Valorisation immobilière, vie de campus & territoire : Guide méthodologique - décembre 2018 - Conférence des présidents d ...
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b r e 2 018
d écem
Valorisation
immobilière,
vie de campus
& territoire : Guide
méthodologique
édito
Conscient que la qualité finances pour 2018, il ouvre le champ des
activités envisageables sur le domaine de
de la vie sur les campus l’Etat, comme sur celui des établissements
est un facteur à la fois de et autorise la structuration professionnelle
de l’activité de valorisation, qui peut désor-
réussite des étudiants mais mais être confiée soit à un service spécia-
aussi d’attractivité des lisé, soit à une filiale ou un groupement.
établissements, le ministère
Afin d’accompagner cette transforma
de l’enseignement supérieur, tion majeure, j’ai le plaisir de présenter ce
de la recherche et de guide méthodologique, fruit de plusieurs
mois de réflexion du groupe de travail.
l’innovation a mis en place un Notre système d’enseignement supérieur
groupe de travail dédié à la et de recherche ne brille pas toujours par
valorisation immobilière. sa simplicité et sa lisibilité, c’est une évi-
dence et nous y travaillons. Mais cette com-
plexité ne doit jamais nous faire oublier nos
Depuis plusieurs années en effet, les établis- forces. Cet ouvrage a pour objet de guider
sements publics d’enseignement supérieur les établissements publics d’enseignement
manifestent leur ambition de développer supérieur dans leurs démarches de valo-
la vie des campus au moyen de la valo risation de leur patrimoine, aux côtés des
risation immobilière. La direction générale territoires qui les soutiennent et avec des
de l’enseignement supérieur et de l’inser- acteurs économiques qui sont en mesure
tion professionnelle a souhaité rapprocher de répondre à leurs attentes.
les universités, les écoles, les territoires et
les partenaires qui œuvrent au dévelop- Je suis résolument engagée dans cette
pement des campus, afin d’identifier les démarche de libération d’énergies pour
conditions nécessaires pour la réussite de nos établissements. Le ministère, qui se
cette démarche de valorisation des cam- positionne en tant que partenaire d’opé-
pus, indispensable à l’attractivité des sites rateurs autonomes met à leur disposition
universitaires et à la compétitivité du pays. un certain nombre de leviers pour leur per-
mettre de jouir de leur autonomie, d’affir-
Là où, dans une grande partie du monde, les mer leur singularité à l’échelle de chaque
universités disposent du droit de développer site et dans des cadres sur-mesure. Ce
toute nature d’activités sur leurs campus et guide a vocation à en faire partie.
d’en percevoir les fruits, les établissements
français sont centrés sur les domaines de la Je tiens à remercier la Conférence des Pré-
formation et de la recherche, sans pouvoir sidents d’Université et son président, Gilles
apporter de réponses aux besoins de ser- ROUSSEL, qui sont des contributeurs déter-
vices, de logement, de commerces expri- minants à cette démarche et à la produc-
més par la communauté des femmes et des tion de ce document. Ils seront, demain, les
hommes vivant et travaillant sur les cam- acteurs de cette révolution !
pus universitaires.
Le législateur, avec la mobilisation du Frédérique Vidal
gouvernement, a changé la donne et levé
les freins juridiques aux initiatives de ter Ministre de l’Enseignement Supérieur,
rain. En adoptant l’article 154 de la loi de de la Recherche et de l’Innovation
Ce guide a été réalisé avec le concours
de Colliers International
Latournerie Wolfrom Avocats
1 / Accès réservé aux établissements et rectorats https://
www.pleiade.education.fr/sites/000493/Sminaires%20
Campus%202017/Forms/AllItems.aspx
1
uct ion
introd 1 Un contexte Ce contexte de plus grande autonomie
s’inscrit dans un objectif de réduction des
de transformation
dépenses de l’Etat et, en parallèle, d’un
appui aux démarches d’optimisation et
d’adaptation de l’immobilier notamment
profonde
La valorisation sur le volet énergétique. Cette évolution doit
amener les EPES à s’engager active ment
dans l’optimisation des ressources immobi-
Les Établissements Publics lières orientée vers deux grands objectifs :
immobilière d’Enseignement Supérieur
le développement de nouveaux bâtiments
mutualisables et moins consommateurs en
(EPES) évoluent dans un énergie, et l’optimisation des bâtiments en
au service des contexte caractérisé par
l’importance croissante
place en les rénovant, les mutualisant et les
adaptant au mieux aux besoins des acti
vités d’enseignement, de recherche, de vie
établissements, de la recherche et de étudiante et d’administration.
l’innovation comme vecteur Après une pre mière vague de dévolution
d’attractivité et d’excellence du patrimoine, une deuxième vague vise
en soutien du et par la concurrence accrue
des universités étrangère.
aujourd’hui les établissements disposant des
meilleurs atouts s’agissant des potentiels de
valorisation foncière, du portage d’une straté-
territoire, reposant L’augmentation générale du gie immobilière clairement établie, de l’équi-
libre économique d’ensemble et de l’existence
nombre d’étudiants, alliée d’une fonction immobilière suffisamment
à un marché de l’emploi structurée, outillée et professionnalisée.
sur un modèle en grande transformation
nécessitent de développer des
La Direction Générale de l’Enseignement
Supérieur et de l’Insertion Profession-
économique équilibré parcours professionnalisants,
mais aussi les opportunités
nelle (DGESIP), et plus particulièrement la
sous-direction de l’immobilier, commandi-
taire de la présente réflexion sur la valori-
apportées par le numérique sation immobilière, est, dans ce cadre, un
partenaire stratégique pour les universités.
et pour déployer de nouveaux Elle mène à cet effet des démarches par-
modes d’apprentissage. tagées sur l’ensemble des enjeux immobi-
liers des EPES et met à leur disposition des
outils adaptés en parfaite cohérence avec
Le renforcement de l’autonomie des univer- les politiques générales du Ministère de
sités en 2007 a marqué un tournant dans le l’Enseignement Supérieur, de la Recherche
fonctionnement des EPES. et de l’innovation et du Ministère en charge
des finances.
