Tout savoir sur l'IFI 2020 - Notre expertise pour maîtriser votre imposition - Nourrir vos ambitions - HSBC France
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Tout savoir sur l’IFI 2020
(Impôt sur la Fortune Immobilière)
Notre expertise pour maîtriser
votre imposition
Nourrir vos ambitions
2
Sommaire
Page 4 Les caractéristiques de l’impôt
Page 10 L’évaluation de votre patrimoine
Page 12 Le calcul de l’IFI
Page 15 Transmettre, donner…
Les informations présentes dans cette plaquette peuvent faire l’objet de modifications et sont établies
sur la base de la réglementation en vigueur au 1er janvier 2020.3
Introduction
L’Impôt sur la Fortune Immobilière
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), venu Cette brochure constitue une première approche
remplacer l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), vous permettant d’accéder à un ensemble
est entré en vigueur depuis le 1er janvier 2018. d’informations lié à cet impôt ainsi qu’à
des exemples pratiques.
Contrairement à son ancêtre l’ISF, l’impôt
sur la fortune immobilière est assis uniquement Afin de vous aider à prendre les meilleures
sur les actifs immobiliers détenus directement décisions pour l’avenir, les équipes spécialisées
ou indirectement par les contribuables de HSBC France sont à votre disposition pour vous
au 1er janvier de l’année d’imposition. présenter des solutions adaptées à vos objectifs,
dans le respect de la législation applicable.
Par conséquent, les contrats d’assurance-vie,
les contrats de capitalisation, les placements Les informations données dans ce document
de liquidités, créances, rentes viagères le sont à titre indicatif. Nous vous invitons
et les valeurs mobilières (sauf le cas échéant pour en tout état de cause à solliciter
leur quote-part immobilière imposable(1)) n’entrent un conseil indépendant (avocat, notaire,
pas dans la base taxable de cet impôt. expert‑comptable …) avant toute prise
de décision en la matière.
La loi de finances pour 2020 n’apporte pas
de modifications, sauf en matière de location
meublée professionnelle (LMP).
(1) Cf. la définition des actifs imposables sous la section I, 1.4
5
I - Les caractéristiques
de l’IFI
Au fil des années, vous avez effectué • Appartenant à des concubins notoires ainsi
des investissements et réalisé des acquisitions que ceux de leurs enfants mineurs lorsqu’ils
immobilières. Au regard de l’administration ont l’administration légale des biens de ceux-ci.
fiscale française, ce patrimoine peut faire l’objet • Appartenant à des partenaires liés par un Pacs
d’une taxation. ainsi que ceux des enfants mineurs dont ils ont,
Vous trouverez ci-après les informations l’un ou l’autre, l’administration légale de leurs biens.
essentielles sur les personnes et les biens
imposables, les dettes déductibles ou encore Nature des droits à déclarer
les biens exonérés. • Règle générale : sont imposables les personnes
physiques qui détiennent les biens en pleine
1 - Les personnes et actifs imposables propriété ou en usufruit(3). Le nu-propriétaire
Sont imposables les personnes physiques du bien n’est pas imposable sauf cas particuliers.
• Domiciliées fiscalement en France, disposant L’usufruitier doit comptabiliser les biens dans
d’actifs immobiliers appréciés au niveau du foyer son patrimoine pour leur valeur en pleine propriété.
fiscal (cf. définition détaillée ci-dessous), situés
en France et hors de France dont la valeur nette • Exceptions au principe de l’imposition
taxable est supérieure à 1 300 000 euros de l’usufruitier sur la valeur en pleine propriété
au 1er janvier 2020. du bien :
• Non domiciliées fiscalement en France à raison - vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé
d’actifs immobiliers appréciés au niveau du foyer l’usufruit ou le droit d’usage ou d’habitation
fiscal situés en France dont la valeur nette si la vente n’a pas été réalisée en faveur
taxable est supérieure à 1 300 000 euros d’un présomptif héritier, légataire ou donataire
au 1er janvier 2020 (sous réserve de l’application du vendeur,
des conventions internationales). - usufruit du conjoint survivant résultant
de ses droits légaux dans la succession
Les personnes qui transfèrent leur domicile fiscal du défunt, quelle que soit la date du décès,
en France après avoir été fiscalement domiciliées (en l’absence de donation entre époux(4)),
à l’étranger pendant les cinq années civiles ou autres cas cités par les articles 1094
précédentes, ne sont temporairement imposables (nue-propriété attribuée au conjoint survivant
à l’IFI que sur leurs actifs immobiliers situés après réduction de la part réservataire
en France au titre de chaque année au cours des ascendants à l’usufruit de ladite part)
de laquelle ils conservent leur domicile fiscal et 1098 du Code civil (usufruit forcé du second
en France et jusqu'au 31 décembre de la cinquième conjoint en présence d’enfants du 1er lit…),
année qui suit celle au cours de laquelle le domicile - donation avec réserve d’usufruit (ou du droit
fiscal a été établi en France. d’usage ou d’habitation) au profit de l’État,
des départements, des communes,
Doivent être retenus pour chaque foyer tous des syndicats de communes, d’associations
les actifs immobiliers au 1er janvier 2020 : reconnues d’utilité publique ou de fondations
• Appartenant aux deux époux quel que soit reconnues d’utilité publique.
le régime matrimonial sauf cas particuliers(2) Dans ces trois cas, l’usufruitier et le nu-propriétaire
ainsi que ceux de leurs enfants mineurs lorsqu’ils déclareront chacun la valeur de leur droit suivant
ont l’administration légale des biens de ceux-ci, le barème de l’article 669 du code général
des impôts (en fonction de l’âge de l’usufruitier).
