Contrat d'Objectifs et de Performance 2016-2020 - Etablissement public national d'aménagement et de restructuration des centres commerciaux et ...
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Etablissement public national Photo Ville de Bonneuil-sur-Marne/Julien Paysley.
d’aménagement et de restructuration
des centres commerciaux et artisanaux
Contrat d’Objectifs et de Performance
2016-2020
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SOMMAIRE
Préambule.................................................................................................................................................................................... 2
1re partie - Introduction....................................................................................................................................6
A] Présentation générale d’Epareca.......................................................................................................... 6
B] Enjeux d’intervention de l’établissement................................................................................... 8
1°) L’état des lieux de l’artisanat et du commerce
sur une géographie renouvelée............................................................................................... 8
2°) Les enseignements issus d’un ensemble d’évaluations
internes et externes.......................................................................................................................... 12
3°) Conclusions d’un exercice de dimensionnement des futures
capacités d’investissement de l’établissement......................................................17
2e partie – Objectifs stratégiques et opérationnels.............................. 19
A] Objectifs stratégiques..................................................................................................................................... 19
B] Programme d’intervention....................................................................................................................... 22
Axe 1 : Opérateur des politiques publiques, expert et partenaire
au service des acteurs nationaux et locaux.............................................................. 22
Axe 2 : Promoteur public articulant des enjeux sociaux,
économiques et environnementaux................................................................................ 27
Axe 3 : Retour au secteur marchand
favorisé par l’investissement public................................................................................. 34
Axe 4 : Exploitant attentif à la réussite commerciale des centres
et à leur contribution à une plus grande cohésion sociale........................ 38
Axe 5 : Une performance accrue de l’établissement
au bénéfice de ses partenaires...............................................................................................41
3e partie – Moyens de mise en œuvre du contrat
et modalités de suivi........................................................................................................................................... 45
1°) Les ressources humaines et les moyens financiers........................................... 45
2°) Suivi du contrat d’objectifs et de performance..................................................... 46
3°) Révision du contrat........................................................................................................................... 46
Annexe : Avancement de la mise en œuvre
des recommandations de la Cour des Comptes............................................. 49
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Préambule
La nouvelle Politique de la Ville a redessiné la
géographie de l’action publique visant à réduire
les inégalités territoriales, dans le sens d’un
recentrage au profit de 1 500 quartiers. Il s’agit,
par définition, des territoires les plus en difficulté,
économiquement et socialement.
Les commerces répondent à une fonction essen-
tielle et apportent, avec des pôles d’artisans et de
services, des éléments nécessaires à la qualité de
vie à laquelle aspirent les habitants de ces quar-
tiers. Ils sont vecteurs de lien social, d’animation et
contribuent, en étant redéployés dans de bonnes
conditions, à la réponse attendue en termes d’em-
Photo Epareca/Jean-Manuel Vignau.
ploi et de développement économique.
En tant qu’opérateur de l’État, Epareca intervient aux côtés des collectivi-
tés depuis 20 ans pour restructurer et réhabiliter les centres commerciaux
dégradés, quand l’initiative privée fait défaut. Il en assure ensuite la gestion
locative, le temps nécessaire à la pérennisation des entreprises créées ou
relocalisées. C’est un processus long, mais qui vise à apporter le maximum
de garanties sur le long terme.
En complément de son engagement historique dans la revitalisation des
commerces, notre établissement développe également des programmes
immobiliers dédiés aux artisans. L’esprit reste identique : offrir aux entreprises
des locaux adaptés et de qualité, à des loyers modérés, pour leur permettre
de se développer, tout en diversifiant les fonctions au sein de ces quartiers.
Cette somme d’études, d’investissement et d’accompagnement local n’est
possible que dans le cadre d’un engagement conjugué des Ministres de
la Ville, du Commerce et de l’Urbanisme, pour redonner à nos commer-
çants et artisans, dans de nombreux quartiers rénovés comme à Perpignan,
Valenciennes, Trappes, ou encore Nancy, toute leur place au sein de la Cité.
Ainsi, ce n’est que par une intervention publique volontariste que l’on peut
faire face aux besoins. Aujourd’hui, les cœurs de ville et quartiers anciens
sont également touchés. L’état des lieux que nous avons réalisé en 2015,
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sur l’ensemble des quartiers de priorité nationale du NPNRU, révèle qu’il
faudrait agir sur plus de 250 polarités commerciales, dont le fonctionne-
ment mériterait d’être optimisé. L’action doit être conséquente pour près
de 40 % d’entre elles.
