PETIT e-GUIDE PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER - OFFERT PAR AXA Banque
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OFFERT PAR
AXA Banque
PETIT e-GUIDE
PRATIQUE
DU CRÉDIT
IMMOBILIER
AXA Banque PETITS e-GUIDES PRATIQUES - N°2SOMMAIRE EDITO 4 FICHE 1 : NOS CONSEILS POUR BIEN ACHETER 6 FICHE 2 : LES ÉTAPES DE L’ACHAT IMMOBILIER 12 FICHE 3 : COMMENT OBTENIR LE MEILLEUR PRÊT IMMOBILIER ? 20 FICHE 4 : LES DIFFÉRENTS TYPES DE PRÊTS 24 FICHE 5 : 5 QUESTIONS SUR L’ASSURANCE EMPRUNTEUR 32 FICHE 6 : ETAT DE SANTÉ ET CRÉDIT IMMOBILIER 38 FICHE 7 : LES GARANTIES ET SÛRETÉS 42 FICHE 8 : LES PRÊTS AIDÉS 46 DECOUVREZ LA GAMME DE CREDITS IMMOBILIERS AXA BANQUE 50
EDITO
L’achat d’un bien immobilier est toujours un moment difficile : l’acquisition de sa résidence
principale constitue à la fois une étape cruciale dans la constitution de son patrimoine et une
période de stress dont on se rappelle longtemps !
Depuis 2012, les taux des prêts immobiliers n’ont cessé de baisser pour atteindre un niveau
historiquement bas. À ces conditions de financement particulièrement attractives s’ajoute un
phénomène de baisse des prix des biens immobiliers, dans une grande majorité de régions et
villes françaises. Vous êtes donc peut-être en train de vous intéresser au sujet !
Comme la situation économique demeure très incertaine, il convient plus que jamais d’abor-
der l’achat immobilier de manière rigoureuse. Par exemple, il ne faut pas se précipiter ou
vouloir acheter absolument un bien qui se revendrait mal par la suite. Il s’agit toujours d’un
investissement financier important, souvent sur le moyen ou le long terme, pour lequel il faut
prendre son temps et être sûr de ses choix.
Pour vous conseiller dans les différentes étapes de l’achat immobilier et de son financement,
AXA Banque vous propose cet e-guide pratique, sous la forme de 8 fiches synthétiques. Nous
espérons qu’il vous aidera à y voir plus clair et vous fera gagner un temps précieux ! Nos
équipes d’experts en Prêts immobiliers sont mobilisées et ont contribué à la rédaction de ce
guide : n’hésitez pas à les contacter directement par la suite.
Pour votre crédit immobilier, ayez le réflexe AXA Banque !
Bonne lecture !
Raphaël KRIVINE
Directeur Stratégie Digitale
AXA Banque
Achevé de rédiger le 23/05/2013 par l’équipe éditoriale du site axabanque.fr.
Le présent guide n’est pas un document contractuel. Les taux indiqués sont susceptibles
de variations à la hausse ou à la baisse. La responsabilité d’AXA Banque et du Groupe AXA ne
saurait être engagée par une prise de décision sur la base des informations contenues dans ce
guide. Pour disposer d’une information complète sur la gamme de produits et de services d’AXA
Banque, le lecteur peut consulter le site internet axabanque.fr et les brochures appropriées.
4 AXA Banque PETIT e-GUIDE PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIERIL CONVIENT
PLUS QUE JAMAIS
D’ABORDER
L’ACHAT IMMO-
BILIER DE MANIÈRE
RIGOUREUSE
5FICHE 1 NOS CONSEILS POUR BIEN ACHETER
1 Calculer votre budget
C’est la première étape, indispensable pour mensuel supérieur à 33% de vos revenus.
éviter de partir dans une mauvaise direction.
Il va s’agir d’en déterminer le montant maximum. Consultez, par exemple, LE SIMULATEUR
IMMOBILIER AXA Banque. À ce moment-là,
Additionnez toutes les ressources dispo- vous avez une bonne idée du montant total
nibles : votre épargne personnelle, sans que vous pouvez mobiliser. Attention, au prix
oublier celle constituée au sein de votre de vente d’un bien immobilier : il faut toujours
entreprise, ainsi que les dons éventuels. Comp- ajouter les frais de notaires, qui représentent
tabilisez aussi les produits d’épargne longue, 6% à 7% du prix de vente pour une acquisition
qui sont déblocables en cas d’achat de sa dans l’ancien. Si vous passez par un agent
résidence principale, comme le Plan d’épargne immobilier, sa commission est normalement
entreprise (PEE), ou le Plan d’épargne déjà intégrée dans le prix, généralement
retraite collectif (PERCO) au sein de votre annoncé FAI (Frais d’Agence Inclus). Ne voyez
entreprise. Ensuite, déterminez votre capacité pas trop juste car il y aura toute une série
d’emprunt et faites pour cela des simula- de frais annexes, comme le déménagement,
tions sur les sites spécialisés, en veillant les travaux…
toujours à ne pas dépasser un remboursement
2 Déterminer où vous souhaitez habiter
Si la zone géographique choisie est vaste, immobiliers des villes, quartiers et arron-
intéressez-vous aux communes les moins dissements qui vous intéressent. Sur les
chères de cette zone, vous pourrez y marchés très tendus, les villes recherchées
gagner quelques mètres carrés en plus ! de région parisienne par exemple, certains
Si vous avez jeté votre dévolu sur une ou deux biens partent en moins d’une journée et
villes précises, mettez toutes les chances n’ont même pas le temps d’apparaître en
de votre côté. En plus de vous abonner aux vitrine des agences ou sur les sites internet.
services Internet qui vous alertent en cas Mieux vaut alors être dans les bons fichiers
de vente d’un bien répondant à vos critères, et être disponible et réactif pour les visites !
faites-vous aussi connaître des agents
6 AXA Banque PETIT e-GUIDE PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIERADDITIONNEZ
TOUTES LES
RESSOURCES
DISPONIBLES
73 Faire plusieurs visites
N’hésitez pas à effectuer plusieurs visites. en train de se coucher. Promenez-vous dans
Vous n’êtes pas obligé de déranger chaque le quartier, pour vérifier la distance avec les
fois les propriétaires. Une première visite dans moyens de transport, les écoles ou les com-
les lieux suivie d’une ou plusieurs visites aux merces de proximité. Si le logement qui vous
alentours peuvent être suffisantes. Revenez plaît mérite des travaux, une seconde visite
pendant le week-end et pendant la semaine, avec un professionnel du bâtiment s’impose
aux heures creuses et aux heures de pointe, pour évaluer plus précisément le coût de la
quand le soleil est au zénith et quand il est remise en état.
