Pflanzschulstrasse 91 8004 Zürich - Analyse 001 September 2013
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Pflanzschulstrasse 91 8004 Zürich Analyse 001 September 2013 Ce document est un échantillon d’analyse gratuitement téléchargeable produit par la société PLZ GmbH, concernant un objet mis en vente à Zürich en novembre 2011, mais qui n’a ni été acheté par la société PLZ GmbH, ni par un de ses clients et dont le montant de la transaction reste inconnu. Toutes les données de cet échantillon d’analyse, qu’elles soient liées à l’immeuble, au marché immobilier ou à d’autres sources d’information sont réelles, bien que provenant de dates qui peuvent être plus récentes que novembre 2011. Cet échantillon d’analyse n’a jamais été et ne peut être ni utilisé ni vendu. Ce document n’est pas un document de vente et n’encourage en aucun cas à acheter l’objet ici présenté ou un autre objet. PLZ GmbH n’endosse aucune responsabilité quant à l’exhaustivité et à l’exactitude des informations publiées dans ce document.
09/2013 | 2
Sommaire
Taux de
rendement net Cet immeuble de 5 étages de 1913 est composé de 5 appartements dont 4 sont
loués. La surface locative est de 402m2.
courant
fonds propres Prix demandé 2'000’000
Loyers annuels bruts 112’296
10.3% Frais annuels
Loyers annuels nets
Taux de rendement net courant objet
6’840
105’456
5.3%
Hypothèque 1’200’000
Fonds propres 800’000
Taux de Taux de rendement net courant fonds propres 10.3%
rendement net
potentiel Situation
fonds propres Cet immeuble se trouve dans le 4ème arrondissement de Zürich, à moins de 2
kilomètres à pied de la gare centrale de Zürich et à 150 mètres de l’arrêt de tram et
de bus Bäckeranlage, qui relie la gare centrale en 7 minutes.
19.0% En face de l’immeuble se trouvent le parc Bäckeranlage et une cour d’école, séparés
seulement par la Feldstrasse, où se situe l’arrêt de tram. Les 5 appartements sont
traversant, et bénéficient d’un côté d’une vue sur le parc et la cour d’école, et de
l’autre côté sur une cour intérieure. Pflanzschulstrasse est une rue à sens unique
assez tranquille, où les voitures circulent lentement pour trouver une place de parc.
Quelques véhiculent l’empruntent comme itinéraire de transit.
Site contaminé
Cet immeuble ne se trouve pas sur la liste des sites contaminés1.
Zürich 4ème arrondissement
Le 4ème arrondissement de Zürich est le quartier populaire par excellence et celui
qui présente encore le plus grand potentiel en terme d’investissement, bien que les
prix commencent à s’aligner sur ceux des autres arrondissements de Zürich. Le
développement luxueux du quartier Europaallee et ses prix élevés, le long de la voie
CFF entre la gare et Langstrasse, représente une nouvelle tendance, qui amène en
pleine ville et dans un endroit jadis occupé par des entrepôts ferroviaires, une
population aux revenus confortables.
Le cœur du 4ème arrondissement est la Langstrasse, rue bruyante et animée, mais
au-delà de laquelle se trouvent de vieux et beaux immeubles, qui bénéficient à la
fois d’un quartier vivant et d’une situation calme.
Le développement de cet arrondissement est rapide, on y trouve de nombreux
immeubles en cours de rénovation, et c’est un endroit central où l’on souhaite
habiter. Il sera dans quelques années difficile d’y trouver des objets
d’investissement de rendement abordables.
Etat de l’objet et des appartements
L’objet est en bon état, bien qu’aucune rénovation récente n’ait été effectuée. Un
chauffage central au gaz a été installé en 1974, qui chauffe les appartements par un
réseau de radiateurs muraux et fournit l’eau chaude. Une partie des fenêtres a été
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remplacée en 1985: certaines sont en bois, avec du simple ou du double vitrage.