Ce Contrat d’Objectifs et de Performance prend la pleine mesure de ces
constats.
Il est désormais établi pour 5 ans, afin de pouvoir mettre la priorité sur
les situations les plus complexes, et permettre un accompagnement
dans la durée des sites restructurés, en les intégrant au besoin à la filiale
« FoncièrementQuartier » que nous avons créée avec la Caisse des Dépôts.
Cette temporalité facilitera son articulation avec les nouveaux contrats de
ville et programmes de renouvellement urbain.
Il est lucide sur la diversité des problématiques, et des réponses à y appor-
ter. Il prévoit ainsi de veiller au bon calibrage des projets, de s’assurer d’une
gouvernance locale et d’une stratégie urbaine propices à leur réussite, et de
mobiliser toutes les compétences et ressources disponibles localement, afin
de concentrer l’intervention d’Epareca sur son cœur de métier.
Il demeure ambitieux, en tablant sur la mise en œuvre de plusieurs dizaines
d’opérations nouvelles correspondant à 80 millions d’euros d’investissement,
sans renoncer aux exigences de performance économique, sociétale et
environnementale.
J’ai toute confiance en la maturité de notre établissement, en l’implication
des équipes, et en l’appui de nos partenaires, pour atteindre ces objectifs
et faire en sorte que nos concitoyens en bénéficient au mieux.
Corinne VALLS,
Présidente du Conseil d’administration d’EPARECA,
Maire de Romainville,
Vice-Présidente du Conseil départemental de
Seine-Saint-Denis
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Créé en application du Pacte de relance pour la
ville en novembre 1996, EPARECA aura 20 ans cette
année. Il est aujourd’hui véritablement devenu cet
opérateur reconnu au niveau national que le légis-
lateur a souhaité mettre en place pour apporter, en
matière de centres commerciaux et artisanaux, une
offre durable, diversifiée et de qualité aux habitants
qui en ont le plus besoin et soutenir l’emploi dans
les quartiers les plus fragiles.
Ce nouveau contrat d’objectifs et de performance
ouvre pour la période 2016-2020 un nouveau
chapitre : celui de l’efficacité, de l’ouverture et de
l’innovation.
Les objectifs stratégiques et opérationnels sont clairs
Photo © Alexandra Lebon - Epareca.
et parfaitement assumés. Ils se déclinent dans le
cadre d’un programme d’actions exigeant pour lequel
l’établissement est particulièrement attendu dans
un contexte économique difficile. Les savoir-faire éprouvés des équipes
seront mobilisés au service de l’efficacité des opérations, depuis la phase de
montage, de production, d’exploitation et jusqu’à leur remise sur le marché.
Les territoires de la politique de la ville ont de nouveaux visages et ques-
tionnent nos modalités d’intervention. EPARECA se doit d’être ouvert aux
évolutions en cours tout en restant fidèle à ses missions, en complémen-
tarité avec l’ensemble des partenaires qui ont vocation à travailler plus que
jamais ensemble.
Enfin, nous nous devons également d’être innovants, dans nos réalisations
comme dans nos méthodes pour nous adapter aux profondes mutations
que connaît le commerce : nouvelles enseignes, nouveaux concepts, nou-
veaux investisseurs.
À nous d’être attentifs, inventifs et opiniâtres pour être toujours plus perti-
nents dans nos interventions.
Valérie LASEK
Directrice générale d’Epareca
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Contrat d’objectifs
et de performance
Entre
le ministère de l’Économie, de l’Industrie et du Numérique,
représenté par :
La secrétaire d’État chargée du Commerce, de l’Artisanat, de la Consommation
et de l’Économie sociale et solidaire, Madame Martine PINVILLE ;
le ministère du Logement et de l’Habitat Durable,
représenté par :
La ministre, Madame Emmanuelle COSSE ;
le ministère de la Ville, de la Jeunesse et des Sports,
représenté par :
Le ministre, Monsieur Patrick KANNER ;
La secrétaire d’État à la Ville, Madame Hélène GEOFFROY ;
ci-après conjointement nommés « l’État » ;
et
l’établissement public national d’aménagement et de restructuration
des espaces commerciaux et artisanaux, ci-après nommé « Epareca », repré-
senté par :
La présidente du Conseil d’Administration, Madame Corinne VALLS ;
La directrice générale, Madame Valérie LASEK ;
ci-après conjointement nommés « Epareca ».
