Quartier DAGENAIS Groupe Immobilier Dufresne - Ville de Laval
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JANVIER 2015 Quartier DAGENAIS Groupe Immobilier Dufresne
PRÉSENTÉ PAR
GROUPE IMMOBILIER DUFRESNE
Projet de mise en valeur
résidentiel, commercial & institutionnel
QUARTIER DAGENAIS
Secteur 4 - Fabreville
Mémoire déposé dans le cadre de la révision du
schéma d’aménagement et de développement
Ville de Laval
Janvier 2015
TABLE DES MATIÈRES 1 / INTRODUCTION....................................................................................................................................................................................3 1.1. MANDAT...............................................................................................................................................................................................................3 1.2. VISION.................................................................................................................................................................................................................4 1.3. POSITIONNEMENT DU MÉMOIRE ....................................................................................................................................................................5 1.4. DÉMARCHES 6 2/ CADRE D’AMÉNAGEMENT..................................................................................................................................................................7 2.1 CADRE D’AMÉNAGEMENT DU QUÉBEC ..........................................................................................................................................................7 2.2 PLAN MÉTROPOLITAIN D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT .........................................................................................................7 2.3 ÉTAT DE L’AMÉNAGEMENT À LAVAL................................................................................................................................................................8 2.3.1. Grandes orientations du PQD 2014-2019.......................................................................................................................................................8 2.3.2. Politiques de l’aménagement durable à Laval...............................................................................................................................................9 2.3.3. Plan de mobilité durable à Laval - Orientations............................................................................................................................................8 2.3.3. Politiques de conservation et de mise en valeur des milieux naturels d’intérêt........................................................................................8 3/ DIAGNOSTIC........................................................................................................................................................................................10 3.1 CONTEXTE .........................................................................................................................................................................................................11 3.1.1. Les propriétés.................................................................................................................................................................................................11 3.1.2. Le dépôt des neiges usées........................................................................................................................................................................... 13 3.2 CADRE BÂTI ET ENVIRONNEMENT NATUREL................................................................................................................................................14 3.2.1. L’hydrologie et les boisés...............................................................................................................................................................................13 3.2.2. L’agriculture et la qualité des sols................................................................................................................................................................18 3.3 INFRASTRUCTURE............................................................................................................................................................................................19 3.3.1. Le transport ....................................................................................................................................................................................................19 3.3.2. Le réseau sanitaire........................................................................................................................................................................................20 3.4 CONTEXTE SOCIO-ÉCONOMIQUES................................................................................................................................................................21 3.4.1. Les constructions..........................................................................................................................................................................................22 3.5 CONTEXTE RÉGLEMENTAIRE .........................................................................................................................................................................23 4/ TENDANCES EN AMÉNAGEMENT .................................................................................................................................................25 4.1 ANCIENNES FAÇON DE FAIRE.........................................................................................................................................................................25
4.2 URBANISME ET DESIGN D’AUJOURD’HUI .....................................................................................................................................................26 4.2.1. «Smart growth»..............................................................................................................................................................................................26 4.2.2. Nouvel urbanisme..........................................................................................................................................................................................27 4.2.3. «TOD».............................................................................................................................................................................................................28 4.2.4. Écoquartier ...................................................................................................................................................................................................29 4.2.5 Quartier durable ............................................................................................................................................................................................30 4.3 QUELQUES EXEMPLES AU QUÉBEC...............................................................................................................................................................31 4.3.1. Les Bois-Francs.............................................................................................................................................................................................31 4.3.2. Plan directeur de développement durable de la Côte Terrebonne - Urbanova .......................................................................................32 4.3.3. La Cité Verte, Ville de Québec .....................................................................................................................................................................33 4.3.4. Autres projets en images..............................................................................................................................................................................34 4.4 QUELQUES EXEMPLES AILLEURS AU CANADA............................................................................................................................................36 4.5 INSPIRATIONS À L’ÉTRANGER .....................................................................................................................................................................38 4.6 NOUVELLES PRATIQUES.................................................................................................................................................................................40 5/ PARTI D’AMÉNAGEMENT ................................................................................................................................................................41 6/ CONCEPT D’ AMÉNAGEMENT.........................................................................................................................................................42 7/ MISE EN VALEUR...............................................................................................................................................................................44 7.1 SECTEUR 1.........................................................................................................................................................................................................45 7.2 SECTEUR 2.........................................................................................................................................................................................................47 7.3 SECTEUR 3.........................................................................................................................................................................................................48 7.4 SECTEUR 4.........................................................................................................................................................................................................49 7.5 SECTEUR 5.........................................................................................................................................................................................................50 7.6 SECTEUR 6.........................................................................................................................................................................................................51 8/ ÉVALUATION DU CONCEPT ..............................................................................................................................................................52 9/ PROGRAMME DE DÉVELOPPEMENT ............................................................................................................................................60 10/ ANALYSE FINANCIÈRE...................................................................................................................................................................65 11/ CONCLUSION......................................................................................................................................................................................70 CARTOGRAPHIE....................................................................................................................................................................................68 BIBLIOGRAPHIE.....................................................................................................................................................................................76
GROUPE IMMOBILIER DUFRESNE // 2
1 / INTRODUCTION
1.1. MANDAT
À l’automne 2013, Groupe Immobilier
Dufresne a mandaté IPSO, firme d’urba-
nisme et design urbain, afin de préparer
une demande de modifications aux rè-
glements de zonage pour la zone AC-13,
afin que la Ville de Laval procède à la
demande d’exclusion auprès de la Com-
mission de la protection du territoire agri-
cole (C.P.T.A.Q). Pour aider la municipalité
dans ses démarches d’évaluation, la firme
avait élaboré un document explicatif du
plan directeur d’aménagement proposé
pour cette zone exclusivement suite à des
Site à l’étude discussions avec la Ville.
