LES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE - NOUVEAU CYCLE, NOUVELLES STRATÉGIES RECHERCHE ET STRATÉGIE - Primonial REIM

 
LES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE - NOUVEAU CYCLE, NOUVELLES STRATÉGIES RECHERCHE ET STRATÉGIE - Primonial REIM
LES BUREAUX
 EN ILE-DE-FRANCE
  NOUVEAU CYCLE,
NOUVELLES STRATÉGIES

    RECHERCHE ET STRATÉGIE
        OCTOBRE 2019
4          18

                                                                                                            SOMMAIRE
                                                                                                                                                   PAGE        PAGE
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             19,3 Mds€
             D'ENCOURS SOUS GESTION
                                                                                                                                  L’IMMOBILIER DE BUREAUX
                                                                                                                            À L’AUBE D’UN NOUVEAU CYCLE
                                                                                                                                                               PRÉALABLE À LA PROGRESSION
                                                                                                                                                               DU RENDEMENT LOCATIF
                                                                                                                                                               PAGE   19
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                                                                                                                                                    PAGE
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                                                                                                                                                           5   A CONTRIBUÉ À LA HAUSSE DES LOYERS
                                                                                                                                                               ET À LA RÉSORPTION DES MESURES
                                                                                                                                            EN ZONE EURO :
                               45
                                                                                                                                                               D’ACCOMPAGNEMENT
                                                                                                                             L’ÎLE-DE-FRANCE SE DÉMARQUE
                                                                                                                                                               PAGE   20
             FONDS D'INVESTISSEMENT                                PRIMONIAL REIM,                                                                    7
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                                                                                                                                                               FORT IMPACT DE LA LOCALISATION,
                                                                                                                                                               L’ÉTAT ET LES SURFACES PRIS À BAIL DANS
                                                                   ACTEUR MAJEUR DE                                          DES BUREAUX EN ZONE EURO :        LE DYNAMISME DES VALEURS LOCATIVES
                                                                   L’ÉPARGNE IMMOBILIÈRE.
                      PRÉSENCE DANS
                                                                                                                           PARIS SE TAILLE LA PART DU LION
                                                                                                                                                               PAGE   21
                                  6
                     PAYS EUROPÉENS
                                                                   Primonial REIM est une société
                                                                   de gestion de portefeuille,
                                                                                                                                                   PAGE
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                                                                                                                              DES BUREAUX EN ZONE EURO,
                                                                                                                                                           8   GRAND PARIS EXPRESS
                                                                                                                                                               ET MARCHÉS DES BUREAUX :
                                                                                                                                                               VERS UNE REDISTRIBUTION DES CARTES ?
                                                                   agréée par l’Autorité des Marchés
                                                                   Financiers qui crée, structure et
                                                                                                                             PARIS MARQUE SA DIFFÉRENCE        PAGE   22
                                                                                                                                                               LES LIVRAISONS FUTURES DES GARES
                                                                   gère des solutions d’investissement                                                     9   DE GRAND PARIS EXPRESS (GPE)
                      63 142
                                                                                                                                                   PAGE
                                                                   immobilières collectives pour le               DES PERFORMANCES DIVERSES DU COUPLE          VONT CHANGER LES ÉQUILIBRES
                                                                                                                        RENDEMENT/RISQUE EN ZONE EURO
                            ASSOCIÉS                               compte d’investisseurs particuliers                                                         PAGE   24
                                                                                                                                                               PÔLES D’EMPLOI ET IMMOBILIER
                                                                   et institutionnels :
                                                                   - une gamme de SCPI disponibles                                                10
                                                                                                                                                  PAGE
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                                                                                                                                                               FORTEMENT LIÉES AUX LIVRAISONS

                          1 015
                           IMMEUBLES
                                                                      en direct et en assurance vie ;
                                                                   - des unités de compte immobilières
                                                                      structurées pour une intégration
                                                                                                                       MARCHÉ DES BUREAUX ET GRAND PARIS
                                                                                                                                                    11
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                                                                                                                                                               DES GARES DU GPE

                                                                      dans les contrats d'assurance vie                  DE L’EMPLOI UNIQUE EN ZONE EURO       PAGE   25
                                                                                                                                                               LES PERFORMANCES ET LES STRATÉGIES
                                                                      ou les contrats de capitalisation ;
                                                                                                                                                         12    D’INVESTISSEMENT DANS LE MARCHÉ
       4 032 880 m²
                                                                                                                                                   PAGE
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                                                                      investisseurs professionnels                    DES MARCHÉS QUI SE SUPERPOSENT
                               LOUÉS                                                                                                                           PAGE   26
                                                                      (grands groupes institutionnels
                                                                      ou corporate) sous forme d'OPCI
                                                                                                                                                  PAGE
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                                                                                                                                                         14    QUELLES PERSPECTIVES DE PERFORMANCE
                                                                                                                                                               DANS UN ENVIRONNEMENT ÉCONOMIQUE
                                                                      ou de SCI.                                    SUR LES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE           INCERTAIN ?

                        7 000
                          LOCATAIRES
                                                                                                                                                  PAGE
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                                                                                                                                                          15   PAGE   28
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                                                                                                                                                               LE « FACTOR INVESTING »
                                                                                                                       DES FONDAMENTAUX DU RENDEMENT
                                                                                                                                         PAR MARCHÉS           PAR PRIMONIAL REIM
                                                                                                                                                  PAGE   16    PAGE   29
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CHIFFRES
                                                                                                                                  LE MARCHÉ LOCATIF FACE
                                                                                                                             À LA RÉVOLUTION DES USAGES        UNE RÉPONSE AUX ALÉAS ÉCONOMIQUES
                                                                                                                                                  PAGE
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                                                                                                                                                          17   PAGE   30
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CLÉS
                                                                                                                                   DE L’INVESTISSEMENT EN      REIM : UN OUTIL D’ÉVALUATION
    *                                                                                                                              IMMOBILIER RÉSIDENTIEL      DU POTENTIEL DES MARCHÉS TERTIAIRES

        2                                     AU 30.06.2019
            - PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019                                                                                                           PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 -   3

*Source : Primonial REIM
AVANT-PROPOS :
L’IMMOBILIER DE BUREAUX                                                                                                                                                               TENDANCES VENANT INFLUENCER L’IMMOBILIER DE BUREAUX

À L’AUBE D’UN NOUVEAU CYCLE

L
                                                                                                                                                                                                 TAUX                           CONSTRUCTIONS
        e secteur de l’immobilier de bureaux connaît                                  donc, dans les conditions de ce nouvel environne-                                                      OBLIGATAIRES                       NEUVES VERSUS
        des mutations profondes. Il devra répondre                                    ment, de capter ou de créer de la valeur pour main-                                                         BAS                           OBSOLESCENCE
        à des enjeux majeurs auxquels il est direc-                                   tenir un niveau de rendement satisfaisant dans les
        tement confronté : insertion dans la « ville                                  années à venir.
intelligente », voiture autonome, innovations tech-
nologiques, mutations des modes de travail ou encore                                  Alors que les obligations d’Etat à 10 ans devraient se                                 CONNECTIVITÉ                                                                      DENSIFICATION
                                                                                                                                                                              DES PÔLES                                                                      DES EMPLOIS DANS
montée en puissance des politiques de gestion inté-                                   maintenir à un niveau bas tant que le rythme d’ex-                                       D’EMPLOI                                                                     LES PÔLES TERTIAIRES
grant les critères ESG-Environnement, Social et                                       pansion économique et la croissance de l’inflation                                                                                                                         EXISTANTS
Gouvernance. La recomposition du paysage de l’im-                                     ne seront pas au niveau attendu, le contexte écono-                                                                      ENJEUX
mobilier de bureaux, avec d’un côté les actifs attrac-                                mique et financier semble donc indiquer la transition                                                                  CLIMATIQUES
tifs et de l’autre les actifs obsolescents, devrait se                                d’un cycle immobilier porté par la croissance en capi-
poursuivre sous l’impulsion des réponses apportées                                    tal vers un cycle axé sur la création de valeur.                                                                                                                                 RISQUES
à ces nouveaux enjeux. Il est également de plus en                                                                                                                        CRITÈRES ESG                                                                               ÉCONOMIQUES
plus flagrant que la densification des emplois et la                                  C’est l’approche dite « value investing »1 appliquée
connectivité des pôles d’emploi seront des éléments                                   à l’immobilier. Elle doit conduire les investisseurs
déterminants dans l’attractivité d’un marché tertiaire.                               immobiliers à identifier les nouveaux marchés où les
Dès lors, les forces à l’œuvre tendent à démontrer que                                prix restent abordables et/ou pouvant bénéficier
les pôles tertiaires existants devraient poursuivre leur                              d’une évolution favorable du marché locatif pour
densification selon un rapport de l’ORIE, qu’ils soient                               créer de la valeur.                                                              INNOVATIONS                                                                                       MUTATIONS DES
localisés dans les Quartiers Centraux des Affaires                                                                                                                   TECHNOLOGIQUES                                                                                     MODES DE TRAVAIL
(QCA) ou en périphérie, l’accessibilité contribuera                                   Nous pensons que l’implantation, la dynamique et la
donc à rebattre les cartes de la recomposition des                                    densification des pôles d’emploi en lien avec l’amé-
secteurs.                                                                             lioration de la connectivité des transports, ainsi que
                                                                                      le contexte de taux obligataires bas sont les prémisses
Durant les 10 dernières années les investisseurs                                      d’un cycle appelant à adapter les stratégies d’inves-
immobiliers ont fait majoritairement le choix d’actifs                                tissement. Dans cette étude, nous nous intéresserons                                                             IMMOBILIER
Core ou Core+ délivrant des rendements stables. Les                                   à l’immobilier de bureaux en Zone euro et particu-
politiques monétaires accommodantes des banques                                       lièrement en l’Ile-de-France. Après avoir analysé les                                                            DE BUREAUX
centrales, en favorisant la hausse des valeurs d’ac-                                  marchés de l’investissement et les marchés locatifs,
tifs, ont alimenté cette tendance. Ce cycle de baisse                                 dans le cadre d’une approche territoriale, nous y
des taux souverains semble toucher à sa fin et nous                                   superposerons les perspectives en matière de trans-                                                          Source(s) : Primonial REIM Recherche & Stratégie
évoluons actuellement dans un environnement de                                        port (Grand Paris Express) et de pôles d’emploi pour
taux bas. Cette situation a des conséquences sur                                      en tirer des outils d’évaluation et de sélection des
l’immobilier puisqu’un palier semble être atteint pour                                marchés tertiaires franciliens.
les actifs immobiliers « prime ». Tout l’enjeu sera

1. Cette stratégie de placement a été évoquée pour la première fois par Benjamin Graham dans son ouvrage Security Analysis. Cette stratégie consiste à acquérir
    un actif financier à un prix sensiblement inférieur à sa valeur, permettant sur le long terme de dégager un rendement ajusté du risque relativement attrayant.

