PROJET " MEDIACITE " A LIEGE - Etude de cas concrets Anouk HERBIET - LEMA

 
PROJET " MEDIACITE " A LIEGE - Etude de cas concrets Anouk HERBIET - LEMA
PROJET « MEDIACITE » A LIEGE

Anouk HERBIET             22 juin 2009
Etude de cas concrets   MCUAT - ULg
PROJET " MEDIACITE " A LIEGE - Etude de cas concrets Anouk HERBIET - LEMA
TABLE DES MATIERES
INTRODUCTION                                         2

1. CONTEXTE URBAIN                                   3

2. HISTORIQUE DU CAS                                 8

3. ENJEUX A L’ECHELLE DE LA VILLE                   15

4. ACTEURS DU PROJET                                16

5. OUTILS URBANISTIQUES                             20
5.1   Montage juridique                             20
5.2   Montage financier                             21
5.3   Outils réglementaires et opérationnels        22
5.4   Modalités de participation de la population   23

6. PRINCIPALES LECONS                               26

SOURCES ET REFERENCES                               30

ANNEXES                                             32
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INTRODUCTION                                                                         2

    INTRODUCTION

    Le cycle d’étude de cas concrets de l’année écoulée nous a confrontés à dix
    exemples et donc dix approches de projets d’urbanisme et aménagement du
    territoire, chaque étudiant s’attachant plus particulièrement à un cas wallon ou
    bruxellois et à un cas européen. J’ai pour ma part approfondi le sujet de la
    réhabilitation de la friche Trefil-Arbed à Gand et du projet Médiacité à Liège,
    ce dernier faisant l’objet du présent rapport.

    L’étude parallèle de ces deux projets a révélé un intérêt supplémentaire. En
    effet, le contexte urbain dans lequel ils s’inscrivent présente certaines
    similitudes, et ce :

             ƒ     à l’échelle de la ville : passé, taille, problèmes auxquels elle est
                   confrontée,…
             ƒ     à l’échelle du quartier : époque de développement, type de tissu
                   et de population, besoins et lacunes,…
             ƒ     à l’échelle du site : ancienne affectation, faiblesses, proximité
                   d’un cours d’eau important,…

    La démarche suivie et le résultat final sont par contre très différents l’un de
    l’autre. Intéressons-nous ici au cas de la Médiacité.

    Après avoir exploré le contexte urbain dans lequel s’inscrit le projet, la
    démarche sera détaillée en présentant successivement l’historique du projet, les
    enjeux pour la ville, les acteurs impliqués et les outils urbanistiques employés.
    De tout ce qui précède, certaines leçons se détachent, qui seront exposées dans
    le dernier chapitre.
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CONTEXTE URBAIN                                                                   3

1.   CONTEXTE URBAIN

     ƒ      Liège se trouve au confluent de la Meuse et de l’Ourthe. C’est le chef-
     lieu de la province de Liège. Avec une population de 193.009 habitants (et
     476.000 habitants pour l’ensemble de l’agglomération morphologique), c’est la
     4ème ville et la 3ème agglomération la plus peuplée de Belgique. Le nombre
     d’habitants, après une importante baisse jusqu’en 2002, est aujourd’hui reparti
     à la hausse. Le territoire communal s’étend sur 69,39 km² pour une densité
     moyenne de population de 2740 habitants/km².

     Liège fut fondée vers l’an 700 lorsque l’évêché de Maastricht y fut transféré
     suite à l’assassinat de Saint-Lambert. Elle se développa alors progressivement,
     devenant en 980 la capitale d’une puissante principauté épiscopale. Celle-ci
     perdura jusqu’en 1795 où elle fut rattachée à la France puis annexée par la
     Hollande, et ce jusqu’à la création de la Belgique en 1830.

     C’est à peu près à cette époque que Liège connut un important essor industriel,
     notamment grâce au développement de l’industrie sidérurgique et des
     industries qui y sont liées. L’extraction du charbon, pratiquée depuis des
     siècles dans la région, gagna également en importance. Enfin, un réseau de
     chemin de fer fut mis sur pied et plusieurs gares construites sur le territoire
     liégeois, voyant le développement de nouveaux quartiers autour des gares et
     des usines.

     Localisation Liège                                 source : site.voila.fr
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CONTEXTE URBAIN                                                                           4

    Un long déclin de l’industrie s’est amorcé à partir des années 1960,
    accompagné de la fermeture de toutes les exploitations charbonnières, de la
    régression des activités sidérurgiques et signifiant le début du marasme
    économique. Progressivement, Liège, capitale économique de la Wallonie,
    s’est tournée vers de nouveaux secteurs porteurs : le secteur high-tech
    (biotechnologies, aéro-spatial,…), l’agro-alimentaire ou encore la logistique.

    Depuis les années 70, on constate également une exurbanisation importante
    des activités économiques ou du commerce, ainsi que le départ des populations
    les plus favorisées en périphérie, déforçant ainsi le centre-ville et le privant des
    moyens financiers qui lui sont nécessaires en tant que pôle régional de
    services. Depuis plusieurs années, Liège cherche donc une nouvelle
    dynamique positive au travers de nombreux projets déjà réalisés, à venir ou en
    cours de réalisation parmi lesquels Médiacité.

    ƒ       Le Longdoz, situé au sud-ouest de l’hypercentre, est l’un de ces
    quartiers péricentraux de la ceinture du 19ème siècle. Ce qui n’était auparavant
    qu’un pré régulièrement inondé est devenu un quartier très dense suite à la
    rectification et canalisation des cours d’eau liégeois, à la percée en 1834 de
    l’axe structurant de la rue Grétry qui sera plus tard parcouru par le tram, à
    l’implantation de la gare du Longdoz en 1851 et à l’installation de nombreux
    ateliers et industries dans le quartier. Au moment du déclin industriel liégeois,
    ces derniers seront nombreux à fermer, laissant derrière eux des friches et un
    quartier sinistré.