Les promoteurs ont désormais une vision
plus large pour le secteur. Ils entrevoient
la réalisation d’un projet immobilier de
plus grande envergure d’environ 2 000
nouveaux logements sur une superficie
d’approximativement 59,5 hectares. Leur
vision a évolué et la manière pour y arriver
est plus englobante et participative pour le
développement durable du secteur. En fait,
les propriétaires ont obtenus des options
d’achats pour les terrains limitrophes, à
l’ouest le site de l’entreprise Valmont-Na-
don et, à l’est le parc de maisons mobiles
« Parc du Duc de Laval » appartenant à M.
Stanley Weinstein.
Les photos aériennes contenues dans le document proviennent de Google
Illustration 1. Localisation du site à l’étude La nouvelle approche est de faire une plani-
fication globale sur un horizon 30 ans pour
le secteur constitué par le quadrilatère A-13,
montée Champagne, boulevard Dagenais
ouest et A-440. Il s’agit maintenant de pro-
poser à la Ville un quartier complètement
repensé en fonction des connaissances du
passé et des nouvelles réalités présentes et
à venir. Pour ce faire, la stratégie abordée est
de déposer un mémoire servant d’appui au
plan directeur d’aménagement pour l’ensem-
ble des propriétés dans le cadre de la révision
du schéma d’aménagement de Laval.
GROUPE IMMOBILIER DUFRESNE // 3
VISION
1.2. VISION l’agriculture et le verdissement, l’économie et la fiscalité, les politiques,
l’architecture et les bâtiments, la santé et l’éducation sont autant de varia-
bles à prendre en compte dans la réalisation de leur projet. Le but étant
de faire un quartier connecté à son environnement, le plus complémen-
Groupe immobilier Dufresne, a donc dans la dernière année, acquis des taire et diversifié possible pour répondre aux divers besoins d’une popu-
options d’achats sur les différents lots dans le secteur nord-ouest du bou- lation croissante et variée. En préconisant un développement durable,
levard Dagenais, soit les terrains limitrophes à la zone AC-13 dont l’un est la vision du site à l’étude tirera avantage de ses potentiels urbains et de
composé d’un site industriel partiellement désaffecté et l’autre d’un parc ses contraintes naturelles et anthropiques par le biais d’aménagements
de maisons mobiles dont les infrastructures sont en fin de vie utile. La pré- qui favoriseront la mise en place d’un milieu de vie à échelle humaine.
sence du dépôt à neige, des terres agricoles, du parc de maisons mobi- L’objectif n’étant pas de faire un projet immobilier traditionnel, mais bien
les, la proximité de l’autoroute 13 et les franges urbanisées du boulevard de saisir l’occasion de faire mieux.
Dagenais, ont révélés aux promoteurs une opportunité de développement
immobilier pour améliorer l’existant et les environs du site. « Le développement durable est un développement qui répond aux be-
soins des générations présentes sans compromettre la capacité des gé-
Dans leur vision, les développeurs convenaient que pour que le projet soit nérations futures à répondre à leurs propres besoins. Un aménagement
un projet viable, il devait y avoir des efforts pour harmoniser ce secteur et durable : promouvoir le bien-être à long terme et une utilisation rationnelle
le tisser avec les quartiers riverains. Pour eux, l’urbanisme, le transport, de l’espace. »1.
GROUPE IMMOBILIER DUFRESNE // 4
1.3. POSITIONNEMENT DU MÉMOIRE
Dans les récentes décennies, l’approche du développement durable et d’écocitoyenneté sont
de plus en plus privilégiées par les acteurs du développement régional et local. Ce mémoire se
veut une réflexion sur l’avenir d’un secteur de la Ville de Laval afin d’en faire un milieu innovant
répondant aux besoins de chacun (acteurs privés, publics et citoyens) pour les 30 prochaines
années.
Ce secteur se situe entre la zone agricole permanente (montée Champagne) et l’autoroute 13
au sud du boulevard Dagenais ouest. Il s’agit d’un site qui possède plusieurs éléments qui
induisent une réflexion en profondeur et concertée en raison de sa taille, sa localisation dans
l’agglomération, son positionnement sur l’échiquier régional et les volontés en matière de chan-
gements climatiques qui font partie intégrantes des politiques métropolitaines et lavalloises.
Ce mémoire porte une attention toute particulière aux transports en commun et aux nouvelles
pratiques en urbanisme. À ce titre, les ouvrages de l’organisme Vivre en Ville ont été d’une gran-
de inspiration de même que la collaboration avec la STL et la Commission scolaire de Laval. La
sortie récente « d’Objectifs écoquartiers » est apparue un excellent guide pour l’évaluation du
projet. Il donne l’occasion de confronter les caractéristiques du projet aux principes et balises
promus par le guide.
