Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition
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Commentaires sur le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition d’inscription d’un transfert immobilier Présenté au ministère des Finances et au ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles Mars 2019 Commentaires sur le projet de
Chambre des notaires du Québec | Commentaires sur le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition
d’inscription d’un transfert immobilier – Mars 2019
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Dépôt légal : 1er trimestre 2019
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Bibliothèque nationale du Canada
ISBN 978-2-924887-17-2
2Chambre des notaires du Québec | Commentaires sur le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition
d’inscription d’un transfert immobilier – Mars 2019
Table des matières
Préambule ...................................................................................................................... 4
Sommaire des recommandations ................................................................................ 5
Mise en contexte ........................................................................................................... 6
Rôle des notaires en matière de publicité foncière ...................................................... 6
Projet de loi n°150 ....................................................................................................... 7
Préoccupations de la Chambre .................................................................................... 9
Augmentation de la responsabilité des notaires .......................................................... 9
Des obligations déontologiques ............................................................................... 9
La transmission des déclarations dans le SLRI : une action du notaire qui engage
sa responsabilité professionnelle ........................................................................... 11
Une atteinte potentielle au secret professionnel des notaires ................................ 11
Des mesures disproportionnées vis-à-vis le but recherché ....................................... 12
Diminuer les obligations pour le cédant ................................................................. 12
Limiter les déclarations à certains transferts immobiliers ....................................... 13
Des informations difficiles à obtenir pour les justiciables... et complexes à valider
pour les notaires..................................................................................................... 14
Solutions proposées ................................................................................................... 17
Un formulaire à remplir par les cessionnaires : l’exemple de l’Ontario et de la
Colombie-Britannique ................................................................................................ 17
Transmission d’informations facilement accessibles par le notaire............................ 18
Droit transitoire et gestion du changement ............................................................. 20
Conclusion ................................................................................................................... 21
3Chambre des notaires du Québec | Commentaires sur le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition
d’inscription d’un transfert immobilier – Mars 2019
Préambule
La Chambre des notaires du Québec (« Chambre ») est un ordre professionnel
regroupant plus de 3 900 notaires et conseillers juridiques. Elle a pour mission principale
d’assurer la protection du public, notamment en promouvant l’exercice du droit préventif,
en soutenant une pratique notariale innovante et visant l’excellence, tout en favorisant
l’accès à la justice pour tous. Au-delà de cette mission première, la Chambre, grâce à
ses interventions auprès du législateur, protège et diffuse les valeurs sur lesquelles est
fondé le système juridique québécois, à savoir, l'égalité, l'équité et les responsabilités
individuelles et collectives.
4Chambre des notaires du Québec | Commentaires sur le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition
d’inscription d’un transfert immobilier – Mars 2019
Sommaire des recommandations
Aux termes des présents commentaires, la Chambre recommande ce qui suit :
Préciser la portée du secret professionnel du notaire dans l’application des mesures
1 contenues au règlement
Obliger les cédants à produire les déclarations demandées uniquement lors du
2 premier transfert immobilier suivant l’entrée en vigueur du règlement
Limiter l’application du règlement à certaines natures et non à tout transfert
3 immobilier au sens de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières afin
de véritablement tendre vers l’objectif recherché
À l’instar de l’Ontario et de la Colombie-Britannique, obliger les cédants et les
4 cessionnaires à remplir un formulaire détaillé à la suite d’un transfert immobilier
Modifier le règlement afin de permettre aux notaires de transmettre certaines
informations déjà en leur possession ainsi que des informations permettant au
5 ministère des Finances de transmettre un formulaire détaillé aux cédants et
cessionnaires afin que ces derniers produisent toutes les déclarations requises
5Chambre des notaires du Québec | Commentaires sur le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition
d’inscription d’un transfert immobilier – Mars 2019
Mise en contexte
Rôle des notaires en matière de publicité foncière
Les notaires ont développé une expertise particulière en droit immobilier et sont en
contact régulier avec les lois et règlements ayant trait à la publicité foncière. Ils publient
quotidiennement des actes notariés de transactions immobilières au registre foncier
québécois afin de les rendre opposables aux tiers1. De plus, agissant en tant qu’officier
public2, « le notaire a pour mission de recevoir les actes auxquels les parties doivent ou
veulent faire donner le caractère d’authenticité qui s’attache aux actes de l’autorité
publique, d’en assurer la date et, s’il s’agit d’actes reçus en minute, d’en conserver le
dépôt dans un greffe et d’en donner communication en délivrant des copies ou extraits
de ces actes »3. Ce statut d’officier public l’oblige à respecter certaines obligations,
notamment les devoirs d’impartialité et de conseil4.
