Policy brief n 5 Mietspiegel allemand, grilles de loyers indicatives et enjeux de rénovation énergétique - ULB
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Policy brief n°5
Mietspiegel allemand, grilles de loyers
indicatives et enjeux de rénovation
énergétique
Energ-Ethic
ou
Comment mobiliser les propriétaires-bailleurs pour une
rénovation « énerg-éthique »
(améliore l’efficience énergétique du logement sans pénaliser
les locataires avec une trop forte augmentation des loyers) ?
Septembre 2018
Organisme Région wallonne – DGO4 Département de l’Énergie et du Bâtiment durable
financeur
Projet de recherche
Subvention recherche énergie 2015
d’intérêt général
Unité de recherche Université libre de Bruxelles (ULB)
SBS-EM / Centre Emile Bernheim (CEB)
Centre d’Etudes Economiques et Sociales de l’Environnement (CEESE)
Auteur Sandrine Meyer (sameyer@ulb.ac.be)
Tâches 5 et 8 Benchmark – études de cas détaillées / Policy mix
Site web http://dev.ulb.ac.be/ceese/CEESE/fr/projet.php?menu=1&categorie=11&proj
et=145
1ENERG-ETHIC WP1
meilleure connaissance des processus de prise de
Avant-propos
décision et des motivations des bailleurs afin de
a) Contexte pouvoir agir sur les leviers pertinents, aux
moments-clés, en tenant compte notamment des
Le premier rapport d’Energ-Ethic et plus
pratiques de chacun, de traduire et généraliser de
spécifiquement sa Policy Brief n°11 exposent le
bonnes pratiques de « niches » vers le « régime » (à
dilemme qui existe entre les propriétaires-bailleurs
savoir le marché classique ou le système
et les locataires lorsque l’on envisage, en cours de
sociotechnique dominant)12, de comment mobiliser
bail, une rénovation (énergétique) des logements
les « porte-paroles » ou traduire les intérêts de
loués : les investissements sont à charge du
deux mondes différents en un consensus/une
propriétaire alors que les bénéfices en termes
innovation sociale. Cette approche plus novatrice
d’accroissement du confort ou de réduction des
de type ‘bottom-up’13 s’appuie sur le savoir et les
factures énergétiques reviennent au locataire (cf.
compétences développées par les acteurs. Figurent
en Belgique le loyer payé par le locataire est
également au programme de cette vision moins
généralement hors charges, notamment
centralisée l’analyse de nouveaux ‘business
énergétiques). C’est ce que l’on appelle une
models’ tels que l’émergence du Social Capital, de
situation de ‘split incentive’ ou d’intérêts
coopératives immobilières à but social et
divergents. Dans le cas spécifique de la rénovation
environnemental, de guichets uniques en charge
(énergétique), le terme de « dilemme propriétaire-
des montages techniques et financiers de travaux
locataire » (ou ‘landlord-tenant dilemma’ en
de rénovation (incluant l’aspect énergétique).
anglais) est également très usité pour désigner ce
phénomène. b) Contenu de la synthèse
Le marché résidentiel locatif représente pas moins Cette synthèse se concentre plus spécifiquement
de 34% des logements occupés en Région sur l’analyse d’un mécanisme de régulation centré
wallonne2, et le secteur privé compte à lui seul dans ce cas-ci sur l’encadrement des loyers.
pour 26,7%3. Or, la situation de ‘split incentive’ est
L’idée sous-jacente à ce document est de voir
identifiée comme un frein majeur à l’amélioration
comment un tel type de régulation pourrait être à
de la qualité énergétique des logements loués et
même de résoudre - ou tout au moins faciliter la
donc également à l’atteinte de l’objectif ambitieux
résolution - du split incentive entre les bailleurs et
de rénovation du bâti existant à l’horizon 2050.4
les locataires du parc résidentiel en matière de
Dans la plupart des agglomérations, où le secteur
rénovation (énergétique). Nous analyserons donc
résidentiel locatif dépasse allègrement le seuil des
dans quel cadre cette régulation s’applique,
45%, l’enjeu est même crucial.5
vérifierons si les aspects liés aux performances
Parmi les solutions « classiques » (dans le sens énergétiques des logements y sont intégrés (et
d’une approche plutôt ‘top-down’6) envisagées comment), et discuterons ses avantages ou
pour résoudre le ‘split incentive’ entre bailleur et inconvénients dans le contexte d’une résolution du
locataire figurent notamment l’introduction d’une split incentive entre locataire et bailleur (privé).
norme minimale d’efficience énergétique (EE) à
Les autres pistes évoquées telles que l’instauration
respecter à l’échelle du logement (ex : Royaume-
d’une norme minimale d’efficience énergétique, de
Uni, France) ou à l’échelle d’un / de composant(s)
nouveaux types de contrats (les « guichets
en particulier (ex : obligation d’isoler les toitures et
uniques » et le tiers financement), ainsi que
d’avoir du double vitrage en Flandre),
l’analyse des processus de décision, motivations et
l’encadrement des loyers en fonction de divers
pratiques des bailleurs, font chacun l’objet d’une
critères de confort notamment thermique, ou la
synthèse spécifique.
création de nouveaux types de contrats7.
