont
enregistré une performance annuelle moyenne de LE TAUX « PRIME » DES BUREAUX ET L’OAT
retour des investisseurs internationaux qui explique- 10 ANS DE 2009-2018
rait également l’afflux de capitaux internationaux en 6,3% sur la période 2009-2018. Paris offre des ren-
VOLUME D’INVESTISSEMENT PAR SECTEURS
2018. Les Américains ont été les plus actifs (37% des IMMOSTAT EN MOYENNE (2009-2018) dements très élevés, 7,3% en moyenne sur les 10 der- pb Prime de risque la plus haute Prime de risque la plus basse Prime de risque 2018
montants engagés), suivi par les investisseurs Britan- nières années. Les différents arrondissements pari- 600
niques (19%) et Allemands (17%). Après une accalmie, Portefeuille IDF
siens sont plus portés par le dynamisme du rendement 500 506
les investisseurs asiatiques font progressivement leur
Deuxième couronne 4% en capital que par le rendement locatif. A l’inverse si 400 428
390
450
6% d’autres secteurs offrent également des rendements 300 303 330
358
310 318
retour en force sur le marché parisien en 2019. 268 255 258 255 278
élevés (cf. La Première couronne), plus on s’éloigne du 200 230 245
Paris Centre Ouest
Plus des ¾ des volumes d’investissement ont été réali- 27 % centre et plus ces zones sont portées par le rendement 100
138 143
Première couronne
sés sur la période 2009-2018 à Paris, dans le Croissant Hors Croissant Ouest locatif plutôt que par le rendement en capital. 0
Paris QCA Paris hors QCA La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne
14 %
Ouest et La Défense. Paris intramuros totalise 41% des
investissements, dont 27% pour Paris Centre Ouest (in-
cluant Paris QCA – Quartier Central des Affaires) et 14% LA PERFORMANCE DE L’IMMOBILIER DE BUREAUX 2009-2018
(RENDEMENT TOTAL, LOCATIF ET EN CAPITAL) (EN %)
pour le Reste de Paris. Le Croissant Ouest - La Défense Rendement locatif
moyen 2009-2018
est le deuxième secteur qui enregistre le volume de tran- Croissant Ouest
et la Défense Reste Paris 8
Reste deuxième couronne ; 6,5
sactions le plus important (35%), suivi par la Première 35 % 14 % Villes nouvelles -
Saint-Quentin ; 2,7 Première couronne Est ; 7,5 La
taille d’une bulle correspond au rendement total
couronne (hors Croissant Ouest) avec 14% des mon- Pôle de Roissy ; 2,8
moyen 2009-2018 (ex : Bureaux France 6,3)
tants. Enfin, la Deuxième couronne n’a concentré que
Villes nouvelles -
6% des volumes. 7
Marne-la-Vallée ; 4,0
Sur la période analysée, les investisseurs se sont in- OBLIGATIONS D’ÉTAT À 10 ANS
téressés à tous les types de biens (majoritairement ET TAUX DE RENDEMENT DE BUREAUX Deuxième couronne Sud ; 3,4 Paris 12e/13e ; 6,4
Première couronne Nord ; 6,5 Paris 3e/4e/10e/11e; 8;8
« core », « core+ » mais également « value-add » et Taux à 10 ans Première couronne Sud ; 4,5 Paris 18e/19e/20e ; 6,9
opportuniste). Ce sont également les opérations de très Paris QCA 6 La Défense ; 3,5 Boucle Sud ; 5,8
grandes tailles (> à 100 millions) qui ont contribuées aux %
Prime de risque moyenne = Boucle Nord ; 2,5
6
bons volumes d’investissement. 210 pb vs 230 pb en 2018
Bureaux France ; 6,3
5
La baisse de l’OAT à 10 ans s’est accompagnée d’une 4
5 Péri Défense ; 4,6
Paris Ouest (hors QCA) ; 6,9
compression continue du taux moyen des bureaux 3
3,00
Paris 5e/6e/7e ; 7,4
« prime » transactés dans le QCA avec une prime de 2
risque moyenne de plus de 210 pb entre 2009 et 2018. 1 0,70
Neuilly-Levallois ; 5,4 Paris QCA ; 7,8
On peut également constater que le tobogan de la com- 0 Paris 14e/15e ; 6,1
Rendement en capital
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
pression des taux a commencé à se stabiliser à partir de 4
-4 -3 -2 -1 -0 1 2 3 4 5
moyen 2009-2018
2016 pour les bureaux « prime » dans le QCA.
Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après RCA et Oxford Economics Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après BNP PRE, Immostat, MSCI et Oxford Economics
14 - PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 -15LE MARCHÉ LOCATIF FACE SELON LE CONTEXTE ÉCONOMIQUE,
À LA RÉVOLUTION DES USAGES LES UTILISATEURS ADAPTENT
LEUR STRATÉGIE D’IMPLANTATION
L e secteur immobilier connaît actuellement
des évolutions qui l’obligent à apporter
des réponses. Premièrement, les prises de
conscience des enjeux climatiques ont fait
du bâtiment l’un des premiers leviers de la transition
énergétique. D’autre part, si les innovations tech-
nologiques via l’Internet des objets (IoT) permettent
millions m2
0,5
ABSORPTION NETTE EN ILE-DE-FRANCE
Absorption nette
Evolution de l’emploi en Ile-de-France %
2,0
1,5
1,0 L a demande placée a totalisé un volume moyen
de 2,3 millions de m² par an sur la période
2009-2018. Le marché a été lourdement
impacté en 2009 et 2013 avec seulement 1,8
3,0
2,5 2,3
DEMANDE PLACÉE (M DE M 2)
d’améliorer fortement la performance d’un bâtiment, 0,5 million de m² transactés. Cette moindre performance 2,0
cela deviendra un élément différenciant au même
0
0,0 du marché immobilier doit être mise en parallèle avec 1,5
titre que la qualité ou l’emplacement. Enfin, l’in- -0,5 la récession de 2009 et le ralentissement économique 1,0
fluence des mutations des modes de travail comme le -1,0
de 2012 qui a fortement pesé sur la demande placée
0,5
télétravail, la mobilité, le coworking ou encore le cor- -0,5 -1,5
en 2013. Toutefois, sur la décennie, le volume placé a
poworking font évoluer l’immobilier de bureaux vers 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 dépassé la barre symbolique des 2 millions de m² en 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
(p)
plus d’agilité tout en répondant aux exigences d’op- lien avec la croissance économique et le dynamisme
timisation de l’usage dans un contexte économique du marché de l’emploi. Les années 2017 et 2018 ont
qui se complexifie. L’ensemble de ces éléments sont été exceptionnelles avec plus de 2,5 millions de m²
DEMANDE PLACÉE EN MOYENNE (2009-2018)
donc de nature à venir alimenter l’absorption nette en placés.
immobilier de bureaux. 2ème couronne
DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHE (M DE M 2) Par secteurs géographiques, sur la période 2009- 15 %
Au sens de BNP PRE, l’absorption nette désigne la de- 2018, Paris a été la zone la plus attractive et tota- Première
couronne Est Paris QCA
50 000 + lise plus de 41% de la demande placée globale. Le 3% 18 %
mande nouvelle et est la différence entre tous les m² 1 000-5 000
qui arrivent sur le marché (nouvelles constructions, 3,0 0-1 000
Croissant Ouest (La Défense, Péri Défense, Neuilly
Première
espaces libérés pour déménager et les transformations Levallois, Boucle Nord, Boucle Sud) a totalisé 30% couronne Sud
2,5
de la demande placée durant la décennie étudiée. La 5% Paris Hors QCA
de logements en bureaux) et les m² qui en sortent 23 %
(destructions, restructurations, immeubles en travaux 2,0 Première couronne (hors Croissant Ouest) a concen- Première
couronne Nord
et emménagements). C’est un indicateur qui complète tré 16% de la demande placée. 6%
1,5
Boucle Sud
celui de la demande placée car il permet de mieux sai- 8%
sir les variations du parc occupé. C’est également un
1,0 Il est intéressant de noter que selon le dynamisme Neuilly- La Défense
économique, les secteurs recherchés par les utilisa- Boucle Nord Levallois Péri Défense 7%
indicateur qui est lié aux créations et aux destructions 0,5 2% 5% 8%
d’emploi. teurs peuvent illustrer les stratégies mises en place
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 par les acteurs économiques : la recherche de loyers
Les années 2008 et 2009 ont été marquées par moins élevés dans des phases économiques d’incer-
