PAP " ZONE D'ACTIVITÉS AESSEN " À SANEM / SOLEUVRE - SCHROEDER & ASSOCIÉS RAPPORT JUSTIFICATIF
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PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN »
À SANEM / SOLEUVRE
SCHROEDER & ASSOCIÉS
RAPPORT JUSTIFICATIF
> 15/341
MIHA/YASBO/cogl/libi
11/10/2021
Maitre d’ouvrage du PAP Administration Communale de Sanem 60, Rue de la Poste L - 4477 Belvaux Tél : + 352 59 30 75 - 1 Élaboration du dossier PAP et coordination du projet Schroeder & Associés Ingénieurs-Conseils 13, Rue de l’Innovation L – 1896 Kockelscheuer Tél : + 352 44 31 31 - 1 Bureau d’études - Infrastructures Schroeder & Associés Ingénieurs-Conseils 13, Rue de l’Innovation L – 1896 Kockelscheuer Tél : + 352 44 31 31 - 1 Bureau d’études - Environnement Oeko-Bureau S.à.r.l. 3, Place des Bruyères L – 37174 Rumelange Tél. : + 352 56 20 20 - 1 Bureau d’études - Remembrement KNEIP Ingénieurs-Conseils S.à.r.l 98, Rue du Grünewald L – 1912 Luxembourg Tél. : + 352 48 44 08 15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 2 / 55
TABLE DES MATIÈRES
1. EXTRAIT DU PAG EN VIGUEUR, Y COMPRIS LA PARTIE ÉCRITE ET LE SCHÉMA DIRECTEUR ____ 6
1.1.Extrait de la partie graphique du PAG __________________________________________ 6
1.2.Extrait de la partie écrite du PAG ______________________________________________ 7
1.3.Schéma directeur _________________________________________________________ 12
2. TABLEAU RECAPITULATIF – ANNEXE 1 _________________________________________________ 13
3. DESCRIPTIF DU CONTEXTE URBANISTIQUE _____________________________________________ 14
3.1.Situation existante ________________________________________________________ 14
3.1.1.Situation cadastrale _____________________________________________________ 16
3.1.2.Accessibilité par les transports en commun___________________________________ 21
3.1.3.Mobilité douce _________________________________________________________ 23
3.2.Concept de développement _________________________________________________ 23
3.2.1.Descriptif des généralités et des motifs du projet ______________________________ 23
3.2.2.Aménagement du domaine public __________________________________________ 25
3.2.3.Aménagement du domaine privé ___________________________________________ 31
4. ILLUSTRATION DU PROJET ___________________________________________________________ 38
4.1.Implantation des constructions représentant le volume maximal admissible ___________ 38
4.2.Aménagement des espaces publics __________________________________________ 42
4.3.Aménagement des espaces verts privés _______________________________________ 51
ANNEXES ______________________________________________________________________________ 54
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 3 / 55
TABLE DES FIGURES Figure 1 : Extrait de la partie graphique du PAG en vigueur .................................................................................... 6 Figure 2: Extrait de la partie graphique du schéma directeur So01+So02+So03 ................................................... 12 Figure 3: Localisation du site - Source : Comité national routier ........................................................................... 14 Figure 4: Localisation du site - Source : Géoportail.lu .......................................................................................... 15 Figure 5: Situation cadastrale – Source : Kneip – ingénieurs-conseils .................................................................. 16 Figure 6: Desserte du site par le bus – Source : Schroeder&Associés ................................................................. 21 Figure 7: Desserte du site par le train – Source : Schroeder&Associés ................................................................ 22 Figure 8: Equipements de mobilité douce – situation existante – Source : Schroeder&Associés ........................... 23 Figure 9: Zones d’activités existantes et projetées dans la région Sud – Source : Schroeder et Associés.............. 24 Figure 10: Plan masse de la situation existante et projetée – Source : Schroeder & Associés................................. 25 Figure 11: Exemples de bassin de rétention à vocation paysagère – Source : Schroeder & Associés ..................... 30 Figure 12: Répartition des gabarits constructibles – Source : Schroeder & Associés .............................................. 36 Figure 13: Proposition de phasage de la mise en œuvre du PAP - Source : Schroeder & Associés......................... 37 Figure 14: Extrait de la partie graphique – Vue en plan – Source : Schroeder & Associés....................................... 38 Figure 15: Extrait de la partie graphique – Coupes A-A – Source : Schroeder & Associés ...................................... 39 Figure 16: Extrait de la partie graphique – Coupes B-B – Source : Schroeder & Associés ...................................... 39 Figure 17: Extrait de la partie graphique – Coupes C-C – Source : Schroeder & Associés ...................................... 39 Figure 18: Extrait de la partie graphique – Coupes D-D – Source : Schroeder & Associés ...................................... 39 Figure 19: Extrait de la partie graphique – Coupes E-E – Source : Schroeder & Associés ...................................... 39 Figure 20: Vues 3D – Source : Schroeder & Associés ........................................................................................... 40 Figure 21: Vues 3D – Source : Schroeder & Associés ........................................................................................... 41 Figure 22: Vues 3D de la coulée verte, des bassins de rétentions et de la voirie projetés ....................................... 43 Figure 23 : Coupe type de la voirie projetée – Source : AREAL Landscape Architecture.......................................... 48 15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 4 / 55
PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE
RAPPORT JUSTIFICATIF
INTRODUCTION
Afin de pourvoir à un certain dynamisme économique, l’administration communale de Sanem, consciente
du potentiel de développement sur son territoire, a engagé dès 2013 une réflexion globale pour
l’aménagement d’une zone d’activités sur le secteur nord-est de la commune.
