PROJET " MEDIACITE " A LIEGE - Etude de cas concrets Anouk HERBIET - LEMA
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PROJET « MEDIACITE » A LIEGE Anouk HERBIET 22 juin 2009 Etude de cas concrets MCUAT - ULg
TABLE DES MATIERES INTRODUCTION 2 1. CONTEXTE URBAIN 3 2. HISTORIQUE DU CAS 8 3. ENJEUX A L’ECHELLE DE LA VILLE 15 4. ACTEURS DU PROJET 16 5. OUTILS URBANISTIQUES 20 5.1 Montage juridique 20 5.2 Montage financier 21 5.3 Outils réglementaires et opérationnels 22 5.4 Modalités de participation de la population 23 6. PRINCIPALES LECONS 26 SOURCES ET REFERENCES 30 ANNEXES 32
INTRODUCTION 2
INTRODUCTION
Le cycle d’étude de cas concrets de l’année écoulée nous a confrontés à dix
exemples et donc dix approches de projets d’urbanisme et aménagement du
territoire, chaque étudiant s’attachant plus particulièrement à un cas wallon ou
bruxellois et à un cas européen. J’ai pour ma part approfondi le sujet de la
réhabilitation de la friche Trefil-Arbed à Gand et du projet Médiacité à Liège,
ce dernier faisant l’objet du présent rapport.
L’étude parallèle de ces deux projets a révélé un intérêt supplémentaire. En
effet, le contexte urbain dans lequel ils s’inscrivent présente certaines
similitudes, et ce :
à l’échelle de la ville : passé, taille, problèmes auxquels elle est
confrontée,…
à l’échelle du quartier : époque de développement, type de tissu
et de population, besoins et lacunes,…
à l’échelle du site : ancienne affectation, faiblesses, proximité
d’un cours d’eau important,…
La démarche suivie et le résultat final sont par contre très différents l’un de
l’autre. Intéressons-nous ici au cas de la Médiacité.
Après avoir exploré le contexte urbain dans lequel s’inscrit le projet, la
démarche sera détaillée en présentant successivement l’historique du projet, les
enjeux pour la ville, les acteurs impliqués et les outils urbanistiques employés.
De tout ce qui précède, certaines leçons se détachent, qui seront exposées dans
le dernier chapitre.
CONTEXTE URBAIN 3
1. CONTEXTE URBAIN
Liège se trouve au confluent de la Meuse et de l’Ourthe. C’est le chef-
lieu de la province de Liège. Avec une population de 193.009 habitants (et
476.000 habitants pour l’ensemble de l’agglomération morphologique), c’est la
4ème ville et la 3ème agglomération la plus peuplée de Belgique. Le nombre
d’habitants, après une importante baisse jusqu’en 2002, est aujourd’hui reparti
à la hausse. Le territoire communal s’étend sur 69,39 km² pour une densité
moyenne de population de 2740 habitants/km².
Liège fut fondée vers l’an 700 lorsque l’évêché de Maastricht y fut transféré
suite à l’assassinat de Saint-Lambert. Elle se développa alors progressivement,
devenant en 980 la capitale d’une puissante principauté épiscopale. Celle-ci
perdura jusqu’en 1795 où elle fut rattachée à la France puis annexée par la
Hollande, et ce jusqu’à la création de la Belgique en 1830.
C’est à peu près à cette époque que Liège connut un important essor industriel,
notamment grâce au développement de l’industrie sidérurgique et des
industries qui y sont liées. L’extraction du charbon, pratiquée depuis des
siècles dans la région, gagna également en importance. Enfin, un réseau de
chemin de fer fut mis sur pied et plusieurs gares construites sur le territoire
liégeois, voyant le développement de nouveaux quartiers autour des gares et
des usines.
Localisation Liège source : site.voila.fr
CONTEXTE URBAIN 4
Un long déclin de l’industrie s’est amorcé à partir des années 1960,
accompagné de la fermeture de toutes les exploitations charbonnières, de la
régression des activités sidérurgiques et signifiant le début du marasme
économique. Progressivement, Liège, capitale économique de la Wallonie,
s’est tournée vers de nouveaux secteurs porteurs : le secteur high-tech
(biotechnologies, aéro-spatial,…), l’agro-alimentaire ou encore la logistique.
Depuis les années 70, on constate également une exurbanisation importante
des activités économiques ou du commerce, ainsi que le départ des populations
les plus favorisées en périphérie, déforçant ainsi le centre-ville et le privant des
moyens financiers qui lui sont nécessaires en tant que pôle régional de
services. Depuis plusieurs années, Liège cherche donc une nouvelle
dynamique positive au travers de nombreux projets déjà réalisés, à venir ou en
cours de réalisation parmi lesquels Médiacité.
Le Longdoz, situé au sud-ouest de l’hypercentre, est l’un de ces
quartiers péricentraux de la ceinture du 19ème siècle. Ce qui n’était auparavant
qu’un pré régulièrement inondé est devenu un quartier très dense suite à la
rectification et canalisation des cours d’eau liégeois, à la percée en 1834 de
l’axe structurant de la rue Grétry qui sera plus tard parcouru par le tram, à
l’implantation de la gare du Longdoz en 1851 et à l’installation de nombreux
ateliers et industries dans le quartier. Au moment du déclin industriel liégeois,
ces derniers seront nombreux à fermer, laissant derrière eux des friches et un
quartier sinistré.