Les mesures proposées dans le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de
la réquisition d’inscription d’un transfert immobilier (« projet de règlement »)5 auront
donc un impact certain sur la publicité foncière, et dès lors, sur la pratique notariale. En
effet, selon l’Analyse d’impact règlementaire réalisée dans le cadre de ce projet de
règlement, « parmi les 3 880 membres en exercice de la Chambre des notaires du
Québec, 3 391 ont un dossier client actif au registre foncier et, de ce nombre, 2 722 ont
présenté une réquisition de transfert immobilier dans la dernière année au registre foncier
(du 6 juin 2017 au 5 juin 2018)6». Dans ce contexte, la Chambre tient à faire part au
ministère des Finances et au ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles («
1
Code civil du Québec (« C.c.Q. »), chapitre CCQ-1991, art. 2941 alinéa 1
2
Loi sur le notariat, RLRQ , c. N-3, art. 10
3
Ibid
4
Alain ROY, Déontologie et procédure notariale, Répertoire de droit/Nouvelle série, Montréal, Chambre des notaires
du Québec, 2002, par. 35 à 47
5
Gazette officielle du Québec, 13 février 2019, 151e année, n° 7
6
Analyse d’impact règlementaire, Informations additionnelles relatives au formulaire de présentation de la réquisition
d’inscription d’un transfert immobilier, ministère des Finances et ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles,
Février 2019, p. 6.
6Chambre des notaires du Québec | Commentaires sur le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition
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ministères ») de ses commentaires et préoccupations quant à l’application des mesures
prévues dans ce projet de règlement.
Projet de loi n°150
Le 7 décembre 2017, le ministre des Finances a présenté des propositions
d’amendements au projet de loi n°150 - Loi concernant principalement la mise en œuvre
de certaines dispositions des discours sur le budget du 17 mars 2016 et du 28 mars 2017
(« PL 150 »)7. L’article 127 de ce projet de loi venait modifier l’article 9 de la Loi
concernant les droits sur les mutations immobilières8 en obligeant l’inscription de certains
renseignements dans la réquisition d’inscription présentée au registre foncier suite à une
transaction immobilière. Ces renseignements, déterminés par règlement, seraient
collectés par le ministre des Finances afin de servir à l’élaboration de politiques fiscales,
économiques, budgétaires et financières dans le but de prévenir le phénomène de
surenchère immobilière au Québec, notamment à Montréal.
Dans le cadre de l’étude du PL 150, la Chambre avait déposé un mémoire dans lequel
elle soulignait que l’objectif des nouvelles mesures était fort louable et même nécessaire
afin de limiter le phénomène de spéculation immobilière. Toutefois, elle déplorait que les
nouvelles obligations projetées nécessitent que le notaire valide d’autres informations
que l’identité de l’acheteur et s’assure de l’authenticité de ces autres renseignements que
ce dernier fournit, étant donné qu’il publie un acte notarié 9. La Chambre soulignait aussi
que le notaire devra conserver les preuves de ces renseignements au dossier (preuve de
résidence, par exemple) et que ces actes supplémentaires allaient nécessairement
entraîner des frais additionnels. Finalement, la Chambre énonçait que, pour pouvoir
transmettre des renseignements valides sur le lieu de résidence de l’acquéreur effectif,
le notaire devra déterminer l’identité de l’actionnaire effectif de la société ou du
7
Loi visant l’amélioration des performances de la Société de l’assurance automobile du Québec, favorisant un meilleur
encadrement de l’économie numérique en matière de commerce électronique, de transport rémunéré de personnes et
d’hébergement touristique et modifiant diverses dispositions législatives (titre modifié), projet de loi n°150 (sanctionné
12 juin 2018), 1re session, 41e législature
8
Loi concernant les droits sur les mutations immobilières , RLRQ, c. D-15.1
9
C.c.Q, chapitre CCQ-1991, art. 2813, 2814 (6°) et 2819 alinéa 1.; Loi sur le notariat, c. N-3, art. 10 al. 2 et 11; Code
de déontologie des notaires, c. N-3, r. 2, art. 17 et 22; Règlement sur la publicité foncière, CCQ, r. 6, art 37 et 37.1
7Chambre des notaires du Québec | Commentaires sur le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition
d’inscription d’un transfert immobilier – Mars 2019
bénéficiaire ultime de la fiducie en examinant les documents constitutifs et en établissant
qui contrôle et bénéficie réellement des biens de l’entité juridique. Cette opération longue,
complexe et dont le résultat n’est pas toujours clair, allait nécessairement entraîner des
coûts considérables pour le justiciable.