La réalisation de ce mémoire sera une opportunité pour les acteurs municipaux et les déve-
loppeurs de se rassembler et de collaborer pour faire un projet immobilier gagnant-gagnant
et résolument tourné vers les nouvelles tendances en urbanisme. Par ses aménagements, ce
nouveau quartier doit pouvoir répondre à de multiples enjeux et ne peut donc pas faire l’objet
d’une improvisation. Les interventions se situeront à l’échelle du quartier, mais dans une pers-
pective de planification intégrée à long terme. D’ailleurs, le processus de révision du schéma
d’aménagement et de développement de Laval est une excellente porte d’entrée pour participer
à cet effort de grande concertation.
GROUPE IMMOBILIER DUFRESNE // 5
1.4. DÉMARCHES nouveaux investissements, l’accueil d’entreprises et le soutien de celles
installées sur son territoire. Leur mission consiste essentiellement à pro-
Plusieurs éléments de la propriété et du cadre environnant ont été rassem- mouvoir Laval comme territoire économique de premier plan au Québec;
blés pour être présenté dans le document actuel. Pour satisfaire le man- à susciter des investissements; à stimuler la croissance des entreprises;
dat, l’analyse urbaine a été élargie à une échelle plus vaste soit à l’échelle à mettre en place des outils susceptibles de créer de la valeur en soutien
de la zone métropolitainre, de l’agglomération puis à l’échelle d’interven- à la progression des pôles d’excellence. L’organisme a fourni de nom-
tion du quartier. La démarche a été présentée aux propriétaires limitro- breuses références statistiques grâce aux différents rapports internes, ce
phes pour recueillir leur avis et connaître leurs intentions d’aménagement qui a permis de documenter le contexte social et économique dans lequel
afin de les intégrer dans la planification du projet. L’approche préconisée évolue le projet.
est de travailler en collaboration avec le promoteur privé et les différents
acteurs liés pour générer un soutien au projet en vue de sa réalisation. No- Tous développements résidentiels impliquent la venue de nouvelles fa-
tre processus comprend donc une analyse, une approche de planification milles, à cela, est lié des besoins en matières d’éducation. La Commis-
et de développement intégrée et participative dans chacune des étapes sion scolaire de Laval a participé, grâce à la divulgation de paramètres
du projet soient de la conceptualisation à sa mise en œuvre. Un projet de de bases, à respecter le cadre d’implantation d’écoles primaires. Leurs
qualité se démarque par un processus consultatif permettant, une planifi- besoins d’espaces sont criants et les terrains disponibles sur le site de-
cation réfléchie et une communication franche entre les acteurs impliqués. viennent une opportunité de combler le manque de ressources matériel-
les pour le secteur de Fabreville.
Les professionnels municipaux des services de la planification du terri-
toire et de l’urbanisme, de l’environnement, de l’ingénierie et des travaux L’organisme Vivre en Ville a fourni de nombreuses références grâce
publics ont été abordés dès le lancement de l’étude afin de recueillir leur à la publication de leurs multiples ouvrages mettant en lumière le dé-
interprétation et leurs connaissances du milieu. Dans certains cas, ceux- veloppement durable des collectivités. « Vivre en Ville a pour mission
ci ont été rencontrés à quelques reprises afin de bien cerner les problé- l’amélioration de la qualité de l’environnement et des milieux de vie par la
matiques du secteur et de répondre aux prérogatives de développement recherche d’un aménagement optimal du territoire, contribuant au bien-
non seulement à court terme mais aussi futures. Le plan directeur pro- être physique et psychologique de la population. Ainsi, Vivre en Ville tra-
posé leur sera présenté à différentes étapes afin d’intégrer leurs préoccu- vaille principalement à la mise en œuvre du développement durable des
pations en tant que représentant de la communauté lavalloise. agglomérations par l’intégration des réseaux et des modes de transport
en commun et alternatif, l’efficacité énergétique, la mixité des personnes
Par l’entremise du service du greffe, certains documents ont été transmis et des fonctions, la protection et la revitalisation du patrimoine bâti et na-
pour comprendre les multiples facettes des éléments composants le sec- turel, l’accroissement de la présence des végétaux et des espaces verts
teur. Plusieurs documents réalisés par la Ville, disponibles sur internet, en milieu urbain, etc. » 2.
ont été consultés pour compléter les informations obtenues de façon ver-
bales. Des rencontres sont intervenues et d’autres sont à venir au fur et à Dans le cadre de ce mémoire, le guide “Objectifs écoquartiers, version
mesure de l’avancement du projet afin de demeurer dans une philosophie 1.0” a inspiré notre démarche, car il propose une nouvelle façon d’aborder
participative. les projets afin de les orienter vers la réalisation de collectivités viables. À
la base, ce document a été conçu pour venir en aide aux décideurs, aux
La Société de transport de Laval (STL) a aussi été mise à contribution élus et aux citoyens pour servir de principes et de balises dans la création
à travers le service de développement du réseau et de la planification des écoquartiers. Ainsi, les principes fondamentaux transversaux seront
opérationnelle. L’intérêt de cette démarche est d’ancrer le projet vers la pris en considération de façon d’intégrer des pratiques durables de l’amé-
mobilité durable grâce à l’aménagement d’un noyau de desserte de trans- nagement des nouveaux quartiers. Vivre en ville propose donc 12 prin-
port en commun fort. Ce service de la STL veut s’impliquer pour assurer cipes qui découlent des quatre grands fondements soient à l’échelle de
d’une continuité dans les efforts de planification du réseau sur le site afin l’agglomération, du quartier, de la rue, puis du bâtiment.