4 Poser les bonnes questions
Interrogez le vendeur ou l’agent immobilier de connaître la nature des derniers travaux
et demandez-leur de vous remettre tous les réalisés et de vous informer sur ceux qui sont
documents qui pourront vous permettre déjà votés et prévus pour l’avenir (ex. : un
d’avoir une idée précise du montant de ravalement décidé par la copropriété). Vous
vos futures charges : factures d’électricité, pouvez également consulter le règlement de
de gaz, de chauffage, d’eau, d’assurance, copropriété.
taxe d’habitation et taxe foncière, relevé
des charges de copropriété... La prise en Si vous achetez une maison, demandez les
compte de toutes les charges vous aidera à limites séparatives du terrain en consultant
comparer les différents logements qui vous le plan cadastral, à la mairie ou sur son site
intéressent. Internet. Informez-vous aussi des éventuelles
servitudes de passage, auxquelles le bien im-
Si vous optez pour un appartement, deman- mobilier est soumis.
dez toujours au propriétaire ou à l’agent
immobilier de vous remettre le carnet Enfin, dans tous les cas, mieux vaut toujours
d’entretien et le diagnostic technique de se renseigner auprès du service de l’urba-
l’immeuble, ainsi qu’une copie des derniers nisme de la commune pour connaître l’évo-
procès-verbaux des assemblées générales lution prévisible du quartier, les servitudes
de copropriétaires. Cela vous permettra publiques ou les contraintes d’urbanisme qui
de savoir dans quel état est l’immeuble, pèsent sur le logement.
8 AXA Banque PETIT e-GUIDE PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIERRENSEIGNEZ-VOUS
TOUJOURS
SUR L’ÉVOLUTION
POSSIBLE
DU QUARTIER
95 Négocier le prix
Avant toute visite, renseignez-vous sur les retrouvez le même bien dans plus de quatre
prix au mètre carré des biens équivalents agences : c’est souvent le signe qu’il a du
mis en vente dans la même zone. Les mal à trouver un acquéreur. Mais attention
annonces immobilières sur Internet vous per- à ne pas faire une offre trop sous-dimen-
mettent de réaliser ce petit audit. Ensuite, sionnée, qui risquerait de braquer le proprié-
essayez de savoir depuis quand et pourquoi taire. Si vous passez par l’intermédiaire d’un
le bien est en vente. S’il est sur le marché agent, tâchez de voir avec lui jusqu’où vous
depuis plusieurs semaines, ou que la vente pouvez baisser le prix (rarement de plus de
est consécutive à un divorce par exemple, 10%). Sinon, testez les propriétaires, souvent
vous avez de meilleures chances d’obte- moins prompts à céder.
nir un bon prix. Soyez vigilant aussi si vous
Vous avez un projet immobilier en vue ?
Besoin de conseils sur votre financement ?
Les experts AXA Banque sont à votre écoute :
en agence : n’hésitez pas à vous rendre dans l’agence AXA la plus proche
ou à solliciter votre interlocuteur AXA habituel
par téléphone au :
36 41 , si vous n’êtes pas encore client (appel gratuit depuis un poste fixe)
0970 808 088 (GRATUIT*) , si vous êtes déjà client
* hors coût de votre forfait mobile ou fixe/numéro non surtaxé
10 AXA Banque PETIT e-GUIDE PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIEREst-ce le moment d’emprunter ?
Les taux. Il est toujours difficile de dire si c’est le moment d’acheter.
Une chose est sûre, 2013 est une excellente année pour… emprunter ! Les taux
des prêts immobiliers n’ont jamais été aussi bas et devraient au moins cesser
d’augmenter d’ici la fin de l’année, sauf évolutions économiques notables.
Les prix. Du côté des prix de l’immobilier, les professionnels s’attendent à
des baisses de l’ordre de 5%. Mais, pas partout. Dans les zones tendues comme
la région parisienne ou les grandes villes dynamiques, les prix pourraient rester
stables. Malgré tout, c’est une bonne nouvelle, puisque de l’avis de tous, ces prix
vont au moins cesser d’augmenter en 2013 ! Attention néanmoins, le marché
n’est pas à l’abri d’une période de baisse durable, crise économique oblige. Ce
qui milite pour une extrême exigence sur la qualité du logement que vous acquerrez.
Votre pouvoir d’achat immobilier. Prix stables ou baissiers et
taux de crédits de toute façon historiquement bas : alors oui, c’est une bonne
fenêtre de tir pour acheter. Il ne faut cependant pas foncer tête baissée, mais
rester sélectif et vigilant, afin d’acquérir le meilleur produit possible.
Comment lire l’étiquette
de performance énergétique ?
L’étiquette de performance énergétique est désormais obligatoire dans les
annonces immobilières. Elle classe le bien en fonction de la quantité annuelle
d’énergie consommée ou estimée (pour le chauffage, la production d’eau chaude
sanitaire et le refroidissement) rapportée à la surface du bien et de son impact
en termes d’émission de gaz à effet de serre :
pour un logement ancien : échelle de référence de A à G (classe A pour
le logement le plus économe, classe G pour le logement le plus consom-
mateur d’énergie) ;
pour un logement neuf : respect ou non de la norme « BBC » (Bâtiment
Basse Consommation).
