SnapShot! LEMAN REAL Les bureaux, un marché à deux vitesses

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SnapShot! LEMAN REAL Les bureaux, un marché à deux vitesses
LEMAN REAL
SnapShot!
Advisory Real Estate / Printemps 2015

Les bureaux, un marché
à deux vitesses
kpmg.ch / RealEstate
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Sommaire

Les bureaux, un marché à deux vitesses
Préface5

L’Arc lémanique en chiffres6

Le marché des bureaux sur l’Arc lémanique6
Focus sur Genève                                                               7
Focus sur Lausanne                                                             8

Marché de l’investissement9

                                         Leman Real SnapShot! / Printemps 2015 / 3
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Préface

Madame, Monsieur,

Swiss Real SnapShot! vous offre traditionnellement un
aperçu des dernières tendances et des facteurs détermi-
nants du marché des placements immobiliers en Suisse.

Ce marché étant hétérogène et particulièrement segmenté,
nous avons choisi, dans notre nouvelle publication Leman
Real SnapShot!, de nous intéresser plus spécifiquement à
l’Arc lémanique. Pour cette première édition, nous vous pro-
posons un panorama du marché des bureaux.

KPMG Real Estate dispose de connaissances approfondies
du marché immobilier suisse et international. Notre équipe
pluridisciplinaire vous conseille et vous accompagne dans
toutes vos problématiques immobilières.

Vous trouverez en dernière page du Leman Real SnapShot!
une présentation résumant nos services et indiquant com-
ment vous pouvez bénéficier de nos prestations.

Très bonne lecture!

Cordialement,

Ulrich Prien                                                            Beat Seger
Partner, Head of Real Estate Switzerland                                Partner, Real Estate M&A

KPMG Real Estate SnapShot! est également disponible pour les régions d’Europe, d’Asie et des Amériques.
N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez en savoir plus sur les marchés immobiliers globaux.
Télécharger les publications: www.kpmg.com/Global/en/industry/real-estate

                                                                                                   Leman Real SnapShot! / Printemps 2015 / 5
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Les bureaux, un marché à deux vitesses

L’Arc lémanique en chiffres                                                 sins. L’attractivité internationale de la région ne se dément
L’Arc lémanique, qui s’étend de Genève à Montreux, est                      pas, tout récemment, Japan Tobacco International a investi
l’une des régions les plus dynamiques de Suisse mais éga-                   dans la construction de son futur siège de 25,000 m², à Ge-
lement d’Europe. Les cantons de Genève et de Vaud                           nève, dans le quartier de Sécheron. Autre exemple dans la
regroupent une population totale d’environ 1,218,800 habi-                  zone industrielle d’Etoy, à La Côte, le spécialiste japonais
tants soit près de 15% de la population de la Suisse                        des soins bucco-dentaires et du corps Sunstar construit un
(GE: 469,400 habitants; VD: 749,400 habitants).                             second bâtiment, à côté de son siège.

Avec plus de 600,000 emplois en équivalent plein temps,                     Pour beaucoup d’entreprises internationales, l’Arc léma-
ces deux cantons cumulent, fin 2014, un produit intérieur                   nique dispose de nombreux atouts qui en font une implanta-
brut (PIB) d’environ 108.5 milliards de CHF, soit 16.7% du                  tion stratégique. Tout d’abord, la région bénéficie d’in-
PIB suisse (GE: 54.3 milliards de CHF; VD: 54.2 milliards de                frastructures routières (autoroutes A1 de Genève à
CHF). Au cours des 10 dernières années, la croissance a été                 Lausanne et A9 de Lausanne à Martigny) et ferroviaires de
de 2.5% par an en moyenne pour le canton de Genève et le                    qualité. De plus, le cadre fiscale, réglementaire et juridique
canton de Vaud. Malgré ces bonnes performances, le taux                     suisse (malgré les incertitudes actuelles qui ne semblent
de chômage y est relativement élevé. Il s’établit à 5.4% de                 pas décourager les entreprises) ainsi qu’une population par-
la population active dans le canton de Genève et à 5.1%                     ticulièrement qualifiée sont de réels atouts. Enfin, elle offre
dans le canton de Vaud.                                                     une qualité de vie exceptionnelle entre lac et montagnes.