Centre-ville
Gare Parc de
Guillemins laBoverie
Quartier du
Longdoz
En jaune : voiries principales
Localisation Longdoz et éléments significatifs fond : www.liegecongres.be
CONTEXTE URBAIN 5
De son passé industriel, le Longdoz a gardé un tissu urbain très dense, ne
laissant que peu d’espaces verts et de respiration à ses habitants. La seule place
du quartier est la place Brenu, située près du centre commercial Longdoz 2 et
qui est assez fréquentée en journée mais insécurisante le soir. En 2007, le
Longdoz comptait 12.234 habitants, soit une densité moyenne de 7400
hab/km² (2,7x celle de Liège), en faisant le 4ème quartier le plus densément
peuplé de la ville. La rue Grétry est quant à elle la 9ème rue la plus peuplée de
Liège en nombre d’habitants.
Le site de la future Médiacité se trouve à moins d’1 km du centre-ville
et à un peu plus d’1 km de la gare des Guillemins. Il est constitué de deux
parties d’une surface totale de 6,5 ha. La première d’entre elles, située entre les
quais de la Dérivation et la rue d’Harscamps, occupe une surface de 3,5 ha. Il
s’agit du site des anciens laminoirs du Longdoz, issus d’un atelier créé en 1847
par les frères Dothée, fusionné en 1862 avec les charbonnages et hauts-
fourneaux de l’Espérance et incorporé en 1970 au groupe Cockerill. En 1984,
les activités d’Espérance-Longdoz cessent sur le site des laminoirs, laissant
derrière elles un sol pollué. Les bâtiments seront encore utilisés au début des
années 1990 comme site de stockage par Interbrew. La deuxième partie, d’une
superficie de 3 ha et située entre la rue Grétry et la rue d’Harscamps, ne faisait
initialement pas partie du projet. Il s’agit du site de l’ancienne gare démolie
pour laisser la place en 1975 à un centre commercial (Longdoz 1) qui sera
étendu 20 ans plus tard (Longdoz 2, autour de la place Brenu). Caractéristique
de son époque de construction par son manque de lumière naturelle, ce centre
commercial est en perte de vitesse et certaines parties (en particulier Longdoz
2) sont très peu fréquentées car trop loin des locomotives qui sont placées au
milieu. Certaines surfaces commerciales sont inoccupées. Le Delhaize
fonctionne par contre très bien et constitue un lieu de rencontre important pour
les habitants du quartier. Une tour de logement se trouve au dessus du centre
commercial. Elle ne sera toutefois pas intégrée au projet.
Collège
Saint-Louis
Rue Gretry
Poste
Quais de la
Dérivation
ESAS
Rue
d’Harscamp
Musée de la Métallurgie
Bvd Poincaré
Localisation du site (liseré bleu) fond : PPNC de Liège
CONTEXTE URBAIN 6
Le site se trouve à proximité immédiate de voiries régionales : le boulevard
Poincaré et les quais et ponts de la Dérivation. La rue Grétry (souvent saturée)
et la rue Natalis sont des voiries collectrices. Les autres voiries sont des
dessertes locales. L’accessibilité routière du site est donc relativement bonne
même si moins directe depuis le nord et compliquée par de nombreux sens
uniques. Il bénéficie d’une excellente desserte en bus grâce aux 9 lignes
parcourant le quartier. La boucle urbaine du bus 4 possède d’ailleurs son
terminus rue d’Harscamp, entre le centre commercial du Longdoz et le site des
laminoirs. Enfin, le Musée de la Métallurgie, la Poste et l’école ESAS sont
contigus au périmètre du projet.
Laminoirs avant leur démolition (extrait d’une vue aérienne plus large)
Source : Liège, cent vues aériennes d’une ville millénaire, André Drèze, 1980
Laminoirs avant leur démolition (vus depuis les quais)
Source : www.proxiliege.net
CONTEXTE URBAIN 7
Site des laminoirs en cours de démolition
Source : www.mediacité.be
Centre commercial Longdoz 1 avant transformations (vu depuis la rue Grétry)
Source : EIE 2006, Bureau Pissart – Van Der Stricht
Centre commercial Longdoz 2 et place Brenu avant transformation
Source : EIE 2006, Bureau Pissart – Van Der Stricht
HISTORIQUE DU CAS 8
2. HISTORIQUE DU CAS
Le projet Médiacité a débuté au milieu des années 90 sous l’impulsion du
promoteur privé Wilhelm & Co. Le dossier a connu de nombreux
rebondissements, de sorte que le projet et le périmètre concerné ont souvent été
remaniés et que les demandes de permis de divers types, partielles ou non,
abouties ou non, se sont multipliées au fil du temps. L’évolution du plan-masse
est disponible en annexe.
En 1995, un certificat d’urbanisme n°2 est délivré au promoteur sur
base d’un premier projet ne concernant que le site des anciens laminoirs.
Une première étude des incidences sur l’environnement est menée en 1996
à la demande de la Ville de Liège. A peu près à la même époque, le terrain
aurait été acquis sous réserve de l’obtention d’un permis d’urbanisme. Cette
information n’a toutefois pas pu être confirmée, le promoteur n’ayant jamais
répondu à mes questions malgré plus d’une dizaine de demandes par mail ou
par téléphone.
En 1998 une demande de permis d’urbanisme est introduite, ne portant
toujours que sur le site des laminoirs sur lequel seraient implantés des bureaux
et studios de production, un hôtel en lien avec ces bureaux, un centre
commercial, un cinéma de 20 salles et une discothèque. Le permis est refusé
par la Ville de Liège qui souhaite suivre la recommandation de l’étude
d’incidences selon laquelle des synergies devraient être recherchées avec le
centre commercial existant du Longdoz qui est en déclin. L’objectif est alors
d’éviter un projet uniquement centré sur lui-même qui ne profiterait pas au
quartier.
En mai 2000, un permis est délivré pour la démolition des anciens
bâtiments des laminoirs.
De 2001 à 2004, des négociations sont menées par le promoteur pour
acquérir le centre commercial du Longdoz, propriété des assurances
« l’Intégrale ». Des analyses de sol, ainsi que diverses études sont réalisées à
la même époque.