L’isolation du bâtiment n’est pas dans les normes actuelles. Le toit et les combles
Loyers sont en bon état. Le système général de canalisation chauffage + eaux + eaux usées
annuels nets est en bon état. Le bâtiment utilise les matériaux d’origines et à part les fenêtres, ne
nécessite pas de rénovation particulière.
courants
CHF 105’456 Les 5 appartements ont été rénovés en fonction des changements de locataires, en
1960, 1980 et 1990. Bien qu’ils soient tous en bon état, ils ne sont pas
particulièrement modernes et nécessitent une rénovation fenêtres + cuisine + salle
de bain + peinture, pour qu’ils puissent être loués correctement. L’amortissement
Loyers d’une rénovation sera toutefois rapide, en regard de l’augmentation possible du
loyer au niveau des prix du marché.
annuels nets
Il est à noter que les immeubles d’appartements en Suisse, particulièrement ceux
potentiels situés en ville, sont en général bien entretenus : les lois cantonales sur la protection
CHF 175’555 des locataires obligent les propriétaires à fournir à leurs locataires un niveau de
service décent. Les lois cantonales ou municipales sur la protection du patrimoine
obligent les propriétaires à entretenir leurs biens. Il est ainsi rare de trouver des
immeubles en mauvais état. Le seul défaut de ce type d’immeuble est la mauvaise
qualité de l’isolation thermique. La législation existante contraint les propriétaires,
dans certains cas de rénovations, à moderniser l’isolation.
Tous les appartements bénéficient de hauts plafonds et à l’exception de
l’appartement du rez-de-chaussée, d’un balcon.
L’immeuble ne possède pas d’ascenseur.
Développement durable
L’immeuble n’a aucune place de parc assignée mais est utilisable complétement
sans voiture. Un arrêt tram + bus est en face et il est facile de laisser un vélo dans la
cour intérieure. L’emplacement de partage de voiture « mobility car sharing » le
plus proche se trouve dans la rue à côté et les centres d’achat les plus proches (Coop
et Migros) se trouvent à 10 minutes à pied. Il existe de nombreux restaurants et
bars dans la Langstrasse, cinq rues plus loin.
L’immeuble n’est pas protégé en tant que tel mais le département de la protection
des bâtiments zurichois est sourcilleux quant aux nouvelles constructions. Il est
envisageable que ce bâtiment et ses alentours restent inchangés pendant de longues
années.
Les appartements de ce bâtiment ne sont pas luxueux et s’adressent ainsi à une
large clientèle, intéressée à un environnement urbain et communautaire et proche
des activités culturelles et sportives.
Situation locative
L’immeuble est entièrement loué à l’exception de l’appartement du 4 ème étage. Les
loyers annuels nets étaient avant la résiliation du bail de l’appartement vide de CHF
97'632. Nous utiliserons toutefois pour cet appartement les mêmes conditions que
le bail le plus récent, indiquant une surface similaire de 83m2 pour CHF 1'894 net.
Les loyers nets annuels seraient ainsi de CHF 105'456.
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Loyer Loyer Prix au Loyer
Prix % de Augmentation
Surface brut net m2 brut
m2 réduction potentielle
courant courant Kreis 4 potentiel
Prix brut moyen
4ème étage 83 2'004 *1’894 24.14 37.81 36% 3'138 1'134
au m2 de cet
3ème étage 83 1'897 1'797 22.86 37.81 40% 3'138 1'241
immeuble
2ème étage 83 1'807 1'657 21.77 37.81 42% 3'138 1'331
CHF 23.30 1er étage 83 2'004 1'894 24.14 37.81 36% 3'138 1'134
RDC 70 1'646 1'546 23.51 37.81 38% 2'647 1'001
Prix brut moyen Total 402 9'358 8’788 15'200 5'842
au m2 du
Le prix demandé du m2 à la location dans le quartier est de CHF 37.81 brut par
quartier mois2 alors que les appartements de cet immeuble sont loués en moyenne pour CHF
23.30 brut par mois. Les appartements sont ainsi fortement sous-loués (de 36% à
CHF 37.81 42% de réduction). Le potentiel d’augmentation des loyers au prochain changement
de bail est élevé, mais l’attachement des locataires au loyer de leur appartement est
par conséquent plus élevé également, ce qui rend les changements de locataires
moins probables.
Dans un immeuble locatif, il est judicieux que le prix par m2 de chaque loyer
s’approche le plus possible du prix moyen par m2 du quartier. Un loyer trop faible
empêche la rotation naturelle des locataires, empêchant la mise à jour des loyers.
Un loyer trop haut gonfle le taux de rendement et crée le risque que le locataire
résilie son bail.
L’important est de toutefois considérer le taux de rendement net courant « objet »
de 5.3%, quelle que soit la différence entre les loyers courants et les loyers
potentiels. Ce taux de rendement actuel est très satisfaisant considérant la zone
géographique et l’état de l’immeuble.
