PLATE-FORME LOGEMENT OUEST LAUSANNOIS - #09 L3PL
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PLATE-FORME
LOGEMENT
OUEST
LAUSANNOIS
COMPTE-RENDU DES ATELIERS
BUSSIGNY
CHAVANNES-PRÈS-RENENS
CRISSIER
ECUBLENS
PRILLY
RENENS
SAINT-SULPICE
VILLARS-SAINTE-CROIX
#09
L3PL:
POURQUOI ?
COMMENT ?
En collaboration avec :
PARTICIPANTS LA L3PL, SELON
ET ORDRE DU JOUR LES BESOINS DE
LIEU Grande salle de Bussigny, rue de Lausanne 1, Bussigny CHAQUE COMMUNE
DATE Mercredi 28 mars 2018
PARTICIPANTS Une population toujours plus nombreuse dans notre district doit
BUSSIGNY Claudine Wyssa, syndique, présidente du Gropil SDOL / Germaine Müller, municipale / trouver à se loger. Avec les promoteurs immobiliers, il n’est pas
Marie-Christine Aubry, service de l’urbanisme / Bernard Oguey, président CC CHAVANNES- toujours facile de se mettre d’accord sur le type de logements
PRÈS-RENENS Loubna Laabar, municipale / Fathi Othmani, municipal CRISSIER Michelle dont une Commune a besoin. L’État veut encourager l’accessibilité
Beaud, municipale / Marcela Fiori, CC / Joan Oswald, CC / Ernest Ruegger, CC ECUBLENS à des logements à loyer modéré et offre désormais une solution
Cyril Besson, service de l’urbanisme / Diane Tiedemann, service de l’urbanisme / Serge Nicod, sans subventionnement.
affaires sociales / Nicolas Morel, CC PRILLY Elise Glatt, service de l’urbanisme RENENS
Karine Clerc, municipale / Didier Divorne, municipal, vice-président de la PFL-OL / Antoine Les Communes et les investisseurs ont à leur disposition une loi
Perret, service bâtiments, domaines, logement / Aurélie Deblüe, office du logement / Laure Jaton, simple, un engagement de l’État à contrôler les loyers pendant
service de l'urbanisme / Gérard Duperrex, président CC / Anne Cherbuin, CC / Michele Scala, 25 ans. En contre partie, l’État autorise une augmentation de
CC ST-SULPICE Anne Merminod, municipale, présidente de la PFL-OL / Pierre-Yves Brandt, la surface constructible. Il semble ainsi que tout le monde peut
Anne Merminod,
municipalVILLARS-STE-CROIX Susanne Perrudet, municipale CANTON Jacques Biermann, y gagner. Et surtout, les Communes ont le choix d’utiliser cette municipale à St-Sulpice.
division logement / Florian Failloubaz, division logement / Etienne Jacquin, division logement loi... ou pas.
SVL Gabriel Winkler, président SVL CONFÉDÉRATION Jude Schindelholz, Office fédéral du
BUREAU SDOL Ariane Widmer, directrice / Benoît Biéler, adjoint / William Chibli,
logement La L3PL pousse les Communes à se poser des questions sur
collaborateur PDi / Florence Fasler, géographe / Joël Christin, chef de projet PFL-OL l’équilibre de population leur garantissant des finances saines
MODÉRATEUR Laurent Bonnard, journaliste INVITÉS Stéphanie Schmutz, municipale du logement mais aussi – et tout aussi important, voire interdépendant –
à Nyon / Bernard Woeffray, service de l’urbanisme de Nyon / Alain Lapaire, Retraites populaires / tendant vers un environnement bâti favorable à la vie communale.
François Vaultier, promoteur / Pierre Kohn, promoteur / Vanessa Benitez Santoli, service d'urbanisme, Certaines Communes ont fait des études sur le genre de population
Lausanne / Andréa Faucherre, Service du logement et des gérances, Lausanne / Marine Fragnière- qu’elles comptaient attirer pour assurer leur mixité générationnelle
Luy, Service du logement et des gérances, Lausanne / Pierre Gfeller, office du logement de Morges / et sociale. À Bussigny Ouest par exemple, la Commune a défini la
René jomini, autorisation de construire, Morges / président-e-s des Conseils communaux / membres mixité sociale qui lui paraissait adéquate.
des Commissions d'urbanisme communales / représentants de la Ville de Lausanne.
La Commune ne peut pas choisir ses habitants, mais en proposant
des logements aux prix du marché, des logements à loyer
abordable, des logements en propriété, elle donne sa ligne et peut
commencer les discussions avec les promoteurs. En appliquant la
L3PL, les Communes obtiennent un soutien de l’État.
La L3PL prévoit la possibilité d'offrir, dans certains cas précis, un
bonus de densité aux propriétaires qui décident de construire des
logements d'utilité publique. La nouvelle loi est un outil. Elle permet
par exemple d'agir pour que les jeunes familles de la commune
trouvent des logements accessibles pour s'installer.
© Joël Christin / SDOL
Toutes les Communes ne désirent pas forcément utiliser les
moyens que leur offre la L3PL. Les discussions entre Communes
et promoteurs ne sont pas terminées. Alors la L3PL, à prendre ou
à laisser ? C’est à chaque Commune de trouver sa réponse.
ORDRE DU JOUR DE L’ATELIER #09
• Accueil - Claudine Wyssa Anne Merminod,
• Introduction à l’atelier - Anne Merminod présidente de la Plate-forme
• Présentation de la L3PL et de son règlement - Jacques Biermann logement de l'Ouest lausannois
Pourquoi ? Pour qui ? Comment ? Logements d’utilité publique (LUP), aspects pratiques,
études de cas et domaines d’application.
