BIENVENUE SUR 36H-IMMO.COM ! - IMMOBILIER CONNECTÉ POUR VENDRE AUX ENCHÈRES
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Immonot Informations et annonces immobilières notariales
CENTRE
FRANCE
Mai 2021 no 382
BIENVENUE SUR
36H-IMMO.COM !
IMMOBILIER CONNECTÉ
POUR VENDRE AUX ENCHÈRES
p.25 p.28
p.27 p.28
p.28
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36h immo
La LGV pour vendre
vite et bien !
R
endez-vous compliqués à caler pour faire visiter,
offres de prix sous-évaluées au moment de négocier,
plans de financement refusés avant de signer…
SOMMAIRE 14
certaines ventes immobilières empruntent un chemin
bien sinueux !
Fort heureusement, il existe une voie express offrant un
niveau de sécurité maximale avec 36h immo. Un système
FLASH INFO 4 de vente aux enchères en ligne qui permet d’établir une
Liaison à Grande Vitesse (LGV) avec l’acquéreur.
DOSSIER Les vendeurs qui décident de tracer leur route sur cette
Vendez sur 36h-immo.com : plateforme www.36h-immo.com ne le regretteront pas !
Ils vont vivre une aventure immobilière qui les autorise à
votre bien aux enchères décolle ! 6 signer au-dessus du prix de marché et dans les meilleurs
délais.
MON NOTAIRE M’A DIT Il faut dire que 36h immo favorise un trafic des plus fluides,
Prêter son logement… Pas n'importe comment ! 11 avec :
- Un marché immobilier propice aux vendeurs comptant
Succession, les premières questions suite au décès 12 en moyenne 5 acheteurs pour un bien à vendre.
- Une expertise immobilière du notaire pour présenter
MON PROJET la maison ou l’appartement à un prix attractif.
Taux d’endettement : limitation relevée à 35 % 14 - Des acquéreurs potentiels triés sur le volet au moment
des visites.
TOIT & MOI 16 - Un principe de vente aux enchères pour obtenir un prix
de vente jusqu’à 50 % plus élevé que la valeur du bien.
CAS PRATIQUE 17 - Une transparence accrue via la plateforme 36h-immo
pour la récupération des offres d’achat en ligne.
VRAI/FAUX 18 - Des délais pulvérisés avec une négociation conclue en
30 jours en moyenne.
- L’accompagnement du notaire pour superviser la
PATRIMOINE 20 transaction au plan juridique.
Rythmée au gré des enchères, la vente se poursuit jusqu’à
CHECK LIST LOCATION DE VACANCES 22 l’arrêt du chrono des dernières 36 heures de la vente. Selon
que l’offre se montre la plus intéressante en termes de prix
ou au niveau du plan de financement, le vendeur se réserve
ANNONCES IMMOBILIÈRES la possibilité de sélectionner l’acquéreur
de son choix. Il reste maître
Cher 24 à bord pour décider de continuer
sur le chemin de la négociation
Indre 26 en vue de signer l’acte définitif.
Pour une transaction qui trace
Les annonces immobilières
sa voie, empruntez la LGV 36h
immo aux côtés de votre notaire !
de notaires partout à tout moment Un voyage au cœur du monde de
l’immobilier des plus palpitants
et sécurisants !
Christophe Raffaillac
Le web Le mobile La tablette La vidéo Les réseaux sociaux craffaillac@immonot.com
Toute l’offre Applications Application immonot.tv Suivez-nous !
immobilière iPhone et Androïd iPad Rédacteur en chef
des notaires
Disponible sur magazine-des-notaires.com
Sortie du prochain numéro le 31 mai 2021
Société éditrice : NOTARIAT SERVICES Tél. 05 55 73 80 00 - Fax 05 55 73 30 64 Siège social : 13 rue Bois Vert -19230 POMPADOUR - SA au capital de 143 448 € - info@immonot.com
Directeur de la publication François-Xavier DUNY Rédaction Christophe RAFFAILLAC - N. DUNY - M-C MÉNOIRE - S. SWIKLINSKI Graphisme S. ZILLI
Maquette A. BOUCHAUD Publicité D. POUYADOUX dpouyadoux@immonot.com Tél. 05 55 73 80 63 Petites annonces F. MARTINS - fmartins@immonot.com Tél. 05 55 73 80 28
Fax 05 55 73 36 43 Diffusion S. GOLFIER Tél. 05 55 73 80 01 Iconographie Fotolia Freepik (sauf mention autre) Impression IMPRIMATUR - 87220 FEYTIAT
Distribution CIBLÉO - DPD. Sauf indication contraire, les honoraires de négociation sont compris dans les prix indiqués. En aucun cas, les prix indiqués dans les annonces et les surfaces
ne valent pollicitation. Ils ne sont donnés qu’à titre indicatif. ÉcoFolio : Notariat Services encourage le recyclage des papiers. En triant vos déchets, vous participez à la préservation
de l’environnement. www.ecofolio.fr Ne pas jeter sur la voie publique. Ce magazine et le site immonot.com sont certifiés qualité ISO 9001 par l’AFAQ pour vous donner satisfaction. 3 3
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Dans le cadre de son programme «1 jeune 1 solution», notaires.
le gouvernement attribue une aide pouvant aller jusqu’à 500 €
en soutien aux jeunes diplômés boursiers. Elle correspond
à 70 % du montant de l’ancienne bourse. 100 € en plus sont @36himmo
versés s’ils ne vivent plus chez leurs parents. L’attribution de Un bien au prix
cette aide, d’une durée de 4 mois, est subordonnée à plusieurs du marché et
conditions : dans les meilleurs
délais,
• les bénéficiaires doivent être âgés de moins de 30 ans c’est adjugé avec
et avoir obtenu un diplôme au moins BAC+2 (DUT, BTS, 36h-immo.
DEUST) au cours de l’année 2020 ou 2021 ;
Retrouvez les
• être inscrits sur la liste des demandeurs d’emploi ; biens à vendre
Taux des crédits immobiliers
• avoir bénéficié d’une bourse attribuée sur critères sociaux au selon un principe en mars 2021
cours de la dernière année de préparation du diplôme ; d’enchères en ligne Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA
• être disponibles pour occuper un emploi le jour sur le site
de la demande. 36h-immo.com.