Soucieuse de garantir un développement harmonieux, dans le respect des activités déjà existantes dans
ce secteur, le présent projet de zone d’activités a ainsi fait l’objet d’une étude détaillée, associant d’emblée
les phases urbanistique, technique et paysagère, en collaboration avec les différents propriétaires,
l’administration communale de Sanem et le Ministère de l’Intérieur, respectivement la Direction de
l’Aménagement communal et du Développement urbain.
Respectant la volonté des autorités de créer de nouvelles zones d’activités dynamiques et attractives,
répondant aux principes du développement durable, et bénéficiant de la proximité des arrêts de transport
en commun et des réseaux d’infrastructures publiques, le présent projet d’aménagement particulier ‘Zone
d’activités Aessen’’ à Sanem / Soleuvre se veut garant d’un aménagement urbain optimal, dans le respect
des dispositions réglementaires de la loi du 03/03/2017 dite ‘’Omnibus’’ portant modification de la loi
modifiée du 19/07/2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain.
Le présent rapport justificatif est établi en référence au règlement grand-ducal du 8 mars 2017 concernant
le contenu du rapport justificatif et du plan directeur du plan d’aménagement particulier « nouveau
quartier ».
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1. EXTRAIT DU PAG EN VIGUEUR, Y COMPRIS LA PARTIE ÉCRITE ET LE SCHÉMA DIRECTEUR
1.1. EXTRAIT DE LA PARTIE GRAPHIQUE DU PAG
Suivant le PAG en vigueur, les fonds en projet sont classés en « Zone d’activités économiques communale
type 1 (ECO-c1) » et en zone soumise à un plan d’aménagement particulier « Nouveau Quartier » :
Figure 1 : Extrait de la partie graphique du PAG en vigueur
Source : Administration communale de Sanem
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1.2. EXTRAIT DE LA PARTIE ÉCRITE DU PAG
Suivant la partie écrite du PAG en vigueur, l’utilisation des fonds en projet est à mettre en pratique et en
respect des prescriptions réglementaires suivantes :
La partie écrite du PAG en vigueur définit également :
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Extraits de la partie écrite du PAG en vigueur
Source : Administration communale de Sanem
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 11 / 551.3. SCHÉMA DIRECTEUR
Le présent schéma directeur, tel qu’élaboré au niveau de l’étude préparatoire du PAG en vigueur, définit
les concepts de développement et les orientations d’aménagement de l’ensemble des fonds soumis à
l’élaboration d’un PAP « Nouveau Quartier ».
Figure 2: Extrait de la partie graphique du schéma directeur So01+So02+So03
Source : Zeyen+Baumann sàrl
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 12 / 552. TABLEAU RECAPITULATIF – ANNEXE 1 15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 13 / 55
3. DESCRIPTIF DU CONTEXTE URBANISTIQUE
3.1. SITUATION EXISTANTE
Contexte territorial
Le présent projet d’aménagement particulier porte sur des fonds situés sur le territoire de la commune
de Sanem, une commune d’environ 17 500 habitants, située à 16 km au sud-ouest de la capitale, dans
la région transfrontalière franco-luxembourgeoise.
La commune de Sanem est reliée au réseau routier national par deux routes nationales :
La route nationale N31 entre Livange et Pétange ;
la route nationale N32, qui est une connexion courte entre le CR110 à Sanem et le CR174 à
Soleuvre.
Depuis 2019, le territoire communal de Sanem est aussi directement lié avec le territoire communal de
Reckange-sur-Mess par la route de liaison qui relie la N32 et le CR110 avec le CR178 vers Limpach.
Le réseau autoroutier est directement accessible depuis l’échangeur « Differdange » n°3, situé à
environ 800 m du site en projet.
Site en projet
Figure 3: Localisation du site - Source : Comité national routier
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 14 / 55 Site à l’étude
Les fonds en projet se situent entre les localités de Sanem et de Soleuvre, entre le CR110 et le CR178
respectivement à l’Ouest et à l’Est, et entre la N32 nouvellement aménagée au Nord et l’A13 au Sud.
Le projet vise ainsi le réaménagement complet d’une zone d’activités économiques existante, disposant
d’une situation favorable et d’une bonne visibilité, à proximité immédiate des principales infrastructures
de communication.
Concernant la topographie, le site accuse une dénivellation maximale de 30 m avec une pente inclinée
du Sud-Est vers le Nord-Ouest.
Figure 4: Localisation du site - Source : Géoportail.lu
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 15 / 553.1.1. Situation cadastrale
Le périmètre du PAP couvre une superficie totale de 15,91 hectares, répartie sur plusieurs parcelles, dans
la section A de Sanem. Le plan de mesurage avec la délimitation officielle du PAP est présenté en annexe.