                                                     Centre-ville

         Gare               Parc de
         Guillemins         laBoverie

                                           Quartier du
                                           Longdoz

                                                               En jaune : voiries principales

    Localisation Longdoz et éléments significatifs            fond : www.liegecongres.be
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CONTEXTE URBAIN                                                                          5

    De son passé industriel, le Longdoz a gardé un tissu urbain très dense, ne
    laissant que peu d’espaces verts et de respiration à ses habitants. La seule place
    du quartier est la place Brenu, située près du centre commercial Longdoz 2 et
    qui est assez fréquentée en journée mais insécurisante le soir. En 2007, le
    Longdoz comptait 12.234 habitants, soit une densité moyenne de 7400
    hab/km² (2,7x celle de Liège), en faisant le 4ème quartier le plus densément
    peuplé de la ville. La rue Grétry est quant à elle la 9ème rue la plus peuplée de
    Liège en nombre d’habitants.

    ƒ       Le site de la future Médiacité se trouve à moins d’1 km du centre-ville
    et à un peu plus d’1 km de la gare des Guillemins. Il est constitué de deux
    parties d’une surface totale de 6,5 ha. La première d’entre elles, située entre les
    quais de la Dérivation et la rue d’Harscamps, occupe une surface de 3,5 ha. Il
    s’agit du site des anciens laminoirs du Longdoz, issus d’un atelier créé en 1847
    par les frères Dothée, fusionné en 1862 avec les charbonnages et hauts-
    fourneaux de l’Espérance et incorporé en 1970 au groupe Cockerill. En 1984,
    les activités d’Espérance-Longdoz cessent sur le site des laminoirs, laissant
    derrière elles un sol pollué. Les bâtiments seront encore utilisés au début des
    années 1990 comme site de stockage par Interbrew. La deuxième partie, d’une
    superficie de 3 ha et située entre la rue Grétry et la rue d’Harscamps, ne faisait
    initialement pas partie du projet. Il s’agit du site de l’ancienne gare démolie
    pour laisser la place en 1975 à un centre commercial (Longdoz 1) qui sera
    étendu 20 ans plus tard (Longdoz 2, autour de la place Brenu). Caractéristique
    de son époque de construction par son manque de lumière naturelle, ce centre
    commercial est en perte de vitesse et certaines parties (en particulier Longdoz
    2) sont très peu fréquentées car trop loin des locomotives qui sont placées au
    milieu. Certaines surfaces commerciales sont inoccupées. Le Delhaize
    fonctionne par contre très bien et constitue un lieu de rencontre important pour
    les habitants du quartier. Une tour de logement se trouve au dessus du centre
    commercial. Elle ne sera toutefois pas intégrée au projet.

                                                     Collège
                                                     Saint-Louis

                                                         Rue Gretry
                                         Poste
                         Quais de la
                         Dérivation
                                          ESAS

                                                   Rue
                                                   d’Harscamp

                                                 Musée de la Métallurgie
                                                       Bvd Poincaré

    Localisation du site (liseré bleu)                                fond : PPNC de Liège
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CONTEXTE URBAIN                                                                     6

    Le site se trouve à proximité immédiate de voiries régionales : le boulevard
    Poincaré et les quais et ponts de la Dérivation. La rue Grétry (souvent saturée)
    et la rue Natalis sont des voiries collectrices. Les autres voiries sont des
    dessertes locales. L’accessibilité routière du site est donc relativement bonne
    même si moins directe depuis le nord et compliquée par de nombreux sens
    uniques. Il bénéficie d’une excellente desserte en bus grâce aux 9 lignes
    parcourant le quartier. La boucle urbaine du bus 4 possède d’ailleurs son
    terminus rue d’Harscamp, entre le centre commercial du Longdoz et le site des
    laminoirs. Enfin, le Musée de la Métallurgie, la Poste et l’école ESAS sont
    contigus au périmètre du projet.

    Laminoirs avant leur démolition (extrait d’une vue aérienne plus large)
    Source : Liège, cent vues aériennes d’une ville millénaire, André Drèze, 1980

    Laminoirs avant leur démolition (vus depuis les quais)
    Source : www.proxiliege.net
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CONTEXTE URBAIN                                                                   7

    Site des laminoirs en cours de démolition
    Source : www.mediacité.be

    Centre commercial Longdoz 1 avant transformations (vu depuis la rue Grétry)
    Source : EIE 2006, Bureau Pissart – Van Der Stricht

    Centre commercial Longdoz 2 et place Brenu avant transformation
    Source : EIE 2006, Bureau Pissart – Van Der Stricht
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HISTORIQUE DU CAS                                                                  8

2.   HISTORIQUE DU CAS

     Le projet Médiacité a débuté au milieu des années 90 sous l’impulsion du
     promoteur privé Wilhelm & Co. Le dossier a connu de nombreux
     rebondissements, de sorte que le projet et le périmètre concerné ont souvent été
     remaniés et que les demandes de permis de divers types, partielles ou non,
     abouties ou non, se sont multipliées au fil du temps. L’évolution du plan-masse
     est disponible en annexe.

     ƒ      En 1995, un certificat d’urbanisme n°2 est délivré au promoteur sur
     base d’un premier projet ne concernant que le site des anciens laminoirs.

     Une première étude des incidences sur l’environnement est menée en 1996
     à la demande de la Ville de Liège. A peu près à la même époque, le terrain
     aurait été acquis sous réserve de l’obtention d’un permis d’urbanisme. Cette
     information n’a toutefois pas pu être confirmée, le promoteur n’ayant jamais
     répondu à mes questions malgré plus d’une dizaine de demandes par mail ou
     par téléphone.

     En 1998 une demande de permis d’urbanisme est introduite, ne portant
     toujours que sur le site des laminoirs sur lequel seraient implantés des bureaux
     et studios de production, un hôtel en lien avec ces bureaux, un centre
     commercial, un cinéma de 20 salles et une discothèque. Le permis est refusé
     par la Ville de Liège qui souhaite suivre la recommandation de l’étude
     d’incidences selon laquelle des synergies devraient être recherchées avec le
     centre commercial existant du Longdoz qui est en déclin. L’objectif est alors
     d’éviter un projet uniquement centré sur lui-même qui ne profiterait pas au
     quartier.

     ƒ     En mai 2000, un permis est délivré pour la démolition des anciens
     bâtiments des laminoirs.