Pour en revenir à la structure de ce document, après
Enfin, une troisième voie - plus proche de la théorie
un point introductif permettant de mieux
des pratiques8, de la théorie de la traduction9 et de
comprendre comment, pourquoi et où les
l’analyse des systèmes sociotechniques10 via la
mécanismes d’encadrement de loyers sont apparus
théorie de la transition11 - plaide en faveur d’une
2en Europe, nous nous attarderons sur la description l’Etat intervient pour assurer les quatre règles de
du ‘Mietspiegel’ allemand et de son contexte base assurant l’efficience économique du marché :
d’application. l’information parfaite, la concurrence parfaite, des
marchés complets et sans failles.15
Le Mietspiegel est effectivement le mécanisme le
plus proche des grilles indicatives de loyers mises Les détracteurs d’une régulation des loyers
sur pied récemment en Belgique par les Régions argumentent généralement qu’une telle
bruxelloise et wallonne, que nous évoquerons au régulation limiterait le rendement des placements
point 3. immobiliers et porterait donc atteinte à la
Nous analyserons la manière dont la performance construction de logements neufs, à
énergétique est prise en compte ou pas dans ces l’investissement locatif, et à l’entretien du parc
trois exemples et tâcherons au point 4 d’en tirer locatif.
certaines conclusions générales par rapport à Certains font, par ailleurs, le lien entre le cadre
l’intérêt / la compatibilité d’un tel outil avec règlementaire strict du marché résidentiel locatif et
l’objectif de promouvoir la rénovation énerg- la diminution de son parc suite à la revente de
éthique des logements locatifs. biens par des bailleurs insatisfaits et à
l’accroissement de la discrimination envers les plus
1. Introduction démunis pour les logements restants16.
a) Origines et objectifs des régulations de Ces réticences sont apparues à la suite des
loyers politiques spécifiques en faveur du logement
menées au sortir des première et seconde guerres
De nombreux pays européens ont connu ou mondiales. Elles persistent jusqu’à aujourd’hui
enregistrent actuellement des coûts de logement même si, jusqu’à ce jour, aucune étude scientifique
élevés par rapport au niveau de vie moyen de leurs n’a semble-t-il démontré de tels effets pervers sur
habitants. les marchés européens, au contraire.17
Pour garantir l’accès à un logement à coût
‘acceptable’, plusieurs pays se sont lancés dans la b) Les différentes options
régulation des loyers, soit de manière obligatoire, Comme nous l’avons déjà évoqué plus haut, il existe
soit de manière volontaire et incitative. plusieurs versions de l’encadrement des loyers,
Les loyers sont ainsi régulés notamment aux Pays- notamment une version obligatoire ou une version
Bas, en Espagne, en France et en Allemagne 14. volontaire / incitative qui est la plus rencontrée
dans les formes de régulation de loyers en UE.
Plus récemment en Belgique, les régions bruxelloise L’exemple le plus connu en la matière est celui du
et wallonne se sont dotées chacune d’une grille mécanisme du Mietspiegel mis sur pied en
indicative des loyers dont l’enjeu opérationnel est Allemagne, et que nous étudierons plus en détails
encore en discussion. au point 2.
Initialement, la régulation des loyers sur base de Selon l’analyse de Lind18, outre le caractère
critères objectifs associés au logement cherche à obligatoire ou volontaire, deux critères principaux
lutter contre l’asymétrie d’information existant permettent de caractériser les mécanismes de
entre le bailleur et le locataire à propos de la qualité régulation des loyers :
du logement proposé ou contre la concurrence
imparfaite du marché résidentiel locatif (cf. le - quel type de locataire la régulation cible-t-elle
pouvoir du bailleur est énorme face au désir du (ceux déjà installés, les nouveaux ou tous19) ?
locataire d’établir son « chez-lui » avec tout ce que - sur quelle base s’appuie cette régulation : est-
cette localisation implique en termes d’emploi, de ce le coût lié à la location qui sert de référence
vie sociale, etc.). à la détermination du loyer de base ou le prix
Une telle logique s’inspire directement du cadre de du marché ?
la théorie économique du bien-être, dans laquelle
3Haffner et al. (2007)20 considèrent, en outre, ménages et une population totale de 81 millions
l’existence de mesures complémentaires de d’habitants.
protection du locataire (durée du bail, protection 60% du marché résidentiel est locatif,
légale du bail) pour établir leur typologie des contrairement à la plupart des pays européens où la
mécanismes de régulation de loyers. Il en résulte la part du locatif est nettement inférieure à celle des
classification suivante pour les 5 pays européens propriétaires-occupants21 (en Belgique par
qu’ils ont étudiés (Tableau 1). exemple, le marché locatif représente environ un
La plupart des mécanismes de régulation des loyers tiers des logements occupés22).
présentés tend à encadrer l’augmentation de loyer Sur les 23 millions de logements loués, environ 9
pour les baux existants. Ces mécanismes sont millions (39%) le sont via un bailleur professionnel
destinés à protéger les locataires en place, pas les sous forme de société ou de coopérative et 14
locataires qui négocient un nouveau bail. millions (61%) par des petits propriétaires
Peu de mécanismes, par contre, portent sur les particuliers (considérés comme professionnels s’ils
nouveaux contrats, ou sur la manière dont le possèdent plus de 15 logements).
bailleur peut reporter sur le loyer (ou pas) la charge
b) Législation en lien avec le bail à résidence
de ses investissements suite à d’importants travaux
de rénovation. b.1) Principes généraux
La législation allemande a connu une réforme de
modernisation très importante en 200123 pour
tenir compte des évolutions de la société telles que
la mobilité accrue des locataires, les nouvelles
formes de cohabitation ou les économies d’énergie.