de concevoir des aménagements reflétant les saines pratiques liées au
transport en commun. Les résidents et les citoyens corporatifs du secteur ont fait et devront
aussi faire partie des négociations dans la planification du projet. Leur
Le Conférence Régionales des Élus de Laval (CRÉ de Laval) par le opinion face au projet sera prise en compte dans la vision poursuivie par
plan quinquennal de développement (PDQ) 2014-2019 et également les développeurs. Le mémoire s’adresse ainsi à tous les résidents qui
grâce à ses multiples publications a apporté plusieurs réponses aux dif- désirent s’informer et/ou s’impliquer dans son milieu. C’est pourquoi, le
férents questionnements. Le CRÉ est un organisme à but non lucratif qui contenu du mémoire rassemble une multitude d’informations afin de dres-
est dédié à la protection et l’amélioration de l’environnement et à la qualité ser un portrait global du projet.
de vie. L’organisme se préoccupe des dimensions sociales, environne-
mentales et économiques dans une perspective d’équité afin d’assurer Bien entendu, la rédaction du mémoire a amené la réalisation de re-
un développement qui réponde aux besoins présents sans priver les gé- cherches sur des sujets diversifiés touchant le développement urbain:
nérations futures d’une qualité environnementale enviable. Dans le cadre consultation de nombreux ouvrages de références, sites internet, projets
de nos démarches, ils ont contribué, par leurs connaissances, à enrichir comparables, guides d’orientations, politiques étrangères, etc. Notre par-
notre compréhension concernant les différents dossiers et acteurs laval- ticipation au colloque de janvier sur l’urbanisme durable et les villes de
lois affectant le développement urbain. demain a fourni de précieux arguments pour appuyer la planification du
site. Cependant, les recherches sont indissociables des visites de terrain
L’organisme Laval Technopôle est mandaté par la Ville pour assurer la et des rencontre personnelles pour saisir toute la sensibilité que doit re-
promotion et le développement économique de Laval par la recherche de fléter une collectivité dite « viable ».
GROUPE IMMOBILIER DUFRESNE // 6
2/ CADRE D’AMÉNAGEMENT
Au Québec, en général, l’aménagement du territoire et l’urbanisme reflè- Le CRE de Laval recommande que les terrains à l’extérieur des aires
tent de bien tristes réalités telles que : changements climatiques, perte TOD soient développés en tenant compte de la multi-fonctionnalité des
des milieux naturels et de la biodiversité, perte des plaines inondables, constructions pour assurer des services de proximité, la mixité sociale, la
diminution de la zone agricole, mauvaise gestion des eaux de pluie, piètre diversité des logements et l’importance de la zone agricole pour assurer
qualité de nos cours d’eau, étalement urbain, piètre qualité de nos paysa- le développement économique et la souveraineté alimentaire des rési-
ges, utilisation de la voiture solo, etc. dents (humains et animaux).6.
Voici donc, les grandes orientations des différents paliers d’aménage- TRANSPORT
ment qui chapeautent le site à l’étude. Ils sont ici présentées afin d’établir Le Grand Montréal doit optimiser et développer les réseaux de transport
le cadre dans lequel le projet doit s’insérer. terrestre actuels et projetés afin de soutenir la mobilité croissante des
personnes et des marchandises et de favoriser une consolidation de l’ur-
banisation.
2.1 CADRE D’AMÉNAGEMENT DU QUÉBEC 3.
ENVIRONNEMENT
Le Grand Montréal doit protéger et mettre en valeur ses atouts naturels et
Les grands choix d’aménagement privilégiés par le Québec pour la ré- bâtis (plans d’eau, paysages, boisés et ensembles patrimoniaux) afin de
gion métropolitaine de Montréal sont : renforcer l’attractivité de la région.
• Une forme urbaine optimale consolidée
autour des pôles économiques;
• La mixité et la réhabilitation des quartiers anciens;
• Le développement international de la région métropolitaine;
• Le transport en commun pour le déplacements de personnes;
• La permanence et l’aménagement durable de la zone agricole;
• L’accès du public aux espaces verts et bleus.
2.2. PLAN MÉTROPOLITAIN D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOP-
PEMENT (PMAD)
Le PMAD propose trois grandes orientations découlant de sa Vision 2025
“Cap sur le monde, bâtir une communauté compétitive, attractive, soli-
daire et responsable” 4.:
AMÉNAGEMENT
Le Grand Montréal doit déterminer le type d’urbanisation à privilégier pour
accueillir la croissance projetée d’environ 530 000 personnes, ou 320 000
nouveaux ménages, ainsi que 150 000 emplois qui seront créés d’ici 2031
en sachant que les espaces disponibles et les ressources financières
sont limités et qu’un périmètre métropolitain devra être identifié.