     ƒ       De 2001 à 2004, des négociations sont menées par le promoteur pour
     acquérir le centre commercial du Longdoz, propriété des assurances
     « l’Intégrale ». Des analyses de sol, ainsi que diverses études sont réalisées à
     la même époque.

     ƒ      En 2003, le promoteur présente un deuxième projet qui intègre le
     centre commercial du Longdoz. Prenant au pied de la lettre la
     recommandation de l’étude d’incidences de créer davantage de liaisons avec le
     centre commercial existant, le projet implique la coupure de la rue d’Harscamp
     par un mall continu et empiète sur la parcelle de l’ESAS voisine. Cette coupure
     controversée est présentée par le promoteur comme indispensable à la réussite
     du projet. La surface de la place Brenu est réduite, ainsi que le nombre
     d’entrées dans le centre commercial existant. Une esplanade est par contre
     prévue du côté des quais. Outre l’augmentation importante de la proportion de
     surfaces dévolues au commerce (puisqu’elles intègrent le centre commercial
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HISTORIQUE DU CAS                                                                    9

     existant), le projet comporte toujours des bureaux de production, un cinéma
     (dont le nombre de salles est passé de 20 à 16) et un hôtel, mais la discothèque
     est par contre supprimée. Le site des laminoirs reste assez perméable par
     rapport aux rues du quartier.

     Une deuxième étude des incidences sur l’environnement est réalisée sur ce
     deuxième projet entre 2003 et 2004. Elle préconise d’introduire une activité
     particulière pour améliorer la spécificité de Médiacité et donc sa polarité en le
     distinguant des autres équipements similaires à proximité. Cette
     recommandation a également pour but d’inclure des équipements publics en
     synergie avec le privé. De plus, le promoteur entend se distinguer par le
     standing moyen à haut de gamme des enseignes qu’il espère attirer à la
     Médiacité, enseignes qui ne seraient pas encore représentées à Liège.

     ƒ       Un troisième projet est donc élaboré en 2004, comprenant une
     nouvelle patinoire communale destinée à remplacer celle de Coronmeuse
     devenue vétuste. Celle-ci est implantée en arrière, sur un emplacement assez
     isolé et peu visible. Les autres fonctions sont maintenues mais une partie des
     bureaux de production sont installés dans un immeuble existant appartenant à
     Belgacom et qui ne faisait pas partie du projet précédent. Le remaniement du
     mall rend superflu l’empiètement sur la parcelle de l’ESAS, tandis que
     certaines liaisons avec les rues voisines sont supprimées.

     ƒ      En mars 2005, la RTBF, qui quitte le Palais des Congrès, lance un
     appel à candidatures pour l’implantation de sa nouvelle unité de production
     de divertissements. Le site de la Médiacité est candidat, la venue de la RTBF
     pouvant renforcer le thème médias-loisirs du complexe, qui est jusque là un
     peu creux.

     Au même moment, une demande de permis d’urbanisme est introduite pour la
     transformation de l’ancien bâtiment Belgacom en « Pôle Image », cluster de
     petites entreprises de pointe du secteur de l’audio-visuel.

     ƒ      En mai 2005, un premier permis unique est accordé sur base du
     troisième projet incluant la patinoire, mais pas la RTBF qui n’a pas encore
     rendu sa décision. Le traitement des façades jugées trop monolithiques et
     l’aménagement de la place Brenu devront quant à eux être revus.

     ƒ    Un certificat d’urbanisme n°2 est délivré en juin 2005 pour le volet
     RTBF, sur base d’une estimation forfaitaire des surfaces nécessaires.

     ƒ      En janvier 2006, le promoteur voit son plan de réhabilitation
     approuvé. Celui-ci autorise l’assainissement du site et la modification du relief.
     Cette étape des travaux implique des frais importants sans retour immédiat de
     son investissement.

     En mai de la même année, il obtient le permis socio-économique qui fixe les
     surfaces autorisées pour chaque type de commerce.
HISTORIQUE DU CAS                                                                   10

     ƒ       En 2006, la RTBF annonce sa décision de s’installer à la Médiacité.
     Ses exigences en termes de superficies étant plus importantes que ce qui avait
     été prévu initialement par le promoteur, le projet doit donc être à nouveau
     modifié en profondeur, notamment par le déplacement de la patinoire derrière
     les cinémas et par la suppression de l’hôtel pour laisser davantage d’espace aux
     studios et bureaux de la RTBF. La surface destinée au commerce augmente
     tandis que la perméabilité du site diminue.

     Une troisième étude d’incidences est lancée, qui émet de nouvelles
     recommandations de moindre ampleur que les précédentes. Quelques
     améliorations sont apportées au projet avant une deuxième demande de permis
     unique.

     En avril 2007, le deuxième permis unique pour la Médiacité est accordé. Le
     bâtiment de la RTBF fera l’objet d’un permis séparé.

     ƒ       Le 19 juin 2007, soit une douzaine d’années après le début du projet, la
     première pierre de la Médiacité est posée en grandes pompes. Deux surprises
     attendent le public. Premièrement, Wilhelm & Co s’est adjoint les services du
     designer de renommée internationale Ron Arad, qui a refondu le mall du
     centre commercial en un immense serpent. S’agit-il ici pour le promoteur de
     substituer à l’identité du projet par le thème et la spécificité, une identité par
     l’image ? En effet, le thème « médias-loisirs » semble fondre petit à petit et les
     enseignes annoncées ne semblent pas aussi originales que le laissaient entendre
     les promesses du début. L’intervention étonnante de Ron Arad démarque par
     contre le centre commercial de ses concurrents.