Si les loyers étaient ajustés au prix par m2 du quartier (Kreis 4), le taux de
rendement passerait de 5.3% à 8.8%, ce qui est considérable et aura un impact sur
le prix de vente de l’immeuble. Il faut toutefois considérer les rénovations et le délai
nécessaires pour arriver à ce résultat.
Depuis le 10 septembre 2008 un taux de référence unique pour toute la Suisse est
établi en vue de l’adaptation des loyers sur la base de la modification du taux
hypothécaire. Ce taux de référence est fondé sur le taux hypothécaire moyen des
banques et est indiqué sur chaque contrat de bail. Plus ce taux est élevé par rapport
au taux actuel, plus grande peut être la baisse de loyer réclamée par le locataire. Le
taux de référence3 actuel étant de 2% et le taux de référence de chacun des 5 baux
étant de 2.75%, il existe la possibilité pour les locataires de réclamer une baisse de
loyer annuelle totale de CHF 8'711 sur des revenus de CHF 105'456 soit une baisse
de 8.26%. Ce risque de baisse est toutefois conditionné à l’hypothèse que tous les
locataires réclament une baisse de loyer, ce qui est rarement le cas. Le montant de la
baisse est également conditionné à d’autres critères, comme l’augmentation
générale des coûts, une modification des charges, ou au prix des autres biens
immobiliers du quartier.
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Dans le cas de l’immeuble de Pflanzschulstrasse 91, l’éventualité que les loyers
doivent être revus à la baisse est très mesurée, le montant de la baisse elle-même
étant modérée.
Taux de Le canton de Zürich a le taux de déménagement4 le plus élevé de Suisse, indiquant
rendement net l’opportunité d’un fréquent ajustement des loyers, nécessaire pour atteindre le
rendement potentiel.
courant
Depuis 2006, les loyers augmentent5 en moyenne de 1.7% par année. Ce chiffre a
objet dans notre cas toutefois peu d’intérêt, sachant que les loyers de l’immeuble sont de
40% moins élevés que les prix moyens du quartier, et devraient augmenter plus
5.3% rapidement que l’indice des loyers du logement.
Valeur IAZI / CIFI de l’objet
L’évaluation de l’objet est présentée dans l’analyse hédoniste séparée de la société
Taux de IAZI / CIFI. Cette évaluation indique une valeur de CHF 2'024’000 en utilisant le
rendement net rendement courant, et de CHF 2'202'000 en utilisant le rendement potentiel.
potentiel Valeur de l’objet par rapport à sa situation locative
objet
Pour un immeuble locatif occupé et loué, il convient de considérer d’une part les
loyers existants pour évaluer le rendement courant, et d’autre part le prix demandé
8.8% au mètre carré à la location dans les environs pour évaluer le rendement potentiel.
A long terme, les mouvements de locataires, accompagnés d’un ajustement des
loyers, permettront de passer du rendement courant au rendement potentiel.
Le tableau ci-dessous indique les 4 taux de rendement associés à l’objet :
Taux de
loyers Taux de
Prix de Fonds Montant Intérêts rendement
annuels rendement
vente propres hypothèque annuels fonds
nets objet
propres
Rendement
courant 2'000'000 800’000 1'200'000 23'280 105’456 5.3% 10.3%
Rendement
potentiel 2'000'000 800’000 1'200'000 23'280 175'555 8.8% 19.0%
Taux de rendement courant « objet » de 5.3%
Le taux de rendement « objet » indique le rapport entre la valeur de l’objet et les
loyers. Il est davantage utilisé comme méthode de comparaison avec d’autres objets,
que comme indicateur de rendement d’un investissement. Les taux de rendement
« objet » s’échelonnent de 3% (très moyen) à 6% (très bon).
Taux de rendement potentiel « objet » de 8.8%
Le taux de rendement potentiel « objet » de 8.8% est calculé en utilisant le prix que
pourraient être loués les appartements s’ils étaient loués au prix du marché. Ce prix,
calculé pour les appartements de même taille et dans le même quartier est de CHF
37.81 par mois et par m2, alors que les appartements de l’immeuble de
Pflanzschulstrasse sont loués au prix de CHF 20.23 le m2.
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Taux de rendement courant « fonds propres » de 10.3%
Le taux de rendement « fonds propres » indique le revenu net avant impôts que
l’investisseur perçoit pour chaque franc personnellement investi. Ce taux s’obtient
en divisant les loyers nets moins les charges hypothécaires par les fonds propres.