En 2003, le promoteur présente un deuxième projet qui intègre le
centre commercial du Longdoz. Prenant au pied de la lettre la
recommandation de l’étude d’incidences de créer davantage de liaisons avec le
centre commercial existant, le projet implique la coupure de la rue d’Harscamp
par un mall continu et empiète sur la parcelle de l’ESAS voisine. Cette coupure
controversée est présentée par le promoteur comme indispensable à la réussite
du projet. La surface de la place Brenu est réduite, ainsi que le nombre
d’entrées dans le centre commercial existant. Une esplanade est par contre
prévue du côté des quais. Outre l’augmentation importante de la proportion de
surfaces dévolues au commerce (puisqu’elles intègrent le centre commercial
HISTORIQUE DU CAS 9
existant), le projet comporte toujours des bureaux de production, un cinéma
(dont le nombre de salles est passé de 20 à 16) et un hôtel, mais la discothèque
est par contre supprimée. Le site des laminoirs reste assez perméable par
rapport aux rues du quartier.
Une deuxième étude des incidences sur l’environnement est réalisée sur ce
deuxième projet entre 2003 et 2004. Elle préconise d’introduire une activité
particulière pour améliorer la spécificité de Médiacité et donc sa polarité en le
distinguant des autres équipements similaires à proximité. Cette
recommandation a également pour but d’inclure des équipements publics en
synergie avec le privé. De plus, le promoteur entend se distinguer par le
standing moyen à haut de gamme des enseignes qu’il espère attirer à la
Médiacité, enseignes qui ne seraient pas encore représentées à Liège.
Un troisième projet est donc élaboré en 2004, comprenant une
nouvelle patinoire communale destinée à remplacer celle de Coronmeuse
devenue vétuste. Celle-ci est implantée en arrière, sur un emplacement assez
isolé et peu visible. Les autres fonctions sont maintenues mais une partie des
bureaux de production sont installés dans un immeuble existant appartenant à
Belgacom et qui ne faisait pas partie du projet précédent. Le remaniement du
mall rend superflu l’empiètement sur la parcelle de l’ESAS, tandis que
certaines liaisons avec les rues voisines sont supprimées.
En mars 2005, la RTBF, qui quitte le Palais des Congrès, lance un
appel à candidatures pour l’implantation de sa nouvelle unité de production
de divertissements. Le site de la Médiacité est candidat, la venue de la RTBF
pouvant renforcer le thème médias-loisirs du complexe, qui est jusque là un
peu creux.
Au même moment, une demande de permis d’urbanisme est introduite pour la
transformation de l’ancien bâtiment Belgacom en « Pôle Image », cluster de
petites entreprises de pointe du secteur de l’audio-visuel.
En mai 2005, un premier permis unique est accordé sur base du
troisième projet incluant la patinoire, mais pas la RTBF qui n’a pas encore
rendu sa décision. Le traitement des façades jugées trop monolithiques et
l’aménagement de la place Brenu devront quant à eux être revus.
Un certificat d’urbanisme n°2 est délivré en juin 2005 pour le volet
RTBF, sur base d’une estimation forfaitaire des surfaces nécessaires.
En janvier 2006, le promoteur voit son plan de réhabilitation
approuvé. Celui-ci autorise l’assainissement du site et la modification du relief.
Cette étape des travaux implique des frais importants sans retour immédiat de
son investissement.
En mai de la même année, il obtient le permis socio-économique qui fixe les
surfaces autorisées pour chaque type de commerce.HISTORIQUE DU CAS 10
En 2006, la RTBF annonce sa décision de s’installer à la Médiacité.
Ses exigences en termes de superficies étant plus importantes que ce qui avait
été prévu initialement par le promoteur, le projet doit donc être à nouveau
modifié en profondeur, notamment par le déplacement de la patinoire derrière
les cinémas et par la suppression de l’hôtel pour laisser davantage d’espace aux
studios et bureaux de la RTBF. La surface destinée au commerce augmente
tandis que la perméabilité du site diminue.
Une troisième étude d’incidences est lancée, qui émet de nouvelles
recommandations de moindre ampleur que les précédentes. Quelques
améliorations sont apportées au projet avant une deuxième demande de permis
unique.
En avril 2007, le deuxième permis unique pour la Médiacité est accordé. Le
bâtiment de la RTBF fera l’objet d’un permis séparé.
Le 19 juin 2007, soit une douzaine d’années après le début du projet, la
première pierre de la Médiacité est posée en grandes pompes. Deux surprises
attendent le public. Premièrement, Wilhelm & Co s’est adjoint les services du
designer de renommée internationale Ron Arad, qui a refondu le mall du
centre commercial en un immense serpent. S’agit-il ici pour le promoteur de
substituer à l’identité du projet par le thème et la spécificité, une identité par
l’image ? En effet, le thème « médias-loisirs » semble fondre petit à petit et les
enseignes annoncées ne semblent pas aussi originales que le laissaient entendre
les promesses du début. L’intervention étonnante de Ron Arad démarque par
contre le centre commercial de ses concurrents.
Un deuxième changement inattendu est l’exploitation du cinéma par le
groupe Kinepolis et non par UGC comme cela était annoncé depuis le début.