Le classement énergétique d’un logement est purement informatif, aussi
n’aurez-vous aucun recours contre le vendeur si vous vous apercevez que la
performance annoncée n’est pas la bonne.
11FICHE 2 LES ÉTAPES DE L’ACHAT IMMOBILIER
Comptez environ trois mois entre la première visite du logement que vous souhaitez acheter
et la remise effective des clefs. Outre les délais de rétractation légaux, non négociables,
il faut laisser du temps à votre banque pour étudier votre dossier, et à votre notaire
ensuite pour réunir toutes les pièces nécessaires à la vente. Il faut aussi attendre la levée du
droit de préemption.
ETAPE 1 Signature de l’offre d’achat
Vous avez visité un logement et vous avez eu attendre un peu et avoir d’autres proposi-
le coup de cœur. Si vous êtes intéressé, vous tions avant de s’engager à vos côtés, vous
pouvez faire une offre au vendeur, ce qui revient pouvez lui faire une offre écrite (directement
à manifester votre intérêt et à faire une sorte ou par l’intermédiaire de l’agent immobilier).
de réservation. S’il est d’accord pour vous Commencez à vous occuper dès maintenant
vendre son logement, l’offre orale suffit et de la préparation du dossier de vente (détail-
vous passez alors directement à la rédac- lée à l’étape 9).
tion des avant-contrats (étape 3). S’il préfère
ETAPE 2 Le vendeur accepte votre offre
Si le vendeur accepte votre offre, générale- terme du délai de validité, toujours indiqué
ment par écrit, vous êtes alors tenu d’acquérir dans l’offre et qui varie généralement de 5
le bien (mais rassurez-vous, vous pourrez à 10 jours, le vendeur n’a pas répondu ou
encore vous rétracter après la signature de la accepté, l’offre est purement et simplement
promesse ou du compromis de vente). Si au annulée.
ETAPE 3 Signature de l’avant-contrat
Il y a deux sortes d’avant-contrats : le compro- chez le notaire et revêtir ainsi un caractère
mis de vente signé entre les parties, et la authentique.
promesse de vente.
La promesse de vente est un engage-
Le compromis engage le vendeur et l’ache- ment unilatéral du vendeur de réserver le
teur. Juridiquement il « vaut vente ». Il peut bien à l’acheteur pendant une durée limitée.
être signé simplement entre les parties Pour être valable, elle doit être enregistrée
avec ou sans le concours d’un intermédiaire dans les 10 jours à la recette des impôts si
(agent immobilier), mais également signé elle a été conclue par acte sous seing privé
12 AXA Banque PETIT e-GUIDE PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER2 AVANT-CONTRATS :
LE COMPROMIS
DE VENTE
ET LA PROMESSE
DE VENTE
13(sans concours d’un notaire). Ces documents notamment celles relatives à l’obtention de précisent toutes les conditions de la vente vos prêts, en détaillant précisément le plan et notamment le prix et la date d’entrée en de financement. Promesse ou compromis, jouissance du logement. Vérifiez toujours que dans les deux cas, vous devez verser un les conditions suspensives de vente figurent acompte (le séquestre), compris entre 5% dans le document (lire encadré p. 18), et et 10% du prix du bien. ETAPE 4 Fin du délai obligatoire de rétractation Au lendemain de la remise du pré-contrat, questre versé vous sera alors restitué (mais soit en main propre, soit par lettre recom- prévoyez un délai d’un mois environ pour mandée, vous avez sept jours pour changer récupérer les fonds). Elles sont dues si vous d’avis et éventuellement vous rétracter. changez d’avis après ce délai, alors que les Ce délai, obligatoire, est incompressible. conditions suspensives étaient remplies (voir Si vous vous rétractez dans ce délai, le sé- encadré p. 18). ETAPE 5 Les démarches auprès des banques Vient maintenant le moment d’aller déposer pour trouver les meilleures conditions de cré- votre demande de prêt, et vérifier à quelles dit et les meilleurs services associés, plus conditions les banques vont accepter de vite cela ira ensuite. vous prêter de l’argent. En règle générale, un délai figure dans le pré-contrat : respectez-le. C’est aussi le moment de choisir votre N’hésitez pas à consulter plusieurs établis- contrat d’assurance emprunteur (voir fiche 5). sements bancaires, et tout d’abord ceux L’assurance décès/invalidité est une condi- avec lesquels vous avez déjà des relations tion à l’obtention de votre financement. commerciales. Plus tôt vous aurez prospecté ETAPE 6 La réception de l’offre de prêt Les banques vont plus ou moins vite pour total du crédit, les garanties demandées étudier votre dossier. Elles vous répondent (caution, hypothèque…), leur coût, etc. au mieux sous 15 jours, plus généralement sous trois, quatre semaines, voire davantage. Vous y trouverez également les conditions Vous avez tout à fait le droit de déposer un de votre assurance de prêt ; les risques dossier auprès de plusieurs banques et de couverts, le taux de cotisation, et le pourcen- sélectionner au final celle qui vous convient le tage de couverture pour chacun des assurés. mieux, ou celle qui aura été la plus efficace. L’offre de prêt retenue précise toutes les ca- Des examens médicaux peuvent être néces- ractéristiques de votre crédit : la nature du saires et impacter le délai de traitement de prêt, son montant, sa durée, le taux, le coût votre dossier. 14 AXA Banque PETIT e-GUIDE PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER
ANTICIPEZ
LA PREPARATION
DU DOSSIER
DE VENTE
15ETAPE 7 Le délai de réflexion Scrivener
Une fois en possession de l’offre de prêt, signée seulement à partir du 11e jour calen-
vous disposez d’un délai de réflexion qui daire suivant la réception du document. Inutile
débute le lendemain de la réception du cour- d’essayer de le raccourcir : ce délai est légal
rier. Ce délai est de 10 jours francs, ce qui si- et donc obligatoire et incompressible.