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Centre commercial L’Hippodrome,
Reims (51)
Photo Epareca/Philippe Caumes.
1re partie - Introduction
A] Présentation générale d’Epareca l’Espace des Nations à Mulhouse, mis en exploitation
en 2002 et revendu en 2004 ou encore Chennevières
Créé en application du Pacte de Relance pour la Ville à Saint-Ouen-l’Aumône, mis en exploitation en 2003
du 14 novembre 1996, Epareca, Établissement Public et revendu en 2008.
National d’Aménagement et de Restructurationdes
Espaces Commerciaux et Artisanaux s’était vu assi- 2006-2008 : la refondation
gner une mission d’accompagnement des collectivi- En 2006, la mise à disposition de nouveaux moyens
tés locales dans la reconquête de leurs équipements financiers et humains, conjuguée à l’instauration
commerciaux et artisanaux de proximité au sein des d’un modèle économique fondé sur la revente des
quartiers populaires. Il est l’unique promoteur public espaces commerciaux, permet la montée en régime
national de locaux commerciaux et artisanaux sur de l’activité d’Epareca. Cette refondation se traduira
le territoire français. par la mise en place de nouveaux principes d’inter-
vention empruntés au secteur de la promotion pri-
1996 – 2005 : les opérations de 1re génération vée et adaptés à la spécificité de l’établissement :
Ces premières opérations ont permis à Epareca allier la vocation sociale à la réalité économique
de mettre au point les principes fondamentaux de du marché. Les établissements secondaires de
son modèle d’intervention. Une dizaine de centres Paris et de Lyon sont également créés pour être au
commerciaux ont été alors construits parmi les- plus près des partenaires locaux et des commer
quels l’Hippodrome à Reims, mis en exploitation en çants. C’est également à cette période qu’est
2002 et revendu en 2006, les Quatre Pans à Cognac mise en place une démarche d’état des lieux du
mis en exploitation en 2003 et revendu en 2012, commerceen Zones Urbaines Sensibles en partena-
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riat avec l’ObservatoireNational des Zones Urbaines de 15 nouveaux centres commerciaux, la mise en
Sensiblespour recenser tous les espaces commer- investissement de 11 nouvelles opérations et une
ciaux faisant ou susceptibles de faire l’objet d’un montée en puissance des saisines de l’établissement
engagement de la part d’Epareca. En fin de période, dans le cadre de la nouvelle politique de la ville. La
Epareca met en production 6 opérations par an. Cour des comptes a rendu public, le 7 octobre 2014,
un rapport particulier sur les comptes et la gestion
2009-2012 : la stabilisation d’Epareca pour les exercices 2001 à 2012. Ce rapport
La signature d’un Contrat d’Objectifs et de Moyens relève le bien-fondé des missions de l’établissement
pour la période 2009-2011 marque une nouvelle et la pertinence de son modèle d’intervention.
étape pour l’établissement. Les ministères de tutelle
confirment l’implication de l’établissement dans la Fin 2015, l’établissement intervient sur 151 sites au
rénovation économique et sociale des quartiers en niveau national avec :
difficulté. Les objectifs qualitatifs et quantitatifs fixés • 54 opérations en exploitation dont 19 ont été
et atteints par Epareca sont la mise en production revendues à un investisseur final ;
d’une dizaine de nouveaux centres par an, augmen- • 23 opérations en production ;
tant son activité de production de plus de 66 % par • 74 projets en étude ou montage.
rapport à la période précédente. L’Établissement
inscrit son action dans les principes du dévelop-
pement durable afin de diminuer l’impact environ-
nemental des centres commerciaux tant au niveau
de la construction qu’au niveau de l’exploitation,
par des équipements économes en énergie et une
sensibilisation des locataires aux gestes verts. En
2010-2011, Epareca construit son premier pôle entiè-
rement dédié à l’artisanat, Bruay’co, à Bruay-sur-
l’Escaut(59). Sur 3 000 m² entièrement modulables,
le pôle artisanal Bruay’co vient en complément
d’une offre existante mais insuffisante sur le terri-
toire Valenciennois.