L’aide est versée par Pôle emploi. Si les conditions sont Durée Taux moyen
réunies, la demande doit être déposée au plus tard le #actualité
30 juin 2021, en utilisant le formulaire dédié à cet effet. Abonnez-vous
Une fois l’aide accordée, chaque mois, le bénéficiaire doit à la newsletter 15 ans 0,89 %
actualiser sa situation sur le site de Pôle emploi et renouve- immonot !
ler son inscription sur la liste des chômeurs. Rendez-vous sur 20 ans 1,01 %
immonot.com,
Pour plus d’informations ou pour faire la demande : rubrique
https://www.pole-emploi.fr/candidat/ « Infos et conseils » 25 ans 1,23 %
RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE
La pression monte !
Mickaël Nogal, député LREM de Haute-Garonne,
vient de déposer un amendement pour interdire
les logements classés E à la location.
Rappelons qu’un projet prévoit que les loge-
ments les plus énergivores classés F et G à
l’issue du diagnostic de performance énergé-
tique (DPE) devront sortir de cette catégorie d’ici
2028, sans quoi ils ne pourront plus être mis en
location.
4
FLASH INFO
SOLIDARITÉ
LES DONATIONS AU SERVICE
À VOS CÔTÉS DES ACQUISITIONS
D’un côté les grands-parents qui
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14 ans, l’équipe de cbs conseils l’autre les petits-enfants qui veulent
accéder à la propriété. D’où la
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contactez-nous par téléphone rents ou parents, doivent s’assurer don doit financer :
que les donataires, enfants, petits- • la construction de la résidence
au 02 54 07 38 95 enfants ou arrière-petits-enfants principale du bénéficiaire ;
ou sur www.cbsconseil.com vont consacrer la somme perçue à
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un projet immobilier ou bien encore
gétiques éligibles à la prime de
NOUS METTRONS TOUT EN à la création, ou au développement
transition énergétique dans la rési-
d’une petite entreprise. Cette dis-
ŒUVRE POUR LA RÉUSSITE dence principale du bénéficiaire ;
position temporaire est prévue par
DE VOS PROJETS. l’article 19 de la 3e loi de finances • l’investissement au capital d’une
rectificative pour 2020 publiée au petite entreprise (moins de 50
Un crédit vous engage et doit être remboursé, Journal officiel le 31 juillet 2020. salariés, en activité depuis moins
vérifiez vos capacités de remboursement de 5 ans, n’ayant pas encore
avant de vous engager. Aucun versement de CONDITIONS POUR DONNER distribué de bénéfices et avec un
quelque nature que ce soit, ne peut être exigé La somme d’argent doit être versée bilan inférieur à 10 M€) dont la
d’un particulier avant l’obtention d’un ou plu- en numéraire (chèque, virement, direction est assurée par celui qui
sieurs prêts d’argent. RCS Châteauroux 494 remise d’espèces) entre le 15 juillet reçoit le don pendant une durée
189 921 n° orias 07038490 - www.orias .fr 2020 et le 30 juin 2021. Le plafond de 3 ans. Il peut s’agir d’une créa-
d’exonération par donateur est fixé tion d’entreprise.
à 100 000 €. Cependant, un même La somme reçue par le donataire
bénéficiaire peut recevoir plusieurs doit être utilisée dans les 3 mois
dons de 100 000 € (par exemple, après son versement.
COMPTES D’ÉPARGNE
Le chiffories Bientôt la fin des doublons
5 000s
du m
L’interdiction de détenir plusieurs Livrets
euro
développement durable et solidaire
(LDDS), Livrets d’épargne populaire
(LEP), Comptes épargne logement (CEL)
ou Plans épargne logement (PEL) va être
renforcée.
Budget moyen investi par les Français La banque auprès de laquelle vous sou-
en 2020 pour améliorer le confort de haitez ouvrir ce type de placement devra
leur intérieur. Il s’agit principalement de interroger l’administration fiscale pour
travaux de décoration dans les pièces savoir si vous n’avez pas un produit iden-
de vie (40 %), l’achat de nouveaux tique auprès d’un autre établissement.
meubles (30 %) et d’éléments de déco- Cette mesure devrait entrer en vigueur
ration (27 %). en 2024 au plus tard.
Etude CSA Research pour le compte de la société de Décret n° 2021-277 du 12/03/2021 relatif au contrôle
crédit à la consommation Cofidis (enquête réalisée du de la détention des produits d’épargne réglementée
11 au 17 février)
5
Dossier - Vente digitalisée
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vente décolle et les
prix s’envolent grâce
aux enchères en ligne,
sous l’œil attentif du
notaire qui pilote la
transaction.
Par Christophe Raffaillac
S
elon l’option retenue, une tran- En jetant un œil dans le rétroviseur, on
saction immobilière dure plus ou ne peut que constater des valeurs élo-
moins longtemps pour se concré- quentes :
tiser… Certains déplorent des • phase de négociation bouclée en
délais de mise en vente exces- moins de 36 heures,
sifs, d’autres regrettent d’avoir conclu à
• prix de vente jusqu’à 50 % plus élevé
un prix approximatif, tandis que les moins
que la valeur de marché,
chanceux se retrouvent dans un fatras ju-
ridique quelque peu prohibitif ! • transaction conclue en 30 jours environ.
Face à ces trajectoires pour le moins si- Dans ce contexte, de plus en plus de ven-
nueuses, «36h immo» propose une so- deurs font confiance à la plateforme «36h
lution très innovante et performante pour immo». Taillée pour négocier tout type de
négocier selon un principe d’enchères en bien, maison, appartement, terrain, elle
ligne, sur 36h-immo.com. Il en résulte un s’appuie sur la technologie digitale qui la
parcours des mieux balisés pour procéder rend exploitable à tout moment. Le pro-
à la mise en vente de son bien. Surtout que cessus puise toute son originalité dans
la phase de négociation profite d’un vrai la salle de vente virtuelle qui réunit tous
CONTACT UTILE
coup d’accélérateur puisque les offres des les participants et s’appuie sur le concept
Pour vendre acquéreurs s’enchaînent sous un délai de de vente interactive exclusif au notariat.
