Porter à connaissance du projet de PLH de la communauté de communes des Cheires

Porter à connaissance du projet de PLH
         de la communauté de communes des Cheires

Conformément à l’article L 302-2 et suivant du Code de la Construction et de l’Habitation
(C.C.H.), le préfet doit porter à la connaissance du président de l’établissement public de
coopération intercommunale (E.P.C.I.) toute information utile concernant notamment l’évolution
démographique, le développement économique local ainsi que les objectifs à prendre en compte en
matière d’habitat et de répartition équilibrée des différents types de logements sur le territoire
concerné.

Ce « porter à connaissance » (ou P.A.C.) pourra être complété tout au long de la procédure
d’élaboration du diagnostic notamment pour prendre en compte d’éventuelles évolutions
législatives ou réglementaires.

I – Le contenu d’un P.L.H. :

Le Programme Local de l’Habitat doit respecter les dispositions des articles R 302-1 à R 302-1-3
du C.C.H. qui disposent que le P.L.H., pour une période qu’il détermine, comprend, tant pour
l’ensemble de son périmètre que pour les différentes parties qui le composent :
    - un diagnostic
    - l’énoncé de principes et d’objectifs
    - un programme d’actions

Le diagnostic :
   - analyse la situation existante et les évolutions en cours, notamment des marchés du
       foncier et du logement, du logement des personnes défavorisées, des transports, du rôle et
       de l’insertion de chaque quartier dans l’aire du P.L.H. et des besoins des habitants actuels
       et futurs. Cette analyse sera fondée sur les informations et données relatives à l’habitat
       dans le périmètre du programme.
   - expose les conséquences, en matière d’habitat, des prévisions et objectifs d’aménagement
       urbain, des orientations d’aménagement du territoire et des perspectives de développement
       démographiques et socio-économiques.

L’énoncé d’objectifs et de principes précise:
   - les objectifs quantitatifs retenus en matière de constructions neuves et de réhabilitation,
   - décrit les principes retenus pour assurer une diversité de l’habitat et une répartition
      équilibrée des différents types de logements,
   - justifie la cohérence entre ces objectifs et principes et les dispositions du plan
      départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, ainsi que des
      protocoles d’occupation du patrimoine social, quand ils existent.

Le programme d’actions définit les actions et les moyens qui seront mis en œuvre par la
communauté de communes, pour la durée du P.L.H., pour atteindre les objectifs retenus.

Enfin, ce programme d’actions précisera les modalités de suivi et d’évaluation du
programme local de l’habitat.

II – Les attentes générales de l’Etat

Le programme Local de l’habitat a pour principal objectif de définir, de mettre en place et de
pérenniser une politique de l’habitat choisie par les élus communautaires, en conformité avec les
textes en vigueur, tenant compte des enjeux locaux et en partenariat avec l’ensemble des acteurs.

Il paraît utile, en préambule, de rappeler que l’élaboration d’un PLH est un véritable travail
de prospective qui permet de structurer le débat local sur les stratégies d’habitat et de
coordonner les différents acteurs. Le P.L.H. doit articuler l’ensemble des démarches
fréquemment dispersées qui composent les politiques locales de l’habitat.

   -   La loi du 31 Mai 1990 relative à la mise en œuvre du droit au logement pour les personnes
       défavorisées pose le principe que tout P.L.H. devra permettre de conforter, en les
       complétant, les politiques sociales partenariales définies localement dans ce domaine.

   -   La loi d’orientation pour la ville (L.O.V.) du 13 juillet 1991 modifiée par la loi relative à la
       diversité de l’habitat du 21 janvier 1995 a donné une nouvelle impulsion à la procédure de
       P.L.H. instituée par la loi du 7 janvier 1983. Fondée sur les principes d’équilibre, de
       diversité et de mixité, la loi d’orientation pour la ville incitait les communes à définir et à
       mettre en œuvre une politique concertée de diversification de l’habitat et des activités.

   -   La loi du 29 juillet 1998 d’orientation relative à la lutte contre les exclusions contient
       également un important volet logement qui s’articule autour de 5 objectifs :
         agir plus résolument pour le droit au logement
         prévenir les expulsions
         éradiquer l’insalubrité et réduire la précarité dans l’habitat
         accroître l’offre de logements pour les personnes défavorisées
         concilier accueil des plus démunis et mixité sociale

   -   La loi solidarité et renouvellement urbains (S.R.U.) du 13 décembre 2000 assigne aux
       politiques de l’habitat un objectif de renouvellement urbain.
       L’élément essentiel de renouvellement se trouve à travers l’objectif de mixité sociale.
       Ainsi il faudra rechercher un principe d’équilibre et de durabilité de la croissance urbaine
       par une volonté de limiter l’étalement urbain.