gnifie que vous devez retourner l’offre de prêt
Exemple : je renvoie le récépissé Je renvoie l’offre
et l’enveloppe de réception en J’attends en la datant
datant du 13 avril 2013 du 24 avril 2013
1 2 3 4 5 6
Prendre Compléter Compléter Conserver 1er jour
connaissance votre offre le cadre votre d’acceptation
de votre offre d’acceptation exemplaire
ETAPE 8 L’acceptation de l’offre de prêt
Vous devez signer, parapher et retour- validité de l’offre fixée par la banque (30 jours
ner l’offre de prêt à la banque choisie par minimum). Une fois l’offre de prêt retournée,
voie postale, mais faites attention de ne elle est tenue de vous prêter aux conditions
surtout pas le faire avant les 10 jours spécifiées dans l’offre, si vous répondez
légaux et, pas non plus après la date limite de dans la période de validité.
ETAPE 9 La préparation du dossier de vente
Il est temps de confirmer la date de signa- le jour de la signature de l’acte de vente.
ture de l’acte de vente avec votre notaire et Votre notaire aura besoin de temps pour
de penser à rassembler progressivement réunir toutes les pièces nécessaires (état civil,
l’ensemble des fonds constitutifs de votre pièces d’urbanisme, cadastrales, hypothé-
apport personnel, qui devra être disponible caires, etc).
16 AXA Banque PETIT e-GUIDE PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIERUNE FOIS L’OFFRE
DE PRÊT REÇUE
VOUS DISPOSEZ
D’UN DÉLAI
DE RÉFLEXION
DE 10 JOURS
FRANCS
17ETAPE 10 La signature de l’acte de vente
En vue de la signature prochaine, vous trans- vendeur la taxe foncière de l’année en cours
mettez à votre banquier l’appel de fonds du (au prorata). Votre banquier aura générale-
notaire au moins 10 jours avant la signature. ment déjà versé au notaire les sommes que
vous avez empruntées. Une fois la lecture
La signature de l’acte définitif est établie de l’acte et les signatures effectuées, le
par le notaire, ce qui lui confère un caractère notaire vous remet les clefs. Vous êtes chez
authentique. Lors de la signature de l’acte vous. Trois à quatre mois plus tard, ce même
de vente, vous devez verser votre apport notaire vous remettra votre titre de propriété.
personnel, régler les frais de notaire, la com- À garder précieusement.
mission de l’agence immobilière et verser au
Jusqu’où peut-on aller
dans les conditions suspensives ?
Ces conditions suspensives peuvent être de différentes natures. Liées
à l’obtention d’un prêt bancaire, elles précisent que la vente est annulée
si vous ne parvenez pas à obtenir vos prêts. D’autres conditions peuvent
prévoir que vous renoncerez à l’achat : par exemple, si vous ne parvenez
pas à obtenir l’accord de la copropriété pour abattre un mur porteur ou
encore transformer un local en habitation. Il peut aussi s’agir d’une
décision de copropriété importante que le vendeur vous aurait cachée.
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18 AXA Banque PETIT e-GUIDE PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIERUNE FOIS
LA LECTURE
DE L’ACTE ET
LES SIGNATURES
EFFECTUÉES,
LE NOTAIRE VOUS
REMET LES CLEFS
19FICHE 3
COMMENT OBTENIR
LE MEILLEUR PRÊT IMMOBILIER ?
Pour obtenir un bon taux de crédit, il n’y a pas de secret : il faut présenter le meilleur
dossier possible. Cela se prépare et il faut commencer à y penser quelques mois avant de
passer à l’acte, voire davantage. Une fois que vous aurez mis toutes les chances de votre
côté, il vous restera à faire jouer la concurrence. Car, sauf exceptions, rares sont les établis-
sements bancaires qui vous proposeront d’emblée leurs taux les plus bas !
1 L’apport personnel
Tous les banquiers ne l’exigent pas. La plupart d’épargner. Ensuite, plus l’apport est impor-
d’entre eux vous demande cependant d’ap- tant, plus vous pourrez diminuer le montant
porter une somme au moins équivalente aux et la durée du prêt (et donc son coût). Plus
frais de notaire, et de garantie. l’apport est conséquent, plus le montant
du prêt sera faible par rapport au coût total
Pour le banquier, l’apport est rassurant à du bien immobilier. Un apport de 20 à 25%
plusieurs titres. D’abord, cela démontre que du prix d’achat rassurera votre banquier sur
vous avez construit votre projet immobilier la bonne fin de l’opération.
de longue date et que vous avez été capable
2 Vos ressources
Le banquier va examiner votre situation mensuels. Faites attention à bien conserver
professionnelle avec soin. Si vous êtes une marge de sécurité pour maintenir votre
salarié, il va vérifier que vous êtes en contrat pouvoir d’achat et faire face aux imprévus.
à durée indéterminée et que votre période
d’essai est finie. Si vous êtes profession- Le banquier va aussi vérifier que le « reste à
nel indépendant, il va étudier votre activité vivre », une fois la mensualité du prêt payée,
et votre bilan des trois dernières années. est suffisant pour répondre aux besoins de
Il acceptera généralement sans difficulté que la famille. Si c’est le cas, il pourra éven-
le total de vos mensualités de rembourse- tuellement monter au-delà du taux de 33%
ment représente jusqu’à 33% de vos revenus d’endettement.