4   - PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019                                                                                                                                                                                              PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 -   5
LE MARCHÉ IMMOBILIER
                                                           DES BUREAUX EN ZONE EURO :
                                                           PARIS SE TAILLE LA PART DU LION

                                                           L       e marché européen de l’immobilier commercial
                                                                   (l’immobilier commercial désigne les bureaux,
                                                                   le commerce, la logistique, les services et le
                                                                   résidentiel) est l’un des marchés les plus pro-
                                                           fonds et les plus liquides au monde. Il a totalisé plus
                                                           de 213 milliards d’euros d’investissement en moyenne
                                                           sur la période 2009-2018, dont 117 milliards pour la
                                                                                                                      VOLUME D’INVESTISSEMENT EN ZONE EURO (EN MDS €)

                                                                                                                      90
                                                                                                                      80
                                                                                                                      70
                                                                                                                      60
                                                                                                                               50 MDS €
                                                                                                                                                         Bureaux - QCA
                                                                                                                                                         Bureaux - Périphérique

                                                                                                                      50
                                                           seule Zone euro. La crise des subprimes a contribué        40

           LE MARCHÉ DES BUREAUX
                                                           à faire de l’immobilier une valeur refuge face aux tur-    30
                                                           bulences que les économies mondialisées devaient           20

                                                           traverser. L’injection massive de liquidités par les       10

               EN ZONE EURO :
                                                           banques centrales pour soutenir la reprise progres-        0
                                                                                                                             2009        2010     2011     2012    2013     2014     2015     2016     2017      2018
                                                           sive de l’économie et lutter contre le risque de défla-
                                                           tion a largement profité à l’immobilier, et particuliè-
                                                           rement aux bureaux qui ont représentés 42% des

     L’ÎLE-DE-FRANCE SE DÉMARQUE                           montants engagés sur la période.

                                                           L’investissement de bureaux en Zone euro a connu                RÉPARTITION DES VOLUMES D’INVESTISSEMENT
                                                                                                                              PAR PRINCIPAUX MARCHÉS 2009-2018
                                                           une progression continue entre 2009 et 2018. Les
                                                           volumes de transactions ont donc bien rebondi après                                      29 %
                                                                                                                                                        Reste
                                                           le creux consécutif à la crise financière. La croissance        Barcelone                                                                 Paris QCA
                                                                                                                                    1%                                                               28 %
                                                           progressive des transactions de bureaux résulte d’un
                                                           accès amélioré aux financements et d’un retour à la                 Rome
                                                                                                                                    1%
                                                           croissance des prix en lien avec la valorisation immo-             Dublin
                                                           bilière. Ainsi, ce sont près de 50 Mds€ qui ont été                     2%
                                                                                                                                                                                                     Francfort-
                                                           investis en immobilier de bureaux en moyenne chaque              Bruxelles                                                                sur-le-Main
                                                           année. Entre 2016 et 2018, le bureau a connu un                         3%                                                                8%
                                                                                                                           Dusseldorf
                                                           nouveau changement d’échelle avec près de 80 mil-                       3%                                                                Munich
                                                           liards d’euros investis en moyenne par an. Alors que                                                                                      8%
                                                                                                                               Milan            Amsterdam Madrid          Hambourg          Berlin
                                                           les bureaux des Quartier Centraux des Affaires (QCA)                    3%                    4%       4%      4%                5%
                                                           avaient toujours fait quasiment jeu égal avec ceux
                                                           localisés en périphérie. Cet équilibre a légèrement
                                                           changé depuis 2014 puisque les investisseurs ont di-
                                                           versifié leur stratégie d’investissement et n’ont pas
                                                           hésité à se tourner majoritairement vers la périphérie
                                                           au détriment des QCA où les prix ont connu une très
                                                           forte croissance.                                                       OBLIGATIONS D’ÉTAT À 10 ANS
                                                                                                                             ET TAUX DE RENDEMENT DE BUREAUX (EN %)
                                                           L’analyse des grandes villes de la Zone euro fait res-                          Taux de rendement moyen de bureaux « prime » transactés
                                                                                                                                           Bureaux - Périphérique
                                                           sortir la profondeur et la liquidité du marché pari-
                                                           sien. Il concentre les investissements avec 28% des        7
                                                                                                                                                                               Prime de risque moyenne = 250 pb
                                                           volumes en moyenne sur la période 2009-2018 alors          6

                                                           que l’ensemble des 4 grandes villes allemandes ne          5

                                                           totalisent que 22% des montants. Les autres grandes        4
                                                                                                                                                                                                              4,00
                                                           villes européennes totalisent moins de 5% des mon-         3

                                                           tants engagés. Le marché parisien est donc de très         2
                                                                                                                                                                                                                 1,12
                                                                                                                      1
                                                           loin le plus profond et le plus liquide de la Zone euro,
                                                                                                                      0
                                                           et à ce titre particulièrement adapté à des transac-             2009     2010        2011      2012    2013    2014     2015     2016     2017    2018
                                                           tions de taille institutionnelle.
                                                                                                                      Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après RCA et Oxford Economics

6   - PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019                                                                                   PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 -                         7
BENCHMARK DES MARCHÉS                                                                                                                                                  DES PERFORMANCES DIVERSES
DES BUREAUX EN ZONE EURO,                                                                                                                                              DU COUPLE RENDEMENT/RISQUE
PARIS MARQUE SA DIFFÉRENCE                                                                                                                                             EN ZONE EURO

U         ne analyse matricielle du marché des
          bureaux en Zone euro fait clairement res-
          sortir, le marché de Paris/Central*. En effet,
          avec plus de 54 millions de m² de bureaux,
l’Ile-de-France dispose du plus grand parc européen.
A titre de comparaison Paris/Central* qui regroupe
les secteurs parisiens et l’Ouest francilien (Paris, La
                                                                                                  Lorsque l’on s’intéresse au volume moyen placé sur
                                                                                                  la période, Paris/Central* se démarque une nou-
                                                                                                  velle fois très clairement avec une moyenne comprise
                                                                                                  entre 1,5 et 2 millions de m² de bureaux placés par an.
                                                                                                  Trois villes allemandes (Munich, Berlin et Francfort)
                                                                                                  suivent se classement avec 500 000 à 1 million de
                                                                                                  m² placés en moyenne alors que les 9 autres villes ne
                                                                                                                                                                       N         otre analyse analyse utilise les indices MSCI
                                                                                                                                                                                 et offre une idée du profil risque/rendement
                                                                                                                                                                                 des placements immobiliers par grands mar-
                                                                                                                                                                                 chés paneuropéens pour des actifs déte-
                                                                                                                                                                       nus par des institutionnels. Cet indice est basé sur
                                                                                                                                                                       les valeurs d’expertise. Il est composé du rendement
                                                                                                                                                                       global qui est l’addition du rendement locatif et du
                                                                                                                                                                                                                                 20

                                                                                                                                                                                                                                  15

                                                                                                                                                                                                                                 10
                                                                                                                                                                                                                                               RENDEMENT GLOBAL DES BUREAUX (EN %)*
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   Amsterdam
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   18,6%
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   Berlin
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   13,9%
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   Munich
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   11,6%
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   Barcelone
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   10,8%
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   Madrid
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   10,8%
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   Francfort-sur-
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   le-Main
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   10,1%
Défense et le Croissant Ouest) totalise environ 30                                                dépassent pas les 500 000 m² transactés par an.                      rendement en capital. Sur la période, on constate que                                                                                                                                                       Hambourg
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   9,5%
millions de m² lorsque Munich se positionne à envi-                                                                                                                    pour certains marchés, les revenus ont été stables         5                                                                                                                                                Düsseldorf
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   9,5%
ron 21 millions m² et que les autres grands marchés                                               Enfin, la mise en parallèle entre la taille du parc, le              même en période de crise alors que la croissance en                                                                                                                                                         Paris
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   7,7%
européens ne dépassent pas les 20 millions de m². A                                               volumes de m² placés et le flux de capitaux sur la pé-               capital a connu des fluctuations importantes, consti-
                                                                                                                                                                                                                                  0                                                                                                                                                Milan
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   6,3%
l’exception de Londres/Central qui ne fait pas par-                                               riode analysée par marché fait clairement ressortir                  tuant la principale source de volatilité des perfor-
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   Bruxelles
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   6,3%
                                                                                                                                                                                                                                 -5                                                                                                                                                Rome
tie de cette analyse, Paris/Central* bénéficie d’une                                              une corrélation assez nette entre ces trois variables.               mances passées.                                                                                                                                                                                             3,1%

profondeur de marché que les autres marchés n’ont                                                 En d’autres termes, plus un parc est important, plus il                                                                        -10
pas. La décentralisation du marché allemand a pour                                                y aura des m² consommés par les utilisateurs et plus                 Les marchés en immobilier de bureaux de la Zone euro
                                                                                                                                                                                                                                           2009          2010        2011            2012          2013          2014           2015             2016          2017      2018

conséquence une profondeur de moindre envergure.                                                  ces marchés seront susceptibles de capter les capitaux.              ont enregistré une performance annuelle moyenne de
                                                                                                  Dans cette configuration, Paris/Central* tire très clai-             5,4% sur la période 2009-2018. Depuis la crise fi-            PERFORMANCE DE L’IMMOBILIER DE BUREAUX
                                                                                                  rement son épingle du jeu.                                           nancière de 2009, le rendement global a connu une          (RENDEMENT TOTAL, LOCATIF ET EN CAPITAL, EN %)
                                                                                                                                                                       tendance à la hausse sur la période. La crise de la       Rendement locatif
                                                                                                                                                                                                                                 moyen 2009-2018
                                                                                                                                                                       dette de la Zone euro a eu un impact plus ou moins         9
                                                                                                                                                                       fort sur les différents marchés. En 2018, l’ensemble       8
                                                                                                                                                                       des marchés ont enregistré à nouveau de très solides                                    Bruxelles 3,2
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   Hambourg 4,0
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       Barcelone 6,0                                                 Dublin 9,7
                                                                                                                                                                                                                                   7
                                                                                                                                                                       performances. Toutefois, la tendance est majoritaire-                                                                            Zone euro 5,4
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             Amsterdam 8,0
                                                                                                                                                                       ment au ralentissement. En France, le marché des bu-       6
                                                                                                                                                                                                                                                                                             Milan 3,4