       Outre les instruments d’amélioration de la qualité de l’habitat existants, la loi urbanisme et
       habitat (U.H.) du 2 juillet 2003 permet aux communes de répondre, de façon souple et
       efficace, aux besoins en construction tout en mettant en œuvre un urbanisme de qualité
       respectueux des principes du développement durable.

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-   Il paraît utile de rappeler :

que conformément à l’article L 123-1 du Code de l’urbanisme, tout plan local d’urbanisme
devra être compatible avec les dispositions d’un P.L.H.,

qu’ une partie du territoire communautaire (Aydat, Chanonat, Cournols, Olloix, Saulzet-le-
Froid, St-Saturnin et Le Vernet-Ste-Marguerite) est incluse dans le périmètre de la charte du
parc naturel régional des Volcans d’Auvergne (décret du ministère de l’aménagement du
territoire et de l’environnement, en date du 6 décembre 2000, portant renouvellement de
classement de ce parc)

qu’une partie du territoire de la commune d’Aydat est incluse dans la Chaîne des Puys
classée parmi les sites du département du Puy-de-Dôme (décret du ministère de l’aménagement du
territoire et de l’environnement en date du 26 septembre 2000 portant classement d’un site).

III – Les attentes de l’État liées aux caractéristiques locales de ce projet :

Ce projet s’inscrit dans le cadre d’une délibération communautaire du 22 décembre 2003, reçue en
préfecture le 16 janvier 2004, décidant l’élaboration d’une étude de P.L.H. sur son territoire.

A – Caractéristiques du territoire :

 Localisation – aspects géographiques

   Située au Sud-Ouest de l’agglomération clermontoise, la communauté de communes des
   Cheires est composée de 11 communes marquées de façon très différente par le relief.
   L’ensemble présente 3 aspects :
   - à l’Est de la zone d’étude, les communes du Val d’Allier (Chanonat, Le Crest, Tallende,
       Saint-Sandoux, Saint-Amant-Tallende et Saint-Saturnin) présentent des zones de plaines et
       de coteaux en bordure de la Limagne ; l’altitude varie de 400 à 700 mètres ;
   - au Centre, trois communes (Aydat, Cournols et Olloix) sont notamment dans la partie
       Nord, marquées par la proximité de la chaîne des volcans ; les reliefs varient de 700 à 1000
       mètres d’altitude en moyenne ;
   - à l’Ouest, deux communes (Saulzet-le-Froid et Le Vernet-Sainte-Marguerite) ont un relief
       relativement escarpé pouvant atteindre 1280 m à l’extrême ouest dans les Monts Dore.

   La réflexion entreprise sur le territoire des 11 communes doit donc intégrer ces
   différentes caractéristiques (typologie d’habitat par exemple).

 Caractéristiques démographiques

   L’ensemble de ces communes est situé en globalité dans le périmètre de réflexion du Grand
   Clermont et fonctionne avec l’ aire urbaine de Clermont-Ferrand.

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Il conviendra donc de veiller à ce que l’analyse porte bien sur un territoire cohérent en
   terme de fonctionnement des marchés de l’habitat : dans ces conditions, le périmètre
   d’étude devra être certainement plus vaste que celui du territoire communautaire.
   Globalement ce territoire compte 9 586 habitants au dernier recensement de 1999. La
   population est en constante croissance, avec une densité passant de 30 habitants au km² en
   1962 à 52 en 1999. L’essor le plus important s’est fait à partir de 1975 avec un taux de
   variation annuel de 2,85 % entre 1975 et 1982, modéré à 1,70 % depuis 1982, restant malgré
   tout élevé.
   La pression de la périurbanisation du sud de la métropole clermontoise semble expliquer le
   taux (+ 1,59 % par an) de solde migratoire (arrivée de population) notamment entre 1990 et
   1999.
   Le solde naturel (différence entre le nombre de naissances et de décès) est légèrement positif
   (+ 0,18 %).

   Concentrée essentiellement à l’Est du territoire, sur 3 communes (Tallende, St-Amant-Tallende
   et St-Saturnin) une population de 3 819 habitants représente 39 % de la population globale de
   la communauté de communes des Cheires.
   L’indice de jeunesse de 1,33 % est supérieur à celui du département (0,97 %) : ¼ de la
   population de la communauté de communes est composée de jeunes de 0 à 19 ans.
   La taille des ménages diminue, de 2,71 à 2,57 personnes/ménage entre 1990 et 1999, mais cette
   valeur reste au-dessus de celle du département se situant à 2,29 au recensement de 1999.

   L’étude devra donc approfondir ces constats, faire le parallèle avec l’évolution de la
   structure du parc de logements et en tirer des conclusions.