     Un deuxième changement inattendu est l’exploitation du cinéma par le
     groupe Kinepolis et non par UGC comme cela était annoncé depuis le début.
     L’arrivée de la RTBF aurait en effet obligé le promoteur à diminuer la surface
     du cinéma en deçà des exigences d’UGC pour qui 16 salles étaient absolument
     nécessaires pour pouvoir concurrencer correctement Kinepolis. UGC aurait
     alors été écarté au profit de Kinepolis, moins exigeant puisqu’il possède déjà 4
     salles au centre-ville et 16 salles à Rocourt. UGC lance alors deux recours
     successifs contre le permis unique, arguant qu’un contrat la lie à Wilhelm &
     Co pour l’exploitation des salles. Tant le premier recours en référé que le
     second en appel sont rejetés. Aucun des arguments invoqués ne concerne des
     points d’urbanisme. A l’époque où UGC était pressenti pour s’installer à la
     Médiacité, Kinepolis avait lui-même intenté deux recours contre le permis
     unique, arguant que des éléments du permis « n’étaient pas corrects » et qu’il y
     avait des raisons socio-économiques et urbanistiques de s’opposer au permis.
     Le premier recours auprès de la Région Wallonne avait été rejeté, Kinepolis
     n’ayant pas prouvé son intérêt concret à l’affaire. Le second recours introduit
     auprès du Conseil d’Etat avait été retiré par Kinepolis peu avant qu’il revienne
     dans la course pour l’exploitation des salles…

     ƒ      Le 24 juin 2008, la RTBF obtient le permis d’urbanisme pour la
     construction de ses bureaux et studios de production de divertissements. La
     première pierre en sera posée le 17 septembre de la même année.
HISTORIQUE DU CAS                                                                11

     ƒ       2008 voit également l’obtention du permis d’urbanisme pour les
     charges d’urbanisme imposées au promoteur (aménagement de voiries, place
     Brenu, espace de jeux, terminus du bus 4 et autres aménagements en lien avec
     les modifications de l’espace public dues à l’implantation du projet),
     l’introduction par la Ville de Liège d’une demande de permis d’urbanisme
     pour la patinoire et pour des aménagements de carrefours, l’introduction par
     Kinepolis d’une demande de permis d’urbanisme pour le cinéma ne comptant
     plus que 8 salles. Le permis d’environnement nécessaire pour l’exploitation du
     cinéma est quant à lui toujours couvert par le permis unique de 2007.

     ƒ      Le permis d’urbanisme pour la patinoire a été obtenu le 23 janvier
     2009. Un appel d’offres public pour le marché de travaux est actuellement en
     cours. La patinoire devrait être opérationnelle courant 2011.

     L’ouverture de la Médiacité est quant à elle prévue en octobre 2009. 85% du
     centre commercial serait déjà commercialisé. 7 millions de visiteurs sont
     attendus par an.

     La RTBF devrait s’installer à la Médiacité au printemps 2010.

     Enfin, une nouvelle demande de permis d’urbanisme a été introduite par
     Kinepolis qui souhaitait ne garder que 6 salles de cinéma au 1er étage du
     bâtiment et implanter des commerces supplémentaires au rez-de-chaussée.
     Cette demande est actuellement en cours de traitement. Le projet Kinepolis
     pourrait toutefois être retardé par un nouveau recours introduit par UGC auprès
     du conseil de la concurrence pour abus de position dominante.

     ƒ      Le programme du complexe, tel qu’il a été décrit dans le dossier de
     presse du 15 mai 2009 est le suivant :

                -   surface construite totale : 160.000 m² ;
                -   superficie locative commerces et loisirs (hors cinéma et
                    patinoire) : 41.500 m² ;
                -   nombre de commerces : 148 (dont 5 enseignes qui ne sont pas
                    encore présentes en Belgique) ;
                -   cinéma : 6 salles ;
                -   patinoire olympique communale : 7500 m² ;
                -   centre de production fictions et divertissements RTBF ;
                -   parking : 2.350 emplacements de parking en sous-sol sur 3
                    niveaux.

     Le Pôle Image, qui regroupe des bureaux et studios de production dans le
     domaine de l’audiovisuel, est comptabilisé séparément et implique d’autres
     acteurs. Il devrait disposer de 220 emplacements de parking privatifs partagés
     avec la RTBF.

     ƒ      Ci-dessous est représentée la dernière version du plan-masse (hormis le
     rez-de-chaussée du cinéma désormais consacré au commerce). Le serpent de
     Ron Arad joint les deux espaces publics (Piazza et place Brenu réduite) où se
     trouvent les entrées principales et la plupart des espaces horeca. Une entrée
HISTORIQUE DU CAS                                                                 12

     supplémentaire est prévue au passage du serpent rue d’Harscamp. Enfin, au
     niveau du centre Longdoz 1, seule l’entrée face au Delhaize a été conservée.
     Le centre Longdoz 1 garde néanmoins sa volumétrie d’origine tandis que le
     centre Longdoz 2 (autour de la place Brenu) est entièrement transformé par
     l’arrivée du serpent.

     Les surfaces commerciales sont regroupées autour du serpent et dans le centre
     Longdoz 1. Elles sont de taille variable, depuis les très petites surfaces de la
     galerie extérieure couverte existante le long de la rue Grétry jusqu’aux grandes
     surfaces du Delhaize existant et du nouveau Planet Saturn. Ces deux
     locomotives sont positionnées aux deux extrémités du centre commercial : le
     Delhaize reste au rez-de-chaussée à l’extrémité du centre Longdoz 1 tandis que
     Planet Saturn s’installe à l’étage de la partie laminoirs. Face au Delhaize, un
     travelator permet l’accès direct depuis le parking en sous-sol.

     Le volet loisirs comporte les 6 salles de cinéma (à l’étage) et la patinoire le
     long de la rue Stouls, ainsi qu’un espace fitness à l’étage côté Longdoz 2 et un
     bowling au sous-sol côté laminoirs. Le bureau de Poste reste à son
     emplacement existant mais ne semble pas très bien connecté avec le mall. La
     RTBF ferme la piazza sur son côté sud. Une partie du Pôle image est installé
     dans un bâtiment adjacent à la Médiacité (en bleu sur le plan-masse).