L’arrivée de la RTBF aurait en effet obligé le promoteur à diminuer la surface
du cinéma en deçà des exigences d’UGC pour qui 16 salles étaient absolument
nécessaires pour pouvoir concurrencer correctement Kinepolis. UGC aurait
alors été écarté au profit de Kinepolis, moins exigeant puisqu’il possède déjà 4
salles au centre-ville et 16 salles à Rocourt. UGC lance alors deux recours
successifs contre le permis unique, arguant qu’un contrat la lie à Wilhelm &
Co pour l’exploitation des salles. Tant le premier recours en référé que le
second en appel sont rejetés. Aucun des arguments invoqués ne concerne des
points d’urbanisme. A l’époque où UGC était pressenti pour s’installer à la
Médiacité, Kinepolis avait lui-même intenté deux recours contre le permis
unique, arguant que des éléments du permis « n’étaient pas corrects » et qu’il y
avait des raisons socio-économiques et urbanistiques de s’opposer au permis.
Le premier recours auprès de la Région Wallonne avait été rejeté, Kinepolis
n’ayant pas prouvé son intérêt concret à l’affaire. Le second recours introduit
auprès du Conseil d’Etat avait été retiré par Kinepolis peu avant qu’il revienne
dans la course pour l’exploitation des salles…
Le 24 juin 2008, la RTBF obtient le permis d’urbanisme pour la
construction de ses bureaux et studios de production de divertissements. La
première pierre en sera posée le 17 septembre de la même année.HISTORIQUE DU CAS 11
2008 voit également l’obtention du permis d’urbanisme pour les
charges d’urbanisme imposées au promoteur (aménagement de voiries, place
Brenu, espace de jeux, terminus du bus 4 et autres aménagements en lien avec
les modifications de l’espace public dues à l’implantation du projet),
l’introduction par la Ville de Liège d’une demande de permis d’urbanisme
pour la patinoire et pour des aménagements de carrefours, l’introduction par
Kinepolis d’une demande de permis d’urbanisme pour le cinéma ne comptant
plus que 8 salles. Le permis d’environnement nécessaire pour l’exploitation du
cinéma est quant à lui toujours couvert par le permis unique de 2007.
Le permis d’urbanisme pour la patinoire a été obtenu le 23 janvier
2009. Un appel d’offres public pour le marché de travaux est actuellement en
cours. La patinoire devrait être opérationnelle courant 2011.
L’ouverture de la Médiacité est quant à elle prévue en octobre 2009. 85% du
centre commercial serait déjà commercialisé. 7 millions de visiteurs sont
attendus par an.
La RTBF devrait s’installer à la Médiacité au printemps 2010.
Enfin, une nouvelle demande de permis d’urbanisme a été introduite par
Kinepolis qui souhaitait ne garder que 6 salles de cinéma au 1er étage du
bâtiment et implanter des commerces supplémentaires au rez-de-chaussée.
Cette demande est actuellement en cours de traitement. Le projet Kinepolis
pourrait toutefois être retardé par un nouveau recours introduit par UGC auprès
du conseil de la concurrence pour abus de position dominante.
Le programme du complexe, tel qu’il a été décrit dans le dossier de
presse du 15 mai 2009 est le suivant :
- surface construite totale : 160.000 m² ;
- superficie locative commerces et loisirs (hors cinéma et
patinoire) : 41.500 m² ;
- nombre de commerces : 148 (dont 5 enseignes qui ne sont pas
encore présentes en Belgique) ;
- cinéma : 6 salles ;
- patinoire olympique communale : 7500 m² ;
- centre de production fictions et divertissements RTBF ;
- parking : 2.350 emplacements de parking en sous-sol sur 3
niveaux.
Le Pôle Image, qui regroupe des bureaux et studios de production dans le
domaine de l’audiovisuel, est comptabilisé séparément et implique d’autres
acteurs. Il devrait disposer de 220 emplacements de parking privatifs partagés
avec la RTBF.
Ci-dessous est représentée la dernière version du plan-masse (hormis le
rez-de-chaussée du cinéma désormais consacré au commerce). Le serpent de
Ron Arad joint les deux espaces publics (Piazza et place Brenu réduite) où se
trouvent les entrées principales et la plupart des espaces horeca. Une entréeHISTORIQUE DU CAS 12
supplémentaire est prévue au passage du serpent rue d’Harscamp. Enfin, au
niveau du centre Longdoz 1, seule l’entrée face au Delhaize a été conservée.
Le centre Longdoz 1 garde néanmoins sa volumétrie d’origine tandis que le
centre Longdoz 2 (autour de la place Brenu) est entièrement transformé par
l’arrivée du serpent.
Les surfaces commerciales sont regroupées autour du serpent et dans le centre
Longdoz 1. Elles sont de taille variable, depuis les très petites surfaces de la
galerie extérieure couverte existante le long de la rue Grétry jusqu’aux grandes
surfaces du Delhaize existant et du nouveau Planet Saturn. Ces deux
locomotives sont positionnées aux deux extrémités du centre commercial : le
Delhaize reste au rez-de-chaussée à l’extrémité du centre Longdoz 1 tandis que
Planet Saturn s’installe à l’étage de la partie laminoirs. Face au Delhaize, un
travelator permet l’accès direct depuis le parking en sous-sol.
Le volet loisirs comporte les 6 salles de cinéma (à l’étage) et la patinoire le
long de la rue Stouls, ainsi qu’un espace fitness à l’étage côté Longdoz 2 et un
bowling au sous-sol côté laminoirs. Le bureau de Poste reste à son
emplacement existant mais ne semble pas très bien connecté avec le mall. La
RTBF ferme la piazza sur son côté sud. Une partie du Pôle image est installé
dans un bâtiment adjacent à la Médiacité (en bleu sur le plan-masse).