Ce taux dépend du montant emprunté. Plus le montant emprunté est élevé, plus le
taux de rendement « fonds propres » est élevé également.
Dans le cas d’immeubles locatifs, les établissements prêteurs utilisent plusieurs
méthodes pour calculer le montant qu’elles prêteront : La première est d’évaluer la
valeur de l’immeuble, en utilisant les outils d’évaluation hédoniste de IAZI / CIFI ou
de Wüest & Partner. La seconde est d’évaluer la valeur de l’immeuble en fonction
des revenus locatifs. AXA Winterthur par exemple prête 12.3 fois les revenus
locatifs nets annuels (équivalent à 80% de la capitalisation d’un taux de rendement
objet de 6.5%), soit pour cet immeuble CHF 1'297'000.
Pour notre exposé, nous utiliserons un ratio prudent de 40% fonds propres et 60%
de fonds empruntés.
Les taux de rendement « fonds propres » s’échelonnent de 5% (très moyen) à 15%
(très bon).
Taux de rendement potentiel « fonds propres » de 19.0%
Le taux de rendement potentiel « fonds propres » indique le revenu perçu pour
chaque franc personnellement investi, si les loyers étaient loués au prix du marché
de 37.81 par m2.
Entretiens et rénovations / fonds de rénovation
Cet immeuble à propriétaire unique est vendu sans fonds de rénovation.
Les murs, le toit, le chauffage, la plomberie et le circuit électrique ne nécessitent
aucune rénovation. L’isolation, dans le toit et dans les façades, bien qu’obsolète, ne
requiert pas d’isolation immédiate. Les coûts d’un tel travail seraient
disproportionnés par rapport aux économies de chauffage réalisées. Les 4 fenêtres
de la cage d’escalier doivent être changées, pour un coût total de CHF 12'000.
Lors des prochains changements de locataires, les appartements devront être
rénovés. Une rénovation de CHF 50'000 par appartement, comprenant nouvelles
fenêtres, nouvelle cuisine, nouvelle salle de bain et rafraîchissement peinture est à
considérer. Les rénovations des appartements coïncideront avec les départs
naturels et les investissements pourront ainsi être échelonnés. Selon l’évolution du
quartier, des rénovations plus luxueuses pourraient être envisagées.
Si l’on considère une augmentation moyenne de loyer de CHF 1'168 par
appartement, égalant ainsi le prix de 37.81 par m2 des appartements offerts à la
location dans le Kreis 4, et un investissement de CHF 50'000 par appartement, les
travaux seront amortis en 3.5 ans. Une autre approche de la situation donnerait
pour chaque nouvel investissement de CHF 50'000 un revenu additionnel annuel de
CHF 14’016, soit un rendement supplémentaire de 28%.
Dans cette perspective, le besoin de rénovation des appartements et
l’investissement y relatif seraient positifs pour l’investissement.
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Charges de l’immeuble
La structure des charges de cet immeuble est simple puisque seuls les frais de
chauffage (gaz + entretien), les frais d’eaux usées et les honoraires de gestion de
l’immeuble sont chargés aux locataires. Le décompte de charges de la société de
gérance de l’immeuble n’indique aucun entretien hors chauffage, aucune facture de
nettoyage ou d’éclairage des parties communes. Les charges de l’immeuble de CHF
Coût des 6’840 par an, soit 6.1% des loyers bruts de CHF 112’296 peuvent être considérés
comme faibles.
taxes et frais
de notaire La facture de gaz naturel (chauffage des appartements + fourniture d’eau chaude)
représente 75% des charges totales de l’immeuble. Les locataires ayant payés des
en cas d’achat acomptes provisionnels de CHF 6'120, le propriétaire devra leur rembourser au
à Zürich total CHF 965.
CHF 6'450 Toutes les charges courantes liées à l’immeuble sont facturées aux locataires, en
proportion de la surface habitée. Ainsi, si de nouveaux frais, hors rénovations
lourdes, devaient venir s’ajouter aux charges annuelles de cet immeuble, ces frais
seraient imputables aux locataires, sans avoir ainsi d’incidence sur les revenus ou le
taux de rendement.