                                                                                                                                                                       reaux parisiens a délivré un rendement global de 7,6%       5
                                     ANALYSE CROISÉE DU PARC, DE LA DEMANDE PLACÉE ET DES VOLUMES                                                                      de 2009 à 2018. Si le rendement locatif reste dans la      4
                                                                                                                                                                                                                                                        Rome 2,2

                                          D’INVESTISSEMENT PAR MARCHÉ EN MOYENNE 2009-2018                                                                                                                                                                                                                                                                               Paris 7,6
                                                                                                                                                                       moyenne, les bureaux parisiens se démarquent très           3
                                                                                                                                                                                                                                                                                     Francfort-sur-le-Main
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       Madrid 5,4                             Munich 7,9

Parc 2017
                                                                                                                                                                       clairement avec l’un des meilleurs rendements en           2                                                           4,0
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         Düsseldorf
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Berlin 5,7

(en millions)                                                                                                                                                          capital. Le marché allemand a connu sur la décennie         1
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            4,5

35                                                                                                                                                                     écoulée, trois marchés qui ont réalisé une meilleure       0
                                                                                                                                                                       performance que la moyenne européenne (Munich,                  -4                 -3                   -2                  -1                 -0                     1                  2                  3                  4
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       Rendement en capital
30                                                                                                                                                                     Hambourg, Berlin) alors que Francfort et Düsseldorf                       La taille d’une bulle correspond au rendement total
                                                                                                                                                                                                                                                 moyen 2009-2018 (ex : Bureaux France 6,3)                                                                             moyen 2009- 2018
                                                                                                                                Paris/Central*
                                                                                                                                                                       ont sous-performé. Concernant l’Italie, Milan et Rome
25                                                                                                                                                                     ont sous-performé la moyenne européenne avec un
                                                                                                                                                                       rendement global respectif de 3,4% et 2,2% et un                            MATRICE DE CORRÉLATION DES MARCHÉS
                                Bruxelles
20                                                                    Munich                                                                                           rendement en capital négatif sur la période. La pé-                           2009-2018 – RENDEMENT GLOBAL
                                          Hambourg
                       Madrid                                                                                                                                          ninsule ibérique, avec Madrid (5,4%) et Barcelone                       Amsterdam Barcelone    Berlin    Bruxelles   Dublin      Düsseldorf Euro zone   Francfort   Hambourg   Madrid    Milan     Munich       Paris   Rome

                                                                      Berlin
                                                                                                                                                                       (6,0%), a enregistré un rendement total conforme                           1,0
                                                                                                                                                                                                                                  Amsterdam
 15               Milan                                                                                                                                                                                                           Barcelone      0,87       1,0

                                                             Francfort-sur-le-Main                                                                                     à la moyenne européenne. Pour leur part, les princi-       Berlin

                                                                                                                                                                                                                                  Bruxelles
                                                                                                                                                                                                                                                 0,92
                                                                                                                                                                                                                                                 0,64
                                                                                                                                                                                                                                                            0,78
                                                                                                                                                                                                                                                           0,56
                                                                                                                                                                                                                                                                       1,0
                                                                                                                                                                                                                                                                      0,59          1,0
10              Rome                                                                                                                                                   paux marchés du Benelux ont connu des dynamiques           Dublin         0,27      0,60       0,26          0,12     1,0
                                                      Düsseldorf
                                         Amsterdam
                                                                                                                                                                       variables : Amsterdam (8,0%) et Bruxelles (3,2%).          Düsseldorf

                                                                                                                                                                                                                                  Euro zone
                                                                                                                                                                                                                                                0,86
                                                                                                                                                                                                                                                 0,87
                                                                                                                                                                                                                                                           0,65
                                                                                                                                                                                                                                                            0,92
                                                                                                                                                                                                                                                                      0,93
                                                                                                                                                                                                                                                                      0,82
                                                                                                                                                                                                                                                                                    0,64
                                                                                                                                                                                                                                                                                    0,54
                                                                                                                                                                                                                                                                                            -0,02
                                                                                                                                                                                                                                                                                            0,54
                                                                                                                                                                                                                                                                                                          1,0
                                                                                                                                                                                                                                                                                                          0,76        1,0
 5
                                         Barcelone                                                                                                                     En Irlande, Dublin enregistre un très bon rendement        Francfort      0,87       0,75     0,90           0,62    0,36         0,88        0,92        1,0
                                                                                                                                                                                                                                                 0,82      0,69       0,87          0,79    0,25          0,87       0,81       0,91         1,0
                                                                                                                                                                       global (9,0%) mais au prix d’une très forte volatilité.
                                                                                                                                                                                                                                  Hambourg
                                Dublin                                                                                                                                                                                            Madrid         0,81      0,96       0,81          0,54    0,64         0,69        0,96       0,82        0,77       1,0
 0
      0                                        500                                        1 000                                        1 500              2000         Enfin, on constate une corrélation assez élevée sur        Milan

                                                                                                                                                                                                                                  Munich
                                                                                                                                                                                                                                                0,93
                                                                                                                                                                                                                                                 0,91
                                                                                                                                                                                                                                                            0,78
                                                                                                                                                                                                                                                            0,81
                                                                                                                                                                                                                                                                      0,82
                                                                                                                                                                                                                                                                     0,94
                                                                                                                                                                                                                                                                                    0,53
                                                                                                                                                                                                                                                                                    0,57
                                                                                                                                                                                                                                                                                            0,09
                                                                                                                                                                                                                                                                                            0,28
                                                                                                                                                                                                                                                                                                         0,86
                                                                                                                                                                                                                                                                                                         0,85
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     0,83
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     0,86
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                0,82
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                0,87
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            0,71
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            0,89
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      0,73
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      0,85
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 1,0
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                0,82       1,0

                Volume moyen d’investissement entre 2009-2018
                                                                                                                                                 Volume moyen placé    l’ensemble de la période entre les différents marchés,     Paris         0,46       0,64       0,41          0,18    0,54         0,40        0,82       0,66        0,49      0,75      0,54      0,53         1,0
                                                                                                                                                 entre 2009-2018
                                                                                                                                                 (en milliers de m²)   à l’exception de Rome qui connait des corrélations         Rome          -0,10      -0,16     -0,23          0,23    -0,44        -0,01      -0,30      -0,28        -0,22     -0,33     0,03      -0,40      -0,41     1,0

                                                                                                                                                                       négatives alors que Paris apparait comme un marché              Corrélation égale à 1                                                                   Corrélation inférieure à 0,5
                                                Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après BNP PRE, CBRE, RCA, ORIE                                                                                                     Corrélation >1 et
GRAND PARIS, UNE CONCENTRATION
                                                          DE L’EMPLOI UNIQUE EN ZONE EURO

                                                          L       ’ensemble des atouts immobiliers et écono-
                                                                  miques de l’Ile-de-France explique en quoi la
                                                                  région parisienne nécessite une analyse dé-
                                                                  taillée.
                                                          La région Ile-de-France bénéficie de nombreux atouts
                                                          à l’échelle de la Zone euro : c’est l’une des principales
                                                          portes d’entrée en Europe, la région pèse environ 1/3
                                                                                                                      6

                                                                                                                      4
                                                                                                                      3
                                                                                                                       5
                                                                                                                                        CROISSANCE DU PIB (EN %)

                                                                                                                                               PIB Zone euro       PIB Ile-de-France

                                                                                                                      2
                                                          du PIB national, la densité de population y est forte et     1
                                                          c’est le premier bassin d’emploi européen.                  0
                                                                                                                      -1
                                                          La dynamique du Grand Paris Express avec ses 420            -2

                 MARCHÉ DES BUREAUX                       km de métro, la taille du parc de bureaux franciliens,
                                                          les perspectives de créations d’emploi sont autant
                                                          d’atouts permettant à la métropole parisienne de dis-
                                                                                                                      -3
                                                                                                                      -4
                                                                                                                      -5
                                                                                                                            2009      2010      2011        2012     2013      2016      2017      2018

                   ET GRAND PARIS                         poser d’une taille susceptible de renforcer son attrac-
                                                          tivité et son économie au niveau européen.
                                                          Sur la période 2009-2018, la Zone euro, dont l’Ile-
                                                          de-France, aura traversé de fortes turbulences                      CRÉATIONS D’EMPLOI (VARIATION EN %)
                                                          consécutives à la crise économique et financière
                                                          mondiale. En effet, la croissance annuelle moyenne                                      Créations d’emploi en Zone euro
                                                          du PIB de la Zone euro aura été inférieure à 1% et                                      Créations d’emploi en Ile-de-France
                                                          les créations nettes d’emploi auront mis du temps à         2

                                                          contrebalancer les destructions.                             1

                                                          Selon Oxford Economics, pour la période 2019-2028,          0
                                                          le PIB devrait connaître un rythme d’expansion mo-                2009      2010      2011        2012     2013      2016      2017      2018
                                                          déré (>1%) par an en moyenne. Toutefois, comme              _1
                                                          pour la décennie passée, l’hétérogénéité des perfor-
                                                          mances va perdurer dans la Zone euro.                       -2

