RAPPORT D'OBSERVATIONS DEFINITIVES-Partenord Habitat- Cour des comptes
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
Date d’envoi à fin de notification : 09/12/2013
Date de communicabilité : 13/02/2014
ROD.0595
RAPPORT D’OBSERVATIONS DEFINITIVES
– Partenord Habitat –
(Département du Nord)
*****
SUIVI, LE CAS ECHEANT, DE LA RÉPONSE DES ORDONNATEURS SUCCESSIFS
14, rue du Marché au Filé – 62012 - Arras cedex – Téléphone : 03.21.50.75.00 – Télécopie : 03.59.62.05.38Sommaire
SYNTHESE ............................................................................................................................................................. 4
RECOMMANDATIONS-ETAT D’AVANCEMENT ............................................................................................ 5
I- PRÉSENTATION DE PARTENORD HABITAT .......................................................................................... 6
A - UNE STRUCTURE BIENTOT CENTENAIRE ..................................................................................................... 6
B - UN OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PRESENT DANS LE DEPARTEMENT DU NORD .......................................... 6
C - LA FIN JUSTIFIEE DE COOPERATIONS .......................................................................................................... 7
1 - La fin des relations avec le groupement d’intérêt économique (GIE)Unéo ..........................................................7
2 - Le retrait de la société coopérative d’intérêt collectif d’HLM Coop Nord............................................................7
II - CARACTÉRISTIQUES GÉNÉRALES DU PARC DE PARTENORD HABITAT ...................................... 8
A - LE PARC LOCATIF ....................................................................................................................................... 8
1 - Un parc en augmentation ......................................................................................................................................8
2 - Le logement spécialisé : une offre en progression ................................................................................................9
B - UN PARC ANCIEN ...................................................................................................................................... 10
C - LES ACQUISITIONS EN 2012 ...................................................................................................................... 12
III - LES ENGAGEMENTS DE PARTENORD HABITAT................................................................................ 13
A - LES OBJECTIFS STRATEGIQUES INTERNES ................................................................................................. 13
1- Un plan stratégique de patrimoine depuis 2003 ..................................................................................................13
2- Un projet d’entreprise en 2011............................................................................................................................ 13
3- Une prospective évolutive à 15 ans ..................................................................................................................... 14
4- Les engagements externes de Partenord Habitat .................................................................................................14
a - Une convention d’utilité sociale pour la période 2011 à 2016 ......................................................................14
b - Les conventions avec le conseil général du Nord .........................................................................................15
c - Les engagements avec LMCU ......................................................................................................................16
d - Les opérations de rénovation urbaine ...........................................................................................................17
B - L’EVALUATION DES RESULTATS EN MATIERE DE PRODUCTION DE LOGEMENTS NEUFS ............................. 17
IV - LA POLITIQUE LOCATIVE ....................................................................................................................... 18
A - DES LOGEMENTS SITUES EN ZONE URBAINE SENSIBLE .............................................................................. 18
B - LA COMMISSION D’ATTRIBUTION DES LOGEMENTS .................................................................................. 19
C - LE REPERAGE DES LOGEMENTS ACCESSIBLES AUX HANDICAPES .............................................................. 19
D - L’ABSENCE DE SUIVI DU DROIT DE RESERVATION PREFECTORAL ............................................................. 20
E - L’ABSENCE DE SUIVI DU NOMBRE DE SALARIES LOGES DANS LE PARC ..................................................... 22
F - L’EVOLUTION DES LOYERS ET DES CHARGES ............................................................................................ 22
G - UN FAIBLE ASSUJETTISSEMENT AU SUPPLEMENT DE LOYER DE SOLIDARITE ............................................. 23
H - DES IMPAYES MAITRISES .......................................................................................................................... 23
I - QUELQUES CAS D’EXPULSION .................................................................................................................. 24
J - LES LOGEMENTS VACANTS ....................................................................................................................... 25
K - UN NOMBRE DE VENTES AUX LOCATAIRES LIMITE ................................................................................... 26
V - MANAGEMENT ET GOUVERNANCE DE PARTENORD HABITAT .................................................... 27
A - LE CONSEIL D’ADMINISTRATION .............................................................................................................. 27
B - UN NOUVEAU DIRECTEUR GENERAL EN DECEMBRE 2011 ......................................................................... 28
C - L’ORGANISATION DES SERVICES .............................................................................................................. 29
1 - Les services centraux .......................................................................................................................................... 29
2 - Les agences ......................................................................................................................................................... 29
D - L’ABSENCE DE FORMALISATION DES COMITES INTERNES ......................................................................... 30
1- Le comité exécutif .............................................................................................................................................. 30
2- L’absence de représentant du conseil général aux comités d’engagement ..........................................................31
3- Le comité de gestion ........................................................................................................................................... 31
4- L’absence de fiche de poste des membres du comité exécutif ............................................................................31
VI - LA GESTION DES RESSOURCES HUMAINES ....................................................................................... 32
A - CARACTERISTIQUES DE L’EFFECTIF DE PARTENORD HABITAT ................................................................. 32
- 2/54 -1 - Une évolution modérée de l’effectif ...................................................................................................................32
2 - Un taux d’absentéisme maîtrisé .......................................................................................................................... 32
3 - l’emploi des personnes handicapées ...................................................................................................................33