Impôts / taxes / Frais de notaire
Le notaire et le registre foncier sont dans le canton de Zürich une même entité,
dépendant de l’administration cantonale. Les prix pratiqués y sont plus avantageux
que dans le Canton de Genève par exemple, où la pratique du notariat est privée et
nettement plus chère. Si le prix de la transaction de cet immeuble est fixé à CHF 2
millions, les frais totaux concernant l’acte de vente + l’augmentation de la valeur de
la cédule hypothécaire s’élèvent à CHF 6'450.
Le détail des frais de notaire à Zürich se justifie ainsi :
Acte de vente de CHF 2'000'000 (notaire)
1‰ du montant de la transaction + TVA de 8% CHF 2'160
Acte de vente de CHF 2'000'000 (registre foncier)
1.5‰ du montant de la vente sans TVA CHF 3'000
Il existe sur cet immeuble une cédule hypothécaire de CHF 700'000, qu’il s’agira
d’augmenter à 1.2 millions. Les frais d’augmentation de la cédule suivent le même
principe et s’élèvent à :
Augmentation de la cédule hypothécaire de 700'000 à 1'200’000 (notaire)
1‰ du montant de l’augmentation + TVA de 8% CHF 540
Augmentation de la cédule hypothécaire de 700'000 à 1'200'000 (registre foncier)
1.5‰ du montant de l’augmentation sans TVA CHF 750
Total CHF 6'450
Si la transaction était effectuée dans le Canton de Genève6, les mêmes frais
s’élèveraient à CHF 86'193, soit 13 fois plus.
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Perspectives d’appréciation
Appréciation
L’indice SWEX SEE7 enregistre l’évolution des prix des propriétés résidentielles en
annuelle ville de Zürich ainsi que dans les communes bordant le lac. Depuis sa création au
moyenne troisième trimestre 2006, jusqu’au second trimestre 2013, la valeur de cet indice a
progressé de 37%, soit une progression annualisée de 5.5%. Durant la même
des propriétés période, l’indice SWX IAZI Investment Real Estate Price Index8, qui exprime
l’évolution du prix des immeubles de rapport dans toute la Suisse, affiche une
résidentielles progression de 33.3%, soit une progression annualisée de 4.9%.
en Suisse
Afin de pouvoir appliquer ces indices aux perspectives d’appréciation de l’immeuble
4.9% de Pflanzschulstrasse 91, il faudrait que le prix d’achat de cet immeuble
corresponde au prix moyen d’immeubles similaires dans le même quartier, achetés
au même moment. Cette correspondance est établie par l’analyse hédoniste CIFI /
IAZI qui attribue à cet objet une valeur de CHF 2'024’000, pratiquement identique
Appréciation au prix demandé par le vendeur.
annuelle Si l’objet est acheté au prix de CHF 2'024’000, sa courbe d’appréciation concordera
avec la courbe d’appréciation de l’indice SWEX SEE (5.5% annuel sur les 7 dernières
moyenne années), soit une perspective d’appréciation annuelle de CHF 111'320.
des propriétés
Si l’objet est acheté à un prix supérieur, la différence entre le montant de
résidentielles l’évaluation de CHF 2'024'000 et le prix d’achat devra être amortie pour rejoindre la
courbe d’appréciation de l’indice SWEX SEE, produisant une appréciation nulle
à Zürich pendant cette période d’amortissement. Ainsi, cet objet acheté pour CHF 2'420'000,
ne rejoindra la courbe d’appréciation annuelle de 5.5% / CHF 111'320 que 3 ans et
5.5% 6 mois après son achat.
Il faut également prendre en compte que 5.5% est le taux d’appréciation « objet » et
que le taux d’appréciation « fonds propres » serait, dans le cas d’un ratio de 40% de
fonds propres et 60% de fonds empruntés, de 13.75%.
Il est intéressant de noter que si l’évaluation de CIFI / IAZI de CHF 2'024’000 a été
effectuée sur la base des loyers courants, le montant de cette évaluation grimpe à
CHF 2'202'000 sur la base des loyers potentiels.
Options de négociation
L’emplacement privilégié de l’immeuble, que ce soit à l’échelle de la Suisse ou de la
ville de Zürich, ses qualités, la correspondance de l’objet à notre politique de
sélection, (proximité des transports publics, objet ancien composé de petits
appartements dans un quartier populaire), les bons taux de rendement courants et
potentiels, rendent l’objet universellement attractif et attireront de nombreux
investisseurs. La négociation se passera au-dessus du prix d’achat demandé de CHF
2 millions.