Le serpent de 360 mètres de long est de loin l’élément le plus emblématique du
bâtiment, et en particulier son aboutissement sur la piazza et dans une moindre
mesure sur la petite place Brenu. La structure du mall est constituée d’un
enchevêtrement en trois dimensions de fines poutres métalliques courbes et a
nécessité des études poussées de la part du bureau de stabilité anglais Happold
pour combiner résistance et légèreté visuelle. Il est recouvert d’ETFE, une
sorte de plastique, posé en quatre couches qui forment un « coussin » gonflé à
l’air. Ce matériau serait alors plus léger, plus souple et plus isolant que le
verre. Les autres volumes du centre commercial seront assez fermés et
opaques, la plupart des commerces étant tournés uniquement vers le mall. Les
seuls espaces tournés vers l’extérieur seront les commerces donnant sur la
galerie couverte existante du centre Longdoz 1 et les espaces horeca ouvrant
sur les places. Le centre commercial semble donc tourner le dos aux riverains
en leur montrant ses faces les plus opaques. Cette fermeture sur l’extérieur est
assez habituelle dans les centre commerciaux actuels, tournés vers un mall
intérieur et ne comptant qu’un nombre limité d’entrées, dans le but avoué
d’éviter que le visiteur ne sorte trop tôt.HISTORIQUE DU CAS 13 Affectation des surfaces au rez-de-chaussée Source : www.mediacite.be Affectation des surfaces au premier étage Source : www.mediacite.be
HISTORIQUE DU CAS 14 Vue de synthèse depuis la Dérivation Vue de synthèse générale Vue intérieure de synthèse du mall Maquette place Brenu Vue de synthèse RTBF Vue de synthèse patinoire Chantier vu par Wilhelm & Co Chantier vu par une riveraine
ENJEUX A L’ECHELLE DE LA VILLE 15
3. ENJEUX A L’ECHELLE DE LA VILLE
Les enjeux et objectifs à l’échelle de la ville n’ont pas été énoncés
explicitement dans un document. Certains éléments semblaient toutefois
ressortir du discours des personnes rencontrées et des documents consultés.
Réhabiliter une friche industrielle polluée au cœur de la ville qui
constituait un mauvais aménagement des lieux et nuisait à l’image déjà
négative du quartier ;
Ramener en ville des fonctions ayant tendant à l’exurbanisation comme
le commerce, les activités économiques, les cinémas, afin de limiter la
consommation d’espace, les coûts liés à la périurbanisation et afin de
renforcer les pôles urbains comme le préconise le SDER ;
Donner à Liège une image forte de renouveau et de dynamisme en
misant sur l’axe gare TGV de Calatrava – parc de la Boverie –
Médiacité à renforcer par une nouvelle liaison piétonne;
Redonner à un ancien quartier industriel en perte de vitesse une image
de modernité grâce à un bâtiment emblématique et un thème
spécifique, redynamiser les autres fonctions au départ de la fonction
économique ;
Assurer une spécificité des fonctions et enseignes du projet, en lien
avec le thème multimédias - loisirs, afin de compléter plutôt que de
concurrencer les équipements situés à proximité (Belle-Ile, centre-ville,
Rocourt,…) ;
Développer à Liège un secteur d’activités porteur d’espoirs de
renouveau économique : l’audio-visuel ;
Créer des emplois par l’implantation de nouvelles activités
économiques, commerces,… ;
Améliorer le cadre de vie des habitants en créant ou réaménageant des
espaces publics, en améliorant la fonction commerciale tout en
conservant les commerces de proximité qui ont un rôle social,…
Il s’agit ici des enjeux exprimés à l’échelle de la ville de Liège. Pour le
promoteur, certains d’entre eux sont probablement accessoires tandis que
d’autres non repris ci-dessus ont une importance cruciale. Enfin, certains des
enjeux énoncés ci-dessus peuvent être exploités dans le discours « marketing »
du projet Médiacité et faciliter son appropriation par le grand public.ACTEURS DU PROJET 16
4. ACTEURS DU PROJET
CPL S.C.A. ou Compagnie de Promotion Liégeoise
Cette société est en charge de la promotion du projet et est propriétaire du
terrain. Il s’agit en réalité d’une SPV ou Special Purpose Vehicle. Cette
pratique assez courante consiste à créer une société qui ne traitera qu’un
seul dossier, ici Médiacité et qui est destinée à isoler le risque financier de
la société principale, ici Wilhelm & Co.
Wilhelm & Co
Ce promoteur privé belge est le maître d’ouvrage délégué du projet
Médiacité dont il est à l’origine. Sa spécificité est de développer des projets
en cœur de ville autour d’un thème fort et fédérateur, qui peut être
préexistant ou à créer de toutes pièces comme dans le cas de la Médiacité.
C’est un opérateur global qui conçoit, développe, finance, commercialise et
gère des projets de grande ampleur. Il a notamment réalisé l’Esplanade à
Louvain-la-Neuve, dont le cinéma est aujourd’hui fermé.
Ville de Liège
Elle ne s’occupe pas du pilotage du projet, qui est laissé au promoteur
privé. Elle remplit par contre plusieurs autres rôles :
- Elle délivre les permis uniques ou permis d’urbanisme aux
acteurs privés et peut ainsi poser certaines conditions à l’octroi
du permis, en se basant notamment sur les avis des différents
organes consultés ;
- Elle impose certaines charges d’urbanisme au promoteur en
contrepartie des impacts de son projet sur le domaine public ;
- En tant qu’interlocuteur privilégié du promoteur dès le début du
projet, elle émet des souhaits, par exemple quant au type
d’enseignes à attirer (qui font l’objet d’un gentlemen’s
agreement), et des suggestions, par exemple en encourageant le
développement d’un cluster orienté spécifiquement vers le
secteur de l’audio-visuel ;
- Elle organise les réunions d’information et de consultation du
public ;
- Elle est le maître d’ouvrage pour la patinoire.