36 heures. Le meilleur offrant ou le plus Un principe d’appels d’offres en ligne qui
avec 36h immo, rassurant remporte la vente sur décision connaît un succès grandissant. Notam-
rapprochez-vous du vendeur. Pas de risque d’emballement ment dans le contexte de crise sanitaire
d’un conseiller en appelant du moteur pour autant puisque la tran- actuel qui invite le plus possible à recourir
le 05 55 73 80 02 saction se déroule en présence d’un ex- au digital pour mener à bien son projet de
pert, le notaire. Il surveille que le dispositif vente ou acquisition.
ou rendez-vous sur le site «36h immo» trace la route dans le respect Le moment d’embarquer est enfin arri-
www.36h-immo.com de la règlementation pour aboutir à une vé ! Le vendeur va vivre une expérience
rubrique « vendeur ». signature du compromis sans encombre. unique et se trouve propulsé dans une
6
Dossier - Vente digitalisée
négociation qui bat tous les records !
DERNIÈRE VENTE À ST-MALO
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la vente de votre maison ou appartement
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1RE ÉTAPE : L’EMBARQUEMENT
INSCRIVEZ-VOUS
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Nom de code «36h immo», voici le nou-
veau service de transaction immobilière
en ligne que bien des vendeurs s’ar-
rachent pour être sûrs de négocier leur
propriété au meilleur budget et dans les
plus brefs délais. Raison à cet engoue-
ment : les ventes carburent aux enchères,
ce qui permet d’aller chercher les meil-
leures offres.
COMMENT S’ENREGISTRER ? La
procédure d’embarquement ne s’em-
barrasse pas avec les formalités. Pour
fluidifier le processus, deux options
s’offrent aux vendeurs : ils se rendent
sur le site www.36h-immo.com/, ru- VOS PRIVILÈGES
brique «Vendeur» ou bien ils consultent
Le bien immobilier est paré pour être
leur notaire qui entre en contact avec
l’équipe «36h immo». Le notaire se
mis sur le marché au travers d’une
charge d’évaluer le bien à sa juste valeur. publicité valorisante.
Plus
Pour cela, il peut s’appuyer sur sa pratique
de l’expertise et sa bonne connaissance
50 %
de l’immobilier afin de fixer le vrai prix de 2E ÉTAPE : LE DÉCOLLAGE
marché. En découle la détermination de
la première offre possible. Il s’agit du prix, DÉCROCHEZ LE MEILLEUR PRIX
légèrement décoté (environ 20 %), qui ne Vendeur, attachez vos ceintures, la plate-
va pas manquer d’attirer les acheteurs. forme « 36h immo » va propulser votre
Une fois l’accord trouvé, cela débouche sur bien au sommet de sa valeur. Très exci-
la signature d’un mandat exclusif de courte tante, cette étape marque le début des
durée pour assurer une belle exposition offres en ligne, les enchères, qui se dé- C’est l’écart
au bien. En effet, la mise en vente repose roulent durant 36 heures. Un moment de
pur bonheur lorsque les acheteurs, char-
qui peut être obtenu
sur un plan de communication d’enver-
gure pour toucher un maximum d’acqué- més par le bien, enchérissent sous l’effet entre la première
reurs. Un coup de projecteur qui s’appuie d’une saine émulation. offre possible et le
sur des photos 3D, une belle visibilité COMMENT SE PRÉPARER ?
sur les grands sites immobiliers comme Pour participer à la vente, les acheteurs
prix final, sous l’effet
seloger.com, leboncoin.com… ont préalablement découvert le bien lors des enchères.
7
Dossier - Vente digitalisée
de visites groupées. Après avoir décelé 3E ÉTAPE : L’ATTERRISSAGE
les motivations des acquéreurs, le no-
taire autorise de participer à la vente, à SÉLECTIONNEZ LA BONNE OFFRE
MA CHECK LIST condition de remettre une copie de sa Une fois le chrono arrêté, la pression peut
POUR VENDRE EN carte d’indentité, de signer la demande retomber car la période d’émission des
36H IMMO d’agrément (qui décrit le bien et indique offres prend fin. Pour autant, tout le sus-
les conditions générales) et idéalement de pens n’est pas levé puisque le vendeur
fournir un plan de financement. Dès lors, peut encore réserver de belles surprises !
1
Je consulte mon notaire
ou je clique sur le bouton tous les candidats peuvent déposer une COMMENT DÉSIGNER LE VAINQUEUR ?
« Vendeur » sur 36h-immo.com offre sur la plateforme «36h immo». Nous voilà arrivés à un tournant de la
Le processus s’accélère avec le chrono vente « 36 immo » qui peut connaître des
2
Je rencontre mon notaire
pour signer «36h immo». C’est la période où les en- rebondissements. Cette étape conduit le
un mandat exclusif chères vont défiler pour durer 36 heures. vendeur à prendre une décision cruciale
Les propositions s’affichent sur le site puisqu’il retient la proposition qu’il estime
36h-immo.com, et chacun peut décou-
3
Je mets à disposition la plus convaincante ! C’est un autre avan-
mon logement vrir les offres de prix. Sous l’effet des tage de « 36h immo » qui donne la possi-
pour la visite groupée
enchères, la transaction peut dépasser bilité de choisir l’acquéreur. Il ne suffit pas
de 50 % la première offre possible. Le « que ce soit le meilleur offrant, il peut s’agir
4
Je valide le prix de la 1re offre
possible, prix minimum
prix d’appel » incite les acquéreurs à faire du plus « rassurant » ! En effet, les infor-
pour démarrer les enchères. monter les offres. À chaque nouvelle pro- mations sur le plan de financement, la sol-
position, l’acquéreur rajoute le montant du vabilité de l’acquéreur… peuvent conduire
5
J’assiste aux offres en ligne « pas d’enchères », fixé dans une four- à préférer un dossier ou un autre en de-
émises durant 36 heures chette allant de 2 000 à 5 000 €. Dès les hors du seul critère financier. De plus, si le
dernières minutes, les clics s’enchaînent, prix de réserve n’est pas atteint, montant
les prix défilent sur le site 36h-immo.com minimal de la vente, le vendeur peut refu-
6
Je sélectionne l’acquéreur
en fonction du prix atteint et et le vendeur est tenu en haleine jusqu’au ser la transaction. Dans tous les cas, les
de son plan de financement. retentissement de la dernière seconde participants sont informés du verdict final.
qui vient clôturer la vente !