     Le serpent de 360 mètres de long est de loin l’élément le plus emblématique du
     bâtiment, et en particulier son aboutissement sur la piazza et dans une moindre
     mesure sur la petite place Brenu. La structure du mall est constituée d’un
     enchevêtrement en trois dimensions de fines poutres métalliques courbes et a
     nécessité des études poussées de la part du bureau de stabilité anglais Happold
     pour combiner résistance et légèreté visuelle. Il est recouvert d’ETFE, une
     sorte de plastique, posé en quatre couches qui forment un « coussin » gonflé à
     l’air. Ce matériau serait alors plus léger, plus souple et plus isolant que le
     verre. Les autres volumes du centre commercial seront assez fermés et
     opaques, la plupart des commerces étant tournés uniquement vers le mall. Les
     seuls espaces tournés vers l’extérieur seront les commerces donnant sur la
     galerie couverte existante du centre Longdoz 1 et les espaces horeca ouvrant
     sur les places. Le centre commercial semble donc tourner le dos aux riverains
     en leur montrant ses faces les plus opaques. Cette fermeture sur l’extérieur est
     assez habituelle dans les centre commerciaux actuels, tournés vers un mall
     intérieur et ne comptant qu’un nombre limité d’entrées, dans le but avoué
     d’éviter que le visiteur ne sorte trop tôt.
HISTORIQUE DU CAS                                                         13

Affectation des surfaces au rez-de-chaussée   Source : www.mediacite.be

Affectation des surfaces au premier étage     Source : www.mediacite.be
HISTORIQUE DU CAS                                               14

 Vue de synthèse depuis la Dérivation    Vue de synthèse générale

 Vue intérieure de synthèse du mall          Maquette place Brenu

 Vue de synthèse RTBF                    Vue de synthèse patinoire

 Chantier vu par Wilhelm & Co           Chantier vu par une riveraine
ENJEUX A L’ECHELLE DE LA VILLE                                                    15

3.   ENJEUX A L’ECHELLE DE LA VILLE

     Les enjeux et objectifs à l’échelle de la ville n’ont pas été énoncés
     explicitement dans un document. Certains éléments semblaient toutefois
     ressortir du discours des personnes rencontrées et des documents consultés.

        ƒ   Réhabiliter une friche industrielle polluée au cœur de la ville qui
            constituait un mauvais aménagement des lieux et nuisait à l’image déjà
            négative du quartier ;

        ƒ   Ramener en ville des fonctions ayant tendant à l’exurbanisation comme
            le commerce, les activités économiques, les cinémas, afin de limiter la
            consommation d’espace, les coûts liés à la périurbanisation et afin de
            renforcer les pôles urbains comme le préconise le SDER ;

        ƒ   Donner à Liège une image forte de renouveau et de dynamisme en
            misant sur l’axe gare TGV de Calatrava – parc de la Boverie –
            Médiacité à renforcer par une nouvelle liaison piétonne;

        ƒ   Redonner à un ancien quartier industriel en perte de vitesse une image
            de modernité grâce à un bâtiment emblématique et un thème
            spécifique, redynamiser les autres fonctions au départ de la fonction
            économique ;

        ƒ   Assurer une spécificité des fonctions et enseignes du projet, en lien
            avec le thème multimédias - loisirs, afin de compléter plutôt que de
            concurrencer les équipements situés à proximité (Belle-Ile, centre-ville,
            Rocourt,…) ;

        ƒ   Développer à Liège un secteur d’activités porteur d’espoirs de
            renouveau économique : l’audio-visuel ;

        ƒ   Créer des emplois par l’implantation           de   nouvelles   activités
            économiques, commerces,… ;

        ƒ   Améliorer le cadre de vie des habitants en créant ou réaménageant des
            espaces publics, en améliorant la fonction commerciale tout en
            conservant les commerces de proximité qui ont un rôle social,…

     Il s’agit ici des enjeux exprimés à l’échelle de la ville de Liège. Pour le
     promoteur, certains d’entre eux sont probablement accessoires tandis que
     d’autres non repris ci-dessus ont une importance cruciale. Enfin, certains des
     enjeux énoncés ci-dessus peuvent être exploités dans le discours « marketing »
     du projet Médiacité et faciliter son appropriation par le grand public.
ACTEURS DU PROJET                                                                    16

4.   ACTEURS DU PROJET

     ƒ   CPL S.C.A. ou Compagnie de Promotion Liégeoise

         Cette société est en charge de la promotion du projet et est propriétaire du
         terrain. Il s’agit en réalité d’une SPV ou Special Purpose Vehicle. Cette
         pratique assez courante consiste à créer une société qui ne traitera qu’un
         seul dossier, ici Médiacité et qui est destinée à isoler le risque financier de
         la société principale, ici Wilhelm & Co.

     ƒ   Wilhelm & Co

         Ce promoteur privé belge est le maître d’ouvrage délégué du projet
         Médiacité dont il est à l’origine. Sa spécificité est de développer des projets
         en cœur de ville autour d’un thème fort et fédérateur, qui peut être
         préexistant ou à créer de toutes pièces comme dans le cas de la Médiacité.
         C’est un opérateur global qui conçoit, développe, finance, commercialise et
         gère des projets de grande ampleur. Il a notamment réalisé l’Esplanade à
         Louvain-la-Neuve, dont le cinéma est aujourd’hui fermé.

     ƒ   Ville de Liège

         Elle ne s’occupe pas du pilotage du projet, qui est laissé au promoteur
         privé. Elle remplit par contre plusieurs autres rôles :

                -   Elle délivre les permis uniques ou permis d’urbanisme aux
                    acteurs privés et peut ainsi poser certaines conditions à l’octroi
                    du permis, en se basant notamment sur les avis des différents
                    organes consultés ;
                -   Elle impose certaines charges d’urbanisme au promoteur en
                    contrepartie des impacts de son projet sur le domaine public ;
                -   En tant qu’interlocuteur privilégié du promoteur dès le début du
                    projet, elle émet des souhaits, par exemple quant au type
                    d’enseignes à attirer (qui font l’objet d’un gentlemen’s
                    agreement), et des suggestions, par exemple en encourageant le
                    développement d’un cluster orienté spécifiquement vers le
                    secteur de l’audio-visuel ;
                -   Elle organise les réunions d’information et de consultation du
                    public ;
                -   Elle est le maître d’ouvrage pour la patinoire.
                -   Enfin, par son soutien politique au projet Médiacité, elle
                    contribue à faire aboutir celui-ci.
ACTEURS DU PROJET                                                                 17

    ƒ   RTBF

        C’est le maître d’ouvrage pour les bureaux et studios du centre de
        production de fictions et de divertissements. Par son arrivée tardive dans le
        projet, elle a conduit à une modification conséquente du plan-masse et à la
        suppression ou au déplacement de certaines fonctions.

