Olivier Carrette: "Un logement neuf ne doit pas être un produit de luxe" - UPSI-BVS
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Interview croisée UPSI : Olivier Carrette et Pierre-Alain Franck
Olivier Carrette:
“Un logement neuf
ne doit pas être
un produit de luxe”
fournissons des conseils en matière
Olivier Carrette, CEO chez UPSI
immobilière aux autorités et admi-
nistrations (semi) publiques, aux
niveaux européen, fédéral, régio-
nal et communal. Nous organisons
également des événements de
networking (séminaires, déjeuners
d’affaires, visites de sites, missions
immobilières à l’étranger, réceptions
du Nouvel An, événements pour les
Young UPSI-BVS, etc.) et mainte-
nons un contact permanent avec nos
organisations sœurs, notamment la
FEGC, la Confédération Construction,
Bouwunie, la CIB, le NAV, le Voka,
Fednot, la Beci, l’UWE, Build Europe,
Febelfin, et d’autres.
Pression fiscale sur les
logements neufs
Ces dernières années, l’UPSI a réa-
lisé plusieurs études du secteur
Durabilité, logement à prix abor- Pourriez-vous brosser un rapide immobilier belge en général et du
portrait de l’UPSI à l’attention des secteur de la construction résiden-
dable, mobilité, évolution tech-
profanes ? Quand est-elle née et tielle en particulier. Quels en sont les
nologique, emploi, croissance quelle est sa mission ? principaux enseignements ?
économique et simplification
administrative : les défis sociaux Olivier Carrette et Pierre-Alain Olivier Carrette et Pierre-Alain
d’aujourd’hui sont nombreux. Franck : UPSI est l’acronyme d’Union Franck : Avant tout, que le cadre
Professionnelle du Secteur Immobi- institutionnel belge est d’une com-
Comment notre secteur immo-
lier. Créée il y a plus de cinquante plexité infinie, avec tout ce que cela
bilier tente-t-il d’y répondre, ans, notre fédération rassemble les implique pour le cadre législatif.
quelles sont les principales principaux promoteurs-construc- Ce n’est pas pour rien que l’on parle
questions sensibles et où sont teurs, lotisseurs et investisseurs d’une « lasagne » quand on considère
les priorités ? Nous avons ren- immobiliers de Belgique. Nous re- la masse de lois, décrets et autres
présentons donc les constructeurs ordonnances en matière administra-
contré Olivier Carrette et Pierre-
et les investisseurs professionnels tive, publique et fiscale. Le revenu
Alain Franck, respectivement actifs dans le secteur immobilier cadastral (RC) et le précompte im-
CEO et administrateur de l’UPSI. au sens large (résidentiel, bureaux, mobilier (PI) constituent un exemple
commerces, logistique, partenariats sidérant. Déterminé au niveau fédé-
public-privé PPP, etc.). En tant que ral, le RC ne doit pas être payé direc-
groupe de défense d’intérêts, nous tement, mais sert de base au calcul
informons nos membres des prin- de l’impôt foncier et à la détermina-
cipaux développements juridiques, tion des revenus immobiliers repris
fiscaux et techniques. En tant qu’ex- dans l’impôt sur le revenu des per-
perts, nous suivons de près les dé- sonnes physiques. Le PI est un impôt
fis actuels du secteur immobilier et annuel déterminé sur la base du RC
Entreprise Générale & Gros Œuvre MAI 2021 7
“ En Belgique, le délai de réalisation d’un grand projet immobilier peut
facilement atteindre cinq à dix ans alors que, pendant cette période,
”
les règles du jeu ne cessent de changer. C’est proprement inacceptable !
indexé. Il s’agit d’un impôt régional
qui est perçu par des instances dif-
férentes : en Flandre et à Bruxelles
par les autorités régionales, en Wal-
lonie par le gouvernement fédéral.
Les litiges concernant le RC sont
réglés au niveau fédéral tandis que
ceux concernant le PI le sont au ni-
veau régional.
Outre cet imbroglio législatif, quels
sont les problèmes les plus urgents
auxquels le secteur est confronté
aujourd’hui ? Et quelles solutions
entrevoyez-vous ?