VOTRE BONUS
7
Nous signons le compromis
de vente chez le notaire ! VOS AVANTAGES Priorité à la sécurité puisque le vendeur
Dans un marché plutôt tendu comme peut choisir l’acquéreur, et même refuser
actuellement, le bien peut livrer tout de vendre si le prix n’a pas atteint le
son potentiel sous l’effet des enchères, niveau du prix de réserve.
et intéresser plusieurs acheteurs.
4E ÉTAPE : LE DÉBARQUEMENT
DERNIÈRE VENTE AU MANS SIGNEZ LE COMPROMIS
DANS UN DÉLAI RECORD !
Le périple « 36h immo » va bientôt s’ache-
ver mais le notaire ne va pas s’éclipser
pour autant. Il reste aux commandes le
temps de rédiger le compromis de vente.
Quelles sécurités activer ? Le notaire
s’assure que tous les diagnostics ont bien
été réalisés, que les documents d’urba-
nisme sont en conformité, les éventuelles
autorisations de travaux délivrées…
De même, l’étude préalable du plan de fi-
nancement limite les déconvenues quant
à l’accord de prêt donné à l’acheteur.
Dans ces conditions, le notaire prépare
l’avant-contrat (promesse ou compromis
de vente) invitant vendeur et acheteur à
signer l’acte définitif.
VOTRE GAIN
Une transaction se signe en moyenne
en 30 jours là où il en faut plutôt 90
avec une vente classique.
8
AVIS DU NOTAIRE VENDEUR AVIS DU VENDEUR
Pour cette maison située à Voisins-le-Bretonneux avec 7 pièces, 5 chambres sur 175 m2 habitables et 750 m2
de terrain, les enchères ont bondi de 640 000 € à 760 000 €. À la grande satisfaction du vendeur qui a suivi les
conseils de son notaire pour négocier via la plateforme «36h-immo». Leurs témoignages parlent d’eux-mêmes.
Un notaire exerçant dans les Yvelines (78) privilégie Le propriétaire de la maison de Voisins-le-Bretonneux (78)
«36h-immo» pour négocier les biens. explique pourquoi il a opté pour « 36h-immo » après avoir
Il nous en donne les raisons. vendu plusieurs biens sans faire appel à ce principe d’enchères.
Pourquoi la vente 36h-immo est-elle une bonne formule Pourquoi la vente 36h-immo vous a semblé la bonne formule
pour négocier ? pour vendre ?
Au départ, je doutais de l’efficacité de 36h-immo, car les ac- Notre retour d’expérience avec la vente de 5 biens de manière
quéreurs ont plutôt la tentation de négocier le prix d’un bien à « classique » reste mitigé ! Bien qu’ayant toutes abouti, avec des
la baisse. Après avoir réalisé une première vente interactive, les options de vente différentes, ces transactions ne nous ont pas
vendeurs ont obtenu le prix attendu. Fort de ce constat, pleinement satisfaits : mandat exclusif sans réelle valeur ajoutée,
j’ai préconisé la formule professionnalisme des
à d’autres clients qui ont vendeurs douteux,
eu l’agréable surprise DERNIÈRE VENTE conseils non appro-
de conclure à un prix priés, visites insuffi-
supérieur à la valeur santes…
de marché. Avec une Aussi, la proposition
première offre possible du notaire nous a
très attractive, il en séduits dans le sens
résulte un véritable où le principe de vente
engouement dans le aux enchères apparaît
camp des acheteurs. très novateur. Ce qui
Au cours des visites tranche avec les autres
groupées, ces derniers professionnels de
s’aperçoivent qu’ils ne l’immobilier. Sachant
sont pas les seuls sur que le délai de vente
les rangs. Cela crée une ne constituait pas une
véritable émulation pour contrainte car le type
obtenir le bien au cours de bien que nous pos-
des enchères. sédions avait tout pour
attirer les acquéreurs.
Avez-vous Le risque était donc
des exemples limité en choisissant
qui montrent l’efficacité d’innover.
de 36h-immo ?
Une des dernières ventes Qu’avez-vous pensé
concerne une maison à de la phase de mise
en vente ?
Voisins-le-Bretonneux Que du positif : explica-
estimée 640 000 €. tions claires, disponibi-
Compte tenu des presta- lité, réactivité, conseils
tions de cette villa de 175 m2 sur 2 niveaux avec 7 pièces dont pertinents, pré-visites, reportage photo, mise en ligne, proposi-
5 chambres et 750 m2 de terrain, son prix de vente final a atteint tions de ventes en adéquation avec nos attentes, planification
760 000 €. Un budget justifié eu égard aux grandes qualités de des visites.
ce bien qui dispose d’une vaste pièce à vivre, situé à proximité des
commodités, et qui ne nécessite qu’un simple rafraîchissement. Comment avez-vous vécu la période des 36 heures dédiées
Précisons que le processus des enchères en ligne participe à la dyna- aux enchères ?
mique qui permet d’aller chercher le meilleur prix de vente. Confiant au vu du nombre de visites. Stressé quelques heures
avant la fin du chrono. Excité lors de la montée des enchères.
Pourquoi faut-il recourir à 36h-immo dans le marché actuel ? Pleinement satisfait d’avoir pris l’option 36h immo. Rapport de
Les acquéreurs s’intéressent à des produits disposant d’un vente exhaustif montrant que les dossiers des différents acqué-
extérieur (balcon ou jardin), ce qui se traduit aujourd’hui par une reurs potentiels avaient été étudiés. Conseils avisés pour choisir
pénurie d’offres sur le marché. Surtout que les propriétaires de l’heureux élu, en espérant que l’avenir nous le confirmera.
ce genre de produits gardent leur bien. À tel point que des Pari-
Pourquoi faut-il recourir à 36h immo pour vendre
siens se ruent désormais sur des maisons situées en secteur rural, dans le contexte actuel ?
comme le Cantal, la Corrèze, le Lot… Un phénomène nouveau Pour les qualités suivantes : rapidité, efficacité, interactivité,
qui permet de vendre à un prix bien supérieur que celui qui aurait professionnalisme et conseils.