- Enfin, par son soutien politique au projet Médiacité, elle
contribue à faire aboutir celui-ci.ACTEURS DU PROJET 17
RTBF
C’est le maître d’ouvrage pour les bureaux et studios du centre de
production de fictions et de divertissements. Par son arrivée tardive dans le
projet, elle a conduit à une modification conséquente du plan-masse et à la
suppression ou au déplacement de certaines fonctions.
Kinepolis / UGC
Si un cinéma, en lien avec le thème loisirs – médias, était prévu depuis le
début du projet, l’identité de son exploitant a été longtemps incertaine.
Après une longue bataille entre les deux groupes, Kinepolis a été choisi et a
introduit un nouveau permis d’urbanisme. Toutefois, un recours récemment
introduit par UGC auprès du Conseil de la concurrence pour abus de
position dominante par Kinepolis pourrait créer de nouveaux remous.
L’identité de l’exploitant du cinéma a eu des conséquences sur le nombre
de salles prévues sur le site de Médiacité, UGC en exigeant au moins 16
tandis que Kinepolis vise seulement 6 salles. Elle influence également
l’offre globale en région liégeoise, Kinepolis envisageant de supprimer
certaines de ses salles existantes soit à Rocourt, soit au Palace selon la
fréquentation relative de ses trois complexes.
Meusinvest, Wall Image Entreprises et Invest Minguet Gestion S.A.
Ils sont associés à Wilhelm & Co en tant qu’investisseurs et gestionnaires
pour le Pôle Image.
Bureau d’études Pissart / Van Der Stricht
Ce bureau, auteur des trois études successives des incidences sur
l’environnement, met en évidence les impacts possibles du projet sur son
environnement et émet des suggestions pour en réduire les impacts
négatifs. Il n’a donc aucun pouvoir décisionnaire : il fournit simplement
aux pouvoirs publics l’information nécessaire pour que ces derniers
puissent prendre leur décision en toute connaissance de cause. Son rôle
n’est pas de prendre position dans un sens ou dans l’autre, ce que
semblaient espérer certains riverains.
Bureaux d’architecture
Selon le stade du projet, plusieurs bureaux ont été impliqués dans son
élaboration. Ceux ayant contribué au projet final sont repris ci-dessous :
- Plan-masse et esquisses : Chapman – Taylor (Londres) et
RTKL (USA) ;
- Espaces et bâtiments accessibles au public : Ron Arad ;
- Architecture d’exécution, coordination des études et interface
avec les cabinets étrangers : Jaspers – Eyers & Partners ;
- RTBF : Archi 2000 + Syntaxe + Greisch ;ACTEURS DU PROJET 18
- Patinoire : Weinand – l’Escaut ;
- Cinéma : ESTE Architects, Peter Flamend.
CWEDD
Le Conseil Wallon pour l’Environnement et le Développement Durable
remet un avis sur la qualité de l’étude des incidences sur l’environnement
et sur l’opportunité environnementale du projet. Elle remet également un
avis sur l’agrément de l’auteur de l’EIE. Elle garantit ainsi l’objectivité du
travail de l’auteur de l’EIE, malgré que celui-ci soit payé par le demandeur.
CCAT
La Commission Consultative Communale d’Aménagement du Territoire
remet un avis sur la qualité de l’étude des incidences sur l’environnement
et sur la conformité du projet, avis qui était négatif sauf pour la dernière
demande de permis unique.
Public
Il s’agit principalement du comité de quartier, appelé Association pour la
Promotion du Longdoz, mais aussi de représentants des écoles voisines, de
l’Association de défense des riverains des quais de la Dérivation ainsi que
de riverains ne faisant pas partie du comité de quartier mais concernés par
la proximité du projet. Lors des réunions de consultation préalables à
l’étude d’incidences, le public émet des suggestions quant aux thèmes qui
devraient y être abordés. Il émet également des suggestions et objections au
moment de l’enquête publique lors de la demande de permis. Enfin, il est
impliqué dans le comité de suivi du chantier. Le rôle du public dans
l’évolution du projet est davantage développé dans le chapitre consacré à la
participation de la population.
TEC / SRWT
Son accord a été nécessaire pour dévier la ligne de bus 4 par la rue Grétry
et déplacer son terminus suite à la coupure de la rue d’Harscamp par la
galerie commerciale.
MET
Il remet un avis sur les aménagements à prévoir sur les voiries régionales
pour absorber le flux supplémentaire de voitures attendu. En effet, de 3.000
véhicules/jour, on pourrait passer à 13.000 ou 14.000 véhicules/jour après
l’ouverture de la Médiacité, voire jusqu’à 2.600 véhicules/heure le samedi
après-midi.ACTEURS DU PROJET 19
Région Wallonne
C’est l’autorité compétente pour la délivrance des permis concernés par
l’article 127 du CWATUP. D’autre part, elle subventionne partiellement la
construction de la patinoire et des bâtiments de la RTBF.
Office Wallon des Déchets
Cet organisme émet un avis sur le plan de réhabilitation envisagé par le
promoteur.OUTILS URBANISTIQUES 20
5. OUTILS URBANISTIQUES
5.1 MONTAGE JURIDIQUE
Propriétaires/locataires présents sur le site avant le projet
Les terrains et bâtiments inclus dans le projet n’appartenaient initialement
pas tous au même propriétaire, certains bâtiments n’étant par ailleurs pas
libres d’occupation. Voici les opérations menées par le promoteur :
- le terrain des laminoirs a été acheté à Interbrew qui l’exploitait
comme lieu de stockage ;
- le centre commercial du Longdoz a été acheté aux assurances
« L’intégrale » suite à la demande de la Ville d’intégrer celui-ci
au projet ;
- une partie des bâtiments de Belgacom a été rachetée pour y
implanter le Pôle Image ;
- les baux des commerçants déjà présents dans le centre
commercial du Longdoz, soit n’ont pas été renouvelés s’ils
arrivaient à terme, soit ont fait l’objet d’une baisse de loyer
pendant la durée des travaux. Une fois la rénovation achevée,
les loyers devraient tripler ou quadrupler, et des travaux de
modernisation des magasins sont attendus de la part des
commerçants. En conséquence, seules les enseignes sont restées
tandis que les petits commerçants du quartier se sont relocalisés,
pour la plupart dans les environs ;
- la tour de logements au-dessus du centre commercial n’a pas été
achetée, ce qui était problématique car les accès aux logements
se faisaient par le centre commercial ou le parking, or le
promoteur de la Médiacité souhaitait séparer complètement les
flux de résidents des flux du centre commercial.