    ƒ   Kinepolis / UGC

        Si un cinéma, en lien avec le thème loisirs – médias, était prévu depuis le
        début du projet, l’identité de son exploitant a été longtemps incertaine.
        Après une longue bataille entre les deux groupes, Kinepolis a été choisi et a
        introduit un nouveau permis d’urbanisme. Toutefois, un recours récemment
        introduit par UGC auprès du Conseil de la concurrence pour abus de
        position dominante par Kinepolis pourrait créer de nouveaux remous.

        L’identité de l’exploitant du cinéma a eu des conséquences sur le nombre
        de salles prévues sur le site de Médiacité, UGC en exigeant au moins 16
        tandis que Kinepolis vise seulement 6 salles. Elle influence également
        l’offre globale en région liégeoise, Kinepolis envisageant de supprimer
        certaines de ses salles existantes soit à Rocourt, soit au Palace selon la
        fréquentation relative de ses trois complexes.

    ƒ   Meusinvest, Wall Image Entreprises et Invest Minguet Gestion S.A.

        Ils sont associés à Wilhelm & Co en tant qu’investisseurs et gestionnaires
        pour le Pôle Image.

    ƒ   Bureau d’études Pissart / Van Der Stricht

        Ce bureau, auteur des trois études successives des incidences sur
        l’environnement, met en évidence les impacts possibles du projet sur son
        environnement et émet des suggestions pour en réduire les impacts
        négatifs. Il n’a donc aucun pouvoir décisionnaire : il fournit simplement
        aux pouvoirs publics l’information nécessaire pour que ces derniers
        puissent prendre leur décision en toute connaissance de cause. Son rôle
        n’est pas de prendre position dans un sens ou dans l’autre, ce que
        semblaient espérer certains riverains.

    ƒ   Bureaux d’architecture

        Selon le stade du projet, plusieurs bureaux ont été impliqués dans son
        élaboration. Ceux ayant contribué au projet final sont repris ci-dessous :

               -   Plan-masse et esquisses : Chapman – Taylor (Londres) et
                   RTKL (USA) ;
               -   Espaces et bâtiments accessibles au public : Ron Arad ;
               -   Architecture d’exécution, coordination des études et interface
                   avec les cabinets étrangers : Jaspers – Eyers & Partners ;
               -   RTBF : Archi 2000 + Syntaxe + Greisch ;
ACTEURS DU PROJET                                                                  18

                 -   Patinoire : Weinand – l’Escaut ;
                 -   Cinéma : ESTE Architects, Peter Flamend.

    ƒ   CWEDD

        Le Conseil Wallon pour l’Environnement et le Développement Durable
        remet un avis sur la qualité de l’étude des incidences sur l’environnement
        et sur l’opportunité environnementale du projet. Elle remet également un
        avis sur l’agrément de l’auteur de l’EIE. Elle garantit ainsi l’objectivité du
        travail de l’auteur de l’EIE, malgré que celui-ci soit payé par le demandeur.

    ƒ   CCAT

        La Commission Consultative Communale d’Aménagement du Territoire
        remet un avis sur la qualité de l’étude des incidences sur l’environnement
        et sur la conformité du projet, avis qui était négatif sauf pour la dernière
        demande de permis unique.

    ƒ   Public

        Il s’agit principalement du comité de quartier, appelé Association pour la
        Promotion du Longdoz, mais aussi de représentants des écoles voisines, de
        l’Association de défense des riverains des quais de la Dérivation ainsi que
        de riverains ne faisant pas partie du comité de quartier mais concernés par
        la proximité du projet. Lors des réunions de consultation préalables à
        l’étude d’incidences, le public émet des suggestions quant aux thèmes qui
        devraient y être abordés. Il émet également des suggestions et objections au
        moment de l’enquête publique lors de la demande de permis. Enfin, il est
        impliqué dans le comité de suivi du chantier. Le rôle du public dans
        l’évolution du projet est davantage développé dans le chapitre consacré à la
        participation de la population.

    ƒ   TEC / SRWT

        Son accord a été nécessaire pour dévier la ligne de bus 4 par la rue Grétry
        et déplacer son terminus suite à la coupure de la rue d’Harscamp par la
        galerie commerciale.

    ƒ   MET

        Il remet un avis sur les aménagements à prévoir sur les voiries régionales
        pour absorber le flux supplémentaire de voitures attendu. En effet, de 3.000
        véhicules/jour, on pourrait passer à 13.000 ou 14.000 véhicules/jour après
        l’ouverture de la Médiacité, voire jusqu’à 2.600 véhicules/heure le samedi
        après-midi.
ACTEURS DU PROJET                                                             19

    ƒ   Région Wallonne

        C’est l’autorité compétente pour la délivrance des permis concernés par
        l’article 127 du CWATUP. D’autre part, elle subventionne partiellement la
        construction de la patinoire et des bâtiments de la RTBF.

    ƒ   Office Wallon des Déchets

        Cet organisme émet un avis sur le plan de réhabilitation envisagé par le
        promoteur.
OUTILS URBANISTIQUES                                                                20

5.    OUTILS URBANISTIQUES

5.1   MONTAGE JURIDIQUE

      ƒ   Propriétaires/locataires présents sur le site avant le projet

          Les terrains et bâtiments inclus dans le projet n’appartenaient initialement
          pas tous au même propriétaire, certains bâtiments n’étant par ailleurs pas
          libres d’occupation. Voici les opérations menées par le promoteur :

                 -   le terrain des laminoirs a été acheté à Interbrew qui l’exploitait
                     comme lieu de stockage ;
                 -   le centre commercial du Longdoz a été acheté aux assurances
                     « L’intégrale » suite à la demande de la Ville d’intégrer celui-ci
                     au projet ;
                 -   une partie des bâtiments de Belgacom a été rachetée pour y
                     implanter le Pôle Image ;
                 -   les baux des commerçants déjà présents dans le centre
                     commercial du Longdoz, soit n’ont pas été renouvelés s’ils
                     arrivaient à terme, soit ont fait l’objet d’une baisse de loyer
                     pendant la durée des travaux. Une fois la rénovation achevée,
                     les loyers devraient tripler ou quadrupler, et des travaux de
                     modernisation des magasins sont attendus de la part des
                     commerçants. En conséquence, seules les enseignes sont restées
                     tandis que les petits commerçants du quartier se sont relocalisés,
                     pour la plupart dans les environs ;
                 -   la tour de logements au-dessus du centre commercial n’a pas été
                     achetée, ce qui était problématique car les accès aux logements
                     se faisaient par le centre commercial ou le parking, or le
                     promoteur de la Médiacité souhaitait séparer complètement les
                     flux de résidents des flux du centre commercial.

