Marché immobilier parisien - Impact du Covid-19 Etude de marché - T1 2020 - Club ...
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Marché immobilier parisien
Impact du Covid-19
Etude de marché – T1 2020
VIEWPOINT
PARTNERS
VIEWPOINT
1 Chaîne de transmission vers une potentielle crise immobilière PARTNERS
Ce qui était initialement une crise Il nous apparait que trois chaînons impacts sur ces trois éléments pivots
sanitaire est en train de se transformer peuvent éventuellement permettre la peuvent mener à une soudaine chute de
en crise économique. La récession propagation de ce choc en une crise la demande sur le marché immobilier.
semble maintenant inévitable, bien que immobilière: (i) un appétit plus limité Comme nous le démontrons sur la page
son ampleur reste à déterminer. des ménages pour la dette suivante, l’impossibilité pour la Banque
Dans cette étude, nous avons cherché à hypothécaire, (ii) une augmentation du Centrale Européenne de baisser
comprendre les éventuels impacts du coût de cette dernière, et (iii) une davantage les taux directeurs, ces
Covid-19 sur le marché immobilier raréfaction des investisseurs derniers étant déjà à 0%, nous conduit à
parisien (ancien). immobiliers. adopter une posture pessimiste sur la
Nous pensons que la sévérité des trajectoire future de l’immobilier parisien.
1ère étape
Covid-19
Pandémie
Crise sanitaire
(mars ► mai 2020)
Mesures de Fermeture des
confinement frontières
2eme étape
Forte baisse de la
consommation
De nombreuses
Crise économique Récession Crack pétrolier sociétés font
(mai 2020 ►2021/2022) défaut
Hausse du Endettement de
chômage l’Etat
3eme étape
Le coût de la dette augmente
Les ménages ne veulent Raréfaction des Potentielle
Eléments (les taux directeurs sont à zéro,
plus s’endetter investisseurs chute de
pivots impossible de les baisser
(crise économique) immobiliers la demande
contrairement à 2008-2009)
Baisse des Baisse mécanique
(Faillites d’agences
Crise immobilière volumes des prix
immobilières, de
(pénurie (susciter la
(juillet 2020 ► 2023) d’acheteurs)
promoteurs)
demande)
Effet psychologique de la baisse des prix, les particuliers se détournent de l’immobilier
(produit perçu comme risqué alors que les autres types d’actifs rebondissent déjà)
2Impact quasi-immédiat: les conditions de financement risquent
VIEWPOINT
2 de se détériorer, probable hausse des taux hypothécaires PARTNERS
Début de remontée des taux 2014-2015 où l’incertitude macro-
constaté économique était encore présente.
Rappels au sujet des taux
Depuis la mi-mars une nette remontée du
niveau des taux de l’OAT a été observée Pas de baisse possible des taux
• La Banque Centrale Européenne sur les marchés. L’OAT 10 ans est ainsi directeurs
(BCE) fixe les taux directeurs qui passée de -25bps environ à +40bps, soit
En 2008-2009, le marché de l’immobilier
sont des taux à courte maturité un premier décalage de c.65bps
a été relativement épargné grâce à la
approximativement.
baisse des taux des banques centrales.
Cette hausse pourrait avoir vocation à
• Le taux de l’OAT 10 ans représente En 2020, le marché immobilier ne
s’intensifier dans les semaines et mois à
le taux auquel l’Etat français peut se bénéficiera pas d’une action comparable
venir.
financer à 10 ans. Les banques car les taux sont déjà fixés au minimum
françaises se financent à des taux D’un point de vue immobilier, cette de 0%.
supérieurs à l’Etat français dynamique signifie que, toutes choses
La hausse des taux de l’OAT (et donc
égales par ailleurs, le coût des emprunts
des prêts hypothécaires) ne pourra pas
hypothécaires augmentera dans les
• Le taux hypothécaire est le taux être modérée par une action sur les taux
mêmes proportions. Un temps de latence
auquel les banques prêtent aux directeurs.
étant néanmoins généralement constaté
particuliers pour effectuer un achat entre les deux courbes (à la baisse
immobilier. Il est nécessairement comme à la hausse). Réduction de la surface financière des
supérieur à l’OAT et au coût de
particuliers
financement des banques (qui ne vont
pas prêter à un taux plus faible Un retour des taux hypothécaires aux La première conséquence de cette
qu’elles n’empruntent). Il s’agit du niveaux de 2014-2015 semble le remontée des taux sera mécaniquement
taux qui nous intéresse le plus scénario le plus probable une diminution du pouvoir d’achat
pour la présente étude immobilier des particuliers. Cela pourrait
A terme, il est possible que les taux
générer une pression à la baisse sur les
hypothécaires reviennent au niveau de
prix immobilier (baisse de la demande).