Un des grands paris d’aménagement du PMAD est de réaliser des quar-
tiers de type TOD (Transit-Oriented Development) autour des stations du
réseau de transport en commun métropolitain structurant sur l’ensemble
du territoire répondant aux changements de valeur exprimés par la popu-
lation en matière de développement durable. Même si le PMAD propose
d’orienter au moins 40 % des nouveaux ménages ( 2011-2031 ) dans des
quartiers de type TOD localisés aux points d’accès du réseau de trans-
port en commun métropolitain structurant. Le PMAD soutient qu’il faut
optimiser le développement urbain à l’extérieur des aires TOD . La rareté
de l’espace résidentiel dans la partie centrale amène les municipalités à
favoriser la consolidation et le redéveloppement de leur territoire.5.
GROUPE IMMOBILIER DUFRESNE // 72.3 ÉTAT DE L’AMÉNAGEMENT À LAVAL
La ville de Laval s’est développée sur un mode traditionnel de ban- ces de proximité et par l’adaptation et le développement de l’offre de servi-
lieue orientée vers les déplacements automobiles et la maison unifami- ces en fonction de l’évolution démographique.
liale. C’est dans cette perspective que les quartiers résidentiels et les
grands axes routiers ont été aménagés. Le territoire s’étend sur une su- 6.Contribuer au développement d’environnements sécuritaires et favora-
perficie de 246 km2. Laval est la plus petite des régions du Québec, mais bles aux saines habitudes de vie et à la pratique d’activités physiques.
la 2e région la plus dense avec, en 2012, 1665,7 habitants au km2. Aussi,
selon l’institut de la statistique du Québec, Laval est la région avec la plus 7.Promouvoir la solidarité, l’équité, l’égalité, l’inclusion et la cohésion so-
forte croissance (30%), alors qu’on observe une croissance moyenne de ciale en développant les potentiels.
17 % pour l’ensemble du Québec.
8. Miser sur le potentiel de la culture comme vecteur de développement du
Selon le PDQ, les espaces totaux disponibles en 2013 pour Laval, pour sentiment d’appartenance des personnes et des communautés.
tout type de développement, sont de l’ordre de 25M de pieds carrés,
dont 7M seulement sont potentiellement développables à court terme, 9.Assurer à la région de Laval un accès équitable aux services et aux res-
c’est-à-dire sans coût prohibitif d’infrastructures ou de contraintes envi- sources financières en développement régional alloués par le gouverne-
ronnementales. Cependant, le nombre moyen de pieds carrés utilisés au ment du Québec.
cours des dernières années oscille entre 2M et 3M par année. Suivant
ces paramètres, la totalité des terrains disponibles à court terme à La- Les douze défis qui en découlent :
val seront vraisemblablement utilisés d’ici les cinq prochaines années.
Ajoutons à cela que peu de terrains de grandes surfaces sont disponibles 1. Développement durable et écocitoyenneté;
pour accueillir de grandes entreprises manufacturières ou commerciales. 2. Changements climatiques et réduction des gaz à effet de serre (GES);
De plus, la protection des milieux naturels terrestres tels que les boisés, 3. Protection et mise en valeur des milieux naturels d’intérêt;
les corridors forestiers ou les milieux humides, amène aussi des défis 4. Aménagement et développement du territoire;
particuliers, notamment au niveau de la protection et du développement 5. Persévérance scolaire et renouvellement de la main-d’œuvre;
de la zone agricole.7. 6. Vieillissement accéléré de la population;
7. Accueil et intégration des personnes immigrantes;
La rareté des terrains entraînera également des difficultés dans le dé- 8. Environnements favorables aux saines habitudes de vie;
ploiement de services de proximité tels que : les centres de la petite en- 9. Lutte contre la pauvreté et l’exclusion sociale;
fance, les écoles, les logements sociaux, les centres communautaires, 10. Logement social et abordable;
pour n’en nommer que quelques-uns. Or, la croissance démographique
et le vieillissement de la population génèreront des besoins grandissants
de services à l’échelle des communautés.
2.3.1. Grandes orientations du PQD 2014-2019
Les orientations et objectifs d’intervention inscrits au PQD de la région
de Laval 2014/2019 émanent des diverses consultations qui ont été me-
nées tout au long de l’année 2013 et au cours desquelles plusieurs défis
de développement régional ont été identifiés par les partenaires lavallois
et instances de la CRÉ de Laval.
1.Intensifier les efforts de promotion, de sensibilisation, d’éducation et de
formation à l’écocitoyenneté, à l’écoconditionnalité, à l’éthique et aux pra-
tiques de développement durable.
2.Améliorer la santé environnementale par la réduction des gaz à effet
de serre, par la conservation des milieux naturels et par des mesures
favorisant l’adaptation aux changements climatiques.
3.Pérenniser le développement économique par le renforcement du ter-
tiaire moteur et l’attraction d’entreprises à haute valeur ajoutée.
4.Répondre aux besoins d’emploi des individus et des entreprises en ac-
centuant l’adéquation entre la formation, la main-d’œuvre et l’économie.
5.Enrichir le cadre de vie par le renforcement de l’accessibilité aux servi-
GROUPE IMMOBILIER DUFRESNE // 811. Culture et sentiment d’appartenance;
12. Équité interrégionale.