2013-2015 : la reconnaissance
Fort de l’expertise unique accumulée depuis sa
création, tant dans les champs de la promotion
immobilière que de l’exploitation, l’établissement
est devenu le référent national sur le champ de l’arti-
sanat et du commerce dans les quartiers de la poli-
tique de la ville. La constitution d’un centre national
de ressources, la diffusion d’outils méthodologiques
auprès des collectivités, la confortation des parte-
nariats avec l’Agence nationale pour la rénovation
urbaine et la Caisse des Dépôts ont permis de placer
le développement artisanal et commercial des quar-
Pôle artisanal Bruay’ Co,
tiers prioritaires parmi les priorités des dispositifs de
Bruay-sur-l’Escaut (59)
la politique de la ville. L’établissement a poursuivi
en parallèle son développement avec l’ouverture
Photo Epareca/Philippe Caumes.
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B] Enjeux d’intervention de l’établissement
1°) L’ÉTAT DES LIEUX DE L’ARTISANAT Epareca, en partenariat avec l’ANRU, la CDC et les
ET DU COMMERCE SUR réseaux consulaires, sous l’égide du commissariat
UNE GÉOGRAPHIE RENOUVELÉE général à l’égalité des territoires a engagé un recen-
sement et une analyse du tissu économique, arti-
Epareca avait initié, fin 2008, en lien avec l’Obser- sanal et commercial dans les 216 quartiers classés
vatoire National des Zones Urbaines Sensibles, un « d’intérêt national » au titre du NPNRU : 59 quartiers
état des lieux des activités commerciales dans les en Ile-de-France, 123 en France métropolitaine (hors
territoires en rénovation urbaine. Cette analyse avait IDF) et 34 dans les départements d’outre-mer.
permis de disposer d’une information détaillée sur
450 quartiers prioritaires de la politique de la ville, Ce nouvel état des lieux vise à produire une connais-
dans le but de détecter les polarités commerciales sance des enjeux d’intervention sur le tissu artisanal
les plus fragiles pouvant faire l’objet d’un accompa- et commercial de proximité dans ces territoires, à
gnement d’Epareca ou d’autres dispositifs d’appui. destination tant des acteurs nationaux (Agence
Au total, 750 polarités commerciales ont experti- nationale pour la rénovation urbaine et ses parte-
sées : 269 étaient en difficultés dont 131 présentaient naires nationaux) que locaux (collectivités territo-
des dysfonctionnements nécessitant une restruc- riales, services déconcentrés de l’État, chambres
turation lourde pour assurer la pérennité du service consulaires, partenaires locaux du développement
rendu à la population. économique…). Chaque quartier étudié donne ainsi
lieu à la production de synthèses des analyses
La réforme de la géographie prioritaire de la poli- et des préconisations opérationnelles, publiées
tique de la ville, engagée par la loi du 21 février sur la plateforme « état des lieux d’Epareca »
2014 de programmation pour la ville et la cohésion (http://etatdeslieux.epareca.org/) ainsi que dans
urbaine, et le lancement du nouveau programme de le centre de ressources CAPVILLE (www.capville.fr).
renouvellement urbain (NPNRU) rendaient néces-
saire une mise à jour de cette connaissance.
Nombre de polarités par département
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COP_Epareca_2016.indd 8 18/05/2016 15:14Centre commercial Champfleuri,
Bourgoin Jallieu (38)
Photo Epareca/Philippe Caumes.
Les quartiers classés prioritaires au titre du NPNRU ritaires métropolitains regroupant plus de 20 000
sont de grande taille (environ 10 000 habitants en locaux commerciaux. La moitié d’entre-elles est
médiane), comptent un taux de chômage élevé (taux localisée à la frange du périmètre réglementaire du
de chômage médian de 26 %), et sont majoritaire- quartier de la politique de la ville, ce qui s’explique
ment des quartiers de grands ensembles, notam- sans doute davantage par la méthode retenue pour
ment en Ile-de-France mais comptent également définir les périmètres des quartiers que par la struc-
des quartiers de type « cœur de ville » ou faubourg ture du tissu urbain.
