PROGRAMME LOCAL DE L'HABITAT - Gergovie-Val-d'Allier Communauté
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Gergovie-Val-d'Allier Communauté
PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT
Orientations et programme d’actions
Approuvé définitivement en Conseil Communautaire le 25 juin 2009
19, rue Mazagran - 69007 Lyon
Téléphone : 04 72 72 07 41 - Télécopie : 04 72 73 13 97 - etudes.actions@wanadoo.fr
Société coopérative de production ETUDES ACTIONS à capital variable, à responsabilité limitée
RCS Lyon B 351 478 474 - SIRET : 351 478 474 00023 - NAF/APE : 7320 Z
Programme Local de l’Habitat de la communauté de communes de Gergovie-Val-d’Allier 2009-2014
Orientations et programme d’actions
SOMMAIRE
PREAMBULE ....................................................................................................................................................... 3
A. LA DEMARCHE GLOBALE D’ELABORATION.................................................................................................. 3
B. LES DIFFICULTES RENCONTREES ................................................................................................................. 3
C. LA PRISE EN COMPTE DU PLH PAR LES AUTRES PARTENAIRES .................................................................... 5
I. SYNTHESE DU DIAGNOSTIC ................................................................................................................... 6
A. CARACTERISTIQUES GENERALES DU TERRITOIRE ........................................................................................ 6
B. LE PARC DE LOGEMENTS ET SON EVOLUTION .............................................................................................. 7
C. LES MARCHES IMMOBILIERS ET FONCIERS ................................................................................................... 9
D. ANALYSE DES POLITIQUES COMMUNAUTAIRES OU COMMUNALES EN LIEN AVEC L’HABITAT .................... 11
II. LES ORIENTATIONS STRATEGIQUES .............................................................................................. 13
A. LES SCENARIOS DE DEVELOPPEMENT DEMOGRAPHIQUE ET RESIDENTIEL RETENUS ................................... 13
B. LES ORIENTATIONS STRATEGIQUES ........................................................................................................... 15
1) Encourager la diversification de l’offre de logements au profit du locatif
et de l’accession abordable .......................................................................................................................... 15
2) Améliorer l’habitat privé, notamment très inconfortable et vacant ..................................................... 15
3) Répondre à des besoins spécifiques ..................................................................................................... 16
4) Mettre en œuvre le PLH ....................................................................................................................... 16
III. LES ACTIONS PROPOSEES ................................................................................................................. 18
A. DIVERSIFICATION DE L’OFFRE NOUVELLE EN LOGEMENT AU PROFIT DU LOCATIF SOCIAL ET DE
L’ACCESSION ABORDABLE ................................................................................................................................. 19
1) Production d’au moins 40 logements locatifs sociaux publics PLUS par an ....................................... 19
2) Généraliser le principe de mixité de l’habitat dans quelques secteurs déterminés et dans les
documents d’urbanisme ................................................................................................................................ 21
B. AMELIORATION DE L’HABITAT PRIVE, NOTAMMENT TRES INCONFORTABLE OU VACANT .......................... 25
3) Vérifier la faisabilité et engager une OPAH multi sites pour les 3 communautés de communes ......... 25
4) Conseil en réhabilitation, construction et énergie ............................................................................... 26
C. REPONSE AUX BESOINS DES POPULATIONS SPECIFIQUES ........................................................................... 28
5) Production d’au moins 3 logements d’intégration par an.................................................................... 28
6) Création d’au moins 3 logements temporaires supplémentaires.......................................................... 29
7) Coordination des projets destinés aux personnes âgées ...................................................................... 29
8) Conventions d’attribution de logements locatifs sociaux avec les bailleurs ........................................ 30
D. MISE EN ŒUVRE DU PLH .......................................................................................................................... 32
9) Mise en place d’une politique de réserves foncières à long terme ....................................................... 32
10) Adaptation des documents d’urbanisme et de la fiscalité locale ........................................................ 33
11) Observatoire pérenne de l’habitat ..................................................................................................... 35
12) Animation et pilotage ......................................................................................................................... 36
ANNEXE .............................................................................................................................................................. 37
A. PROGRAMMATION FINANCIERE INDICATIVE .............................................................................................. 37
B. LISTE DES SIGLES ET ABREVIATIONS ......................................................................................................... 38
C. TABLEAU DE SYNTHESE DES AVIS DES COMMUNES ................................................................................... 40
- Projet approuvé définitivement le 25 juin 2009 2
Programme Local de l’Habitat de la communauté de communes de Gergovie-Val-d’Allier 2009-2014
Orientations et programme d’actions
PREAMBULE
A. La démarche globale d’élaboration
La démarche d’élaboration de Programmes Locaux de l’Habitat a été engagée
conjointement dans les trois communautés de communes de Allier-Comté-Communauté,
Gergovie-Val-d’Allier et Mur-ès-Allier.
Trois étapes ont été nécessaires au projet de PLH :
- Un diagnostic commun a été réalisé. Il a été validé en avril 2006.
- Puis un important travail a été engagé autour de la formulation de grandes
orientations, communes pour la plupart, hormis les objectifs quantitatifs de
développement démographique et résidentiel, propres à chaque communauté de
communes. Un document de synthèse des besoins d’habitat et d’orientations
commun aux 3 EPCI a été remis (mars 2007).