Globalement, cette législation confère pas mal de
droits et de protections aux locataires. Le locataire
bénéficie d’un droit de résidence qui doit être
repris dans le registre du Länd correspondant
(‘Grundbuch’) même si le bail en lui-même ne doit
Tableau 1 : Comparaison des systèmes de régulation des
pas être déclaré.
loyers dans 5 pays européens (Haffner et al., 2007:13,
traduction libre) Le droit de la propriété est reconnu
Dans le point suivant, nous nous attarderons plus constitutionnellement mais peut être limité pour
spécifiquement sur la description du Mietspiegel raisons sociales. Le locataire est nanti d’un vrai
allemand et son contexte d’utilisation. Il sert de droit de possession du logement loué même s’il
référence à l’établissement de nouveaux baux mais n’en a pas la propriété, un peu comme un
également à vérifier l’adéquation du loyer des baux usufruitier.
existants aux caractéristiques du logement, en se Le bail est conclu pour une durée indéterminée 24.
basant sur une étude plus ou moins approfondie Le propriétaire ne peut faire de bail à durée
des prix (à la location) des marchés résidentiels déterminée que sous conditions strictes (il a
locaux. C’est cette même approche que les deux l’intention d’habiter le logement lui-même ou d’y
grilles indicatives bruxelloise et wallonne ont loger un membre de sa famille ou un membre de
adoptée et que nous discuterons au point 3. son personnel, de faire des travaux importants).
En outre, le locataire peut réclamer des indemnités
2. Mietspiegel(s) allemand(s)
en cas de dommage, son bail peut-être repris
a) Le marché résidentiel allemand automatiquement par son conjoint ou ses
descendants en cas de décès, etc.
Le marché résidentiel allemand comporte environ
40 millions de logements pour 39 millions de Plusieurs textes légaux précisent non seulement le
calcul et la répartition des charges25, notamment
4dans le cas de chaufferie commune26, mais premier. Ce n’est donc pas à proprement parlé un
détaillent aussi des baux particuliers tels que le bail outil de régulation des loyers mais plutôt de
(quasi-)gratuit, ou le bail ‘usufruitier’. transparence du marché (cf. il est basé sur une
étude statistique des prix pratiqués). Il donne un
Les différents entre locataire et propriétaire sont
intervalle de prix pour un bien avec une certaine
réglés devant les tribunaux, mais certaines villes
localisation et certaines caractéristiques dans lequel
ont mis sur pied de manière volontaire ou
la très grande majorité des baux à loyers de biens
obligatoire des lieux de médiation
comparables se situe.
(‘Schlichtungsstellen’).
Chaque grille locale de loyers est donc basée
Le fait de s’affilier à une association de locataires
scientifiquement sur des critères objectifs
confère aux membres une assurance en frais de
décrivant le logement. Elle est établie
justice au cas où ils devraient contester notamment
périodiquement par les pouvoirs locaux des villes
une augmentation de loyer. Les assurances pour les
où le Mietspiegel est implémenté, au niveau de
propriétaires-bailleurs sont plus chères et peu
chaque commune / district, sur base des
courantes.
statistiques locales.
Ce système légal est globalement lent de sorte
La grille sert surtout à mettre en lumière le prix du
qu’un propriétaire-bailleur ne peut espérer
marché pour des biens similaires. En effet, elle est
l’expulsion de son locataire défaillant avant
déterminée à partir d’une base de données
plusieurs mois.
reprenant l’ensemble des loyers non-subsidiés des
b) Caractéristiques du Mietspiegel contrats de bail conclus au cours des quatre années
précédentes28.
b.1) Origine et champ d’application
b.3) Une déclinaison selon les circonstances
Le Mietspiegel a été mis sur pied en 1982 en
réaction à l’engorgement des tribunaux par la locales 29
multitude de demandes de détermination de loyer La mise sur pied d’un Mietspiegel se fait à l’échelle
comparable au prix de marché local, notion floue locale en partenariat entre les autorités
introduite par la législation précédente qui tentait communales, les associations de propriétaires et de
de réguler les loyers (cf. Rent Control Act ou locataires, les instituts de recherche locaux en
Miethöhegesetz de 1974).27 urbanisme et étude de marché, les consultants et
La réforme de 2001 a introduit la notion d’indice de un fonctionnaire chargé de la protection des
prix pour les loyers, défini de manière très locale sur données.
le plan géographique. Mietspiegel simple
Le Mietspiegel est appliqué tant par le secteur Il existe plusieurs types de grilles développées sur
public que le secteur privé. Seuls les logements base du Mietspiegel en fonction de la taille du
sociaux municipaux n’y sont pas soumis. centre urbain concerné.
b.2) Principe et objectif Les petits centres où la pression immobilière n’est
pas forte utilisent un Mietspiegel simple, parfois
Le Mietspiegel désigne le mécanisme général et la
généré par un accord entre les associations locales
méthodologie destinés à définir les grilles de loyers
de propriétaires et de locataires plutôt que sur base
indicatives dans les communes allemandes où le
de statistiques. Si la base statistique est reprise dans
marché immobilier est sous tension et où les loyers
la méthodologie pour générer la grille, le traitement
tendent à croître rapidement. Il s’agit
est souvent simple et sans régression.
essentiellement de quelques grands centres
urbains. Ces grilles sont donc locales. Aucune ne La grille est donc également moins fiable ou
s’applique sur un territoire large ou un Länder précise. Le Mietspiegel dans ce cas joue plus un
complet. rôle informatif. Juridiquement il ne sert pas de
preuve au locataire qui conteste son loyer mais lui
Il joue un certain rôle dans l’encadrement des
offre un argument de présomption.
hausses de loyers mais ce n’est pas son objectif
5La ville de Cologne, par exemple, possède un incombera au propriétaire s’il décide d’accroître le
Mietspiegel simple basé sur différents critères tels loyer au-delà de la limite du Mietspiegel.
que la localisation, l’âge, la taille et l’équipement du
Les hausses de loyer sont acceptées de manière
logement. Chaque critère obtient un score selon sa
différente si elles s’appliquent à un bail existant ou
catégorie et certains attributs. L’âge du logement
à un nouveau bail.