Cette réforme a transféré aux universi-
tés la gestion financière et budgétaire de
leur masse salariale, impliquant ainsi des
restructurations profondes tant sur le plan
des compétences que d’un point de vue
organisationnel avec la mise en place de
nouveaux modes de gouver nance. La loi
n°2007-1199 relative aux libertés et res- La DGESIP avait constitué en 2016 un
ponsabilités des Universités (LRU) a aussi groupe de travail partenarial autour des
ouvert la possibilité de la dévolution du enjeux de l’immobilier et plus spécifique
patrimoine immobilier en offrant ainsi la ment de la valorisation immobilière dans
possibilité aux établissements, d’un trans- le prolongement des orientations tirées
fert gratuit et en pleine propriété des biens du colloque « Campus en mouvement »
appartenant à l’Etat et précédemment mis organisé en mai 2016 par la Conférence
à disposition de ces derniers. des présidents d’université (CPU).
2 3
Cette réflexion sur les liens entre vie de une contraction des autres charges de fonc- redéploiement des espaces sportifs… Ce guide se propose d’être une première étape
campus et valorisation immobilière a été tionnement qui se traduit notamment par pour introduire un langage commun autour de
portée par le groupe de travail partena une réduction des efforts de maintenance et
→ou encore à la mutualisation des espaces, la valorisation immobilière. Il vise à :
des environnements de travail flexibles.
rial réunissant différentes associations et d’entretien du patrimoine immobilier. »
représentants du monde universitaire et des La valorisation immobilière doit permettre → présenter une démarche qui permet
l’identification des opportunités de valori-
tés : l’Amue, l’Association des DGS Mais l’immobilier est aussi un levier. En effet,
collectivi de soutenir l’effort d’ou verture des EPES
sation immobilière
des éta blissements d’enseignement supé l’effort d’optimisation de l’utilisation des sur la ville et le territoire ; elle est aussi un
rieur, l’Association des ingénieurs régionaux m² (selon l’enquête de 2015 du MENESR, les levier urbain favorisant les connexions avec → présenter la logique d’études de faisabilité
de l’équipement des rectorats, l’Associa locaux d’enseignement, amphithéâtres et les citoyens et le monde économique et sou des opérations de valorisation immobilière
tion des responsables techniques immobi salles banalisées sont en moyenne occupés tenant des approches plus collaboratives → proposer une méthode d’évaluation des
liers de l’enseignement supérieur, l’AVUF, la à 72% sur le temps universitaire annuel), en dans toutes les dimensions (apprentissage, gains directs des opérations de valorisa-
Caisse des Dépôts, le CNOUS, la Conférence lien avec l’évolution des modes d’enseigne- relations entre les personnels, relations tion immobilière
des Directeurs des Ecoles Françaises d’Ingé ment et l’impact du numérique, pourraient avec les entreprises…).
permettre de libérer → présenter des recommandations en
nieurs et la Conférence Le contexte juridique des EPES évolue et matière d’organisation et de renforcement
des Grandes Ecoles, la des immeubles valori-
accompagne les enjeux de valorisation du du lien avec le territoire pour permettre la
sables et générer ainsi
CPU, la direction des Il s’agit ainsi de créer de nouvelles sources de
patrimoine immobilier. prise en charge des projets de valorisation
affaires juridiques du Lors des groupes de travail de 2017, des ques-
ministère, la Direc une approche vertueuse revenus, qui pourront
tionnements autour du principe de spécialité
→ susciter l’intérêt et libérer l’imagination par
des illustrations d’opérations de valorisation
tion de l’Immobilier qui allie les ambitions de être réinvesties dans la
avaient été relevés comme pouvant consti-
de l’Etat, l’EPAURIF, transformation de l’en- → mettre en relation les établissements avec les
Régions de France,…
rayonnement des EPES, seignement supérieur
tuer des freins à l’activité de valori sation
interlocuteurs qui ont des retours d’expérience
immobilière, à la création de filiales dédiées
Elle a conduit à la un immobilier adapté et de la recherche.
à cette valorisation et à la capacité à recou-
à partager sur des projets de valorisation.
diffusion d’une étude fonctionnellement et Enfin, de nouvelles rir aux investisseurs privés et publics en vue Le guide ne propose pas d’outil de calcul
sur les outils juridiques de financer les investissements qui y seraient
de la valorisation du performant notamment synergies sont pos-
nécessaires. L’article 154 de la loi de finances
de la valeur des opérations de valorisa-
sibles avec les collec- tion immobilières des EPES, même si les
patrimoine immobilier du point de vue tivités territoriales à la pour 2018 (Loi n°2017-1837 du 30 décembre grands indicateurs financiers sont abordés.
des EPES et à l’organi
sation d’un séminaire
énergétique, bien faveur des dernières 2017) a introduit un nouvel article L. 2341-2 En effet, l’expérience en matière d’évalua-
évolutions de la loi au CG3P qui fait clairement entrer la valorisa-
le 22 juin 2017 sur la géré et dans un nouvel (réforme territoriale, tion immobilière et l’aménagement des cam-
tion du retour sur investissement de projets
démontre l’importance d’une démarche
valorisation immobi équilibre financier. loi NOTRe), et plus lar- pus dans les missions des EPES. combinant les méthodes d’évaluation de la
lière et, aujourd’hui,
gement avec le monde Le lancement en mars 2018 de l’appel à rentabilité financière avec la prise en compte
à la production de ce
économique. Ces nou- manifestations d’intérêt « Sociétés universi- systématique des spécificités du secteur.
guide méthodologique.