Fig. 1       Indicateurs macroéconomiques                                   Notons que selon le «Greater Geneva Berne Area» (GGBA),
                                                                            la Suisse occidentale (cantons de Genève, Vaud, Fribourg,
 8%                                                                         Neuchâtel, Berne et du Valais), contrairement au reste de la
 6%                                                                         Suisse, a connu une année 2014 record concernant l’implan-
 4%                                                                         tation d’entreprises étrangères. En effet, 87 entreprises se
                                                                            sont installées dans ces six cantons, comparativement à 53
 2%
                                                                            l’année précédente. Cette augmentation s’est produite mal-
 0%
                                                                            gré l’adoption de l’initiative contre l’immigration de masse
-2%                                                                         et malgré les incertitudes relatives à la réforme de l’imposi-
-4%                                                                         tion des entreprises III (RIE III).
         2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

              PIB réel - Genève               PIB réel - Vaud               Globalement, sur l’ensemble de l’Arc lémanique, le stock
              PIB réel - Suisse               Taux de chômage - Suisse      d’offres de surfaces de bureaux, proposées à la location ou
              Taux de chômage - Genève        Taux de chômage - Vaud        à la vente (y compris livraisons futures et offres grises), tend
Sources: OCSTAT, SCRIS et KPMG                                              à progresser et cela, pour deux raisons principales. D’une
                                                                            part, avec le ralentissement économique observé depuis la
Selon les résultats provisoires de 2014, le PIB genevois af-                crise de 2007/2008 (à l’exception de 2010), les entreprises
fiche une hausse de 2.1% en termes réels par rapport à                      tendent à rationaliser leurs surfaces: la surface louée est
2013 (à comparer à 2.0% en Suisse). La croissance est ainsi                 plus petite que la surface libérée. D’autre part, les utilisa-
légèrement moins soutenue que celle enregistrée en 2013                     teurs privilégient les surfaces neuves, ce qui incite les pro-
(+ 2.7%), mais demeure supérieure à celles des deux an-                     moteurs et investisseurs à maintenir un haut niveau de
nées précédentes (+ 1.6% en 2012 et + 0.3% en 2011). Le                     construction de surfaces tertiaires, ce qui a deux consé-
PIB vaudois affiche quant à lui une hausse de 1.9% pour                     quences majeures: le stock de bureaux augmente et les
2014 après 2.1% en 2013 et 1.5% en 2012. Pour 2015, les                     surfaces libérées, ne répondant plus aux standards du mar-
prévisions nationales du groupe d’experts de la Confédéra-                  ché, peinent à être re-commercialisées.
tion Suisse ont été révisées à la baisse à 0.9% (contre 2.1%
précédemment) suite à l’abandon du cours plancher de 1.20                   L’émergence de ce marché à deux vitesses devrait mainte-
franc pour 1 euro le 15 janvier. Pour 2016, la croissance du                nir un taux de vacance important pour les années à venir, va-
PIB a été révisée à 1.8% (contre 2.4%).                                     cance caractérisée par un stock d’offre composé principale-
                                                                            ment de surfaces obsolètes tandis que dans le même
Le marché des bureaux sur l’Arc lémanique                                   temps, l’offre en produit qualitatif devrait rester tendue.
Si les villes de Genève et de Lausanne polarisent l’activité
économique sur l’Arc lémanique, de nombreuses entre-                        L’emploi est le premier moteur de la demande supplémen-
prises sont implantées en dehors de ces deux pôles, en bor-                 taire en surface de bureaux. Les chiffres de croissance de
dure du Léman, à l’image de Nestlé à Vevey, de Chiquita                     l’emploi observés depuis 2011, sont inférieurs à ceux obser-
Brands International à Rolle ou encore de Global Blue à Ey-                 vés lors des cycles précédents. Ils ont même été négatifs