                                                          L’Ile-de-France devrait surperformer la croissance du
                                                          PIB de la Zone euro. Le dynamisme du Grand Paris
                                                          devrait venir porter les créations d’emploi et la ré-
                                                          sorption du chômage. Ces deux indicateurs seront
                                                          également mieux orientés en Ile-de-France qu’à                             PRÉVISIONS 2019-2028 (EN %) 1
                                                          l’échelle de la Zone euro. Le rythme d’expansion de
                                                          la région parisienne sera soutenu par le dynamisme                                                PIB
                                                                                                                                                                                        Zone euro
                                                                                                                                                       2
                                                          économique des Hauts-de-Seine et de la Seine-                                                                                 Ile-de-France
                                                          Saint-Denis.
                                                                                                                                                       1

                                                          Les Yvelines, dont le potentiel de développement est
                                                                                                                       Inflation                       0                                  VA construction
                                                          faible, et le Val d’Oise, qui profitera peu des trans-
                                                          formations du Grand Paris, seront peu dynamiques
                                                                                                                                                       -1
                                                          quant à la croissance de leur PIB.
                                                          Concernant l’emploi, c’est la Seine-Saint-Denis et
                                                          la Seine-et-Marne qui devraient connaître la plus
                                                          forte croissance, tandis que Paris devrait connaître la
                                                                                                                                   Emplois                                    Chômage
                                                          croissance la plus faible mais restera la plus grosse
                                                          concentration d’emploi de la région.                             1. VA Construction : Valeur ajoutée du secteur de la construction

                                                                                                                       Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après RCA et Oxford Economics

10 - PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019                                                                               PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 - 11
SECTEURS IMMOSTAT ET PÔLES
D’EMPLOI, DES MARCHÉS
QUI SE SUPERPOSENT

L
                                                                                                                                                                                                                39 PÔLES D’EMPLOI ET 21 SOUS-SECTEURS IMMOBILIERS STRUCTURENT LA MÉTROPOLE PARISIENNE,
        ’un des principaux fournisseurs de données du                                                                     Paris le plus important (environ 150 000 emplois et                                          LE QCA DOMINE, FORTE DENSITÉ À LA DÉFENSE, NANTERRE, SAINT-DENIS ET ROISSY
        marché francilien en immobilier d’entreprise est                                                                  plus de 3 millions de m²). Trois autres pôles se trouvent
        Immostat. Le GIE découpe le marché immobilier                                                                     sous l’influence du QCA et de La Défense : Neuilly-
        en Ile-de-France en 5 zones géographiques,                                                                        sur-Seine, Levallois-Perret et le pôle Boulogne - Issy
8 secteurs et 21 sous-secteurs regroupant 120 com-                                                                        - Sud 15e.                                                                                                        Cergy

munes/arrondissements. C’est le découpage que nous                                                                        D’autre part, il est intéressant de constater que ces
avons utilisé pour réaliser nos analyses des marchés                                                                      pôles (Ouest parisien) ont une composition en termes                                                                                          VAL-D'OISE
de l’immobilier de bureaux car c’est un standard per-                                                                     de secteurs d’activité assez proches et peuvent être
mettant la comparabilité des informations entre les                                                                       définis comme « généralistes ». Deux pôles sont for-
différents acteurs de l’immobilier d’entreprise. D’autre                                                                  tement spécialisés : Roissy et Orly/Rungis. Enfin, les                                                                                                                                         Pôle de Roissy

part, lorsque l’on superpose les pôles d’emploi aux                                                                       pôles où l’administration est prédominante se situent à                                                                                             Boucle
                                                                                                                                                                                                                                                                               Nord
sous-secteurs Immostat, on constate une cohérence                                                                         l’Est et dans Paris 5e, 6e et 7e.                                                                                                      Péri
entre pôles d’emploi et secteurs immobiliers établis.                                                                                                                                                                                                           Défense                    Première couronne
                                                                                                                                                                                                                                                                                                         Nord
                                                                                                                                                                                                                                                                           Neuilly
                                                                                                                                                                                                                                                                                            18e                            SEINE-
                                                                                                                          Ces constats sont importants pour mieux appréhender                                    YVELINES                               La Défense
                                                                                                                                                                                                                                                                          Levallois
                                                                                                                                                                                                                                                                                                    19e                   ST-DENIS
Paris Quartier Central des Affaires (QCA) est le pre-                                                                     les évolutions passées et chercher à anticiper les dyna-
                                                                                                                                                                                                                                                                                Paris
                                                                                                                                                                                                                                                                                QCA
                                                                                                                                                                                                                                                                                               10e
                                                                                                                                                                                                                                                                                               3e      20e    Première
                                                                                                                                                                                                                                                                         Paris
mier pôle d’emploi français et régional avec environ                                                                      miques futures en prenant en considération aussi bien                                                        HAUTS-
                                                                                                                                                                                                                                                                        Centre
                                                                                                                                                                                                                                                                        Ouest
                                                                                                                                                                                                                                                                                   7 e

                                                                                                                                                                                                                                                                                         6e e
                                                                                                                                                                                                                                                                                                4e
                                                                                                                                                                                                                                                                                                   11e
                                                                                                                                                                                                                                                                                                              couronne
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  Est
                                                                                                                                                                                                                                                                                             5
500 000 salariés mais également le parc1 le plus im-                                                                      les évolutions des comportements dans l’organisation
                                                                                                                                                                                                                                      DE-SEINE                                 15e
                                                                                                                                                                                                                                                                                       14e     13e
                                                                                                                                                                                                                                                                                                       12e                                    Marne-la-Vallée

portant avec plus de 7 millions de m². Généralement                                                                       du travail ou les dynamiques futures liées à la création                                                                            Boucle
                                                                                                                                                                                                                                                                Sud
considéré comme une extension du QCA vers l’ouest,                                                                        du réseau du Grand Paris Express.
                                                                                                                                                                                                                                                                                          Première
                                                                                                                                                                                                                                                                                          couronne
                                                                                                                                                                                                                                                                                            Sud
le quartier de La Défense est le pôle francilien hors de                                                                                                                                                                                                                                                                 VAL-DE-
                                                                                                                                                                                                                            Saint-Quentin                              Deuxième couronne
                                                                                                                                                                                                                                                                              Sud                                        MARNE
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       SEINE-ET-MARNE

DÉCOUPAGE IMMOSTAT DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER EN ILE-DE-FRANCE : 21 SOUS-SECTEURS GÉOGRAPHIQUES

                                                                                                                            Les marchés de bureaux - Immostat
                                                     Cergy

                                                                              VAL-D'OISE
                                                                                                                                                                                                                                                                            ESSONNE

                                                                                                                                                                                        ©Ville Ouverte
                                                                                                                                                                                                         2 km
                                                                                                                                     Pôle de Roissy       SEINE-ET-MARNE
                                                                                                                                                                                                         5 km

                                                                                    Boucle
                                                                                     Nord

                                                                        Péri                    Première couronne
                                                                       Défense                        Nord                                                                                                                                                                       + de 50 000 emplois - de 50 000 emplois
                                                                                                                                      SEINE-
                                                                                Neuilly              18e
                                                                La Défense    Levallois                                              ST-DENIS                                                                                                            Pôle généraliste
                                    YVELINES                                                                    19e
                                                                                        Paris          10e
                                                                               Paris    QCA                                                                                                                                                              Pôle spécialisé
                                                                              Centre                   3e      20e
                                                                                          7e               11e
                                                                              Ouest                    4e
                                                                                                6e                                                                                                                                                       Pôle spécialisé
                                                      HAUTS-                         15e             5e
                                                                                                                12    e
                                                                                                                                                      Marne-la-Vallée
                                                     DE-SEINE                                                                                                                                                                                            dans l’administration
                                                                                             14e          13e
                                                                     Boucle Sud
                                                                                                                                                                                                                                                                       Zone immostat
                                                                                                                          Première
                                                                                          Première couronne               couronne
                                                                                                Sud                          Est

                                                                                                                                      VAL-DE-
                                     Saint-Quentin
                                                                                                                                      MARNE
                                                                                                                                                                                                                                                Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après Immostat, INSEE, APUR, Clap 2010
                                                                             Deuxième couronne                                                                 Zones Immostat
                                                                                    Sud
                                                                                                                                                                    Paris

                                                                                                                                                                    Croissant Ouest
            ©Ville Ouverte

                                                                                                                                                                    Première couronne
                             2 km                                                 ESSONNE                                                                           Deuxième couronne
                             5 km

                                                                  Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après Immostat

1. D
    ensité d’emploi par hectare d’après INSEE, APUR, Clap 2010
2. Données chiffrées parc d’après CBRE

12 - PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019                                                                                                                                                                                                                                                                      PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 -13
LES INVESTISSEMENTS                                                                                                                                            DYNAMIQUES CONTRASTÉES
SE CONCENTRENT SUR                                                                                                                                             DES FONDAMENTAUX
LES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE                                                                                                                                   DU RENDEMENT PAR MARCHÉS

L        e marché français de l’immobilier « commercial »
         (bureaux, commerce, logistique, services et rési-
         dentiel) a totalisé environ 27 milliards d’euros
         d’investissement en moyenne sur la période
2009-2018. Les bureaux ont représenté 60% des
volumes d’investissement sur cette période en France.
                                                               25

                                                              20

                                                               15
                                                                       VOLUME D’INVESTISSEMENT ILE-DE-FRANCE

                                                                             13
                                                                                    (EN MDS €)

                                                                                                                  14
                                                                                                                          17         17   17
                                                                                                                                                  19
                                                                                                                                                               L       a forte baisse des taux d’intérêt pratiquée par
                                                                                                                                                                       la Banque Centrale Européenne (BCE) pour
                                                                                                                                                                       soutenir l’économie depuis la crise financière
                                                                                                                                                                       de 2008/2009 a porté les prix de l’immobilier
                                                                                                                                                               de bureaux à de nouveaux sommets durant la dernière
                                                                                                                                                               décennie. Cette situation a conduit les investisseurs
                                                                                                                                                               à privilégier les actifs sûrs et bien localisés. Toute-
                                                                                                                                                                                                                                                                                      8 747
                                                                                                                                                                                                                                                                                               15 132
                                                                                                                                                                                                                                                                                                             PRIX MOYEN DES INVESTISSEMENTS