- Enfin, la démarche d’élaboration des 3 programmes d’actions a été poursuivie en
commun, certaines actions étant communes et d’autres spécifiques. Un programme
d’actions rassemblant les actions envisagées dans les 3 communautés de communes
a été remis en octobre 2007.
Le présent document est le projet de PLH de la communauté de communes de Gergovie-
Val-d'Allier arrêté par le conseil communautaire suite à l’avis des communes1, qui devra
être soumis à l’avis du Préfet et du Comité Régional de l’Habitat, avant son approbation
définitive.
Il comprend :
- la synthèse du diagnostic pour Gergovie-Val-d'Allier, en partie I
- les orientations stratégiques, en partie II
- le programme d’actions de Gergovie-Val-d’Allier, en partie III.
Les actions des 3 communautés de communes sont rappelées de manière synthétique dans
le tableau récapitulatif, au début de la partie III. Néanmoins, les actions pour les 2 autres
communautés de communes sont indicatives, les procédures d’adoption étant en cours
dans chacune, avec des calendriers différents.
B. Les difficultés rencontrées
Durant cette élaboration, des réticences ou des craintes ont été formulées, traduisant de
réelles difficultés à trouver la bonne articulation et complémentarité entre politiques
communautaires, communales et supra communautaires, malgré la conscience des besoins
identifiés en matière d’habitat.
1
Les avis des communes sont synthétisés en annexe 3. Ils ont été débattus en commission habitat le
19 juin 2008 et en conseil communautaire le 10/07/2008 à l’issue duquel des adaptations
ponctuelles ont été décidées.
- Projet approuvé définitivement le 25 juin 2009 3Programme Local de l’Habitat de la communauté de communes de Gergovie-Val-d’Allier 2009-2014
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• La portée du PLH
Les choix qui seront faits en matière d’habitat devront être mis en œuvre, sur le plan
financier, opérationnel ou réglementaire. Le PLH traduit la politique communautaire en
matière d’habitat pour les 6 prochaines années au minimum. L’élaboration, l’approbation
et la mise en œuvre d’un PLH constituent donc un acte politique fort, permettant de
conduire des actions répondant aux besoins et difficultés des habitants en matière
d’habitat et accompagnant la stratégie d’aménagement et de développement du
territoire.
• Les compétences et l’intérêt communautaires
Actuellement, les compétences et la notion d’intérêt communautaire dans le logement
social sont variables selon les communautés de communes ; l’intérêt communautaire est
défini sur la base de seuils :
- Allier Comté Communauté : à partir du 8ème logement pour Vic-le-Comte et du 3ème
pour les autres communes
- Gergovie-Val-d’Allier : à partir du 15ème logement locatif social neuf
- Mur-ès-Allier : au delà de 1 logement par tranche de 500 habitants
Les compétences et l’intérêt communautaires devront être redéfinis à partir du contenu
du PLH approuvé. Plusieurs scénarios sont possibles et seront à étudier, avec ou sans fonds
de concours des communes.
• L’adaptation éventuelle du PLH
Le programme d’actions communautaire ne sera réellement mis en œuvre qu’à compter de
2008 et jusqu’en 2013 (6 ans minimum). Entre temps, les conseils municipaux et
communautaires vont être renouvelés et le SCOT sera approuvé. Il est nécessaire que le
PLH soit appropriable et ajustable par les nouveaux élus et mis en cohérence avec le futur
SCOT. Le PLH pourra donc être modifié à partir du dispositif d’évaluation annuelle prévu,
après avis du représentant de l’État et des personnes morales associées, sous réserve de
ne pas remettre en cause son économie générale.
• Le rôle des PLU
Les documents d’urbanisme communaux constituent le cadre réglementaire incontournable
pour tout projet de construction et des outils opérationnels sont liés à leur existence :
droit de préemption urbain, emplacements réservés... Leur adaptation pourra s’avérer
nécessaire pour permettre et favoriser la mise en œuvre de la future politique locale de
l’habitat ; dans ce cas, les communes disposeront d’un délai de 3 ans pour le faire.
• L’impact de la Zone Pilote d’Habitat des Martres-de-Veyre
Chacune des 3 communautés de communes est concernée par un projet de Zone Pilote
d’Habitat, politique portée par le Pays : Vic-le-Comte, Pérignat-ès-Allier et Les-Martres-
de-Veyre.
Alors que les 2 premières s’inscrivent dans un tissu bâti existant et ne concernent pas un
grand nombre de logements, celle des Martres-de-Veyre, par son importance (près de 300
logements envisagés), pourrait avoir des impacts sur les marchés locaux de l’habitat. C’est
d’ailleurs un des effets recherchés : impulser de nouvelles dynamiques de production de
l’habitat dans le Pays du Grand Clermont, répondant aux besoins et prenant en compte les
déplacements et l’environnement, à l’inverse des pratiques les plus courantes en territoire
péri urbain. Si ces objectifs ne sont pas remis en cause, l’appréciation des impacts sur les
marchés locaux de l’habitat a été difficile mais a conduit à préciser le programme de la
ZPH (nombre total de logements, phasage de l’opération).