Il est nécessaire de déterminer à la fois le taux de rendement minimum requis par
l’investisseur (hors appréciation) et le financement maximum disponible, pour
définir le montant de l’offre.
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Afin d’obtenir
- Un taux de rendement courant « fonds propres » de 8%
- Un taux de rendement courant « objet » de 4.5%
- Une perspective d’appréciation de 5.5% dès la 3ème année
En utilisant
- Un ratio d’emprunt prudent de 40% fonds propres et 60% de fonds empruntés
- Un taux d’intérêt de 1.94%14
Taux de Une offre pourrait être ainsi faite jusqu’à CHF 2'420’000 qui donnerait les taux de
rendement suivants :
vacance dans le
canton de Zürich Prix de Fonds Hypo-
Intérêts
loyers
annuels
Taux de
rendement
Taux de
rendement
vente propres thèque
nets objet fonds propres
0.6% Rendement
courant
Rendement
potentiel
2’420’000
2’420’000
968’000
968’000
1’452’000
1’452’000
28’169
28’169
105’456
175’555
4.4%
7.3%
8.0%
15.2%
Quelques considérations concernant cette offre de 2.42 millions :
- Le taux de rendement fonds propres de 8% passerait à 10% si la part de fonds
propres baissaient de 40% à 30%
Taux de - En acceptant de baisser le taux de rendement fonds propres de 8% à 7%, il est
possible d’augmenter le prix de l’offre à CHF 2'650'000
vacance dans le
canton du Jura Cette propriété est vendue en deux tours avec dates prédéfinies, le deuxième tour
devant départager les offres égales du premier tour. Cette procédure ne laisse
aucune place à la négociation et exige de présenter dès le premier tour la meilleure
2.0% offre possible, conforme aux rendements requis.
Le marché suisse en général, et cet immeuble en particulier, ne permettra pas de
réaliser une « bonne affaire ». Le prix de la transaction sera fixé au mieux en
fonction du taux de rendement et de la perspective d’appréciation exigés par
l’acheteur, comme nous l’avons vu ci-dessus, ou au pire, par le désir d’un acheteur
de s’approprier l’objet à n’importe quel prix.
Taux de
Financement
vacance à Paris
Bien que nous ayons utilisé un ratio de financement prudent de 40% de fonds
7% propres et 60% de fonds empruntés, il est envisageable d’obtenir pour cet
immeuble un financement plus agressif avec une part de fonds empruntés plus
élevée. Cela aura pour conséquences d’améliorer le taux de rendement, mais
d’augmenter les charges hypothécaires et de diminuer les revenus.
Une part plus élevée de fonds empruntés augmente le risque en cas d’augmentation
des taux hypothécaires.
Les établissements prêteurs se baseront sur l’estimation de CIFI / IAZI de CHF
2'024'000 ou sur la capitalisation des revenus courants, mais en aucun cas sur le
montant de l’offre d’achat ou sur les revenus potentiels.
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Amortissement
Les établissements prêteurs exigeront un amortissement davantage pour abaisser
leur risque à un certain niveau que pour rembourser l’objet. Bien que
l’amortissement ne soit qu’un transfert d’actif (moins de cash pour moins de
dettes), il consomme des revenus qui ne peuvent être par ailleurs utilisés.
Toutefois, le changement d’établissement prêteur lors du renouvellement d’une
hypothèque permet de repartir à zéro, et de récupérer son amortissement qui dans
ce cas, devient une forme d’épargne. Le montant de l’amortissement peut être
négocié.
Photos
Façade sud-est de l’immeuble de Pflanzschulstrasse 91, prise depuis la cour d’école
Gestion
La gestion de cet immeuble de cinq locataires ne présente pas de problème
particulier. Le renouvellement des locataires est faible. L’appartement du 4 ème et
dernier étage pourrait être rénové avant d’être loué.
Scénarios pessimistes
Risque de dépréciation
Cet objet ne présente qu’un risque que nous estimons faible de se déprécier :
D’après le « Mercer 2012 Quality of Living Survey9 », une société américaine,
Zürich est classée comme la seconde ville au monde avec la meilleure qualité de
vie après Vienne.
Le taux de chômage10 y est faible : 3.6% en août 2013
Sa situation est privilégiée, proches de nombreux lacs, de forêts et de
montagnes.
Ses infrastructures sont exceptionnelles : transports publics efficaces, aéroport
international proche et accessible, nombreux développements urbanistiques et
immobiliers.