                                                                                                                                                                                                                                                                                                            11 624
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    DE BUREAUX M²/€

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     5 754
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          8 996
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   2009 T4

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       7 986
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   5 852
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        2018 T4

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    6 568         6 250        5 413
L’Ile-de-France concentre les montants engagés avec                                                                                                                                                                                                                                                     4 817                                  4 588                      4 476            4 262
13 milliards pour l’immobilier tertiaire en moyenne, dont      10
                                                                                          11
                                                                                                 10       9
                                                                                                                                                               fois, les valeurs vénales très élevées de Paris créées                                                                                                                                       3 718                      3 439            2 207
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     2 160

près de 80% pour le bureaux. L’investissement en Ile-                               7                                                                          des opportunités aux portes de la capitale (Croissant
de-France a enregistré une forte progression en 10 ans,         5        5                                                                                     Ouest notamment) même si la prime de risque entre                                                                        Paris
                                                                                                                                                                                                                                                                                       Quartier
                                                                                                                                                                                                                                                                                                 Paris
                                                                                                                                                                                                                                                                                                Centre
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Paris
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Sud
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   La Défense Ile-de-
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               France
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             Paris Nord Croissant Première Deuxième
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 Est     Ouest couronne couronne

passant de 5 milliards d’euros d’investissement en 2009                                                                                                        l’OAT 10 ans et les taux « prime » de certaines zones                                                                   Central  Ouest
                                                                                                                                                                                                                                                                                         des (Hors QCA)

à 19 milliards d’euros en 2018. Cette montée en puis-          0
                                                                       2009       2010   2011   2012     2013    2014    2015    2016     2017    2018
                                                                                                                                                               semblent avoir atteint un point bas au regard de la                                                                     Affaires
                                                                                                                                                                                                                                                                                       +73% +141% +56% +36% +43% +66% +21% +24% +1%
sance et le record de 2018, s’explique par l’importance                                                                                                        décennie écoulée.
des liquidités disponibles sur le marché. Il est fort pro-                                                                                                                                                                                                                                         EVOLUTION DE LA PRIME DE RISQUE ENTRE
bable que l’effet Brexit a joué fortement en faveur d’un                                                                                                       Les marchés en immobilier de bureaux en France ont
                                                                                                                                                               enregistré une performance annuelle moyenne de                                                                                      LE TAUX « PRIME » DES BUREAUX ET L’OAT
retour des investisseurs internationaux qui explique-                                                                                                                                                                                                                                                       10 ANS DE 2009-2018
rait également l’afflux de capitaux internationaux en                                                                                                          6,3% sur la période 2009-2018. Paris offre des ren-
                                                                        VOLUME D’INVESTISSEMENT PAR SECTEURS
2018. Les Américains ont été les plus actifs (37% des                     IMMOSTAT EN MOYENNE (2009-2018)                                                      dements très élevés, 7,3% en moyenne sur les 10 der-                                                                   pb            Prime de risque la plus haute                Prime de risque la plus basse              Prime de risque 2018

montants engagés), suivi par les investisseurs Britan-                                                                                                         nières années. Les différents arrondissements pari-                                                                    600

niques (19%) et Allemands (17%). Après une accalmie,                                                              Portefeuille IDF
                                                                                                                                                               siens sont plus portés par le dynamisme du rendement                                                                   500                                                                                                                506

les investisseurs asiatiques font progressivement leur
                                                                        Deuxième couronne                         4%                                           en capital que par le rendement locatif. A l’inverse si                                                                400                                                        428
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           390
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         450

                                                                                         6%                                                                    d’autres secteurs offrent également des rendements                                                                     300                                    303                 330
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    358
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       310               318
retour en force sur le marché parisien en 2019.                                                                                                                                                                                                                                                           268                255                 258                255                278
                                                                                                                                                               élevés (cf. La Première couronne), plus on s’éloigne du                                                                200                 230                                                       245
                                                                                                                                          Paris Centre Ouest
Plus des ¾ des volumes d’investissement ont été réali-                                                                                    27 %                 centre et plus ces zones sont portées par le rendement                                                                 100
                                                                                                                                                                                                                                                                                                          138                143
                                                               Première couronne
sés sur la période 2009-2018 à Paris, dans le Croissant      Hors Croissant Ouest                                                                              locatif plutôt que par le rendement en capital.                                                                             0
                                                                                                                                                                                                                                                                                                 Paris QCA        Paris hors QCA           La Défense    Croissant Ouest 1ère Couronne           2ème Couronne
                                                                                  14 %
Ouest et La Défense. Paris intramuros totalise 41% des
investissements, dont 27% pour Paris Centre Ouest (in-
cluant Paris QCA – Quartier Central des Affaires) et 14%                                                                                                                                                       LA PERFORMANCE DE L’IMMOBILIER DE BUREAUX 2009-2018
                                                                                                                                                                                                                  (RENDEMENT TOTAL, LOCATIF ET EN CAPITAL) (EN %)
pour le Reste de Paris. Le Croissant Ouest - La Défense                                                                                                               Rendement locatif
                                                                                                                                                                      moyen 2009-2018
est le deuxième secteur qui enregistre le volume de tran-           Croissant Ouest
                                                                       et la Défense                                                      Reste Paris                     8
                                                                                                                                                                                                                               Reste deuxième couronne ; 6,5
sactions le plus important (35%), suivi par la Première                           35 %                                                    14 %                                             Villes nouvelles -
                                                                                                                                                                                          Saint-Quentin ; 2,7                                        Première couronne Est ; 7,5                                     La
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      taille d’une bulle correspond au rendement total
couronne (hors Croissant Ouest) avec 14% des mon-                                                                                                                                                       Pôle de Roissy ; 2,8
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     moyen 2009-2018 (ex : Bureaux France 6,3)
tants. Enfin, la Deuxième couronne n’a concentré que
                                                                                                                                                                                                               Villes nouvelles -
6% des volumes.                                                                                                                                                            7
                                                                                                                                                                                                              Marne-la-Vallée ; 4,0

Sur la période analysée, les investisseurs se sont in-                               OBLIGATIONS D’ÉTAT À 10 ANS
téressés à tous les types de biens (majoritairement                               ET TAUX DE RENDEMENT DE BUREAUX                                                                                                              Deuxième couronne Sud ; 3,4                                          Paris 12e/13e ; 6,4
                                                                                                                                                                                                                                                       Première couronne Nord ; 6,5                                                             Paris 3e/4e/10e/11e; 8;8
« core », « core+ » mais également « value-add » et                                                    Taux à 10 ans                                                                                                                 Première couronne Sud ; 4,5                                    Paris 18e/19e/20e ; 6,9

opportuniste). Ce sont également les opérations de très                                                Paris QCA                                                          6                                                La Défense ; 3,5          Boucle Sud ; 5,8
grandes tailles (> à 100 millions) qui ont contribuées aux         %
                                                                                                                        Prime de risque moyenne =                                   Boucle Nord ; 2,5
                                                               6
bons volumes d’investissement.                                                                                          210 pb vs 230 pb en 2018
                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Bureaux France ; 6,3
                                                               5

La baisse de l’OAT à 10 ans s’est accompagnée d’une            4
                                                                                                                                                                           5                                                               Péri Défense ; 4,6
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Paris Ouest (hors QCA) ; 6,9

compression continue du taux moyen des bureaux                 3
                                                                                                                                                    3,00
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Paris 5e/6e/7e ; 7,4

« prime » transactés dans le QCA avec une prime de             2

risque moyenne de plus de 210 pb entre 2009 et 2018.           1                                                                                    0,70
                                                                                                                                                                                                                                                Neuilly-Levallois ; 5,4                                                                                      Paris QCA ; 7,8
On peut également constater que le tobogan de la com-          0                                                                                                                                                                                                                                    Paris 14e/15e ; 6,1
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            Rendement en capital
                                                                       2009       2010   2011   2012     2013    2014    2015    2016     2017    2018
pression des taux a commencé à se stabiliser à partir de                                                                                                                  4
                                                                                                                                                                               -4                  -3                     -2                    -1                  -0                 1                         2                         3                  4                        5
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            moyen 2009-2018
2016 pour les bureaux « prime » dans le QCA.
                                                               Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après RCA et Oxford Economics                                                           Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après BNP PRE, Immostat, MSCI et Oxford Economics

14 - PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019                                                                                                                                                                                                                                                          PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 -15
LE MARCHÉ LOCATIF FACE                                                                                                                                             SELON LE CONTEXTE ÉCONOMIQUE,
À LA RÉVOLUTION DES USAGES                                                                                                                                         LES UTILISATEURS ADAPTENT
                                                                                                                                                                   LEUR STRATÉGIE D’IMPLANTATION
L       e secteur immobilier connaît actuellement
        des évolutions qui l’obligent à apporter
        des réponses. Premièrement, les prises de
        conscience des enjeux climatiques ont fait
du bâtiment l’un des premiers leviers de la transition
énergétique. D’autre part, si les innovations tech-
nologiques via l’Internet des objets (IoT) permettent
                                                               millions m2

                                                              0,5
                                                                              ABSORPTION NETTE EN ILE-DE-FRANCE

                                                                                               Absorption nette
                                                                                               Evolution de l’emploi en Ile-de-France                      %
                                                                                                                                                            2,0

                                                                                                                                                            1,5

                                                                                                                                                            1,0    L       a demande placée a totalisé un volume moyen
                                                                                                                                                                           de 2,3 millions de m² par an sur la période
                                                                                                                                                                           2009-2018. Le marché a été lourdement
                                                                                                                                                                           impacté en 2009 et 2013 avec seulement 1,8
                                                                                                                                                                                                                               3,0

