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G R A N D S U D
VENDRE AUTREMENT
AVEC MON NOTAIRE
Été 2022
G R A N D S U D BIENTÔT en version DIGITALE
G R A N D S U D
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4 Répartition des charges au sein de votre vie.
Sommaire
de la copropriété
Comment ça marche ?
A chaque étape importante, il vous
9 Le bail d’habitation conseille et vous accompagne en toute
Entretien avec Me Edouard Grimond Notaire.
sécurité juridique, notamment pour
19 Fausse Bonne Idée votre première acquisition, donation de
Remettre les clés avant la signature
de la vente. votre patrimoine, la création d’entreprise,
la succession d’un proche… alors pour-
23 Comment calculer son impôt ?
Le régime fiscal des plus-values immobilières. quoi pas dans la mise en vente de votre
maison ?
31 Vendre autrement avec mon notaire
documents Découvrez au fil de ce magazine des
33 Fiche pratique articles mettant en lumière le métier
Les documents à remettre au notaire de Notaire, des conseils en immobilier
avant la vente.
ainsi que des annonces immobilières
36 VENTE 2.0 des offices notariaux de notre si belle
L’immo intéractif pas à pas
région.
43 Fiche pratique
Acheter en SCI. Bonne lecture !
Caroline Rouquet
45 Immobilier neuf
La nouvelle norme RE 2020
48 Les clés pour réussir son achat sur plan
Vente en l’état futur d’achèvement VEFA.
55 Fiche pratique
La répartition des charges entre usufruitier
et nu-propriétaire.
Photos : Crédit Photos Adobe STOCK®.
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G R A N D S U D Article extrait de Conseils des notaires 481
Répartition des charges
comment ça marche ?
Si vous habitez dans un logement en copropriété, vous devez
financer son fonctionnement selon des règles précises.Le point sur
la répartition des charges, travaux et dépenses exceptionnelles.
La répartition des charges annuelles varie en plusieurs bâtiments, le règlement de copro-
fonction du type de dépense, de son utilité et de priété peut prévoir des charges générales
son affectation dans l’immeuble. Vous pouvez spéciales à un ou plusieurs immeuble(s). Vous
également être exceptionnel. Pour chaque devez participer au paiement de l’ensemble
dépense, un nombre de tantièmes vous est des charges communes selon vos tantièmes
attribué qui varie selon la superficie de votre même si la dépense ne présente pas d’utilité
logement, sa nature et sa localisation afin de pour vous. En effet, elles servent à entretenir
calculer le montant que vous devez payer. l’immeuble dans sa globalité.
Les charges des parties communes Les charges spécifiques
L’entretien des parties communes, qui com- À la différence des charges générales, les
prend les portions des bâtiments et des ter- charges spécifiques qui concernent les frais
rains affectées à l’usage commun des co-
induits par des services collectifs, comme le
propriétaires, est financé par le paiement
fonctionnement d’un ascenseur, sont répar-
des charges générales. Elles servent à payer
ties en fonction de son utilité pour chaque lot
les dépenses d’entretien et d’administration
de la copropriété. Ces charges s’appliquent
des parties communes comme le salaire d’un
dès que vous avez la possibilité d’utiliser cet
concierge, une prestation de nettoyage, la
prime de l’assurance multirisque copropriété, équipement collectif. Ainsi, si vous habitez au
les honoraires du syndic... rez-de-chaussée, l’ascenseur n’a pas d’utilité
pour vous et vous ne participerez pas aux frais
C’est le règlement de copropriété qui fixe la engendrés par cet équipement. En revanche, il
méthode de calcul de la quote-part des par- s’agit d’une utilité objective. De ce fait, si vous
ties communes. Votre quote-part varie se- habitez au troisième étage mais montez uni-
lon les tantièmes qui vous sont attribués. Ils quement à pied par choix personnel, vous de-
sont, le plus souvent, exprimés en millièmes. vrez, quand même, vous acquitter des frais liés
Dans les grandes copropriétés comportant à cet équipement.