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Orientations et programme d’actions
• La révision en cours du SCOT et l’élaboration de plusieurs PLH limitrophes
Le Schéma de Cohérence Territoriale du Grand Clermont est en révision. Le diagnostic est
en cours et son approbation est envisagée en 2009. Le territoire ne dispose donc pas à ce
jour d’orientations générales validées capables de coordonner les différentes politiques
locales de l’habitat mises en place ou prévues par les différents EPCI concernés : les PLH
de Clermont-Communauté et de Riom-Communauté viennent d’être adoptés, ceux des
Communautés de Communes des Cheires, de Mur-ès-Allier et d’Allier-Comté-Communauté
sont en cours d’approbation. Il a donc été difficile de se positionner par rapport aux
différentes hypothèses d’évolution du nombre de ménages et de la population.
Rappelons le rôle du Comité Régional de l’Habitat (CRH) qui sera amené à donner un avis
sur les orientations et la cohérence régionale des politiques locales de l’habitat.
L’approbation du SCOT en 2009 constituera également un élément important pour la
compatibilité et la cohérence éventuelles des PLH concernés.
• L’absence d’observatoire départemental de l’habitat du Puy-de-Dôme
A ce jour (juin 2008), la mise en place de cet observatoire est à l’étude. Il n’existe donc
pas de données départementales permettant aux EPCI qui élaborent un PLH de se
positionner en matière d’habitat.
• La prise en compte des Chartes Architecturales et Paysagères et des Plans
d’Aménagement de Bourgs réalisés
S’il ne s’agit pas de documents opposables, ces Chartes ou PAB posent un diagnostic, des
enjeux et des engagements pour la préservation et la valorisation du patrimoine urbain,
bâti et paysager du territoire, de ses bourgs et de ses villages. Elles s’accompagnent
quelquefois « d’opérations façade ». Les actions à conduire en matière d’habitat, qu’il
s’agisse de construction neuve, de réhabilitation ou de renouvellement urbain, peuvent
ainsi constituer des exemples concrets de mise en œuvre.
C.La prise en compte du PLH par les autres
partenaires
L’élaboration d’un PLH par une communauté de communes, sur la base d’un diagnostic
préalable, témoigne d’une volonté et d’un projet en matière d’habitat.
Ce diagnostic et ce projet, élaborés et partagés avec les partenaires associés à la
démarche, seront pris en compte par :
- l’État compétent en matière d’aide à pierre,
- le Département qui conditionne, dans le cadre de sa nouvelle Charte de l’Habitat,
une partie de ses aides financières à l’existence d’un PLH (accession sociale à la
propriété, requalification ou extension urbaine, opération de construction ou
d’aménagement ponctuel) ; il engage par ailleurs une étude de définition de mise
en place et d’animation d’un Observatoire Départemental de l’Habitat, qui pourra
être utilisé par les EPCI, notamment pour le suivi de leur PLH,
- la Région dans le cadre de ses aides aux territoires ruraux, à la réhabilitation du
bâti ou des CRDDT (contrats régionaux de développement durable des territoires).
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I. SYNTHESE DU DIAGNOSTIC
A. Caractéristiques générales du territoire
• Un territoire périurbain dans l’aire urbaine de Clermont-Ferrand
La communauté de communes de Gergovie-Val-d'Allier est constituée de 10 communes,
représentant 18 130 habitants en 1999 et 19 550 habitants estimés en 2005. Le territoire a
une fonction résidentielle à l’échelle de l’aire urbaine de Clermont-Ferrand, les communes
les plus proches étant situées à moins de 15 mn de l’agglomération clermontoise. La
communauté de communes appartient au Pays du Grand Clermont.
Le territoire est fortement multipolarisé, entre des pôles d’emplois et de services
extérieurs au territoire (Clermont, Issoire, Cournon, Billom et Vic-le-Comte) et des pôles
internes (Les-Martres-de-Veyre, La-Roche-Blanche et Veyre-Monton).
D’autres échelles supra territoriales doivent être prises en compte, de même que les
politiques des EPCI limitrophes, en matière d’habitat, de transports ou de politique
territoriale. Le SCOT du Grand Clermont, en cours d’élaboration, doit notamment être pris
en considération pour les orientations de la politique locale de l’habitat de Gergovie-Val-
d'Allier.
• Entre Chaîne des Puys et Monts du Forez
Le territoire est marqué par l’appartenance à plusieurs entités géographiques et
paysagères : le Val d’Allier, la Limagne des Buttes et le Plateau de Gergovie. Les espaces
naturels majeurs qui traversent et jouxtent le territoire participent à l’attractivité
résidentielle voire touristique de ces espaces à l’environnement encore préservé. La
commune de Saint-Maurice est associée au Parc Naturel régional (PNR) du Livradois-Forez.
Cet environnement exceptionnel est un atout du territoire mais des risques réels pèsent
sur ces paysages compte tenu de l’urbanisation importante et accélérée, consommatrice
d’espace et créatrice de nouveaux paysages bâtis en rupture avec les formes urbaines
traditionnelles. L’étalement urbain risque également de déséquilibrer le fonctionnement
urbain des communes au détriment des centres anciens.
• Des migrations quotidiennes vers les emplois de la métropole clermontoise
Le territoire connaît un déficit d’emplois par rapport au nombre d’actifs qui y résident :
on compte 0,32 emploi pour 1 actif. 82 % des actifs sortent du territoire pour travailler, en
dépit des pôles d’emploi locaux de La-Roche-Blanche, Les-Martres-de-Veyre et Veyre-
Monton.