d’urbanisation ancienne (comme par exemple
Béziers, Perpignan, Roubaix…). Chaque quartier compte en médiane trois polari-
tés ou sections commerciales, implantées soit à
Les résultats sont présentés sur le territoire métro- l’intérieur du périmètre réglementaire, soit à son
politain d’une part et l’outre-mer d’autre part, vu immédiate proximité.
les distinctions fortes entre ces deux parties du
territoire national. Le taux de vacance médian s’élève à 15 % (taux
moyen de 19 %) qui touche plus durement les cœurs
Il est à noter que l’état des lieux ne couvre qu’une de ville anciens qui accusent un taux de vacance
fraction minoritaire de la géographie d’interven- moyen de 35 %.
tion de l’établissement, habilité à intervenir sur l’en-
semble des quartiers prioritaires de la politique de Le tissu commercial de ces quartiers est résolu-
la ville (QPV) ainsi que sur les quartiers retenus au ment tourné vers la proximité : la moitié des pôles
programme national de requalification des quartiers comptent moins de 13 locaux avec une offre struc-
anciens dégradés. turée essentiellement autour des activités de base,
de services et de restauration rapide. Moins de la
1a) résultats concernant les quartiers priori- moitié des pôles (1 sur 4) disposent d’une locomotive
taires du territoire métropolitain alimentaire, cette proportion se réduisant davan-
Au total, plus de 670 polarités ou séquences com- tage avec la taille du pôle.
merciales sont recensées dans les quartiers prio-
EPARECA / Contrat d’objectifs et de performance & Projet d’entreprise
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COP_Epareca_2016.indd 9 18/05/2016 15:14L’expertise conduite sur les polarités conduit à Environ la moitié des polarités compte deux handi-
identifier 5 principaux facteurs de fragilisation des caps ou plus, les handicaps les plus fréquents étant
polarités et séquences commerciales : l’insertion de l’isolement de la polarité à l’égard des flux et la forte
la polarité dans le fonctionnement urbain, la dyna- concurrence à laquelle elle est soumise.
mique de l’environnement urbain (notamment la
concurrence), l’ambiance urbaine de proximité dans Analyse de la répartition des polarités selon
laquelle s’inscrit la polarité, la qualité de l’offre qui se leur nombre de handicaps
déploie au sein de la polarité et enfin la morphologie
7% 1%
de la polarité elle-même.
11 %
32 %
Principaux facteurs qui fragilisent les polarités
Dynamique
urbaine
Insertion 21 %
urbaine
Ambiance
28 %
Morphologie 2 handicaps 4 handicaps
Aucun handicap
1 handicap 3 handicaps 5 handicaps
Offre
Le travail d’expertise comprenait une appréciation
0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 %
du besoin en intervention publique. Au terme de
l’analyse, 2/3 des polarités semblent ne pas présen-
Centre commercial Bernard Palissy, ter de problématique nécessitant une intervention
la Chapelle Saint-Luc (10)
publique à court ou moyen terme et le fonction-
nement de 243 polarités pourrait être optimisé ou
repensé.
Sur ces 243 polarités, les prestataires chargés de
l’expertise identifient :
• un enjeu général de résorption de la vacance ;
• un enjeu de valorisation du bâti ou des abords
dans 40 % des situations, appelant des actions
des propriétaires des murs et des collectivités ;
• un enjeu d’intervention lourde, passant potentiel-
lement par un opérateur d’immobilier commercial
de type Epareca, pour 60 situations.
Sur les 182 quartiers analysés, 101 avaient été exper-
tisées dans le cadre du précédent état des lieux au
sein desquels 131 polarités présentent un besoin
d’intervention. Il est à noter que seules 31 de ces
Photo Epareca/Philippe Caumes.
polarités font l’objet d’un projet ou d’une interven-
tion en cours.
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COP_Epareca_2016.indd 10 18/05/2016 15:14Nombre de polarités avec besoin d’intervention détecté par département
1b) résultats concernant les quartiers comptent au moins 20 locaux). 20 % seulement des
prioritaires ultramarins pôles disposent d’une locomotive alimentaire.