velles relations partenariales doivent per- taires et de recherche » dans le cadre du troi-
L’ensemble de cette réflexion a révélé, mettre de valoriser les actifs (vente et sième Programme d’Investissements d’Avenir Enfin, ce guide propose un
compte-tenu du contexte rappelé en pré location) des EPES mais aussi de répondre (PIA 3) vise aussi, à travers l'action « Sociétés
ambule, le poids de l’immobi lier pour les par la mixité des usages aux besoins des universitaires et de recherche », dotée de 400 large éventail d’outillage
établissements. Cet immobilier est sur le différentes populations et acteurs publics M€, à renforcer l'autonomie des universités, pour la valorisation.
chemin critique du développement de nou- et privés. des écoles ou de leurs regroupements en
velles activités et constitue aussi une oppor- soutenant les établissements qui souhaitent
L’objectif est que chaque
En lien avec les objectifs d’attractivité des EPES, établissement puisse
tunité dans le cadre de sa valorisation. expérimenter de nouveaux modes de gestion
la valorisation immobilière peut permettre le
L’immobilier représente un poids, parce développement de la mixité des usages et des
leur permettant de valoriser l'ensemble de évaluer les avantages et
leurs compétences et de leurs actifs.
que les besoins en gros entretien et renou- espaces sur les campus et répondre à : inconvénients de chaque
vellement sont lourds : environ 1/3 des → une meilleure intégration dans la ville L’objectif de cette action vise à affranchir solution, en particulier du
bâtiments soit 6 millions de m² sont dégra- offrant à la population universi taire une les établissements d’un modèle économique
dés ou très dégradés sur un total de 18,6 diversification de l’offre de logement, de trop largement subventionnel, qui ne leur
point de vue des risques
millions de m², et près des 2/3 des surfaces restauration, des services accessibles ainsi offre pas toujours la possibilité de déployer d’investissement comme
des bâtiments d’enseignement de la classe qu’une offre événementielle
B des DPE, cible du Grenelle.
pleinement leur stratégie immobilière. d’exploitation : gestion
→ un développement d’espaces de cowor-
king accueillant des personnels et entre Ce contexte de transformation profonde du en régie de ces activités
L’immobilier peut aussi constituer une « monde des EPES », véritable changement
variable d’ajustement dans les budgets
preneurs extérieurs, des lieux de convergence
de paradigme, rend la formalisation de ce
annexes, montages
interdisciplinaires, l’installation de nouveaux
des EPES. « La part des charges de per-
espaces pédagogiques… guide complexe. Il a donc été pris le parti de concessifs ou domaniaux,
sonnel dans les produits encaissables aug- s’en tenir à la description d’une approche recours à la filialisation
mente ainsi de 79,5% en 2011 à 80,9% en → une nouvelle ouverture sur l’innovation,grâce logique visant à donner des méthodes de
2013. Cette évolution n’est pas soutenable à à l’implantation d’entreprises sur les campus, repérage, d’éva luation et d’analyse du des activités annexes.
moyen terme. Elle conduit mécaniquement à le développement d’espaces d’incubation, le potentiel de valorisation immobilière.
1 / Enquête de situation des établissements d’enseignement supérieur en matière d’amélioration de la performance énergé-
4 tique dans les bâtiments existants, MESR, Juin 2012
2/ Rapport IGF – IGAENR de mars 2015
5
2 La valorisation → la location ou occupation temporaire
demandant des investissements préa-
Pour autant, l’essentiel Le guide méthodologique envisage donc
la démarche de valorisation comme ser
n’est pas dans la dimension
immobilière au service lables, qu’il convient d’établir sur le long vant directement les enjeux de dévelop
terme pour que l’occupant puisse les amor- juridique : il s’agit avant tout pement des activités d’enseignement, de
recherche, de vie étudiante et administra
tir (autorisation d’occupation temporaire de générer, par la valorisation
des établissements constitutive de droits réels pour le domaine
immobilière, la création
tive de l’université ainsi que le soutien à la
public ou bail à construire ou bail emphy- dynamique territoriale.
La valorisation immobilière téotique pour le domaine privé) de richesses nouvelles qui, Par conséquent, le processus de valorisa-
recouvre plusieurs notions. → la concession de travaux ou de services elles-mêmes, peuvent être tion immobilière doit notamment prendre
(accompagnée de redevances ou loyers) en compte les enjeux suivants :
La définition qui en est faite lorsque le contrat vise non seulement à
réinvesties dans le cœur
permettre l’exercice d’une activité éco- d’activité de l’établissement. → apporter des services de proximité aux
notamment par la Chambre étudiants et aux personnels
nomique mais que cette dernière répond
des Experts Immobiliers peut aussi à un besoin de l’établissement public L’objectif consiste à aider les établisse- → assurer une plus forte attractivité inter-
ments à identifier des opérations de valo- nationale
servir de base, bien qu’elle → la valorisation des fonciers relevant des risation qui s’articulent convenablement
ouvre principalement sur une domaines publics ou privés par la réali- → développer l’autonomie de l’établis-
avec leurs missions et leur environnement sement par une relation étroite avec son
sation de programmes immobiliers pour
valorisation financière. vente ou location.