8Chambre des notaires du Québec | Commentaires sur le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition
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Préoccupations de la Chambre
La Chambre souhaite, suite à l’analyse du projet de règlement,faire part aux ministères
de ses préoccupations qui ont toujours cours quant à l’impact des nouvelles mesures
contenues dans le projet de règlement sur la profession notariale.
Augmentation de la responsabilité des notaires
La préoccupation principale de la Chambre demeure l’augmentation de la responsabilité
de tous les notaires qui instrumenteront des actes de transferts immobiliers.
Lors des discussions avec les représentants des ministères, le 13 février 2019, ces
derniers ont assuré aux représentants de la Chambre que les nouvelles informations
contenues dans le projet de règlement allaient être intégrées à une déclaration du
cessionnaire qui serait inscrite sur le formulaire de service en ligne de réquisition
d’inscription (SLRI). Or, la Chambre croit que ce moyen ne constitue pas une garantie
suffisante afin de ne pas augmenter la responsabilité des notaires. Sachant que cette
position diffère avec celle formulée par la Chambre dans son mémoire sur le PL 150,
nous croyons qu’il est de notre devoir de clairement exposer le raisonnement à la base
de ce changement.
Des obligations déontologiques
La Chambre souhaite d’abord rectifier certaines observations contenues dans l’Analyse
d’impact règlementaire (« Analyse ») déposée aux ministères en février 2019. Il est ainsi
mentionné, à la page 7 de l’Analyse, que les formalités administratives que sont la
collecte d’informations supplémentaires et leur saisie dans le formulaire de présentation
sont des tâches généralement réalisées par le personnel de secrétariat du notaire ou des
techniciens juridiques à l’emploi de ce dernier. Or, la Chambre estime que ces
affirmations sont en partie erronées puisque la signature officielle numérique du notaire
9Chambre des notaires du Québec | Commentaires sur le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition
d’inscription d’un transfert immobilier – Mars 2019
est nécessaire pour faire la réquisition et ce dernier ne peut en partager le code avec
quiconque10. Il doit donc être nécessairement impliqué.
De plus, advenant l’entrée en vigueur du projet de règlement dans sa forme actuelle,
nous croyons que la collecte de nouvelles informations supplémentaires devra être
effectuée par le notaire en raison de la difficulté pour le client de connaître ces
informations (nous reviendrons sur cette difficulté plus loin dans le mémoire). Ainsi,
malgré que les ministères croient que, dans les faits, il n’y aura que retranscription des
informations déclarées par le cessionnaire, le notaire sera tout de même appelé à
informer et expliquer les différents éléments caractérisant les nouvelles informations
demandées afin que le client puisse être en mesure de les fournir adéquatement, le tout
conformément à ses obligations déontologiques qui l’obligent à fournir à son client les
explications nécessaires à la compréhension et à l’appréciation des services qu’il lui
rend11. Cette situation est exposée dans l’Analyse, à la page 8, où il est écrit ce qui suit à
la section 4.5.( Hypothèses utilisées pour l’estimation des coûts et des économies) :
« (…) les vérifications quant à la validité de l’information fournie par les clients
alors que, bien qu’il soit précisé dans le projet de règlement qu’il s’agit de
déclarations des parties, les professionnels pourraient choisir de valider
l’information auprès des sources disponibles (ex. : registraire des entreprises) afin
de protéger leur responsabilité professionnelle, même si cette validation n’est pas
exigée par le gouvernement; ».