• Table ronde - Claudine Wyssa, Bernard Woeffray, François Vaultier, Alain Lapaire
Les logements à loyer abordable (LLA) : point de vue des Communes et intérêt pour
les promoteurs ou les investisseurs. Expériences passées et nouvelles perspectives.
• Discussion générale - modération Laurent Bonnard
• Apéritif offert par la Commune de Bussigny
Atelier #10 : Mixité fonctionnelle
mercredi 7 novembre 2018, de 17h à 20h, à St-Sulpice
2 / PLATE-FORME LOGEMENT # 09 # 09 PLATE-FORME LOGEMENT / 3
2 POINTS FORTS POURQUOI ?
Les objectifs (art. 1, al 1 L3PL)
a. Lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché des logements loués qui correspondent aux besoins de la
LOI SUR LA PRÉSERVATION ET LA PROMOTION population (préservation du parc locatif).
b. Promouvoir la construction de nouveaux logements qui correspondent aux besoins de la population (promotion du parc locatif).
DU PARC LOCATIF (L3PL) :
Pénurie de logements:
POURQUOI ? POUR QUI ? COMMENT ? On parle de pénurie si le taux de vacances calculé sur 3 ans est inférieur à 1,5 %.
En 2017, les taux de vacances étaient de 1,47 % en Suisse, de 0,9 % dans le canton de Vaud et de 0,4 % à Lausanne.
Présentation par Jacques Biermann, Division logement, Vaud Du point de vue qualitatif, il y a manque de logements à loyers abordables et de logements adaptés aux besoins de la classe moyenne
42 % de la population consacre 25 % et plus de son revenu à son loyer.
La loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (L3PL) et son règlement d’application sont entrés
en vigueur le 1er janvier 2018. Cette nouvelle loi donne des outils aux Communes pour leur faciliter la mise L3PL
en place d’une politique du logement qui répond à leur besoin, notamment par la création d’un nouveau
type de logement d’utilité publique (LUP), les logements à loyer abordable (LLA). 1. Pourquoi la L3PL? (2/4) Taux de logements vacants par district, Vaud (en %)
Taux de logements vacants en pourcent sur le marché locatif, District 2015 2016 2017 Moyenne 2015-2017
au 1er juin, Vaud Aigle 1.7 1.9 2.2 1.9
4.0
De nombreuses Communes se demandent comment intervenir dans la politique communale du logement. 3.5
Broye-Vully 1.0 1.5 1.3 1.2
- Avec les loyers actuels, comment pouvons-nous garder les jeunes familles dans la commune ? 3.0 Gros-de-Vaud 0.3 0.7 1.0 0.7
- Nos ainés trouveront-ils des logements adaptés pour retarder leur éventuelle entrée en EMS ? 2.5 Jura-Nord vaudois 0.6 0.7 1.1 0.8
2.0 Lausanne 0.2 0.4 0.4 0.4
- Comment assurer une mixité sociale, gage d’équilibre ? 1.5 Lavaux-Oron 0.7 0.7 0.8 0.7
Par ses outils originaux et simples, la LPPPL (ou L3PL) propose des pistes et donne aux Communes qui le 1.0 0.9% *
Morges 0.7 0.7 0.9 0.7
veulent les moyens d’agir. La L3PL est composée de deux parties distinctes : la préservation du parc locatif et 0.5
Nyon 0.9 0.9 1.0 0.9
la promotion du parc locatif. 0.0
Ouest lausannois 0.3 0.5 0.7 0.5
1992
1991
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Riviera-Pays-d'Enhaut 1.0 1.0 0.9 1.0
Source : OFS/Statistique Vaud, dénombrement des logements vacants
PRÉSERVATION DU PARC LOCATIF * Taux de logements vacants tous types confondus Canton 0.7 0.8 0.9 0.8
Source: OFS / STATVD, Statistique annuelle des logements vacants
La partie « préservation du parc locatif » de la L3PL reprend, fusionne et abroge la loi concernant la démolition, Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (L3PL) Mars 2018 10
la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres
1. Pourquoi la L3PL ? (3/4)
fins que l'habitation (LDTR) du 4 mars 1985 et la loi concernant l'aliénation d'appartements loués (LAAL) du
Évolution des prix de l’offre des logements locatifs en Suisse PRÉSERVATION DU PARC LOCATIF : QUELLES
11 décembre 1989.
% ÉVOLUTIONS DEPUIS LA LDTR ET LA LAAL ?
La préservation du parc locatif a pour objectif de s’assurer qu’en période de pénurie dans le district (taux de 200
vacances inférieur à 1,5 % calculé sur 3 ans), des travaux touchant des logements loués ne soient pas l’occa- Région lémanique • Introduction d’une procédure simplifiée pour les logements
175 Sud
sion d’augmenter excessivement les loyers des logements répondant jusqu’alors aux besoins de la population, Ouest isolés dans un immeuble locatif.
• Favorisation de la création de logements dans des bureaux .
Suisse centrale
notamment de la classe moyenne. 150
Zurich
La nouvelle loi reprend les principaux éléments des deux anciennes lois, tout en apportant quelques simplifi- 125
Berne
Nord-ouest
• Favorisation des économies d’énergie ou de l’utilisation
cations administratives et quelques précisions. Parmi les nouveautés : Suisse orientale d’énergies renouvelables.