6 / Leman Real SnapShot! / Printemps 2015
SnapShot! LEMAN REAL Les bureaux, un marché à deux vitesses
pour le secteur bancaire. Avec le ralentissement du taux de                                       temps, le parc de bureaux5 a progressé de 141,000 m² pour
croissance de l’emploi observé sur 2014, il est probable que                                      s’établir à 4.503 millions de m². En 2014, le marché genevois
la rationalisation des surfaces et la recherche d’économie                                        a ainsi absorbé près de 155,000 m² de surface de bureaux.
restent les deux des principaux moteurs de la demande.
                                                                                                  Fig. 2        L’évolution du marché de bureaux
Les loyers des surfaces de bureaux bien situées (quartiers
d’affaires ou périphéries à proximité immédiate des axes de                                           200,000 m²                                                                                                            180
transports stratégiques), bénéficiant de prestations qualita-                                         175,000 m²                                                                                                            170
                                                                                                                                                                                                                            160
tives devraient se maintenir. Par contre, des baisses signifi-                                        150,000 m²

                                                                                                                                                                                                                                  Indice - Base 100 = 2000
                                                                                                      125,000 m²                                                                                                            150
catives de loyer pourraient être observées sur les emplace-                                                                                                                                                                 140
                                                                                                      100,000 m²
ments secondaires.                                                                                                                                                                                                          130
                                                                                                       75,000 m²
                                                                                                                                                                                                                            120
                                                                                                       50,000 m²
Dans ce contexte actuel de croissance du stock d’offre de                                                                                                                                                                   110
                                                                                                       25,000 m²
                                                                                                                                                                                                                            100
surfaces disponibles et d’allongement des délais d’écoule-                                                  0 m²                                                                                                            90

                                                                                                                   2000
                                                                                                                          2001
                                                                                                                                 2002
                                                                                                                                        2003
                                                                                                                                               2004
                                                                                                                                                      2005
                                                                                                                                                             2006
                                                                                                                                                                    2007
                                                                                                                                                                           2008
                                                                                                                                                                                  2009
                                                                                                                                                                                         2010
                                                                                                                                                                                                2011
                                                                                                                                                                                                       2012
                                                                                                                                                                                                              2013
                                                                                                                                                                                                                     2014
ment, les relations entre locataires et propriétaires se                                              -25,000 m²                                                                                                            80
rééquilibrent voire, sur les secteurs en situation de suroffre,                                       -50,000 m²                                                                                                            70
tournent, au profit des premiers. Ainsi, afin de rester com-                                          -75,000 m²                                                                                                            60

pétitif et donc de louer leurs immeubles, les propriétaires                                                               Offre                Absorption nette                   Indice des loyers