Or, la Chambre croit fortement que, même si le libellé de l’article 1 du projet de règlement
mentionne que les cédants et cessionnaires doivent émettre les déclarations contenant
les nouvelles informations demandées lors d’un transfert immobilier, les obligations
déontologiques du notaire obligent ce dernier à accompagner les parties, les conseiller
sur les informations requises et ultimement vérifier la validité de ces informations. En
effet, l’article 17 du Code de déontologie oblige le notaire à s’assurer des faits essentiels
au soutien d’un acte ou d’une convention et informer son client des formalités nécessaires
10
Code de déontologie des notaires, c. N-3, r. 2, art. 41
11
Code de déontologie des notaires, c. N-3, r. 2, art. 24
10Chambre des notaires du Québec | Commentaires sur le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition
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à sa validité et à son efficacité12. Nous croyons donc que le fait que les parties donnent
les informations voulues dans des déclarations ne permet pas au notaire de faire fi de
ses obligations déontologiques et augmentera nécessairement la responsabilité
professionnelle de ces derniers. Rappelons aussi que le notaire ne peut, en aucun cas,
faire de fausses déclarations, pour lui-même ou pour autrui. La responsabilité du notaire
sera d’autant plus augmentée si le ministère des Finances, à la suite de l’analyse des
données recueillies, décide d’imposer une taxe ou toute autre mesure pour contrer la
surenchère immobilière puisque la validation des nouvelles données sera au cœur
d’éventuelles contestations.
La transmission des déclarations dans le SLRI : une action du notaire qui engage
sa responsabilité professionnelle
Cette responsabilité professionnelle est d’autant plus présente pour le notaire, car c’est
lui qui doit transmettre les informations au Registre foncier. En effet, même s’il est vrai
que la saisie des nouvelles informations à l’intérieur du formulaire de service en ligne de
réquisition d’inscription (SLRI) peut se faire par le personnel sous sa charge, la
transmission au SLRI est ultimement faite par le notaire, au nom de ses clients. Ces
derniers requièrent donc ses services en toute confiance afin que le transfert immobilier
soit correctement réalisé, selon les lois et règlements en vigueur. Or, lors de la
transmission du formulaire au Registre foncier au moyen de sa signature numérique, ce
dernier engage sa responsabilité professionnelle, attestant les informations qui sont
contenues dans le formulaire, et ce, sous son serment professionnel.
Une atteinte potentielle au secret professionnel des notaires
Les mesures prévues dans le projet de règlement amènent aussi la Chambre à se poser
des questions quant à l’interaction entre leur application et le devoir de secret
professionnel auquel est soumis le notaire13. Ainsi, le Chambre croit que la vérification de
la validité des informations déclarées par le cédant et le cessionnaire, notamment
12
Code de déontologie des notaires, c. N-3, r. 2, art. 17.
13
Ibid, art. 35.
11Chambre des notaires du Québec | Commentaires sur le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition
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l’opinion requise quant à leur résidence fiscale,peut constituer une opinion juridique du
notaire tombant sous son secret professionnel.
Le contexte dans lequel sont recueillies ces informations ne permettant pas la levée du
secret professionnel au sens de la Loi sur le notariat, la Chambre estime que la
transmission de ces données dans le formulaire de service en ligne de réquisition
d’inscription amène aussi les cédants et cessionnaires à renoncer à leur droit de secret
professionnel, allant à l’encontre de leurs protections constitutionnelles. Elle souhaite
donc que des précisions sur la portée du secret professionnel du notaire dans
l’application des mesures contenues au projet de règlement soient apportées.
Préciser la portée du secret professionnel du notaire dans l’application des
1 mesures contenues au règlement
Des mesures disproportionnées vis-à-vis le but recherché
La Chambre estime aussi que ces obligations sont disproportionnées par rapport aux
objectifs fixés par les ministères, c’est-à-dire celui de recueillir de l’information en vue
d’établir une stratégie pour contrer la surenchère immobilière au Québec.