Les quartiers ultramarins présentent des différences
notables par rapport aux quartiers de la métropole : Les principaux facteurs de fragilisation sont tou-
ils sont de taille plus réduite (6 800 habitants en tefois identiques à ceux repérés pour les polarités
moyenne par quartier) et sont frappés d’un taux commerciales métropolitaines : l’insertion urbaine,
de chômage plus élevé (taux de chômage médian la dynamique urbaine (notamment la concurrence)
de 40 %). et les problèmes d’ambiance, ce dernier item étant
sensiblement plus prégnant qu’en métropole.
Ils comptent un nombre de polarités ou séquences
Dynamique
plus faible. Au total, 59 polarités/séquences com- urbaine
merciales sont recensées, regroupant près de 3 400 Insertion
locaux commerciaux, soit 1,6 polarité en moyenne urbaine
par quartier. L’offre se présente très majoritairement
Ambiance
sous forme de rue commerciale traditionnelle (71 %
des polarités ou séquences commerciales). Morphologie
Les taux de vacance sont plus faibles qu’en métro- Offre
pole, (médiane de 11 %, moyenne de 13 %). La den-
sité commerciale y est plus élevée (55 % des pôles 0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 %
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COP_Epareca_2016.indd 11 18/05/2016 15:14Il est à noter que les polarités commerciales Les premières analyses mettent en évidence d’une
cumulent davantage de handicaps dans les manière globale que les politiques de développe-
départements d’outre-mer que sur le reste du ter- ment économique menées par les collectivités
ritoire national : plus de 60 % comptent au moins reposent pour l’essentiel sur des stratégies de ventes
deux handicaps. de foncier pour l’accueil d’activités, dans une logique
de consommation nouvelle et très peu dans le cadre
30 %
d’actions de renouvellement urbain. L’offre de fon-
cier disponible à ce titre, voire même de locaux, est
25 %
très élevée, parfois pléthorique.
20 %
S’agissant plus particulièrement des quartiers, les
15 % taux de création d’activités sont élevés ainsi toute-
fois que les taux de radiations, ne contribuant que
10 % faiblement à faire progresser le tissu économique
local. Si l’offre institutionnelle en accompagnement
5% des entrepreneurs est riche, pêchant parfois en lisi-
bilité, les parcours « résidentiels » des entreprises
0% tendent à faire sortir des quartiers celles qui se
développent.
Aucun handicap 2 handicaps 4 handicaps
1 handicap 3 handicaps 5 handicaps Concernant Epareca, il conviendra donc d’appré-
cier avec prudence et au cas par cas, l’opportunité
Logiquement, les polarités qui appellent une inter- d’investir dans de l’immobilier à vocation artisanale,
vention sont donc en proportion plus nombreuses tant en fonction du potentiel local sur ce type de
qu’en métropole : 46 polarités sont dans ce cas, soit produit que de l’existence d’une stratégie locale de
plus des ¾ des polarités identifiées. développement économique et d’une gouvernance
constituée.
Sur ces 46 polarités, le prestataire chargé de l’exper-
tise identifie :
• un enjeu de valorisation des abords dans 90 % des
situations (accès, stationnement, signalétique) ;
• un enjeu d’intervention lourde, passant potentiel- 2°) LES ENSEIGNEMENTS ISSUS
lement par un opérateur d’immobilier commercial D’UN ENSEMBLE D’ÉVALUATIONS
de type Epareca, pour 7 situations. INTERNES ET EXTERNES
Il apparaît enfin, de manière toutefois différenciée
selon les départements d’outre-mer, un fort besoin Les objectifs stratégiques et le programme opé-
en ingénierie stratégique amont, préalable à tout rationnel figurant en deuxième partie du présent
engagement opérationnel public. contrat sont définis à partir d’un ensemble d’éva-
luations portant sur :
1c) approche du potentiel de développement
économique • la performance de la réponse apportée au regard
L’exercice d’état des lieux a été étendu à une de la problématique traitée ;
approche du potentiel de développement écono- • l’adéquation des modalités d’intervention de
mique, notamment des activités artisanales, pour l’établissement aux attentes de ses partenaires
chaque quartier. et bénéficiaires.