3 Votre profil bancaire
Dernière étape à franchir, montrez à votre n’avez aucun autre crédit en cours non
banquier que vous êtes un client sérieux qui déclaré.
a bien préparé son projet. Pour cela, il faut
lui présenter des relevés de banque exem- Il va ensuite tester votre effort d’épargne.
plaires. Le banquier va s’attarder sur trois Les banquiers sont plus enclins à prêter à
éléments. D’abord, il va vérifier que vous des clients « fourmis », capables d’épargner
20 AXA Banque PETIT e-GUIDE PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIERPOUR OBTENIR
UN BON TAUX
DE CRÉDIT, IL N’Y
A PAS DE SECRET :
IL FAUT PRÉSENTER
LE MEILLEUR
DOSSIER POSSIBLE
21tous les mois, même une faible somme, Enfin, évitez les découverts non autorisés et
qu’à des clients « cigales », qui consomment les incidents de paiement. Pour vérifier votre
l’intégralité de leurs revenus. En s’astreignant comportement bancaire, les établissements
à mettre de l’argent de côté tous les mois, prêteurs vous demandent généralement vos
vous démontrez que vous êtes capables trois derniers relevés de compte mensuels,
de vous priver d’une partie de vos revenus, mais en cas de doute, ils peuvent remonter
ce qui est un bon signe en vue du rembourse- jusqu’aux six derniers mois.
ment futur de vos mensualités de prêt.
BON À SAVOIR
Faites jouer la concurrence
Avant de vous engager, sollicitez plusieurs établissements financiers, et notam-
ment les différentes banques avec lesquelles vous êtes déjà en relation d’affaires :
la vôtre, celle de votre conjoint, celle qui couvre les activités professionnelles de
l’un ou de l’autre. Demandez à chacune des simulations précises.
Ensuite, si vous préférez passer par l’une des banques avec laquelle vous avez
déjà des relations, montrez-lui les simulations des autres établissements. Inutile
de tenter de lui raconter n’importe quoi : avant d’abaisser son tarif, elle vous
demandera toujours la preuve écrite des tarifs et propositions des autres
établissements. Si votre profil lui convient, il y a toutes les chances qu’elle
s’aligne. Dans la plupart des cas, la banque prêteuse, en contrepartie du prêt,
vous demandera de domicilier votre salaire chez elle.
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22 AXA Banque PETIT e-GUIDE PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIER4 bonnes raisons
de faire appel à AXA Banque
Il n’y a pas que le taux qui compte ! Les services associés au crédit
(par exemple la modularité des mensualités), la compétitivité du compte
courant que la banque vous proposera (tarification attractive, site web
performant…), l’expertise et la réactivité de vos interlocuteurs sont
autant de critères supplémentaires à bien intégrer lors de votre choix.
AXA Banque, là aussi, présente de nombreux atouts !
1 Les tarifs sont parmi les plus bas du marché, sur toutes les durées
de prêt.
2 L’apport n’est pas toujours nécessaire. AXA Banque prête jusqu’à
110% de la valeur du bien immobilier (100% de son prix + 10%
de frais divers et notamment de notaire) aux jeunes à bon potentiel.
3 AXA Banque s’engage, dès la signature du prêt, à autoriser ensuite
la modulation de vos mensualités à la hausse ou à la baisse, selon
vos besoins et surtout votre situation financière.
4 Vous rejoignez une banque innovante, ouverte 24h/24 et 6j/7*,
proposant aux particuliers toute la gamme de produits et services
bancaires. Seule banque directe de proximité, elle allie la simplicité
et la compétitivité d’une banque en ligne avec la possibilité de vous
faire accompagner par un conseiller dédié dans une des nombreuses
agences du réseau national d’AXA.
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23FICHE 4 LES DIFFÉRENTS TYPES DE PRÊTS
Pour l’achat de sa résidence principale, trois types de prêts sont généralement utilisés,
les crédits amortissables à taux fixe, ceux à taux variable et les prêts relais. Les crédits
in fine, eux, sont plus spécifiquement destinés aux opérations d’investissement immobilier.
1 Crédits à taux fixe ou à taux variable :
comment choisir ?
À taux fixe, comme à taux variable, il s’agit dans les deux cas de crédits amortissables,
ce qui signifie que tous les mois, vous remboursez une part d’intérêt, une part d’assurance
et une part du capital.
Le crédit à taux fixe pour emprunter à bon prix. Même si les taux
Avec ce type de crédit, le taux est fixé une remontent dans les années à venir, vous
fois pour toutes au moment de la souscrip- serez protégé et continuerez à bénéficier de
tion. Il ne bouge plus ensuite, quelles que votre taux négocié en 2013.
soient les évolutions des marchés financiers
et des taux appliqués aux nouveaux emprun- En savoir plus sur le crédit à taux fixe
teurs. C’est une formule très rassurante proposé par AXA Banque
dans la mesure où la mensualité est connue
à l’avance et qu’une fois fixée, elle reste la
même pendant toute la durée de prêt. Le crédit à taux variable
Avec ce type de prêt, le taux varie selon une
périodicité définie à l’avance, généralement
Des taux historiquement bas tous les ans, en fonction des conditions de
Les taux sont actuellement très avantageux. marché. Si les taux courts qui servent de
Du jamais vu depuis 1945 ! Les taux fixes référence aux banquiers (Euribor 1 ou 3 mois
(hors assurance) sur une durée de 15 ans par exemple) varient à la hausse, votre taux
sont en effet tombés à 3% en moyenne en sera lui aussi révisé à la hausse. Actuelle-
mai 2013, contre 3,70% en mai 2012 et ment, comme pour les prêts à taux fixe, ceux
4,05% en mai 2011. Idem sur 20 ans, avec des crédits variables sont également histo-
des taux moyens de 3,35% en mai 2013, riquement bas (2,55% sur 15 ans et 2,80%
contre 4,05% en mai 2012 et 4,30% en mai sur 20 ans en moyenne en mai 2013).
2011.
Un risque de hausse
Une sécurité absolue Mais la différence actuelle entre les taux fixes
Sur l’ensemble de l’année 2013, les spé- et les taux variables, rarement supérieure à
cialistes s’attendent à une relative stabilité 60 points de base (1 point de base = 0,01%,
des taux. Dans ce contexte de taux extrê- donc une différence de 60 points de base
mement bas, c’est le moment d’en profiter correspond à un taux fixe de 3%, pour un taux
24 AXA Banque PETIT e-GUIDE PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIERCRÉDITS
AMORTISSABLES
À TAUX FIXE OU
À TAUX VARIABLE ?