- Les immeubles comprenant plus de deux logements occupés par des tiers sont exclus.
100
• Exclusion de certains types d’immeubles du champs
- Sont également exclus, les immeubles ou logements loués dont la valeur à neuf incendie (ECA) est supérieure 75 d’application.
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
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2014
2015
2016
à CHF 750.-/m3 (à l’indice 117, 100 = 1990) • Obligation d’informer des locataires.
Les loyers de la région lémanique ont plus que doublé depuis 1996
- Les logements d’une surface nette de 150 m2 et plus ne sont plus concernés, (source: Office fédéral du logement et Wüest Partner)
Pour rappel, les villas, les appartements en PPE habités par leur propriétaire ou les immeubles d’activités ne
sont pas concernés par les dispositions de la loi.
Une autre nouveauté demande que le maître de l’ouvrage informe au préalable et par écrit les locataires, au
moins 40 jours avant le dépôt de son dossier et les consulte lorsqu’il a l’intention d’exécuter des travaux de POUR QUI ?
démolition, transformation ou rénovation d’un bâtiment existant. Un outil pour les Communes
Dans l’application de la loi, le rôle des communes reste le même que pour les LDTR et LAAL, c’est-à-dire • pour les Communes qui souhaiteraient disposer d’une offre de logements adaptées aux jeunes familles et aux personnes âgées.
qu’elles transmettent les requêtes au département avec un préavis motivé ; sous réserve de compléments (visite • pour les Communes qui souhaiteraient agir sur la mixité de leur évolution démographique.
locale, etc.), ce préavis doit être transmis dans un délai de 30 jours avec toutes précisions utiles permettant au > Pour les Communes qui veulent maîtriser leur politique du logement.
département de statuer dans les 20 jours.
Quelques nouveautés notables pour la préservation du parc locatif : La préservation du parc locatif intéresse en particulier
• lors de travaux :
• Encouragement des travaux d’assainissement énergétique
tout propriétaire qui entreprend des travaux dans un logement/ immeuble loué, pour autant
• Soutien à la création de logements dans les bureaux
- que le district soit à pénurie
• Meilleure information aux locataires avant des travaux d’importance
- que l’immeuble comprennent plus de 2 logements loués à des tiers
• Procédure simplifiée pour les logements isolés dans un immeuble locatif
- que le logement ait une surface < 150 m² ou une valeur ECA indexée < CHF 750.- le m³ (Aujourd’hui: CHF 801.- le m³, indice 125)
• Application limitée aux districts où le taux de logements vacants est inférieur à 1,5%
(moyenne sur 3 ans) • lors d'une aliénation :
• Allègement de certaines conditions lorsque la pénurie est moindre (1% à 1,5%) tout propriétaire vendant un appartement loué, pour autant que l’aliénation ne soit pas « en bloc » ou dans une exécution forcée.
4 / PLATE-FORME LOGEMENT # 09 # 09 PLATE-FORME LOGEMENT / 5
PROMOTION DU PARC LOCATIF
La promotion du parc locatif : un outil mis à la disposition des maîtres d’ouvrage et des Communes
Les véritables nouveaux moyens d’action au service des Communes pour l’application de leur politique du
logement se trouvent au chapitre de la promotion du parc locatif de la L3PL. • Cet outil aide ces dernières à mettre en place une politique communale du logement, par exemple pour les communes qui
Avec la création des logements à loyers abordables (LLA), sans subventions, en complément des logements à souhaiteraient disposer d’une offre de logements adaptées aux familles et aux personnes âgées.
loyers modérés (LLM), des logements protégés (LP) et des logements pour étudiants (LE), la palette des loge- • Il soutient les maîtres de l’ouvrage qui construisent volontairement des LUP.
ments d’utilité publique (LUP) est maintenant complète. Les LLA s'insèrent à la place du chaînon manquant
• Les Communes qui n’en ont pas l’utilité n’ont aucune obligation de l’utiliser.
entre les logements à loyers modérés (subventionnés) et le marché libre.
Logements d’utilité publique (LUP)
Loi du 9 septembre 1975 sur le logement (LL)
Loi du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL)
CONDITIONS POUR LES LOGEMENTS À LOYER ABORDABLE (LLA) :
• immeuble d’au moins 4 logements
• destiné à la location à long terme
Logements Logements à loyers Logements pour • respect, par type d’appartement, des limites de loyers et de surfaces fixées par l’Etat
sans abordables Logements protégés étudiants
suvention LLA LLA - LP LLA - LE • non subventionnés par les pouvoirs publics
(LPPPL)
Logements Logements pour Logements à
Logements protégés étudiants loyers modérés
aidés LP LE LLM Limites des surfaces (Art. 27 RLPPPL) Limites des loyers des LLA
(LL)
• Plafonnement du revenu locatif, par type de logement et zone géographique
Seule condition technique posée dans le règlement pour produire des LLA • Collocation des communes en 6 zones : zone VI (urbaines) à zone I (petites
communes rurales) selon le modèle de l’OFL (liste sur site Internet DL)
Simples à l'usage 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces VI V IV III II I
Type Fr. Fr. Fr. Fr. Fr. Fr.