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COP_Epareca_2016.indd 12 18/05/2016 15:14À cette fin, les travaux suivants, résumés plus bas, L’action conduite par l’établissement, quoique
ont été pris en compte : par nature risquée, est positivement perçue dans
• le rapport de la Cour des Comptes sur la gestion l’ensemble :
de l’établissement pour la période 2001-2012 ; • l’outil Epareca est jugé comme « justifié » au regard
• une enquête réalisée courant 2015 auprès d’un des enjeux d’intervention dans les territoires prio-
échantillon de commerçants et artisans locataires ritaires de la politique de la ville ;
d’Epareca et de partenaires locaux ; • les principes d’intervention de l’établissement
• une analyse comparative des modalités d’inter- sont considérés comme « modernes » (investis-
vention d’autres opérateurs qu’Epareca dans le seur plutôt que financeur, objectif de retour au
montage d’opérations d’immobilier commercial privé) ;
dans les quartiers de la politique de la Ville ; • les actions prévues dans le contrat d’objectifs et
• une mission d’analyse financière sur la soutenabi- de performance 2013-2015 sont jugées pertinentes
lité du modèle d’intervention de l’établissement. au regard des points de questionnement et de
fragilité ;
L’ensemble de ces travaux permettent d’actualiser • la supervision de l’établissement est complexe,
la vision des enjeux d’évolution d’Epareca, d’asseoir exercée par une tutelle multiple.
les orientations stratégiques et le programme des
chantiers à conduire sur la durée du COP. Aux plans budgétaire et comptable, la Cour
souligne :
2a) Les préconisations de la Cour des Comptes • la remise en ordre comptable réalisée en 2006
Le rapport particulier relatif aux comptes et à la et 2007 a mis fin à une période d’insuffisante appli-
gestion de l’établissement public national d’amé- cation de règles de la comptabilité publique en
nagement et de restructuration des espaces com- particulier dans le domaine de la comptabilité
merciaux et artisanaux (EPARECA) pour les exercices des engagements ;
2001 à 2012 a été publié par la Cour des Comptes • des frais de fonctionnement élevés antérieurs à
le 7 octobre 2014. 2012 et une gestion resserrée depuis 2012 ;
Photo Epareca/Jean-Manuel Vignau.
EPARECA / Contrat d’objectifs et de performance & Projet d’entreprise
13/52
COP_Epareca_2016.indd 13 18/05/2016 15:14Centre commercial Bel Air,
Montreuil (93)
Photo Epareca/Guillaume Doye.
• l’importance d’engager des actions de maîtrise • Recommandation 4 : renforcer les modalités du
de la qualité des marchés publics, de mise en contrôle financier afin de les adapter aux risques
place d’un contrôle comptable interne et d’une financiers et économiques de l’établissement
démarche plus globale de maîtrise des risques (seuils de visa préalable moins élevés pour les
comptables et financiers. marchés d’investissement, audits périodiques).
• Recommandation 5 : mettre en place un pilotage
La cour conclut ses analyses par une série de recom- centralisé de l’ensemble des achats et actualiser
mandations reprises ci-après in extenso : le guide de procédure.
• Recommandation 1 : revoir la politique de gui- • Recommandation 6 : s’assurer que le délai de trans-
chet de l’établissement en cherchant à établir une mission des états financiers à la Cour ne dépasse
priorité des interventions en fonction de l’urgence pas deux mois suivant l’arrêt du compte financier
des situations sur l’ensemble du territoire fran- par le conseil d’administration, ainsi que le pré-
çais (état des lieux ciblant les zones prioritaires voient les nouvelles dispositions de l’article 214 du
ou l’intervention de l’Epareca est envisageable). décret n°2012-1246 du 7 novembre 202 relatif à la
Ce préciblage des zones pourrait être réalisé à gestion budgétaire et comptable publique, appli-
partir d’une demande de recensement auprès cable à compter de l’exercice comptable 2013.
des nouveaux référents Epareca dont la création • Recommandation 7 : facturer les prestations
est prévue dans le COP 2013-2015. d’études commerciales réalisées en amont de
• Recommandation 2 : renforcer la maîtrise des l’investissement ainsi que les expertises « flash »
risques de recouvrement (rédaction des contrats qui doivent apporter un premier éclairage sur
d’assurance, suivi des créances des locataires, les perspectives de redéploiement commercial
suivi financier des partenaires nécessitant mise compte tenu du besoin de ressources élevé de
à jour régulière des points de financement des l’établissement.
différents projets immobiliers, relance des créan- • Recommandation 8 : rendre la durée du mandat
ciers défaillants). des présidents, élus parlementaires ou locaux
• Recommandation 3 : mettre en place un dispositif conforme à l’article 1 du décret n°97-130 du
formalisé de contrôle comptable et financier 12 février 1997 repris dans l’article R.325-2 du code
ad hoc formalisé. de l’urbanisme.