4
Les charges de chauffage collectif prouvés en assemblée générale et de travaux atteint un montant su-
Les frais de chauffage collectif, qui qu’ils sont définitifs, aucune contesta- périeur au budget prévisionnel an-
comprennent non seulement le com- tion judiciaire n’ayant été exercée. Si le nuel, le syndic inscrit à l’ordre du jour
bustible, mais aussi les frais liés à la bien appartient à deux époux et qu’il de l’assemblée générale suivante
maintenance des équipements de est commun, alors les charges de co- l’élaboration d’un plan pluriannuel
chauffe, sont répartis selon le critère propriété sont des dettes communes. de travaux ainsi que la suspension
de l’utilité. En effet, de nombreux lo- Si le bien est en indivision entre les des appels de cotisations destinés à
gements ne sont pas encore équipés époux, les charges sont réglées au alimenter ce fonds. Attaché au lot, le
de compteurs individuels, malgré prorata des parts indivises. Dans ce fonds travaux n’est pas remboursable
l’obligation légale de le faire qui s’im- cas, vous devez désigner un indivi- par le syndicat des copropriétaires en
pose uniquement lorsque les travaux saire référent vis-à-vis du syndic. Si le cas de vente. Toutefois, dans la pra-
sont économiquement rentables. bien appartient à un seul des époux tique, les parties décident conven-
Dans ce cas, plusieurs critères de mais qu’il est occupé par le ménage, tionnellement, lors d’une vente, que
répartition peuvent être utilisés. Par alors les époux sont solidaires pour le l’acheteur remboursera tout ou partie
exemple, la surface du logement ou la paiement des charges de copropriété. de son montant au vendeur.
puissance calorifique globale de l’ha- Le syndic de copropriété peut donc
bitation, qui permet d’être plus proche demander à n’importe lequel des L’avance de trésorerie
de la consommation réelle. époux de les régler. Il en est de même Afin de pouvoir faire face aux
pour les partenaires de Pacs si le bien dépenses urgentes, le règlement de
Chaque copropriétaire doit payer constitue le logement familial. copropriété peut prévoir que les co-
les charges liées aux dépenses de propriétaires doivent verser égale-
chauffage même s’il n’utilise pas les Lorsque le bien est démembré, le ment des avances au syndicat des
équipements collectifs de chauffe syndic doit normalement ventiler les copropriétaires dont le montant est
durant l’hiver. En revanche, lorsqu’un charges entre l’usufruitier et le nu-pro- voté en assemblée générale. Ces
local n’est pas raccordé au chauffage priétaire. Dans ce cas, les grosses avances de trésorerie encore souvent
collectif et que le règlement de co- réparations doivent être payées par le appelées « fonds de roulement » ne
propriété prévoit cette spécificité, le nu-propriétaire et les réparations cou- peuvent pas dépasser 1/6 du budget
propriétaire de ce local est exonéré du rantes par l’usufruitier. prévisionnel.
paiement des charges liées au chauf-
fage collectif. Le paiement des travaux Lorsque le copropriétaire vend son lot,
Pour financer les gros travaux, le le montant du fonds de roulement lui
Les charges de consommation d’eau législateur a imposé, depuis 2017 en est remboursé soit directement par
Les frais liés à la consommation d’eau application de la loi Alur, la consti- l’acquéreur, soit par le syndicat des
chaude sont en principe réglés en tution d’un fonds travaux alimenté copropriétaires dès que l’acquéreur
fonction de la consommation réelle, la par une cotisation annuelle qui ne a reconstitué le montant du fonds de
pose de compteurs individuels étant peut être inférieure à 5 % du budget roulement attaché à son lot.
annuel. Chaque copropriétaire parti-
Thierry Deschanels
obligatoire. Toutefois, il est possible
de s’exonérer de cette obligation en cipe à la constitution de ce fonds en
cas d’impossibilité technique ou de fonction de ses tantièmes de charges
coût excessif par rapport aux écono- générales. Toutefois, lorsque le fonds
mies possibles. En ce qui concerne la
consommation d’eau froide, la pose
de compteurs individuels n’est obli-
gatoire que depuis 2007. De ce fait,
CE QUE DIT LA LOI
un certain nombre de logements n’en • L’année de la vente, le vendeur doit Ce qu’il est possible de modifier par
sont pas encore équipés. régler les provisions pour charges convention. Le vendeur et l’ache-
exigibles du budget prévisionnel. teur peuvent se mettre d’accord
Les charges liées à la consommation
sur une répartition différente des
d’eau peuvent alors être réparties en • En revanche, le paiement des charges.