(2) Voir Imposition des couples mariés
(3) Le même principe s’applique pour les biens grevés d’un droit d’usage ou d’habitation.
(4) Exception à l’exception : lorsque le démembrement ne résulte pas des droits du conjoint survivant dans la succession mais d’une donation entre époux, prévue
à l’article 1094-1 du Code Civil, le principe s’applique et l’usufruitier sera alors redevable de l’IFI sur la totalité de la valeur de l’actif immobilier concerné.6
Imposition des couples mariés • Actifs immobiliers placés dans un trust :
• Règle générale : imposition commune des époux imposables chez le constituant ou le bénéficiaire
Les époux déclarent l’ensemble de leurs biens réputé être le constituant ;
sur une seule et même déclaration, peu importe
leur régime matrimonial, ainsi que ceux de leurs • Actifs immobiliers faisant l’objet d’un contrat
enfants mineurs dont ils ont l’administration de crédit-bail ou d’un contrat de location-
légale des biens. accession à la propriété immobilière : dans
• Deux exceptions au principe de l’imposition ce cas, l’assiette est réduite des loyers
commune : et redevances restant à courir. Ces biens sont
--lorsque les époux sont séparés de biens imposables dans le patrimoine du preneur ou
et ne vivent pas sous le même toit, c’est-à-dire de l’accédant ;
lorsqu’ils ont effectivement cessé toute vie
commune, • La valeur de rachat des contrats d’assurance
--lorsque les époux sont en instance de divorce rachetables et des bons ou contrats
ou de séparation de corps et résident séparément de capitalisation(5) exprimés en unité de compte,
en vertu d’une autorisation du juge. à hauteur de la fraction de leur valeur représentative
des unités de compte constituées des actifs
Imposition des partenaires liés par un pacs immobiliers imposables (ex : parts de SCPI, OPCI
• Ils font l’objet d’une imposition commune composant les unités de compte des contrats
d’assurance-vie) : dans ce cas, les biens seront
Imposition des personnes vivant en imposables dans le patrimoine du souscripteur.
concubinage notoire
• Elles font l’objet d’une imposition commune sauf Actif non imposables
si elles sont mariées par ailleurs, auquel cas elles • Participations de moins de 10 %
sont imposées avec leur conjoint légal. dans des sociétés opérationnelles
Sont exclues de l’IFI, les parts ou actions détenues,
Imposition séparée des parents directement ou indirectement, par le redevable et
• En cas d’imposition séparée de parents exerçant les membres de son foyer fiscal représentant moins
conjointement l’autorité parentale, chacun de 10 % du capital ou des droits de vote d’une
des parents doit inclure dans la valeur nette taxable société ayant une activité industrielle, commerciale,
la moitié des biens appartenant aux enfants mineurs. artisanale, agricole ou libérale.
L’exclusion joue sur plusieurs niveaux (au niveau
Actifs imposables des titres possédés par le redevable mais également
• Ensemble des biens et droits immobiliers au niveau de la détermination de la composante
appartenant au redevable et aux membres immobilière de la société qui détient elle-même
de son foyer fiscal ; des titres d’une autre société opérationnelle).
• Parts ou actions de sociétés ou d’organismes Cependant, dans le cas où le redevable détient
établis en France ou hors de France appartenant plusieurs participations minoritaires au sein
au redevable et aux membres de son foyer d’un groupe, le bénéfice de l’exclusion est
fiscal à hauteur de la fraction de leur valeur subordonné à la condition que la participation directe
représentative de biens ou droits immobiliers dans la filiale ajoutée à la participation indirecte (via
détenus directement ou indirectement, quel la société-mère) reste en dessous du seuil de 10 %.
que soit le niveau d’interposition, par la société
ou l’organisme (exemples : parts de SCI, Attention, ne bénéficient pas de cette exclusion :
SCPI, OPCI… pour la fraction de leur valeur --Les biens et droits immobiliers détenus
représentative de biens immobiliers) ; directement par des sociétés ou organismes
• Actifs immobiliers transférés en fiducie : contrôlés par le redevable(6) seul ou avec
imposables chez le constituant ; son foyer fiscal ;
--Les biens ou droits immobiliers dont le
redevable (ou un membre de son foyer fiscal)
se réserve la jouissance en fait ou en droit.