Olivier Carrette et Pierre-Alain
Franck : Les défis sont innombrables.
À nos yeux, le plus important est le
logement durable et financièrement
abordable. En dépit de taux d’inté-
rêt historiquement bas, il devient de
plus en plus difficile à un ménage de
la classe moyenne à deux revenus
d’acheter un logement neuf. D’autant
plus que l’immobilier résidentiel neuf
est beaucoup trop lourdement taxé.
En conséquence, les jeunes sont
contraints d’acheter ou de louer un
logement existant non durable (lire
: à rénover). Nous sommes confron-
tés à deux autres défis stratégiques
: d’une part la gestion des permis et
des procédures de recours dans les
trois régions et, de l’autre, l’incerti-
tude juridique qui prévaut en cer-
taines matières (aménagement du
territoire, fiscalité, etc.). En Belgique,
le délai de réalisation d’un grand
projet immobilier peut facilement
atteindre cinq à dix ans alors que
pendant cette période les règles du
jeu ne cessent de changer. C’est pro-
prement inacceptable !
fiscalité se monte à 163 591 euros. avec abattement fiscal sous certaines
En comparaison, le coût d’un appar- conditions pour les primo-acquéreurs.
Une enquête récente menée au-
près de vos membres a montré que tement existant d’une surface et d’un En outre, les nouveaux logements sont
la pression fiscale sur l’immobilier prix de vente identiques s’élève à grevés de diverses taxes sur les coûts
neuf est particulièrement lourde, 322 500 euros, la part de fiscalité de la construction, la marge du pro-
surtout par rapport aux prix des ne représentant que 20 000 euros moteur, les tantièmes du terrain et les
maisons sur le marché secondaire. (6,2%). La différence la plus impor- frais d’urbanisme. La différence sur le
Comment expliquer et justifier cette tante se situe au niveau de la TVA : prix d’achat se monte à 44 000 euros.
différence de traitement ? 21% sur le terrain et la construction Je ne comprends pas qu’un logement
pour un logement neuf contre 6% neuf soit considéré comme un produit
Olivier Carrette: La fiscalité sur de droits d’enregistrement pour les de luxe avec une TVA de 21% alors que
l’achat d’un appartement neuf moyen logements existants en Flandre (de- disposer d’un logement est un besoin
représente 45 % du coût total. Ima- puis le 1er janvier 2020, à condition de base et un droit fondamental. Nous
ginez un appartement neuf de 300 qu’il s’agisse du seul bien immobi- plaidons donc pour une TVA de 6 %
000 euros (hors TVA) et d’une super- lier de l’acquéreur). En Wallonie et à pour les logements neufs dans toute
ficie de 100 m² : son coût total est Bruxelles, ce taux de droits d’enre- la Belgique.
de 366 500 euros et la part de la gistrement est actuellement de 12,5 %
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Pierre-Alain Franck,
Administrateur chez l’UPSI
La réduction de la TVA de 21 à 6 % membres ayant participé à l’étude, Cela équivaut à 56 000 emplois et à
pour la démolition/reconstruction nous pouvons considérer les résul- 2,8 milliards d’euros de recettes fis-
ne constitue-t-elle pas un pas dans tats comme représentatifs de l’en- cales pour les pouvoirs publics. Pour
la bonne direction ? Elle devrait faci- semble de la Belgique. En Flandre, la l’ensemble de la Belgique, les chiffres
liter l’accession à un logement neuf procédure d’octroi de permis dure en se montent à 5 millions de m², 120
au citoyen moyen. moyenne trois ans et dix mois, mais 000 emplois et 6 milliards d’euros de
peut parfois prendre jusqu’à dix ans. recettes fiscales.
Olivier Carrette: Cette mesure tem- Les résultats sont sensiblement les
poraire du gouvernement fédéral fait mêmes en Wallonie alors que Bruxelles
partie du plan de relance post-covid et est de loin la plus mal lotie avec une Le politique semble-t-il prêt à
nous ne pouvons que la saluer. Elle est prendre les choses en main ? Voyez-
moyenne de cinq ans et huit mois.