peut par exemple être modifié en fonction de
travaux de modernisation ou de modification du Dans ce dernier cas, les hausses autorisées sont plus
code de l’urbanisme. lâches de sorte que dans un marché tendu à fort
taux de rotation des locataires, la hausse des loyers
Mietspiegel qualifié
sera plus rapide (cf. ces nouveaux loyers plus chers
Dans les grands centres urbains, c’est la méthode auront des répercussions dans le calcul des loyers
du Mietspiegel ‘qualifié’, plus complexe mais aussi moyens de la localité).
plus précise, qui est utilisée (ex : Dresden, Berlin,
Le phénomène de gentrification dans certains
Hamburg, Munich).
quartiers populaires urbains n’est donc pas enrayé
Cette méthode a été introduite par la réforme de par le Mietspiegel.31
2001 pour accroître la sécurité juridique du
Plusieurs associations de locataires plaident
mécanisme. Elle est basée sur des méthodes
d’ailleurs en faveur d’une augmentation plafonnée
scientifiques reconnues (table multicritère
du loyer de référence. Néanmoins, avec le système
extensive et/ou régressions statistiques) sans que
de bail à durée indéterminée, le nouveau contrat de
celles-ci soient précisées officiellement : chaque
bail ne pourra généralement se faire avec un loyer
centre peut adopter sa méthode et l’argumenter.
accru qu’au départ volontaire du locataire.
Ce sont généralement des bureaux d’études qui
sont chargés de mettre la méthode sur pied. Le Mietspiegel peut, par contre, renseigner les
autorités de manière plus efficace sur le
Le processus est donc globalement plus cher mais il
rendement potentiel qu’un propriétaire-bailleur
assure une plus grande sécurité juridique car une
peut attendre d’un logement, et les aider à mieux
fois la méthode de calcul acceptée, elle peut être
comprendre les évolutions du marché local.
opposable juridiquement.
c) Enjeux de rénovation
Vu le coût et la complexité de la méthode
scientifique, le Mietspiegel qualifié est souvent issu Le Mietspiegel ne règle pas tout. Diverses
d’une régression statistique effectuée sur un règlementations complémentaires viennent traiter
échantillon restreint de données (ex : pour Munich, notamment les cas spécifiques d’augmentation de
il est basé sur 3.000 entretiens) et d’un nombre loyers en cours de bail suite à la réalisation de
limité de critères30. travaux par le bailleur.
Toutes les grilles de Mietspegel sont actualisées En cas de rénovation du bien (modernisation
tous les 2 ans et doivent tenir compte de nouveaux uniquement), le propriétaire peut demander une
critères tous les 4 ans. L’actualisation du augmentation de loyer en cours de bail qui n’est
Mietspiegel qualifié suit d’office l’index des prix pas contestable par le locataire mais limitée sur
des ménages privés, calculé officiellement. base annuelle à maximum 11% du coût transférable
des travaux réalisés.32
b.4) Fonctionnement et enjeux
Cette augmentation peut être cumulée avec une
Le propriétaire-bailleur peut accroître le loyer tant
hausse ‘classique’ du loyer (sur base du
qu’il reste dans la fourchette acceptable du
Mietspiegel) et le locataire ne peut demander de
Mietspiegel et s’il respecte les autres obligations
dédommagements pendant la période des
telles qu’une augmentation de maximum 20% sur
travaux.
trois ans du loyer de base. Si le locataire conteste
une hausse de loyer respectant le Mietspiegel, il Cette flexibilité a conduit à certains abus de
aura la charge de la preuve. La charge de la preuve propriétaires qui ont effectué des travaux de
modernisation coûteux, non utiles ou non
6demandés par les locataires, afin de pouvoir faire En outre, le Mietspiegel ne porte que sur le loyer
partir ces derniers et relouer le bien à un niveau de net, hors charges opérationnelles ou de
loyer plus élevé. Certaines communes, maintenance. Il ne donne donc pas d’indication au
particulièrement touchées par ce phénomène de locataire sur le coût global du logement.
gentrification, ont d’ailleurs introduit des limites à
d.2) Les alternatives étudiées
cette flexibilité (voir point d.3).
Pour pallier cette lacune et suite à la forte hausse
En cas de défaillance dans le logement par contre,
des prix des énergies vers 2013, plusieurs
le locataire peut demander une réduction de son
associations35 ont réalisé un ‘Bundesweiter
loyer tant que le problème n’est pas réglé. Cela
Heizspiegel’ (un « miroir national du chauffage »)
oblige d’une part le propriétaire-bailleur à réagir
complémentaire à la grille de loyer Mietspiegel.
rapidement et à maintenir son bien en état, et
Certaines communes en ont même développé une
d’autre part le locataire à prévenir immédiatement
version locale, afin que les locataires puissent
le propriétaire en cas de problème car autrement il
estimer leur coût moyen de chauffage selon le type
ne pourra se prévaloir de la réduction de loyer. Le
de logement loué. Un locataire peut également
Mietspiegel n’est que rarement exploité dans ce
faire faire gratuitement une estimation de ses coûts
cas, la décision dépendant généralement de
de chauffage (‘Heizgutachten’) pour un logement en
l’appréciation du juge.
particulier.