Figure 5: Situation cadastrale – Source : Kneip – ingénieurs-conseils
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 16 / 55 Vue d’ensemble du site en projet Vue de l’entrée actuelle sur le site, au croisement de la rue d’Esch et de la rue de Sanem - © Google Maps Streetview Vue depuis la rue d’Esch, voie d’accès au PAP en projet - © Google Maps Streetview Vues de la rue d’Esch, à l’intérieur du site - © Schroeder&Associés 15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 17 / 55
Vues à l’intérieur du site - © Schroeder&Associés
Vue d’ensemble du bâti environnant
Bâtiments d’activités économiques de la zone d’activités
« Um Woeller » adjacente au présent projet
Source : Schroeder&Associés
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 18 / 55Habitations le long du CR 110 - Rue de Sanem Habitations le long du CR 178 - la Rue de Limpach
Source : Schroeder&Associés Source : Schroeder&Associés
Accès Nord de la future zone ECO-R et vue sur le Centre pénitentiaire
Source : Schroeder&Associés
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 19 / 55Le site et ses environs se caractérisent par un bâti aux typologies très hétéroclites. En effet, le site en projet
est occupé par plusieurs bâtiments aux fonctions et gabarits divers, à savoir :
des maisons unifamiliales isolées à toitures deux versants (maximum deux niveaux pleins et un niveau
sous les combles) ;
un bâtiment à vocation agricole et de loisirs (centre d’équitation) qui dispose d’une emprise au sol en
forme de « L » et une toiture à deux versants ;
des bâtiments d’activités industrielles et tertiaires de type entrepôt / hangar, composés de façades en
tôle métallique ;
un bâtiment de bureaux de deux niveaux pleins et à toiture plate.
Les constructions avoisinantes au site en projet, forment une diversité bâtie et fonctionnelle, répartie
comme suit :
un ensemble de maisons unifamiliales isolées ou jumelées le long de la Rue de Limpach au Sud-Est et
le long de la rue d’Esch en vis-à-vis au Nord-Ouest du site. Les gabarits sont d’un à deux niveaux pleins
et un étage sous les combles ou en toiture plate ;
des bâtiments d’activités économiques récents (garages, concessionnaire automobile, supermarché,
…) à toiture plate dans la zone d’activité « Um Woeller » adjacent au site en projet.
D’une manière générale, les typologies des futures constructions reprennent plus ou moins celles du bâti
existant dans la zone d’activité « Um Woeller ».
Équipements collectifs
La commune de Sanem est une des communes les plus importantes en superficie et population dans
la région Sud du pays. De ce fait, les besoins en équipements et services publics sont importants afin
de répondre à la croissance démographique et économique du territoire communal. La commune
dispose ainsi de nombreux équipements et services publics tels que :
Complexe Sportif Roger Krier (2,5 km) ;
Hall polyvalent Sanem (1,8 km) ;
Centre Culturel KUSS (1,8 km) ;
Ecole Sanem (1,9 km) ;
Centre d’intervention Sanem-Differdange (3 km) ;
Maison Relais Ehlerange (2,4 km) ;
Maison des jeunes SABA Soleuvre (1,7 km) ;
Kulturschapp Ehlerange (2,7 km).
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 20 / 553.1.2. Accessibilité par les transports en commun
Lignes de bus
Le site est desservi via les arrêts « Soleuvre-Reitschoul » et « Soleuvre-Aessen », par les lignes :
n° 3 « Esch Rodange » ;
n° 13 « Esch-Rodange » ;
n° 15 « Esch Clemency » ;
n° 210 « Luxembourg-Bascharage/Sanem Gare » ;
n° 211 « Sanem-Campus Geesseknäpchen ».
Les cadences pour chaque ligne sont les suivantes :
Deux allers-retours par heure les jours ouvrables ;
Un aller-retour par heure les dimanches et jours fériés.
Figure 6: Desserte du site par le bus – Source : Schroeder&Associés
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 21 / 55 Transport ferroviaire
Le réseau ferroviaire des CFL est accessible via cinq gares :
Bascharage/Sanem (2,7 km) ;
Belvaux-Soleuvre (3 km) ;
Belval-Rédange (4,3 km) ;
Belval Lycée (4,6 km) ;
Belvaux-Université (5 km).
Figure 7: Desserte du site par le train – Source : Schroeder&Associés
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 22 / 553.1.3. Mobilité douce
La piste cyclable nationale PC6-PC des « Trois Cantons » entre Pétange et Aspelt passe à moins de 500
m au Sud du site en projet.
Figure 8: Equipements de mobilité douce – situation existante – Source : Schroeder&Associés
3.2. CONCEPT DE DÉVELOPPEMENT
3.2.1. Descriptif des généralités et des motifs du projet
Le présent projet PAP a pour objectif principal la réhabilitation et l’agrandissement de l’actuelle zone
d’activités « Aessen », en zone d’activités économiques plus attractive, plus accessible et adaptée à tous
les moyens de transport, bénéficiant d’un cadre de vie agréable pour ses futurs utilisateurs. A l’échelle du
site, le présent projet PAP s’inscrit dans la volonté de créer un parc d’activités économiques d’envergure,
dans la continuité des grandes zones d’activités économiques implantées dans la région Sud du Grand-
Duché, permettant ainsi de renforcer l’attractivité économique de cette région. En effet, la Région Sud est
un pôle d’emploi majeur, drainant de plus en plus d’actifs résidents et frontaliers, dans un contexte de
croissance économique et démographique. Ce PAP s’inscrit également dans le projet de répartition
homogène et rationnelle des zones d’activités économiques, sur la totalité du territoire formé par les
communes de la Région Sud. Le PAP « Zone d’Activités Aessen » s’établit ainsi dans la continuité de la
zone d’activités « Um Woeller », réalisée à l’Ouest du CR 110, et en préalable au développement de la
future zone d’activités régionale projetée en partie Est, telle que prévue par le PAG et le Plan Directeur
Sectoriel « Zone d’Activités Économiques » (PDSZAE) en vigueur.