                                                                                                                                                                                                                               2,5       2,3
                                                                                                                                                                                                                                                           DEMANDE PLACÉE (M DE M 2)

d’améliorer fortement la performance d’un bâtiment,                                                                                                         0,5    million de m² transactés. Cette moindre performance         2,0

cela deviendra un élément différenciant au même
                                                                   0
                                                                                                                                                            0,0    du marché immobilier doit être mise en parallèle avec       1,5

titre que la qualité ou l’emplacement. Enfin, l’in-                                                                                                         -0,5   la récession de 2009 et le ralentissement économique        1,0
fluence des mutations des modes de travail comme le                                                                                                         -1,0
                                                                                                                                                                   de 2012 qui a fortement pesé sur la demande placée
                                                                                                                                                                                                                               0,5
télétravail, la mobilité, le coworking ou encore le cor-     -0,5                                                                                           -1,5
                                                                                                                                                                   en 2013. Toutefois, sur la décennie, le volume placé a
poworking font évoluer l’immobilier de bureaux vers                     2009     2010   2011      2012   2013    2014      2015     2016   2017     2018           dépassé la barre symbolique des 2 millions de m² en          0
                                                                                                                                                                                                                                        2009         2010      2011    2012     2013      2014    2015   2016    2017   2018
                                                                                                                                                     (p)
plus d’agilité tout en répondant aux exigences d’op-                                                                                                               lien avec la croissance économique et le dynamisme
timisation de l’usage dans un contexte économique                                                                                                                  du marché de l’emploi. Les années 2017 et 2018 ont
qui se complexifie. L’ensemble de ces éléments sont                                                                                                                été exceptionnelles avec plus de 2,5 millions de m²
                                                                                                                                                                                                                                         DEMANDE PLACÉE EN MOYENNE (2009-2018)
donc de nature à venir alimenter l’absorption nette en                                                                                                             placés.
immobilier de bureaux.                                                                                                                                                                                                                                          2ème couronne
                                                                        DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHE (M DE M 2)                                                      Par secteurs géographiques, sur la période 2009-                                                     15 %
Au sens de BNP PRE, l’absorption nette désigne la de-                                                                                                              2018, Paris a été la zone la plus attractive et tota-                  Première
                                                                                                                                                                                                                                      couronne Est                                                               Paris QCA
                                                                                                            50 000 +                                               lise plus de 41% de la demande placée globale. Le                                 3%                                                          18 %
mande nouvelle et est la différence entre tous les m²                                                       1 000-5 000
qui arrivent sur le marché (nouvelles constructions,         3,0                                            0-1 000
                                                                                                                                                                   Croissant Ouest (La Défense, Péri Défense, Neuilly
                                                                                                                                                                                                                                          Première
espaces libérés pour déménager et les transformations                                                                                                              Levallois, Boucle Nord, Boucle Sud) a totalisé 30%                couronne Sud
                                                             2,5
                                                                                                                                                                   de la demande placée durant la décennie étudiée. La                               5%                                                         Paris Hors QCA
de logements en bureaux) et les m² qui en sortent                                                                                                                                                                                                                                                               23 %
(destructions, restructurations, immeubles en travaux        2,0                                                                                                   Première couronne (hors Croissant Ouest) a concen-                     Première
                                                                                                                                                                                                                                     couronne Nord
et emménagements). C’est un indicateur qui complète                                                                                                                tré 16% de la demande placée.                                                     6%
                                                             1,5
                                                                                                                                                                                                                                        Boucle Sud
celui de la demande placée car il permet de mieux sai-                                                                                                                                                                                               8%
sir les variations du parc occupé. C’est également un
                                                             1,0                                                                                                   Il est intéressant de noter que selon le dynamisme                                                  Neuilly-                                 La Défense
                                                                                                                                                                   économique, les secteurs recherchés par les utilisa-                Boucle Nord                     Levallois          Péri Défense          7%
indicateur qui est lié aux créations et aux destructions     0,5                                                                                                                                                                                     2%                5%                 8%
d’emploi.                                                                                                                                                          teurs peuvent illustrer les stratégies mises en place
                                                               0
                                                                       2009    2010     2011      2012    2013     2014      2015      2016       2017     2018    par les acteurs économiques : la recherche de loyers
Les années 2008 et 2009 ont été marquées par                                                                                                                       moins élevés dans des phases économiques d’incer-
                                                                                                                                                                   titude ou la volonté des grandes entreprises, notam-                                     DEMANDE PLACÉE (M DE M 2)
la récession et par une absorption nette négative
résultant d’un marché de l’emploi déprimé. La période                                                                                                              ment des grands comptes du CAC 40, de se position-          100%

2010-2014 a été marquée par une stabilité des besoins                                                                                                              ner dans des secteurs stratégiques aux loyers encore                               16 %      20 %    18 %       14 %    14 %   13 %   12 %    10 %   14 %
                                                                                                                                                                                                                                90%           21 %
en raison de créations d’emploi limitées. Depuis 2014,                                                                                                             attractifs avant une reprise économique. Ainsi en                                   2%                          3%      3%      3%     4%      3%
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  5%     4%
                                                                                                                                                                                                                                                                                                   3%     4%
                                                                       DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHE(2009-2018)                                                       2009, la Deuxième couronne et la Première couronne           80%                    6%       2%       2%        3%      3%             4%
l’absorption nette est positive résultant d’une demande                              (M DE M 2)                                                                                                                                               9%                3%      10 %       8%      7%      5%             8%     7%

placée élevée, d’une compression du taux vacance et                                                                                                                Est ont totalisé 30% de la demande placée, le vo-            70%
                                                                                                                                                                                                                                                       7%       7%                         7%     13 %
                                                                                                                                                                                                                                                                                                          7%
                                                                                                                                                                                                                                                                                                          1%     10 %
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         4%
                                                                                                                                                                                                                                              4%       7%                          9%                                    7%
d’une progression des valeurs locatives moyennes.                                                          50 000 +
                                                                                                                                                                   lume le plus important de ces secteurs en pleine crise                     5%       2%
                                                                                                                                                                                                                                                                6%       9%
                                                                                                                                                                                                                                                                                   1%
                                                                                                                                                                                                                                                                                           2%      1%     4%      1%     1%
                                                                                                                                                                                                                                60%                                                                4%     6%             5%
                                                                                                           1 000-5 000                                             économique et financière. A l’inverse, en début de                         5%
                                                                                                                                                                                                                                              3%
                                                                                                                                                                                                                                                       4%       8%       7%
                                                                                                                                                                                                                                                                         3%
                                                                                                                                                                                                                                                                                   7%      9%
                                                                                                                                                                                                                                                                                                   9%
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  6%
                                                                                                                                                                                                                                                       6%       4%                         7%                     7%    11 %
Si la demande placée pour des surfaces 5 000 m² et diffères for-       0,6
                                                                                                                                                                   sateurs (11% de la demande placée en 2014 et 2016).                        9%
                                                                                                                                                                                                                                                                                                         28 %
                                                                                                                                                                                                                                30%                   23 %                                        23 %           24 %   23 %
                                                                                                                                                                                                                                                                23 %               20 %    21 %
tement selon les zones de marché en Ile-de-France. Si        0,5
                                                                                                                                                                                                                                              18 %                      20 %
les start-up vont privilégier les petites surfaces dans      0,4                                                                                                   La demande placée se répartit entre d’un côté le sec-        20%

Paris Centre Ouest, les grandes surfaces sont recher-        0,3                                                                                                   teur public et de l’autre le secteur privé qui réalise la    10%                   20 %                                        20 %
                                                                                                                                                                                                                                                                17 %               18 %    17 %          18 %    18 %   18 %
chées à la Défense par les grands groupes pour pouvoir       0,2                                                                                                   majorité des transactions. Concernant le secteur pri-                      14 %                      14 %
                                                                                                                                                                                                                                 0%
installer facilement leur nombreux salariés. On constate     0,1                                                                                                   vé, ce sont généralement les secteurs de la Banque/                    2009        2010      2011   2012      2013     2014    2015   2016    2017   2018

de plus en plus que les outils digitaux, le salariat « no-
                                                             0,0                                                                                                   Finance/Assurance et Electronique/Informatique                     2 couronne
                                                                                                                                                                                                                                        ème
                                                                                                                                                                                                                                                                                   Boucle Sud                   La Défense
                                                                        Paris Centre     Reste Paris     Croissant Ouest         Première          Deuxième
made », le coworking ou bien encore le télétravail ont,                    Ouest                          et La Défense       couronne Hors
                                                                                                                              Croissat Ouest
                                                                                                                                                   couronne        qui ont été actifs sur la période. Toutefois, ces dyna-            Première couronne Est                        Boucle Nord                  Paris Hors QCA
                                                                                                                                                                   miques ont changé en 2017-2018, avec une montée                    Première couronne Sud                        Neuilly-Levallois            Paris QCA
paradoxalement, tendance à accentuer le grégarisme                                                                                                                                                                                    Première couronne Nord                       Péri-Défense
des salariés et des entreprises.                                                                                                                                   en puissance des secteurs de l’Immobilier/Construc-
                                                              Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après RCA et Oxford Economics
                                                                                                                                                                   tion, du Coworking ou encore de l’Agroalimentaire.                          Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après Immostat,

16 - PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019                                                                                                                                                                                               PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 - 17
L’OFFRE QUALITATIVE,                                                                                                                                     LA BAISSE CONTINUE DE LA VACANCE
PRÉALABLE À LA PROGRESSION                                                                                                                               A CONTRIBUÉ À LA HAUSSE DES
DU RENDEMENT LOCATIF                                                                                                                                     LOYERS ET À LA RÉSORPTION DES
                                                                                                                                                         MESURES D’ACCOMPAGNEMENT
L       e volume moyen d’offre immédiate (locaux im-
        médiatement disponibles) est de 3,6 millions
        de m² sur la période 2009-2018. La tendance
        est à la baisse, passant de plus de 3,6 millions
de m² en 2009, avec un pic à plus de 4 millions de m²
en 2014, à 2,9 millions fin 2018. L’offre est faible en
Première couronne (15%) et à Paris (20%). L’offre
                                                             2ème
                                                                    OFFRE IMMÉDIATE EN MOYENNE (2009-2018)