2.3.2.Politiques de l’aménagement durable à Laval ÉvoluCité 1.Créer un environnement urbain favorisant la mobilité durable
2.Améliorer l’efficacité écoénergétique des véhicules motorisés
3.Améliorer l’offre de transport collectif et actif
En 2011, Ville de Laval a produit le document ÉvoluCité dans le cadre 4.Influencer les comportements par la fiscalité et la tarification
d’une démarche urbanistique qui vise à orienter le développement du 5.Informer et mobiliser la population lavalloise
territoire lavallois vers un équilibre urbain. Cette approche a sollicité le
partage d’idée et la collaboration de différents acteurs. Il en ressort que
l’humain est au cœur du développement et de l’aménagement d’une ville. En tant que ville, Laval est en mesure d’agir directement sur un certain
Dans le cadre de ce document, Laval se dote d’une Politique de l’urba- nombre d’éléments, comme l’organisation des activités sur son territoire,
nisme durable. la gestion de la circulation, l’offre de transport collectif local et le dévelop-
pement de réseaux cyclables ou piétonniers. En tant que décideurs dans
Dans Évolucité, la Ville de Laval se dote des six orientations développe- le développement immobilier, les promoteurs se doivent de prendre en
ment et d’aménagements suivants 8. : considération ces différentes orientations. Ces orientations, peuvent se
traduire en terme, de choix de design urbain, d’offre résidentiel et com-
1. Favoriser le transport en commun et les déplacements actifs; mercial, des types d’aménagement. Bien entendu, aucune proposition ne
2. Optimiser la densité du cadre bâti et l’utilisation du territoire; peut inclure la totalité des orientations proposées, car cela dépend de la
3. Privilégier la mixité des fonctions urbaines; réalité propre à chacun des sites. Par contre, la prise en compte de cet
4. Protéger et mettre en valeur l’environnement naturel ensemble de mesures régionales et locales se doit de servir de prémisses
et la zone agricole; afin de faire un projet concordant avec les orientations.
5. Assurer la qualité du cadre bâti et du design urbain;
6. Prévoir des aménagements respectueux de l’identité du milieu 2.3.4. Politique de conservation et de mise en valeur des milieux
naturels d’intérêt
En 2004, la MRC de Laval, déposait son schéma d’aménagement révisé
pour des fins de consultation citoyenne. On y constate que « grâce à La Ville de Laval, en raison de sa situation géographique et de son carac-
sa localisation stratégique entre la Couronne Nord et l’île de Montréal, tère insulaire, bénéficie d’un cadre naturel qui lui conférent une identité
ainsi que son potentiel de développement, « Laval est appelée à jouer particulière. Baignée par les eaux des rivières des Prairies et des Mille
encore plus fortement son rôle de pôle de développement, contribuant au Îles et par celles du lac des Deux Montagnes, le monde aquatique fa-
renforcement de la compétitivité de la métropole sur l’échiquier national çonne ses paysages et influence son organisation spatiale. Les rives de
et international ». Le schéma d’aménagement révisé de la MRC de Laval l’archipel, constitué d’une multitude d’îles, les 250 kilomètres de cours
s’appuie sur cette vision stratégique de développement de la région à d’eau intérieurs, les milieux humides (marais, marécages, étangs et tour-
long terme. Cette stratégie comprend deux grands axes de développe- bières), les espaces boisés et les autres espaces terrestres (champs,
ment : friches, prairies, escarpements, etc.) forment une mosaïque d’éléments
• Renforcer Laval dans ses échanges avec la métropole et sa dynamique fondamentaux pour l’épanouissement de la faune et de la flore. Ces lieux
polycentrique; constituent des écosystèmes où vivent de nombreuses espèces vivantes
• Renforcer Laval dans la qualité des milieux de vie offerts à la population. rares au Québec et présentant un intérêt écologique certain pour notre
» 9. société.10.
À l’époque les grandes orientations d’aménagement étaient : 1. Assurer la conservation des milieux naturels d’intérêt (bois, cours
d’eau, milieux humides, etc.) et des processus écologiques qui contri-
ENVIRONNEMENT buent à la protection des espèces vivantes et de leurs habitats en
Conservation et mise en valeur de l’environnement. augmentant la superficie protégée à 9 % du territoire.
TRANSPORT
Amélioration des liens inter-rives en support au développement du pôle 2. Mettre en valeur les milieux naturels d’intérêt protégés tout en
de croissance de Laval dans la métropole. favorisant leur pérennité.
DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE
Développement d’une économie forte, soutenue et diversifiée. En regard avec le secteur d’intervention, on peut souligner quelques en-
MILIEU COMMUNAUTAIRE jeux urbains qui sont davantage interpellés dans le projet de développe-
Créer un milieu de vie communautaire attrayant. ment. Notamment, la vision d’aménagement de la ville s’oriente en faveur
MILIEU URBAIN de la consolidation des espaces urbains grâce à une certaine densifica-
Créer un milieu urbain de qualité. tion et une meilleure mixité des fonctions dans les nouvelles propositions
d’aménagements. Elle vise aussi la préservation et la mise en valeur des
2.3.3. Plan de mobilité durable – Orientations milieux naturels ainsi que de la zone agricole permanente. Elle souhaite
également favoriser le transport en commun et les déplacements actifs.
En 2011, Ville de Laval se dotait de son premier Plan de mobilité durable. En effet, l’une des orientations est de s’assurer de la qualité du cadre
Cette démarche s’inscrit dans un effort de collaboration afin de réduire les bâti et du design urbain pour encourager la mixité, l’adhésion sociale et
gaz à effet de serre sur son territoire. Le déplacement des personnes est l’utilisation de moyens de transports variés.
au cœur de la STL.