également bénéfique pour le verdis- vous des initiatives qui pourraient
sement de notre patrimoine immobilier ou devraient être encouragées ?
vieillissant qui, avec un âge moyen de Quelle est la principale cause de la
50 à 55 ans, compte parmi les plus an- lenteur des procédures et quelles Pierre-Alain Franck: Nous vivons
ciens d’Europe. J’y mets tout de même solutions voyez-vous à ce problème ? une période difficile, car de nom-
un bémol puisque cette mesure ne de- breuses villes et communes s’inter-
Pierre-Alain Franck: Le secteur ad- rogent sur le développement urbain.
vrait pas aller au-delà du 31 décembre
met que certaines procédures d’oc- À court terme, la meilleure solution
2022 et ne s’applique qu’aux projets
troi de permis puissent prendre plus est probablement d’entamer un dia-
immobiliers déjà en cours. Étant don-
de temps quand elles concernent logue transparent avec les promo-
né les délais d’obtention des permis et
des projets de grande envergure ou teurs immobiliers afin de parvenir,
des procédures de recours, les sec-
situés à des endroits stratégiques. ensemble, à des résultats qui ré-
teurs de la construction et de l’immo-
Cependant, un grand nombre sont pondent aux souhaits de chacun. À
bilier appellent d’ores et déjà à sa pro-
bloqués par la procédure d’octroi. La plus long terme, villes et communes
longation. Et j’insiste: la seule façon de
cause principale est le phénomène doivent élaborer des plans de déve-
garantir que le citoyen moyen puisse
NIMBY qui, à l’instar de ce qui passe loppement urbain ambitieux, fondés
acquérir un bien immobilier neuf est
chez nos voisins, devient de plus en sur une vision à long terme de la ma-
d’appliquer de manière permanente
plus fréquent en Belgique. Pourtant, nière dont elles souhaitent se déve-
une TVA de 6 % aux logements neufs
tout le monde comprend le besoin lopper. La consultation des citoyens
dans toute la Belgique… et d’accélérer
de logements supplémentaires pour et des développeurs de projets per-
la délivrance des permis nécessaires !
une population en croissance et la mettrait d’avoir une idée plus précise
nécessité de construire en milieu de ce qui serait souhaitable pour un
Le phénomène NIMBY urbain pour préserver les espaces développement harmonieux.
verts restants. C’est une contradic-
En ce qui concerne les procédures tion sociétale qui ne peut se résoudre Olivier Carrette: Il est certain que
d’octroi de permis, des études qu’avec le concours de tous : du sec- nous devons tous vivre de manière
menées par l’UPSI ont démon- teur immobilier qui doit proposer des plus compacte et en hauteur, de pré-
tré qu’elles peuvent entraîner des
projets de qualité, des riverains qui férence près du centre des villes ou
retards énormes. De combien de
temps est-il question et quelle ré- ne doivent pas s’opposer par prin- des villages et plus près des trans-
gion se montre la plus lente ? cipe aux projets immobiliers et des ports publics ou de notre travail. Ce
autorités qui doivent prendre leurs n’est que de cette manière que nous
Pierre-Alain Franck: Nous avons cal- responsabilités en soutenant les trouverons une solution à notre amé-
culé le temps qu’il faut réellement aux bons projets en toute transparence. nagement erratique du territoire qui
promoteurs immobiliers pour obtenir a conduit ces dernières décennies
un permis. Le processus d’octroi se Pouvez-vous chiffrer la déprécia- à une forte congestion du trafic et à
déroule en trois phases : la période tion économique que de tels retards un paysage fragmenté. Nous devons
consacrée à l’élaboration du projet et entraînent ? tendre vers une politique de logement
aux consultations nécessaires (1), le durable qui tienne compte de la crois-
suivi de la procédure d’octroi (2) et la Pierre-Alain Franck: Notre étude sance démographique, d’une mixité
période pendant laquelle sont traités indique qu’en Flandre, cela concerne fonctionnelle attractive, de la mobilité
les recours des tiers (3). 76% de nos une superficie d’environ 2 390 000m². et de notre empreinte écologique.
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