fonction des tantièmes de charges dépenses non comprises dans le
générales de chaque coproprié- budget prévisionnel est à la charge Par exemple :
taire ou selon le taux d’occupation de celui qui est copropriétaire au • le vendeur règle le coût des travaux
théorique de chaque logement défini moment où le paiement est exigé. votés avant la vente.
par le règlement de copropriété ou en
fonction du taux d’occupation réelle, • Après l’approbation des comptes • l’acquéreur rembourse le prorata
qui est, dans les faits, difficile à établir. en assemblée générale, le trop ou temporis des charges du trimestre
le moinsperçu est crédité ou débité en cours. Cet accord n’a d’effet
Qui doit payer les charges ? sur le compte de celui qui est co- qu’entre eux et n’est pas opposable
Le copropriétaire doit payer les propriétaire à cette date. au syndicat des copropriétaires.
charges dès que les comptes du syn-
dicat des copropriétaires ont été ap-
5
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G R A N D S U D Article extrait de Conseils des notaires 481
ENTRETIEN avec Édouard Grimond notaire.
Le bail d’habitation type
laisse très peu de marge de manœuvre
Instauré par la loi Alur de 2014, le bail type présente certains
avantages, à condition d’être établi sous la forme notariée.
Une véritable sécurité pour le propriétaire et le locataire.
D’autres clauses particulières
peuvent-elles être ajoutées ?
Oui, les parties sont libres d’en prévoir d’autres,
dans la mesure où celles-ci sont conformes
aux dispositions législatives et réglementaires
en vigueur. Pour limiter les conflits lors de la
restitution du dépôt de garantie, elles peuvent
par exemple convenir de l’application d’une
grille de vétusté. Il n’existe aucune grille
standard. Les parties peuvent utiliser une grille
utilisée par un organisme HLM et l’annexer
au bail ou l’établir elles-mêmes en prévoyant,
pour les principaux matériaux et équipements
ENTRETIEN
Conseils des notaires : L’instauration d’un du bien, une durée de vie théorique et des
contrat de bail type par la loi Alur de 2014 coefficients d’abattement forfaitaire annuels
est-elle une bonne chose ? affectant le prix des réparations locatives
Édouard Grimond : Oui, cela permet d’avoir des auxquelles serait tenu le locataire.
baux d’habitation standards, conformes aux
dispositions législatives et réglementaires en Le bail notarié permet
vigueur. En l’utilisant, bailleurs et locataires sont
assurés que les règles de la loi du 6 juillet 1989 d’obtenir l’exécution
sont respectées et que chacun est protégé.
On pourrait craindre, sinon, que des bailleurs
forcée du contrat en cas
non informés ou peu scrupuleux abusent de d’impayés
la situation pour introduire tout type de clause
ou établissent par méconnaissance des baux Autres précautions : prohiber la présence de
juridiquement contestables voire nuls. En chiens d’attaque, obliger le locataire à laisser
contrepartie, ce contrat laisse très peu de intervenir un artisan en cas de travaux, ou
marge de manœuvre aux propriétaires. encore prévoir d’ores et déjà qu’en cas de vente
ou de relocation future du logement le locataire
Est-il permis d’ajouter doit permettre les visites deux heures par
des clauses facultatives ? jour ouvrable. Gare, en revanche, aux clauses
Oui, le modèle de bail en mentionne d’ailleurs interdites listées à l’article 4 de la loi de 1989 !
plusieurs. Elles sont rédigées avec le préambule
« Le cas échéant ». Elles ont toujours existé, Le bail notarié est-il une bonne alternative
mais les bailleurs les oubliaient parfois. Il au modèle de bail ?
s’agit, par exemple, de la possibilité de prévoir Même s’il est rédigé par le notaire, le bail
un dépôt de garantie à l’entrée dans les lieux, respectera ce contrat type. Toutefois, le bail
une clause de révision du loyer, une clause de authentique présente, pour un coût modéré à
solidarité des locataires, ou encore une clause partager entre les parties, un avantage certain,
résolutoire. Cette dernière permet la résiliation car il est revêtu de la formule « exécutoire ».