Les LLA voient leur état locatif plafonné pour répondre aux besoins de la classe moyenne. Ils sont simples à Min. 30 m² 50 m² 60 m² 80 m² 100 m²
m²/an m²/an m²/an m²/an m²/an m²/an
Max. 40 m² 55 m² 77 m² 99 m² 121 m²
l’usage : la loi ne contraint pas l’accès à ces appartements par des conditions d’occupation impliquant des 1 pièce 250 244 238 232 226 220
démarches compliquées (contrôle des revenus, de la fortune ou du degré d’occupation). Les LLA n’impliquent •
2 pièces 243 237 231 225 219 213
• Des dérogations peuvent être prévues: 3 pièces 240 234 228 222 216 210
pas de subventions de la part des pouvoirs publics. Une fois les logements reconnus d’utilité publique lors de • 4 pièces 237 231 225 219 213 207
Pour les logements protégés ou pour étudiants
la procédure de demande de permis de construire, seul l’état locatif annuel net de l’immeuble est plafonné et •
Pour des motifs d’optimisation de l’espace dans les nouveaux logements 5 pièces 234 228 222 216 210 204
contrôlé par le département. Pour éviter des travaux de rénovation disproportionnés dans des
logements existants Réponse à la promesse faite à la population : un 3.5 pièces à Lausanne
plafonné à 240 fr./m², donne pour 75 m², un loyer de 1’500 fr./mois.
Au service de la politique communale
Avec la possibilité de prévoir, dans leurs plans et règlements d’affectation communaux, des quotas de LUP
dont la destination est garantie à long terme, les Communes ont désormais réellement les moyens d’influencer Limites des loyers des LLA Procédures de contrôle
l’évolution de leur parc locatif.
• Un même volume, un même total de m²
De plus, les bâtiments existants ou nouvellement érigés dans des zones à bâtir déjà légalisées avant l’entrée en • Différents revenus locatifs plafonnés 1. Reconnaissance d’utilité publique avec le permis de construire
Actions effectuées par
vigueur de la L3PL, soit avant le 1er janvier 2018, peuvent bénéficier d’un bonus de 10 % de la surface brute de 2. Détermination du plafond des loyers au moment de la
première mise en location
plancher habitable si au moins 15 % de cette même surface est destinées à des LUP.
l’Etat
3. Indexation annuelle du plafond des loyers selon l’évolution de
En outre, les Communes ou, à leur demande, l’Etat pourront bénéficier d’un droit de préemption leur permettant l’ISPC compté à 80%
d’acquérir en priorité un bien-fonds mis en vente et affecté en zone à bâtir légalisée. Ce droit de préemption nb
3
Type
1 pce
m2
40
CHF m2
250
nb
6
Type
1 pce
m2
40
CHF m2
250
nb
2
Type
5 pces
m2
121
CHF m2
234 4. Libération du contrôle de l’Etat après les 25 premières années
n’entrera en vigueur qu'au 1er janvier 2020 et ne pourra s’exercer qu’aux conditions qu’il vise à la création de 3
3
2 pces
3 pces
55
77
243
240
6
6
1 pce
1 pce
40
40
250
250
2
2
5 pces
5 pces
121
121
234
234
LUP et que le district soit en situation de pénurie, calculée sur la moyenne de 3 ans. 3 4 pces 99 237 6 1 pce 40 250 2 5 pces 121 234 5. Contrôle des obligations du statut de LLA des immeubles
effectuées par
la commune
3 5 pces 121 234 6 1 pce 36 250 2 5 pces 104 234
soumis à quotas après les 25 premières années
Actions
15 1176 281'044 30 1176 293'958 10 1'176 275'486 • Application d’éventuelles règles d’occupation communales
nb m2 revenu loc. nb m2 revenu loc. nb m2 revenu loc.
A B C
NOUVEAUTÉS NOTABLES POUR LA PROMOTION DU PARC LOCATIF :
• Création de logements à loyer abordable pour la classe moyenne, sans subvention publique.
Durée de contrôle Durée de contrôle (suite)
• Possibilité pour les communes de fixer un quota de logements d’utilité publique (LUP) dans Les LLM, LP, LE deviennent tous des LLA jusqu’à la
fin du régime de quota; ils sont contrôlés par l’État,
les nouveaux plans d’affectation. LUP soumis à quota mais au maximum 25 ans, ensuite par la commune
LUP non soumis à quota
• Bonus pour les propriétaires qui construisent des LUP.
LLA - LP
• En cas de pénurie élevée, les communes bénéficient, sous certaines conditions, d’un droit LLA - LP
LP bénéficiant d’un prêt LLA – LP
de préemption pour acquérir un terrain dans le but de construire des LUP. LP bénéficiant d’un prêt LLA – LP
LLA - LE
LLA - LE LE bénéficiant d’un prêt LLA - LE
LE bénéficiant d’un prêt LLA - LE
LLA
LLA
LLM (abaissement de loyer) LLM (contrôlés)
EN SAVOIR PLUS LLA
LLM (abaissement de loyer) LLM (contrôlés) LLA
5 ans 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
La projection faite dans le cadre de l’atelier de la plate-forme logement et tout le détail de l’application
de la loi se retrouvent sur le site internet de l’Etat de Vaud à l’adresse : 5 ans 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Les LLA perdent leur statut à la fin du régime de quota, mais au min. 25 ans
www.vd.ch/themes/territoire-et-construction/logement/ Les LLA sont libérés du contrôle de l’Etat, après 25 ans
6 / PLATE-FORME LOGEMENT # 09 # 09 PLATE-FORME LOGEMENT / 7
ÉLÉMENTS DE LA DISCUSSION BONUS ET NÉGOCIATIONS
Laure Jaton, juriste du Service de l’urbanisme à
Renens : Les règlements des plans de quartier doivent
QUELQUES PROPOS RESSORTIS DU DÉBAT QUI A SUIVI LA PRÉSENTATION
être respectés. Les 10 % de bonus ne peuvent pas tou-
jours être accordés. C’est un bonus sous conditions.