(5) Les exclusions relatives aux titres financiers ci-après s’appliquent également aux unités de compte représentant ces mêmes titres financiers
(6) En cas de contrôle de la société par le redevable, ce dernier est soumis à l’IFI sur la seule fraction de la valeur de ses titres représentative de l’immobilier
détenu directement par la société. Il échappe à l’IFI sur la fraction représentative de l’immobilier détenu indirectement au travers de filiales ou de sous-filiales.7
• Biens ou droits immobiliers affectés
à l’activité opérationnelle d’une société : Sont également considérées comme des activités
--Biens affectés à l’activité opérationnelle commerciales les activités des sociétés qui, outre
(industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou la gestion d'un portefeuille de participations,
libérale) de la société qui les détient, quelle que participent activement à la conduite de la politique
soit l’activité de la société (même activité civile ou de leur groupe et au contrôle de leurs filiales et
purement patrimoniale) dans laquelle le redevable rendent, le cas échéant et à titre purement interne,
détient des titres : sont ainsi visés les biens des services spécifiques, administratifs, juridiques,
détenus directement par la société dans laquelle comptables, financiers et immobiliers. Le texte de loi
le redevable détient ses titres mais également reprend ainsi la définition de la holding animatrice
ceux détenus par une filiale ou sous-filiale. En telle qu'actuellement retenue par la doctrine
revanche, les immeubles mis à disposition ou administrative et la jurisprudence.
donnés en location ne sont pas couverts par Enfin, n’est pas considérée comme une activité
ce cas ; industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou
--Biens affectés à l’activité opérationnelle d’une libérale, l'exercice par une société ou un organisme
société membre du groupe de la société qui d'une activité de gestion de son propre patrimoine
les détient. Ainsi, l’exclusion s’appliquera si ces immobilier. Sont essentiellement visées les sociétés
biens sont affectés à l'activité opérationnelle de de gestion immobilière qui donnent en location nue
la société dont le redevable détient les titres, les immeubles dont elles sont propriétaires.
même si cette entité n'en est pas directement
propriétaire ; de la société qui en est propriétaire ;
ou enfin, d'une société dans laquelle la société 2 - Les dettes déductibles
dont le redevable possède les titres détient, Ces informations sont données à titre indicatif
directement ou par personne interposée, et ne se substituent pas à une analyse
la majorité des droits de vote ou y exerce en fait individuelle effectuée par votre conseil
le pouvoir de décision. juridique ou fiscal indépendant (avocat, notaire,
expert‑comptable…).
• Actions des SIIC dont le redevable détient
moins de 5 % du capital et des droits de vote. Le patrimoine imposable s’entend du patrimoine net,
c’est-à-dire de la valeur des biens sous déduction
• Parts ou actions d’organismes de placement de certaines dettes.
collectif (OPC) et de fonds d’investissement
détenant des biens ou droits immobiliers Pour être déductibles, les dettes doivent exister
si le redevable détient moins de 10% des droits au 1er janvier de l’année d’imposition, être contractées
et si l’actif du fonds ou de l’organisme est composé par le redevable et effectivement supportées par lui.
(directement ou indirectement) à hauteur de moins Elles doivent également être afférentes à des actifs
de 20% de biens ou droits immobiliers imposables. imposables, et, le cas échéant, à proportion de leur
Sont a priori concernés les titres des OPCVM, FCPI, valeur imposable.
FCPR, des Sicaf…
La loi fixe désormais une liste exhaustive
des dettes déductibles. Il s’agit des dettes
Focus sur la définition d’activité commerciale : afférentes aux :
Sont considérées comme commerciales • dépenses d’acquisition de biens ou droits
les activités mentionnées aux articles 34 et 35 du CGI. immobiliers ;
Cette qualification regroupe donc notamment les • dépenses de réparation et d’entretien supportées
activités des promoteurs et des marchands de biens. par le propriétaire, ou, pour le compte du locataire
Cependant, l'activité de loueur en meublé de locaux et dont il n’a pu obtenir le remboursement
d'habitation est exclue de la qualification d'activité au 31 décembre de l’année de départ du locataire ;
commerciale, à moins que cette activité ne soit • dépenses d’amélioration, de construction,
exercée à titre professionnel. de reconstruction ou d’agrandissement ;8
• impôts, autres que ceux incombant année d'imposition excède 60 % de cette valeur,
normalement à l’occupant (exclusion de la taxe le montant des dettes excédant ce seuil n'est admis
d’habitation et de l’impôt sur le revenu), en déduction qu'à hauteur de 50 % de cet excédent.
dus à raison des actifs concernés.