Diminuer les obligations pour le cédant
L’article 1 du projet de règlement oblige les cédants et les cessionnaires à indiquer les
informations supplémentaires au moyen de déclarations. Or, même si ce sont
véritablement les informations concernant le cessionnaire qui permettront de procéder à
une analyse de la situation du marché immobilier et de prendre les mesures nécessaires
pour contrer la surenchère, la Chambre estime qu’il est effectivement pertinent d’obtenir
certaines informations de la part du cédant dès l’application des nouvelles règles afin
d’obtenir un certain portrait de la situation avant l’entrée en vigueur du règlement.
Toutefois, elle croit que l’obtention de ces informations de la part du cédant lors de
chaque transfert subséquent alourdit inutilement la charge administrative des ministères
dans le traitement de l’information, les données du cessionnaire étant plus pertinentes
afin de déterminer le nombre de non-résidants possédant des biens immobiliers au
12Chambre des notaires du Québec | Commentaires sur le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition
d’inscription d’un transfert immobilier – Mars 2019
Québec. Ainsi, dans un souci d’efficience et de saine gestion administrative, la Chambre
croit que le règlement devrait stipuler que les cédants doivent uniquement produire les
déclarations demandées lors du premier transfert immobilier suivant l’entrée en vigueur
du règlement, et non à chaque fois qu’un transfert immobilier se produit. Cette obligation
demeurerait toutefois la même pour les cessionnaires puisque leurs déclarations
permettront effectivement d’atteindre l’objectif visé par les ministères.
Obliger les cédants à produire les déclarations demandées uniquement lors
2 du premier transfert immobilier suivant l’entrée en vigueur du règlement
Limiter les déclarations à certains transferts immobiliers
Le projet de règlement stipule que les informations supplémentaires devront être
déclarées par les cédants et cessionnaires lors d’un transfert immobilier. Le terme «
transfert immobilier » est défini à l’article de la Loi concernant les droits sur les mutations
immobilières :
« le transfert du droit de propriété d’un bien, l’établissement d’une emphytéose et
la cession des droits de l’emphytéote, ainsi que le contrat de louage d’un bien,
pourvu que la période qui court à compter de la date du transfert jusqu’à celle de
l’arrivée du terme du contrat de louage, y compris toute prolongation ou tout
renouvellement y mentionné, excède 40 ans; le mot transfert ne comprend pas le
transfert fait dans le seul but de garantir le paiement d’une dette ni la rétrocession
faite par le créancier.»
Or, selon la Chambre, l’utilisation du terme « transfert immobilier » dans le libellé de
l’article 1 du projet de règlement est trop large et ne cadre pas avec l’objectif recherché
par ce projet de règlement, celui de recueillir de l’information sur les achats par des non-
résidants canadiens afin de contrer le phénomène de la surenchère immobilière. Cet
objectif fut confirmé par le ministre des Finances lors de l’étude détaillée du PL 150 par
la Commission des Finances publiques. Ainsi, le ministre de l’époque, M. Carlos Leitao
mentionnait le 16 mai 2018 qu’avec les nouvelles mesures, on « vise les propriétés
13Chambre des notaires du Québec | Commentaires sur le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition
d’inscription d’un transfert immobilier – Mars 2019
résidentielles individuelles pour voir s'il y a une concentration d'acheteurs non-résidents
ou une forte augmentation, pour qu'on puisse suivre le marché de plus près14. »
Afin de respecter l’objectif mentionné par le législateur lors de l’adoption de l’habilitation,
la Chambre souhaite que l’application du nouveau règlement soit limitée à certaines
natures précises (les ventes, par exemple).
Limiter l’application du règlement à certaines natures et non à tout transfert
3 immobilier au sens de la Loi concernant les droits sur les mutations
immobilières afin de véritablement tendre vers l’objectif recherché
Des informations difficiles à obtenir pour les justiciables... et complexes à valider
pour les notaires
La Chambre estime que certaines informations supplémentaires contenues dans le projet
de règlement pourront aisément être obtenues par les notaires puisqu’elles sont déjà
demandées par ce dernier dans le cadre de l’instrumentation de la vente. Il s’agit du statut
d’une personne physique, le lieu de constitution d’une personne morale, d’une fiducie ou
d’une société de personne ainsi que le montant de la contrepartie pour le transfert de
l’immeuble15. (art. 1 (1°), (2°) a), (3°) a) et (4°)).