de plein droit du contrat de location pour un Cela permet au propriétaire, en cas d’impayés,
défaut de paiement du loyer ou des charges, d’obtenir l’exécution forcée du paiement du
le non-versement du dépôt de garantie, la loyer. Il peut ainsi contacter un huissier de
non-souscription d’une assurance des risques justice et procéder par son intermédiaire à des
locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user mesures de saisie auprès du locataire mais
paisiblement des locaux loués, résultant aussi de la caution (sur les salaires, les comptes
de troubles de voisinage constatés par une en banque, etc.) sans devoir aller en justice.
décision de justice. Dans la mesure où le contrat
de bail est très protecteur pour le locataire, il est PROPOS RECUEILLIS PAR ROSINE MAIOLO
important, à mon sens, de prévoir ces clauses
Rosine Maiolo
favorables aux bailleurs : elles permettent de
rééquilibrer les obligations de chacun.
9
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FAUSSE BONNE IDEE
Remettre les clés avant la signature de la vente
Votre acquéreur a obtenu son accord de prêt, la date de la signature chez le
notaire est fixée. Plus que quelques semaines et tout sera réglé. Difficile, dans
ces conditions de refuser à l’acquéreur une remise de clés un peu anticipée
afin qu’il procède aux premiers travaux et entrepose ses cartons. Pourtant, une
telle décision a priori sans risque, peut s’avérer lourde de conséquences !
Infos complémentaires
Cas
N° 1 Le décès de l’acquéreur
• L’acquéreur est entré dans
les lieux quinze jours avant
la signature. Bien décidé
à remettre votre maison
à son goût, il a arraché
les tapisseries, cassé les
carrelages et a entamé des
travaux d’électricité. Mais,
subitement, il décède. La
vente ne peut avoir lieu.
Et vous voilà condamné à
revendre une maison en
chantier, qui a donc perdu
une partie de sa valeur.
Cas Cas
N° 2 L’incendie
N°3 L’occupation
sans titre
• L’acquéreur s’engage à assurer le bien
dès le jour où il prend possession des
lieux, avant même d’en être propriétaire. • Si la vente ne se réalise pas pour une
La compagnie d’assurance accepte. Un raison ou une autre, et que toute la petite
incendie survient quelques jours plus tard, famille de l’acquéreur, qui n’a plus d’autre
la maison est totalement détruite. Résultat logement, est déjà installée, vous risquez
: une bataille sans fin risque d’intervenir de vous retrouver confronté à un problème
entre votre compagnie d’assurance et la de squat et à un véritable casse-tête
sienne. Une période durant laquelle vous juridique pour déloger ces occupants sans
ne pourrez ni vendre, ni être indemnisé. droit ni titre.
19 Barbara BénichouG R A N D S U D MONTPELLIER 1 660 000 € Entre Montpellier et Nîmes Propriete familiale de caractère, comprenant : un ancien prieuré du 17ème siècle autour d’une vaste cour fermée sur 4600 m² est constitué de plusieurs bâtiments à usage d’habitation, mais aussi de bâtiments d’exploitation (écuries, bergerie, cuves viticoles). Une maison de maître du début 19ème, classée «Bâtiment de Belle apparence», de 689 m² habitables sur 3 niveaux distribués autour d’un escalier central en pierres parfaitement proportionné. Un Parc arboré de 2 ha abrite des arbres centenaires, un verger, un potager, on y trouve également une orangerie, fontaine, puits. 