Ce plafonnement ne s’applique pas si le redevable
Ne sont pas déductibles : justifie que les dettes n’ont pas été contractées
• les prêts contractés directement ou indirectement dans un objectif principalement fiscal.
auprès d’un membre du foyer fiscal ;
• les prêts contractés directement ou
indirectement auprès d’un membre du groupe Exemple
familial du redevable ; Un redevable est propriétaire de biens immobiliers
• les prêts contractés par un membre du taxables d’une valeur brute de 9 millions d’euros.
foyer fiscal auprès d'une société contrôlée Pour leur acquisition, il a contracté des dettes pour un
directement ou indirectement par un membre du montant total de 6 millions d’euros. Cet endettement
groupe familial. représente plus de 60 % de la valeur des biens
(5,4 millions d’euros). L’excédent de 600 000 euros
Dans les deux derniers cas, les prêts seront ne sera déductible qu’à hauteur de 50%, soit 300 000
déductibles si le redevable justifie du caractère euros. Le montant des dettes déductibles se trouve
normal des conditions du prêt (notamment alors porté à 5,7 millions d’euros.
du respect des échéances, du montant
et du caractère effectif des remboursements). Déduction des dettes afférentes
à la résidence principale :
Déductibilité partielle des prêts in fine Les dettes afférentes à la résidence principale,
Les prêts in fine contractés pour l’achat d’un laquelle bénéficie d’un abattement légal de 30 %
actif imposable (y compris pour l’achat de titres pour son imposition à l'IFI lorsqu'elle est occupée
de sociétés imposables, exemple : parts de comme telle par son propriétaire, peuvent, en
SCPI) ne sont que partiellement déductibles. principe, être déduites intégralement. Ce principe
Des annuités théoriques sont déterminées en comporte toutefois une limite : les dettes ainsi
divisant le montant de l’emprunt par le nombre admises en déduction au titre de la résidence
d’années total de l’emprunt. Seule la somme principale ne peuvent excéder la valeur imposable
de ces annuités correspondant au nombre de la résidence principale (soit 70 % de sa valeur
d’années restant à courir jusqu’au terme prévu est vénale réelle).
déductible.
3 - Les actifs immobiliers exonérés
Déductibilité partielle des prêts ne prévoyant a/ Les exonérations partielles
pas de terme
Les prêts ne prévoyant pas de terme contractés Attention : les exonérations partielles des titres
pour l’achat d’un actif imposable (y compris pour faisant l’objet d’un Pacte Dutreil et des titres
l‘achat de titres de sociétés imposables) sont détenus par les salariés et mandataires sociaux
déductibles chaque année à hauteur du montant ont été supprimées à compter du 1er janvier 2018.
total de l’emprunt diminué d’une somme égale Nous attirons, cependant, votre attention sur
à un vingtième de ce montant par année écoulée le respect des engagements en cours afin
depuis le versement du prêt. de ne pas remettre en cause les exonérations
passées. Le régime d’exonération des titres
Plafond de déduction pour les gros de PME et de parts de FIP, FCPI et FCPR ou
patrimoines : fonds professionnel de capital investissement
Lorsque la valeur des biens ou droits immobiliers a également été supprimé à compter du 1er janvier
et des parts ou actions taxables excède 5 millions 2018. Ces titres sont le cas échéant imposables à
d’euros et que le montant total des dettes hauteur de la fraction de leur valeur représentative
admises en déduction au titre d'une même des biens ou droits immobiliers imposables.9
• Bois, Forêts et parts de Groupements • Exonération des biens ou droits
Forestiers immobiliers détenus par une société
Lorsqu’ils ne constituent pas des biens affectés à soumise à l’IS
l’activité professionnelle du redevable susceptibles Plusieurs conditions sont exigées pour
d’être exonérés en totalité, exonération des 3/4 que l’exonération soit effective :
de leur valeur si les conditions suivantes sont --Utiliser les biens dans le cadre d’une profession
réunies : industrielle, commerciale, artisanale, agricole
--engagement d’exploitation normale pendant ou libérale ;
30 ans, --Exercer dans la société une fonction de
--obtention d’un certificat du directeur direction. Cette fonction doit être effectivement
départemental de l’agriculture du lieu de exercée et donner lieu à une rémunération
situation de la forêt et bilan de mise en œuvre normale. La rémunération doit représenter
du document de gestion durable (documents plus de la moitié des revenus professionnels
à joindre à l’appui de la première déclaration du redevable ;
et à renouveler tous les 10 ans), --Détenir 25 % au moins des droits de vote
--pour les parts de Groupements Forestiers attachés aux titres émis par la société,
acquises à titre onéreux depuis le 5 septembre directement ou par l'intermédiaire de son
1979, un délai de détention minimal de 2 ans conjoint ou de ses ascendants ou descendants
est exigé. ou de ses frères et sœurs ;
--Le redevable est toutefois dispensé
• Biens ruraux donnés à bail à long terme de respecter ce seuil minimum de détention
et parts de GFA non exploitants si la valeur brute de sa participation excède
Lorsqu’ils ne constituent pas des biens affectés 50% de la valeur brute de son patrimoine.