Toutefois, l’obtention de certaines nouvelles informations contenues dans le projet de
règlement nécessitera des recherches soutenues de la part des cédants et cessionnaires
afin de bien remplir leurs nouvelles obligations. Selon nous, de nombreuses parties au
transfert immobilier se tourneront alors vers le notaire, souvent le seul conseiller juridique
dans le dossier, afin d’obtenir les conseils nécessaires pour être en mesure de faire les
nouvelles déclarations voulues par le projet de règlement. Ce sera principalement le cas
du statut de la résidence fiscale, notion qui est souvent difficile à saisir. La Chambre vise
14
Journal des débats de la Commission des finances publiques, 41e législature, 1re session (20 mai 2014 au 23 août
2018), Le mercredi 16 mai 2018 - Vol. 44 N° 227, Étude détaillée du projet de loi n° 150, Loi concernant principalement
la mise en œuvre de certaines dispositions des discours sur le budget du 17 mars 2016 et du 28 mars 2017
15
Règlement sur le formulaire de présentation de réquisition d’inscription d’un transfert immobilier (projet), (2019) 419
G.O II, art. 1 (1°), (2°) a), (3°) a) et (4°)),
14Chambre des notaires du Québec | Commentaires sur le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition
d’inscription d’un transfert immobilier – Mars 2019
principalement les alinéas (3°) et (5°) du nouvel article 1 qui concernent les fiducies, les
sociétés de personnes ainsi que l’intention du cessionnaire.
Notion de résidence - Article 1 (3°) a) à d)
Si l’information contenue au sous-alinéa a) de l’alinéa 3° de l’article 1 du projet de
règlement peut aisément être obtenue, il en est autrement pour les sous-alinéas b) à d)
qui nécessitent une analyse plus approfondie de la situation juridique de la fiducie ou de
la société de personnes.
Ainsi, afin de déterminer les informations contenues aux sous-alinéas b) et c), le nouveau
projet de règlement renvoi le justiciable à l’interprétation du terme « étranger » au sens
d’une personne morale qui n’est pas constituée au Canada et n’y réside pas au sens de
la Loi de l’impôt sur le revenu16. Or, pour arriver à interpréter ce que constitue un étranger
au sens de cette Loi, il faut déterminer l'activité véritable de l’entité. Pour y arriver, un
ensemble de faits doivent être pris en compte afin d’établir si la société exerce réellement
son activité au Canada et, de ce fait, y réside au sens de la Loi. Dans le cas des fiducies,
la même analyse doit être faite en vertu du sous-alinéa d) de l’alinéa 3° de l’article 1 du
nouveau règlement. La difficulté pour un justiciable d’obtenir ces informations étant
certaine, le notaire devra très souvent agir comme conseiller juridique afin de guider les
parties à faire leurs déclarations correctement. Cette situation justifie les préoccupations
mentionnées ci-dessus à l’effet que le notaire devra, un peu malgré lui, accompagner les
parties et les conseiller sur leur statut juridique, tout en validant les informations que ces
dernières lui transmettront. Le notaire engagera non seulement sa responsabilité
professionnelle, mais augmentera considérablement sa charge de travail pour conseiller
les clients et valider les informations supplémentaires créées par le projet de règlement.
Critère de l’intention du cessionnaire - Article 1 (5°)
L’alinéa 5° de l’article 1 du projet de règlement stipule que la déclaration doit faire mention
de l’intention du cessionnaire, qui est une personne physique, d’occuper ou qu’un
membre de sa famille occupe un logement de l’immeuble à titre de résidence principale.
16
Loi de l’impôt sur le revenu, L.R.C. 1985, c. 1 (5e suppl.)
15Chambre des notaires du Québec | Commentaires sur le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition
d’inscription d’un transfert immobilier – Mars 2019
Or, la Chambre considère que la notion d’intention en est une très variable. En effet, cette
notion, même si elle est importante en droit fiscal, est, au départ, très subjective et peut
changer à tout moment, selon les aléas de la vie du cessionnaire ou des membres de sa
famille.