32 ha de terres agricoles certifiées Bio irriguées (canal BRL VIDOURLE, puits). Honoraires charge vendeur DPE Vierge - Réf. 30048-84 LUSSAN 633 000 € Mas en pierre authentique du 18eme siecle Habitation principale d’environ 125 m² hab. Cuisine, séjour 44 m², sde et sanitaire, 2 chbres dont 1 avec sdb attenante. Au rdc, dépendances, meublés: appartement indépendant de 60 m² (norme PMR) Un appartement de 80 m² avec 2 chambres, sdb et sde, solarium. Appartements libres de toute occupation possibilité d’exploitation en gîtes. Piscine, cuisine d’été avec douche et sanitaire. Honoraires 18 000 € charge acqu. (soit 2.94 % TTC. du net vendeur) DPE E/E - Réf. 30048-96 UZÈS 236 000 € UZES 180 000 € 9 km au Sud d’Uzès EN IMMO INTÉRACTIF - Uzès 12 km Charmante maison de village rénovée élevée de 2 niveaux sur rez-de-chaussée : Villa 81 m² habitables, sur un terrain de 800 m². Séjour lumineux de 36 m² avec cuisine au rez-de-chaussée deux pièces indépendantes avec salle de bains et toilettes. ouverte équipée, 3 chambres, sdb, wc séparé. Garage . A l’étage : séjour, cuisine équipée, cheminée, une chambre avec commodité. Au VNI (Renseignements sur demande ). deuxième étage une chambre avec salle de bains et belle terrasse solarium. PREMIERE OFFRE POSSIBLE 180 000 € Garage de 20 m² refait à neuf. RECEPTION DES OFFRES au plus tard 19 Juillet 2022. Honoraires charge vendeur DPE Vierge - Réf. 30048-70 Honoraires charge vendeur DPE C/A - Réf. 30048 -94 NOTAJURIX CONSEIL - 1 Rue Joseph Lacroix - 30700 Uzès Pour tout renseignement SIRET 333 221 729 0000 28 - FR 77 33 32 21 729 20 Françoise ASTIER au 04.66.22.75.85
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G R A N D S U D Article extrait de la lettre Conseils des notaires 51
Comment calculer son impôt
sur la plus-value immobilière ?
Année après année, le régime fiscal des plus-values immobilières
s’est complexifié et alourdi. Quelques explications pour calculer
l’impôt à payer en cas de vente d’un bien taxable.
FICHE PRATIQUE
Si vous réalisez un gain à l’occasion de la vente matériaux fournis directement par l’entreprise
d’un bien immobilier (appartement locatif, réalisant les travaux peuvent venir en
résidence secondaire...), celui-ci est soumis majoration du prix d’acquisition pour le calcul
à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements de la plus-value immobilière. En d’autres
sociaux. Malgré le durcissement de la fiscalité, termes, ceux achetés par le vendeur ne sont
plusieurs régimes d’exonération de plus-value pas retenus même si leur pose a été réalisée
ont été maintenus. La principale exonération, à par une entreprise (Conseil d’État, 12 octobre
laquelle les Français sont le plus attachés, est 2018, n°419294). Si le propriétaire détient le
celle portant sur la résidence principale (voir bien depuis plus de cinq ans, le coût à retenir
encadré). au titre des travaux peut être forfaitairement
fixé à 15 % du prix d’acquisition. En l’absence
Détermination du gain imposable de travaux importants, cette option peut se
L’impôt dû est calculé sur la différence entre le révéler avantageuse.
prix de vente et le prix d’achat. Ce dernier est,
sur justifi-catifs, majoré de certaines dépenses. Exemple pratique. En février 2011, une personne
Ainsi, peuvent lui être notamment ajoutés : les acquiert un bien d’une valeur de 200 000 € et en
frais d’acquisition (émoluments du notaire, frais mars 2022, elle le revend 300 000 €. Le prix de
d’agence, droits d’enregistrement...) pour leur revient qui sera retenu est de 245 000 € (après
montant réel ou évalué forfaitaire- ment à 7,5 % ajout de 15 000 €, soit 7,5 %, au titre des frais
du prix d’achat ; les dépenses de construction, d’acquisition et de 30 000 €, soit 15 %, au titre
de reconstruction, d’agrandissement ou des travaux). Ainsi la plus- value brute réalisée
d’amélioration pour leur coût réel. Le coût des s’élève à 55 000 € (300 000 € – 245 000 €). Si le
travaux est pris en compte uniquement s’ils bien a été acquis à la suite d’une donation ou
sont réalisés par une entreprise. Le Conseil succession, la valeur retenue est celle déclarée,
d’État a précisé que seules les dépenses de déduction faite des droits acquittés.