à l’activité professionnelle du redevable
susceptibles d’être exonérés en totalité, ils sont En cas d’augmentation de capital, les seuils sont
exonérés à hauteur des ¾ de leur valeur lorsque appréciés de la façon suivante :
notamment la valeur totale des biens loués --Les conditions précédemment exposées ont
n’excède pas la limite de 101 897 € (pour 2020). été respectées au cours des cinq années ayant
Au-delà de cette limite, l’exonération est de 50 %. précédé l'augmentation de capital ;
--Le redevable détient 12,5 % au moins
b/ Les exonérations totales : actifs des droits de vote attachés aux titres émis par
immobiliers affectés à l’activité la société, directement ou par l’intermédiaire
professionnelle du redevable d’un membre du groupe familial ;
--Le redevable est partie à un pacte conclu avec
• Exonération des biens ou droits d'autres associés ou actionnaires représentant
immobiliers affectés à l’activité principale au total 25 % au moins des droits de vote
exercée à titre individuel par le redevable et exerçant un pouvoir d'orientation dans
Plusieurs conditions sont exigées pour que la société.
l’exonération soit effective :
--les biens doivent être utilisés dans le cadre • Exonération des locaux destinés
d’une profession industrielle, commerciale, à la location en meublé professionnelle
artisanale, agricole ou libérale, Deux conditions cumulatives sont exigées :
--l’activité doit être exercée à titre principal, --Les recettes annuelles tirées de l’activité de
et de manière individuelle par le redevable location meublée par l’ensemble des membres
ou à travers une société de personnes soumise du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € ; et
à l’impôt sur le revenu l’IR, --Les recettes de cette activité excèdent les
--les biens doivent être nécessaires à l’exercice revenus professionnels du foyer fiscal soumis à
de la profession. l’impôt sur le revenu.
A noter donc la disparition de la condition
L’exonération concerne également les biens d’inscription au RCS pour bénéficier du statut
ou droits affectés à une activité soit similaire, soit de loueur en meublé professionnel (LMP).
connexe et complémentaire de l’activité principale.10
II - L’évaluation des actifs
immobiliers imposables
Tous les actifs immobiliers qui ne font pas l’objet le coefficient immobilier de taxation correspondant
d’une exclusion ou d’une exonération doivent au ratio immobilier de la société déterminé selon
être pris en compte (le cas échéant après forêts). la formule suivante :
Leur évaluation est donc une étape importante.
Pour vous permettre d’établir la photographie Valeur vénale réelle de l’immobilier imposable
de vos actifs immobiliers imposables, nous (valeur brute) détenu directement ou indirectement
vous indiquons dans ce chapitre les différentes par la société ou l’organisme
méthodes d’évaluation.
Valeur vénale réelle de l’actif total (brut)
de la société ou l’organisme
Evaluation des immeubles
Valeur vénale au 1er janvier compte tenu
En cas de chaine de participations, il convient
des caractéristiques spécifiques du bien
donc de rechercher le coefficient immobilier
et des données du marché immobilier
applicable à chaque niveau de la chaine
local. Plusieurs méthodes peuvent être
(société ou organisme, filiale, sous-filiale etc.)
retenues : méthode par comparaison,
en commençant par le plus bas.
méthode d’évaluation par le revenu,
méthode de réajustement d’une valeur
Attention cependant pour la valorisation des parts
antérieure(7).
ou actions, une clause anti-abus a été mise
L’administration considère qu’en aucun
en place. Ne sont pas prises en compte les dettes
cas la moyenne des méthodes citées ne traduit
contractées directement ou indirectement
la valeur vénale réelle. Le seul critère est la notion
par la société ou l’organisme :
de valeur vénale. La méthode par comparaison
--Pour l’acquisition d’un actif imposable
est la plus utilisée.
à un redevable ou un membre de son foyer
Les biens immobiliers doivent être évalués
fiscal qui contrôle, directement
pour leur valeur libre de toute occupation
ou indirectement, la société (sont notamment
à l’exception de la résidence principale
visées les ventes à soi‑même) ;
su laquelle un abattement de 30 % sur sa valeur
--Auprès d’un redevable ou d’un membre
vénale est accordé (abattement conservé suite
de son foyer fiscal pour l’acquisition
à la réforme de l’ISF). Attention, cet abattement
d’un actif imposable ou pour le financement
ne s’applique pas si la résidence principale
des dépenses afférentes à un tel actif
est détenue par l’intermédiaire d’une société.
(à proportion de la participation détenue
dans la société) (sont notamment visés
Evaluation des parts ou actions
les comptes courant d’associés) ;
Les parts ou actions de sociétés ou organismes
--Auprès d’une société ou organisme contrôlée
ne sont imposables que pour la seule fraction
directement ou indirectement par le redevable
de leur valeur représentative de biens ou droits
ou un membre de son groupe familial
immobiliers imposables détenus directement
pour l’acquisition d’un actif imposable
ou indirectement par la société ou l’organisme.
ou pour le financement des dépenses
Le redevable doit donc d’abord déterminer
afférentes à un tel actif (à proportion
la valeur vénale de ses titres puis lui appliquer
de la partition détenue dans la société).