accordent fréquemment des périodes de gratuité et/ou                                              Sources: OCSTAT, W&P et KPMG
participent aux travaux d’aménagement. L’écart entre le
loyer économique1 et le loyer facial2 tend à s’accroître.                                         Au regard du volume de transaction, ces chiffres confirment
                                                                                                  l’attrait des utilisateurs pour les surfaces de bureaux neuves
Lors de renégociations, et afin de conserver leurs loca-                                          et le volume important de pré-commercialisations. Les fu-
taires, les propriétaires consentent des baisses de loyer, les                                    tures installations du Crédit Agricole Financements (CAF) et
locataires peuvent ainsi conserver leurs surfaces tout en                                         de KPMG au Pont-Rouge dans la zone du PAV (Praille-Aca-
s’acquittant d’un loyer proche du loyer de marché. Sauf sur                                       cias-Vernets) ou encore les 7,200 m² pré-loués du projet
ou sous-capacité, cette solution est particulièrement inté-                                       Skylab à Plan-les-Ouates, illustrent parfaitement cette ten-
ressante pour les locataires puisqu’ils économisent les frais                                     dance.
de déménagement, de remise en l’état et frais d’aménage-
ment des nouvelles surfaces.                                                                      Les statistiques des différents conseils immobiliers font
                                                                                                  ressortir une fourchette très large pour le stock d’offre, al-
Focus sur Genève:                                                                                 lant de 140,000 m² à plus de 240,000 m². Par ailleurs, tous
Les locaux administratifs se sont d’abord construits sur la                                       s’accordent sur une tendance générale: l’offre de bureaux
ville de Genève, où le parc est relativement ancien puisque                                       est en nette progression depuis 2011. Ces éléments, contra-
30% de ces surfaces se situent dans des bâtiments                                                 dictoires avec les chiffres de l’OCSTAT, pourraient néan-
construits avant 1945. Leur développement s’est par la suite                                      moins trouver une explication par l’importance des surfaces
effectué dans les communes suburbaines de Carouge, Lan-                                           libérées par les utilisateurs, qui seront, très prochainement,
cy et Meyrin, où près de 60% des surfaces datent de la pé-                                        remises sur le marché par les propriétaires. Cette offre de
riode 1960-1990, puis à Vernier, où la plupart des surfaces                                       seconde main risquant par ailleurs de s’écouler difficilement
ont été construites après 1990.                                                                   auprès des utilisateurs.

Sur l’année 2014, la demande placée3 a atteint plus de                                            Avec un accroissement de l’offre proposée à la location, les
92,500 m², un niveau équivalent à ceux enregistrés en 2010,                                       loyers ont tendance à fléchir. Si la pression baissière se fait
2011 et 2013 (60.000 m² en 2012). La demande4 porte à                                             ressentir sur l’ensemble du marché, elle devrait être beau-
85% sur des surfaces inférieures à 250 m².                                                        coup plus forte pour les produits de seconde main aux loca-
                                                                                                  lisations secondaires. Le loyer prime s’établit à 835 CHF/m²/an
Avec 69,833 m² vacants, le taux de vacance s’établit à                                            pour l’hypercentre de Genève et à 500 CHF/m²/an en péri-
1.57% sur le canton de Genève selon les statistiques de                                           phérie (sur la zone de l’aéroport). Le loyer moyen ressort à
l’OCSTAT. L’offre de bureaux affiche ainsi une baisse de                                          environ 620 CHF/m²/an à Genève et à environ 440 CHF/m²/an
l’ordre de 16.4% comparativement à 2013. Dans le même                                             en périphérie.

1
    Loyer réellement payé sur la durée d’engagement ferme, il correspond au loyer facial duquel
    est déduit l’ensemble des mesures d’accompagnement
2
    Loyer inscrit au bail, acté entre les deux parties
3
    Chiffres DTZ Research
4
    Observation de Colliers International Suisse SA                                               5
                                                                                                      Chiffres OCSTAT

                                                                                                                                                Leman Real SnapShot! / Printemps 2015 / 7
SnapShot! LEMAN REAL Les bureaux, un marché à deux vitesses
Fig. 3              Distribution des loyers sur l’agglomération genevoise                                                                          Focus sur Lausanne:
            1,000                                                                                                                                  Selon l’OFS/StatVD, l’offre de bureaux vacants dans l’agglo-
                                                                                                                                                   mération lausannoise7 s’élève à 45,000 m² dont 12,000 m² à
             750                                                                                                                                   Lausanne même. Il n’existe pas de statistique officielle
CHF/m²/an

                                                                                                                                                   présentant le stock de surfaces de bureaux sur Lausanne et
             500                                                                                                                                   son agglomération. Nous estimons toutefois le parc total à
                                                                                                                                                   2.34 millions de m² sur l’agglomération et à 1.25 millions de
             250                                                                                                                                   m² pour Lausanne ville. Sur cette base, le taux de vacance
                                                                                                                                                   ressortirait à 1.9% sur l’agglomération et serait inférieur à
               0                                                                                                                                   1% à Lausanne.
                        Genéve
                     Hypercentre