23Abattement pour durée de détention
Les principaux
Quand le vendeur possède le bien depuis plus cas d’exonération
plus-value immobilière
de cinq ans, un abattement par année de • Résidence principale. Le gain n’a pas à être
détention est appliqué sur la plus-value brute. déclaré quels que soit son montant, la durée
Le taux d’abattement au titre de l’impôt sur de détention du bien, ou son occupation
le revenu est de 6 % pour chaque année de en tant que résidence principale. Un délai
détention du bien à partir de la 6e année et raisonnable doit seulement s’être écoulé
jusqu’à la 21e et 4 % pour la 22e année. Cela entre le déménagement et la cession. Une
aboutit à une exonération au titre de l’impôt année est toujours tolérée, au-delà, il faut
sur le revenu à l’issue de 22 ans. Pour les argumenter (caractéristiques du bien,
prélèvements sociaux, de la 6e à la 21e année prix, situation du marché immobilier...).
de détention, l’abattement est de 1,65 % pour Le Conseil d’État a ainsi jugé qu’un bien
chaque année de détention ; puis de 1,6 % la 22e vendu presque 22 mois après sa mise en
année et enfin de9% à partir de la 23e année. vente pouvait bénéficier de l’exonération
Au bout de 30 ans, l’exonération au titre des (CE n°356328 du 7/05/2014). En cas
prélèvements sociaux est acquise. de séparation, l’exonération est aussi
Dans notre exemple précédent, le vendeur, accordée, même pour celui qui a quitté le
qui a possédé le bien durant 11 ans avant la logement.
cession, profite d’un abattement au titre de l’IR
de 36 % (6 années au-delà de la 5e année x 6 • Entrée en maison de retraite. Les
%). La plus-value taxable s’élève à 35 200 € (55 personnes aux revenus modestes peuvent
000 - 36 %). Au titre des prélèvements sociaux, être exonérées de plus-value à l’occasion
l’abattement appliqué est de 9,9 % (6 années x de la vente de leur ancienne résidence
1,65 %), ce qui conduit à une plus-value taxable principale. Pour une vente réalisée en 2021,
à 49 555 €. le revenu fiscal de référence de 2019 doit
être inférieur à 26 149 € pour un célibataire
Les droits à payer (37 068 € pour un couple). La cession doit
La taxation de la plus-value s’établit à 36,2 intervenir dans les deux ans suivant l’entrée
%, soit 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de en établissement. L’ancien logement doit
prélèvements sociaux. Depuis le 1er janvier être resté vide d’occupation.
2013, les plus-values supérieures à 50 000 €
subissent une surtaxe de 2 à 6 % (hors terrains • Première cession d’un logement (autre
à bâtir). En pratique, le notaire s’occupe de que la résidence principale). Il faut ne pas
toutes les formalités et paie les sommes dues être propriétaire de sa résidence principale
en les prélevant sur le prix de vente versée par (et ne pas l’avoir été les 4 dernières
l’acquéreur, de sorte que le vendeur perçoive années) et s’engager à réutiliser le prix de
un virement net de toute imposition. Aussi cession dans l’achat ou la construction
dans notre exemple, l’impôt sur le revenu à d’une résidence principale dans les 2 ans.
payer se chiffre à 6688 € (35200€ x 19 %) et les Le Conseil d’État a récemment précisé
prélèvements sociaux à 8523€(49555€x17,2%), que l’exonération ne concerne pas les
soit un total de 15 211 €*.
Rosine Maiolo
personnes détentrices d’un droit réel
* Simulateur disponible immobilier sur le bien où elles ont élu
sur www.notaires.fr domicile.
• Vente n’excédant pas 15 000 € par
vendeur. Si le prix de cession n’excède pas
cette somme (parking, garage ou parts
d’indivision par exemple), l’exonération est
acquise. Si le bien est détenu par un couple
marié dont chacun détient une quote-part
de 50 %, la vente est exonérée si le prix de
vente n’est pas supérieur à 30 000 €.
Un vendeur qui réalise une moins-value
ne peut ni l’imputer sur une plus-value
immobilière réalisée au cours d’une même
année, ni sur son revenu global.
Les moins-values sont définitivement
perdues.
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