GROUPE IMMOBILIER DUFRESNE // 93/ DIAGNOSTIC DE LA SITUATION
Illustration 2. Composantes du site à l’étude
GROUPE IMMOBILIER DUFRESNE // 103.1 LE CONTEXTE
3.1.1 Les propriétés
La réalisation de ce projet de quartier durable à Laval a nécessité de
rassembler sous une même vision trois grands propriétaires terriens
dans le secteur soient : M. Valmont Nadon (Place Nadon), M. Weinstein
(Duc de Laval) et M. Demers. Le chef d’orchestre de ce nouveau concept
d’implantation et d’aménagement du territoire est le Groupe Immobilier
Dufresne.
Photo 1. Parc de maisons mobiles «Duc de Laval». Le site visé est localisé dans le secteur Fabreville, à l’ouest de l’autoroute
13 à l’est de la zone agricole permanente. La limite nord est représen-
tée par le boulevard Dagenais Ouest et au sud par un boisé qui s’étend
jusqu’à l’autoroute 440. Le site est donc constitué des lots 1 913 015,
correspondant à la zone AC-13, et des deux propriétés limitrophes qui
sont à l’est, le parc de maisons mobiles (lot 2 870 907)« Duc de Laval »
et, à l’ouest par des terrains commercial et industriel (lot 1 375 900). La
superficie total du site est d’environ 59,6 hectares (6,4 millions de pieds
carrés). Le boulevard Dagenais est l’accès principal à la propriété.
Sur le boulevard, le site partage le frontage sur rue avec deux résidences
unifamiliales. Celles-ci font partie intégrante du projet de développement
proposé. Elles seront remplacées par une utilisation plus optimale du sol.
L’une d’elle est présentement non occupée.
Photo 2. Bande de terre agricole (M. Demers). À l’est, on retrouve un bâtiment commercial d’un étage rassemblant quel-
ques commerces locaux. Celui-ci est connu sous l’appellation « Centre
du Duc de Laval » au 3940 boulevard Dagenais (photo 1). À l’arrière de
cette bâtisse commerciale, se trouve un quartier de quelques 365 mai-
sons mobiles. On y accède par le prolongement de la rue Ovide. Les
infrastructures sanitaires sont au terme de leur vie utile. Leur renouvelle-
ment nécessiterait un investissement élevé. Selon l’étude réalisée pour le
propriétaire M. Weinstein, la valeur foncière des actifs ne justifie pas de
telles dépenses. Le propriétaire convient que le redéveloppement de son
terrain à l’intérieur d’un plan directeur d’aménagement d’ensemble du site
est la meilleure chose à faire dans le contexte actuel. Des négociations
sont en cours avec le Groupe Immobilier Dufresne pour convenir d’une
entente. La relocalisation des occupants actuels dépendra des termes de
leur bail de location.
Photo 3. Stationnement autobus scolaires (Séguin).
Les commerces liés aux terrains de M. Nadon (Place Nadon) seraient
donc appelés à se relocaliser dans un secteur industriel approprié à leurs
activités. L’expansion des quartiers résidentiels existants nécessitera de
plus en plus de nouveaux commerces et services pour desservir la po-
pulation croissante. L’absence d’école dans le secteur se fait sentir. Un
nouveau CLSC est accessible sur le boulevard Dagenais pour répondre
aux besoins en santé. En avant lot, on retrouve un garage d’autobus sco-
laires.
La bande étroite de terrain agricole sera aussi appelée à être reconvertie,
n’étant plus adaptée aux besoins de la Ville dans ce secteur. La crois-
sance démographique et la proximité des emplois génèrent une demande
en habitation. D’un point de vue morphologique, cette bande constitue un
résidu de ce qu’a autrefois été une grande zone agricole. Aujourd’hui la
fonction urbaine couvre l’ensemble de ce secteur jusqu’à la zone agricole
Photo 4. Terrains industriels M. Valmont Nadon permanente.
GROUPE IMMOBILIER DUFRESNE // 11Photo 5. Vue aérienne de la sortie A-13 vers boul. Dagenais O. Vue d’ensemble des
propriétés du site à l’étude le long du boulevard.
Photo 6. De la rue Ovide vue face au site. Photo 8. Vue de la sortie A-13 vers boul. Dagenais O. Intersection rue Ovide
Photo 7. Fonction industrielle, terrain ”-Valmont Nadon” Photo 9. Résidences en face du site
GROUPE IMMOBILIER DUFRESNE // 123.1.2 Le dépôt des neiges usées
Dans la portion ouest du site, on dénote l’existence d’un dépôt à neige
municipal construit en 1994. Le service de l’environnement de la Ville
de Laval prétend que la superficie du dépôt à neige devrait être doublée
prochainement en raison de sa sous-capacité depuis environ 5 ans. En
2011, des résolutions démontrent que la Ville de Laval a acquis une par-
Photo 10. Place Nadon tie du lot 2 870 906, d’environ 43 059 mètres carrés, en vue d’agrandir
le dépôt à neiges usées. Jusqu’à maintenant, aucune démarche n’a été
entreprise en vue de la réalisation des travaux. Un talus sert de mesure
d’atténuation pour les secteurs environnants, mais il ne contribue pas à
hausser la valeur du paysage urbain. En période hivernale, le passage
et le déversement des camions sont des activités contraignantes et peu
souhaitables dans un quartier résidentiel.