titude ou la volonté des grandes entreprises, notam- DEMANDE PLACÉE (M DE M 2)
la récession et par une absorption nette négative
résultant d’un marché de l’emploi déprimé. La période ment des grands comptes du CAC 40, de se position- 100%
2010-2014 a été marquée par une stabilité des besoins ner dans des secteurs stratégiques aux loyers encore 16 % 20 % 18 % 14 % 14 % 13 % 12 % 10 % 14 %
90% 21 %
en raison de créations d’emploi limitées. Depuis 2014, attractifs avant une reprise économique. Ainsi en 2% 3% 3% 3% 4% 3%
5% 4%
3% 4%
DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHE(2009-2018) 2009, la Deuxième couronne et la Première couronne 80% 6% 2% 2% 3% 3% 4%
l’absorption nette est positive résultant d’une demande (M DE M 2) 9% 3% 10 % 8% 7% 5% 8% 7%
placée élevée, d’une compression du taux vacance et Est ont totalisé 30% de la demande placée, le vo- 70%
7% 7% 7% 13 %
7%
1% 10 %
4%
4% 7% 9% 7%
d’une progression des valeurs locatives moyennes. 50 000 +
lume le plus important de ces secteurs en pleine crise 5% 2%
6% 9%
1%
2% 1% 4% 1% 1%
60% 4% 6% 5%
1 000-5 000 économique et financière. A l’inverse, en début de 5%
3%
4% 8% 7%
3%
7% 9%
9%
6%
6% 4% 7% 7% 11 %
Si la demande placée pour des surfaces 5 000 m² et diffères for- 0,6
sateurs (11% de la demande placée en 2014 et 2016). 9%
28 %
30% 23 % 23 % 24 % 23 %
23 % 20 % 21 %
tement selon les zones de marché en Ile-de-France. Si 0,5
18 % 20 %
les start-up vont privilégier les petites surfaces dans 0,4 La demande placée se répartit entre d’un côté le sec- 20%
Paris Centre Ouest, les grandes surfaces sont recher- 0,3 teur public et de l’autre le secteur privé qui réalise la 10% 20 % 20 %
17 % 18 % 17 % 18 % 18 % 18 %
chées à la Défense par les grands groupes pour pouvoir 0,2 majorité des transactions. Concernant le secteur pri- 14 % 14 %
0%
installer facilement leur nombreux salariés. On constate 0,1 vé, ce sont généralement les secteurs de la Banque/ 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
de plus en plus que les outils digitaux, le salariat « no-
0,0 Finance/Assurance et Electronique/Informatique 2 couronne
ème
Boucle Sud La Défense
Paris Centre Reste Paris Croissant Ouest Première Deuxième
made », le coworking ou bien encore le télétravail ont, Ouest et La Défense couronne Hors
Croissat Ouest
couronne qui ont été actifs sur la période. Toutefois, ces dyna- Première couronne Est Boucle Nord Paris Hors QCA
miques ont changé en 2017-2018, avec une montée Première couronne Sud Neuilly-Levallois Paris QCA
paradoxalement, tendance à accentuer le grégarisme Première couronne Nord Péri-Défense
des salariés et des entreprises. en puissance des secteurs de l’Immobilier/Construc-
Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après RCA et Oxford Economics
tion, du Coworking ou encore de l’Agroalimentaire. Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après Immostat,
16 - PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 - 17L’OFFRE QUALITATIVE, LA BAISSE CONTINUE DE LA VACANCE
PRÉALABLE À LA PROGRESSION A CONTRIBUÉ À LA HAUSSE DES
DU RENDEMENT LOCATIF LOYERS ET À LA RÉSORPTION DES
MESURES D’ACCOMPAGNEMENT
L e volume moyen d’offre immédiate (locaux im-
médiatement disponibles) est de 3,6 millions
de m² sur la période 2009-2018. La tendance
est à la baisse, passant de plus de 3,6 millions
de m² en 2009, avec un pic à plus de 4 millions de m²
en 2014, à 2,9 millions fin 2018. L’offre est faible en
Première couronne (15%) et à Paris (20%). L’offre
2ème
OFFRE IMMÉDIATE EN MOYENNE (2009-2018)
couronne
31 %
Paris QCA
9%
Paris Hors QCA
11 %
L a reprise progressive de la croissance écono-
mique sur la période 2009-2018, le confine-
ment de l’offre de seconde main et neuve et
le contrôle de l’offre future a contribué à la
mière couronne Est/Nord/Sud, Boucle Sud, Neuil-
ly-Levallois et la Deuxième couronne (15%).