Ce déficit d’emplois sur le territoire se traduit par des migrations alternantes très
importantes, principalement vers l’agglomération de Clermont-Ferrand. La dépendance de
ces communes envers la métropole clermontoise va en s’accroissant, notamment en raison
du renforcement de la fonction résidentielle, les nouveaux actifs qui s’installent dans ces
communes ayant et conservant leur emploi dans la métropole.
• Une desserte reposant principalement sur les infrastructures routières
La voiture particulière est le mode de transport majoritairement utilisé, notamment pour
les migrations domicile-travail. La desserte du secteur est fortement structurée par l’A75
qui traverse le territoire. Des problèmes de saturation du réseau routier sont constatés aux
heures de pointe, accentués pendant la période estivale pour l’A75.
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La desserte par les transports en commun se fait par deux acteurs principaux : le réseau
Transport Express Régional et le réseau Transdôme. Le réseau urbain de l’agglomération
clermontoise s’arrête aux limites du territoire. Les-Martres-de-Veyre est le seul nœud
modal, secondé par des nœuds extérieurs au territoire constituant un recours possible :
Vic-le-Comte, Le Cendre et Pont-du-Château.
• Un territoire de 19 550 habitants, connaissant une croissance démographique
continue
Gergovie-Val-d’Allier est la troisième communauté de communes la plus peuplée du Puy-
de-Dôme, après Clermont-Communauté et Riom-Communauté. La croissance
démographique de ce territoire s’inscrit dans un contexte de redistribution plutôt que de
croissance à l’échelle de l’aire urbaine.
La croissance démographique, très forte depuis la fin des années 70, s’est ralentie entre
1990 et 1999. Le territoire gagnait 162 habitants et 113 ménages par an entre 1990 et
1999, le taux de variation annuel restant largement supérieur à celui de l’aire urbaine et à
celui du département.
La croissance démographique s’est accélérée depuis 1999, et la population est estimée à
19 550 habitants en 2005, soit un gain de 236 habitants par an. Ce pic est à lier au
contexte national de pression foncière et immobilière et au desserrement démographique
dans l’aire urbaine de Clermont-Ferrand. La baisse marquée de la taille des ménages s’est
ralentie pendant la période récente, avec l’arrivée de familles et la difficulté renforcée de
décohabiter pour les jeunes ménages.
La population du territoire est globalement jeune, mais connaît un
vieillissement accentué : l’indice de jeunesse était de 1,6 en 1999, contre 2,2 en 1990. Ce
vieillissement est lié à l’augmentation du nombre de personnes âgées, au vieillissement et
à la décohabitation hors du territoire des jeunes arrivés dans les années 1980-1990, et à
l’arrivée de ménages plus âgés et ayant moins d’enfant par rapport aux périodes
précédentes. Certaines communes rencontrent aujourd’hui des difficultés à maintenir
leurs effectifs scolaires.
Les revenus des ménages sont élevés, largement supérieurs à la moyenne départementale.
Cependant près de la moitié des ménages seraient éligibles à un logement locatif social,
leurs revenus étant inférieurs aux plafonds HLM.
B. Le parc de logements et son évolution
• Un parc de logements caractéristique du développement périurbain
La communauté de communes de Gergovie-Val-d’Allier compte 6 680 résidences
principales, constituées à 93,1 % de logements individuels et occupées à 81,2 % par des
propriétaires occupants. Le parc de logements se caractérise également par la faiblesse de
l’offre en logement locatif (privé et public) et en petits logements. Cette structure
correspond à la fonction d’accueil de jeunes familles en accession à la propriété en maison
individuelle qui s’est développée sur le territoire.
Avec la réduction de la taille des ménages et la production continue de grands logements,
l’inadéquation entre taille des logements et taille des ménages va s’accentuer. Les
modalités d’occupation du parc, à savoir une écrasante majorité de propriétaires
occupants, se traduisent par une faible fluidité du parc : les ménages propriétaires restent
plus longtemps dans leur logement, y compris lorsqu’il est devenu trop grand ou inadapté
(enfants qui décohabitent, personnes âgées vivant seules), et ce d’autant plus en
l’absence d’offre en petits logements pour du locatif ou de l’accession. Le besoin en petits
logements doit cependant être nuancé : les ménages ont tendance à occuper des
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logements de plus en plus grands, pour des motifs de confort mais également en raison
d’évolutions sociales (nécessité pour un parent divorcé d’accueillir ses enfants, pour un
ménage âgé de pouvoir loger sa famille éloignée).
• Un potentiel de logements vacants et inconfortables
213 logements ne disposaient pas de WC ou de douche ou bain en 1999. L’inconfort est
donc encore notable, et ce plus particulièrement dans le parc locatif privé qui compte 25
% de logements inconfortables.
En 2003, 467 logements étaient vacants, soit 5,7 % du parc. Les logements vacants sont
relativement peu nombreux, mais leur reconquête est limitée par des phénomènes de
rétention immobilière et par des difficultés techniques spécifiques à ce patrimoine souvent
ancien.
• Un parc locatif public faible mais en développement
Les 221 logements locatifs sociaux de la communauté de communes sont fortement
concentrés aux Martres-de-Veyre, à Orcet et à La-Roche-Blanche. Cette offre est
insuffisante, avec 11,3 logements pour 1 000 habitants.
Le patrimoine est globalement récent et diversifié, avec 69 % de logements individuels
(contre 14 % au niveau départemental). La production récente de logements est
importante au regard du patrimoine existant, et des opérations innovantes se développent.