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 23 / 55Figure 9: Zones d’activités existantes et projetées dans la région Sud – Source : Schroeder et Associés
Le PAP « Zone d’Activités Aessen » a pour objectif le développement sur le territoire communal d’une zone
d’activités industrielles, artisanales et commerciales homogène, suivant un concept d’aménagement
cohérent et concerté.
Ce projet, porté par l’administration communale de Sanem, consiste à redévelopper la zone d’activités
économiques existante, de manière à :
favoriser l’implantation d’activités économiques diverses (cf. art. 1.2 Extrait de la partie écrite du PAG),
dans une zone d’activités dynamique et attractive ;
réaffecter et optimiser un espace déjà urbanisé, évitant ainsi de construire sur des terres agricoles ;
requalifier la zone d’activités existante, en améliorant le cadre de vie des entreprises, en hiérarchisant
des espaces publics de qualité, en introduisant de nouveaux usages, et en renforçant sa position dans
le territoire communal ;
proposer une diversité de lots en termes de superficie et de volumes / gabarits constructibles ;
implanter les futures constructions de façon à les intégrer dans le tissu bâti existant, compte-tenu de
leur emplacement dans la zone d’activités (le long du CR110, au centre ou en partie EST) ;
disposer d’espaces de circulation motorisée adaptée, facilitant notamment le passage des poids-
lourds ;
sécuriser la mobilité des piétons et cyclistes à l’intérieur du site ;
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 24 / 55 favoriser un cadre de vie agréable aux futurs utilisateurs du site avec un traitement paysager qualitatif
par l’aménagement de nombreux espaces verts et de plantations ;
développer un concept de mobilité innovant face aux enjeux et aux défis des modes de déplacement
actuels ;
générer finalement un développement économique équilibré, basé sur la préservation et la valorisation
du patrimoine naturel et humain, contribuant à l’amélioration de la performance des entreprises dans le
respect d’un développement durable.
Le présent PAP s’établit dans un contexte global de grands projets d’aménagement autour du site (nouveau
centre pénitentiaire Uerschterhaff, zones Eco-R au Nord) et à proximité d’importants axes de
communication (autoroutes A4 et A13), avec notamment la récente prolongation de la N 32 au Nord du site
(rue Uerschterhaff).
Enfin, ce projet s’inscrit dans la Vision territoriale Région Sud, qui vise à promouvoir, aux horizons 2035 et
2050, un développement urbain durable et innovateur d’une part, et le respect de l’équilibre entre la
protection des espaces naturels d’autre part. La planification de cette vision à long terme veille à proposer
une utilisation rationnelle du sol en conciliant développement urbain et économique, offre en services
adaptés, mixité sociale et fonctionnelle.
Figure 10: Plan masse de la situation existante et projetée – Source : Schroeder & Associés
3.2.2. Aménagement du domaine public
L’aménagement concerté du domaine public étant une composante essentielle d’un urbanisme cohérent
et durable, la planification du futur domaine public a été étudiée afin de garantir aux futurs utilisateurs /
visiteurs, un cadre de vie / de travail, attractif et convivial. Ainsi, avec des espaces publics proposent aux
usagers une fonctionnalité efficace et une esthétique travaillée, c’est toute l’attractivité de la future zone
d’activités qui s’en trouve renforcée.
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 25 / 55Des plantations d’arbres à haute tige sont projetées tout le long des voies, afin de structurer et de rythmer
l’espace-rue, et de contribuer au microclimat du site. Un arbre à haute tige est ainsi prévu pour trois places
de stationnement public latéral. Les plantations d’arbre à haute tige doivent s’établir dans des îlots végétaux
d’une surface minimale ouverte 6 m², garantissant un volume disponible minimal de 12 m³ pour les racines
et afin de garantir aux plantations les meilleures conditions pour leur développement. Des arbustes seront
plantés en bande afin de former des haies taillées au niveau des intersections de voirie, et ce notamment
afin d’éviter tout stationnement anarchique.
Le PAP s’articule autour d’un axe d’espace vert public central définissant une coulée verte / végétale d’axe
Sud-Nord, permettant notamment la conservation de certains arbres existants, conformément aux
dispositions prévues dans la SUP – Phase 2, et la plantation d’arbres, d’arbustes et d’ensemencement de
prairies. Cette coulée verte s’inscrit ainsi dans le prolongement du massif boisé existant défini hors
périmètre PAP et classé Zone de Verdure suivant PAG en vigueur. Des zones de rétention à ciel ouvert
pour les eaux pluviales sont également projetées au sein de cette coulée verte, ce vaste ensemble d’axe
Sud-Nord devant favoriser la création de zones humides et la formation d’habitats écologiques variés.
Accessibilité et mobilité
La programmation urbanistique favorise une certaine accessibilité, tout en garantissant un
aménagement paysager qualitatif. Le projet permet de s’intégrer parfaitement dans le réseau de
circulation motorisée et de mobilité douce existant, tout en le complétant, et en y apportant une plus-
value aussi bien fonctionnelle que paysagère.
Les principes d’aménagement de la voirie motorisée sont les suivants :
l’accès à la zone d’activités se fait depuis le CR110 (Rue d’Esch), marquant ainsi l’entrée du site.