Première résorption de la vacance sur la période.
est plus élevée sur l’ensemble du territoire du Crois- couronne Est
3% La Défense
7% Avec un loyer moyen avoisinant les 600/€/m²/an et
sant Ouest mais les marchés diffèrent, par exemple, Dans le même temps, la compression des taux de un loyer « prime » dépassant les 800 €/m²/an à fin
entre Neuilly-Levallois qui a une offre moyenne re- Première
vacance a clairement participé à la croissance des
couronne Sud Péri Défense 2018, Paris QCA fait la course en tête de l’ensemble
présentant seulement 4% de l’ensemble des dispo- 5% 10 %
loyers. Ainsi, l’Ile-de-France a connu une compres- des secteurs franciliens. Avec un taux de vacance à
nibilités et le secteur Péri Défense qui détient environ Neuilly-Levallois sion de 180 pb de son taux de vacance entre 2009 et
Première 4% 1,5% dans le QCA et 2,9% pour le Reste de Paris à fin
10% des surfaces vacantes (soit un volume moyen de couronne Nord 2018. Cette situation a permis de faire croître le loyer
7% Boucle Sud Boucle Nord 2018, la pénurie d’offre s’est renforcée année après
350 000 m²). Enfin la Deuxième couronne a une offre 7% 6% moyen de 13% sur la même période. année maintenant une pression forte sur les loyers.
élevée (31%), résultant d’une inadéquation entre
En parallèle, la baisse des mesures d’accompagne-
offre et demande en raison d’un désintérêt des utili- Toutefois, l’analyse par secteur fait ressortir une ré- ment a suivi une tendance baissière dans Paris. Ainsi,
sateurs pour les locaux jugés obsolètes. alité multiple. Ainsi, Paris reste le secteur où la va-
OFFRE À UN AN EN MOYENNE (2009-2018) après un point haut à 17% fin 2015, elles n’étaient
cance a été la plus faible sur l’ensemble de la période plus qu’aux alentours de 10% fin 2018.
Si l’offre immédiate est généralement considérée (FORT IMPACT DE LA LOCALISATION, GRAND PARIS EXPRESS ET
L’ÉTAT ET LES SURFACES MARCHÉS DES BUREAUX : VERS
PRIS À BAIL DANS LE DYNAMISME UNE REDISTRIBUTION DES CARTES ?
DES VALEURS LOCATIVES
L ‘ analyse de la variation des valeurs locatives
(seconde main et neuf), combinée aux me-
sures d’accompagnement selon les surfaces
des bureaux, montre différents dynamismes
stagnation, voire une baisse, de leurs loyers et par
une croissance des mesures d’accompagnement pour
l’ensemble des surfaces (Péri Défense, Deuxième
couronne Sud par exemple). Enfin, selon la surface
A vec la construction de 200 km de nouvelles
lignes de métro, le Grand Paris Express
(GPE) constitue le plus grand projet d’in-
frastructure d’Europe. Ainsi, 68 nouvelles
gares interconnectées vont être créées. Plusieurs
lignes du métro existantes vont être prolongées afin
de desservir de nouvelles communes et 4 nouvelles
Par conséquent, l’immobilier d’entreprise francilien de-
vra donc répondre aux trois grands enjeux qui vont se
poser à lui selon un rapport de l’Observatoire Régional
de l’Immobilier d’Entreprise en Ile-de-France (ORIE).
Le premier est l’adaptation aux mutations des modes de
travail. En effet, le rapport des salariés à leur lieu de tra-
sur la période 2009-2018. Ainsi, certains marchés des transactions, il était plus intéressant de proposer
lignes de métro (15, 16, 17 et 18) seront créées. Les vail évolue profondément : l’évolution des outils digitaux
ont connu une forte croissance de leurs loyers et une à la location des locaux neufs >5000 m² à La Défense
marchés immobiliers en Première couronne seront permettant un travail délocalisé, la multiplication des
diminution des mesures d’accompagnement quelle plutôt que des locaux de seconde main sur des pe-
largement bénéficiaires du Grand Paris Express. travailleurs indépendants ou encore le coworking.
que soit la surface. C’est le cas de Paris 3e/4e/10e/11e tites surfaces sur ce même secteur. Il en est de même
ou de Paris 18e/19e/20e par exemple. A l’inverse, pour le secteur Paris 14e/15e par exemple.