B - LA GESTION PREVISIONNELLE DES RESSOURCES HUMAINES ..................................................................... 33
1 - Des fiches de postes actualisées mais non exhaustives .......................................................................................33
2 - L’absence de plan « stratégique » pour la formation ..........................................................................................33
3 - Le manque de lien entre l’évaluation et les primes modulables ..........................................................................34
C - LES DEPENSES DE PERSONNEL .................................................................................................................. 35
1 - Une masse salariale qui progresse plus vite que l’inflation.................................................................................35
2 - Un ratio charges de personnel rapportées au nombre de logements supérieur à la médiane ...............................36
3 - Le régime indemnitaire des fonctionnaires .........................................................................................................36
a - Une irrégularité formelle : l’absence d’arrêté individuel pour les fonctionnaires .........................................36
b - L’allocation d’une prime exceptionnelle .....................................................................................................37
VII - LES MARCHÉS PUBLICS .......................................................................................................................... 38
A - LES REGLES APPLICABLES ........................................................................................................................ 38
B - L’ABSENCE DE PAIEMENT DES INTERETS MORATOIRES DEPUIS 2007 ........................................................ 38
VIII - LA MONTÉE EN PUISSANCE DU DÉVELOPPEMENT DURABLE ................................................. 39
A - UNE RECETTE EXCEPTIONNELLE DE 0,86 M€ AU TITRE DES CERTIFICATS D’ECONOMIES D’ENERGIE EN
2012 ......................................................................................................................................................... 39
B - UNE EXPERIMENTATION EN ATTENTE D’EVALUATION .............................................................................. 40
C - L’EXPERIMENTATION D’UNE UNITE MOBILE DE MESURE DE TEMPERATURE EN 2011 ............................... 41
D - LA MISE EN PLACE LIMITEE DE LA « TROISIEME LIGNE DE QUITTANCE » .................................................. 41
IX - FIABILITÉ DES COMPTES ........................................................................................................................ 43
A - UNE PROVISION POUR GROS ENTRETIEN ELEVEE ...................................................................................... 43
B - UNE PROVISION POUR IMPAYES CONFORME A LA REGLEMENTATION........................................................ 44
X - LA SITUATION FINANCIÈRE ................................................................................................................... 44
A - LE CONTEXTE ........................................................................................................................................... 44
B - UNE AUGMENTATION DES PRODUITS DE 4,1 % ENTRE 2008 ET 2011 ........................................................ 44
C - UNE AUGMENTATION DES CHARGES DE 3,2 % ENTRE 2008 ET 2011 ......................................................... 45
D - DES FRAIS DE STRUCTURE ELEVES ET EN AUGMENTATION ....................................................................... 46
E - LE RESULTAT D’EXPLOITATION ............................................................................................................... 47
F - L’AUTOFINANCEMENT ............................................................................................................................. 47
G - LES DEPENSES D’INVESTISSEMENT ET LEUR FINANCEMENT ...................................................................... 47
H - LE FONDS DE ROULEMENT ........................................................................................................................ 49
I - LE BESOIN DE FONDS DE ROULEMENT....................................................................................................... 50
J - LA TRESORERIE ........................................................................................................................................ 50
K - LE RECOURS A DES LIGNES DE TRESORERIE .............................................................................................. 51
L - LES PLACEMENTS DE TRESORERIE ............................................................................................................ 52
XI - POTENTIEL FINANCIER ET PROSPECTIVE .......................................................................................... 52
A - UN FAIBLE POTENTIEL FINANCIER ............................................................................................................ 52
B - LE PLAN A 15 ANS .................................................................................................................................... 53
- 3/54 -Synthèse
Créé en 1920, Partenord Habitat, office public d’habitat (OPH), est l’un des principaux
bailleur social du département du Nord, avec un parc de 40 975 logements collectifs, de
1 947 places de foyers ou résidences, de 11 602 garages et de 153 locaux commerciaux.
Ce parc dont l’âge moyen est de plus de 36 ans souffre d’un taux de renouvellement qui
ne permet pas de le rajeunir. La durée de vie théorique des immeubles d’environ de 83 ans
engendre un coût d’entretien élevé. L’acquisition, fin 2012, d’un parc de 1 829 logements auprès
d’un autre bailleur social a permis d’augmenter le volume de loyers, d’améliorer les ratios de
structure de l’organisme et son implantation sur le territoire de la communauté urbaine de Lille.
Néanmoins, les caractéristiques de son patrimoine demeurent et cette acquisition n’apporte pas
une réponse nouvelle à la demande de logement social.
La gestion locative et la maîtrise d’ouvrage n’appellent pas d’observation particulière,
sauf en matière de suivi du contingent préfectoral et d’exploitation des dispositifs de mesures
d’économies d’énergies. Malgré une politique affichée de vente de patrimoine, Partenord Habitat
peine à atteindre les objectifs contractualisés.
La gestion des ressources humaines est affectée par un manque d’exhaustivité dans la
mise en place des fiches de postes, une évaluation peu homogène du personnel et une faible
corrélation entre celle-ci et l’attribution de la prime individuelle liée aux résultats de l’OPH. La
volonté d’un traitement égalitaire entre le personnel relevant du statut des OPH et de celui de la
fonction publique territoriale a généré des irrégularités.
La situation financière de Partenord Habitat est satisfaisante comme le montre la conduite
de 17 opérations de rénovation urbaine, la récente acquisition de 1 829 logements et son plan de
développement à 15 ans.
- 4/54 -Recommandations-Etat d’avancement
En cours de Non
Réalisée
réalisation réalisée
1. Veiller à la fiabilité des données de l’annexe IV
(répartition du parc de l’office) d’une année sur X
l’autre.
2. Préciser l’âge moyen du parc dans l’annexe VI des
X
comptes annuels.
3. Adapter le logiciel de gestion locative afin
d’identifier les logements construits ou aménagés en
X
vue de leur occupation par des personnes
handicapées.
4. Réaliser un bilan annuel relatif au droit de
réservation préfectorale (bilan quantitatif et
X
qualitatif), et y inclure le droit de réservation au
profit des fonctionnaires d’Etat
5. Assurer un suivi des salariés et anciens salariés de
X
Partenord Habitat logés dans le parc.
6. Formaliser la composition et les modalités de
X
fonctionnement des comités de Partenord Habitat.