                                   Centre Rive
                                      Gauche

                                                    Centre Rive Droite

                                                                         Aéroport / Ol

                                                                                         Meyrin /Vernier

                                                                                                                      Vernets

                                                                                                                                 Lancy / Carouge
                                                                                                           Praille / Acacias /

                                                                                                                                                   A fin 2014, le stock d’offre disponible sous 6 mois8 était de
                                                                                                                                                   l’ordre de 145,000 m² dans la région Lausannoise, soit 8.1%
                                                                                                                                                   de l’ensemble des surfaces de bureaux (stock estimé d’en-
                                                                                                                                                   viron 1.8 millions de m²).

                      Loyer Prime                1er et 9ème déciles                                                                               Selon Crédit Suisse, le nombre d’offres de petites superfi-
Sources: Colliers International Suisse SA et KPMG                                                                                                  cies a récemment augmenté. En l’espace de deux ans, la
                                                                                                                                                   taille moyenne des surfaces annoncées dans le Central Bu-
La durée de commercialisation6 s’est allongée sur un an,                                                                                           siness District (CBD) est passée de 400 à 180 m².
passant de 8 à 15 mois pour les surfaces inférieures à 600 m²
et à plus de 12 mois pour les surfaces supérieures à                                                                                               Sur l’agglomération, en décembre 2012, le secteur tertiaire
1,000 m². En parallèle de l’allongement de la durée de com-                                                                                        cumulait 155,980 emplois pour 22,661 établissements, sur
mercialisation, les mesures d’accompagnement pro-                                                                                                  un total de 189,451 emplois pour 26,690 établissements
gressent significativement, certains propriétaires consen-                                                                                         soit 82% des emplois et 85% des établissements.
tant de 12 à 18 mois de franchise de loyer (sous forme de                                                                                          Malgré le ralentissement économique, la demande des utili-
gratuité ou de participation aux travaux).                                                                                                         sateurs reste importante, notamment sur le CBD et les péri-
                                                                                                                                                   phéries sud et ouest. Si le CBD est fortement orienté sur les
A moyen / long terme, les nouvelles infrastructures de                                                                                             petites surfaces, les offres qualitatives de grandes surfaces
transport en commun vont permettre l’émergence de nou-                                                                                             sont recherchées par les entreprises comme l’atteste la
veaux quartiers; à l’instar de la nouvelle liaison ferroviaire                                                                                     pré-commercialisation du projet de construction «Gare 39».
CEVA entre Genève et Annemasse. Autour de la future sta-
tion Lancy – Pont-Rouge, il est prévu la construction de 5 bâ-                                                                                     L’économie lausannoise étant fortement orientée vers la
timents d’activités mixtes pour une surface de plancher                                                                                            R&D9, c’est sans surprise que les entreprises de ce secteur
brute d’environ 120,000 m².
                                                                                                                                                   7
                                                                                                                                                       Aclens, Assens, Aubonne, Belmont-sur-Lausanne, Bioley-Orjulaz, Bottens, Bourg-en-Lavaux,
                                                                                                                                                       Boussens, Bremblens, Bretigny-sur-Morrens, Buchillon, Bussigny-près-Lausanne,
                                                                                                                                                       Bussy-Chardonney, Carrouge, Chavannes-près-Renens, Cheseaux-sur-Lausanne, Chigny,
                                                                                                                                                       Cossonay, Crissier, Cugy, Daillens, Denens, Denges, Echallens, Echandens, Echichens,
                                                                                                                                                       Ecublens, Etagnières, Etoy, Froideville, Jouxtens-Mézery, Lausanne, Lausanne, Lonay, Lully,
                                                                                                                                                       Lussysur-Morges, Lutry, Mex, Mézières, Montpreveyres, Morges, Morges, Morrens, Pau-
                                                                                                                                                       dex, Penthalaz, Penthaz, Préverenges, Prilly, Pully, Renens, Romanel-sur-Lausanne, Ro-
                                                                                                                                                       manel-sur-Morges, Saint-Barthélemy, Saint-Prex, Saint-Sulpice, Savigny, Servion, Sullens,
                                                                                                                                                       Tolochenaz, Villars-Sainte-Croix, Villars-sous-Yens, Vufflens-la-Ville, Vufflens-le-Château.
                                                                                                                                                   8
                                                                                                                                                       Chiffres Colliers Internationale SA
6
    Observation de naef                                                                                                                            9
                                                                                                                                                       Recherche et développement