été obtenu avant la crise de la Covid. Rarement les ventes à la Un système interactif en parfaite adéquation avec les besoins
campagne ont connu une telle embellie ! Un retournement de actuels.
marché qui s’explique aussi en raison de la tension immobilière qui Encore faut-il avoir un bien de qualité dans un secteur recher-
règne en région parisienne. Avec des prix inabordables pour bien ché.
des acquéreurs, ces derniers se rabattent sur des logements plus
accessibles.
Propos recueillis le 02/04/21 Propos recueillis le 02/04/21
9
Fusée « 36h immo »
Envol rÉussi de votre bien immobilier
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les acheteurs
2 500 €
EXEMPLE en page 7 pour la vente
de l’appartement de Saint-Malo
de 80 m2 avec 4 pièces, proche
Parc de Belair, dans quartier
calme et résidentiel.
Pour un décollage réussi, contactez votre notaire ou votre interlocuteur 36h immo au 05 55 73 80 02
103 QUESTIONS À…
MON NOTAIRE Par Stéphanie Swiklinski
Prêter son logement...
Pas n’importe comment !
Quoi de plus tentant que de prêter un appartement à son petit-fils, le temps qu’il finisse ses études
ou à votre futur acquéreur en attendant la signature de l’acte définitif. Ce geste n’est pas anodin et
nécessite de prendre quelques précautions. Stéphanie Swiklinski, diplomée notaire,
nous éclaire sur la question.
1 Est-il possible de prêter un logement
sans rédiger de bail ?
aussi un risque. L’occupant devra donc prendre une
assurance habitation pour être couvert en cas de si-
nistre. Cela semble être la moindre des choses étant
Il est effectivement possible de prêter un logement donné le caractère gratuit de cette mise à disposition.
sans signer un bail. Pour sa maison à un proche, à un Attention, ce contrat doit être conclu intuitu personae,
Plus membre de sa famille, le réflexe n’est pas de « coucher
sur papier » les modalités de ce prêt. Grave erreur ! En
c’est-à-dire à une personne bien déterminée pour évi-
ter par exemple un conflit avec les héritiers en cas de
cas de problème, on fait comment ? Et si un incendie décès du prêteur.
d’INFOS se déclare dans la maison ! Et si votre super copain ne
+ veut plus quitter les lieux ? Il existe pourtant d’autres
3
alternatives au bail d’habitation. Cette « entente » est
régie par l’article 1875 du Code civil qui donne à cette
Abonnez-vous convention la définition suivante : « le prêt à usage ou
à la newsletter commodat est un contrat par lequel l’une des parties Peut-on faire un prêt à usage
immonot et recevez livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge
chaque semaine pour le preneur de la rendre après s’en être servi ».
dans l’attente de la finalisation
des articles sur l’immobilier, La personne occupant la maison ou le logement de d’une vente immobilière ?
le droit de la famille, manière momentanée doit la conserver dans son La situation est relativement classique : vous êtes en
des successions état initial (pas de travaux, pas d’altération du bien). train d’acheter un appartement, vous avez signé le
et de l’entreprise. Le prêteur, de son côté, perd la jouissance de son bien compromis de vente et vous avez donné votre préa-
pendant la durée du prêt. Ce prêt à usage doit donc vis (peut-être un peu trop tôt…). Vous aimeriez donc
être encadré et faire l’objet d’un écrit entre les parties. emménager avant la signature de l’acte authentique
chez le notaire. Il est toujours déconseillé de remettre
les clés avant l’acte définitif, mais les personnes ne
2 Si je signe un prêt à usage, quels seront
les droits et obligations de chacun ?
sont pas toujours raisonnables ! Si votre vendeur est
d’accord pour faire ce que l’on appelle une entrée en
jouissance anticipée, pourquoi pas. Mais cette pratique
comporte des risques. Si finalement la vente n’a pas
La chose primordiale d’un prêt à usage consiste à fixer lieu et que « l’acquéreur » ne veut plus partir… une
impérativement la durée. Si aucun terme n’est prévu, procédure d’expulsion peut être longue ! S’il a fait des
il sera considéré comme étant à durée indéterminée. travaux, vous ne retrouverez pas votre bien dans son
Quitte à faire un écrit, il faut que les choses soient état de départ, sans parler des dégradations éven-
claires dès le départ, même avec ses proches… sur- tuelles. Il faudra encadrer cette entrée en jouissance
tout avec ses proches ! anticipée avec un prêt à usage (gratuit) ou une conven-
Concernant les obligations, la personne qui occupe tion d’occupation précaire, par exemple.
gracieusement votre bien doit l’entretenir afin d’en Vous pourrez également prévoir d’insérer une clause
assurer une bonne conservation. Elle doit également pénale prévoyant le versement d’une indemnité si
payer les frais courants, comme par exemple régler l’occupant ne quitte pas les lieux.
les factures d’eau et d’électricité. Ce prêt immobilier Faites-vous conseiller par votre notaire, pour ne pas
a certes pour base la confiance, mais vous prenez vous retrouver dans une situation inextricable.
11Mon notaire m’a dit - Succession
Succession
Les premières questions
suite au décès
À toute la peine du décès vient s'ajouter l'inquiétude quant aux démarches à effectuer.