Evolution des taux hypothécaires
(%)
4.50
4.00
Trajectoire possible
3.50
3.00
Retour sur des niveaux proches de 2015
2.50
2.00
1.50
1.00
0.50
Hausse soudaine
Covid-19
0.00
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
-0.50
Taux Hypothécaire (20 ans) Taux OAT 10 ans Taux BCE (Euribor)
Sources: INSEE, banque centrale européenne.
3Autre impact quasi-immédiat: les investisseurs immobiliers risquent VIEWPOINT
3 PARTNERS
de se raréfier
Les investisseurs sont un pilier du investisseurs étaient déjà soumis à un Les locations traditionnelles seront moins
marché immobilier certain nombre de forces contraires. impactés mais il est raisonnable de penser
En 2019, les particuliers qui ont investi L’encadrement des loyers a pesé sur le que les loyers indexés à l’IRL vont
dans l’immobilier ancien pour réaliser un locatif traditionnel. L’encadrement de baisser, cet indice prenant une trajectoire
investissement locatif représentaient AirBnB a fortement réduit l’attractivité des négative actuellement.
approximativement 25% du marché. court-séjours. A moyen terme, la détérioration des
conditions de financement (hausse de
Ces particuliers achètent des bien
taux, baisse des maturités) et la
immobilier pour y réaliser de la location Un possible coup d’arrêt pour les
concurrence des produits attractifs et
traditionnelle ou de la location court-séjour investisseurs
liquides (actions, obligations) risquent
type AirBnB. Dans l’immédiat, le Covid-19 a stoppé net aussi de fortement peser sur les
La multiplication de ces investissements les locations AirBnB à Paris et nous investisseurs.
locatifs au cours des dernières années a pensons que l’effet se prolongera sur
permis une augmentation des volumes de l’ensemble de l’année 2020, les touristes Enfin, si une baisse des prix s’enclenche
transaction et a exercés une pression à la étant peu incités, ou même autorisés, à dans les proportions que nous
hausse sur les prix immobiliers. voyager. Certains investisseurs pourraient envisageons (-30% sur 2 ans), il nous
même être contraints de vendre leur bien semble raisonnable de penser que les
en précipitation, les revenus ne leur investisseurs se détourneront du
Des turbulences avant le Covid-19 permettant pas de faire face aux risk/return qui s’offrent à eux: gagner 2-3%
mensualités. avec les loyers contre perdre 15% avec la
Avant la propagation du Covid-19, les
baisse des prix.
Nombre de facteurs vont à l’encontre des investisseurs immobiliers Un risk / return défavorable
Avant Covid-19
Plafonnement des loyers à Paris
Avant Covid-19
Encadrement / interdiction partielle 2 - 3%
des locations AirBnB
Risque en cas
de baisse de
30% sur 2 ans
Après Covid-19
Rendement
locatif annuel
Taux de vacances très élevé
des Airbnb en 2020 Les investisseurs, qui
représentaient 25%
des acheteurs dans
l’ancien à Paris,
risquent d’être moins
Après Covid-19
nombreux et de se
Chute des marchés financiers qui détourner de
offrent des produits de substitution l’immobilier
Après Covid-19
Détérioration des conditions de
financement
Après Covid-19
Crise économique qui limite le
nombre d’investisseurs
-15%
4DOCUMENT CONFIDENTIEL
VIEWPOINT
4 Perspective: Eléments de comparaison avec la crise de 1991 PARTNERS
Genèse de la crise de 1991 l’endettement, dégradation des conditions de promoteurs, d’agences immobilières et
La crise de 1991 faisait suite à une très de financement, raréfaction des d’études notariales.
forte augmentation des prix immobiliers, investisseurs).
aujourd’hui qualifiée de bulle, nourrie par
Des similitudes avec le contexte actuel
une importante diminution des taux
Magnitude de l’impact sur le marché Nos analyses ont identifié de nombreux
hypothécaires sur la même période (de
immobilier entre 1991 et 1993 éléments comparables entre la crise de
c.14% à c.8-10%). Cette tendance est
comparable à la dynamique observée La crise de 1991, bien qu’initialement 1991 et celle de 2020. Non seulement le
entre 2015 et 2019. pétrolière, est aujourd’hui considérée contexte immobilier pré-existant mais
comme immobilière en France. également la nature de la crise que nous
Cette crise de 1991 a été déclenchée par rencontrons (déclencheur externe,
un événement extérieur soudain (la guerre C’est en effet la chute importante des prix
immobiliers, de 30% à 50% selon les soudaineté, brièveté, crack pétrolier).