 Caractéristiques socio-économiques

   La population active résidant sur le secteur représente 4 286 personnes, soit une augmentation
   de plus de 20 % entre 1990 et 1999.
   Les ¾ des actifs migrent quotidiennement vers l’extérieur du secteur pour aller travailler
   principalement sur l’agglomération clermontoise : phénomène en augmentation forte de l’ordre
   de 40 % entre 1990 et 1999. Le nombre d’actifs résidents travaillant sur place a diminué.
   La représentation des flux domicile-travail montre qu’il y a 3 233 personnes qui vont travailler
   à l’extérieur, et 664 qui viennent travailler sur ce territoire. Malgré une augmentation de près
   de 10 %, le secteur est en fort déficit d’emplois.
   Les emplois existants sur le secteur sont implantés principalement à l’Est (32 %) sur Aydat,
   Chanonat, St-Amant-Tallende, St-Sandoux, St-Saturnin et Tallende.
   La quasi-totalité des activités est de petite taille : moins de 10 salariés (95 %).

   L’étude devra s’attacher à analyser les niveaux de revenus des populations accueillies sur
   le secteur pour déterminer les éventuels déséquilibres avec les populations en place.

   B – Desserte – Déplacements – Transports

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La desserte du secteur est assurée par :
- un axe Nord-Sud à l’extrémité Est du territoire : l’autoroute A 75 et le réseau ferré
    Clermont - Issoire
- un axe Est-Ouest, au Nord desservant Aydat et Chanonat
- un axe Est-Ouest, au centre, reliant les bourgs de St Saturnin, St-Amant-Tallende et
    Tallende.
Le mode de transport le plus utilisé (82 %) par les actifs pour les déplacements domicile-travail
est la voiture particulière.

L’étude devra approfondir cette thématique essentielle pour un secteur qui connaît
l’évolution démographique la plus importante de l’aire urbaine (évolution des trafics
routiers, adaptation des transports en commun, etc…)
L’étude devra permettre d’initier une réflexion concernant les déplacements
(développement des transports publics en direction des pôles d’emplois).

C – Tourisme

La spécificité péri-urbaine de cette communauté de communes paraît pouvoir également être
appréhendée sous l’angle touristique et de loisirs.
En effet, il semble opportun de voir :
- si ce territoire, à multiples facettes, a des atouts touristiques à valoriser (paysages , bâti,
   sites naturels ou remarquables, etc …) ?
- dans l’affirmative de quelle manière ?
- quel pourrait être le positionnement de ce territoire dans le Grand Clermont, voire sur des
   territoires plus vastes ?
- quel rôle pourrait-il y jouer ?

Une thématique propre à cet aspect paraît donc pouvoir être abordée dans le cadre de
l’étude P.L.H . portant notamment sur la cohabitation des résidences secondaires avec les
résidences principales, le phénomène constaté de reprise de ce même parc dans le parc
des résidences principales, et éventuellement l’intégration du parc destiné à l’accueil
touristique (gîtes ruraux par exemple).

D– Habitat

 Parc de logements

Le parc total de logements avec 4 747 unités a augmenté de 13,4 % entre 1990 et 1999, avec
3652 résidences principales (+ 23,3 %) et 790 résidences secondaires (taux stable).
Sur la typologie et l’âge des résidences, 93,7 % des logements sont individuels et 37 % du parc
date d’avant 1949.

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 La vacance

Le territoire comporte une faible part de logements vacants : 6,51 % du parc total (8.2 % au
niveau départemental) en diminution de 26 % par rapport à 1990, ce qui semble traduire entre
autres une pression immobilière sur le secteur qui est de nature à limiter l’accueil de nouvelles
populations sur ce créneau.

L’étude devra permettre de préciser ce constat notamment en s’attardant à définir sur
quels secteurs et types de logements se concentre la vacance (vacance résiduelle). Cette
dynamique de reconquête des centres bourgs doit être accompagnée d’une politique
d’aménagement ( équipements, services, commerces).

 L’ancienneté du parc de résidences principales

Le parc ancien est relativement faible (37 % a plus de 50 ans) mais il se caractérise par la
proportion des logements antérieurs à 1915 qui représentent près de 1/3 des résidences
principales (23 % sur le département).
Le parc postérieur à 1981 représente 1/3 des résidences principales (22 % sur le département).

L’étude devra analyser : les résultats consolidés de l’OPAH (projets réalisés, nombre de
logements réellement produits par rapport aux intentions), et la part de la réhabilitation
non comptabilisée dans l’OPAH qui risque d’être importante (parc locatif réduit et
dynamique de rénovation sur ce secteur).