Votre notaire vous épaule dans ces moments difficiles et vous accompagne
tout au long du règlement de la succession.
par Stéphanie Swiklinski
Le recours au notaire • Titre de propriété et baux (pour les À noter que s'il y a une recherche
est-il une obligation ? biens immobiliers) d'héritiers, le délai de 6 mois ne com-
• Relevés de comptes et livrets mencera à courir qu'à partir du jour où
Contrairement à une idée reçue, un les héritiers auront été révélés. S'il est
dossier de succession "ne s'ouvre pas • Copie des contrats d'assurance vie
communément admis que l'administra-
tout seul". Certains s'imaginent en ef- • Carte grise pour les véhicules tion fiscale prend en compte comme
fet que leur notaire est au courant du • Statuts et extrait Kbis des sociétés point de départ du délai la révélation
décès et qu'il a commencé à effectuer de succession faite aux héritiers, il ne
certaines démarches. Il n'en est rien ! • Tableaux d'amortissement des em-
prunts et assurance décès s'agit là que d'une simple tolérance à
Il faut prendre rendez-vous chez son la discrétion de l'administration fiscale
notaire pour ouvrir un dossier et régler • Derniers avis d'imposition (revenu,
si au moins un des héritiers est connu.
la succession de la personne décédée. foncier, habitation, etc.).
Cependant, il n'y a que dans certaines • Factures de frais d'obsèques
hypothèses que vous êtes obligé d'avoir De plus, le notaire interrogera égale- Que se passe-t-il
recours à ce professionnel du droit : ment directement le fichier central des pour les comptes bancaires ?
• Si la succession comprend un bien dernières volontés à Venelles, les éta- La priorité est bien entendu d'avertir
immobilier car seul le notaire est ha- blissements bancaires, les organismes votre banque du décès. Inutile d'es-
bilité pour assurer la publicité foncière sociaux et l'administration fiscale. Dans sayer d'aller "vider le compte", ce ne
et transmettre le bien aux héritiers, en le cas où il y aurait une recherche d'hé- sera pas possible.
rédigeant une attestation de propriété ritier ou de légataire, on peut avoir re- Il faut opérer une distinction entre les
immobilière. cours aux services d'un généalogiste. différents comptes. Dès que la banque
• Si le défunt avait fait un testament ou Dans cette hypothèse, le règlement de a connaissance de façon certaine du
une donation au dernier vivant. la succession prendra plus de temps. décès du titulaire (par les proches ou
par un notaire), elle bloque le compte.
• Ou si l'actif brut successoral est supé-
Concernant les comptes personnels
rieur à 5 000 €. Doit-on régler la succession du défunt, ils seront immédiatement
dans les 6 mois ? bloqués. Il n'y aura plus aucun dépôt
Quels sont les documents C'est un délai exclusivement fiscal. En ni retrait, à l'exception des frais d'ob-
à amener pour le premier effet, vous devez déposer une déclara- sèques, des frais de dernière maladie
tion de succession dans le centre des et des impôts dus par le défunt (et dans
rendez-vous ? impôts dont dépendait le défunt dans la limite de 5 000 €). Les procurations
Tout d'abord, l'étude du notaire vous les 6 mois suivant le décès. Si vous éventuelles qui auraient été faites ces-
indique - généralement par téléphone - avez des droits de succession à payer, seront de plein droit.
les documents nécessaires aux études passée cette date, vous aurez à payer Les comptes joints ne sont pas blo-
préalables permettant le règlement de en plus des intérêts de retard sur le qués. Le conjoint survivant pourra par
la succession. Ils convient de prévoir montant (0,20 % par mois de retard). exemple continuer à les utiliser. Ils
pour le rendez-vous (cette liste est non Ces intérêts seront appliqués dès le vont se transformer automatiquement
exhaustive) : 7e mois. Vous aurez ensuite une ma- en compte bancaire individuel. En re-
• Acte de décès joration de 10 % si votre déclaration vanche, dans l'hypothèse d'un compte
• testament olographe s'il est en votre de succession n'a toujours pas été dé- bancaire indivis, la banque le bloquera
possession posée dans les 12 mois du décès. Ce et ce, même en présence d'un manda-
délai revêt donc une importance. Si ce taire quel que soit le lien entre le dé-
• Donation entre époux
n'est pas le cas et que le délai est dé- funt et le cotitulaire du compte. Aucune
• Livret de famille passé, pas de stress : il ne vous arrive- opération ne sera alors possible sur ce
• Contrat de mariage ra rien de fâcheux. compte.
12LES ÉTAPES
DU RÈGLEMENT
D’UNE SUCCESSION
RDV CHEZ LE NOTAIRE SIGNATURE DE L’ACTE ÉTABLISSEMENT
D’UN ÉTAT DU PATRIMOINE
POUR OUVRIR DE NOTORIÉTÉ
DU DÉFUNT
LE DOSSIER DE SUCCESSION POUR IDENTIFIER
ET/OU UN INVENTAIRE
ET RASSEMBLER DIVERS LES HÉRITIERS
POUR ACCEPTER OU NON
DOCUMENTS ET LES LÉGATAIRES
LA SUCCESSION
1 2 3
SIGNATURE DE L’ATTESTATION SIGNATURE ET DÉPÔT
DE PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE LA DÉCLARATION DE SUCCESSION
POUR TRANSFÉRER ET PAIEMENT DES DROITS ÉVENTUELS
LES IMMEUBLES AUX HÉRITIERS À L’ADMINISTATION FISCALE
4 5
13Mon projet - Financement
TAUX
D’ENDETTEMENT
Limitation relevée à 35 %
Avec des mensualités fixées au maximum à 35 % des revenus, les acheteurs
peuvent enclencher la vitesse supérieure pour emprunter. Cependant, ils doivent
éviter l’obstacle de l’assurance emprunteur qui vient de surgir dans le calcul
du taux d’endettement.
par Christophe Raffaillac
L TAUX D’ENDETTEMENT
es acquéreurs immobiliers se doivent
aussi de respecter le code de la De 33 à 35 %
route… pour emprunter.