La L3PL ne permet par exemple pas de réduire les
MIXITÉ ET ÉQUILIBRE DANS LA LE LOYER ABORDABLE, POUR UN distances aux limites.
COMMUNE : LE CAS DE BUSSIGNY RAPPORT QUALITÉ-PRIX ATTRACTIF Vanessa Benitez Santoli, adjointe au chef de service,
responsable du bureau des permis de construire à
Claudine Wyssa, syndique de Bussigny : Comme les Alain Lapaire, directeur de la division immobilière
Lausanne : À un moment donné, il y a négociation.
autres communes de l’Ouest lausannois, Bussigny se au Retraites populaires : Nous investissons l'argent
Les souhaits de la Ville ne calquent pas forcément
trouve dans une phase de croissance importante. La de futurs retraités qui travaillent et qui habitent dans
avec l’idée du promoteur. Mais en mettant tout sur
Municipalité se préoccupe de cette évolution depuis le canton de Vaud. Nous gérons notamment et en
la table et en discutant, on arrive à des solutions juri-
plusieurs années. La mixité de population et la variété particulier la Caisse de pensions des employés des
diquement acceptables.
de constructions plus ou moins abordables nous sem- Communes (CIP). Nous avons d’abord l’obligation
Bernard Woeffray, chef du service de l'urbanisme à
blaient alors constituer un bon équilibre en terme de d’investir l'argent avec rentabilité pour permettre de
Nyon : Notre plan d'aménagement date de 1986. Vu
vie sociale tout comme pour les finances de la com- tenir l’engagement des caisses de pensions vis-à-
son décalage par rapport à la logique de densification,
mune. La Municipalité a dès lors engagé, bien avant de vis de leurs futurs rentiers. Au delà de ça, la volonté
la marge de négociation sur les droits à bâtir est rela-
parler de L3PL ou de LLA, une étude afin d’identifier est tout de même que cet argent qui vient des Vau-
tivement intéressante.
les conditions pour maintenir cette mixité et cette dois puisse être utile aux Vaudois, dans une optique
harmonie en considérant les différents quartiers exis- d’intérêt général dont fait partie la disponibilité de
EXPLIQUER L'INTÉRÊT
tants et à venir ainsi que l'équilibre financier de la logements à loyers abordables. Nous n’avons pas
commune. Nous sommes parvenus à une répartition attendu la L3PL. Le maintien de logements à loyers François Vaultier, constructeur et promoteur, Cougar
entre appartements subventionnés, appartements abordables fait partie des objectifs et de la mission management SA : Il y a un travail d’explication à effec-
à loyers « raisonnables » (nous les avions nommés qui nous sont fixés. Chaque année de notre rapport tuer. Beaucoup n’ont pas encore compris l’intérêt de
ainsi à l’époque) et loyers libres dont quelques-uns annuel, nous devons démontrer que la moyenne de la L3PL. Le discours résumé est : « On ne veut pas de
pouvaient être assez chers. nos loyers sont dans la médiane de Wüest & Partners. logements subventionnés, on ne veut pas de pauvres ». Alain Lapaire, directeur de la division immobilière
Pour l'investisseur, un loyer abordable n’est pas for- La tendance du marché actuel est aux petits loge- au Retraites populaires.
DES OPPORTUNITÉS cément rédhibitoire, d’autant plus que l’évolution se ments, car la marge y est plus grande. Or les loyers
POUR LES PROMOTEURS dirige vers une détente du marché. Un logement a loyer tels qu’ils ont été plafonnés pour les LLA présentent
jectif de la Commune est de proposer ces logements à
abordable est attractif et se loue facilement, même en un ratio différent de celui du marché. Ils permettent
François Vaultier, constructeur et promoteur, admi- un public cible défini. Nous contrôlons les revenus et
période de détente. Même avec un taux de vacants de d’équilibrer la tendance et de produire de grands
nistrateur associé de Cougar management SA : Nous le taux d’occupation à l’entrée, puis tous les deux ans.
0,4 à Lausanne, des appartements restent vides car logements abordables pour les familles.
nous sommes préparés pour pouvoir utiliser la loi Nous travaillons avec des coopératives et des gérances.
trop chers. Nous avons de notre côté un taux de loge- L’explication doit aussi être donnée à l’acheteur. Même
dès son entrée en vigueur. Nous avions un permis Si les personnes ne répondent pas aux critères, la
ments vacants extrêmement faible car nos logements certains investisseurs institutionnels se méfient. Ils ne
de construire pour des surfaces dédiées à l’activité gérance doit résilier le bail. Une prolongation limitée
présentent un rapport qualité/prix attractif. veulent pas d’un contrôle du Canton, ni faire dans le
dans un petit immeuble à Echichens. Ça n’avait pas est possible moyennant une augmentation de loyer.
social. Mais en y regardant de plus près, ils finissent
beaucoup de sens pour nous de faire des activités à Les situations sont parfois difficiles, mais le public
NÉCESSITÉ D'AGIR FACE À LA par voir la L3PL d’un bon œil, car elle permet des
cet endroit-là et la Commune était d’accord sur ce cible prime. Les objectifs et les règles sont connus
PRESSION FONCIÈRE : LE CAS DE NYON logements en dessous du prix du marché. Leur risque
point. Nous avons suivi de près la campagne et la d’avance. La communication est très importante.