10 (7) Consultez votre conseil fiscal indépendant sur les conditions d’application de ce dispositif.11
--Auprès d’un membre du groupe familial Prêts ne prévoyant pas de terme :
d’un redevable (autre que son conjoint Pour la valorisation des parts ou actions
et ses enfants mineurs) pour l’acquisition des sociétés et organismes établis en France
d’un actif imposable ou pour des dépenses ou hors de France entrant dans le champ
afférentes à un tel actif. L’exclusion de la dette de l’IFI, les dettes ne prévoyant pas de
ne joue qu’à proportion de la participation terme pour le remboursement du capital
de la personne en cause dans la société pour l’achat d’un actif imposable ne sont
ou l’organisme. admises en déduction chaque année qu’à
hauteur du montant total de l’emprunt diminué
Dans les premiers trois cas, la clause anti- d’une somme égale à 1/20e de ce même montant
abus ne s‘applique pas et les dettes peuvent par année écoulée depuis le versement du prêt
être prises en compte, si le redevable justifie (c’est-à-dire déduction linéaire comme si le prêt
que le prêt n’a pas été contracté dans était d’une durée de 20 ans).
un objectif principalement fiscal. Dans le dernier
cas, la clause anti-abus ne s’applique La loi prévoit qu’aucune sanction ne sera
pas si le redevable justifie du caractère applicable si le redevable de bonne foi démontre
normal des conditions du prêt, notamment qu’il n’était pas en mesure de disposer
du respect du terme des échéances, du montant des informations nécessaires à l’estimation
et du caractère effectif des remboursements. de la fraction de la valeur des parts ou actions
imposables représentative des biens ou droits
Prêts in fine : immobiliers qu’il détient indirectement.
Pour la valorisation des parts ou actions
des sociétés et organismes établis en France Précision sur l’évaluation des parts de SCPI /
ou hors de France entrant dans le champ de l’IFI, OPCI, autres fonds et contrats d’assurance-
les dettes correspondants aux prêts in fine, vie ou de capitalisation
contractées directement ou indirectement
par une société ou un organisme pour l’achat Concernant les SCPI et OPCI, on retient également
d’un actif imposable, ne sont prises en compte la valeur vénale des parts au 1er janvier
chaque année qu’à hauteur du montant total de l’année d’imposition. La fraction imposable
de l’emprunt, diminué d’une somme égale serait calculée par la société de gestion et non
à ce même montant multiplié par le nombre par le redevable lui-même. A ce titre, la société
d’années écoulées depuis le versement de gestion devrait d’abord déterminer la valeur
du prêt et divisé par le nombre d’années total vénale des titres détenus par le redevable.
de l’emprunt. Elle devrait ensuite calculer le cœfficient
de taxation correspondant au ratio immobilier
de la société.12
III - Le calcul de l’IFI
Après avoir évalué la valeur nette taxable de votre
patrimoine au 1er janvier de l’année, reportez-vous
au barème pour connaître votre taux d’imposition
et le montant brut de votre IFI.
1 - Le barème IFI 2020
Le seuil d’imposition est fixé à 1.3 millions d’euros.
FRACTION DE LA VALEUR
TARIF
NETTE TAXABLE DU
APPLICABLE
PATRIMOINE
N’excédant pas
0%
800 000 €
Supérieure à 800 000 € et
0,50 %
inférieure ou égale à 1 300 000 €
Supérieure à
1 300 000 € et inférieure ou 0,70 %
égale à 2 570 000 €
Supérieure à 2 570 000 €
1%
et inférieure ou égale à 5 000 000 €
Supérieure à 5 000 000 € et
1,25 %
inférieure ou égale à 10 000 000 €
Supérieure à
1,5 %
10 000 000 €
Un système de décote s’applique
pour les seuls redevables dont la valeur nette
du patrimoine imposable est comprise entre
1 300 000 et 1 400 000 euros.
2 - Les réductions d’IFI
Réduction d’IFI pour les dons au profit
de certains organismes
Les dons réalisés au profit de certains organismes
permettent de bénéficier d’une réduction d’IFI
de 75 % du montant du don, limitée à 50 000 € par an.
Pour le bénéfice de la réduction d'impôt au titre
des dons, la période de collecte en vigueur
est la suivante : les dons pris en compte sont ceux
effectués entre la date limite de déclaration de l'année
précédente et la date limite de déclaration de l'année
d'imposition.
1213
I
Le délai de reprise
Attention : la réduction d’IFI au titre des dons
10 ans
ne peut pas donner lieu à un autre avantage fiscal
En matière d’impôt sur la fortune immobilière
au titre d’un autre impôt.
(IFI), le droit de reprise de l'administration
peut s'exercer jusqu'au 31 décembre
3 - La mise en place d’un mécanisme de la dixième année suivant celle du fait
de plafonnement de l’IFI générateur lorsque le contribuable a dissimulé
En application des règles de plafonnement, des avoirs détenus à l'étranger sur des comptes
le montant de l’IFI est réduit de la différence entre : bancaires, sur des contrats d'assurance-vie
ou dans des trusts (LPF, art. L 181-0 A).