économique et territorial, au service de environnement socio-économique, au
leur rayonnement. service de ses missions d’innovation, de
Nous introduisons donc ici la notion de ren- transfert de technologie, d’entreprenariat
La charte de l’expertise en évaluation D’autres montages sont envisageables, à la tabilité économique, mesurée notamment
condition que l’université soit propriétaire, étudiant et d’insertion professionnelle
immobilière, mise en place notamment par la Valeur actuelle nette financière
par la Chambre des Experts Immobiliers, tels que l’échange de terrains du domaine (VAN) et la notion de rentabilité socio-éco- → s’inscrire dans une démarche de déve-
le Conseil Supérieur du Notariat et l’Asso- public, la cession après obtention du per- loppement durable
nomique qui intègre une appréciation plus
ciation Française des Sociétés d’Expertise mis de construire ou après aménagement qualitative des projets de valorisation → partager les usages
Immobilière, regroupe sous ce vocable les et la cession pure et simple d’un immeuble immobilière : on peut parler d’externalités
interventions consistant en général à par- (un bâti, un foncier) ou d’un droit. → prendre en compte les opportunités
positives. À titre d’exemple, la valorisation d’apprentissage et de recherche appor-
tir de l’existant, à proposer ou suggérer immobilière par la création de logements tées par le numérique
des modifications tendant à faire évoluer Les montages envisageables de valorisa ou l’accueil d’entreprises dans les campus,
la valeur d’un immeuble. tion sont conditionnés par plusieurs élé outre les revenus qui peuvent être tirés
→ préserver l’image de l’établissement
Il peut s’agir d’optimiser l’usage d’un ments notamment à caractère juridique : d’un tel développement et les questions → maintenir un patrimoine en bon état
immeuble (nouvelle occupation de surfaces → le principe de spécialité qui s’applique nouvelles de sécurité qu’il faut prendre en → préserver les réserves foncières des éta-
vacantes, diversification des usages, des aux EPES, tel qu’éclairé par le nouvel article compte, présente l’avantage : blissements, envisager des valorisations
occupants, …), d’identifier des solutions de L. 2341-2 du CG3P ; temporaires.
reconversion d’immeubles (investissements → de permettre à des commerces de se
pour faire évoluer la destination d’un bâti-
→ la domanialité publique et privée ; développer en assurant une présence
→ les contraintes en matière de recours à moins saisonnière sur le campus
ment), ou encore de faire émerger de nou-
veaux sites sur des fonciers à potentiel. l’emprunt et à l’investissement public et privé ; → d'apporter de la vie sur le campus
Dans une approche plus socio-économique → la capacité à créer des structures dis- → et de donc diversifier l’offre de services
tinctes de valorisation, filiales ou fonda- aux occupants au sens large (communauté
de la valorisation immobilière - qui est celle
tions contrôlées par des EPES ; universitaire et citoyens).
retenue par la communauté universitaire - revenus
il s’agira, à partir des actifs immobiliers → les outils contractuels disponibles. additionnels
détenus à titre quelconque par les EPES,
d’aboutir à un bilan positif en termes de L’ensemble de ces critères déterminants sont
création de valeur socio-économique. A cet présentés en synthèse ci-après. Une étude Valorisation
juridique complète élaborée en juin 2017 sur
effet, les solutions de valorisation mettent immobilière
en œuvre des montages techniques, juri la valorisation du patrimoine immobilier des nouveaux
diques et financiers, allant du plus simple EPES est également disponible3. usages
au plus important :
→ la location ou occupation occasionnelle vie de
et de courte durée des locaux ou terrains
nus, ne demandant aucun investissement campus
préalable (contrat de location simple sur le
domaine privé ou autorisation d’occupa- intégration intégration
tion temporaire non constitutive de droits 3 - https://www.pleiade.education.fr/sites/000493/Smi-
urbaine de l’entreprise
naires%20Campus%202017/2017%2006%2016%20Mon-
réels pour le domaine public) tages%20valorisation%20immobilière%20EPES.pdf
6 7
3 Un guide
méthodologique
simple et à
« géométrie variable »
Au-delà du contexte métier
général, les situations
immobilières et les enjeux
des EPES sont hétérogènes.
En effet, les campus peuvent être inté-
grés dans la ville et ouverts sur cette der-
nière ou au contraire éloignés des zones
urbaines. Les établissements peuvent être
présents sur des marchés immobiliers ten-
dus ou a contrario peu attractifs. Les parcs
immobiliers peuvent être concentrés sur
une ou deux zones ou répartis sur plusieurs
territoires. Les constructions peuvent être
récentes ou vétustes. Certains établisse-
ments disposent d’une réserve foncière
importante ou de seulement quelques hec-
tares sur des zones peu urbanisées, etc. immobilier
Tous les interlocuteurs interrogés dans le
cadre de la rédaction de ce guide indiquent
ainsi la grande diversité des situations des
établissements :
• du point de vue « métier »
• du point de vue « immobilier »
• du point de vue « urbain »
Pour autant, le besoin d’optimiser et de déve-
lopper l’existant au travers de la démarche
de valorisation s’applique à tous les établis-
sements. Aussi, le présent guide propose une
démarche d’ensemble de valorisation immo-
bilière au service des enjeux de l’établisse-
ment, quel que soit le contexte.
La présente étude vise donc, en s’appuyant
sur les éléments de cadrage de l’étude juri
dique, à livrer une méthodologie qui permette urbain
aux EPES d’évaluer leurs potentiels immobi
liers et d’en organiser la gestion dynamique.
Par souci de pragmatisme, le guide offre des
outils et des illustrations, qui seront complé
tés ultérieurement par des fiches techniques
pour répondre aux interrogations et élargir
le champ des possibles.
8 9
table
définir les opérations
des matières de valorisation
envisageables
schéma d’ensemble 36
du guide
méthodologique pérenniser la
12 démarche de
valorisation
évaluer le potentiel immobilière
de valorisation 44
immobilière
14 cadre juridique
de la valorisation
projeter les usages immobilière
et les besoins des 48
établissements
et des territoires les notions clés
30 74
10 11
Schéma
d’ensemble du guide
méthodologique
Les objectifs du guide 3 → Créer des synergies entre les univer- Le schéma
sités, les collectivités et les acteurs éco-
méthodologique
de lecture du guide
nomiques dans un objectif de rentabilité
socio-économique.