locatif est ainsi diminué.
votation de la loi début 2017. Puis nous avons réalisé Bernard Woeffray, chef du service de l'urbanisme de Nous expliquons beaucoup à l’entrée. Nous recevons
la construction avec la perspective d’une mutation Nyon : La L3PL vient consolider des outils que nous aussi les locataires, et répondons à leurs questions. La
L'APPLICATION ET LA DÉLICATE
des locaux d’activités en LUP sur la base d’une mise nous étions déjà donnés à Nyon. Depuis 2010, la Ville transparence permet de gagner en compréhension. La
QUESTION DU CONTRÔLE
à l’enquête en milieu d’année et d’une dérogation au applique une politique en matière de logements à loyers même clarté au sujet des DDP permet aussi de trouver
plan espérée par le biais de la L3PL. Nous avons reçu le plafonnés. Depuis lors, pour tout plan de quartier qui Bernard Woeffray, À Nyon, il s'agit de maintenir une des investisseurs.
permis en janvier 2018, sitôt après l’entrée en vigueur s'établit dans la commune, il y a 25 % minimum de mixité sociale et des conditions supportables pour la Jacques Biermann : Attention à ne pas confondre les
de la L3PL. Nous avons créé ainsi cinq logements loyers d'utilité publique. Pour les loyers plafonnés, population. Nous imposions déjà entre 25 % et 40 % subventionnés (loyers modérés) et les nouveaux LLA
déjà loués pour le 1er mai. Nous les avons attribués avant la L3PL, les tarifs variaient entre 230 francs de LUP dans les plans. Une directive privilégie certains (loyers abordables). Les LLA ne sont pas subvention-
selon des critères convenus oralement avec la Com- et 250 francs au m². Nyon est confrontée à une forte critères d’accueil, avec une priorité pour les Nyonnais. nés et dès lors pas contrôlés par le Canton. Les Com-
mune qui désirait que ces logements profitent à des pression. En décembre 2017, pour une population de Stéphanie Schmutz, municipale à Nyon : Notre direc- munes peuvent édicter des règles si elles le veulent,
jeunes travaillant à proximité ou à des personnes de 21 500 habitants, Nyon comptait treize logements tive permettait d’effectuer un contrôle à l’entrée des mais du point de vue de la loi cantonale, un avocat
la commune. Un locataire travaille à 150 m. Un autre libres. Comme à Bussigny, une étude a été menée sur le locataires. Avec l’arrivée de la L3PL, nous avons gagnant confortablement peut emménager dans un
à 200 m. Un des logements sera habité par un jeune logement. Mais avec un angle social plutôt que fiscal et la préparé un règlement avec des contrôles quant aux LLA... s’il se contente de 50 m2.
couple d’Echichens qui se met en ménage. L’appli- question : comment faire pour que la population ne soit revenus et au nombre de personnes dans les appar- Germaine Müller, municipale à Bussigny : C’est ter-
cation est très simple : nous avons transmis le niveau pas poussée dehors. Nous avons constaté que la popu- tements. Pour les LLA, il y a toute une démarche à rible de devoir résilier un bail vieux de 15 ou 20 ans
des loyers – le « formulaire 54 » – afin que le Canton lation à faible revenu ne quittait pas forcément Nyon, entreprendre avec les locataires. Des coopératives parce que le revenu des occupants vient à dépasser
puisse effectuer son contrôle. mais s’entassait dans des appartements plus petits. Au travaillent dans ce sens et parviennent à de bons la limite. Le système des logements subventionnés
À Bussigny, dans une autre expérience, un échange niveau de la PPE, le m2 en PPE à Nyon coûte quelque résultats. Mais on peut difficilement mettre les gens est lourd pour tout le monde ! L’arrivée des LLA, non
interactif avec la Commune, nous a conduit à discuter 9000 francs. Si on prend le plus haut plafond de loyer à la porte quand il n'y a pas d'autres logements sur contrôlés, est intéressante. J'espère que les gens qui en
de la typologie des LUP. Nous avons déposé à l'enquête fixé par l’Etat pour les LLA en 2018, soit 250 francs au le marché. profiteront seront suffisamment honnêtes et sincères
un projet doté d’au moins 15 % de surface de LUP, avec m2 et qu’on applique un taux de rendement de quelque Pierre Gfeller, préposé au logement à Morges : Nous pour les libérer quand leur revenu aura augmenté.
demande des 10 % supplémentaires de surface brute 5 %, on situe le prix du m² entre 5000 et 8000 francs. utilisons une série d’outils, dont un règlement com- Alain Lapaire : Le nombre de logements que nous
de plancher, ainsi que le permet la nouvelle loi. C’est un gros écart qui redresse le marché. munal qui va être adapté pour la L3PL et les LLA. L’ob- gérons aux Retraites populaires nous oblige à
8 / PLATE-FORME LOGEMENT # 09 # 09 PLATE-FORME LOGEMENT / 9
tives ou des gros services communaux de logement plémentarité à trouver entre les subventionnés, les
le peuvent peut-être, mais pas les propriétaires pri- différents types de loyers abordables et, aussi, de la
vés ou des fonds d’investissement. Sur quel critère PPE pour compléter la réponse à la demande.
le ferait-on ? Le revenu ? Comme propriétaire d’une
société, je peux facilement ne pas me verser de salaire UNE POLITIQUE DE LOGEMENT
et faire tomber mon revenu à zéro.