Sachant que le notaire devra nécessairement se prononcer sur la validité de cette notion
afin de remplir ses obligations déontologiques, la Chambre estime que le maintien de
cette obligation dans le projet de règlement est susceptible d’entraîner des divergences
d’interprétation qui risquent de faire porter au notaire instrumentant une responsabilité
indue.
16Chambre des notaires du Québec | Commentaires sur le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition
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Solutions proposées
Tel que mentionné ci-haut dans le présent mémoire et dans celui déposé dans le cadre
de l’étude du PL 150, la Chambre appuie l’objectif du législateur d’obtenir des
informations particulières afin d’élaborer une stratégie pour contrer la surenchère
immobilière. Elle considère toutefois qu’inscrire les informations actuellement prévues au
projet de règlement dans le formulaire SLRI sous peine d’un refus d’inscription de droits
opposables aux tiers constitue un fardeau immense qui n’est pas justifié par l’objectif
spécifié par le législateur, soit la cueillette d’informations. La Chambre propose donc une
avenue plus adaptée à la réalité.
Un formulaire à remplir par les cessionnaires : l’exemple de l’Ontario
et de la Colombie-Britannique
La Chambre croit que pour parvenir à colliger l’information nécessaire à l’élaboration de
futures politiques visant à contrer la surenchère immobilière, les ministères devraient
suivre l’exemple de l’Ontario et de la Colombie-Britannique qui obligent les cessionnaires
à remplir un formulaire détaillé à la suite de la transaction réalisée. Ce moyen qui semble
avoir fait ses preuves en sol ontarien et britanno-colombien, n’occasionnerait pas de
fardeau supplémentaire pour le notaire instrumentant la vente en ce qu’il serait rempli par
le cessionnaire seul, une fois la transaction immobilière réalisée. Rien n’empêcherait
toutefois les cessionnaires de faire appel à un conseiller juridique pour les aider à remplir
le formulaire correctement en leur donnant un mandant spécifique à cette fin.
De plus, à la lecture de l’Analyse, la Chambre constate que les ministères ont,
contrairement à l’Ontario et à la Colombie-Britannique, volontairement diminué la liste
des informations à obtenir afin de ne pas occasionner de coûts supplémentaires pour les
entreprises québécoises effectuant des transactions immobilières, principalement les
notaires. Or, tel que démontré plus haut, c’est principalement la responsabilité
professionnelle découlant de l’inscription des informations supplémentaires dans le
formulaire SLRI qui risque d’occasionner des coûts supplémentaires pour les notaires du
Québec. La quantité d’informations supplémentaires demandée ne constitue pas, selon
17Chambre des notaires du Québec | Commentaires sur le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition
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la Chambre un élément déterminant à ce niveau. Ainsi, la Chambre croit qu’un formulaire
devant obligatoirement être rempli par les cessionnaires, mais contenant plus
d’informations pertinentes à l’établissement de mesures pour contrer la surenchère
immobilière (le nombre de logements inclus dans un immeuble à usage d’habitation,
comme en Ontario, par exemple) serait une mesure beaucoup plus appropriée et efficace
que celle qui est proposée actuellement dans le projet de règlement.
Ce formulaire pourrait être transmis électroniquement au ministère des Finances par
l’entremise du système CliqSECUR, ce qui permettrait d’assurer l’intégrité et la sécurité
de l’information et d’éviter de passer par le ministère de l’Énergie et des Ressources
naturelles, dans un souci d’efficience administrative et d’économie de coûts. Afin de
s’assurer que les acheteurs remplissent le formulaire, des sanctions pécuniaires
pourraient s’appliquer.
4 À l’instar de l’Ontario et de la Colombie-Britannique, obliger les cessionnaires à
remplir un formulaire détaillé à la suite de la transaction immobilière
Transmission d’informations facilement accessibles par le notaire
Toujours dans l’objectif de proposer des alternatives simples, efficientes et à peu de coûts
pour les parties prenantes, la Chambre estime qu’une solution mitoyenne pourrait être
imaginée. Cette solution, qui se verrait un complément à la solution du formulaire
proposée ci-dessus, pourrait consister en un transfert d’informations moins complexes à
obtenir pour le notaire et normalement déclarées par les parties lors d’une transaction.