                                                                    couronne
                                                                       31 %
                                                                                                              Paris QCA
                                                                                                              9%
                                                                                                                                    Paris Hors QCA
                                                                                                                                    11 %
                                                                                                                                                         L      a reprise progressive de la croissance écono-
                                                                                                                                                                mique sur la période 2009-2018, le confine-
                                                                                                                                                                ment de l’offre de seconde main et neuve et
                                                                                                                                                                le contrôle de l’offre future a contribué à la
                                                                                                                                                                                                                                               mière couronne Est/Nord/Sud, Boucle Sud, Neuil-
                                                                                                                                                                                                                                               ly-Levallois et la Deuxième couronne (15%).
                                                                 Première                                                                                résorption de la vacance sur la période.
est plus élevée sur l’ensemble du territoire du Crois-       couronne Est
                                                                        3%                                                          La Défense
                                                                                                                                    7%                                                                                                         Avec un loyer moyen avoisinant les 600/€/m²/an et
sant Ouest mais les marchés diffèrent, par exemple,                                                                                                      Dans le même temps, la compression des taux de                                        un loyer « prime » dépassant les 800 €/m²/an à fin
entre Neuilly-Levallois qui a une offre moyenne re-               Première
                                                                                                                                                         vacance a clairement participé à la croissance des
                                                             couronne Sud                                                           Péri Défense                                                                                               2018, Paris QCA fait la course en tête de l’ensemble
présentant seulement 4% de l’ensemble des dispo-                        5%                                                          10 %
                                                                                                                                                         loyers. Ainsi, l’Ile-de-France a connu une compres-                                   des secteurs franciliens. Avec un taux de vacance à
nibilités et le secteur Péri Défense qui détient environ                                                                            Neuilly-Levallois    sion de 180 pb de son taux de vacance entre 2009 et
                                                                         Première                                                   4%                                                                                                         1,5% dans le QCA et 2,9% pour le Reste de Paris à fin
10% des surfaces vacantes (soit un volume moyen de                  couronne Nord                                                                        2018. Cette situation a permis de faire croître le loyer
                                                                               7%             Boucle Sud             Boucle Nord                                                                                                               2018, la pénurie d’offre s’est renforcée année après
350 000 m²). Enfin la Deuxième couronne a une offre                                                    7%            6%                                  moyen de 13% sur la même période.                                                     année maintenant une pression forte sur les loyers.
élevée (31%), résultant d’une inadéquation entre
                                                                                                                                                                                                                                               En parallèle, la baisse des mesures d’accompagne-
offre et demande en raison d’un désintérêt des utili-                                                                                                    Toutefois, l’analyse par secteur fait ressortir une ré-                               ment a suivi une tendance baissière dans Paris. Ainsi,
sateurs pour les locaux jugés obsolètes.                                                                                                                 alité multiple. Ainsi, Paris reste le secteur où la va-
                                                                    OFFRE À UN AN EN MOYENNE (2009-2018)                                                                                                                                       après un point haut à 17% fin 2015, elles n’étaient
                                                                                                                                                         cance a été la plus faible sur l’ensemble de la période                               plus qu’aux alentours de 10% fin 2018.
Si l’offre immédiate est généralement considérée                                                                                                         (
FORT IMPACT DE LA LOCALISATION,                                                                                                                                                                                                                                   GRAND PARIS EXPRESS ET
L’ÉTAT ET LES SURFACES                                                                                                                                                                                                                                            MARCHÉS DES BUREAUX : VERS
PRIS À BAIL DANS LE DYNAMISME                                                                                                                                                                                                                                     UNE REDISTRIBUTION DES CARTES ?
DES VALEURS LOCATIVES

L      ‘ analyse de la variation des valeurs locatives
       (seconde main et neuf), combinée aux me-
       sures d’accompagnement selon les surfaces
       des bureaux, montre différents dynamismes
                                                                                                                                                            stagnation, voire une baisse, de leurs loyers et par
                                                                                                                                                            une croissance des mesures d’accompagnement pour
                                                                                                                                                            l’ensemble des surfaces (Péri Défense, Deuxième
                                                                                                                                                            couronne Sud par exemple). Enfin, selon la surface
                                                                                                                                                                                                                                                                  A        vec la construction de 200 km de nouvelles
                                                                                                                                                                                                                                                                           lignes de métro, le Grand Paris Express
                                                                                                                                                                                                                                                                           (GPE) constitue le plus grand projet d’in-
                                                                                                                                                                                                                                                                           frastructure d’Europe. Ainsi, 68 nouvelles
                                                                                                                                                                                                                                                                  gares interconnectées vont être créées. Plusieurs
                                                                                                                                                                                                                                                                  lignes du métro existantes vont être prolongées afin
                                                                                                                                                                                                                                                                  de desservir de nouvelles communes et 4 nouvelles
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  Par conséquent, l’immobilier d’entreprise francilien de-
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  vra donc répondre aux trois grands enjeux qui vont se
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  poser à lui selon un rapport de l’Observatoire Régional
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  de l’Immobilier d’Entreprise en Ile-de-France (ORIE).

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  Le premier est l’adaptation aux mutations des modes de
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  travail. En effet, le rapport des salariés à leur lieu de tra-
sur la période 2009-2018. Ainsi, certains marchés                                                                                                           des transactions, il était plus intéressant de proposer
                                                                                                                                                                                                                                                                  lignes de métro (15, 16, 17 et 18) seront créées. Les                                                                                           vail évolue profondément : l’évolution des outils digitaux
ont connu une forte croissance de leurs loyers et une                                                                                                       à la location des locaux neufs >5000 m² à La Défense
                                                                                                                                                                                                                                                                  marchés immobiliers en Première couronne seront                                                                                                 permettant un travail délocalisé, la multiplication des
diminution des mesures d’accompagnement quelle                                                                                                              plutôt que des locaux de seconde main sur des pe-
                                                                                                                                                                                                                                                                  largement bénéficiaires du Grand Paris Express.                                                                                                 travailleurs indépendants ou encore le coworking.
que soit la surface. C’est le cas de Paris 3e/4e/10e/11e                                                                                                    tites surfaces sur ce même secteur. Il en est de même
ou de Paris 18e/19e/20e par exemple. A l’inverse,                                                                                                           pour le secteur Paris 14e/15e par exemple.
                                                                                                                                                                                                                                                                  Le GPE ainsi que les projets de modernisation et                                                                                                Le deuxième est l’intégration des enjeux environne-
d’autres marchés ont été impactés par une certaine
                                                                                                                                                                                                                                                                  d’extension des lignes existantes viendront modifier                                                                                            mentaux. L’étalement urbain sera limité en privilé-
                                                                                                                                                                                                                                                                  l’accessibilité des résidents à leurs emplois. Dans                                                                                             giant la densification des zones de construction.
         VARIATION DES VALEURS DE SECOND MAIN ET DES MESURES D’ACCOMPAGNEMENT DES BUREAUX                                                                                                                                                                         ce contexte, les choix d’implantation des entre-
                                                                                                                       Croissance moyenne des loyers
                                                                                                                          en IDF entre 2009-2018
                                                                                                                                                                                                                                                                  prises franciliennes seront nécessairement repen-                                                                                               Le troisième enjeu consistera à anticiper les effets de la
                                                                                                                                                                                                                                                                  sés, avec les livraisons progressives des gares du                                                                                              création des nouvelles lignes et gares sur l’implantation
                                                                                                                                                                                                 Première couronne Sud
                                                                                                                                                                                                                                                                  GPE.                                                                                                                                            de l’emploi.
                       Evolution 2012-2018 des mesures d’accompagnement en pb

                                                                                10               La Défense                                     Villes nouvelles                   Villes nouvelles
                                                                                                         Reste deuxième couronne                Saint-Quentin                      Marne-la-Vallée
                                                                                8 Deuxième couronne Sud
                                                                                                           Neuilly-Levallois
                                                                                             Villes nouvelles - Cergy
                                                                                6                 Pôle de Roissy                                                                               Première couronne Nord                                                                                                                   GRAND PARIS EXPRESS ET MARCHÉS DES BUREAUX : VERS UNE NOUVELLE CONNECTIVITÉ
                                                                                              Péri Défense                                                                                                                             Evolution moyenne
                                                                                4
                                                                                                                                                                                                                                       des mesures
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       Le Grand Paris Express et les marchés de bureaux
                                                                                                                                                                                                                                       d’accompagnement
                                                                                                                                                                                                                                       en IDF entre
                                                                                2                Boucle Sud                                                                                                                            2012-2018
                                                                                                                  Paris 12 /13
                                                                                                                           e     e
                                                                                                                                                           Première couronne Est                                                                                                                                                                  Cergy
                                                                                                                                                Paris 5e/6e/7e
                                                                                0                      Paris 14e/15e                                                       Paris 18e/19e/20e               Paris 3e/4e/10e/11e                                                                                                                                                    VAL-D'OISE

                                                                                -2                                                              Paris QCA

                                                                                                             Boucle Nord                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 17
                                                                                -4                                                                                       Paris Centre Ouest (Hors QCA)                                                                                                                                                                                                                                                          SEINE-ET-MARNE

                                                                                -6                                                                                                                                            TC des loyers 2009-2018 (en %)                                                                                                                                                                  Pôle de Roissy
                                                                                 -10                     0                           10              20                       30                      40
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       Boucle
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Nord
                                                                                       VARIATION DES VALEURS DES BUREAUX NEUFS ET DES MESURES                                                                                                                                                                                                                               Péri                                                        16
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          Défense
                                                                                           D’ACCOMPAGNEMENT DES BUREAUX NEUFS > 5 000 M²                                                                                                                                                                                                                                        15
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   Première couronne
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 Nord
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  Neuilly           18e                            SEINE-
                                                                                                                       Croissance moyenne des loyers                                                                                                                                                                              YVELINES                        La Défense     Levallois                   19e                  ST-DENIS
                                                                                                                          en IDF entre 2009-2018                                                                                                                                                                                                                                         Paris         10e
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         QCA 14                                15
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  Paris                 3e e 20e      Première
                                                                                14                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          11
                   Evolution 2012-2018 (ou dernières données disponibles)