Claudine Wyssa : Dans le cadre de la L3PL, une large
Andréa Faucherre : Il faut nuancer. Les LLA ont été
autonomie est laissée aux Communes. Avec cette
expérimentés par Lausanne avant la loi, sous la déno-
marge de manœuvre, certaines vont vouloir établir
mination de « logements contrôlés », bien distincts
un règlement, d’autres pas. Chaque Commune a – ou
des logements subventionnés et bien moins lourds en
devrait avoir – son objectif. C'est cette vision poli-
terme de structure et de contrôle. Le contrôle s’effec-
tique du logement qui est importante. Elle ne dépend
tuait à l’entrée sur le nombre de personnes en fonction
pas de la L3PL, comme le montre l’exemple de Nyon
du type de logement. En outre, l’entrée dans le loge-
qui a développé et mis en œuvre sa politique avant la
ment est une occasion de faire passer un message.
nouvelle loi.
Quand au fameux couple promoteurs - autorités, il
VERS UNE RECONFIGURATION
peut aussi fonctionner sans la L3PL. La loi offre cer-
DU MARCHÉ DU LOGEMENT ?
tains moyens, mais une bonne collaboration tient
Alain Lapaire : La L3PL va booster les coopératives. à bien d’autres facteurs. Le fait qu’une Commune
Ce sont les seules qui sont capables de maîtriser le affirme sa vision et sa volonté trouve en général un
problème de l'évolution de la population dans les bâti- bon écho. Il vaut mieux travailler avec des gens qui
ments. La demande est forte. Un « reprofilage » du disent où ils veulent aller.
marché s’opère, avec des conditions d’investissement
qui évoluent et des niveaux de rendements différents. EFFET SUR LA VILLE
Claudine Wyssa, syndique de Bussigny. Bernard Wœffray, chef du service de l'urbanisme de Nyon.
La L3PL a été voulue pour créer davantage de loge-
Ariane Widmer, directrice de SDOL : La pénurie, la
rechercher la simplicité. Nous devons éviter les ments à loyer abordable. L'effort qui débute main-
nécessité de préserver la campagne et de dévelop- Bernard Woeffray : L’urbanisme est étroitement lié aux
exceptions et les frais qu’elles génèrent. Nous nous tenant va porter ses fruits à la longue. Mais c’est
per vers l’intérieur et d’autres contraintes poussent questions du logement à loyer abordable. En fonction
concentrons sur le logement à loyer libre, abordable, d’abord le marché qui fait le prix et le moyen le plus
de plus en plus de Communes à prendre les devants des loyers pratiqués, on ne fait pas la même cité. Une
mais pas contrôlé. rapide et le meilleur pour avoir un équilibre est de
et à se doter d’une politique de logement. Planifier ville pour millionnaires n’est pas celle que l’on construit
François Vaultier : Si vous voulez que le LLA se déve- pouvoir construire pour ne pas laisser le taux de
et construire du logement en suffisance est histori- pour la classe moyenne ou pour les ouvriers. La politique
loppe dans votre commune, n'allez pas au-delà de ce logements vacants en dessous de 1,5 %. Contribuer à
quement une préoccupation des grandes villes. Avoir du logement influence la forme urbaine, les centralités et
que fixe la loi ! Une couche supplémentaire de contrôle des constructions à des prix raisonnables, c’est ainsi
une vision pour le logement ne signifie pas seulement les modalités de fonctionnement. À Nyon, la proximité
fera fuir les investisseurs privés. Car c’est trop com- que l’offre s’améliorera. Dans cet objectif, le plus gros
répondre de manière quantitative. De nombreux de l’aéroport attire des gens fortunés et peu susceptibles
pliqué. Même si ça fait sens de vouloir s’assurer sur bonus pour le promoteur d'intérêt public, c'est le sou-
aspects doivent être pris en considération pour réussir de s’ancrer sur place entre deux weekends à Londres. Ils
la durée que ces logements profitent aux bonnes tien des Communes.
un nouveau quartier (typologie et qualité architectu- consomment des logements, mais ne produisent pas la
personnes. Le plafonnement des loyers et le contrôle Bernard Woeffray : C’est à la classe moyenne que
rale, mixités sociale-fonctionnelle-générationnelle, ville. Savoir si on veut offrir du logement qui participe à
global de l’état locatif de l’immeuble par le Canton, s’adressent les LLA. On le voit avec les plafonds fixés.
lien avec les autres quartiers, etc.). Avoir une vision la mixité sociale est un élément fondamental qui parti-
comme prévus par la loi, ne posent pas de problème. Si on prend par exemple un 4 pièces de 99 m2 pour
et disposer d'outils, telle la L3PL, permet de travailler cipe à la production urbaine.
Davantage de contrôle, c’est ingérable. Des coopéra- une famille de 4 personnes à 237 francs/m2, on arrive
pour le bien commun et de veiller à l’équilibre entre
à un loyer mensuel de près de 2000 francs. En comp-
les différents intérêts au sein de la commune.
tant un taux d’effort de l’ordre de 25 %, il faut entrer
un salaire de quelque 8000 francs pour le payer. Le
combat que Nyon essaie de mener depuis un certain
temps consiste à palier les effets de bord d'un marché COMMENTAIRE
qui était devenu démentiel.