Cette flexibilité de transfert des coûts au locataire
D’autres initiatives cherchent à intégrer un critère
couplée à des aides financières accessibles aux
d’efficience énergétique du logement dans le
propriétaires-bailleurs (primes, prêts bonifiés), à
Mietspiegel (basé par exemple sur le niveau de
un régime fiscal associé à un investissement33 et à
performance énergétique atteint par le logement
la possibilité pour le locataire de réclamer une
dans son certificat PEB)36.
diminution de son loyer en cas de défaillance
seraient à l’origine de l’excellente qualité du parc Ces besoins de clarification, sensibilisation au coût
résidentiel locatif allemand, qui a – globalement - global et d’encadrement complémentaire font
une meilleure efficience énergétique que celui des notamment suite à la situation vécue dans certains
propriétaires-occupants.34 Le Mietspiegel quartiers populaires, victimes ces dernières années
n’intervient que dans l’établissement d’un loyer d’un phénomène de gentrification accéléré.
transparent et à la hausse lissée pour les zones sous
d.3) Rénovation énergétique versus
pression, même si le recours aux prix de marché
gentrification ?
observés pour atteindre ces objectifs peut poser
question en soi. Certains propriétaires-bailleurs de villes sous
pression immobilière comme Berlin semblent, en
d) Mietspiegel et performances effet, avoir investi plus massivement dans la
énergétiques rénovation énergétique de leurs biens ces dernières
années, notamment dans les quartiers plus
d.1) Les limites du mécanisme
populaires, en répercutant, dans les limites légales,
Dans les critères actuellement utilisés pour le coût des travaux sur les loyers. Les loyers de
déterminer les loyers dans le Mietspiegel, plusieurs logements ont dès lors explosé par
l’efficience énergétique des logements n’est pas rapport au bail antérieur menant à l’éviction des
vraiment prise en considération. Les critères locataires les moins nantis, entre autres des
utilisés sont en effet peu nombreux et pensionnés.
correspondent à ceux qui ont la plus forte influence
L’amélioration de l’efficience énergétique du parc
sur les prix de marché constatés. L’influence encore
locatif est ressentie par certains locataires comme
limitée des performances énergétiques des
un prétexte utilisé par certains bailleurs pour
logements sur leur prix est donc simplement
accroître les loyers au-delà de ce que les locataires
reflétée dans les grilles du Mietspiegel.
en place pourraient se permettre.
7L’accroissement de loyer demandé en cas de conclusion d’un nouveau bail que pour un bail
rénovation énergétique plus ou moins ambitieuse existant.
(ou d’autres travaux d’amélioration jugés souvent
Dans les deux cas, une attention particulière a été
inutiles) étant trop important pour les plus
portée aux aspects de performance énergétique
démunis, ces locataires mettent volontairement fin
des logements, tentant d’intégrer cette
à leur bail, ce qui permet au bailleur de relouer à un
préoccupation dans le loyer de référence calculé.
loyer encore plus élevé que la ‘simple’ répercussion
des coûts des travaux sur le loyer en cours (cf. la a) Evolution de l’approche bruxelloise
régulation des loyers protège les locataires en place
mais pour un nouveau locataire, les prix du marché La grille bruxelloise s’applique à un territoire
s’appliquent). L’abus va parfois jusqu’à annoncer urbain sous pression immobilière forte. Elle
des travaux coûteux pour faire partir les occupants distingue la localisation (par type de quartiers39) et
sans que ces travaux soient effectivement réalisés la surface habitable comme critères primordiaux à
ensuite. la formation du loyer, complétées par une série de
critères de confort.
Nouvelles régulations
En termes d’efficience énergétique, l’ancienne grille
En réaction à ce phénomène de gentrification, bruxelloise de 201140 introduisait trois critères
deux nouvelles mesures ont été adoptées en permettant d’accroître forfaitairement le loyer de
Allemagne: l’interdiction de contracter un bail référence s’ils étaient respectés :
dont le loyer est 10% supérieur aux biens
équivalents du quartier selon les critères du - présence ou non d’un thermostat (+11,2€) ;
Mietspiegel, et une limitation à 10 ans (au lieu - présence de vannes thermostatiques (+14,3€) ;
d’une période indéfinie) du report du coût des - présence de double vitrage à toutes les
travaux (max 11%) sur le locataire. 37 fenêtres (+ 19,6€).
Le monde associatif craint toutefois que ce type de Néanmoins, la présence combinée de ces trois
mesures complémentaires soient loin d’être éléments ne totalisaient qu’une valeur
suffisantes pour enrayer le phénomène de supplémentaire de 45,1€ sur le loyer de référence,
gentrification des quartiers sous pression valeur inférieure à celle attribuée par exemple à la
immobilière forte. présence d’un lave-vaisselle (qui lui accroît à la fois
le confort et la facture énergétique des occupants)…
Le point suivant synthétise les démarches réalisées L’influence était donc relativement réduite, avec un
tant au niveau de la Région bruxelloise que de la impact certes plus important sur un petit logement
Région wallonne en matière de grille indicative des « mal localisé » et avec peu de confort que sur un
loyers. Elles s’inspirent en effet de la méthodologie logement plus spacieux et confortable dans un
du Mietspiegel tout en incluant des critères de quartier moins populaire.
performances énergétiques des logements. Nous
en analyserons les spécificités, les avantages et La nouvelle version de 2018, en cours d’évaluation,
limites majeurs. se base sur l’influence statistique d’un nombre
limité de paramètres41 sur les loyers issus de trois
enquêtes de l’Observatoire des Loyers (2012, 2013
3. Grilles indicatives des loyers en
et 2015). La performance énergétique, quant à elle,
Régions bruxelloise et wallonne y est intégrée en se référant non seulement au
Au niveau belge, les régions bruxelloise et wallonne certificat PEB des logements loués42 mais aussi à
ont chacune développé assez récemment des grilles différents éléments de confort thermique (les
de référence indicatives des loyers38. critères PEB et des différents éléments de confort
sont cumulatifs):
Elles se basent toutes deux sur les prix du marché et
cherchent à informer le locataire sur - la présence d’un chauffage central43 ;
l’(in)adéquation du loyer demandé avec les - l’absence d’un système de régulation
caractéristiques du logement, tant pour la (thermostat ou vannes thermostatiques)44 ;
8- la présence de double-vitrage partout dans le locatif n’est que peu développé et des zones
logement45. « détendues » où l’offre dépasse la demande.