Les deux principaux bailleurs sont Auvergne Habitat et l’OPAC du Puy-de-Dôme (devenu
OPHIS). Les communes jouent localement un rôle important dans la production de
logement locatif social, en maîtrise d’ouvrage propre ou par la mise à disposition du
foncier par le biais de baux emphytéotiques accordés aux bailleurs.
• Une forte activité de construction et de réhabilitation
Le rythme de construction a été soutenu pour la période récente : 789 logements ont été
commencés entre 1999 et 2004, soit 131 logements construits chaque année.
La prédominance encore forte de l’habitat individuel pur dans la construction neuve ne
contribue pas suffisamment au rééquilibrage de l’offre au profit de logements plus petits
ou moins consommateurs d’espace.
Ponctuellement, des opérations de renouvellement urbain ont pu avoir lieu, à savoir le
remplacement d’anciennes résidences principales par de nouvelles constructions
(opérations de démolition-reconstruction). Le rôle des bailleurs sociaux est important dans
ces opérations.
La réhabilitation reste principalement d’initiative privée. Aucune OPAH récente n’a eu lieu
sur le territoire et l’ANAH a financé 117 opérations à Gergovie-Val-d’Allier entre 1999 et
2004. Les spécificités du patrimoine bâti local rendent difficiles et complexes les
opérations de réhabilitation et peuvent conduire au délaissement des centres anciens : une
réhabilitation peut s’avérer plus coûteuse qu’une opération de démolition-reconstruction.
• Une offre d’hébergement touristique insuffisante et inadaptée
L’offre d’hébergement touristique est majoritairement constituée de résidences
secondaires et d’hébergements de plein air : 212 résidences secondaires et environ 635 lits
marchands. L’offre marchande est faible et principalement constituée de places en
camping. L’offre d’hébergement apparaît donc insuffisante et inadaptée au vu du
positionnement touristique du territoire : métropolitain, aux portes de l’agglomération,
patrimonial, avec des sites touristiques locaux majeurs (Site de Gergovie, Val d’Allier), et
de passage, à proximité des grands flux touristiques empruntant l’A75.
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C.Les marchés immobiliers et fonciers
• Une demande socialement et géographiquement diversifiée
Entre 1990 et 1999, le besoin en logement a correspondu de manière assez équivalente à
un accroissement démographique et au desserrement des ménages.
Il existe une demande locale liée à la décohabitation (jeunes quittant le domicile parental,
desserrement des ménages) et aux parcours résidentiels des ménages déjà présents.
Par ailleurs, Gergovie-Val-d’Allier a une fonction résidentielle périurbaine à l’échelle du
Grand Clermont. Il s’agit d’un marché globalement en forte croissance, attractif en raison
des prix restés plus faibles qu’en première couronne, d’un environnement de qualité et
d’un patrimoine bâti de caractère. Le territoire attire par conséquent des ménages
extérieurs au territoire : familles primo-accédantes et orientées sur le produit maison,
familles en seconde accession et retraités à la recherche d’un environnement de qualité ou
de biens spécifiques, jeunes actifs à la recherche de logements locatifs.
• Les principaux segments des marchés immobiliers et fonciers
Le marché le plus actif est le marché de la revente qui constitue plus de la moitié de
l’offre annuelle de logements. Le taux de rotation est lent, il est estimé à 15 années en
moyenne. Le parc locatif privé, bien que sous-représenté dans le territoire, constitue le
second segment en raison de la rotation plus rapide qui s’y exerce, estimée à 5 ans en
moyenne. Il représente ainsi le quart de l’offre annuelle. La construction neuve, bien que
la plus visible, n’arrive qu’en troisième position. L’offre liée au parc locatif public reste
anecdotique par rapport aux autres segments du marché.
Accession Locatif
Construction Promotion
Revente Privé Public
individuelle immobilière
221 logements
6 000 112 logements 891 logements locatifs sociaux
propriétaires produits en Offre non en location Rotation 7 ans
occupants moyenne chaque lisible privée + 5 logements
Rotation 15 ans année Rotation 5 ans produits en
moyenne
Offre : 400 Offre : 112 Offre : 180 Offre : 36
Offre annuelle totale : environ 730 logements
• Le marché de l’accession
Le marché de l’accession concerne essentiellement les logements individuels, que ce soit
dans l’ancien ou dans la construction neuve, avec une offre quasiment inexistante en
collectif. Le marché de la revente est fortement orienté vers des biens de type maison
individuelle entre 100 et 150 m2, avec une terrain dont la superficie est comprise entre
500 et 1000 m2. Ces surfaces importantes tirent les prix à la hausse.
Dans un contexte de disponibilité foncière, le prix du foncier à bâtir, en hausse, reste
attractif à l’échelle du Grand Clermont, et est en général supérieur à 65 €/m2. La taille
des lots parfois importante (supérieure à 1 000 m2 voire 1 200 m2) peut exclure de
nombreux ménages de l’accession.
- Projet approuvé définitivement le 25 juin 2009 9Programme Local de l’Habitat de la communauté de communes de Gergovie-Val-d’Allier 2009-2014
Orientations et programme d’actions
• Le marché locatif privé
Le marché locatif privé est assez dynamique, fortement orienté sur les maisons de bourgs.