25variable de 2,40%), ne justifie pas d’opter peuvent permettre de maximiser les capa-
pour les taux variables. Les taux sont telle- cités d’emprunt de certains emprunteurs,
ment bas, qu’ils ne peuvent que remonter qui, avec un crédit à taux fixe ne pourraient
dans les années à venir. Un emprunteur doit pas emprunter autant. Pour la même men-
donc s’attendre à voir son taux et sa mensua- sualité de remboursement, ils pourront en
lité augmenter. On l’a compris, les crédits à effet emprunter davantage, puisque les
taux variable créent davantage d’incertitudes taux des crédits révisables sont au démar-
quant à ce qu’il faudra débourser dans les rage du prêt légèrement plus faibles que
années à venir. ceux des crédits à taux fixe. Mais attention
au retour de bâton, si les taux venaient à
remonter ! Pour en profiter pleinement, et
Un plafond à la hausse optimiser au maximum l’opération, il faut
Ces taux révisables sont généralement être certain de revendre son bien immobi-
« capés », c’est-à-dire qu’il est prévu une lier rapidement, dans les cinq ou sept ans
limite à la hausse, comme à la baisse, quoiqu’il après l’acquisition et privilégier les for-
arrive. La protection (ou « cap ») la plus utili- mules qui ne font varier le taux qu’au bout
sée est de +/-1 : le taux peut augmenter au de deux, trois, quatre, voire même cinq ans.
maximum de 1% (passant de 3% à 4% par
exemple) et baisser au maximum de 1% aussi
(de 3% à 2%). Le cap peut être supérieur, de Les précautions à prendre
2% ou 3%. Bien sûr, le plus protecteur est Vérifiez bien le cap qui vous est appliqué,
celui à 1%, mais c’est aussi le plus coûteux. vérifiez aussi l’indice de référence sur lequel
la banque s’appuie pour faire varier le taux
(éviter les paniers ou les formules de calcul
Avantageux complexes et préférez toujours les indices
pour certains seulement de marché comme l’Euribor, dont la variation
Ces crédits à taux variable ne sont pas est publiée tous les jours). Vérifiez enfin que
à écarter systématiquement. Avec des votre crédit variable peut être transformé en
taux plus faibles les premières années, ils prêt à taux fixe, et surtout à quelles conditions.
LE CONSEIL D’AXA BANQUE
Avec des taux à leur plus bas niveau depuis la Seconde Guerre mondiale,
inutile de se compliquer la vie avec un crédit à taux variable. Optez pour la
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fixe pour votre projet immobilier.
26 AXA Banque PETIT e-GUIDE PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIERREVENTE DE
VOTRE LOGEMENT :
SOYEZ RÉALISTE
POUR LE VENDRE
RAPIDEMENT
27BON À SAVOIR
Les frais de dossier
Ils représentent un pourcentage du montant du prêt accordé, généralement
1%, mais ils comportent un montant minimum et un plafond maximum.
Ils sont difficilement négociables, surtout le montant minimum.
L’indemnité de remboursement anticipé
Plafonnée à la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé
au taux moyen du prêt, elle ne peut dépasser 3% du capital restant dû
avant le remboursement. Elle est généralement plus facilement négociable
pour un crédit à taux variable, mais elle peut l’être également pour un
crédit à taux fixe. Si vous êtes convaincant et que votre dossier en vaut
la peine, votre banquier pourra faire un geste et vous dispenser du paiement
de cette indemnité, sauf bien sûr en cas de rachat de votre prêt par la
concurrence.
2 Cinq points clés sur le crédit relais
Quand vous êtes déjà propriétaire et que vous souhaitez acheter un autre bien, vous avez
généralement besoin d’anticiper la vente du logement que vous habitez encore pour financer
le nouveau. Le prêt relais permet de faire cette jonction, la banque vous prêtant tout de
suite une partie du montant de la vente future.
1. Le montant prêté trop élevée au regard du marché, la plupart
La banque vous prête généralement 70% des établissements vous demande une ou
de la valeur du bien que vous mettez en deux expertises avant de s’engager.
vente. Elle peut éventuellement aller jusqu’à
80%, comme chez AXA Banque par exemple,
si la vente de votre logement est déjà bien 2. Le taux
avancée (une promesse ou un compromis de Il est la plupart du temps du même niveau,
vente a été signé(e), les délais de rétracta- voire un peu plus bas que le prêt principal.
tion sont passés et les clauses suspensives
ont été levées). Pour s’assurer que l’évalua-
tion du prix du logement que vous mettez en 3. La durée
vente n’est pas trop fantaisiste et surtout Ce prêt relais vous est généralement accordé
28 AXA Banque PETIT e-GUIDE PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIERCREDIT RELAIS :
AXA BANQUE
PEUT PRÊTER
JUSQU’À 80 %
DE LA VALEUR
DU BIEN
29pour un an, renouvelable une fois ou directe- charges et de soucis. Alors soyez réaliste. Si
ment pour deux ans — le temps de la vente vous ne recevez aucune proposition d’achat
de votre logement initial. dans les semaines suivant la mise en vente
de votre logement, c’est que le prix proposé
est trop élevé. Posez-vous alors la question :
4. Le remboursement vaut-il mieux vendre à un prix cohérent avec
Vous ne supportez que le montant de les conditions de marché ou vaut-il mieux
l’assurance tous les mois et vous rembour- attendre et supporter le poids d’un crédit
sez le capital et les intérêts en une seule relais ? Nul besoin de prêt relais si vous
fois, à la vente de votre logement initial. Une parvenez à mener les deux opérations de vente
option utile pour ne pas supporter une charge et d’achat de front. Vous avez trouvé le bien de
financière trop importante, car le crédit relais vos rêves et un acheteur pour celui que vous
est souvent complété par un crédit amortis- mettez en vente, mais il faut alors coordonner
sable classique, qui, lui, doit être remboursé tous les intervenants (acheteur, vendeur,
tous les mois. notaires, banquiers) pour signer les deux
opérations le même jour. C’est possible !