Globalement, les résultats obtenus pour un Elle est nettement plus complexe et inclut un
logement typique bruxellois (un appartement deux nombre de variables relatives à l’efficience
chambres de 70m², avec espaces récréatif et de énergétique plus important46. Parmi les
rangement mais sans garage) sont repris au Tableau caractéristiques reprises figurent la présence :
2.
- d’un thermostat ;
PEB loyer min loyer max écarts à la référence - de vannes thermostatiques ;
Q1 (populaire) G 393 € 505 € _ _
- d’une sonde extérieure ;
DV G 400 € 512 € 7€ 7€
CC G 443 € 555 € 50 € 50 € - de double ou triple vitrage partout ;
régu G 427 € 539 € 34 € 34 € - d’isolation thermique des murs / de la toiture
therm G 484 € 596 € 91 € 91 €
therm E 504 € 616 € 20 € 20 €
ou du plafond / du sol) ;
therm B 604 € 716 € 120 € 120 € - d’une série d’éléments justifiant un loyer
therm + garage G 560 € 672 € 76 € 76 € moindre (malus) ou plus élevé (bonus) tels que
Q7 (huppé) G 526 € 659 € _ _
DV G 540 € 680 € 14 € 21 € l’âge et le bon fonctionnement du système de
CC G 576 € 709 € 50 € 50 € chauffage ou de production d’eau chaude
régu G 560 € 693 € 34 € 34 €
sanitaire, la présence d’une chaudière à
therm G 624 € 764 € 98 € 105 €
therm E 644 € 784 € 20 € 20 € condensation, le fait d’avoir un logement
therm B 744 € 884 € 120 € 120 € passif, etc.
therm + garage G 700 € 840 € 76 € 76 €
Contrairement à la Région bruxelloise, aucune
DV = double vitrage partout ; CC = chauffage central
référence n’est faite au niveau de certificat PEB
Régu = présence d’un thermostat et/ou de vannes
thermostatiques ; therm = DV + CC+ régu atteint par le logement.
Tableau 2 : Loyers indicatifs obtenus selon la grille La valeur monétaire attribuée à chaque élément
bruxelloise (juillet 2018) pour un appartement 2 n’est pas publique et difficile à isoler des autres
chambres en fonction de divers critères de localisation et
de confort (thermique) critères vu le nombre de variables incluses dans le
calcul. Il n’est donc pas évident de se rendre compte
L’application d’un bonus forfaitaire pour la
de l’impact de ces différents éléments sur le loyer
présence d’éléments de confort supplémentaire ou
de référence selon la localisation et le type de bien
de niveau PEB supérieur a pour conséquence que
considéré.
l’impact financier sera plus important sur les petits
logements mal situés que pour les grands Les retours d’entretiens qualitatifs que nous avons
logements situés dans un quartier plus aisé. Ces menés avec divers bailleurs wallons en 2017-201847
logements sont généralement les plus prisés par les nous permettent néanmoins de poser les constats
ménages plus précaires qui pourraient, néanmoins, suivants :
éprouver de sérieuses difficultés à s’acquitter d’un - la grille n’a été calibrée que sur base des
loyer revu à la hausse (et donc la garantie locative données immobilières de deux communes sur
aussi …) de 18 à 25% dans le ‘simple’ cas du scénario l’ensemble de la région wallonne et n’est donc
‘therm’ (DV + CC + régu) sans avoir l’assurance pas assez précise et ne tient pas compte de
d’avoir une facture énergétique réduite par ces certaines spécificités locales ;
investissements.
- les bailleurs ayant rénové énergétiquement
b) L’approche wallonne leur(s) bien(s) en profondeur semblent
La grille wallonne de son côté s’étend sur un dépasser la limite du loyer de référence
territoire régional nettement plus vaste et plus correspondant donné par la grille (cf. la grille ne
contrasté sur le plan immobilier, comportant dès permet d’intégrer que certains éléments de
lors des zones urbaines et des zones sous pression confort thermique) alors qu’en analysant la
mais surtout de larges zones rurales où le marché situation avec leurs locataires, ces derniers ont
un coût global (loyer + énergie) moindre dans le
logement rénové à loyer plus élevé que la
9« référence » que dans leur ancien logement dans les cas extrême un désintérêt des bailleurs
similaire mais dont le loyer était au niveau du (comme cela semble être le cas en Tchéquie)48.
loyer de « référence » ;
A l’heure actuelle le Mietspiegel, bien que témoin
- les logements rénovés énergétiquement sont d’une relation relativement équilibrée entre
facilement « disqualifiés » dans les moteurs de bailleurs et locataires par rapport à d’autres formes
recherche actuels tels que Immoweb car les de régulation des loyers en Europe49, montre
locataires ont encore toujours le réflexe de se également ses faiblesses : il n’inclut pas
fixer un montant de loyer maximal à ne pas spécifiquement de critères d’efficience énergétique
dépasser sans se soucier des charges et les règles complémentaires portant sur
énergétiques connexes. Ces bailleurs doivent l’accroissement du loyer en cours de bail semblent
réellement convaincre les candidats locataires insatisfaisantes tant pour les bailleurs que pour les
qu’ils ne paieront pas plus cher au total que locataires.
dans un logement non rénové.
b) Eléments de réflexion sur les apports et
Cette grille plus complexe ne semble donc pas limites des grilles indicatives en matière de
encore suffisante pour permettre un accroissement rénovation énerg-éthique
de loyer suffisant suite à des travaux ambitieux
Les ‘Mietspigels’ allemands et les grilles indicatives
d’amélioration de l’efficience énergétique du
wallonne et bruxelloise se basent sur le même
logement. Un tel bailleur s’expose donc à devoir
principe : donner une indication sur un prix
constamment justifier un éventuel écart de plus de
« normal » pour un logement à louer en fonction de
20% de son loyer par rapport à la référence et ce
diverses caractéristiques. Ces caractéristiques sont
même si les dépenses énergétiques de son locataire
évaluées sur la base de la valeur monétaire que le
sont réduites significativement au point de faire
marché leur attribue.
baisser son coût global du logement.