Un aménagement qualitatif est primordial car l’entrée du site est le premier contact visuel et
fonctionnel de l’usager avec la zone d’activités. A terme, la zone d’activités sera également
accessible depuis la N32 (Rue Uerschterhaff) au Nord (vis-à-vis de l’accès au nouveau centre
pénitencier);
le gabarit de voirie s’établit à 6 m de largeur minimum, adaptée notamment au trafic de poids-
lourds à 3 essieux ; cette largeur minimale doit favoriser une circulation apaisée, notamment lors
du croisement entre deux véhicules ;
le tracé de la voirie est organisé de manière à ce qu’il puisse être prolongé vers les terrains
attenants, au Nord et à l’Est (Zone ECO-R), et afin de ne pas compromettre le développement
ultérieur et l’aménagement harmonieux de l’entièreté des fonds destinés à être urbanisés.
sur base des consultations menées avec l’Administration des Ponts et Chaussées, les accès
carrossables des lots privés situés le long du CR 110, s’établiront depuis les voies de desserte
interne projetées ;
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 26 / 55Le PAP prévoit également l’aménagement de liaisons de mobilité douce intégré au réseau existant.
Ces liaisons piétonnes/cyclables assurent la totalité de la desserte intra et inter-quartier, permettant
notamment de garantir la liaison vers la piste cyclo-pédestre PC6, située au Sud du présent projet. Ces
infrastructures de mobilité douce sont programmées, tout le long de la voirie motorisée, mais aussi au
via la coulée verte d’axe Sud-Nord, garantissant ainsi pour les futurs usagers des déplacements dans
un cadre paysager qualitatif.
Ces aménagements doivent apporter de la qualité au niveau fonctionnel et esthétique, et permettre
ainsi de rompre avec l’image traditionnelle de la zone d’activités trop minérale, manquant d’espaces
verts d’agrément et inhospitalière.
Concernant le stationnement public, le présent projet prévoit préférablement des emplacements
latéraux le long des voiries de desserte.
Les emplacements de stationnement à prévoir sur domaine privé sont définis sur base d’une clé réduite
de répartition du stationnement : cette exception aux valeurs minimales requises par l’actuel PAG en
vigueur est permise par les conditions de l’article 20 e) de la partie écrite du PAG pour les PAP
Nouveaux Quartiers.
Conjointement au PAP, et afin d’anticiper l’augmentation du trafic automobile inhérent au futures Zone
d’Activités Économiques (Eco-c1 « Aessen » et Eco-R), l’administration communale de Sanem propose
de mettre en place un « Plan Mobilité Zone d’Activités ». En effet, les enjeux et les défis de la mobilité
d’aujourd’hui ne doivent pas être considérés uniquement du point de vue de projets d’infrastructures
« lourds » respectivement d’envergures et couteux, mais doivent aussi être considérés par des
réflexions permettant d’intégrer des solutions douces et adaptées. Pour cela, des mesures telles que la
prévention du trafic à la source, le transfert de trafic motorisé vers un trafic « durable » et les recherches
de synergies entre les différentes entreprises sont à prendre en compte parallèlement au
développement de nouveaux sites d’activités économiques.
Dans le cadre d’une réflexion de mobilité concertée et innovante, ce « Plan Mobilité Zone d’Activités »
doit contribuer à une amélioration de la mobilité à l’échelle locale et communale, et peut également
régénérer de manière substantielle l’attractivité et le dynamisme de la Zone d’Activités « Aessen », ainsi
que son rayonnement dans la région Sud.
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 27 / 55Ainsi, le « Plan Mobilité Zone d’Activités » servira de ligne directrice pour orienter les entreprises dans
l’élaboration de leur « Plan Mobilité Entreprise ». De plus, il servira de guide d’application pour les
entreprises existantes et futures des zones d’activités environnantes.
Traitement paysager
Le présent projet est basé sur un concept environnemental et paysager cohérent avec le cadre
environnant du site. Les espaces verts publics couvrent une superficie d’environ 18 855,25 m², soit 11,8
% du terrain à bâtir brut du PAP, et représentent environ 47 % de la surface à céder au domaine public
communal. De plus, son positionnement à proximité d’espaces agricoles ouverts situés à l’Est, renforce
l’importance de cette trame verte dans le futur domaine public communal.
Les nombreux espaces verts projetés apporteront des bénéfices non négligeables pour la future zone
d’activités, à savoir :
une attractivité de la zone économique offrant un cadre paysager qualitatif pour les entrepreneurs,
salariés, clients, etc. ;
une atténuation de l’imperméabilisation des sols, et donc une gestion des eaux pluviales favorisant
une infiltration naturelle ;
une réduction du phénomène d’îlot de chaleur urbain (ICU), c’est-à-dire une élévation localisée de
la température par rapport à la moyenne régionale, provoquée entre autres par l’artificialisation
des sols et les activités humaines ;
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 28 / 55 la contribution des arbres et autres éléments végétaux dans la création d’un lieu convivial et de
détente, qui procure de l’ombre et de la fraicheur lors des saisons estivales notamment ;
la contribution au maintien de la biodiversité et de la continuité écologique avec les espaces
ouverts environnants, notamment par le biais de la coulée verte centrale.