7. Rédiger une fiche de poste pour l’ensemble du
personnel, y compris les membres du comité X
exécutif
8. Moduler la prime individuelle en fonction de
l’attente des objectifs assignés dans l’évaluation X
annuelle
9. Fixer par arrêté les taux individuels d’indemnité
X
attribuée à chaque fonctionnaire.
10. Régler les intérêts moratoires en cas de dépassement
X
du délai global de paiement
- 5/54 -I. PROCÉDURE
L’examen de la gestion de Partenord Habitat a porté sur la période courant à partir de
l’année 2008. L’entretien préalable prévu par l’article L. 241-1 du code des juridictions
financières a eu lieu le 2 avril 2013 avec M. Christophe Bécuwe, directeur général en fonction, et
le 7 mars 2013 avec M. Charles Montécatine, son prédécesseur en fonction jusqu’en décembre
2011.
Lors de sa séance du 15 mai 2013, la chambre a formulé des observations provisoires.
Après avoir examiné les réponses reçues, la chambre a, lors de sa séance du 3 octobre
2013, arrêté les observations définitives suivantes
II. OBSERVATIONS DÉFINITIVES
I- PRÉSENTATION DE PARTENORD HABITAT
A - Une structure bientôt centenaire
A la fin du XIXe siècle, l’Etat a encouragé la création d’organismes « d’habitations à bon
marché » afin de lutter, en période d’industrialisation, contre l’insalubrité. L’objectif était de
permettre aux ménages aux faibles revenus de se loger dignement. C’est dans ce contexte qu’est
né, sous l’impulsion du conseil général, le 30 décembre 1920 l’office d’habitation à bon marché.
Il a été transformé en office public d’aménagement et de construction (OPAC) par arrêté
du 11 décembre 1989, lequel a adopté une comptabilité commerciale à compter du 1er janvier
1991. L’OPAC été rebaptisé en juin 2001 « Partenord Habitat » avant d’être transformé en
office public de l’habitat par l’ordonnance n° 2007-137 du 1er février 2007.
Au 31 décembre 2012, Partenord Habitat disposait d’un parc de 40 975 logements, de
1 947équivalents-logements en foyers ou résidences, de 11602 garages et de 153 locaux
commerciaux. Dans le classement en six tranches en fonction du nombre de logements locatifs
gérés, réalisés par l’article R. 421-20 du CCH, Partenord Habitat se situe dans la dernière tranche
avec plus de 30 000 logements gérés. Il disposait d’un effectif d’environ 780 agents pour assurer
une prestation auprès de 70 000 locataires.
B - Un office public de l’habitat présent dans le département du Nord
En dépit des possibilités statutaires1, l’activité de Partenord Habitat est limitée au
territoire du département du Nord. Son parc locatif est réparti sur 290 communes avec des
implantations majoritairement situées dans les communautés urbaines de Lille et Dunkerque2.
1
Article 3 : « Partenord Habitat a compétence pour exercer son activité sur la région Nord-Pas de Calais et les
départements de la Somme et de l’Aisne, après accord des communes d’implantation des opérations ».
2
Cet état des lieux, réalisé en 2010, n’intègre pas les 1 829 nouveaux logements acquis en décembre 2012.Ces
logements sont situés dans la communauté urbaine de Lille (73 %) et dans le Douaisis (17 %).
- 6/54 -Répartition du parc de Partenord Habitat - Intercommunalités
CU CA CA Maubeuge CC
LMCU CA Valenciennes CA Hainaut CA Cambrai Autres
Dunkerque Douaisis Val de Sambre Ostrevent
40,7% 27,6% 5,9% 4,8% 4,7% 3,1% 1,3% 1,1% 10,9%
Source : convention d’utilité sociale 2011 à 2016.
C - La fin justifiée de coopérations
1 - La fin des relations avec le groupement d’intérêt économique (GIE)Unéo
Partenord Habitat a quitté le groupement d’intérêt économique (GIE) Unéo Habitat
depuis le 23 mai 2012.
Celui-ci, constitué en 2008, regroupait deux offices publics de l’habitat départementaux
de la région Nord - Pas-de-Calais, Epinorpa3 et Adévia (société d’économie mixte
d’aménagement du département du Pas-de-Calais).
L’objet du GIE était de proposer une offre supplémentaire de logements neufs à usage
locatif et d’accession sociale, à performances bâtiment basse consommation et à certification
habitat et environnement. La mutualisation devait notamment aboutir à des économies d’échelle
par la création de standard de construction de bâtiments thermiquement économiques. Le GIE,
sans capital, disposait d’un unique salarié et fonctionnait avec les contributions versées par ses
membres. Ace titre, entre 2008 et 2012, le coût de la participation de Partenord Habitat au GIE
s’est élevé à 244 121 € sans aucune contrepartie tangible comme l’indique le procès-verbal du
conseil d’administration du 23 mai 2012 qui relève explicitement qu’« aucune action
significative n’a été entreprise par le GIE ».
Coût de la participation au GIE
2009 2010 2011 2012 Montant cumulé
Frais de gestion 90 450 69 465 48 081 36 225 244 121 €
Source : Partenord Habitat.
2 - Le retrait de la société coopérative d’intérêt collectif d’HLM Coop Nord
Par délibération du conseil d’administration du 23 mai 2012, Partenord Habitat s’est
également désengagé de cet organisme.
L’objet de la création de cette structure juridique distincte de Partenord Habitat était de
lui transférer l’activité d’accession à la propriété et de syndic. La baisse cette activité n’a pas
permis à la structure de remplir sa mission.
Les 1 300 parts sociales détenues par Partenord Habitat depuis 2006, ont été cédées à la
société de développement de l’habitation coopérative (SDHC) à la valeur de l’actif comptable. Si
la cession des parts sociales n’a pas entraîné de perte financière, les contributions de Partenord
Habitat à la société coopérative d’intérêt collectif d’HLM Coop Nord ont constitué une charge
financière totale de 38 954 €4, sans véritable contrepartie.