Proche du centre-ville de Zürich et du projet Europaallee11.
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Risque de dégradation de la situation locative
Désintérêt pour la Suisse / désintérêt pour la ville de Zürich
Cet objet ne présente qu’un risque que nous estimons limité de voir sa situation
locative se dégrader :
Le taux de vacance dans le Canton de Zürich est de 0.60% au 30.06.2013, en légère
hausse par rapport à l’année précédente (0.56% au 30.06.2012). Le taux de
vacance12 est le 5ème le plus faible de Suisse, après Bâle-Ville, Genève, Zoug, Bâle
Campagne et Genève.
Dans l’éventualité improbable d’un taux de vacance des appartements en location
du Canton de Zürich s’alignant sur le taux de vacance du canton du Jura (2.01%, le
Augmentation plus haut de Suisse) ou encore de la ville de Paris13 (7%), il faudrait envisager le
annuelle risque d’une baisse des prix à la location et une augmentation du temps de vacance
entre deux locations.
moyenne des
Les 5 appartements de l’immeuble sont loués 40% moins chers que les
loyers en Suisse appartements similaires dans les environs. Une baisse de 40% des prix à la location
suite au désintérêt pour la Suisse ou pour la ville de Zürich pourrait être ainsi
1.7% supportée, sans dommage pour le taux de rendement courant. Le taux de
rendement potentiel ne pourrait toutefois plus être atteint.
Risque d’augmentation des taux d’intérêts hypothécaires
Dans notre cas d’un emprunt de 1.2 million au taux de 1.94%14 , une augmentation
du taux de référence jusqu’à 7.25% pourrait être supportée sans que le rendement
ne devienne négatif, les loyers demeurant inchangés.
Si cette hausse des taux hypothécaires était accompagnée d’augmentations légales
des loyers, en francs absolus, et dans notre cas de figure où les charges
hypothécaires ne représentent que 35% des loyers, la somme des loyers
augmenterait encore plus rapidement que les charges hypothécaires, augmentant
encore le rendement.
250'000.00
200'000.00
150'000.00
100'000.00 Loyer
50'000.00 intérêts
-00
8.50
9.00
9.50
3.00
3.50
4.00
4.50
5.00
5.50
6.00
6.50
7.00
7.50
8.00
10.00
Augmentation légale des loyers en fonction de l’évolution du taux hypothécaire de référence
Il faut toutefois relativiser ces données: bien qu’il soit légal d’augmenter les loyers
suivant l’augmentation du taux de référence hypothécaire15, ces augmentations de
loyers provoqueront des départs de locataires, qui tenteront de se loger ailleurs à
meilleure compte. Les appartements resteront vacants plus longtemps, avec une
incidence négative sur les revenus et le taux de rendement.
Ceci est toutefois un risque à long terme (> 8 ans), qui pourrait être compensé par
l’appréciation de l’objet.
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Risque de modifications législatives défavorables
Valeur locative et déduction des intérêts hypothécaires
L’initiative populaire ‘Sécurité du logement à la retraite’ déposée en 2009 et refusée
en votation en 2012, proposait de supprimer la valeur locative tout en réduisant les
possibilités de déduction, en particulier en plafonnant les déductions des charges
hypothécaires.
Cette initiative a été refusée par une faible majorité de 52.6%16 mais d’autres
discussions sont en cours pour modifier le système d’imposition.
Acheter à Le système actuel encourage l’endettement, qui est fiscalement favorable et permet
aux investissements immobiliers d’être profitables. Si la possibilité de déduire les
intérêts hypothécaires était supprimée, les propriétaires devraient allouer une plus
CHF large partie de leurs revenus immobiliers au remboursement de la dette, rendant
un investissement immobilier moins intéressant (moins de dette, mais moins de
2'420’000 cash-flow utilisable).
Rapport de visite
Environ 50 personnes étaient présentes lors de la visite unique de l’immeuble, qui
ont visité trois des cinq appartements, la cage d’escalier, la cave avec les
installations électriques, sanitaires et de chauffage, le grenier et la terrasse sur le
toit.
Toutes les installations sont propres et en bon état et ne présentent aucun défaut.
Conclusion PLZ
Cet immeuble est une excellente combinaison entre un objet de rendement et un
objet d’appréciation, au pire de conservation de valeur. Il sera difficile à acquérir à
moins d’accepter des taux de rendement plus bas et en faisant des offres plus
élevées.