8 / Leman Real SnapShot! / Printemps 2015
SnapShot! LEMAN REAL Les bureaux, un marché à deux vitesses
d’activité restent, en ces temps de ralentissement, un mo-                                                                 et compte tenu des difficultés probables du maintien de sa
teur de la demande en surfaces de bureaux. Le Biopôle à                                                                    politique de stabilité, la BNS a simultanément décidé de
Epalinges au nord-ouest du CBD et le campus de l’EPFL à                                                                    supprimer son taux plancher et de réduire à -0.75% le taux
Ecublens connaissent une croissance continue.                                                                              d’intérêt des comptes courants dépassant un certain mon-
                                                                                                                           tant. De plus, le cours cible du Libor à 3 mois a été déplacé
L’immeuble «Horizon 4-6», situé en haut de l’avenue d’Ou-                                                                  en territoire négatif, dans une fourchette allant de -1.25% à
chy à Lausanne, rénové par Mobimo Holding et inauguré en                                                                   -0.25%, contre -0.75% à 0.25% précédemment.
septembre 2013, a été entièrement commercialisé depuis
sa livraison. Il accueille notamment Nespresso sur les 4 pre-                                                              La forte baisse des taux d’intérêt accroît l’attractivité relative
miers niveaux, Bombardier, Basler & Hofmann et Realstone.                                                                  (coûts d’opportunité plus bas) des investissements immobi-
                                                                                                                           liers. Il faut donc s’attendre à une demande croissante des
Les loyers prime dépassent les 400 CHF/m²/an pour                                                                          investisseurs sur l’immobilier de placement car ce segment
l’hypercentre de Lausanne et sont compris entre 280 et                                                                     offre un couple rendement / risque particulièrement attractif
315 CHF/m²/an en périphérie. Le loyer moyen ressort à                                                                      comparé à d’autres placements, les bureaux n’échappant
environ 245 CHF/m²/an sur l’agglomération.                                                                                 pas à cette règle bien qu’ils présentent un facteur de risque
                                                                                                                           plus important. Le marché de l’investissement en bureaux
Fig. 4            Distribution des loyers sur l’agglomération lausannoise                                                  est un marché à deux vitesses. Les actifs «core» (100%
            450
                                                                                                                           loué, baux fermes de long terme) sont très recherchés par
                                                                                                                           les investisseurs. A l’inverse, les actifs «value add» et «op-
            375
                                                                                                                           portunistes» souffrent de l’aversion aux risques des inves-
CHF/m²/an

            300                                                                                                            tisseurs.
            225

            150
                                                                                                                           Le faible volume de produits mis sur le marché ne permet
                                                                                                                           pas de répondre à la demande des investisseurs. Dans un
            75
                                                                                                                           contexte de taux de financement particulièrement bas, de
             0                                                                                                             liquidités abondantes et de compétition élevée entre inves-
                     Lausanne
                   Hypercentre

                                 Ville de Lausanne

                                                             Sud-Ouest

                                                                           Ouest-Lausanne

                                                                                            Nord-Lausanne

                                                                                                            Est-Lausanne

                                                                                                                           tisseurs pour les meilleurs actifs, de nouvelles baisses des
                                                                                                                           taux de rendement ne sont pas à exclure sur 2015.