Le GPE ainsi que les projets de modernisation et Le deuxième est l’intégration des enjeux environne-
d’autres marchés ont été impactés par une certaine
d’extension des lignes existantes viendront modifier mentaux. L’étalement urbain sera limité en privilé-
l’accessibilité des résidents à leurs emplois. Dans giant la densification des zones de construction.
VARIATION DES VALEURS DE SECOND MAIN ET DES MESURES D’ACCOMPAGNEMENT DES BUREAUX ce contexte, les choix d’implantation des entre-
Croissance moyenne des loyers
en IDF entre 2009-2018
prises franciliennes seront nécessairement repen- Le troisième enjeu consistera à anticiper les effets de la
sés, avec les livraisons progressives des gares du création des nouvelles lignes et gares sur l’implantation
Première couronne Sud
GPE. de l’emploi.
Evolution 2012-2018 des mesures d’accompagnement en pb
10 La Défense Villes nouvelles Villes nouvelles
Reste deuxième couronne Saint-Quentin Marne-la-Vallée
8 Deuxième couronne Sud
Neuilly-Levallois
Villes nouvelles - Cergy
6 Pôle de Roissy Première couronne Nord GRAND PARIS EXPRESS ET MARCHÉS DES BUREAUX : VERS UNE NOUVELLE CONNECTIVITÉ
Péri Défense Evolution moyenne
4
des mesures
Le Grand Paris Express et les marchés de bureaux
d’accompagnement
en IDF entre
2 Boucle Sud 2012-2018
Paris 12 /13
e e
Première couronne Est Cergy
Paris 5e/6e/7e
0 Paris 14e/15e Paris 18e/19e/20e Paris 3e/4e/10e/11e VAL-D'OISE
-2 Paris QCA
Boucle Nord 17
-4 Paris Centre Ouest (Hors QCA) SEINE-ET-MARNE
-6 TC des loyers 2009-2018 (en %) Pôle de Roissy
-10 0 10 20 30 40
Boucle
Nord
VARIATION DES VALEURS DES BUREAUX NEUFS ET DES MESURES Péri 16
Défense
D’ACCOMPAGNEMENT DES BUREAUX NEUFS > 5 000 M² 15
Première couronne
Nord
Neuilly 18e SEINE-
Croissance moyenne des loyers YVELINES La Défense Levallois 19e ST-DENIS
en IDF entre 2009-2018 Paris 10e
QCA 14 15
Paris 3e e 20e Première
14 11
Evolution 2012-2018 (ou dernières données disponibles)
Centre 7e e 4e couronne
Péri Défense HAUTS- Ouest 6 Est
Première couronne Nord 5e
DE-SEINE 15e 12e Marne-la-Vallée
12 Villes nouvelles - Marne-la-Vallée 13e
Première couronne Sud 14e
des mesures d’accompagnement en pb
Reste deuxième couronne
Deuxième couronne Sud Boucle
10 Sud 15 Première
Villes nouvelles - Saint-Quentin
Pôle de Roissy couronne
8 Sud
Evolution moyenne 14
©Ville Ouverte - Sources : www.societedugrandparis.fr
6 Villes nouvelles - Cergy des mesures Saint-Quentin Deuxième couronne
VAL-DE-
d’accompagnement Sud MARNE
en IDF entre
4 Boucle Sud Boucle Nord Paris 5e/6e/7e 2012-2018 Dates de livraison
18 du Grand Paris Express
La Défense Paris Centre Ouest (Hors QCA)
2 Paris QCA Paris 3e/4e/10e/11e 2020 / 2021
Paris 18e/19e/20e 2024 / 2025
0 Première couronne Est
Neuilly-Levallois 2027
-2 Paris 14e/15e 2 km ESSONNE 2030
Paris 12e/13e 5 km
-4 TC des loyers 2009-2018 (en %)
-20 -10 O 1O 2O 3O 4O 5O 6O
Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après Immostat et Société du Grand Paris
Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après Immostat et MBE
20- PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 - 21LES LIVRAISONS FUTURES
DES GARES DE GRAND PARIS
EXPRESS (GPE) VONT CHANGER
LES ÉQUILIBRES
S
LES PÔLES D’EMPLOI EN 1 ÈRE COURONNE LARGEMENT BÉNÉFICIAIRES DU GRAND PARIS EXPRESS
ur la période 2016-2018, nous estimons que
le taux de rotation en valeur du parc a été de
15%. Sur cette période les rotations les plus
fortes se sont exercées sur les marchés de la
Défense et de la Première couronne Nord. Pour sa Cergy
part, Paris intramuros a enregistré les plus importants VOLUME D’INVESTISSEMENT, OPÉRATIONS
EN BLANC ET TAILLE DU PARC (HORS QCA)