du Golfe) et bref (6 mois), suivi par un
crack pétrolier majeur. surfaces et les emplacements, qui a été Nous craignons que l’arrêt brutal de la
la représentation la plus tangible pour les fluidité du marché immobilier suite aux
Le coup d’arrêt provoqué par cette crise particuliers. mesures de confinement, chose qui n’a
pétrolière s’est propagée dans l’économie, jamais été observé, puisse conduire à des
atteignant l’immobilier avec un temps de Ce choc mettait un terme à une période
conséquences nettement plus
latence, et en suivant des canaux de forte spéculation où nombre
défavorables qu’en 1991.
comparables à ceux exposé au début de d’acheteurs ont perdu de l’argent.
ce document (moindre appétit pour L’ensemble de l’écosystème immobilier a
été impacté, avec de nombreux défauts
Tableau comparatif des crises de 1991, 2008 et 2020
Crise de 1991 Crise de 2020 Crise de 2008
• Taux hypothécaires
• Forte baisse des taux
stables à 4-5%
hypothécaires de 3.5% à
Contexte • Forte baisse des taux 1.0-1.5%
de taux avant hypothécaires de c.14% à 8- • La BCE a
la crise 10% préalablement
• Les taux directeurs de la
relevé ses taux
BCE sont déjà à 0%
directeurs à 4%
• Forte hausse des prix 2015-
2019 (+30%)
Contexte
• Forte hausse des prix sur la • Certains analystes (comme la • Forte hausse des
Immobilier
période 1987-1991 (bulle) banque UBS) mettent en prix 2006-2007
avant la crise
garde quant à l’existence
d’une bulle
• Guerre du Golfe • Covid-19
Elément • Subprimes
(6 mois) (3 mois minimum)
déclencheur • Chute de Lehman
• Crack pétrolier • Crack pétrolier
Trajectoire possible:
-40% en deux ans -30% en deux ans
Retour aux prix de 2014-2015 La baisse des taux de 4%
Conséquences Le marché met 10 ans pour
à 0% par la banque
immobilières revenir au même niveau Le marché met 8-10 ans pour centrale permet un
de la crise revenir niveau de 2019 sauvetage relatif du
De nombreux promoteurs,
marché immobilier
agences immobilières, études de L’absence d’airbag des banques
notaires font défaut centrales (les taux sont déjà à 0%)
fait fortement souffrir l’immobilier
5VIEWPOINT
5 Conséquence: trajectoire à la baisse des prix au m2 à Paris PARTNERS
Scénario central: vers les 8.000€/m2 Scénario optimiste
Méthodologie Nos analyses pointent vers une Dans l’hypothèse où la crise se
Prévoir la trajectoire future des prix immobiliers trajectoire qui effacerait révèlerait plus brève que prévue
est un exercice délicat et rarement mené avec la l’augmentation des dernières années (découverte rapide d’un vaccin,
rigueur nécessaire. de façon quasi-symétrique. rebond énergique de l’activité), nous
pensons que la baisse des prix de
La baisse des prix de l’immobilier
l’immobilier pourrait se limiter à une
ancien à Paris atteindrait donc 25% à
En particulier, les prévisions des professionnels élasticité vers les prix de 2017/2018
30% pour revenir autour des 8.000
de l’immobilier (agences, association de notaires) (autour de 9.000€/m2).
€/m2 vers 2023.
peuvent se révéler biaisés, leurs intérêts étant
corrélés avec un marché volumineux et croissant. Cette trajectoire est cohérente avec
l’expérience de 1991, des taux
hypothécaires comparables à 2015 et Scénario pessimiste
Nous avons triangulé la direction des prix à l’aide la direction prise par les sociétés
des éléments suivants: foncières cotées en bourse. A contrario, une crise plus sévère qui
durerait plus longtemps qu’escompté
Nous pensons que la présence de
(confinement moyennement efficace,
– Prévisions sur les taux (plus aisés à certains excès au cours des dernières
seconde vague) ou qui toucherait
anticiper que les prix immobiliers) années et l’impossibilité pour les
davantage de strates de l’économie
banques centrales d’abaisser leurs
(crack pétrolier, dépôt de bilan de
– Comparaisons avec la crise de 1991, qui taux, empêcheront l’immobilier de
banques ou d’institution majeures,
présente de nombreuses similitudes remplir son rôle de valeur refuge
etc.), pourrait conduire le marché
(comme cela a pu être le cas en 2008-
– Impact déjà observé de la crise sur les immobilier parisien à reculer vers les
2009 dans une certaine mesure).
foncière cotées en bourse (baisse du prix 7.000€/m2, soit 1.000€/m2 de moins
des actions) Nous pensons que les prix cibles de que notre scénario central.
c.8.000€/m2 mettront 18 à 36 mois à
– Echanges avec des professionnels de se matérialiser. Le premier impact
l’immobilier étant une baisse des volumes.