Limité à trois règles de bonne conduite, le Emprunteur, vous pouvez mettre le pied
fameux sésame accordé par le banquier à l’accélérateur. Les règles de bonne
ZOOM n’est pas facile à décrocher pour autant ! conduite viennent d’être assouplies au
SUR LES TAUX D’INTÉRÊT Certes, les conditions ont été assouplies niveau du taux d’endettement qui atteint
Valeurs moyennes sur les recommandations du HSCF (haut 35 % des revenus. Concrètement, cela
pour un emprunt immobilier conseil de la stabilité financière). Ainsi, la permet d’emprunter plus ou de réduire
selon l’Observatoire durée de remboursement passe de 25 à un peu la durée de son crédit. Une bonne
27 ans, des dérogations peuvent être ac- nouvelle dans un contexte où les prix de
Crédit Logement/CSA
cordées pour 20 % des dossiers et le taux l’immobilier restent plutôt sur la pente
en mars 2021 :
d’endettement évolue de 33 à 35 % des ascendante. En effet, le relèvement de
• 15 ans = 0,89 % ce taux va permettre à de nombreux mé-
revenus. Sauf qu’un élément perturbateur
• 20 ans = 1,01 % vient compliquer le parcours des emprun- nages de devenir propriétaires en 2021
teurs puisque l’assurance emprunteur alors que leur dossier avait été rejeté en
• 25 ans = 1,23 % 2020 !
doit être intégrée à ce taux de charge de
crédit. Comment faut-il manœuvrer pour Selon un courtier en crédit, ce relèvement
obtenir son prêt ? Découvrons le code en du niveau d’endettement devrait accroître
vigueur depuis le 1er janvier 2021. la capacité d’emprunt jusqu’à 6 %. En
14Mon projet - Financement
fonction des niveaux de revenus, les gains Cette simulation montre que la prise en
s’avèrent significatifs comme en témoigne compte de l’assurance emprunteur peut
le comparatif suivant pour une capacité amener à dépasser le taux d’endettement
d’achat de 3 000 € mensuels : de 35 % autorisé.
Pour être dans les clous, la piste consiste
Emprunt à opter pour une délégation d’assurance
Taux Taux
sur 25 ans auprès d’un autre organisme.
33 % 35 %
à 1,45 % Selon les assureurs, pour des emprun-
teurs trentenaires par exemple, le coût de ASSURANCE EMPRUNTEUR :
Mensualité 990 € 1 050 € cette assurance peut varier du simple au COMMENT EN CHANGER ?
triple à garanties équivalentes. Si la banque peut proposer
Montant du
249 000 € 264 000 € un contrat « de groupe »,
prêt
l’emprunteur reste libre
de choisir son assureur
MARGE
et de changer de compagnie,
DE DÉPASSEMENT en respectant les règles
NOUVELLE RESTRICTION En fonction des revenus suivantes :
Le coût de l’assurance Les plus osés d’entre vous seront peut- • durant la 1re année du contrat,
emprunteur être tentés de négocier avec leur banquier il peut être résilié en adressant
Pour parer aux éventuelles sorties de pour sortir du carcan des 35 % imposé par un courrier recommandé à
route en matière d’endettement, les ins- la HCSF. l’assureur, au plus tard 15 jours
tances bancaires n’ont pas tardé à activer Ils devront montrer patte blanche avant sa date anniversaire ;
quelques dispositifs de sécurité. puisqu’aucune tolérance ne devrait être • après la 1re année, la résiliation
Le nouveau venu concerne le coût de l’as- acceptée. À moins de disposer de revenus
annuelle peut se faire toujours
surance emprunteur qui intervient dans le conséquents qui leur permettent de s’ex-
par courrier recommandé,
calcul du taux d’endettement. Un rapide poser à une plus grande prise de risque.
au moins 2 mois avant sa date
comparatif permet d’en mesurer l’im- Ou bien de compter parmi les primo accé- anniversaire.
pact. Prenons pour exemple un crédit de dants envers qui la plus grande attention
150 000 € sur 20 ans au taux de 1,07 % : doit être portée.
Pour se permettre quelques largesses,
Revenus Taux
endettement les établissements de crédit peuvent
2000 € Mensualité déroger aux préconisations du HSCF à
(hors charges
mensuels récurrentes) hauteur de 20 % de leurs demandes de
Sans prêt - au lieu de 15 % précédemment -
695 € 34,75 % tout en justifiant la solvabilité des clients
assurance
concernés.
Avec
assurance 740 € 37 %
0,36 %
CRÉDIT IMMOBILIER
- Projet immobilier
- Prêt travaux
COURTIERS EN CREDITS - Rachat de soulte
- Renégociation de taux
- Financement professionnel
& ASSURANCES et agricole
DOMMAGES - PLACEMENTS
RACHAT DE CRÉDITS Particuliers et professionnels
PRÉVOYANCE - SANTÉ
- Locataires
Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un prêt d’argent. Un crédit vous engage et doit être remboursé.
Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Assurance de responsabilité professionnelle et garantie financière conforme au code des assurances,
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15Toit & moi - On se dit tout !
Location
TRAVAUX SOUS HAUTE PROTECTION
Les bailleurs qui ne prennent pas assez de précautions peuvent se heurter à quelques
oppositions… Surtout lorsqu'il s'agit de travaux qui nuisent au confort de leurs locataires.
par Damien Aymard
LA "DÉCENCE"
w :
maître-mot du bail de location
réparations. Il fait également procéder à un métrage par huissier.
Ce document fait apparaître une surestimation de la surface
habitable de l'ordre de 12 m². Soit une différence de superficie
d'environ 15 %. Sur cette base, le locataire procède à un abatte-
ment du montant du loyer au prorata de cette surévaluation.
Les tribunaux sont saisis et l’affaire va en appel. Sur la réduction
du loyer en fonction de la superficie, le tribunal, puis la Cour
d'appel ont fait droit au locataire en jugeant l’abattement justifié.
Au sujet des réparations sollicitées par le locataire, la proprié-
taire indiquait que le locataire avait accepté le logement en
l’état. La Cour juge que le fait que le locataire n'ait pas formé
de réserves ou d'observations lors de l'entrée dans les lieux, en
dépit du caractère apparent de certains désordres, n'exonérait
pas le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent,
de l'entretenir en état de servir à l'usage d'habitation et d'y faire
Même si la location est acceptée, dès lors que le logement
toutes les réparations autres que locatives nécessaires au main-
loué est plus petit que prévu et insalubre, le bailleur doit
tien en état.
payer.