La réalisation du guide
poursuit trois objectifs : Est présenté ci-dessous le schéma d’en-
Un guide méthodologique semble d’analyse de la valorisation immo-
1 → Développer une stratégie de valorisa- pensé pour répondre bilière. Le temps passé par étape varie
en fonction du potentiel de valorisation
tion immobilière au service du développement
de l’établissement, de son attractivité, de la
aux différents niveaux d’enjeux et des souhaits de l’EPES d’engager une
démarche stratégique.
réussite des étudiants, du bien-être des ensei- des établissements
gnants-chercheurs et personnels qui soit en lien
et en soutien de la transformation du territoire
Le guide se structure comme présenté
2 → Générer des revenus additionnels ci-dessous. Il se fonde sur les objectifs
à court et long terme pour financer les de transformation présentés ci-dessus, Évaluer le potentiel de valorisation Définir les Mettre en oeuvre
besoins de développement des établisse- répond à la question du « comment » et immobilière opérations de et pérenniser la
ments et, notamment, la modernisation de éclaire un certain nombre de notions clés valorisation démarche de valorisa
envisageables tion immobilière
leurs implantations (en termes d’usages, pour la compréhension générale. Diagnostiquer le patrimoine immobilier
de numérique, de services…)
Caractériser le potentiel de valorisation Croiser les besoins Accompagner la mise
et les potentiels en oeuvre des projets de
Liste des fonciers et surfaces
Les objectifs Notions clés à partager potentiellement valorisables Pré-programme
valorisation immobilière
Dispositif de pilotage
Partager les enjeux de valorisation de l’immobilier Définition de la valorisation
Projeter les usages et les besoins de l’opération
des établissements
des établissements et des territoires
Les enjeux de transformation des établissements
Top down
La valeur d’un immeuble et Décliner la stratégie Définir et évaluer Piloter la stratégie
et des territoires les méthodes pour l’approcher de l’établissement en Croiser la les projets de de valorisation
projets immobiliers et stratégie de valorisation
GO
La valorisation immobilière au service de l’Etablisse- services associés développe- Développer les partena-
ment et en soutien au territoire Programme, montage
Les acteurs de la valorisation ment de l’éta- riats avec les acteurs
et business case
Analyser et projeter blissement et du territoire
Comment mener la démarche
Bottom up
les usages de l’immo- la stratégie
de valorisation du patrimoine ? bilier et des services territoriale Et demain … créer des
Le marché immobilier associés structures de portage
Évaluer le poten- de l’immobilier
Mettre en Axes de développements et tableaux
tiel de valorisation des établissements ?
Définir les oeuvre et de bord des objectifs stratégiques
immobilière
opérations pérenniser Les indicateurs financiers
de valori- la démarche
Projeter les usages sation envi- de valorisa-
et les besoins des sageables tion immo-
établissements bilière Outils juridiques et
et des territoires contractuels de la valorisation
12 13
1
par tie 1 Objectifs 3 Bonnes pratiques
La première phase consiste à prendre connais- → En cas de besoin, prévoir un budget
sance du parc immobilier (qualité et occupa- d’étude et le valider dès le démarrage de
tion des bâtiments, stock de fonciers, …), et la démarche
évaluer à faire un état du contexte de chaque actif
(environnement urbain et socio-économique,
technique, juridique) pour identifier le poten-
→ Mettre en place des outils d’inventaire
du parc qui intègrent aussi l’axe aménage-
ment et urbanisme :
tiel de valorisation immobilière. Cette phase
le potentiel
• Cartographie des sites
s’appuie sur la prise en compte de la stratégie • Indicateurs d’analyse de la performance
immobilière existante et permet également de
déterminer les acteurs clés à mobiliser autour → Mettre en place des outils d’analyse :
de valorisation
• Grille de qualification des sites
des enjeux de valorisation immobilière.
(voir proposition de grille ci-après).
Elle aboutit à une première évaluation des
immobilière
gains et des coûts de mise en œuvre des
opérations de valorisation. Le but est, de
disposer d’une première approche des 4 La méthode
enjeux économiques associés, avant de
lancer les études plus détaillées (Phase 3
Diagnostiquer le
du présent guide). Patrimoine Immobilier
Cette phase est conduite en parallèle de
l’exploration des besoins et usages pro-
Inventorier et qualifier le patrimoine
jetés des acteurs de l’EPES et du territoire (s’appuyer sur les démarches
(Partie 2 du présent guide). de diagnostic existantes)
Le pré-programme de l’opération de valori-
Analyser les marchés immobiliers
sation immobilière pourra naître du croise-
ment des opportunités de valorisation avec
les besoins de l’établissement et du territoire. Etudier le contexte urbain
et socio-économique
Identifier le potentiel
2 Résultats attendus de valorisation
Evaluer les enjeux des sites
→ Un inventaire qualifié du parc immobi-
lier au regard de son contexte socio-écono-
mique et urbain Segmenter le patrimoine
→ L’identification des forces et des fai
blesses des sites Analyser l’opportunité
→ La liste des opportunités et grands équi
libres économiques associés
→ La caractérisation des études de faisabi
lité à mener (urbaine, socio-économique,
technique, juridique)
Identification
→ La constitution d’une équipe pluridisci
des fonciers
plinaire d’étude et mise en place des ins
et surfaces
tances partenariales (avec les collectivités
potentiellement
territoriales notamment) valorisables
14 15
5 Diagnostiquer • Actif de développement :
→ Réserves foncières
le patrimoine → Locaux désaffectés ou sous-occupés.