Evolution de l’indice des prix au m2 des biens immobiliers anciens à Paris
(€/m2)
11000 Crise des années 2020
10000
9000
8000
7000
6000 Retour sur des niveaux
proches de 2015
5000 Crise de 1991
4000
3000
2000
1000
0
1982
2001
2004
2023
1981
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2002
2003
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2024
2025
Données Historiques Scenario Optimiste Scenario Central Scenario Pessimiste
Source: Prix au m² des appartements anciens sous-jacents aux indices Notaires-INSEE. Appartements anciens, vendus libres, de gré à gré, en pleine propriété, à usage
d'habitation
6VIEWPOINT
Principales conclusions de cette étude PARTNERS
1 L’environnement immobilier parisien avant le covid-19 présentait certains excès
• Contexte: Forte hausse des prix au cours des cinq dernières années (+28%(1)), nettement au-dessus de l’inflation des salaires
• Cette hausse a été largement nourrie par (i) l’amélioration des conditions de financement (baisse des taux, allongement des
maturités) et (ii) un comportement spéculatif (« l’immobilier monte toujours »), malgré une diminution de la population parisienne et
un fort développement de logements neufs en première couronne
• Les commentaires sur la santé du marché ont été discordant ces derniers mois: plusieurs établissements, dont UBS, ont alerté sur
les risques d’une bulle immobilière à Paris. Certains professionnels de l’immobilier, dont la communauté notariale, ont eux affirmé
que les fondamentaux étaient sains
2 Nous craignons une crise immobilière déclenchée par une pénurie de demande (comme en 1991)
• Nous pensons que les trois maillons qui peuvent propager cette crise vers le marché immobilier sont: (i) un appétit plus limité des
ménages pour la dette hypothécaire, (ii) une augmentation du coût de cette dernière, et (iii) une raréfaction des investisseurs
immobiliers
– Dans l’environnement actuel il nous semble probable que les particuliers, soumis à un risque de chômage plus important,
démontrent un appétence plus modérée pour le levier de la dette hypothécaire
– L’impossibilité pour la BCE de baisser les taux directeurs devrait mécaniquement conduire à une hausse des taux hypothécaires.
En 2008-2009, la très forte baisse des taux directeurs par la BCE (4% à 0%) avait permis d’épargner le marché immobilier. Cette
solution n’est pas possible dans le contexte actuel car les taux directeurs sont déjà à 0%
– Nous notons que les investisseurs immobiliers devraient souffrir de nombreux facteurs contraires et se tourner vers d’autres
produits à rendements plus importants et plus liquides (dont les actions)
• En conséquence, nous pensons que le risque d’une soudaine pénurie de demande est élevé. Cette pénurie de demande devrait
être constatée au second semestre 2020 et entrainer une chute importante des prix sur les deux prochaines années
3 Raisonnablement, les prix devraient revenir vers ceux de 2014-2015
• Il est délicat de prévoir la trajectoire précise des prix immobilier même si la direction à la baisse semble établie
• Nous avons réalisé une triangulation à l’aide des éléments suivants:
– Prévisions sur les taux (plus aisés à anticiper que les prix immobiliers)
– Comparaisons avec la crise de 1991, qui présente de nombreuses similitudes
– Impact déjà observé de la crise sur les foncière cotées en bourse (baisse du prix des actions)
– Echanges avec des professionnels de l’immobilier
• Dans notre scénario central, nous pensons donc que l’immobilier Parisien retournera par élasticité vers les niveaux de
2014-2015, effaçant la hausse de c.30% des dernières années. Cette baisse pourrait durer deux ans
• Ce scénario est cohérent avec la dégradation des conditions de financement à venir, la raréfaction des investisseurs, la trajectoire
actuel des cours de bourse des foncières, et la crise de 1991 qui présente des similitudes
4 Des conséquences néfastes pour l’ensemble de l’écosystème immobilier sont à prévoir
• Nous pensons que ce retournement de marché pourrait avoir de tristes conséquences pour l’écosystème immobilier
• Comme dans les années 1990, de nombreux promoteurs de moyenne taille qui ont pris des positions risquées risquent de devoir
déposer le bilan
• De multiples agences immobilières parisiennes, potentiellement la majorité, risquent de devoir déposer le bilan. Nous pensons
que celles qui parviendront à survivre auront pris les trois mesures suivantes: (i) une forte réduction de leur structure de coûts, (ii)
une rapide digitalisation avec du télétravail, (iii) une préférence affirmée pour les petits dossiers liquides à prix modérés et (iv) une
compréhension rapide du passage d’un marché pro-vendeur à un marché pro-acheteur (la rareté se trouvera maintenant dans les
acheteurs ayant de forts moyens financiers)
• Enfin, des études notariales risquent également d’être conduites vers le dépôt de bilan
(1) Source: Prix au m² des appartements anciens sous-jacents aux indices Notaires-INSEE. Appartements anciens, vendus libres, de gré à gré, en pleine propriété, à usage
d'habitation
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