Deux constats sont à poser.
4. Conclusions et perspectives Premièrement, le ‘Mietspiegel’ n’a pas empêché
a) A la recherche de l’équilibre parfait l’inflation des loyers dans certaines localités
particulièrement sous pression : il l’a ralentie et
Tout l’enjeu d’une règlementation des loyers porte lissée dans le temps. Une telle grille de loyer basée
sur l’équilibre entre les intérêts des locataires et sur les prix de marché ne semble donc pas
ceux des bailleurs. Dans le premier cas, il s’agit de autosuffisante pour assurer une politique de
concrétiser le droit à un logement décent pour tous logement accessible à certains pans de la
(comme inscrit dans la constitution belge population en zone tendue.
notamment) et dans le second d’avoir un parc
résidentiel locatif suffisamment étendu pour pallier Deuxièmement, pour des territoires où la
le manque de logements sociaux d’une part et la rénovation énergétique des logements est encore
difficulté d’accès à la propriété pour certains émergente comme en Wallonie et à Bruxelles, il
ménages (ex : manque de revenus, flexibilité de semble : 1- que la valeur attribuée par le marché
localisation du domicile, âge, etc.) de l’autre. aux critères de performance énergétique des
logements soit encore loin de compenser la charge
L’écart de traitement entre la protection des d’investissement du bailleur - et ce quels que soient
locataires ‘en place’ et celle des nouveaux locataires les critères intégrés dans la grille de loyer: niveau de
est susceptible d’entraîner des disfonctionnements. PEB ou présence de certains éléments spécifiques
Selon la règlementation en vigueur, en effet, on supposés améliorer l’efficience énergétique du
favorisera un marché locatif à court terme, flexible, logement (ex : thermostat, chaudière à
à grand ‘turn-over’ où c’est le rendement immédiat condensation, etc.), 2- qu’une série
qui prévaut pour le bailleur (ex : comme c’est le cas d’investissements consentis pour améliorer
en Angleterre) ou au contraire un marché sur le long l’efficience énergétique du logement ne fasse pas
terme, peu flexible avec une difficulté accrue pour partie des éléments repris dans le calcul du loyer de
les nouveaux locataires de trouver un logement, et référence.50
10Les grilles (indicatives) de loyer basées sur le prix de Les démarches du monde associatif, tant en
marché, même en intégrant des facteurs liés à la Allemagne avec le calcul du ‘Heizgutachten’ qu’en
performance énergétique, ne semblent donc pas Belgique56, semblent aller dans le sens de rendre
être, à elles seules, un incitant pour faire décoller la plus transparent le coût global d’un logement (loyer
rénovation énergétique du parc locatif résidentiel + charges énergétiques). Cette approche
en permettant de solutionner le ‘split incentive’ permettrait de mettre en avant les économies
entre locataire et propriétaire51. A contrario, les réalisées sur les factures énergétiques grâce à un
logements performants sur le plan énergétique, logement performant et donc de compenser le
ayant généralement un loyer plus élevé que leurs potentiel surcoût lié au loyer seul. Néanmoins,
homologues non performants, risquent d’être l’estimation de la facture énergétique des ménages
pénalisés dans la recherche de logement par les en est encore à ses balbutiements et peu de
locataires (ex : moteur de recherche basé sur un modules sont déjà à même d’intégrer des facteurs
loyer maximum) et devront justifier clairement leur liés à la performance énergétique du logement
surcoût par rapport au loyer de référence pour ne ayant une réelle influence sur la consommation.
pas être assimilés à des loyers abusifs (lorsqu’ils
Chercher à solutionner le ‘split-incentive’ entre
dépassent la marge supérieure appliquée au loyer
bailleur et locataire au sujet de la rénovation
de référence).52
« énerg-éthique » au travers d’une grille indicative
La combinaison de deux objectifs différents, à savoir de loyer intégrant des attributs d’efficience
accroître la transparence des prix sur le marché énergétique mais basée sur les prix du marché
locatif résidentiel et promouvoir l’efficience semble donc pour le moins optimiste à l’heure
énergétique des logements loués, semble très actuelle, surtout dans une situation où les
complexe à faire sur base de cet unique outil. Ils logements efficients font figure d’exception sur le
seraient plus conciliables si la base de calcul était marché locatif.
autre que le prix du marché53 (on peut alors inciter
Intégrer les préoccupations liées à l’efficience
les bonnes pratiques de rénovation énergétique en
énergétique et à l’encadrement des loyers dans un
leur octroyant un bonus par exemple) mais nous
seul et même instrument semble, en effet, un
serions dans un changement complet de paradigme
exercice ardu et parfois-même contre nature : le
puisque ce ne serait plus le marché qui dicterait la
principe des grilles telles que le Mietspiegel est de
valeur des biens (loués)54.