immobilier • Actif de rendement :
a. Inventorier compléter l’approche par la réalisation d’un → AOT, bail commercial, concessions…
recensement des fonciers, des règles d’ur-
et qualifier le patrimoine
banisme et des caractéristiques sociales et C H A Q U E A C T I F P E U T Ê T R E R É P E R TO R I É S E LO N L E S C R I T È R E S
économiques des territoires dans lesquelles
L’évaluation du potentiel le patrimoine s’inscrit. S U I VA N T S , Q U E V O U S P O U V E Z R E T R O U V E R D A N S L E S O U T I L S
de valorisation du parc N AT I O N A U X R T E T O A D E S R :
EXEMPLE DE DÉMARCHE
immobilier s’appuie sur une
À S U I V R E P O U R I N V E N TO R I E R
première étape de diagnostic • Domaine public / privé
L E PAT R I M O I N E Données
qui est la résultante de trois RT ESR
Propriété • Droit public / privé, juridictions compétentes,
règles d’acquisition, de cession, d’usage
composantes importantes :
l’inventaire qualifié du parc 1 Recenser les actifs
• Titres d’occupation (baux, baux à long terme,
Données Modalités
immobilier, son inscription RT ESR d’occupation
conventions précaires, mises à disposition …)
• Location (utilisations privatives simples, BEA, AOT …)
dans l’environnement urbain 2 Classifier par types d’actifs
et socio-économique du Données Destination / • Surfaces
territoire, et les marchés RT ESR usages • Usages internes, occupation externe, stationnements …
immobiliers locaux. Actif
d’exploitation
Actif de déve-
loppement
Actif de
rendement
• Réglementation ERP, code du travail, foyer logement
Le patrimoine immobilier des EPES s’est • Catégorie ERP, type ERP
constitué au fil du temps. Il s’est diversifié Répertorier pour chaque actif • Classement
Etat
et complexifié ce qui rend l’établissement (Domanialité, mode de déten- réglementaire /
• Présence d’amiante, de plomb, de termites
3 Données • Commission sécurité
d’un diagnostic à la fois physique, doma- tion, régime juridique, fonctionnel /
nial, juridique et comptable de leurs biens, données comptables …) RT ESR • Contrôles règlementaires
de santé
indispensable. • Desserte réseaux
et accessibilité
• Appréciation de l’état de santé
Qualifier le patrimoine Actif • Etat d’accessibilité, travaux programmés
Un ensemble de démarches conduit dès à 4 (Qualité technique, fonctionnelle, dans le cadre de l’Ad’AP …
présent à inventorier et à diagnostiquer le occupation, …)
patrimoine immobilier, notamment dans
le cadre de la réalisation du Schéma Plu- • Consommation d’énergie, type, classement,
riannuel de Stratégie Immobilière (SPSI). Performance effet de serre
La classification du patrimoine suivant le Données
La réalisation des SPSI s’appuie sur le environnemen • Consommation d’eau
mode d’utilisation des sites conduit à dis- RT ESR
déploiement de deux outils mis à dispo- tale • Tri des déchets
tinguer trois types d’actifs : • Bilan énergétique
sition des établissement par la Direction
de l’Immobilier de l’Etat et la DGESIP : le • Actif d’exploitation :
RT (référentiel technique) et l’OAD (outil • Loyers
Données Coûts
d’aide au diagnostic) qui permettent de → Actifs destinés à l’enseignement et la
RT ESR d’exploitation
• Taxes
faire l’inventaire des données relatives au recherche (locaux d’enseignement, centres • charges
parc immobilier et proposent des outils de recherche, laboratoires…)
d’analyse pour dresser un diagnostic de → Actifs destinés aux services publics • Propriété
l'ensemble du parc immobilier. (complexes sportifs, crèches, écoles, • Description économique (valeur nette comptable,
espaces verts, médiathèque, parking…) Données estimation service du Domaine, …)
Outre les données recensées dans le cadre Foncier
RT ESR • Modalités d’occupation
des inventaires patrimoniaux réalisés par → Actifs destinés aux services internes
• Surfaces
les EPES et qui ne seront pas détaillées dans (locaux des services administratifs, des
• Droits à construire
le présent guide (voir ci-après une illustra- services techniques…)
tion avec quelques exemples d’indicateurs → Voirie et Réseaux Divers (routes,
Foncier Bâti
classiquement utilisés), il est essentiel de réseaux câblés, d’électrification, d’eau…).
16 17Chaque actif peut être 3 • Performance opérationnelle
qualifié comme suit. Famille d’indicateur OAD « Pilotage Fonction Immobilière »
Parc Immobilier
L’approche par la performance d’occupation est un
moyen d’apprécier l’utilisation réelle des espaces. Elle
A B Occupation
Bâtiments Fonciers est mesurée par le taux d’occupation, c’est-à-dire l’ef-
Nb d’occupant / fectif constaté (postes ou places occupés) par rapport au
nombre de positions installées.
Audit positions (postes
Ce ratio doit permettre de voir si un espace est occupé
Audit technique Description
Bâtimentaire
du foncier
ou places) de façon optimale et de le réorganiser. Cela se fera selon
Audit fonctionnel
les activités et les usages des établissements d’ensei-
gnement. En fonction de la sédentarité plus ou moins
Dureté
Audit environnemental du foncier
importante de ceux-ci, l’optimisation du ratio de performance sera évidemment
différente, certains plateaux techniques présentant des taux d’occupation plus
élevés que d’autres.
Performance
bâtimentaire
Performance 4 • Performance financière
1 • Surfacique
2 • Fonctionnelle Financière Famille d’indicateurs OAD « Optimisation »
3 • Environnementale
€HT/m²/an La recherche de la rationalisation du poste coût immo-
4 • Opérationnelle
5 • Financière €HT/Position bilier implique de raisonner parfois en termes de coût
par m². Mais, souvent, la définition du coût par position
/an (poste de travail ou place de salle de cours, …) est plus
représentative.
Ci-après sont présentés quelques exemples d’indicateurs d’analyse
du parc en lien avec les familles d’indicateurs OAD.
1 • Performance de l’immeuble (surfacique)
Famille d’indicateur OAD « Optimisation »
Au cœur de la performance quantitative de l’immobilier, L’analyse de l’occupation est → de contribuer à l’étude de faisabilité
d’un projet de (ré) aménagement
Immeuble la performance de l’immeuble permet d’apprécier l’effi- essentielle dans le cadre d’une
cacité du bâtiment. Calculée à l’aide du ratio Surface Utile
approche de valorisation → d'optimiser l’utilisation des espaces.
SUN/SUB Nette / Surface Utile Brute, elle évalue le rendement de
l’immeuble, c’est-à-dire la proportion de surfaces réelle- immobilière. En effet, outre
ment exploitables pour implanter des activités. Ainsi, plus l’optimisation de l’occupation Les données clés recueillies,
ce ratio est élevé, plus la surface de l’immeuble peut être
par l’affectation d’équipes par observation directe ou
rentabilisée et utilisée pour loger des activités.
nouvelles dans des espaces par les outils numériques
vacants, il peut être envisagé la (capteurs, compteurs,
2 • Performance environnementale badges ou lecteurs de cartes,
location de ces mêmes espaces
Famille d’indicateur OAD « Modernisation » smartapp, etc) permettent
à des occupants extérieurs.