                                                                                                                           Sur un an, les taux de rendement prime10 sont stables à Ge-
                                                                                                                           nève et Lausanne. A fin Mars, ils évoluent dans la fourchette
                   Loyer Prime                       1er et 9ème déciles                                                   [3.60% - 3.85%] à Genève et [3.75% - 4.10%] à Lausanne.
Sources: Colliers International Suisse SA et KPMG                                                                          Certains «trophy assets» avec des baux de longue durée
                                                                                                                           peuvent même se négocier à des taux de rendement infé-
Les dernières surfaces de bureaux de l’opération «Gare 39»                                                                 rieurs à 3%. A moyen terme, nous anticipons une légère
sont même proposées à la location à 470 CHF/m²/an.                                                                         contraction de taux pour les meilleurs actifs.

Marché de l’investissement
Début 2015, la perspective d’un vaste programme d’assou-
plissement quantitatif par la Banque Centrale Européenne
(BCE) a intensifié la pression sur le cours du franc suisse.                                                               10
                                                                                                                                Taux théorique pour un actif neuf / restructuré, bénéficiant d’une localisation premium, loué à
Afin d’éviter tout risque de perte de contrôle sur son bilan,                                                                   100% sur la base d’un engagement ferme de 5 ans.

                                                                                                                                                                   Leman Real SnapShot! / Printemps 2015 / 9
3        6

                                            12                                                           4
            10   5   9                11
                         1            2

                                                                                               3 Oct 14
8                                                                                              	Bâtiment administratif
                                                                                                 du canton de Vaud
                                                                                                 Acheteur: Canton de Vaud
                                                                                                 Vendeur: Ville de Lausanne
                                                                                                 Valeur: CHF 30.5 M

                                                                                               4   Oct 14
                                                                                                   Palais de Justice
                                                                                                   Acheteur: Canton de Vaud
                                                                                                   Vendeur: Ville de Lausanne
    1   Jan 15                                                                                     Valeur: CHF 33.7 M
        Rue du Rhône 8
        Acheteur: Swiss Life                                                                       Jan 15
                                                                                               6
        Vendeur: UBS                                                                               Avenue De Chailly
        Valeur: CHF 535.0 M                            7                                           Acheteur: n/a
                                                                                                   Vendeur: Swiss Prime Site
    2 Déc 14                                                                                       Valeur: CHF 3.6 M
      Terrassiere 58
    	Acheteur: Zurich Financial Services
      Vendeur: La Bâloise Assurances
      Valeur: CHF 36.8 M

    5   Oct 14
        Rue De La Coulouvreniere
        Acheteur: Swiss Life
        Vendeur: Jean-Pierre Tripod
        Valeur: CHF 28.8 M

    8   Mar 14
        Skylab                                     7   Juin 14
        Acheteur: Partners Group                       Business Park Terre Bonne 24
        Vendeur: Rockspring                            Acheteur: CSA Real Estate Switzerland
        Valeur: n/a                                    Vendeur: n/a
                                                       Valeur: CHF 25.5 M
    9   Fév 14
        Quai Des Bergues 1–7
        Acheteur: Stenham
        Vendeur: Credit Suisse
        Valeur: CHF 70.0 M

    10 Fév 14
      Rue de Saint-Jean 26a
    	Acheteur: Caisse inter-Entreprises de Pre-
      voyance professionnelle (CIEPP)
      Vendeur: L’église protestante
      Valeur: CHF 8.7 M

    11 Fév 14
        Rue de Lac 10
        Acheteur: Gestmanagement SA

                                                                     APERÇU DES DERNIÈRES
        Vendeur: Ascom Holding AC
        Valeur: CHF 12.2 M

    12 Jan 14

                                                                         ACQUISITIONS
        Quai Gustave Ador 54
        Acheteur: Lanidar Holding Limited
        Vendeur: Ocean Drive SA
        Valeur: CHF 75.8 M