Les plantations en projet, associées au dégagement et au cadrage des espaces publics projetées,
doivent favoriser des séquences visuelles intéressantes depuis le domaine public :
des plantations d’arbres à haute-tige permettront de structurer l’espace-rue, tout en favorisant un
microclimat de la zone ;
des arbres avec des couronnes étroites seront privilégiés afin de préserver l’espace nécessaire au
passage des camions. Ces arbres devront présenter une hauteur sous couronne généreuse qui
pourra être augmentée dans le temps ;
des surfaces végétalisées “ouvertes“ en pieds d’arbre seront aménagées ; elles devront avoir une
taille de 6m2 minimum (conformément au FLL Richtlinie Baumpflanzungen) afin d’offrir aux arbres
les meilleures conditions pour leur développement. Ceci garantira notamment une certaine
biodiversité, par le biais d’ensemencements réalisés avec des mélanges de semences de prairies
indigènes et un entretien extensif du milieu ;
au niveau des intersections de voiries, des arbustes plantés en bande formeront des haies taillées
afin d’éviter un stationnement anarchique à ces endroits. Un entretien et une taille régulière de ces
haies seront nécessaires afin de garantir un champ de visibilité optimal aux conducteurs. Des
essences indigènes de type Erable champêtre, Charmes, prunelliers, aubépines et similaires sont
des adaptées pour ces types de plantations ;
les zones avec des bassins de rétention seront intégrées dans la coulée verte centrale, et
favoriseront des habitats écologiques divers ;
les espèces concernant les arbres le long de la voirie seront choisies selon leur résistance au
salage, à la chaleur et aux périodes de sècheresse. Elles devront également être compatibles avec
les prescriptions en vigueur et les normes de sécurité routière (cf. Straßenbaumliste, GALK). Les
plantations indigènes seront à favoriser pour les espaces verts (parc, zones de rétentions) ;
enfin, à long-terme, l’aménagement d’un parc en partie centrale de la zone d’activités, favorisant
une coulée verte d’axe Sud / Nord depuis le massif boisé existant au sud permettra de favoriser le
développement d’un milieu écologique riche, qui en même temps, caractérisera un espace dédié
aux activités de loisirs / détente, avec l’aménagement de chemins de promenade et d’aires de
repos.
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 29 / 55 Concept d’assainissement et rétention décentralisée
Le concept d’assainissement pour la gestion des eaux pluviales et l’évacuation des eaux usées du site
en projet sera élaboré en système séparatif, en concertation l’AGE, et fera l’objet d’une demande
d’accord de principe, respectivement d’une demande d’autorisation en vertu de la loi modifiée du
19/12/2008 relative à l’eau.
L’aménagement des 6 bassins de rétention à ciel ouvert est élaboré sur base d’un principe de rétention
décentralisée, et ces bassins s’inscrivent en partie dans la coulée verte d’axe Sud / Nord : leur étendue
et leur répartition dans le PAP doivent permettre une utilisation multifonctionnelle (paysagère,
écologique, etc.) de ces bassins, tout en respectant les contraintes hydrauliques et les exigences de
l’AGE en matière de dépollution (pare-écume, étanchéité, etc.). Ces bassins de rétention devront être
aménagés suivant les principes d’un aménagement écologique (par ex. : végétaux semi-aquatiques,
gazon résistant à l’eau, filtres à sable plantés de roseaux, faible décaissement, talus à pente douce,
optimisation d’une infiltration naturelle, favorisation de zones humides par le biais de ruisselet, etc.).
Des arbres et des arbustes peuvent être ainsi plantés en limite de bassins.
Figure 11: Exemples de bassin de rétention à vocation paysagère – Source : Schroeder & Associés
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 30 / 553.2.3. Aménagement du domaine privé
Le présent projet prévoit une surface privée totale de 118 721 m2, soit 74,60 % du terrain à bâtir brut du
PAP. La surface privée est subdivisée en 35 lots de tailles variées. Afin de garantir une certaine flexibilité,
et permettre de répondre aisément aux besoins des petites et grandes entreprises, plusieurs lots peuvent
être fusionné par un même acquéreur. Dans ce cas de figure, les reculs à l’intérieur des lots fusionnés ne
s’appliquent pas.
Programmation des activités
En complément des affectations autorisées par le PAG en vigueur pour la Zone d’activités économiques
communale type 1 « ECO-c1 », les affectations suivantes sont également programmées :
hôtel / établissement d’hébergement collectif pouvant également accueillir un centre de
conférences ;
station-service pour l’ensemble de la zone d’activités ;
parking-silo pour regrouper en site propre les stationnements des véhicules des utilisateurs /
visiteurs de la zone d’activités ;
structure d’accueil pour enfants (type crèche) ;
activités et installations de loisirs et de détentes ;
Ces affectations supplémentaires ont été ciblées afin d’être en relation directe avec les activités
principales autorisées dans le PAG en vigueur. Ces programmations supplémentaires ont pour objectif
de favoriser la mutualisation et la création d’espaces communs, apportant ainsi une vraie valeur ajoutée
à la future zone d’activités. Ces espaces partagés, tels que la station-service, l’hôtel, le centre de
conférences, le parking-silo, les activités de loisirs et détente, la structure d’accueil pour enfants, doivent
renforcer l’attractivité et le dynamisme de la zone d’activités ainsi que le bien-être des futurs employés
et visiteurs.
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 31 / 55Hôtel / Établissement
d’hébergement collectif
Une zone d’activités munie
d’un hôtel est un atout non-
négligeable notamment pour
l’accueil d’une clientèle
lointaine et / ou de
représentants commerciaux en Ce type d’établissement transmet également au visiteur un
contact avec les entreprises de aspect convivial et hospitalier, assurant confort et qualité de
la zone d’activités. séjour.