Les constructions immobilières sont à l’origine de 40 % de A une approche théorique de une véritable approche de
la consommation d’énergie en France. Le Grenelle de l’En-
la mesure de l’occupation, il l’occupation des espaces :
vironnement vise à favoriser l’écoconstruction en impo-
sant un plafond d’émission de 50 Kwh/m²/an d’énergie peut être ajouté un relevé de moyenne, pic et creux
primaire pour les bâtiments neufs à partir de 2010 dans le l’occupation réelle. d’occupation, distribution
Environnementale public et 2012 dans le privé. Ce seuil est toutefois modu-
de l’occupation dans le
Kwh/e.p/an lable en cas d’utilisation d’énergie faiblement émettrice
de gaz à effet de serre.
Il s’agit : temps ( journée & semaine),
Le Grenelle de l’Environnement a pour objectif de porter → d'obtenir des données factuelles sur
croisement du nombre
la consommation moyenne annuelle des bâtiments ter- l’occupation des espaces (à croiser par
tiaires à 150 Kwh/m²/an en 2020. exemple avec le planning de réservation d’occupants et de la capacité
Une mesure de la performance énergétique des bâtiments par m² permet de des salles) et contribuer à comprendre les d’accueil des espaces.
remonter un indicateur sur le niveau de consommation d’énergie primaire. modes de fonctionnement
18 19Par ailleurs l’inventaire Par le repérage des fonciers, il peut être Il est proposé d’inventorier les fonciers
identifié des poches de fonciers valori- selon les critères suivants a minima :
foncier est critique dans le sables (les outils mis à disposition par la
cadre des démarches de Direction de l’Immobilier de l’Etat et la
→ Référence cadastrale et surface
DGESIP incluent une fiche foncière qui peut → Macro localisation (positionnement
valorisation immobilière. servir de base – voir liste des données RT du campus par rapport à la ville)
ESR ci-dessous). → Micro localisation (positionnement
du site par rapport au campus)
b. Analyser
→ Environnement
les marchés immobiliers
Table thème champ → Etat du terrain (pollution,
raccordement, réseaux traversants)
Période de référence des données Année relative à votre saisie L’analyse des marchés immobiliers doit
Groupe d’autorisation Chorus La notion de « dureté » du foncier peut être permettre de capter de l’information sur
Identifiant de l'opérateur le territoire (attention à ne prendre en
Identifiant UAI ajoutée à l’analyse. Celle-ci comprend des
notions comme : compte que l’information sur le quartier,
Bâtiments en commun
la zone identifiée…) concernant :
Identifiant de la parcelle → Nombre de propriétaires
Identification du bien Identifiant Chorus-Site → Forces et faiblesses des modes → Les volumes de transaction par nature
de détention juridique d’actifs (logement, tertiaire, activité) et
Identifiant Chorus composant-Terrain
donc le taux de rotation
Site géographique → Type d’occupant
→ Les marchés de l’immobilier ancien
Identifiant entité d’appartenance → Type d’occupation (transactions, prix) et neuf (mises en chan-
Libellé entité d’appartenance
→ Etat des constructions tier, ventes, prix des logements collectifs)
Adresse
Localisation → Conditions de libération → Les investisseurs et opérateurs rencon-
Complément d’adresse trés sur ces marchés
CP
→ Destinations inscrites dans
les plans locaux d’urbanisme (PLU) → Les stratégies déployées par les occu-
Ville pants et par les propriétaires
Valorisation comptable du bien
→ Environnement
→ La typologie des actifs concernés par
Date de valorisation Elle permet d’évaluer la faisabilité et la com- les transactions (première main, seconde
Estimation France Domaine en € TTC plexité d’éventuels développements futurs. main, vétusté, …)
Valorisation économique du bien Il convient dans cette phase de cartographier → Les tendances de prix au m² (construc-
AOT consentie à un tiers les acteurs (tant côté université et Etat que tion, transactions dans le neuf et l’ancien,
Fiche prix des logements et des terrains)
Description économique Date de signature collectivités ou entreprises...), leurs compé-
foncier
Date d’échéance tences, les politiques et stratégies à prendre → L’évolution du cadre financier (taux
Durée (en années) en compte ( ex : SPSI, SRESRI, PLU, SCOT, sché- d’intérêt, durée d’emprunt, etc.) et du
mas régionaux d’aménagement, de dévelop- cadre réglementaire (aides à l’accession,
Dénomination du tiers
pement durable et d’égalité des territoires...), à l’investissement locatif, etc…), marché
SIRET du tiers
les outils de diagnostics existants (RT/OAD du crédit immobilier, analyse des com-
Montant de la redevance annuelle en € TTC ESR, SI...) et les sources de financement mobi- portements et des attentes des ménages
Propriétaire lisables sur les projets de valorisation. (taux d’effort, épargne, etc…).
Domaine
Une cartographie des acteurs est présen- → La demande, l’offre et les tendances
Existence d’une convention d’utilisation
tée dans le chapitre « notions clés » à par- respectives (prise en compte des permis
Propriété
Catégorie tiers tager ci-après. de construire déposés, …)
Dénomination du tiers (libellé tiers)
Ce premier travail de diagnostic permet de → Le stock d’offres
SIRET du tiers
dresser un panorama du parc immobilier → Les valeurs locatives et leur tendance
Modalité d’occupation Occupation
en plusieurs volets (urbain, socio-écono → La pression foncière
Surface du terrain mique, technique, fonctionnel, juridique)
Nombre de bâtiments sur la parcelle et ainsi d’en identifier le potentiel. Il À ces analyses globales peuvent s’ajou
Droit à construire résiduel peut s’appuyer en grande partie sur les ter des analyses de marché plus spéci
Surface Parkings non couverts (m2) applications nationales (RT et OAD ESR) fiques concernant par exemple l’activité
Nombre de places
déployées par la DGESIP en 2016. événementielle (locations d’espaces pour
accueillir des activités culturelles, asso
Dont handicapés
ciatives, …), l’offre de résidences ser
Installations sportives de plein air (m2) vices, l’hôtellerie, les commerces...