volumes de transactions mais pas de rotation. Les VAL-D'OISE
opérations en blanc lancées fin 2018 et à venir dans Volume d’investissement 17
les 3 prochaines années se concentrent dans le Crois- en Mds€ de 2016 à 2018
Paris QCA
sant Ouest, en Première couronne et à la Défense. 16 Pôle de Roissy
L’enjeu pour ces territoires sera de poursuivre leur 15
Couronne Ouest
Boucle
Nord
équilibre entre le volume placé et leur stock d’offre. 14
Péri
Défense
16
13 Première couronne
15 Neuilly Nord
1 Couronne
ère
18e SEINE-
12 Levallois
De plus, une analyse de la demande placée, des chan- 11
YVELINES La Défense
Paris 10e
19e ST-DENIS
La Défense
tiers en cours et des taux de vacance nous délivre 10 2 Couronne
ème Paris
QCA 14
7e
3e
11e
20e Première
15
Centre 4e couronne
plusieurs enseignements selon les territoires. Ainsi, la 9
Paris Hors QCA HAUTS-
DE-SEINE
Ouest
15e
6e e
5
12e
Est
Marne-la-Vallée
Première couronne Sud était à l’équilibre entre l’offre 8
14e 13e
Boucle
à venir et les volumes placés. En Première couronne 7 Sud Première
couronne
Nord et à La Défense, les projets à venir représentent 5 10 15 20 25 30
Parc fin 2018
Sud
14
un volume plus important que ce que le marché est M² d’opérations en blanc dans l’offre à venir sous 3 ans à fin 2018 Deuxième couronne
15
VAL-DE-
MARNE
susceptible d’absorber normalement. Les utilisateurs Saint-Quentin Sud
SEINE-ET-MARNE
auront donc tendance à se reporter sur des immeubles 18
de qualité plutôt que de rester dans des locaux de se-
conde main vieillissants. Si un marché comme Boucle CHANTIERS EN COURS EN 2018
Nord connaît actuellement un déficit d’offre à venir, ET DEMANDE PLACÉE (MOYENNE 2016-2018)
le taux de vacance de la zone demeure élevé. Enfin Volume moyen placé ESSONNE
concernant Paris, malgré un volume de construction moyenne 2016-2018
Paris hors QCA
assez important, le marché sera susceptible de l’ab-
©Ville Ouverte
350 000 (demande placée
hors graphique) 2 km
sorber rapidement d’autant que la vacance est très 300 000 5 km
faible. 2ème couronne
250 000 Péri Défense La Défense
C’est dans ce contexte que l’ORIE a émis deux hy- 200 000
Boucle Sud + de 50 000 emplois - de 50 000 emplois
Boucle Nord
pothèse sur l’évolution à venir des territoires du Neuilly-Levallois Pôle généraliste
Grands Paris. La première est que le GPE provoque- 150 000
Première couronne Nord Pôle spécialisé
ra la massification des pôles existants en raison de la 100 000
Première couronne Sud Pôle spécialisé
croissance de la mobilité. Afin de limiter l’étalement Première couronne Est dans l’administration
urbain, des restrictions pourraient être prises par les 50 000
Zone immostat
autorités et auraient pour conséquence de favoriser 0
0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 15 Tracé du Grand Paris Express
le développement du travail nomade. Pour leur part, Chantier en cours
les entreprises chercheront à se localiser dans les Taux de vacance fin 2018
principaux pôles tertiaires. La deuxième hypothèses
concerne l’émergence de nouveaux pôles tertiaires. Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après Immostat, INSEE, APUR, Clap 2010, Société du Grand Paris
Toutefois, dans ces deux scenarios les entreprises se- Source(s): Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après Immostat, BNP PRE
ront amenées à privilégier les territoires à l’extérieur
de Paris mais à proximité immédiate de la capitale.
L’hypothèse de massification des pôles existants est la
plus probable à l’horizon 2030. Concernant le mitage,
il devrait être vraisemblablement de faible amplitude.
22 - PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 - 23Vous pouvez aussi lire