Centre de conférences
Afin de regrouper d’éventuels évènements professionnels, un centre de conférences est
programmé sur le site. Ce centre est à concevoir dans un contexte d’économie collaborative et
pourra être un espace partagé entre les différentes entreprises installées dans la zone d’activités.
Cet équipement est à prendre en compte en tant qu’équipement complémentaire à un hôtel /
établissement d’hébergement collectif.
Station-service
Une station-service pourra s’implanter à proximité de l’entrée de la zone d’activités, avec un
accès et sortie depuis la voirie de desserte interne afin d’éviter toute perturbation du trafic au
niveau du CR 110.
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 32 / 55Parking-silo
Pour une meilleure gestion de l’espace urbain offrant des alternatives plus écologiques, un
parking-silo est programmé sur domaine privé. Ce bâtiment destiné au stationnement devra
disposer d’un emplacement central dans la zone d’activités afin d’être accessible rapidement.
Cet équipement doit permettre de répondre à la demande de places de stationnement aussi
bien publiques que privées, et contribuer à la satisfaction des visiteurs / utilisateurs de la zone
d’activités. Outre les emplacements minimums à prévoir sur lot privé, des stationnements privés
pourront également être définis au sein du Parkhaus, afin de limiter l’emprise des constructions
souterraines destinées au stationnement sur lot privé.
Cet équipement est à prendre en compte en tant qu’équipement de service public / intérêt
général tel que défini par le PAG en vigueur.
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 33 / 55Structure d’accueil
d’enfants / Crèche
Cette structure d’accueil est
proposée dans l’intérêt
prioritaire des utilisateurs
de la zone d’activités, afin
de favoriser
les travailleurs qui peuvent déposer leurs enfants à proximité de leur lieu de travail et ainsi
optimiser les temps de trajets domicile/travail. Afin de faire bénéficier les enfants d’un cadre
naturel favorable, cette structure d’accueil est à prévoir en relation directe avec la coulée verte
centrale. Cet équipement est à prendre en compte en tant qu’équipement de service
complémentaire à la Zone d’Activités « Aessen ».
Activités et installations de loisirs et de détentes
Des équipements de loisirs et détentes peuvent s’implanter sur le site, favorisant le bien être
des employés et des visiteurs, et contribuent ainsi à faire du quartier bien plus qu’une zone
d’activités, mais un espace de vie agréable proposant des fonctions récréatives, durant et au-
delà des heures d’ouverture des entreprises de la zone d’activités (ex. restaurants, etc.).
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 34 / 55 Volumétries et gabarits constructibles
Le projet prévoit l’installation d’activités économiques diverses, donc la possibilité d’avoir des bâtiments
de tailles diverses s‘impose. De ce fait, le projet propose différents types de gabarits pour les futures
constructions, pouvant aller de 2 à 4 niveaux pleins. La détermination des différents gabarits par lot a
été réfléchie de manière cohérente et répartie en trois ensembles, de la façon suivante :
à l’Ouest, le long du CR 110, les gabarits sont organisés de manière “pyramidale“, c’est à dire que
les gabarits diminuent au fur et à mesure de l’éloignement de l’entrée de la zone d’activités : 4
niveaux pleins constructibles sont ainsi permis de part et d’autre de l’entrée du site (lots 4 à 9) puis
des gabarits de 3 niveaux pleins constructibles (lots 1 à 3, lots 10 à 15) au fur et à mesure de
l’éloignement de l’entrée de la zone d’activités. Cette configuration a été retenue afin de marquer
l’entrée de la zone d’activité avec des gabarits similaires de part et d’autre, permettant ainsi de
créer un seuil et contribuant à une visibilité optimale de la zone d’activités depuis un axe important
de circulation (CR 110) ;
la partie centrale s’organise également autour de deux emprises constructibles de 4 niveaux pleins
de part et d’autre de la voirie (lots 16-16b et 17). Les lots adjacents prévoient des gabarits plus
petits (3 niveaux en partie arrière du lot 16, 3 niveaux pleins et 1 niveau en retrait pour les lots 17
à 21 ;
la partie Est, « en fond de zone » par rapport au CR 110, propose des lots (22 à 35) avec des
gabarits maximum de 2 niveaux pleins et un niveau en retrait.
La répartition des gabarits doit répondre ainsi à l’intégration des futurs bâtiments au contexte
environnant. En effet, la partie Ouest et la partie centrale ont des gabarits de 3 niveaux et plus, dans
lesquels se concentrera la majorité des activités, dans la continuité de la zone d’activités « Um Woeller
». Les gabarits définis « en fond de zone », permettent ainsi une meilleure intégration dans l’espace
environnant adjacent non bâti ou partiellement bâti.
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 35 / 55Figure 12: Répartition des gabarits constructibles – Source : Schroeder & Associés
Critères de constructions durables
Avec la volonté de générer un développement économique équilibré, le présent PAP inscrit les
constructions en projet dans une certaine démarche environnementale, intégrant des critères
écologiques dès la conception architecturale des bâtiments. L’utilisation de matériaux de constructions
sains et durables est ainsi requise, de même que l’utilisation d’énergies renouvelables (ex. : panneaux
photovoltaïques) est encouragée.