 Le statut d’occupation

En terme de statut d’occupation, 79,2 % des logements sont occupés par leurs propriétaires
(58.4 % au niveau du département) et 15,5 % des logements par des locataires (dont seulement
3,1 % en HLM).

L’étude devra approfondir ces éléments et apprécier les évolutions récentes. D’une façon
générale, l’étude devra prendre en compte l’objectif de mixité sociale au travers des
différents segments du marché du logement (locatif – propriétaire occupant, individuel –
collectif, conventionnement, etc…) et proposer les conditions de création ou de
développement d’un parcours résidentiel adapté notamment aux jeunes de la 2ème
génération de migrants de la périurbanisation.

    La production neuve

Ce secteur connaît depuis les 10 dernières années un très fort taux de construction neuve,
nettement plus important que celui du département. Cette pression est localisée sur les
communes de la frange Est, en priorité, et dans une moindre mesure sur la partie centrale du

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territoire, caractéristique des effets de la périurbanisation et qualifiant certaines communes
comme « communes dortoir ».

La Communauté de Communes des Cheires, au sein du Grand Clermont, est celle qui a
connu récemment le plus fort taux de construction ; il est essentiel que l’étude aborde en
détail cette thématique.
Il semble, en outre, nécessaire de s’interroger plus particulièrement sur l’habitat
individuel notamment en ce qui concerne l’analyse des financements (évolution des prêts
à taux zéro) et de l’aspect foncier (optimisation de l’utilisation d’un foncier de plus en
plus rare, évolution des coûts) ainsi que les évolutions souhaitées et les conditions que la
collectivité entend prendre pour juguler ou au contraire pour conforter cette attractivité.

 Le parc social

Le poids du parc HLM sur le nombre total des résidences principales est de 3,1 %, il est
concentré en quasi-totalité sur Aydat et ST Amant Tallende; Il est bien inférieur à la moyenne
départementale (11,1 %).

L’analyse du marché local devra s’attacher à définir le rôle du parc HLM et les besoins
en la matière.

    Le parc locatif privé

Avec 11,7 % du total des logements, le parc locatif privé est très réduit (deux fois moins que la
moyenne du département).

L’analyse des résultats consolidés de l’OPAH permettant de connaître la production de
logements locatifs conventionnés, il serait intéressant de faire un bilan exhaustif du
conventionnement privé en cours.
Compte-tenu de sa faiblesse actuelle, il y a lieu, d’envisager une augmentation de ce parc
en examinant les conditions actuelles du parc existant (analyse des loyers,
complémentarité ou concurrence avec le parc HLM, taux de rotation, population
concernée), et d’apprécier les besoins en s’appuyant sur les observatoires existants.

    Autres aspects sociaux liés à l’habitat

Accueil des personnes âgées :
Le thème de l’accueil des personnes âgées devra être abordé dans l’étude (analyse de la
demande, analyse du type d’accueil, du ou des secteurs d’accueil.
Cette réflexion devra être menée en cohérence avec le schéma gérontologique.

Accueil ou maintien des jeunes ménages :
La prise en compte des besoins spécifiques des jeunes ménages (équipements, services,
commerces, etc…) devra faire l’objet d’une analyse.

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CONCLUSION et PISTES DE REFLEXION COMPLEMENTAIRES

Il ressort de ce qui précède que la Communauté de Communes des Cheires constitue le type de
secteur dont le développement s’accélère depuis 1990 et qui contribue de manière importante
au phénomène de l’étalement urbain.

Il est, par conséquent, utile que les points caractéristiques de ce secteur soient tout
particulièrement appréhendés dans l’étude, notamment :

-   la constitution de l’apport migratoire (composante et évolution),
-   l’évolution de la construction neuve (évaluation du risque de fragilisation sociale à moyen
    terme) et réflexion à engager sur les accédants,
-   la poursuite de la requalification des centres bourgs,
-   le développement possible du parc social prioritairement en centre-bourg (dans le cadre
    d’opérations d’acquisition – amélioration par le logement public), en tenant compte des
    niveaux d’équipement et des dessertes,
-   la prise en compte du potentiel touristique (paysages, bâti, sites naturels ou remarquables)
    de ce territoire péri-urbain.

Concernant la création d’un parc de logements neufs, il conviendra d’accorder une vigilance
particulière à la typologie (individuel ou collectif), à l’architecture, à la situation par rapport
aux équipements et à leur impact par rapport aux capacités des équipements , à leur
raccordement aux tissus bâtis et plus généralement à la maîtrise de l’étalement urbain déjà
emblématique sur ce secteur.

Au vu des résultats des diverses analyses, et compte-tenu des spécificités de ce territoire,
il conviendra que l’étude préconise une territorialisation des actions.

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