Il y a peu d’offre avec un grand confort et en petits logements très bon marché. Les
loyers, de 4,9 €/m2 en moyenne, tendent à augmenter mais restent accessibles. Le marché
locatif privé est compétitif au regard des plafonds de loyer PLUS pratiqués dans le parc
locatif social. Cependant le niveau de confort et la qualité du parc public récent sont
souvent meilleurs que ceux du parc privé. Il peut néanmoins exister une concurrence
théorique entre les deux parcs, spécifiquement sur le produit maison, le parc privé ayant
une fonction sociale réelle.
• Le marché locatif public
Le marché locatif public est restreint et soumis à tensions. La mobilité est relativement
dynamique (18,3%), mais liée à de nombreuses mises en location, et la vacance est nulle.
La pression de la demande est particulièrement importante, avec 235 demandes pour une
offre annuelle d’environ 36 logements, soit un délai théorique d’attente de 6,5 ans. Ce
délai d’attente théorique est à nuancer puisque des demandes urgentes ou prioritaires
peuvent être satisfaites plus rapidement.
Les demandeurs sont principalement locaux, originaires de la communauté de communes
elle-même. Le territoire joue également un rôle de relais pour des ménages éloignés de
Clermont-Ferrand qui souhaitent s’en rapprocher, et inversement, pour des ménages de
Clermont et de sa couronne qui désirent accéder notamment à une maison individuelle, ou
s’éloigner de l’agglomération.
• Les ménages spécifiques
L’offre en logements locatifs très sociaux est particulièrement faible et n’est pas
suffisante pour loger les ménages identifiés comme en difficulté. Il n’y a aucune structure
d’hébergement temporaire ou d’urgence, à l’exception de 2 logements réservés par la
commune de Veyre-Monton. Quelques cas problématiques liés à la sédentarisation des gens
du voyage ont été relevés. Les-Martres-de-Veyre a un projet d’habitat locatif adapté ou de
terrain familial en remplacement de son terrain d’accueil actuel.
L’offre en direction des personnes âgées est très insuffisante, avec environ 6 places pour
100 personnes âgées de plus de 75 ans à l’échelle des communautés de communes de
Gergovie-Val-d’Allier, Allier Comté Communauté et Mur-ès-Allier (ce chiffre est proche de
15 en moyenne nationale). Outre l’EHPAD existant de 26 places aux Martres-de-Veyre,
plusieurs projets ont été évoqués : à Mirefleurs, Veyre-Monton, Orcet, La-Roche-Blanche...
Une politique complémentaire de services d’aide au maintien à domicile a cependant été
développée. Par ailleurs, de nombreuses aides existent pour l’adaptation du domicile à la
perte d’autonomie et au handicap, bien que complexes et non centralisées. Il faut
également souligner que les maisons individuelles avec étage, éloignées des centres-villes
et avec un vaste terrain à entretenir, sont particulièrement inadaptées au maintien à
domicile et qu’il y a peu d’offre alternative à ce modèle sur le territoire.
• Synthèse des choix résidentiels en fonction des caractéristiques des ménages
Il s’agit ici d’illustrer les choix résidentiels possibles en fonction des caractéristiques des
ménages et des territoires, d’identifier les alternatives en matière de trajectoire
résidentielle.
- Projet approuvé définitivement le 25 juin 2009 10Programme Local de l’Habitat de la communauté de communes de Gergovie-Val-d’Allier 2009-2014
Orientations et programme d’actions
Proche périphérie : Saint-Georges-sur-Allier, La Roche Noire, Mirefleurs, Les-Martres-de-Veyre, Veyre-Monton, Orcet, La-
Roche-Blanche,
Périphérie éloignée : Saint-Maurice, Corent, La Sauvetat
Cette typologie ne donne que les grandes tendances : au sein d’une même commune,
certaines parties peuvent être mieux desservies que d’autres.
D. Analyse des politiques communautaires ou
communales en lien avec l’habitat
• Capacités et perspectives d'urbanisation
Toutes les communes sont dotées d’un document d’urbanisme (POS ou PLU). Les capacités
d’urbanisation sont fortement contrastées, et en cours de définition pour les communes
qui révisent leur POS et élaborent leur PLU (Les-Martres-de-Veyre et Veyre-Monton).
• Maîtrise du foncier
Les communes exercent leur Droit de Préemption Urbain lié à leur POS ou PLU pour
réaliser des projets d’habitat, et font appel à l’EPF SMAF, qui apparaît comme un
partenaire et outil incontournable. Cependant les autres outils existant au service des
communes sont peu utilisés : DUP, PAE ou ZAC restent anecdotiques dans le domaine de
l’habitat. Les réserves foncières sont peu nombreuses, en-dehors de Veyre-Monton,
Mirefleurs et Corent qui ont réalisé des acquisitions en zone NA avec le concours de l’EPF
SMAF.
- Projet approuvé définitivement le 25 juin 2009 11Programme Local de l’Habitat de la communauté de communes de Gergovie-Val-d’Allier 2009-2014
Orientations et programme d’actions
• Les politiques locales de l’habitat (ou en lien avec l’habitat)
Chaque commune dispose de ses propres objectifs en matière d’habitat, d’aménagement
urbain et d’équipements liés à l’habitat.