En matière de performance énergétique, le respect des normes et valeurs thermiques établies par le
Rendement énergétique B (cf. Règlement grand-ducal du 9 juin 2021 concernant la performance
énergétique des bâtiments) constitue un minimum imposé pour la construction des bâtiments.
Pour l’ensemble des constructions du PAP, les matériaux recommandés pour les façades sont le verre,
l'acier, le bois, les bardages de qualité, les maçonneries apparentes en briques, pierres naturelles, les
crépis, les éléments préfabriqués en acier ou en béton de structures diverses. Les façades peuvent
également être végétalisées. L’utilisation de matériaux labellisés et / certifiés est à favoriser, alors que
les matériaux isolants en mousse synthétique servant à l’isolation de l’enveloppe des bâtiments doivent
être gonflés sans agents halogénés.
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 36 / 55Enfin, l’emploi de produits chimiques (ex. : biocides, fongicides, etc.) pour la protection du bois des
façades et des aménagements extérieurs est dès lors interdit.
Phasage
Compte tenu de l’envergure du projet et des activités existantes, un phasage pour la mise en œuvre du
PAP est envisageable, suivant différents paramètres (activités et occupations existantes, tractations
entre propriétaires, …). Le projet peut ainsi être mis en œuvre en 3 phases, proposées comme suit :
1ère
Phase 3ème
Phase
1ère
Phase
2ème
Phase
Figure 13: Proposition de phasage de la mise en œuvre du PAP - Source : Schroeder & Associés
1ère phase : dès l’approbation du PAP ;
2ème phase : après 2025 ;
3ème phase : période à définir ultérieurement
Ainsi, les entreprises déjà implantées sur le site avant l’entrée en vigueur du présent PAP peuvent
poursuivre leurs activités et prévoir des installations provisoires pour les besoins de leurs activités, hors
emprise des futures voiries / infrastructures publiques.
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 37 / 554. ILLUSTRATION DU PROJET
4.1. IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS REPRÉSENTANT LE VOLUME MAXIMAL ADMISSIBLE
Vue en plan du PAP
Figure 14: Extrait de la partie graphique – Vue en plan – Source : Schroeder & Associés
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 38 / 55 Vues en coupe du PAP
Figure 15: Extrait de la partie graphique – Coupes A-A – Source : Schroeder & Associés
Figure 16: Extrait de la partie graphique – Coupes B-B – Source : Schroeder & Associés
Figure 17: Extrait de la partie graphique – Coupes C-C – Source : Schroeder & Associés
Figure 18: Extrait de la partie graphique – Coupes D-D – Source : Schroeder & Associés
Figure 19: Extrait de la partie graphique – Coupes E-E – Source : Schroeder & Associés
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 39 / 55 Vues en 3D
Figure 20: Vues 3D – Source : Schroeder & Associés
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 40 / 55Figure 21: Vues 3D – Source : Schroeder & Associés 15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 41 / 55
4.2. AMÉNAGEMENT DES ESPACES PUBLICS
Pendant longtemps, les zones d’activités n’ont pas contribué à la valorisation qualitative des territoires, car
elles se devaient d’être avant tout fonctionnelles et indispensables à l’emploi, sans pour autant en faire des
lieux de représentation et de vie. Ainsi le concept de « Zone » s’est normalisé et a contribué à la
dégradation du paysage, notamment des entrées de ville.
Aujourd’hui, dans un contexte de compétitivité entre les territoires et des enjeux liés à la préservation de
l’environnement, une des réponses nécessaires est celle de la qualité : qualité de l’offre en infrastructure,
qualité de la desserte, qualité de l’environnement et du paysage, qualité des services. Tout concourt à
faire non plus une « zone » d’activités, mais davantage un « parc » d’activités, qui par ses termes, évoque
à la fois sa fonction génératrice d’emplois et de développement économique, ainsi que des espaces publics
structurés par un traitement paysager qualitatif
C’est dans ce sens que la qualité de l’aménagement du domaine public a un rôle primordial, pour
l’attractivité du site, des entreprises implantées et des entreprises futures, ainsi que du bien-être des
employés.
Coulée verte centrale
Le présent projet a pour caractéristique principale d’être structuré autour d’une coulée verte d’axe Sud
/ Nord, qui se veut être le « poumon vert » du futur quartier et une artère paysagère, récréative et
ouverte aux mobilités piétonnes et cyclables. Cette coulée verte garantie :
une desserte inter-quartier, en connexion avec les secteurs environnants ;
une desserte intra-quartier favorable aux déplacements piétons et cyclables, notamment des futurs
employés dans leur temps de pause par exemple ;
la continuité écologique des espaces verts existants au Nord et au Sud ;
un corridor végétal contribuant à une certaine amélioration et circulation de la qualité de l’air ;
un maillage écologique ainsi que le maintien de la fonction écologique pour les chiroptères et la
régulation des aspects climatiques ;
la conservation de certains arbres existants, conformément aux dispositions prévues dans la SUP-
Phase 2, ainsi que la plantation de nouveaux arbres, arbustes et ensemencement de prairies ;
une fonction récréative centrale, avec la possibilité d’y aménager des aires de jeux, des
équipements sportifs en plein air, etc. ;
l’écoulement et la rétention des eaux pluviales respectivement via des noues et des bassins de
rétention aménagés suivant les principes d’un aménagement écologique.
15/341 – PAP « ZONE D’ACTIVITÉS AESSEN » À SANEM / SOLEUVRE Page 42 / 55Vous pouvez aussi lire