20 21Il est utile de se rapprocher, dans les cond-
tions prévues par le droit de la concurrence,
L’analyse urbaine comprend l’étude de
la réglementation en vigueur (Plan Local 6 Caractériser
le potentiel
des conseils immobiliers locaux ou nationaux, d’Urbanisme), la détermination de la des-
des agences immobilières et des notaires pour tination actuelle, la constructibilité du fon-
recueillir des données de marchés. cier et l’analyse des principales contraintes
Il peut également être demandé aux opé- réglementaires pouvant impacter la valeur de valorisation
rateurs immobiliers présents localement, et la reconversion de l’actif : PPRI, zones
notamment les promoteurs, des informa- non aedificandi. Il s’agit également de
tions sur les volumes de production, les mettre en évidence les évolutions du PLU L’évaluation des enjeux
taux d’écoulement, les durées moyennes en cours : des sites (économiques,
des programmes, …
→ Analyse des projets de développement
territoriaux) et
urbain des communes concernées
→ Analyse des données économiques des l’analyse d’opportunité
agglomérations et recensement à grandes (constructibilité, marché
mailles des besoins immobiliers en matière de immobilier favorable,
logement, bureaux, commerces, activités…
absence de contexte juridique
Outre le contexte urbain, il s’agit d’analy- bloquant, ...) permettent
ser le contexte socio-économique de l’éta-
blissement, permettant ainsi de qualifier d’identifier les fonciers ou
chaque site d’implantation de l’université, surfaces potentiellement
d'identifier ses forces et ses faiblesses, et valorisables, ainsi que de
c. Etudier le contexte urbain
de l'inscrire dans les enjeux de développe-
et socio-économique ment locaux. lister les études de faisabilité
détaillées qui seront à
Il s’agit à cette étape, de s’approprier les Cette analyse a pour but premier de véri-
projets de développement du territoire fier l’adéquation des projets aux besoins mener ultérieurement. → Mesure de la vitalité économique (crois-
des populations et territoires ciblés. Elle sance économique, attractivité du secteur,
ainsi que de mesurer l’attractivité écono
permettra également d’étayer les scé- création de nouvelles entreprises…)
mique et démographique. a. Évaluer les enjeux des sites
narios de propositions d’évolutions des → Situation par rapport aux axes de développe-
Cette analyse doit permettre de se forger documents d’urbanisme (plans locaux ment économique au niveau de l’agglomération
Evaluer les enjeux du site nécessite à la fois
un avis sur : d’urbanisme (PLU), schémas de cohérence → Mesure d’indicateurs sociaux (chô-
d’évaluer l’attractivité naturelle du terri-
territoriale (SCOT)). mage, bénéficiaires de congés de forma-
1→ Les besoins du territoire en matière de toire du point de vue économique, social,
logement et de développement économique démographique et de mesurer les enjeux tion, niveaux de revenus moyens…)
L’analyse socio-économique se base sur
2 → Les enjeux de préservation des des données de type : nombre d’habi-
économiques et immobiliers au regard des → Mesure de perception du secteur uni-
espaces naturels dynamiques de territoire et des incitations versitaire, atouts, faiblesses
tants, densité, part et caractéristiques de
politiques. Dans cette phase sont synthéti-
3 → Le plan de développement des trans- la population, évolutions démographiques,
sés l’ensemble des diagnostics réalisés et Enjeux des marchés immobiliers
ports en commun activités économiques historiques et leur
présentés dans les étapes précédentes.
évolution, niveau du chômage, … prove-
4 → L’ambition des acteurs en matière → Dynamique des marchés immobiliers
d’offre foncière nécessaire au développe- nant de l’INSEE et des services de l’Etat. La (logements, bureaux, locaux d’activité,
Il s’agit notamment de mettre en exergue
ment économique ou au logement DGESIP a initié, en 2017, un travail de fond hôtels, équipements divers) intégrant le parc
les éléments suivants : attractivité du ter-
avec le SGPI (ex-CGI) et France Stratégie
5→ Les différents projets en cours sur le ritoire et enjeux des marchés immobiliers. → Niveau d’absorption de l’offre, le niveau
visant à produire une méthode d’évalua-
territoire et les acteurs en charge (SEM, et les caractéristiques de la demande
tion socio-économique adaptée aux projets
Opérations d’intérêt métropolitain, société
publique locale d’aménagement, aména-
immobiliers de l’enseignement supérieur. Attractivité du territoire → Nature des opérations de promotion,
La commission, présidée par Emile Qui- les rentabilités, les investisseurs…
geurs publics ou privés) pour développer des
net, proposera une première approche, qui
programmes immobiliers
6→ Le PLU et le rythme de sa révision en intégrera la question de la prise en compte Une approche par notation (ou « scoring »)
soutien de la politique de développement de la valorisation dans les projets. peut être envisagée de manière à noter
L’attractivité d’un territoire nécessite chaque site au regard de l’ensemble des
Il s’agit également de prendre en compte une juste appréciation des dynamiques critères évoqués précédemment.
les orientations stratégiques territoriales en œuvre et l’établissement d’un certain
ainsi que celles de la politique immobilière nombre de critères : A titre d’illustration est présentée ci-des
de l’Etat, définies notamment par les SDIR → Mesure de la vitalité démographique sous, une fiche de synthèse des enjeux
(Schéma Directeur Immobilier Régional, cf (croissance/décroissance de la population, d’un site, d’un bâtiment, d’un foncier avec
définition en annexes). évolution prévisible du nombre d’étudiants…) une approche par « scoring ».
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