3
Établissement public de gestion immobilière.
4
Source : coût de la cotisation, des frais de commissaires aux comptes.
- 7/54 -Coût de la participation à la SCIC COOP
2007 2008 2009 2010 2011 2012 Cumul
Cotisations 3 767 3 817 4 067 4 117 7 407 1 860 25 035
Honoraires commissaire 2 435 1 426 2 046 1 495 1 190 748 9 340
Frais de colloque 54 62 56 172
Frais bancaires 366 348 218 221 252 153 1 558
Droits d’enregistrement 1 036 50 75 53 1 214
Documentation, publicité 701 528 81 1 310
Marques, don 325 325
TOTAL 8 685 6 231 6 406 5 942 8 931 2 760 38 954
Source : Partenord Habitat.
II - CARACTÉRISTIQUES GÉNÉRALES DU PARC DE PARTENORD HABITAT
A - Le Parc locatif
1 - Un parc en augmentation
Partenord Habitat gérait au 31 décembre 2012 un parc locatif de 40 975 logements (hors
foyers et résidences), en augmentation de 8,77 %par rapport à 2008 (+3 304 logements).
Le nombre de logements a peu évolué entre 2008 et 2011 (+ 3 %). En décembre 2012,
Partenord Habitat a acquis 1829 nouveaux logements : cette opération a contribué à
l’augmentation de 5,4 % du parc entre 2011 et 2012.
Evolution du parc locatif de Partenord Habitat (hors foyers et résidences)
Au 31 décembre 2008 2009 20105 2011 2012 Evolution
Parc locatif 37 671 37 905 38 541 38 851 40 975 8,77 %
Evolution annuelle6 + 234 + 636 + 310 + 2124 + 3 304
Evolution annuelle7 + 0,62 % + 1,68 % + 0,8 % + 5,4 %
Dont géré directement 37 335 37 569 / 38 851 40 975
Dont gérés par des tiers 336 336 / 0 0
Dont / compte de tiers 2 2 1 1 2
Source : annexe IV des comptes annuels 2012
Bien que largement majoritaire, la part de l’habitat collectif diminue progressivement, en
passant de 71,6 % à 70,78 % entre 2008 et 2012.
Au 31 décembre 2012, le parc de Partenord Habitat était réparti entre 29 003 logements
collectifs et 11 972 logements individuels.
5
L’annexe aux comptes annuels n’a pas été complétée en 2010 pour certaines données.
6
En nombre de logements.
7
En pourcentage.
- 8/54 -Evolution du parc locatif de Partenord Habitat (hors foyers et résidences)
2008 2009 2010 2011 2012 Evol. 2008 à 2012
Logements collectifs 27 005 27 005 27 162 27 236 29 003 7,4 %
Logements individuels 10 666 10 900 11 379 11 615 11 972 12,24 %
TOTAL 37 671 37 905 38 541 38 851 40 975 8,77 %
Source : annexe IV des comptes annuels2012
2 - Le logement spécialisé : une offre en progression
Le nombre d’équivalents-logements est passé de 1 055 à 1 947 entre 2008 et 2012, soit
une augmentation de 85,4 %. Le renforcement de cette évolution constitue un des objectifs
définis dans la convention d’utilité sociale signée8 par Partenord Habitat. En 2012, ceux-ci
représentaient 4,54 % du parc.
Evolution du parc en foyers ou résidences
En équivalents-logements 2008 2009 2010 2011 2012 Evol 2008 à 2012
Parc 1 055 2 030 1 932 1 932 1 947 85,4%
+ 975 - 98 / +24 + 901
Dont : /
Logements individuels 20 2 030 246 246 223
Logements collectifs 1 035 / 1 686 1 686 1 724
Gérés directement 58 2 030 499 499 497
Gérés par des tiers 997 / 1 433 33 1 450
Pour le compte de tiers 0 / / 6 6
Source : annexe IV des comptes annuels 2012
La gestion pour compte de tiers a concerné 5 équivalents-logements entre 2008 et 2012,
et non 6 en 2011 et 2012 comme indiqué dans le tableau annexé aux comptes annuels. Cette
gestion a fait l’objet d’une convention signée le 3 février 1999 avec une association à vocation
sociale9. Elle représente une recette annuelle de loyers d’environ 56 000 € pour Partenord
Habitat.
Les foyers et résidences font l’objet de « conventions de gestion ». Pour chaque
logement, le gestionnaire s’engage à appliquer des loyers ne pouvant excéder un loyer principal
fixé par Partenord Habitat. Si ce type d’hébergement contribue au chiffre d’affaires, il n’améliore
pas le résultat de l’entreprise dès lors que Partenord Habitat se limite à une prestation de location
à un organisme10.
En 2012, le parc de logements spécialisés était réparti comme suit11:
- 9 foyers : 31 % des équivalents-logements ;
- 4 résidences étudiantes : 23 % ;
- 31 logements de gendarmerie : 18 % ;
- 6 résidences pour personnes handicapées psychiques : 9 % ;
8
Le 30 juin 2011.
9
Association Martine Bernard (accueil depersonnes en situation d’extrême urgence). Logement situé à Lille.
10
Exemple : convention de gestion logements destinés à la sédentarisation des gens du voyage (1 er juillet 2009).
11
Source : réponse de Partenord Habitat au questionnaire.
- 9/54 -- 2 foyers pour personnes handicapées : 5 % ;
- 5 foyers pour jeunes travailleurs : 3 % ;
- centres hospitaliers : 3 % ; résidences sociales : 2 % ;
- foyer pour travailleur migrant : 1 % ; 2 maisons relais12 : 1 % ; autres : 4 %.