- d’une part, le montant de l’IFI de l’année
en cours et de l’ensemble des impositions 6 ans
françaises et étrangères au titre des revenus Le droit de reprise de l'administration peut
et produits de l’année précédente, et s'exercer jusqu'au 31 décembre de la sixième
- d’autre part, 75 % de la somme du total année suivant celle du fait générateur de l'IFI
des revenus mondiaux nets de frais si les conditions de la prescription de 3 ans
professionnels de l’année précédente, ne sont pas réunies (par exemple en cas
après déduction des déficits catégoriels d’absence de déclaration ou omission d’un bien
dont l'imputation est autorisée pour l'impôt dans la déclaration).
sur le revenu, des revenus exonérés d'impôt
sur le revenu et des produits soumis 3 ans
à un prélèvement libératoire réalisés au cours Le droit de reprise de l'administration
de la même année en France ou à l'étranger. peut s'exercer jusqu'au 31 décembre
de la troisième année suivant celle au titre
Le dispositif "cash box" mis en place de laquelle l'IFI est dû si l'exigibilité de l’IFI
par la loi de finances pour 2017 est conservé. a été suffisamment révélée par le dépôt
Pour rappel, en application de ce dispositif, de la déclaration d’impôt sur le revenu
les revenus distribués à une société passible et des annexes.
de l'IS (holding) contrôlée par le redevable sont
réintégrés dans le calcul du plafonnement. Sanctions administratives (8)
Pour procéder à la réintégration des revenus Défaut ou retard de déclaration et de paiement
logés dans la holding, l'administration doit • Majoration de 10 % à laquelle s’ajoute un intérêt
établir que l'existence de la société et le choix de retard pour paiement tardif de 0,20 %
d'y recourir ont pour objet principal d'éluder tout par mois (taux pour les intérêts courant
ou partie de l'IFI en bénéficiant d'un avantage à compter du 1er janvier 2018, taux de 0,40 %
fiscal allant à l'encontre de l'objet ou de la finalité par mois pour les intérêts courant entre
du plafonnement. Seule est réintégrée le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2017).
la part des revenus distribués qui correspond • Si la déclaration n’a pas été déposée dans
à une diminution artificielle des revenus pris les 30 jours qui suivent la première mise
en compte dans le calcul du plafonnement. en demeure de l’administration, une majoration
de 40 % est appliquée.
4 - Le contrôle de l’administration
Les moyens de l’administration Absence de mention de la valeur nette
• Droit de communication. taxable sur la déclaration d’impôt sur
• Procédure d’éclaircissements et de justifications. le revenu
• Procédure de redressement contradictoire. Dans ce cas, le redevable est susceptible d’être
• Procédure de répression des abus de droit. taxé d’office.
• Procédure de mini abus de droit.
(8) Des sanctions pénales peuvent également s’appliquer en cas de délit de fraude fiscale.14
Insuffisance d’évaluation ou omission de l’IFI est inférieur à 300 €, les autres moyens
d’un bien de paiement peuvent être utilisés (TIP ou chèque).
La sanction diffère selon que le contribuable Les échéances déclaratives prévues en matière
est de bonne ou de mauvaise foi : d’impôt sur le revenu (IR) devront donc être
• en cas de bonne foi, aucune sanction n’est respectées. Ils doivent également joindre
due quand l’insuffisance n’excède pas 10 % à leur déclaration des annexes conformes
de la base d’imposition. Au-delà, le contribuable à un modèle établi par l’administration fiscale
supporte les intérêts de retard de 0,20 % par sur lesquelles ils mentionnent et évaluent
mois (taux pour les intérêts courant à compter les éléments de ces mêmes actifs.
du 1er janvier 2018),
• en cas de mauvaise foi, l’intérêt de retard Pour rappel, les concubins notoires sont soumis
se cumule avec une majoration de 40 % portée à une déclaration commune en matière d’IFI
à 80 % si le redevable s’est rendu coupable tandis qu’ils sont tenus de faire une déclaration
de manœuvres frauduleuses. séparée pour l’impôt sur le revenu. Ils devront
• pénalité de 80% en cas d’abus de droit donc remplir leurs obligations déclaratives
(article 1729, b du CGI). pour l’IFI sur l’une ou l’autre de leur déclaration
de revenus.