Transferts des droits de propriété aux autres exploitants
- La RTBF a acheté à CPL S.A le terrain sur lequel elle construit
son bâtiment, de même que Kinepolis ;
- CPL S.A. a cédé pour un euro symbolique une partie de la dalle
couvrant le parking, sur laquelle sera construite la patinoire ;
- Le Pôle Image a été réalisé en partenariat avec Meusinvest,
Wall’image et Invest Minguet Gestion S.A. qui en sont à la fois
promoteurs, investisseurs, animateurs et gestionnaires.
Une fois en activité
Les commerces, espaces horeca et de loisirs implantés dans le centre
commercial seront locataires. Wilhelm & Co avait indiqué à la Ville deOUTILS URBANISTIQUES 21
Liège et aux médias qu’il garderait la propriété du centre commercial.
D’après la personne en charge du dossier à l’époque pour CPL S.A., celui-
ci sera vendu. Certaines incertitudes persistent donc sur ce point. Un
opérateur gestionnaire unique pour l’ensemble du site serait également
prévu, mais il semblerait que ça ne soit pas Wilhelm & Co.
5.2 MONTAGE FINANCIER
Médiacité hors patinoire, RTBF et cinéma
Le montant global de l’investissement s’élève à 285 millions €. Il n’a pas
été possible de recevoir plus de détails sur le plan financier du projet. Le
financement est entièrement privé, y compris en ce qui concerne la place
Brenu, la piazza et les aménagements du domaine public considérés
comme charges d’urbanisme. Aucun subside n’a été demandé pour la
dépollution du site.
Patinoire
La Ville de Liège n’a pas eu à financer la dalle du parking sur lequel elle
sera construite puisque celle-ci lui a été cédée pour 1 euro symbolique par
le promoteur.
Le budget global est de 8.119.000 € TVAC dont :
- 2.500.000 € financés par la Région Wallonne (Infrasports)
- 5.619.000 € à charge de la Ville de Liège.
RTBF
Le budget total des nouvelles installations du centre de production de
fictions et divertissements de la RTBF s’élève à 39 millions € dont 14
millions € pour l’équipement technique et 25 millions € pour l’immobilier.
Ce projet est cofinancé par la RTBF et par la Région Wallonne via la
FERI (Financière d’Entreprise et de Rénovation Immobilière) dans le cadre
du Plan Magellan qui réorganise complètement les centres de production
de la RTBF.
Cinéma
Le financement du cinéma sera entièrement privé et à charge de
l’exploitant des salles, probablement Kinepolis.OUTILS URBANISTIQUES 22
Pôle Image
Le Pôle Image est financé par le partenariat Wilhelm & Co, Meusinvest,
Wall’Image et Invest Minguet Gestion S.A.
5.3 OUTILS REGLEMENTAIRES ET OPERATIONNELS
De « simples » demandes de permis d’urbanisme ou de permis unique
ont été les seuls outils utilisés. Si l’élaboration d’un PCA pour mettre en
œuvre un projet de grande ampleur était autrefois habituel, cela ne fait
aujourd’hui plus partie des pratiques habituelles de la Ville de Liège. En
effet, le PCA est considéré comme un outil beaucoup trop rigide créant des
contraintes inutiles, menant à un système de dérogations permanentes et ne
permettant pas pour autant un vrai contrôle sur le projet. D’autres moyens
sont aujourd’hui considérés comme plus souples tout en permettant un
meilleur contrôle : les études d’incidences sur l’environnement, les
enquêtes publiques,… Des PCA ne seraient donc plus élaborés que dans
certains cas particuliers.
Le permis unique obtenu pour la Médiacité comportait des dérogations au
PPA n°48/4 datant de 1993 et élaboré pour la construction du centre
commercial Longdoz 2. Le PPA n°48/4 est repris en annexe. Les
dérogations portaient principalement sur la diminution de l’emprise de la
place Brenu et la coupure de la rue d’Harscamp, ainsi que sur certaines
prescriptions littérales qui n’étaient toutefois pas toujours claires ou en
correspondance avec la réalité. Ces dérogations ont été entérinées par
l’obtention du permis unique de 2005.
Les demandes de permis ont en réalité été scindées en de multiples permis
partiels étalés dans le temps et l’espace, introduits par différents
demandeurs et se recouvrant parfois partiellement. Des demandes de
permis d’urbanisme ont ainsi été introduites qui concernaient des parties du
projet déjà couvertes par le permis unique de l’ensemble, mais qui avaient
ensuite subi des modifications. Le Pôle Image, le sous-sol, les façades, le
cinéma, la patinoire, la RTBF, les espaces publics, les charges d’urbanisme
pour le promoteur et les aménagements de voirie à charge de la Ville de
Liège ont fait l’objet de permis séparés.