Partenord Habitat est également propriétaire de 11 602 places de garage et de 153locaux
commerciaux13.
Les données du tableau fourni en annexe IV des comptes annuels montrent quelques
incohérences en matière d’évolution du nombre de logements gérés par des tiers (à titre
d’exemple passant de 997 en 2008 à 0 en 2009 à 1 433 en 2010 et 33 en 2011).
La chambre recommande de veiller à la fiabilité des données de l’annexe IV des comptes
annuels.
B - Un parc ancien
Près de 93 % du parc de logements de Partenord Habitat a été construit avant 2000, et la
moitié du parc est âgé de plus de 45 ans.
Répartition du parc par âge
Age du patrimoine Nombre de logements Part du parc total
Plus de 65 ans 812 2,09%
Environ 60 ans 8 301 21,37%
Environ 50 ans 9 803 25,23%
Environ 40 ans 6 692 17,22%
Environ 30 ans 6 289 16,19%
Environ 20 ans 3 199 8,23%
Environ 10 ans 3 339 8,59%
Moins de 2 ans 416 1,07%
TOTAL 38 851 100%
Source : annexe IV comptes 2011.
L’âge moyen du patrimoine est passé de 31 ans en 2008 à 36,7 ans en 2012. L’annexe VI
des comptes annuels ne précise plus l’âge moyen du parc depuis 2009, alors que cette
information figure dans la maquette des comptes des offices publics de l’habitat.
12
Appartements destinés à des quadragénaires isolés qui, en raison d’un handicap physique, psychique et de faibles
revenus, se trouvent éloignés du logementsocial classique. Dispensé de la taxe foncière durant 25 ans.
13
Source : données 2012.
- 10/54 -La chambre rappelle l’obligation de faire figurer l’âge moyen du parc dans l’annexe VI
des comptes annuels.
Evolution de l’âge moyen du parc de Partenord Habitat
2008 2009 2010 2011 2012
Age moyen du parc 31 34 32 37 36,7
Source : Partenord Habitat.
La construction de 686 logements neufs en 2010 et de 561 logements en 2012 n’a infléchi
que marginalement la progression de l’âge moyen du parc.
Le nombre de logements neufs mis en service correspond à 1,2 % du parc, en moyenne,
chaque année au cours de la période 2008-2012. Dans ces conditions, Partenord Habitat ne
réalise pas suffisamment de logements pour rajeunir significativement l’âge moyen de son
patrimoine. Une production annuelle moyenne de 1,2 % du parc correspond à une durée
théorique d’utilisation des immeubles d’environ 83 ans.
Le taux de mise en service de logements
2008 2009 2010 2011 2012
Parc total 37 671 37 905 38 541 38 851 40 975
Mises en service 255 348 686 486 561
Achat 125 0 346 0 1829
Retrait patrimoine 28 95 388 183 296
Taux de mise en service
(mises en service / parc total) 0,68% 0,92% 1,78% 1,25% 1,37%
Taux d’évolution du patrimoine
(mises en service, achat, retrait patrimoine / parc total) 0,93% 0,67% 1,67% 0,78% 5,11%
Source :chambre régionale des comptes.
Pour la période 2008-2012, le taux moyen annuel d’augmentation des mises en services
s’élève à + 22%.
L’augmentation d’environ 30 % entre 2008 et 2011 des dépenses de maintenance
(entretien courant et gros entretien) a pour origine l’ancienneté du parc de logements. Le coût de
maintenance a également augmenté de façon notable en 2010 en raison de la comptabilisation
des grosses réparations en tant que charges d'exploitation et non plus en tant qu'immobilisations.
Evolution des dépenses de maintenance
En k€ 2008 2009 2010 2011 Médiane 2011
Entretien courant 10 404 11 399 11 348 11 719
Gros entretien 19 921 16 514 23 738 26 814
Maintenance en régie /
Dépenses en k€ 29 695 27 913 35 086 38 533
En % des loyers 19,4 % 17,6 % 21,6 % 23,1 % 15,7 %
Dépenses en €/logement 767 699 867 945 578
Source : DIS 2011.
- 11/54 -Avec des dépenses de maintenance de 767 € par logement en 2008, Partenord Habitat a
consacré en 2011, 945 € par logement. Ces données situent l’organisme nettement au-dessus de
la médiane nationale qui s’élevait à 578 € par logement à cette même date. L’âge moyen du parc
a également une incidence sur la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). En effet, les
logements sociaux bénéficient d’une exonération de cette taxe pour une durée limitée à 15 ans à
l’issue de laquelle s’appliquent les conditions de droit commun. Le nombre de logements soumis
à la TFPB a augmenté de 1,42 % entre 2008 et 201114avec pour effet l’augmentation des charges
fiscales de près de 8 % sur la même période.
Evolution de la taxe foncière sur les propriétés bâties
2008 2009 2010 2011 Médiane 2011
Nombre de logements soumis à la TFPB 32 752 33 160 33 109 33 216
Pourcentage de logements soumis 84,6 % 83 % 81,8 % 81,4 %
Dépenses en k€ 10 325 10 739 11 079 11 149
En % des loyers 6,9 % 6,7 % 6,8 % 6,7 % 12 %
Dépenses en € par logement 267 269 274 273 431
Source : DIS 2011.
Si les dépenses par logement restent inférieures à la médiane des offices en 2011, la
situation pourrait évoluer défavorablement à partir de 2012 avec l’intégration de 1829 nouveaux
logements de plus de 15 ans, ce qui représente 5,5 % de logements supplémentaires
potentiellement soumis à la TFPB.
C - Les acquisitions en 2012
Le parc d’un bailleur social peut être accru de deux façons, par la construction de
nouveaux logements, qui contribue à la mise en œuvre de la politique publique d’accroissement
du logement social ou par l’acquisition-amélioration de patrimoine existant, qui n’offre qu’une
participation qualitative à cette même politique publique. Dans les deux hypothèses, l’offre est
qualifiée de « nouvelle » pour le bailleur social en ce qu’elle augmente la valeur de l’actif de son
bilan.