La communauté de communes est à ce jour compétente en matière de logements locatifs
sociaux pour les opérations de 15 logements et plus, ce qui exclut de fait les petites
opérations. En raison de ce seuil, cette compétence n’a pas été exercée. Gergovie-Val-
d’Allier élabore et mettra en œuvre le futur programme local de l’habitat. Une opération
de ravalement de façades et de toiture a été engagée suite aux préconisations de la
Charte architecturale et paysagère. L’OPAH prévue depuis 2001 n’a pas été réalisée.
Le SCOT est en révision. Seul le diagnostic a été réalisé. Son approbation ne devrait
intervenir qu’en 2009-20010.
• Les projets et opportunités identifiés à court ou moyen terme par les communes
Plus de 400 logements sont en projet à Gergovie-Val-d’Allier, dont 50 logements sociaux,
quatre projets d’EHPAD et la Zone Pilote Habitat des Martres-de-Veyre. De nombreuses
opportunités ont été identifiées, en construction neuve et dans le parc existant.
• Les perspectives d’aménagement et de développement à prendre en compte
De nombreux projets à l’échelle de l’agglomération et du Pays sont en cours de définition :
l’Ecozone (et l’Ecopôle) dans le Val d’Allier et le projet de valorisation touristique du
Plateau de Gergovie, la ZA de la plaine de Sarliève (300 ha).
En termes d’infrastructures de transport, le projet de nouveau pont sur l’Allier (et la
déviation de Pérignat) est un enjeu fort pour la desserte de la rive est de l’Allier, mais
comporte un risque d’étalement urbain accru pour certaines communes si les documents
d’urbanisme n’anticipent pas cette réalisation. Par ailleurs, des réflexions sont en cours en
vue de renforcer ou créer des pôles intermodaux, prenant notamment appui sur les
principales gares TER, dont celle des Martres-de-Veyre.
La communauté de communes de Gergovie-Val-d’Allier a trois projets d’extension de zones
d’activités, en lien avec un schéma de développement des Zones d’Activités. Un projet de
ZA en commun avec la communauté de communes des Cheires est envisagé : la ZA de la
Jonchère.
- Projet approuvé définitivement le 25 juin 2009 12Programme Local de l’Habitat de la communauté de communes de Gergovie-Val-d’Allier 2009-2014
Orientations et programme d’actions
II. LES ORIENTATIONS STRATEGIQUES
Les orientations stratégiques sont les grands principes et domaines d’intervention arrêtés
en réponse aux besoins identifiés. Ils vont guider le choix des actions concrètes qui seront
retenues puis mises en œuvre en phase opérationnelle.
A. Les scénarios de développement démographique
et résidentiel retenus
Il a été nécessaire, en préalable, d’arrêter un scénario de développement démographique
et résidentiel qui permet de dimensionner les réponses à apporter en constituant une
référence quantitative. En effet, les objectifs de développement de tel segment de l’offre
d’habitat prennent sens vis-à-vis des objectifs globaux de production de logement et de
création de résidences principales.
• Le contexte
Le territoire a connu ces 5 dernières années une croissance très importante de ses
ménages, en comparaison du rythme de la période précédente, à la faveur d’un
phénomène de redistribution à l’échelle du Grand Clermont. Cette croissance a surtout
bénéficié à des communes rurales, du fait de l’attractivité du cadre de vie mais également
des coûts fonciers. Cette redistribution est problématique en termes d’équipement urbain,
d’accès des ménages aux services et commerces, de coûts de transport et de pollution de
l’air…
Il est donc nécessaire de proposer aux communes une référence en termes de
développement démographique et résidentiel, permettant de ré-équilibrer le
développement entre les pôles de vie et les communes plus rurales. De plus, si la
construction neuve prévisible à court terme est très importante, les perspectives de
développement des autres collectivités du Grand Clermont, et notamment de Clermont
Communauté, amènent à proposer des tendances de développement moins ambitieuses.
• Les orientations retenues
Trois scénarios de développement résidentiel ont été initialement proposés :
- le scénario 1 « polarisé » table sur un fort ralentissement du développement
résidentiel, lié au développement d’une offre accessible au cœur de
l’agglomération. Le développement résidentiel y est très fortement centré sur les
pôles de vie et pôles urbains les mieux équipés. Ce scénario a été jugé peu réaliste
compte tenu de la dynamique immobilière de la plupart des communes et du très
faible développement qu’il envisage dans les communes rurales.
- Le scénario 2 « multi polarisé » envisage un développement résidentiel à l’échelle
des 3 communautés de communes similaire à celui de la période 1990-1999 mais
avec un centrage plus fort dans les pôles de vie et pôles équipés.
- Le scénario 3 « tendances récentes » reprend les tendances résidentielles les plus
récentes et les plus fortes mais toujours en proposant un développement plus
important dans les pôles de vie et pôles équipés.
- Projet approuvé définitivement le 25 juin 2009 13Programme Local de l’Habitat de la communauté de communes de Gergovie-Val-d’Allier 2009-2014
Orientations et programme d’actions
Scénario 1 "polarisé" Scénario 2 "multi polarisé" Scénario 3 "tendances actuelles"
Nombre Taux Nombre Taux Nombre Taux
Nombre Nombre Nombre
ménages annuel ménages annuel ménages annuel
par an par an par an
2012 05/12 2012 05/12 2012 05/12
MEA 2 395 0,89% 21 2 495 1,49% 35 2 522 1,64% 39
GVA 8 274 1,45% 113 8 644 2,09% 166 8 761 2,28% 183
ACC 3 055 1,00% 29 3 193 1,64% 49 3 237 1,84% 55
Ensemble 13 723 1,25% 163 14 332 1,88% 250 14 520 2,07% 277
La communauté de communes de Gergovie-Val-d’Allier a retenu le scénario 3, tel que
proposé, y compris la répartition par commune induisant un recentrage sur les pôles.