Autre solution, vous pouvez opter pour une
5. Les alternatives location entre les deux opérations, mais
L’idéal est bien entendu d’éviter d’avoir à faites vos comptes : c’est souvent aussi cher
souscrire un crédit relais, générateur de qu’un prêt relais et beaucoup plus stressant !
Vous avez un projet immobilier en vue ?
Besoin de conseils sur votre financement ?
Les experts AXA Banque sont à votre écoute :
en agence : n’hésitez pas à vous rendre dans l’agence AXA la plus proche
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0970 808 088 (GRATUIT*) , si vous êtes déjà client
* hors coût de votre forfait mobile ou fixe/numéro non surtaxé
30 AXA Banque PETIT e-GUIDE PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIERLE CONSEIL D’AXA BANQUE
L’objectif est de parvenir à vendre rapidement votre logement pour solder
au plus vite votre prêt relais et en limiter le coût. Pour y parvenir, il est
indispensable d’évaluer correctement le bien mis en vente et d’afficher
un prix conforme à celui du marché. C’est pour éviter toute surévaluation
et sécuriser au maximum l’opération qu’AXA Banque demande un ou
plusieurs mandats de vente avant d’accorder un crédit relais. Un logement
trop cher et hors marché aura peu de chance de trouver rapidement
preneur et, à force de traîner, le terme des deux années peut arriver plus
vite qu’on ne l’imagine et mettre l’emprunteur dans une situation financière
très délicate.
Découvrez le Prêt Immobilier Altimo Revente d’AXA Banque,
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et un financement complet pour concrétiser votre nouveau
projet immobilier.
31FICHE 5
5 QUESTIONS
SUR L’ASSURANCE EMPRUNTEUR
Dans votre recherche du meilleur tarif, inutile de comparer le coût du crédit immobilier, si
vous oubliez de comparer le tarif de l’assurance emprunteur. Son coût est variable en fonc-
tion de l’âge de l’assuré et des risques couverts. C’est une part importante de la charge
totale de l’opération de crédit. Cette assurance est en général exigée par les banques.
1 À quoi sert-elle ?
Elle vous protège autant qu’elle protège exemple, et si vous êtes couvert à 100%,
votre banquier. En cas de décès, d’invalidité, votre conjoint n’aura pas à se préoccuper du
d’arrêt de travail, l’assureur se substitue à remboursement du prêt. Il deviendra automa-
vous et paye tous les mois votre mensualité tiquement propriétaire du logement. À noter :
au banquier ou verse l’intégralité du capital si vous empruntez à deux, l’assurance peut
restant dû. Contrairement à une idée reçue, couvrir séparément les deux emprunteurs.
ce n’est pas simplement un poste de dépense Renseignez-vous sur la « quotité d’assurance »,
supplémentaire, c’est une vraie bonne c’est-à-dire sur la répartition de la couverture
garantie pour protéger votre famille et sécu- entre les emprunteurs, qui prend en général
riser au maximum l’opération. Les problèmes en compte les revenus de l’emprunteur et du
de santé sont généralement suffisamment co-emprunteur et leur contribution respective
perturbants sans qu’il faille y ajouter des au remboursement du prêt.
problèmes financiers ! En cas de décès par
BON À SAVOIR
La convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé
de Santé) a pour objet de faciliter l’accès à l’assurance et donc à l’emprunt
pour les personnes ayant ou ayant eu un problème de santé. Pour plus
d’informations, consultez la fiche 8, consacrée à la convention AERAS.
32 AXA Banque PETIT e-GUIDE PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIERL’ASSURANCE
EMPRUNTEUR
VOUS PROTÈGE
AUTANT QU’ELLE
PROTÈGE VOTRE
BANQUIER
332 Doit-on obligatoirement souscrire celle
de son banquier ?
Non, depuis la loi Lagarde, entrée en vigueur garantie. Ces autres contrats emprunteurs
le 1er septembre 2010, vous avez le choix sont disponibles partout où l’on achète de
de votre garantie emprunteur. Vous pouvez l’assurance : chez un assureur, un banquier,
donc souscrire celle que vous propose votre un courtier, sur Internet…
banquier, ou lui en apporter une autre en
3 Votre banquier est-il obligé d’accepter l’assurance
emprunteur d’un autre établissement ?
Non, il peut refuser le contrat que vous lui ne sont pas au moins équivalentes à celles
présentez en garantie, s’il estime que ce de son propre contrat. Si le contrat exté-
dernier n’est pas suffisamment protecteur. rieur présente une sécurité suffisante, votre
La loi l’autorise en effet à refuser l’assu- banquier ne peut pas le refuser. La loi l’oblige
rance extérieure, si les garanties qu’elle offre d’ailleurs à motiver tout refus par écrit.
4 Comment comparer les garanties
des différents contrats ?