En décembre 2012, Partenord Habitat a acquis 1 829 logements auprès de la société
Vilogia15.Il a ainsi augmenté son parc de logement de 5 % et conforté sa position de premier
bailleur dans le département du Nord ; il a en outre réorienté son offre de logement sur des
secteurs où la demande sociale est plus dynamique16.
Ces logements, qui ont une quarantaine d’années en moyenne, ne sont pas situés en zone
urbaine sociale (ZUS). Partenord Habitat ne bénéficiera pas de financements spécifiques pour
leur réhabilitation.
14
Augmentation du parc locatif entre 2008 et 2011 : + 3 %.
15
Groupe immobilier privé de service collectif.
16
Le parc est composé de 1522 logements situés dans la communauté urbaine de Lille et 307 dans le Douaisis.
- 12/54 -Le coût prévisionnel global de l’investissement s’élève à 50 M€ d’acquisitions, 49,2 M€
de travaux de réhabilitation, et 13,8 M€ de gros entretien, soit un total de 113 M€. Le coût global
estimatif de l’opération rapporté au logement, en intégrant notamment un amortissement sur
40 ans, s’élève donc à 61 782 €17, pour un coût d’acquisition de 27 000 €.
L’opération permet à l’organisme d’améliorer immédiatement ses ratios de structure et sa
capacité d’autofinancement. Hormis les charges de personnel relatives à 12 agents de
proximité18, aucune charge de structure supplémentaire ne sera à supporter, alors que le montant
des loyers sera encaissé dès janvier 2013. La recette générée par le loyer est estimée à 602 220 €
par mois, soit un montant de 7,22 M€ fin 2013. Le compte d’exploitation prévisionnel de
l’opération envisage un résultat annuel de plus d’un million d’euros les deux premières années.
Partenord Habitat est toutefois conscient d’une dégradation de la capacité
d’autofinancement et du niveau élevé de dépenses de maintenance à moyen terme, en raison du
lancement des travaux de réhabilitation rendus nécessaires par l’âge du parc de logements.
III - LES ENGAGEMENTS DE PARTENORD HABITAT
A - Les objectifs stratégiques internes
1 - Un plan stratégique de patrimoine depuis 2003
La stratégie de l’organisme a d’abord été établie dans le cadre d’un plan de redressement
(période 1995 à 1999) puis d’un plan de consolidation (période 2001 à 2005). Conformément à
l’obligation de l’article L. 411-9 du code de l’habitation et de la construction, Partenord Habitat a
élaboré un plan stratégique de patrimoine en 2003. Ce dernier a fait l’objet actualisations
régulières validées par le conseil d’administration.
2 - Un projet d’entreprise en 2011
En 2010,le conseil d’administration (CA) de Partenord Habitat a élaboré un projet
d’entreprise intitulé« Cap 2020 »avec la participation des représentants des locataires et des
collaborateurs. Le projet d’entreprise est qualifié par le président du conseil d’administration de
« feuille de route vers 2020 »19. Il prévoit 51 axes répartis en trois thématiques :
1- Un projet pour les clients :
- Améliorer la qualité de service, adapter la proximité et développer l’action sociale ;
2- Un projet pour le patrimoine :
- Mesurer et préserver les acquis de la rénovation urbaine, conduire la rénovation
thermique du parc, développer une offre nouvelle adaptée et garantir la sécurité sanitaire ;
3- Un projet pour les collaborateurs :
- Adapter la politique de rémunération, développer les compétences et mieux travailler
ensemble.
17
Source : plan de financement réalisé par Partenord habitat.
18
Dont 11créations de poste.
19
Source : page n° 3 du projet d’entreprise.
- 13/54 -3 - Une prospective évolutive à 15 ans
Partenord Habitat a adopté un « plan à 15 ans », qui figure en annexe du plan stratégique
de patrimoine ainsi qu’au projet d’entreprise. Il s’agit d’un outil de prospective qui formalise les
objectifs annuels de Partenord Habitat.
Chaque année, le CA actualise les données du plan pour les 15 années suivantes.
Extrait du plan à 15 ans (nombre de logements -base 2011)
2016 à 2018 à 2022 à 2025 à
2013 2014 2015
2017 2021 2024 2027
ANRU 554 238 / / / / /
Démolitions 423 226 200 / / / /
Plan Campus / 500 500 / / / /
20
Produits spécialisés 165 26 40 40 60 80 100
Production logements neufs 423 380 400 400 600 800 1 000
Source : document communiqué par Partenord Habitat – base 2011.
Ce document fixe des objectifs quantitatifs en matière de production. D’une production
annuelle de 423 logements en 2013, Partenord Habitat vise un objectif cible de production
annuelle de 1 000 logements entre 2025 et 2027. Pour le logement spécialisé, l’objectif est la
production d’une quarantaine de logements par an avec une montée en puissance progressive, 60
logements de 2018 à 2021, 80 logements de 2022 à 2024 et ensuite 100 logements par an.
4 - Les engagements externes de Partenord Habitat
a - Une convention d’utilité sociale pour la période 2011 à 2016
L’article L.445-1 du code de la construction et de l’habitation impose aux bailleurs
sociaux la signature avec l’Etat d’une convention d’utilité sociale (CUS) avant le 1er juillet 2011.
Cette convention, d’une durée de 6 ans, est élaborée sur la base du plan stratégique de
patrimoine. Elle fixe des objectifs concernant le nombre de logements à construire, le nombre de
logements à mettre en vente, les loyers ou la qualité des services aux locataires. Signée le 30 juin
2011, cette convention couvre la période 2011 à 2016.