Les orientations concernant Allier Comté Communauté et Mur-ès-Allier sont communiquées
à titre indicatif et sont susceptibles d’évoluer : La communauté de communes de Allier
Comté Communauté a pris pour base le scénario 3 mais avec des adaptations dans les
communes rurales où le développement proposé était le plus faible, permettant plus de
souplesse ; La communauté de communes de Mur-ès-Allier a retenu des objectifs de
développement supérieurs au scénario 3, globalement et pour chacune des communes.
Hypothèses de Communauté de
Allier-Comté- Gergovie-Val-d'Allier
développement résidentiel communes de
Communauté Communauté
retenues Mur-ès-Allier
60 à 68 /an 181 à 186 /an 77 à 96 /an :
Développement Soit 360 à 408 Soit 1 086 à 1 116 Soit 462 à 576
communautaire /6 ans /6 ans /6 ans
(nouvelles résidences (nouvelles résidences (nouvelles résidences
principales) principales) principales)
Corent : 4
Répartition par commune Busséol : 1-2
La Sauvetat : 4
Laps : 3-4
En regard des projets engagés Les Martres : 67
Manglieu : 3-4 Chauriat : 15-20
et des capacités de Mirefleurs : 15-20
Pignols : 1-2 Dallet : 20-25
construction mobilisables Orcet : 19
Sallèdes : 3-4 Mezel : 25-30
Il s’agit de moyennes La Roche B. : 27
Pignols : 1-2 Pérignat : 12-15
annuelles à interpréter sur La Roche N. : 3
Sallèdes : 3-4 St Bonnet : 5-6
l’ensemble de la période St Georges : 5
Vic-le-Comte : 41
2008-2013 St Maurice : 6
Yronde-et-B. : 4-5
Veyre-Monton : 31
Les scénarios retenus, outre la réponse aux besoins locaux, visent à confirmer la vocation
résidentielle forte de ces territoires dans le Pays du Grand-Clermont et le projet de
poursuivre un développement urbain sur l’ensemble des territoires et des communes, mais
plus soutenu dans les communes équipées.
Ils prennent acte des projets engagés et des capacités de construction mobilisables. Ils se
situent, quantitativement, à des niveaux de production élevés, notamment pour la
communauté de communes de Mur-ès-Allier en raison de sa proximité de l’agglomération
clermontoise, des « coups partis » et de l’état des documents d’urbanisme existants.
- Projet approuvé définitivement le 25 juin 2009 14Programme Local de l’Habitat de la communauté de communes de Gergovie-Val-d’Allier 2009-2014
Orientations et programme d’actions
B. Les orientations stratégiques
1) Encourager la diversification de l’offre de logements au profit
du locatif et de l’accession abordable
• Le contexte
L’offre en logement est actuellement caractérisée par la prédominance de l’habitat
individuel en propriété. La production récente a fortement accentué cette tendance. Les
marchés sont par ailleurs marqués par un fort renchérissement des valeurs foncières et
immobilières.
Dans ce contexte, de nombreuses catégories de demandeurs, accédants à la propriété ou
locataires, rencontrent des difficultés pour trouver un logement correspondant à leur
situation et à leur parcours résidentiel : jeunes souhaitant quitter le domicile parental,
personnes âgées souhaitant une maison ou un appartement en centres bourgs, personnes
séparées ou divorcées, jeunes familles en première accession, ménages à ressources
modestes… Le nombre de demandeurs de logements locatifs sociaux s’accroît ainsi de
manière significative. Par ailleurs, faute d’offre adaptée dans le territoire, de nombreux
ménages sont amenés à le quitter pour réaliser leur parcours résidentiel.
• Les orientations retenues
Une diversification de l’offre de logements au profit des segments actuellement
déficitaires doit donc être encouragée par les communautés de communes. Les deux
principaux segments déficitaires identifiés sont :
- Le locatif social
- L’accession abordable :
o Accession sociale
o petit collectif ou individuel groupé en centre bourg, proches des services et
commerces et de la desserte
o petites parcelles pour l’habitat individuel
Cette diversification devra notamment être obtenue par une plus grande maîtrise des
opérations d’habitat (opérations d’aménagement d’initiative publique, utilisation des
documents d’urbanisme pour la mise en œuvre de la politique locale de l’habitat, maîtrise
foncière, aide aux opérateurs sociaux…). Elle devra également permettre une plus grande
qualité urbaine et architecturale des logements ainsi qu’une meilleure maîtrise de
l’insertion et des impacts environnementaux.
2) Améliorer l’habitat privé, notamment très inconfortable et
vacant
• Le contexte
Si l’inconfort est relativement peu important, environ 400 résidences principales privées,
en 1999, ne disposaient pas d’un WC ou d’une douche à l’échelle des 3 communautés de
communes.
Le parc ancien se caractérise également par des performances thermiques et énergétiques
très inférieures aux normes actuelles, voire mauvaises, entraînant, outre des dépenses
énergétiques et une pollution accrue, des charges importantes pour les ménages.
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