La Médiacité a fait l’objet de plusieurs études successives des incidences
sur l’environnement, dont le but est de déterminer les impacts
environnementaux du projet, de chercher des moyens de diminuer ces
impacts, de voir s’il n’existe pas d’alternatives moins dommageables et de
mettre à la disposition du public des informations dans un langage
accessible. La demande de permis unique pour la Médiacité devait
obligatoirement être soumise à étude d’impacts car elle comporte deuxOUTILS URBANISTIQUES 23
établissements de classe 1 : un parking de plus de 750 emplacements et un
cinéma de plus de 2000 places assises. Le site se trouvant en zone d’habitat
au plan de secteur, il appartenait également à l’étude d’incidences de
déterminer si les affectations prévues étaient compatibles avec l’habitat.
5.4 MODALITES DE PARTICIPATION DE LA POPULATION
Préalablement à la délivrance du permis unique et au début du chantier, la
participation de la population a été limitée aux obligations légales. La loi
prévoit :
- d’organiser une consultation préalable du public aussitôt que
l’auteur de l’étude des incidences a été désigné. Cette
consultation offre la possibilité à la population d’émettre des
observations et suggestions sur le projet, de proposer des
alternatives et de soulever les points qu’elle estime nécessaire
d’aborder dans l’étude d’incidences. 15 jours supplémentaires
lui sont accordés pour transmettre par écrit des remarques
complémentaires ;
- d’organiser une enquête publique d’une durée de 30 jours après
le dépôt de la demande de permis unique et de l’étude
d’incidences ;
- que l’autorité compétente doit motiver sa décision en regard de
l’étude d’incidences et des remarques du public ;
Au cours de la réunion de consultation préalable à la troisième étude
d’incidences du 12 juillet 2006 et au travers des courriers reçus à la suite de
celle-ci, les principaux points de désaccord et inquiétudes exprimés par les
riverains et les solutions éventuellement proposées ont été les suivants :
- la maîtrise de l’augmentation des flux de circulation : l’étude
des incidences sur l’environnement comporte un volet mobilité
exposant divers aménagements et mesures de gestion de voiries
et de carrefours destinés à écarter du quartier tout trafic de
transit et à fluidifier le trafic local. Il prévoit également des
revêtements spéciaux pour éviter les nuisances sonores dans les
rues les plus touchées par l’augmentation de trafic ;
- le risque d’envahissement du parcage en voirie par les visiteurs
de la Médiacité : si la capacité du parking Médiacité est estimée
suffisante par l’étude d’incidences, son caractère payant risque
par contre de pousser une partie des visiteurs à occuper les
places de parking gratuites en voirie. Afin de protéger les
riverains, des places leur seront réservées, mais il faut tout de
même s’attendre à ce qu’elles soient squattées par les visiteurs
de la Médiacité ;OUTILS URBANISTIQUES 24
- la coupure de la rue d’Harscamp : les riverains avaient proposé
une passerelle au 1er étage, laissant le passage libre au niveau de
la rue. Ceci a été catégoriquement refusé par le promoteur pour
qui la liaison au rez-de-chaussée était une condition impérative
de réussite commerciale du projet. Des mesures palliatives ont
alors été proposées par l’étude d’incidences : une meilleure
transparence du passage, une traversée possible 24h/24 pour les
piétons et les vélos pour éviter de devoir faire tout le tour du
bloc ;
- le déplacement du terminus du bus 4, rendu nécessaire par la
coupure de la rue d’Harscamp : après que plusieurs possibilités
aient été suggérées (dont un déplacement hors du quartier) et
suite aux négociations menées avec le TEC, le terminus a
finalement été déplacé sur l’assiette de l’ancien chemin de fer ;
- la diminution de la taille de la place Brenu, seul espace public
du quartier : un espace de jeux sera créé aux frais du promoteur
sur l’assiette de l’ancien chemin de fer, derrière le terminus du
bus 4. Des riverains avaient proposé une localisation alternative
sur le terrain de Belgacom, plus visible. Cette proposition avait
été relayée par l’EIE mais elle n’a pas été suivie. Les riverains
ont par contre émis diverses idées et souhaits pour
l’aménagement de cet espace, dont il a été tenu compte dans la
proposition d’aménagement réalisée par la Ville ;
- la suppression des sorties de la tour de logements via le centre
commercial, obligeant les résidents à passer par le parking
souterrain : un travelator entre le rez-de-chaussée et le parking
sera accessible en journée pour éviter la traversée du parking.
Les cheminements à travers le parking ont également été
raccourcis. Cette solution n’est malgré tout qu’un moindre mal
pour les habitants de l’immeuble, et en particulier les personnes
à mobilité réduite ;
- le passage des camions de livraison dans l’étroite rue Latour
pour accéder aux quais de déchargement : suite aux
protestations des habitants de la rue Latour, le positionnement
des quais de déchargement a été revu pour permettre l’accès des
camions par la rue d’Harscamp, plus large. D’autre part, la rue
Latour sera en partie réaménagée de manière plus conviviale.
Ce qui précède met en évidence le rôle de l’EIE pour proposer des
améliorations au projet et aider à la prise en compte des souhaits de la
population.
Hormis ces obligations légales, plusieurs séances d’information
supplémentaires ont été organisées par le promoteur au début du projet.
Depuis 2007, un comité de suivi de chantier a été mis en place pour assurer un
dialogue régulier et structuré entre la Ville, le promoteur et les riverains. Celui-
ci est destiné à mieux appréhender les attentes de chacun et permet ainsi de
diminuer les inquiétudes du public. Les discussions portent entre autres sur les
mesures de sécurité et de prévention des nuisances de la phase chantier. Y sontOUTILS URBANISTIQUES 25
aussi évoqués les sujets déjà abordés lors de la réunion préalable à l’étude
d’incidences, que ce soit pour rassurer les riverains ou pour préciser avec eux
certains points d’aménagement des espaces publics. Une certaine concertation
est donc recherchée avec la population, même si elle concerne plutôt des
aspects annexes au projet que le fond de celui-ci.Vous pouvez aussi lire