Pour mesurer l’atteinte des objectifs, la CUS fixe des valeurs-cibles à atteindre chaque
année. Les indicateurs concernent le nombre de dossiers de demande de financement déposés
« complets » dans les services de l’Etat ainsi que le nombre de logement effectivement mis en
service.
Valeurs cibles conventionnelles : développement de l’offre
2011 2012 2013 2014 2015 2016 Cumul
Nombre de dossiers complets déposés (hors foyer) 344 380 380 380 400 400 2 284
Nombre de mises en service (hors foyer) 348 358 340 380 380 380 2 190
Nombre de dossiers complets (foyer) 24 26 25 25 40 40 180
Nombre de mises en service (foyer) 21 98 24 26 25 25 219
Source : convention d’utilité sociale (pages 122 à 124).
La chambre constate que les objectifs de production fixés dans la convention d’utilité
sociale sont moins ambitieux que ceux fixés dans le plan à 15 ans.
20
Produits spécialisés : foyers et résidences.
- 14/54 -b - Les conventions avec le conseil général du Nord
Trois conventions successives ont été signées avec le conseil général du Nord entre
2006et 2012. La première convention a été signée le 17 novembre 2006 pour la période 2006 à
2008. La seconde a été signée le 3 juin 2009 pour la période 2009 à 2011. Une troisième signée
le 25 septembre 2012, couvre la période 2012 - 2014.
En contrepartie d’engagements contractualisés, le conseil général s’engage à verser une
subvention d’investissement. Le montant de la subvention a été majoré en 2012 afin de prendre
en compte la participation de Partenord Habitat à la mise en œuvre du plan campus Grand Lille.
Subvention d’investissement du conseil général
Convention Convention Convention
2006 à 2008 2009 à 2011 2012 à 2014
Montant 12,81 M€ 11,529 M€ 16,529 M€21
Source : conventions.
Partenord Habitat s’est engagé sur des objectifs qualitatifs (la convention signée en 2009
comporte à titre d’exemple un volet « développement durable »), et des objectifs quantitatifs.
Les objectifs fixés dans ces conventions ne sont pas identiques aux objectifs fixés dans la
convention d’utilité sociale(pour la période commune aux deux textes) ou à ceux figurant dans le
plan à 15 ans.
La chambre constate que l’offre qualifiée de « nouvelle » dans les conventions avec le
conseil général du Nord et qui font l’objet de subventions d’investissement, ne distingue pas les
constructions nouvelles, des acquisitions améliorations, contrairement aux objectifs fixés dans le
plan à 15 ans ou dans la convention d’utilité sociale.
Si l’acquisition-amélioration peut améliorer l’offre qualitative, la chambre constate que la
confusion entre ces deux notions ne contribue pas à permettre une connaissance de l’évolution
quantitative de l’offre sur le territoire, objet principal des politiques publiques de l’habitat.
22
Objectifs de production de logements – offre nouvelle
2006 à 2008 Montant 2009 à 2011 Montant 2012 à 2014 Montant
Volet A 750 3 M€ 700 5,029 M€ 700 1,249 M€
Volet B 360 2,52 M€ 210 2,1 M€ 270 6,48 M€
Volet C 2006 Non fixé
Volet C 2009
Plan Campus 500 5 M€
Total 1110 5,52 M€ 910 7,129 M€ 1370 12,297 M€
Volet A : développement, réhabilitation -territoires délégation de compétences logement.
Volet B : développement, réhabilitation en dehors territoires délégation de compétences.
Volet C 2006 : développement et réhabilitation périmètre ANRU.
Volet C 2009 : développement de l’offre populations ne pouvant être logées en habitation classique.
21
Dont 5 M€ au titre du plan campus.
22
Tous produits confondus.
- 15/54 -Les conventions comportent un article intitulé « suivi de la convention » qui prévoit
qu’un « comité de suivi »23 ou « comité de pilotage »24, composé de représentants de Partenord
Habitat et de représentants du conseil général, sera réunira au minimum une fois l’an afin :
« de faire le point sur les actions engagées et les modifications éventuelles d’objectifs à
proposer ».
La dernière réunion du comité de pilotage a été organisée le 5 décembre 2012.
c - Les engagements avec LMCU
Dans une convention signée en 2009 avec Lille métropole communauté urbaine(LMCU),
Partenord Habitat a pris les engagements suivants :
- soutenir l’accès au logement social des personnes les plus vulnérables ;
- favoriser l’accès au logement des jeunes et des étudiants ;
- garantir le maintien des personnes âgées dans les logements de l’office ;
- garantir la mixité sociale ;
- répondre aux besoins particuliers des personnes isolées ;
- prévenir les expulsions ;
- développer le parcours résidentiel ;
- assurer une qualité de service.
Il s’agit donc plus d’orientations générales que d’objectifs précis, même si la convention
fixe quelques objectifs quantitatifs. Elle renvoie notamment en préambule au « plan de
développement » dans lequel Partenord Habitat s’est engagé à « doubler la production de
logements neufs, faisant passer la production de 300 logements/an à 600 ».Elle fixe un objectif
de construction, « ou l’acquisition-amélioration » de 450 logements minimum. La convention
prévoit en moyenne la construction de 150 logements PLUS25-PLAI26 par an et la construction
minimum de 60 logements en accession entre 2009 et 201227.
Les objectifs fixés dans la convention n’ont pas fait l’objet d’un suivi sur le périmètre
spécifique de la communauté urbaine de Lille, ce qui ne permet d’évaluer ni la plus-value de
cette convention, ni les résultats obtenus.
La convention prévoit les possibilités de financement par logement construit ou acquis-
amélioré et de garantie d’emprunt. La collectivité s’engage à fournir à Partenord Habitat le
résultat d’études de territoires.