Groupe Immobilier Dufresne possède des terrains situés dans la zone
industrielle active à l’angle du boulevard Cléroux et de l’A-440 qui pour-
raient bien convenir à l’entreposage des neiges usées. En plus de faire
Photo 11. Activités de la zone agricole permanente
partie d’une zone industrielle, cet emplacement est avantageux à diffé-
rents points de vue: permet de concentrer les activités en un point, offre
une superficie plus vaste et un accès facile via la voie de service (A-
13, boulevards Cléroux et St-Martin), et valorise l’utilisation du sol aux
endroits opportuns (par exemple, consolider le tissu résidentiel dans un
quartier existant). La concentration de tels usages en milieu industriel est
souhaitable et serait plus propice à recevoir de nouvelles technologies
tels que les fondeurs géothermiques.
Photo 12. Vue du dépôt des neiges usées depuis le boulevard Dagenais.
Photo 13. Vue aérienne du dépôt des neiges usées
GROUPE IMMOBILIER DUFRESNE // 133.2 CADRE BÂTI ET ENVIRONNEMENT NATUREL
« L’urbanisation d’un territoire produit inévitablement des impacts sur l’en-
vironnement et sur le cadre de vie qu’il soit naturel ou bâti (…). Les régions
métropolitaines représentent des cadres de vie fragiles qui demandent à
être consolidés et protégés. Mais le développement d’un territoire peut,
en même temps, être synonyme d’opportunités pour mieux mettre en va-
leur certains des atouts d’une région et pour corriger certaines lacunes
ou caractéristiques qui la déprécient. Dans cette perspective, une région
métropolitaine constitue un cadre de vie dont l’attractivité ne demande
qu’à être renforcée à la faveur de nouvelles pratiques, par la réalisation de
nouveaux projets, par l’aménagement de certains sites et dans le contexte
de la concurrence continue que se livrent entre elles les régions métropo-
litaines. »11.
L’étude des photographies aériennes des environs démontre bien que l’ef-
fervescence du développement urbain des dernières années est aux portes
du site. Lors des visites, on remarque que les nouveaux secteurs dévelop-
Photo 14. Vue aérienne de la frange industrielle à l’est du site pés en bordure du boulevard Dagenais Ouest sont principalement consti-
tués de maisons unifamiliales, mais aussi de plusieurs logements multiples
(12 plex) et de jumelées, ce qui cadre bien avec la volonté des élus de den-
sifier les nouveaux secteurs d’habitation. Un CLSC vient d’ouvrir ses por-
tes, tout comme un petit centre commercial et une garderie. Cependant, il
n’y a pas d’établissement scolaire à proximité du site. La Commission sco-
laire confirme un besoin criant d’écoles primaires résultant de la croissance
du nombre de résidents. Les représentants sont en recherche active de
terrains pour l’implantation de deux écoles d’approximativement 600 élè-
ves. La planification d’une école sur le site est donc plus que souhaitable.
De plus, on observe que les secteurs d’habitation à l’est de l’autoroute 13
sont relativement complets et beaucoup plus structurés en terme d’occu-
pation du sol. Il suffit de traverser l’autoroute pour observer que la fonction
commerciale sur le boulevard Dagenais Est est relativement bien organisé
et plus attractive qu’elle ne l’est plus à l’ouest (commerces et industries
Photo 15. Vue aérienne du tissu résidentiel au nord du boulevard Dagenais nord-est
limitrophes au site). De plus, le fait qu’il n’y ait pas d’insertion dans la trame
urbaine d’industries ou de terres en friches favorise une lecture plus harmo-
nieuse du cadre bâti. L’aménagement du boulevard est de meilleure qualité
grâce à l’intégration de terre-plein.
Dans la partie l’ouest, on constate que c’est principalement la frange de
l’île qui est occupée par des fonctions urbaines (Fabreville, Laval-Ouest,
Ste-Dorothée) alors que le centre (de la partie ouest) est occupé par des
milieux naturels. Une large part de ces espaces verts font partie d’une zone
agricole permanente. La fonction commerciale de services de proximité est
sous-représentée dans les environs du site à l’étude. Lors des premiers
échanges avec la Ville, les professionnels municipaux relevaient en plus
d’un manque d’établissement scolaire, un manque de commerce d’alimen-
tation.
Au pourtour du site, on constate un tissu résidentiel serré et une trame in-
Photo 16. Vue aérienne du tissu résidentiel au nord du boulevard Dagenais nord-ouest dustrielle bien implantée aux abords d’un axe routier de grande envergure:
l’A-13. Ce parc industriel porte le nom de Montoni, centre corporatif “II”. Ce
dernier fait parti d’un des trois noyaux industriels lavallois soit : le noyau
ouest. L’organisme Technopôle Laval englobe ce secteur dans ce qui est
communément appelé « pôle industriel ».12. Le site est donc localisé très
près d’un pôle industriel actif.
En direction ouest sur le boulevard Dagenais, un regroupement d’entrepri-
ses ont leur bannière sous l’enseigne de la « Place Nadon » à l’adresse
civique 3990. Certaines des entreprises se spécialisent en lettrage, en
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