                                                                        D’IMMEUBLES DE
                                                                      BUREAUX SUR L’ARC
                                                                           LÉMANIQUE

    10 / Leman Real SnapShot! / Printemps 2015                                                       Sources: Real Capital Analytics et KPMG
                                                                                                     Carte réalisée par OpenStreetMap
Real Estate en Suisse
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vaste réseau d’experts font de nous un partenaire fiable et compétent en mesure
de répondre à vos questions les plus complexes, relatives au marché immobilier
national et international.

Fusions et acquisitions/marché des capitaux
  Structuration et exécution de transactions (Lead Advisory)
  – Asset Deals: acquisition et vente d’immeubles
  – Share Deals: fusions, spin-offs, IPO, placements privés
  Arrangement d’investissements indirects tels que des fonds ou des fondations
  Levée de fonds

Conseil en investissement
  Accompagnement des décisions d’investissement dans le cadre de placements
                immobiliers indirects en Suisse et à l’étranger
	Structuration des placements immobiliers dans
                le portefeuille
	Analyse qualitative et quantitative des produits
                de placement
	       Suivi et controlling des investissements

Stratégie/organisation
	Développement et mise en oeuvre d’une stratégie
  – planification d’entreprise/modèles d’activités
  – corporate/public real estate management
      – gestion des actifs et du portefeuille
	Analyse de l’organisation et des processus; développement de l’organisation;
      système de contrôle interne (SCI)
	Gestion de la performance/MIS/suivi des investissements
	Gestion des risques/modélisation financière des instruments de placement
	Accompagnement de grands projets (Major project advisory)

Evaluation/due diligence
 	Evaluations DCF d’immeubles individuels
   et de portefeuilles immobiliers
 	Evaluations neutres pour les comptes annuels
 	Evaluations dans le cadre d’acquisitions et de ventes
 	Etudes de faisabilité et évaluations de projets
   de développement
 	Due diligence axée sur les transactions et la gestion
   de processus

                                                                                     Swiss Real SnapShot! / Printemps 2015 / 11
Contacts

KPMG AG                 Ulrich Prien                                                           Arnaud de Montmollin
Advisory, Real Estate   Partner                                                                Manager
Badenerstrasse 172      Head of Real Estate Switzerland                                        Real Estate Suisse Romande
Postfach 1872           T: +41 58 249 62 72                                                    T: +41 58 249 28 17
8026 Zürich             E: uprien@kpmg.com                                                     E: ademontmollin@kpmg.com

KPMG SA                 Beat Seger                                                             Laurent Aillard
Rue de Lyon 111         Partner                                                                Assitant Manager
Case postale 347        Real Estate M&A                                                        Real Estate Suisse Romande
1211 Genève 13          T: +41 58 249 29 46                                                    T: +41 58 249 28 15
                        E: bseger@kpmg.com                                                     E: laillard@kpmg.com
KPMG AG
Bogenstrasse 7                                                                                 Alfonso Tedeschi, CFA
Postfach 1142                                                                                  Assistant Manager
9001 St. Gallen                                                                                Real Estate Research
                                                                                               T: +41 58 249 28 83
                                                                                               E: atedeschi@kpmg.com

                        L’information contenue ici est de nature générale et ne prétend en aucun cas s’appliquer à la situation d’une personne physique
                        ou morale quelconque. Même si nous mettons tout en oeuvre pour fournir une information précise en temps opportun, nous ne
                        pouvons pas garantir que cette information est fidèle à la réalité au moment où elle est reçue ou qu’elle continuera de l’être à
                        l’avenir. Cette information ne saurait être exploitée sans un conseil professionnel basé sur une analyse approfondie de la situation
                        en question.

                        © 2015 KPMG SA est une filiale de KPMG Holding SA, elle-même membre du réseau KPMG d’entreprises indépendantes
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