Partenord Habitat indique dans sa réponse qu’un bilan de la convention a été réalisé et
adressé à la communauté urbaine le 28 décembre 2012. Ce bilan n’a toutefois pas été produit à la
chambre.
23
Conventions signées en 2006 et en 2009.
24
Convention signée en 2012.
25
PLUS : prêt locatif à usage social.
26
PLAI : prêt locatif aidé d’intégration, qui permet de financer les opérations destinées aux ménages cumulant des
difficultés d’adaptation sociale et de faibles ressources.
27
Page n° 12 de la convention.
- 16/54 -d - Les opérations de rénovation urbaine
Partenord Habitat a signé 17 conventions avec l’agence pour la rénovation urbaine
(ANRU) (sur les 28 en cours dans le département du Nord), qui doivent aboutir à la démolition
de 1646 logements, la reconstitution de l’offre à hauteur de 1 916 logements et la réhabilitation
de2320 logements. L’objectif en nombre de logements démolis, qui représente plus de 50 % des
subventions attendues, n’était atteint qu’à 45 % en novembre 2012.
Opérations de rénovation urbaine
Avancement Avancement
En nombre de logements Engagement
novembre 2012 national(1)
Démolitions 1 646 734 45 % 53 %
Reconstitution de l’offre 1 916 988 52 % 30 %
Réhabilitation 2 320 1 422 61 % 39 %
Résidentialisation28 2 180 1 283 59 % 32 %
(1)Source : GIP Lille Métropole Rénovation Urbaine chiffres rapport Cour des comptes juillet 2011.
Le montant total des travaux a été estimé à 411 M€, dont 23 % (94,56 M€) pris en charge
par l’agence nationale pour la rénovation urbaine. Le financement par Partenord Habitat sur ses
fonds propres s’élève à environ 13 % du montant et représente un effort financier de 56,6 M€.
Subventions d’investissement de l’ANRU
En M€ 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Total cumulé
Montant 0,83 0,35 2,67 2,62 8,15 4,74 7,64 25,96
Source : données Partenord Habitat.
Les opérations de rénovation urbaine ont mécaniquement contribué à augmenter le taux
de vacance technique.
B - L’évaluation des résultats en matière de production de logements neufs
Dans son précédent rapport, la chambre relevait une « sous-production » expliquée par
différents facteurs (refus des projets par les services de l’Etat, tensions sur les disponibilités
foncières).
Entre 2008 et 2012, une amélioration a pu être observée ; le nombre de logements neufs
mis en service, hors logement spécialisé, était en moyenne de 428 par an et de 447 si l’on inclut
les foyers et résidences.
En 2011 et 2012, le nombre de logements neufs produits est supérieur aux objectifs que
Partenord Habitat s’est fixé dans son plan à 15 ans ainsi qu’aux objectifs fixés dans la
convention d’utilité sociale.
Production de logements neufs
Mis en service dans l’année 2008 2009 2010 2011 2012
Logement neufs 255 312 509 416 561
Logements en foyer ou résidence / 73 19 / /
Rappel objectif - plan à 15 ans / / / / 423
Rappel objectif - convention d’utilité sociale 344 380
28
Résidentialisation : ensemble de travaux d’aménagement sur les espaces privés afin de distinguer clairement
l’espace privé de l’espace public dans les immeubles de logements locatifs à vocation sociale. L’objectif est
d’améliorer la qualité résidentielle.
- 17/54 -Les trois conventions signées avec le conseil général du Nord ont également fixé un
objectif de production de logements qui a été largement dépassé.
L’offre nouvelle – objectifs fixés dans la convention avec le conseil général
Convention Convention
Réalisé Réalisé
2006 à 2008 2009 à 2011
VOLET A 750 2043 700 1678
VOLET B 360 1 018 210 209
VOLET C 2006 Non fixé 1 331
TOTAL 1110 4 392 910 1887
Source : bilan de Partenord Habitat.
IV - LA POLITIQUE LOCATIVE
A - Des logements situés en zone urbaine sensible
Conformément à l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation29,
Partenord Habitat satisfait à son obligation d’enquête statistique auprès de ses ménages
locataires.
Selon la dernière enquête d’occupation sociale réalisée en 2011, 32,38 % des logements
étaient situés en zone urbaine sensible. Le rachat, au 1er janvier 2013, de 1 829 logements30 à la
société Vilogia31a contribué à la diminution en 2012 de la part des logements situés en zone
urbaine sensible (- 2 %).
Enquête d’occupation sociale 2011
Zone Logements sociaux Logements ZUS32 Occupants Occupants ZUS
Lille 13 371 5 088 24 738 8 961
Dunkerque 9 579 4 268 18 415 7 824
Douai / Lens 1 851 258 3 784 554
Béthune 170 / 336 /
Armentières 1 281 / 2 325 /
Maubeuge 1 904 767 3 682 1 389
Valenciennes 3 781 1 677 7 233 3 077
CA33+ de 50 000 hab. 31 937 60 513 21 805
TOTAL 37 242 12 058 71 593 21 805
Source : tableau réalisé par la chambre régionale des comptes.
En 2011, Partenord Habitat logeait 71 593 personnes dans un parc de 37 242 logements
locatifs sociaux, soit une moyenne de 1,92 personne par logement.
29
Article L.442-5 du CCH : « aux fins de permettre la transmission au Parlement […], les organismes
d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de
l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs
locataires. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est
redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 €, majorée de 7,62 €/mois entier de
retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre ».
30
Les logements Vilogia : situés hors zone urbaine sensible.
31
Parc situé hors zone urbaine sensible.
32
ZUS : zones urbaines sensibles - territoires infra-urbains définis par les pouvoirs publics pour être la cible
prioritaire de la politique de la ville, en fonction des considérations locales liées aux difficultés que connaissent
les habitants.
33
CA : communauté d’agglomération.
- 18/54 -Vous pouvez aussi lire