L’état des appartements, plutôt vieillots, pourrait apparaître comme un point
négatif, mais le besoin de rénovations est un atout qui d’une part empêche le prix de
vente d’être trop élevé, et d’autre part, permet un investissement supplémentaire
profitable.
Les points positifs de cet objet sont sa situation exceptionnelle, son état, son prix
demandé ainsi que le potentiel d’augmentation du taux de rendement.
Les points négatifs de cet objet sont l’état de son isolation, mais surtout de
l’impossibilité de négocier un prix de transaction qui risque d’être nettement plus
élevé que le prix demandé.
Nous suggérons de faire une offre à CHF 2'420'000. Cette offre élevée est la seule
façon réaliste d’entrer en compétition avec d’autres acheteurs et de remporter la
transaction.
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Liens et sources
1 Immeuble de Pflanzschulstrasse 91 et la liste des sites contaminés
www.gis.zh.ch/gb4/bluevari/gb.asp?app=AwelKBS&vn=15&rn=12&YKoord=0&XK
oord=0&start=682943.736%24247944.672&Massstab=50000
2Prix moyen par m2 brut mensuel des 19 appartements de 55m2 à 100m2 les plus
proches de Pflanzschulstrasse 91, en août 2013, selon le portail immobilier
http://www.homegate.ch/louer/appartement-et-maison/quartier-
aussersihlhard/liste-
annonces?ak=55&al=100&ao=&am=&a=default&tab=map&incsubs=default&l=defa
ult&fromItem=ctn_zh&be=&cid=3948836&tid=1
3Nouveau taux de référence depuis le 03.09.2013 : 2%
www.bwo.admin.ch/themen/mietrecht/00282/index.html?lang=fr
4 Le taux de déménagement annuel dans le canton de Zürich est de 14.6%. Entre
juin 2010 et juin 2011, 100'000 changements de résidence ont eu lieu, pour un parc
de 670'000 logements.
www.homegate.ch/acheter/etapes-vers-la-propriete/analyses-marche/tendances-
du-marche/rapport-sur-les-demenagements
5 Indice des loyers du logement et évolution des loyers du logement selon l’office
fédéral de la statistique. De 2006 à 2012, évolution des loyers de 10.2%, soit 1.7%
annuel.
www.bfs.admin.ch/bfs/portal/fr/index/themen/05/06/blank/key/index.html
6Calculateurs de frais immobiliers selon le site des Notaires Genevois
www.notaires-geneve-cng.ch/fr/calc
7Indice ZWEX et ZWEX SEE de la propriété résidentielle à Zürich, calculé par IAZI /
CIFI
www.iazicifi.ch/fr/zwex.php
8Indice SWX IAZI Investment Real Estate Price Index (Immeubles de rapport)
SI Investment PR ISIN CH0030532391. De 118.59 le 30.09.2006 à 158.05 le
30.06.2013
www.iazicifi.ch/fr/swx-iazi-investment-real-estate-price-index.php
9 Mercer
2012 Quality of Living Survey
www.mercer.com/press-releases/quality-of-living-report-2012
10 Taux
de chômage de la ville de Zürich selon le site de la ville de Zürich
www.stadt-zuerich.ch/content/prd/en/index/statistik/at_a_glance.html
11 Projet
urbanistique de Europaallee
www.europaallee.ch
12 Recensementdes logements vacants au 01.06.2013, selon l’office fédéral de la
statistique
http://www.bfs.admin.ch/bfs/portal/fr/index/themen/09/22/press.html?pressID
=8986
13 Article du Monde, « Immobilier : des logements vacants mais pas toujours
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disponibles » et dernier recensement de l’Insee, établi en 2009
www.lemonde.fr/societe/article/2013/01/08/des-logements-vacants-mais-pas-
toujours-disponibles_1813743_3224.html
14 Tauxhypothécaire à 5 ans offert par la Neue Aargauer Bank de Baden le
20.08.2013
15 Article
13 de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de
locaux commerciaux.
www.admin.ch/opc/fr/classified-compilation/19900092/index.html
16 Détails et résultat de l’initiative populaire « Sécurité du logement à la retraite »
selon le site de l’administration fédérale
www.admin.ch/ch/f/pore/va/20120923/index.html
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www.plz.ch info@plz.ch +41 43 538 48 45Vous pouvez aussi lire