Monsieur Alain ayant quitté le logement, il est donc indemnisé
Madame Anne loue à Monsieur Alain une maison d'une surface
au titre du préjudice de jouissance pour avoir habité un logement
de 82 m² moyennant un loyer mensuel de 900 €. L'état des lieux
insalubre, à raison de 200 € pas mois (en l’espèce 42 mois, soit
contradictoire était dressé le même jour. Dès le mois suivant,
200 x 42 = 8 400 €).
se plaignant de divers dysfonctionnements des équipements
Source : Cour d'appel de Poitiers, 2 mars 2021
notamment au niveau des ouvrants, le locataire sollicite des
TRAVAUX :
attention aux nuisances envers le locataire
En cas de nuisances pour travaux, L’affaire va en appel et la Cour énonce
le bailleur ne peut se retrancher qu’aux termes de l'article 4 m) de la loi
derrière des clauses exonératoires qui du 6 juillet 1989, est réputée non écrite
le dispenseraient de ses obligations. toute clause qui interdit au locataire de
La société D-gestion a signé un bail de rechercher ou d'exonérer la responsabilité
location avec Monsieur Olivier et Madame du bailleur. La Cour précise que c'est le
Charline. Depuis leur entrée dans les cas de la clause suivante : "Le preneur
lieux, les locataires ont dénoncé des sera tenu de souffrir, sans indemnité, tous
nuisances dues aux importants travaux travaux ou réparations, bouchements
entrepris dans les immeubles appartenant de jours de souffrances, reconstruction
à la bailleresse. Or, le bail comportait deux de murs mitoyens que le bailleur
clauses exonératoires de responsabilité ferait exécuter, quels qu'en soient les
en cas de travaux et trouble ou nuisance. inconvénients et la durée, sous réserve
Face à cette situation, les locataires de l'application de l'article 1724 du code
assignent la bailleresse devant le tribunal civil, et de laisser traverser ses locaux par
d'instance de Paris afin de faire juger toutes canalisations nécessaires".
comme illicites et non écrites les clauses La Cour déclare que les clauses
du bail visant à exonérer la société litigieuses sont illicites et condamne la
D-gestion de ses responsabilités et être bailleresse à indemniser le locataire.
indemnisés de leurs préjudices. Source : Cour d'appel de Paris, 23 février 2021
16Cas pratique - Vente immobilière
Quand le droit de préemption
plane sur votre vente
Alice et Bertrand ont signé un
sous-seing privé pour la vente
de leur maison. Leur notaire
a indiqué qu’il allait constituer le
dossier d’usage en vue de l’acte
authentique, demander les diffé-
rentes pièces et purger le droit
de préemption qui prévaut
sur leur commune.
Notre couple de vendeurs a-t-il
raison de s’inquiéter ?
Stéphanie Swiklinski, diplômée
notaire, va tenter de les rassurer.
Alice : En quoi consiste le droit Bertrand : Que se passe-t-il de contester le prix proposé par la com-
si la commune est intéressée mune et le bien-fondé de la décision de
de préemption urbain ? préemption.
Stéphanie Swiklinski : Le droit de préemp- par notre bien ?
Il existe différents outils juridiques à votre
tion urbain permet à une commune de se Stéphanie Swiklinski : La déclaration
disposition. Si le prix proposé par la com-
substituer à l’acquéreur pressenti. d’intention d’aliéner est adressée en re-
mune ne vous convient pas, vous avez
Les collectivités locales peuvent ainsi commandé avec accusé de réception à
un délai de deux mois pour renoncer à
réaliser certains projets (aménagement, la commune. On ouvre ainsi un droit à la
la vente ou refuser à ces conditions en
création d’équipements…) en achetant commune. À partir de la réception de la
demandant au juge de l’expropriation de
en priorité un bien situé dans certaines DIA, la mairie a deux mois pour se pro-
fixer le prix.
zones définies par le plan local d’urba- noncer : préempter ou pas ? Cela signifie
qu’elle peut se substituer à l’acquéreur Il vous appartient donc de produire des
nisme. Ce droit vise des immeubles en- « éléments de comparaison », c’est-à-
tiers, des terrains, des maisons… Quand que vous avez choisi et qui a signé le
compromis de vente. Si la commune est dire d’apporter des informations relatives
il est « renforcé », ce droit de préemption à des cessions récentes à titre onéreux
urbain peut cibler des appartements dans intéressée :
de biens comparables au bien préempté,
des copropriétés, afin de créer des loge- - elle veut préempter au prix fixé dans
dans un secteur géographique proche et
ments sociaux. le compromis de vente, vous êtes donc
soumis à des règles d’urbanisme simi-
Pour savoir si le bien que vous vendez d’accord sur le prix et la transaction peut
laires.
ou achetez est concerné, il faut faire une s’effectuer. Vous vendez votre bien à la
commune ; Cette procédure peut vous permettre de
demande de certificat d’urbanisme en démontrer que le prix proposé par le titu-
mairie. Cette préemption est donc rendue - elle est intéressée mais à un prix in-
férieur... et là, vous n’êtes pas du tout laire du droit de préemption est inférieur
possible si, et seulement si, la mairie agit au prix du marché et, plus simplement,
dans un but d’intérêt général et motive d’accord.
À noter qu’en l’absence de réponse de la d’obtenir un prix supérieur.
sa décision en ce sens. Les communes,
ou les établissements publics territoriaux commune dans le délai de deux mois, le Une fois le prix fixé par le juge, le pro-
qui les représentent, sont informées des silence vaut renonciation et vous pouvez priétaire et la commune ont deux mois
ventes en cours par le biais d’un imprimé vendre à votre acquéreur. à compter de la décision définitive pour
appelé déclaration d’intention d’aliéner accepter ou renoncer à l’opération.
(ou DIA), qui leur est transmis par le no- Leur silence vaut accord et transfert de
Alice : Que faut-il faire en cas propriété au profit du titulaire du droit de
taire dans le cadre de la préparation des
dossiers de vente immobilière. Attention,
de désaccord sur le prix ? préemption.
l’omission de cette formalité peut aboutir Stéphanie Swiklinski : En tant que pro- Difficile combat à mener pour cette intru-
à l’annulation de la vente. priétaire, vous avez la possibilité à la fois sion dans votre droit de propriété !
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