Gabriel Winkler, secrétaire général de la Société vau- UN RÔLE POLITIQUE À JOUER POUR LES COMMUNES
doise pour le logement (SVL) : J'ose espérer qu’il n’y
« Le logement ? C’est l’affaire des privés ! » Pendant longtemps, face à un projet de construction, presque
pas que les coopératives qui ont une solution pour le
toutes les Communes n’intervenaient que sur les aspects techniques dictés par leurs divers règlements.
logement a loyer abordable. La nouvelle loi vaudoise
Alors que le taux de logements vacants dégringolait, beaucoup d’exécutifs s’en tenaient à cette façon de
ne doit pas avoir pour effet de pousser les caisses de
faire. Et puis plusieurs éléments sont venus bousculer cette approche qui semblait immuable.
pensions à aller investir ailleurs. Chaque acteur peut
Nous sommes au début des années 2010. La révision de la loi sur l’aménagement du territoire préconise
répondre à des besoins spécifiques. La SVL est vouée
le développement des villes vers l’intérieur. De son côté, l’ASLOCA Vaud dépose une initiative pour stop-
à construire du logement à loyer abordable. La L3PL
per la pénurie, initiative dont certains remèdes jugés excessifs poussent le Conseil d’État à empoigner le
ajoute un bonus de 10 % de surface brute de plancher.
problème. Loin de proposer une réformette, son contre-projet permet aux Communes d’être actrices et
Nous allons continuer à travailler pour offrir du loge-
leur donne les outils nécessaires. Au même moment, l’Office fédéral du logement contacte son homologue
ment dans le canton de Vaud et répondre à certaines
cantonal et suggère de créer un pôle d’échanges avec les huit communes de l’Ouest lausannois.
problématiques. Si on veut des logements de qualité,
La suite, on la connaît : la Plateforme logement de l’OL en est à son 9e atelier et la L3PL a été approuvée
construire coûte toujours à peu près le même prix.
par le peuple. Bon an, mal an, tous ces facteurs ont contribué à changer le point de vue de bien des Com-
Mais il y a de vrais choix politiques en ce qui concerne
munes ; aujourd’hui, elles sont davantage à admettre qu’elles ont un rôle à jouer et que, par conséquent,
le terrain. Qu'est-ce qu’une Commune peut se per-
le logement n’est plus seulement l’affaire des privés.
mettre ? Quel est le bon équilibre pour le ménage
Germaine Müller, Municipale, Bussigny
François Vaultier, constructeur et promoteur,
communal ? C’est une question qu’il faut prendre le
administrateur associé de Cougar management SA. temps d’étudier. Il y a tout un travail à faire, une com-
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ACTUALITÉS
© Pont 12 architectes sa
La désignation des lauréats du concours d'architecture pour le quartier Malley-Gare permet de se représenter
ce futur quartier mixte. Le long des voies CFF, cinq bâtiments accueilleront quelque 450 habitants et
650 places de travail. Ils ont été dessinés par les bureaux d’architectes Pont 12 et Aeby Perneger & Associés.
Le concours portait également sur les espaces publics. La mise à l’enquête est envisagée pour le courant de
l’année 2020.
Les nouveau outils de la politique cantonale du logement constituent le thème du Forum vaudois du logement
2018 organisé par la Division logement du Canton. Les sujets de réflexion entamés lors de l'atelier 9 de la
plate-forme logement de l'Ouest lausannois pourront donc être approfondis par la consultation des pages
www.vd.ch/forum-du-logement.
À SUIVRE
PROCHAIN ATELIER DE LA PLATE-FORME LOGEMENT
Le prochain atelier aura lieu mercredi 7 novembre 2018, de 17h à 20h, au Foyer des Pâquis (ch. des Pâquis 13),
à St-Sulpice. Il portera sur la mixité fonctionnelle. Le logement et l'activité peuvent-ils faire bon ménage dans
un quartier ? Comment gérer leurs dynamiques de développement différentes ? Comment traiter la question des
nuisances ? Que mettre au rez-de-chaussée ? Voilà quelques questions sur lesquelles nous pourrons échanger
lors de ce 10e atelier de la plate-forme logement de l'Ouest lausannois.
AUTRES DATES
- Jeudi 8 novembre 2018, à Granges. Séminaire « Projets-modèles dans le domaine du logement : un tour de
Suisse », dans le cadre des Journées du logement de Granges, organisées par l'Office fédéral du logement. La
plate-forme logement de l'Ouest lausannois sera représentée à cette occasion.
- Mercredi 27 mars 2019, après-midi : atelier 11 de la plate-forme logement de l'Ouest lausannois.
SDOL EN QUELQUES MOTS
En appui aux huit Communes signataires, SDOL (Stratégie et développement de l’Ouest lausannois) développe,
par un processus continu et itératif, une vision et une planification globales, interdisciplinaires, partagées et
dynamiques du développement urbain de l’Ouest lausannois, contribuant à une identité commune et à la qualité
de vie des habitants, tout en répondant à une politique cantonale de densification et de respect de l’environne-
ment. Urbanisme, mobilité, paysage, environnement et énergie, logement et activités, patrimoine et identité
régionale constituent ses domaines d’activités.
L’entité SDOL collabore avec les instances cantonales et régionales concernées. Elle représente les Communes
de manière active dans le développement du PALM et participe à la mise en œuvre du projet d’agglomération,
ainsi qu’à la création de la dynamique régionale.
STRATÉGIE & DÉVELOPPEMENT DE L’OUEST LAUSANNOIS
RUE DE LAUSANNE 35 CP 542 1020 RENENS 1
sdol@ouest-lausannois.ch
T : 021 632 71 60
www.ouest-lausannois.ch
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