      ƒ   Transferts des droits de propriété aux autres exploitants

                 -   La RTBF a acheté à CPL S.A le terrain sur lequel elle construit
                     son bâtiment, de même que Kinepolis ;
                 -   CPL S.A. a cédé pour un euro symbolique une partie de la dalle
                     couvrant le parking, sur laquelle sera construite la patinoire ;
                 -   Le Pôle Image a été réalisé en partenariat avec Meusinvest,
                     Wall’image et Invest Minguet Gestion S.A. qui en sont à la fois
                     promoteurs, investisseurs, animateurs et gestionnaires.

      ƒ   Une fois en activité

          Les commerces, espaces horeca et de loisirs implantés dans le centre
          commercial seront locataires. Wilhelm & Co avait indiqué à la Ville de
OUTILS URBANISTIQUES                                                                21

          Liège et aux médias qu’il garderait la propriété du centre commercial.
          D’après la personne en charge du dossier à l’époque pour CPL S.A., celui-
          ci sera vendu. Certaines incertitudes persistent donc sur ce point. Un
          opérateur gestionnaire unique pour l’ensemble du site serait également
          prévu, mais il semblerait que ça ne soit pas Wilhelm & Co.

5.2   MONTAGE FINANCIER

      ƒ   Médiacité hors patinoire, RTBF et cinéma

          Le montant global de l’investissement s’élève à 285 millions €. Il n’a pas
          été possible de recevoir plus de détails sur le plan financier du projet. Le
          financement est entièrement privé, y compris en ce qui concerne la place
          Brenu, la piazza et les aménagements du domaine public considérés
          comme charges d’urbanisme. Aucun subside n’a été demandé pour la
          dépollution du site.

      ƒ   Patinoire

          La Ville de Liège n’a pas eu à financer la dalle du parking sur lequel elle
          sera construite puisque celle-ci lui a été cédée pour 1 euro symbolique par
          le promoteur.

          Le budget global est de 8.119.000 € TVAC dont :

                      - 2.500.000 € financés par la Région Wallonne (Infrasports)
                      - 5.619.000 € à charge de la Ville de Liège.

      ƒ   RTBF

          Le budget total des nouvelles installations du centre de production de
          fictions et divertissements de la RTBF s’élève à 39 millions € dont 14
          millions € pour l’équipement technique et 25 millions € pour l’immobilier.
          Ce projet est cofinancé par la RTBF et par la Région Wallonne via la
          FERI (Financière d’Entreprise et de Rénovation Immobilière) dans le cadre
          du Plan Magellan qui réorganise complètement les centres de production
          de la RTBF.

      ƒ   Cinéma

          Le financement du cinéma sera entièrement privé et à charge de
          l’exploitant des salles, probablement Kinepolis.
OUTILS URBANISTIQUES                                                               22

      ƒ   Pôle Image

          Le Pôle Image est financé par le partenariat Wilhelm & Co, Meusinvest,
          Wall’Image et Invest Minguet Gestion S.A.

5.3   OUTILS REGLEMENTAIRES ET OPERATIONNELS

      ƒ   De « simples » demandes de permis d’urbanisme ou de permis unique
          ont été les seuls outils utilisés. Si l’élaboration d’un PCA pour mettre en
          œuvre un projet de grande ampleur était autrefois habituel, cela ne fait
          aujourd’hui plus partie des pratiques habituelles de la Ville de Liège. En
          effet, le PCA est considéré comme un outil beaucoup trop rigide créant des
          contraintes inutiles, menant à un système de dérogations permanentes et ne
          permettant pas pour autant un vrai contrôle sur le projet. D’autres moyens
          sont aujourd’hui considérés comme plus souples tout en permettant un
          meilleur contrôle : les études d’incidences sur l’environnement, les
          enquêtes publiques,… Des PCA ne seraient donc plus élaborés que dans
          certains cas particuliers.

          Le permis unique obtenu pour la Médiacité comportait des dérogations au
          PPA n°48/4 datant de 1993 et élaboré pour la construction du centre
          commercial Longdoz 2. Le PPA n°48/4 est repris en annexe. Les
          dérogations portaient principalement sur la diminution de l’emprise de la
          place Brenu et la coupure de la rue d’Harscamp, ainsi que sur certaines
          prescriptions littérales qui n’étaient toutefois pas toujours claires ou en
          correspondance avec la réalité. Ces dérogations ont été entérinées par
          l’obtention du permis unique de 2005.

          Les demandes de permis ont en réalité été scindées en de multiples permis
          partiels étalés dans le temps et l’espace, introduits par différents
          demandeurs et se recouvrant parfois partiellement. Des demandes de
          permis d’urbanisme ont ainsi été introduites qui concernaient des parties du
          projet déjà couvertes par le permis unique de l’ensemble, mais qui avaient
          ensuite subi des modifications. Le Pôle Image, le sous-sol, les façades, le
          cinéma, la patinoire, la RTBF, les espaces publics, les charges d’urbanisme
          pour le promoteur et les aménagements de voirie à charge de la Ville de
          Liège ont fait l’objet de permis séparés.