Depuis le 1er juillet 2009, chaque distribu- des garanties (ce qui est vraiment couvert
teur doit vous fournir une fiche d’information, en invalidité, si votre remboursement est
qui contient la description des garanties du « indemnitaire » ou « forfaitaire », etc.) et
contrat, ce qui vous permet de les comparer. bien sûr, les exclusions qui peuvent être
À vérifier impérativement : les délais de très nombreuses (notamment celles liées
carence (la date d’effet effective de chaque aux problèmes psychologiques ou de dos par
garantie après la souscription), les franchises exemple). Attention aussi à la pratique de
(pour la garantie arrêt de travail par exemple sports dits « à risques » : plongée sous marine,
l’assureur intervient soit après 30 jours, soit parachutisme, parapente, kite surf, etc.
après 90 jours, soit après 180 jours), l’étendue
34 AXA Banque PETIT e-GUIDE PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIERDEPUIS LA LOI
LAGARDE, DU
1 SEPT. 2010,
ER
VOUS AVEZ
LE CHOIX DE
VOTRE GARANTIE
EMPRUNTEUR
355 Comment comparer les tarifs ?
Ce n’est pas toujours évident car les tarifs terme de votre crédit parce que vous change-
s’appliquent soit au montant initialement rez de logement avant, la comparaison prend
prêté, soit au capital restant dû. Les tarifs alors tout son sens et la formule exprimée en
varient en moyenne de 0,20% à 0,60% quand fonction du capital initial devrait être plus avan-
ils sont exprimés en fonction du capital tageuse. En tout état de cause, demandez
initial, et de 0,50% à 0,80% quand ils le sont des simulations et pour comparer correcte-
en fonction du capital restant dû. Ne vous fiez ment les prix, demandez le coût de l’assu-
surtout pas aux seuls taux ! Le tarif exprimé rance sur l’ensemble de la durée du prêt et,
en fonction du capital restant dû paraît plus si nécessaire, ce qu’elle coûtera au bout de
cher, mais c’est tout à fait normal puisqu’il 5, 7 ou 10 ans.
s’applique sur un capital qui diminue au fil
des échéances. Au final et sur la durée totale Et, pour comparer efficacement des tarifs,
des emprunts, les deux solutions reviennent il faut, bien sûr, mettre en regard les garanties,
généralement au même. En revanche, si vous les franchises, les exclusions, etc.
savez d’avance que vous n’irez pas jusqu’au
Vous avez un projet immobilier en vue ?
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36 AXA Banque PETIT e-GUIDE PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIERLE CONSEIL D’AXA BANQUE
L’assurance emprunteur ne doit pas être prise à la légère. Ne vous
contentez pas de comparer son prix. Avant de vous engager, prenez
le temps de comparer les garanties dont vous disposerez.
Ne regardez pas que le taux mais comparez les coûts.
Si, après que vous ayez fait un tour de marché (vous pouvez obtenir des
tarifs sur Internet, par exemple sur les sites des assureurs), l’assurance
« collective » (la même pour tous les emprunteurs) de votre
banquier est bien positionnée en termes de prix, inutile d’aller
chercher ailleurs ! Les garanties sont généralement de bonne facture,
puisque choisies par votre banquier qui a également tout intérêt à ce que
vous soyez bien couverts. Par ailleurs, les procédures sont bien rôdées,
dans la mesure où la banque et l’assureur ont l’habitude de travailler
ensemble : leurs informatiques sont mêmes parfois interconnectées
ce qui facilite les démarches ; la sélection médicale est bien plus rapide
parce que le banquier bénéficie d’une certaine marge de manœuvre pour
accepter immédiatement les dossiers les plus simples. Surtout, en cas
de sinistre, votre banque pourra plus facilement intercéder en votre faveur
auprès de son partenaire assureur pour qu’il vous indemnise. Cependant,
si la différence de tarif est sensible, cela peut valoir la peine d’aller voir
ailleurs.
37FICHE 6 ÉTAT DE SANTÉ ET CRÉDIT IMMOBILIER
L’assurance souscrite dans le cadre d’un achat immobilier vous couvre pour des montants
souvent importants. Aussi la sélection médicale est-elle un passage obligé, pour éviter que
des personnes déjà malades n’en profitent. Cette sélection médicale sera de plus en plus
approfondie, selon votre état de santé, votre âge, le montant des capitaux empruntés et la
durée du prêt.
1 La sélection médicale
Le questionnaire de santé Le contrôle médical plus approfondi
Vous devrez a minima répondre à un question- En fonction des réponses apportées au ques-
naire de santé, comportant de dix à quinze tionnaire médical, l’assureur pourra vous
questions, voire davantage. Vous devrez demander de pratiquer des examens médi-
répondre par oui ou par non à chaque ques- caux plus ou moins importants (de la simple
tion. Dans l’affirmative, vous devrez préciser prise de sang jusqu’à l’électrocardiogramme
alors de quelle pathologie il s’agit et sa durée. de repos) et muni des résultats, vous imposer
Si vous n’avez signalé aucun antécédent une visite médicale. Il pourra vous imposer
médical, alors vous devriez être admis dans la même chose, si vous dépassez un certain
le contrat standard proposé par votre banquier, âge ou si, même jeune et en pleine forme,
sans surprime, ni exclusion supplémentaire vous empruntez et donc assurez un capital
de garantie. important (généralement plus de 500.000 €).
Difficile de détailler le parcours type en ma-
tière de sélection médicale, car chaque assu-
reur a sa propre politique en la matière, ses
propres seuils, etc.
2 Comment emprunter quand on est malade
Si vous avez souffert ou que vous souffrez l’assurance des risques aggravés doit nor-
d’une maladie grave, vous allez pouvoir malement être disponible dans les agences
emprunter et vous assurer. Les assureurs bancaires, chez les assureurs et sur Internet
et les banquiers s’y sont engagés auprès (taper Aeras dans les moteurs de recherche ou
des pouvoirs publics et des associations de www.aeras-infos.fr).
malades et de consommateurs, tous ayant
signé la convention AERAS (s’Assurer et
Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), Trois étapes dans l’acceptation de
qui a pour objet de faciliter l’accès à l’assu- votre dossier
rance et à l’emprunt des personnes ayant Selon votre état de santé, votre dossier médical
ou ayant eu un problème grave de santé. va suivre un parcours plus ou moins long.
L’information concernant cette convention et Mais d’une étape à l’autre, vous n’aurez rien
38 AXA Banque PETIT e-GUIDE PRATIQUE DU CRÉDIT IMMOBILIERVous pouvez aussi lire