refléter le marché alors que l’objectif recherché en
Par ailleurs, les grilles indicatives présentées dans ce intégrant des critères de performances
document ne portent que sur la valeur du loyer énergétiques des logements est plutôt de l’ordre de
alors que le coût du logement pour les ménages la sensibilisation, voire de convaincre les bailleurs
comporte au moins le loyer et les charges de l’intérêt d’un investissement… alors que cet
énergétiques (voire également les charges liées à la investissement, justement, ne montre pas encore
consommation d’eau). L’intégration de facteurs de réel impact sur les prix du marché (étant soit
correcteurs du loyer en fonction de la présence encore marginal, ou n’étant pas encore valorisé à sa
d’équipements d’économie d’énergie ou de la juste valeur par l’ acheteur ou le locataire) …
performance énergétique du logement (label PEB)
A terme, quand les performances énergétiques
joue à la hausse sur la partie loyer mais il n’y a
d’une part non négligeable du marché auront été
aucune certitude, aucune garantie, que ces facteurs
améliorées, une telle grille pourrait par contre
auront un impact réel sur la consommation des
inciter les bailleurs encore inactifs à passer eux aussi
occupants. Si le comportement de ces derniers
le cap de la rénovation.
influence certainement la donne, on sous-estime
souvent que l’état, l’entretien et la maintenance Par ailleurs, proposer une vision des coûts globaux
adéquats, le bon dimensionnement et le pilotage semble également nécessaire afin de sensibiliser
correct des installations peuvent également faire d’une part les locataires au fait qu’il est souvent plus
une différence notoire sans que l’occupant ne soit intéressant de payer un loyer un peu plus cher pour
d’office responsable55. un logement performant qui leur permettra de faire
des économies sur les factures énergétiques et de
11vérifier d’autre part que les consommations réelles ces derniers à gérer le risque financier en lien avec
des logements dits performants n’outrepassent pas l’évolution des prix énergétiques et de la
les consommations théoriques attendues, signe consommation énergétique en fonction des
probable d’un disfonctionnement dans circonstances climatiques par exemple serait
l’écosystème, qu’il faudrait résoudre. extrêmement compliqué et peu envisageable.
c) Solutions évoquées au-delà des grilles In between : accroissement de loyer lié aux
indicatives de loyer – pistes de réflexion économies d’énergies garanties
Les limites d’un « loyer chaud » Néanmoins, sans reprendre de manière stricte
l’idée du « loyer chaud » en tant que tel, il semble
Si une grille de loyer basée sur les prix de marché
possible de s’en inspirer afin d’inciter les
montre ses limites en termes d’incitation à la
propriétaires-bailleurs à améliorer l’efficience
rénovation énerg-éthique des logements loués,
énergétique de leurs biens tout en garantissant au
travailler sur un « loyer chaud » intégrant à la fois le
locataire qu’il ne sera pas pénalisé par un coût
loyer et les charges énergétiques offrirait-elle une
d’occupation plus élevé (limiter le risque de
perspective intéressante ?
‘renoviction’).
Si le principe d’un « loyer chaud » est louable pour
C’est l’approche qui a été notamment suivie aux
garantir au locataire un coût d’occupation
Pays-Bas avec une possibilité pour le propriétaire-
relativement fixe dans le temps et une implication
bailleur d’accroître le loyer perçu suite à des travaux
forte du propriétaire au niveau de l’investissement
économiseurs d’énergie dans les limites des
en efficience énergétique, de l’entretien et de la
économies d’énergie attendues (une adaptation du
maintenance de son bien, son application stricte
mécanisme ‘pay-as-you-save’ décrit dans la Policy
peut par contre engendrer un ‘reverse split
Brief consacrée au Green Deal anglais58).
incentive’.
Suivant un raisonnement semblable et pour
Dans ce cas précis, comme le coût global du
permettre un accroissement de loyer équilibré en
logement (loyer + charges énergétiques) n’a plus de
cours de bail suite à des travaux économiseurs
lien direct avec la consommation énergétique réelle
d’énergie, l’ADEME a suggéré, dans le contexte
du ménage locataire mais plutôt avec les
français, un système via lequel les coûts annuels
performances énergétiques du logement, le
transférés au locataire sont égaux à « 75 % des
ménage locataire n’est plus incité à adopter un
échéances59 d’investissement annuelles dans la
comportement économe en énergie.
limite de 75% des économies d’énergies annuelles».
Certaines études ont montré que les ménages Ici, il s’agit d’autoriser un accroissement de loyer en
bénéficiant d’un « loyer chaud » (appelé également lien avec les économies réelles d’énergie, plafonné
‘inclusive rent’) avaient tendance à consommer en à 75% de ces économies afin que le locataire puisse
moyenne 16% d’énergie en plus que des ménages également profiter des avantages directs de la
similaires dans un logement semblable qui payaient rénovation et voir son coût global du logement
leur facture d’énergie sur base de leur diminué. Il ne s’agit donc plus d’un transfert qui est
consommation énergétique réelle.57 fonction de l’investissement (énergétique ou autre)
consenti par le bailleur, mais bien des économies
Si l’objectif est uniquement d’améliorer l’efficience
d’énergie réelles/garanties par les travaux60. En
énergétique des logements loués, appliquer le
complément à cette règlementation protégeant les
« loyer chaud » pourrait s’avérer une option
locataires, les bailleurs privés ont accès par ailleurs
intéressante, à condition d’être prêt à entamer une
à diverses aides spécifiques (déductions fiscales,
vraie révolution sur les pratiques, la taxation ou la
accès à un prêt à taux zéro, etc.) en faveur de la
règlementation actuelles du marché résidentiel
rénovation énergétique.61
locatif belge ! Il est certain que dans notre contexte
local où la grande majorité du parc locatif est Cette approche n’est pas inconnue en Wallonie
détenu par des bailleurs particuliers ne possédant même si elle n’est pas encore très développée. Les
généralement qu’un nombre limité de biens, obliger deux exemples suivants en témoignent :
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