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 Centre     7e e         4e           couronne
                                                                                          Péri Défense                                                                                                                                                                                                                                             HAUTS-                        Ouest           6                        Est
                                                                                                               Première couronne Nord                                                                                                                                                                                                                                                                5e
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  DE-SEINE                              15e                    12e                                          Marne-la-Vallée
                                                                                12                                                                  Villes nouvelles - Marne-la-Vallée                                                                                                                                                                                                                13e
                                                                                            Première couronne Sud                                                                                                                                                                                                                                                                              14e
                            des mesures d’accompagnement en pb

                                                                                                                                                                                               Reste deuxième couronne
                                                                                       Deuxième couronne Sud                                                                                                                                                                                                                                                            Boucle
                                                                                10                                                                                                                                                                                                                                                                                        Sud          15              Première
                                                                                                                                                      Villes nouvelles - Saint-Quentin
                                                                                                 Pôle de Roissy                                                                                                                                                                                                                                                                                        couronne
                                                                                 8                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       Sud
                                                                                                                                                                                                                                     Evolution moyenne                                                                                                                                            14

                                                                                                                                                                                                                                                                   ©Ville Ouverte - Sources : www.societedugrandparis.fr
                                                                                 6                           Villes nouvelles - Cergy                                                                                                des mesures                                                                                  Saint-Quentin                                  Deuxième couronne
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              VAL-DE-
                                                                                                                                                                                                                                     d’accompagnement                                                                                                                                   Sud                                   MARNE
                                                                                                                                                                                                                                     en IDF entre
                                                                                 4      Boucle Sud           Boucle Nord                                Paris 5e/6e/7e                                                               2012-2018                                                                                                                                                                                                                       Dates de livraison
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    18                                                                                                               du Grand Paris Express
                                                                                           La Défense                                                 Paris Centre Ouest (Hors QCA)
                                                                                 2                                             Paris QCA                                                          Paris 3e/4e/10e/11e                                                                                                                                                                                                                                                         2020 / 2021
                                                                                                                                                                           Paris 18e/19e/20e                                                                                                                                                                                                                                                                                  2024 / 2025
                                                                                 0     Première couronne Est
                                                                                          Neuilly-Levallois                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   2027
                                                                                -2                                                                                        Paris 14e/15e                                                                                                                                    2 km                                                       ESSONNE                                                                                 2030
                                                                                                             Paris 12e/13e                                                                                                                                                                                                 5 km
                                                                                -4                                                                                                                                               TC des loyers 2009-2018 (en %)
                                                                                 -20             -10                O                      1O      2O               3O                    4O            5O               6O
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après Immostat et Société du Grand Paris
                                                                                                         Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après Immostat et MBE

20- PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 - 21
LES LIVRAISONS FUTURES
DES GARES DE GRAND PARIS
EXPRESS (GPE) VONT CHANGER
LES ÉQUILIBRES
S
                                                                                                                                                                                         LES PÔLES D’EMPLOI EN 1 ÈRE COURONNE LARGEMENT BÉNÉFICIAIRES DU GRAND PARIS EXPRESS
        ur la période 2016-2018, nous estimons que
        le taux de rotation en valeur du parc a été de
        15%. Sur cette période les rotations les plus
        fortes se sont exercées sur les marchés de la
Défense et de la Première couronne Nord. Pour sa                                                                                                                                                                 Cergy

part, Paris intramuros a enregistré les plus importants                   VOLUME D’INVESTISSEMENT, OPÉRATIONS
                                                                          EN BLANC ET TAILLE DU PARC (HORS QCA)
volumes de transactions mais pas de rotation. Les                                                                                                                                                                                            VAL-D'OISE

opérations en blanc lancées fin 2018 et à venir dans       Volume d’investissement                                                                                                                                                                                                                  17
les 3 prochaines années se concentrent dans le Crois-      en Mds€ de 2016 à 2018
                                                                                                 Paris QCA
sant Ouest, en Première couronne et à la Défense.          16                                                                                                                                                                                                                            Pôle de Roissy

L’enjeu pour ces territoires sera de poursuivre leur       15
                                                                                                 Couronne Ouest
                                                                                                                                                                                                                                                  Boucle
                                                                                                                                                                                                                                                   Nord
équilibre entre le volume placé et leur stock d’offre.     14
                                                                                                                                                                                                                                        Péri
                                                                                                                                                                                                                                      Défense
                                                                                                                                                                                                                                                                                                   16
                                                           13                                                                                                                                                                                                  Première couronne
                                                                                                                                                                                                                                            15 Neuilly                       Nord
                                                                                                                  1 Couronne
                                                                                                                  ère
                                                                                                                                                                                                                                                                18e                            SEINE-
                                                           12                                                                                                                                                                                 Levallois
De plus, une analyse de la demande placée, des chan-       11
                                                                                                                                                                                         YVELINES                             La Défense
                                                                                                                                                                                                                                                     Paris         10e
                                                                                                                                                                                                                                                                        19e                   ST-DENIS
                                                                      La Défense
tiers en cours et des taux de vacance nous délivre         10                                                                    2 Couronne
                                                                                                                                  ème                                                                                                         Paris
                                                                                                                                                                                                                                                     QCA 14
                                                                                                                                                                                                                                                        7e
                                                                                                                                                                                                                                                                   3e
                                                                                                                                                                                                                                                                       11e
                                                                                                                                                                                                                                                                           20e    Première
                                                                                                                                                                                                                                                                                           15
                                                                                                                                                                                                                                             Centre                 4e            couronne
plusieurs enseignements selon les territoires. Ainsi, la   9
                                                                                   Paris Hors QCA                                                                                                               HAUTS-
                                                                                                                                                                                                               DE-SEINE
                                                                                                                                                                                                                                             Ouest
                                                                                                                                                                                                                                                    15e
                                                                                                                                                                                                                                                             6e e
                                                                                                                                                                                                                                                                 5
                                                                                                                                                                                                                                                                           12e
                                                                                                                                                                                                                                                                                      Est
                                                                                                                                                                                                                                                                                                               Marne-la-Vallée
Première couronne Sud était à l’équilibre entre l’offre    8
                                                                                                                                                                                                                                                           14e     13e
                                                                                                                                                                                                                                   Boucle
à venir et les volumes placés. En Première couronne        7                                                                                                                                                                          Sud                          Première
                                                                                                                                                                                                                                                                   couronne
Nord et à La Défense, les projets à venir représentent                        5             10               15          20             25           30
                                                                                                                                                 Parc fin 2018
                                                                                                                                                                                                                                                                       Sud
                                                                                                                                                                                                                                                             14
un volume plus important que ce que le marché est               M² d’opérations en blanc dans l’offre à venir sous 3 ans à fin 2018                                                                                                        Deuxième couronne
                                                                                                                                                                                                                                                                      15
                                                                                                                                                                                                                                                                                         VAL-DE-
                                                                                                                                                                                                                                                                                         MARNE
susceptible d’absorber normalement. Les utilisateurs                                                                                                                                           Saint-Quentin                                      Sud
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        SEINE-ET-MARNE

auront donc tendance à se reporter sur des immeubles                                                                                                                                                             18

de qualité plutôt que de rester dans des locaux de se-
conde main vieillissants. Si un marché comme Boucle                          CHANTIERS EN COURS EN 2018
Nord connaît actuellement un déficit d’offre à venir,                  ET DEMANDE PLACÉE (MOYENNE 2016-2018)
le taux de vacance de la zone demeure élevé. Enfin         Volume moyen placé                                                                                                                                                                    ESSONNE
concernant Paris, malgré un volume de construction         moyenne 2016-2018
                                                                                                              Paris hors QCA
assez important, le marché sera susceptible de l’ab-

                                                                                                                                                                 ©Ville Ouverte
                                                           350 000                                            (demande placée
                                                                                                              hors graphique)                                                     2 km
sorber rapidement d’autant que la vacance est très         300 000                                                                                                                5 km
faible.                                                                                    2ème couronne
                                                           250 000                                   Péri Défense                       La Défense
C’est dans ce contexte que l’ORIE a émis deux hy-          200 000
                                                                                    Boucle Sud                                                                                                                                                      + de 50 000 emplois - de 50 000 emplois
                                                                       Boucle Nord
pothèse sur l’évolution à venir des territoires du                                Neuilly-Levallois                                                                                                                           Pôle généraliste
Grands Paris. La première est que le GPE provoque-          150 000
                                                                                                                        Première couronne Nord                                                                                Pôle spécialisé
ra la massification des pôles existants en raison de la    100 000
                                                                                               Première couronne Sud                                                                                                          Pôle spécialisé
croissance de la mobilité. Afin de limiter l’étalement                       Première couronne Est                                                                                                                            dans l’administration
urbain, des restrictions pourraient être prises par les     50 000
                                                                                                                                                                                                                                          Zone immostat
autorités et auraient pour conséquence de favoriser              0
                                                                      0      50 000    100 000      150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000                                                                              15       Tracé du Grand Paris Express
le développement du travail nomade. Pour leur part,                                                                                     Chantier en cours
les entreprises chercheront à se localiser dans les             Taux de vacance                                                                  fin 2018
principaux pôles tertiaires. La deuxième hypothèses
concerne l’émergence de nouveaux pôles tertiaires.                                                                                                                                                        Source(s) : Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après Immostat, INSEE, APUR, Clap 2010, Société du Grand Paris
Toutefois, dans ces deux scenarios les entreprises se-           Source(s): Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après Immostat, BNP PRE
ront amenées à privilégier les territoires à l’extérieur
de Paris mais à proximité immédiate de la capitale.
L’hypothèse de massification des pôles existants est la
plus probable à l’horizon 2030. Concernant le mitage,
il devrait être vraisemblablement de faible amplitude.

22 - PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019                                                                                                                                                                                                                                     PRIMONIAL REIM - MARCHÉ DES BUREAUX - OCTOBRE 2019 -   23
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