Ainsi, à la suite du transfert immobilier, le notaire pourrait inscrire sur le formulaire de
services en ligne de réquisition d’inscription les éléments facilement accessibles déjà
consignés à son dossier : citoyenneté ou statut de résidence permanente dans le cas
d’une personne physique, lieu de constitution d’une personne morale ou territoire de la
conclusion du contrat dans le cas d’une fiducie, et contrepartie pour le transfert de
l’immeuble. Seraient aussi transmises d’autres informations permettant au ministère des
Finances de contacter le cédant et le cessionnaire, le numéro d’entreprise du Québec
(NEQ) et une adresse courriel. Une fois ces informations transmises au registre foncier
18Chambre des notaires du Québec | Commentaires sur le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition
d’inscription d’un transfert immobilier – Mars 2019
et acheminées au ministère des Finances, ce dernier pourra transmettre le formulaire aux
cédants et cessionnaires par courriel afin d’obtenir des informations supplémentaires.
Modifier le règlement afin de permettre aux notaires de transmettre certaines
informations déjà en leur possession ainsi que des informations permettant au
5 ministère des Finances de transmettre un formulaire détaillé aux cédants et
cessionnaires afin que ces derniers produisent toutes les déclarations requises
19Chambre des notaires du Québec | Commentaires sur le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition
d’inscription d’un transfert immobilier – Mars 2019
Droit transitoire et gestion du changement
Dans le mémoire déposé dans le cadre de l’étude du PL 150, la Chambre avait fait part
au législateur de la nécessité de prévoir des mesures transitoires adéquates pour la mise
en œuvre des mesures projetées. Elle souhaitait notamment que la période de transition
soit raisonnable afin d’informer la population de ces mesures et permettre aux
professionnels d’obtenir les informations et la formation nécessaires relativement à
l’obtention, la transmission et la conservation des renseignements qui seront déterminés
par règlement, et ce, quel que soit le rôle qu’entend leur donner le législateur dans le
processus.
À la lecture du projet de règlement, la Chambre se réjouit de voir que l’entrée en vigueur
est prévue pour le 1er octobre 2020. Ce délai permettra aux ministères de mettre en place
des mesures de gestion du changement adéquates, notamment des formations, de la
documentation et des outils destinés au public et aux notaires qui seront directement
impactés par l’entrée en vigueur des nouvelles mesures. Il va sans dire que la Chambre
jouera aussi un rôle central pour informer les notaires des changements règlementaires
à venir, les outiller au moyen de formation et assurer un suivi constant auprès de ses
membres après le 1er octobre 2020.
20Chambre des notaires du Québec | Commentaires sur le projet de Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition
d’inscription d’un transfert immobilier – Mars 2019
Conclusion
La Chambre des notaires tient à rappeler son appui quant à l’objectif visé par le projet de
Règlement sur le formulaire de présentation de la réquisition d’inscription d’un transfert
immobilier, soit celui de contrer la surenchère immobilière au Québec. Elle croit
effectivement que le législateur doit agir rapidement sur ce sujet afin d’éviter que des
situations comme celles vécues dans plusieurs grandes villes canadiennes se produisent
au Québec.
Elle estime toutefois que le présent projet de règlement propose des mesures
disproportionnées pour atteindre cet objectif, tant dans les informations demandées de la
part des cédants et des cessionnaires lors d’un transfert immobilier que dans le
processus mis en place pour recueillir ces informations.
Les mesures projetées préoccupent la Chambre des notaires en ce qu’elles
augmenteront inévitablement la responsabilité du notaire devant transmettre ces
informations au registre foncier par le formulaire de services en ligne de réquisition
d’inscription et alourdiront inutilement le traitement administratif lié à leur collecte. Les
recommandations émises par la Chambre visent donc à permettre aux ministères
d’atteindre leur objectif de façon efficiente, concertée et simple pour l’ensemble des
parties prenantes.
La Chambre rappelle au législateur qu’elle est disposée à collaborer avec tout intervenant
sur l’élaboration des mesures proposées dans les présents commentaires ou de toute
autre mesure mise de l’avant par les autorités gouvernementales dans l’objectif de
contrer la surenchère immobilière.
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