      ƒ   La Médiacité a fait l’objet de plusieurs études successives des incidences
          sur l’environnement, dont le but est de déterminer les impacts
          environnementaux du projet, de chercher des moyens de diminuer ces
          impacts, de voir s’il n’existe pas d’alternatives moins dommageables et de
          mettre à la disposition du public des informations dans un langage
          accessible. La demande de permis unique pour la Médiacité devait
          obligatoirement être soumise à étude d’impacts car elle comporte deux
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         établissements de classe 1 : un parking de plus de 750 emplacements et un
         cinéma de plus de 2000 places assises. Le site se trouvant en zone d’habitat
         au plan de secteur, il appartenait également à l’étude d’incidences de
         déterminer si les affectations prévues étaient compatibles avec l’habitat.

5.4   MODALITES DE PARTICIPATION DE LA POPULATION

      Préalablement à la délivrance du permis unique et au début du chantier, la
      participation de la population a été limitée aux obligations légales. La loi
      prévoit :
                  - d’organiser une consultation préalable du public aussitôt que
                     l’auteur de l’étude des incidences a été désigné. Cette
                     consultation offre la possibilité à la population d’émettre des
                     observations et suggestions sur le projet, de proposer des
                     alternatives et de soulever les points qu’elle estime nécessaire
                     d’aborder dans l’étude d’incidences. 15 jours supplémentaires
                     lui sont accordés pour transmettre par écrit des remarques
                     complémentaires ;
                  - d’organiser une enquête publique d’une durée de 30 jours après
                     le dépôt de la demande de permis unique et de l’étude
                     d’incidences ;
                  - que l’autorité compétente doit motiver sa décision en regard de
                     l’étude d’incidences et des remarques du public ;

      Au cours de la réunion de consultation préalable à la troisième étude
      d’incidences du 12 juillet 2006 et au travers des courriers reçus à la suite de
      celle-ci, les principaux points de désaccord et inquiétudes exprimés par les
      riverains et les solutions éventuellement proposées ont été les suivants :

                 -   la maîtrise de l’augmentation des flux de circulation : l’étude
                     des incidences sur l’environnement comporte un volet mobilité
                     exposant divers aménagements et mesures de gestion de voiries
                     et de carrefours destinés à écarter du quartier tout trafic de
                     transit et à fluidifier le trafic local. Il prévoit également des
                     revêtements spéciaux pour éviter les nuisances sonores dans les
                     rues les plus touchées par l’augmentation de trafic ;
                 -   le risque d’envahissement du parcage en voirie par les visiteurs
                     de la Médiacité : si la capacité du parking Médiacité est estimée
                     suffisante par l’étude d’incidences, son caractère payant risque
                     par contre de pousser une partie des visiteurs à occuper les
                     places de parking gratuites en voirie. Afin de protéger les
                     riverains, des places leur seront réservées, mais il faut tout de
                     même s’attendre à ce qu’elles soient squattées par les visiteurs
                     de la Médiacité ;
OUTILS URBANISTIQUES                                                                  24

                -   la coupure de la rue d’Harscamp : les riverains avaient proposé
                    une passerelle au 1er étage, laissant le passage libre au niveau de
                    la rue. Ceci a été catégoriquement refusé par le promoteur pour
                    qui la liaison au rez-de-chaussée était une condition impérative
                    de réussite commerciale du projet. Des mesures palliatives ont
                    alors été proposées par l’étude d’incidences : une meilleure
                    transparence du passage, une traversée possible 24h/24 pour les
                    piétons et les vélos pour éviter de devoir faire tout le tour du
                    bloc ;
                -   le déplacement du terminus du bus 4, rendu nécessaire par la
                    coupure de la rue d’Harscamp : après que plusieurs possibilités
                    aient été suggérées (dont un déplacement hors du quartier) et
                    suite aux négociations menées avec le TEC, le terminus a
                    finalement été déplacé sur l’assiette de l’ancien chemin de fer ;
                -   la diminution de la taille de la place Brenu, seul espace public
                    du quartier : un espace de jeux sera créé aux frais du promoteur
                    sur l’assiette de l’ancien chemin de fer, derrière le terminus du
                    bus 4. Des riverains avaient proposé une localisation alternative
                    sur le terrain de Belgacom, plus visible. Cette proposition avait
                    été relayée par l’EIE mais elle n’a pas été suivie. Les riverains
                    ont par contre émis diverses idées et souhaits pour
                    l’aménagement de cet espace, dont il a été tenu compte dans la
                    proposition d’aménagement réalisée par la Ville ;
                -   la suppression des sorties de la tour de logements via le centre
                    commercial, obligeant les résidents à passer par le parking
                    souterrain : un travelator entre le rez-de-chaussée et le parking
                    sera accessible en journée pour éviter la traversée du parking.
                    Les cheminements à travers le parking ont également été
                    raccourcis. Cette solution n’est malgré tout qu’un moindre mal
                    pour les habitants de l’immeuble, et en particulier les personnes
                    à mobilité réduite ;
                -   le passage des camions de livraison dans l’étroite rue Latour
                    pour accéder aux quais de déchargement : suite aux
                    protestations des habitants de la rue Latour, le positionnement
                    des quais de déchargement a été revu pour permettre l’accès des
                    camions par la rue d’Harscamp, plus large. D’autre part, la rue
                    Latour sera en partie réaménagée de manière plus conviviale.

     Ce qui précède met en évidence le rôle de l’EIE pour proposer des
     améliorations au projet et aider à la prise en compte des souhaits de la
     population.

     Hormis ces obligations légales, plusieurs séances d’information
     supplémentaires ont été organisées par le promoteur au début du projet.

     Depuis 2007, un comité de suivi de chantier a été mis en place pour assurer un
     dialogue régulier et structuré entre la Ville, le promoteur et les riverains. Celui-
     ci est destiné à mieux appréhender les attentes de chacun et permet ainsi de
     diminuer les inquiétudes du public. Les discussions portent entre autres sur les
     mesures de sécurité et de prévention des nuisances de la phase chantier. Y sont
OUTILS URBANISTIQUES                                                             25

     aussi évoqués les sujets déjà abordés lors de la réunion préalable à l’étude
     d’incidences, que ce soit pour rassurer les riverains ou pour préciser avec eux
     certains points d’aménagement des espaces publics. Une certaine concertation
     est donc recherchée avec la population, même si elle concerne plutôt des
     aspects annexes au projet que le fond de celui-ci.
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