5 – Les modalités déclaratives de l’IFI
Les modalités de déclaration de l’IFI sont Pour les contribuables non domiciliés fiscalement
les suivantes. Les contribuables ayant en France ne souscrivant pas de déclaration
un patrimoine immobilier net taxable supérieur d’impôt sur le revenu, ils sont tenus de remplir
à 1,3 millions d’euros sont tenus de déclarer l’IFI une déclaration spéciale.
sur leur déclaration annuelle d’impôt sur le revenu Ils peuvent également être tenus de désigner
(déclaration n° 2042). Ils joignent à cette un représentant fiscal. Toutefois, l'obligation
déclaration des annexes conformes à un modèle de désigner un représentant fiscal ne s'applique
établi par l’administration fiscale. En pratique, pas aux personnes qui ont leur domicile fiscal
si la déclaration des revenus est faite en ligne, l’IFI dans un autre Etat membre de l'Union européenne
doit également être déclaré en ligne. ou dans un autre Etat partie à l'accord sur
l'Espace économique européen ayant conclu
L’IFI est recouvré par voie de rôle, distinct avec la France une convention d'assistance
de l’impôt sur le revenu. Le paiement se fait après administrative en vue de lutter contre la fraude
la réception de l’avis propre à l’IFI. Le montant et l'évasion fiscales ainsi qu'une convention
de l’IFI doit impérativement être réglé au plus d'assistance mutuelle en matière de recouvrement
tard à la date limite de paiement qui figure sur de l'impôt(9).
l’avis. Si le montant de l’IFI est supérieur à 300 €,
le règlement en ligne est obligatoire. Si le montant
(9) Allemagne, Autriche, Belgique, Bulgarie, Chypre, Croatie, Danemark, Espagne, Estonie, Finlande, France, Grèce, Hongrie, Irlande, Islande, Italie, Lettonie,
Lituanie, Luxembourg, Malte, Norvège, Pays-Bas, Pologne, Portugal, République tchèque, Roumanie, Royaume-Uni (selon l’issue du Brexit), Slovaquie,
Slovénie, Suède15
IV – Transmettre, donner…
Ces informations sont données à titre indicatif. Ainsi, il peut choisir de donner l’usufruit
Nous vous invitons en tout état de cause temporaire des parts de SCPI à son enfant.
à solliciter un conseil indépendant (avocat, En mettant en place ces opérations
notaire, expert-comptable …) avant toute prise de démembrement, le redevable anticipe
de décision en la matière. la transmission de son patrimoine à son enfant,
ce qui en même temps lui fait sortir de la base taxable
La gestion de vos actifs patrimoniaux peut avoir à l’IFI les parts de SCPI faisant l’objet d’une donation
des conséquences en matière d’IFI : d’usufruit, temporaire ou non.
1 - Transmettre pour aider financièrement Attention cependant, en réalisant ces opérations,
vos enfants les usufruitiers donataires peuvent potentiellement
Donner l’usufruit ou l’usufruit temporaire devenir redevables de l’IFI. Dans le cas présent,
de parts de SCPI ou OPCI l’enfant deviendrait usufruitier d’un patrimoine
En se dépossédant d’un droit d’usufruit détenu brut de 500 000 euros, hors dettes déductibles.
sur les parts, le redevable de l’IFI, nu-propriétaire Il n’entrerait donc pas dans le champ d’application
du bien, anticipe ainsi la transmission de son de l’IFI.
patrimoine et n’a plus à déclarer cet actif. C’est
à l’usufruitier le cas échéant de déclarer les parts Mettre en place ce type d’opération présente
dans son IFI s’il en est redevable. l’avantage de permettre aux enfants de bénéficier
des revenus issus de ces biens. Enfin, cela permet
Un parent peut ainsi envisager de donner également d’anticiper la future transmission
un usufruit ou un usufruit temporaire à ses enfants. du patrimoine du redevable.
Lorsque l’opération porte sur des parts de SCPI,
cette formule permet d’assurer aux enfants des Attention : La donation d’usufruit, en règle
revenus complémentaires (financement des études, générale, doit être effective sur le plan
entrée dans la vie active…). juridique et économique (par exemple
Cette donation suppose néanmoins un examen les revenus doivent réellement être perçus par
attentif de la situation des personnes concernées les donataires et non le donateur) et ne doit
au regard de l’IFI et d’évaluer le coût de l’opération pas procéder d’une préoccupation uniquement
au regard de l’économie d’IFI réalisée. ou principalement fiscale, sous peine que
l’opération soit requalifiée par l’administration
Exemple fiscale suivant la procédure de l’abus de droit
Un redevable détient, dans son patrimoine, fiscal.
une résidence principale d’une valeur
de 2 000 000 d’euros après prise en compte Ces informations sont données à titre indicatif.
de l’abattement de 30 %, et des parts de SCPI Nous vous invitons en tout état de cause
pour un montant de 500 000 euros. à solliciter un conseil indépendant (avocat,
notaire, expert-comptable …) avant toute prise
Le montant de son patrimoine brut taxable à l’IFI de décision en la matière.
s’élève alors à 2 500 000 euros.
Il peut déduire des dettes à hauteur 2 - Effectuer des dons
de 1 000 000 d’euros. Utiliser la réduction d’impôt au titre
Son patrimoine net taxable est donc des dons
de 1 500 000 euros. Les dons réalisés au profit de certains organismes
peuvent permettre de bénéficier d’une réduction
Le redevable a un enfant majeur qui ne détient pas d’impôt de 75 % du montant du don plafonnée
de patrimoine immobilier. à 50 000 € par an.
En accord avec son projet patrimonial de transmission,
il a la possibilité d’utiliser le démembrement
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