EPARECA / Contrat d’objectifs et de performance & Projet d’entreprise
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COP_Epareca_2016.indd 14 18/05/2016 15:15Par courrier du 26 octobre 2015 (joint en annexe), la En premier lieu, les locataires d’Epareca apprécient
présidente du Conseil d’Administration et le direc- globalement la qualité du centre commercial et du
teur général d’Epareca ont communiqué au Premier local qui leur est loué. Sont notamment relevés le
Président de la Cour des Comptes un état d’avan- meilleur emplacement et la meilleure visibilité, un
cement des mesures mises en œuvre. environnement plus sécurisant et le caractère récent
des locaux.
Par ailleurs, la Cour des Comptes, par ordonnance
72805 du 14 novembre 2015, a donné quitus à l’agent En second lieu, des insatisfactions perdurent, à
comptable pour sa gestion sur les exercices 2000 un niveau toutefois moins marqué qu’en 2012, sur
à 2011. des questions de finition et de fonctionnement des
équipements techniques : 27 % sont moyennement
2b) Conclusions d’enquêtes conduites auprès satisfaits et 14 % sont déçus. Parmi les points évo-
des partenaires et bénéficiaires d’Epareca qués figurent : le système électrique, l’absence de
L’établissement a fait réaliser, entre juin et climatisation, des infiltrations d’eau, le fonction-
octobre 2015, une enquête auprès des commer- nement des rideaux métalliques, des problèmes
çants et des partenaires de l’établissement, afin de ventilation. Au total 45 % de commerçants ont
de connaître leur appréciation sur l’action de l’éta- rencontré un ou plusieurs dysfonctionnements
blissement, notamment s’agissant des missions techniques. 70 % sont cependant moyennement à
d’exploitation et des modalités de partenariat avec très satisfaits de la qualité de l’intervention réalisée
les collectivités. Au total, 131 commerçants et 16 par le propriétaire, la principale source d’insatisfac-
partenaires ont été interrogés. tion se portant sur les délais d’intervention qui ne
sont pas compris.
Enseignements issus de l’enquête auprès des loca-
taires : motivés et optimistes mais souvent fragiles Sur le plan de l’exploitation commerciale, seuls 44 %
se déclarent satisfaits de leur chiffre d’affaires. 24 %
estimant même que leur activité a décliné depuis
Zoom : les artisans et commerçants loca- le début de leur installation. Parmi les facteurs qui
taires d’Epareca pénalisent leur exploitation, les commerçants citent
principalement la concurrence (40 % estiment avoir
• L’âge moyen est de 44 ans
un concurrent direct à proximité), la baisse de la
• 70 % sont des hommes population et de son pouvoir d’achat, la réalisation
• 75 % disposaient d’une expérience de travaux, l’insécurité ou encore la persistance de
de gérant avant leur installation la vacance de certains locaux.
• 43 % sont des créations, 48 % sont
des transferts et 9 % des reprises Il est à noter le net progrès enregistré depuis 2012
• 40 % habitent ou ont habité dans le sur la qualité de la relation entre Epareca et ses loca-
quartier taires : 70 % se déclarent satisfaits de cette rela-
• 20 % possèdent une autre boutique tion. Le point noir porte sur le prestataire de gestion
locative travaillant pour le compte d’Epareca : 49 %
déclarent entretenir de mauvaises relations, du fait
de problèmes d’organisation interne de ce presta-
L’enquête confirme globalement les tendances iden- taire (fort turn over).
tifiées lors des travaux conduits en 2012 en pré-
paration du contrat d’objectifs et de performance L’enquête permet d’identifier d’importantes pistes
2013-2015. de progrès sur les actions de valorisation du centre
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COP_Epareca_2016.indd 15 18/05/2016 15:15commercial. Ainsi, rares sont les actions d’anima- Parmi les points de questionnements exprimés
tion collectives, les associations de commerçants figurent :
n’existent pas partout et les intentions de création • le caractère parfois optimiste des évaluations du
d’une association semblent davantage reposer sur potentiel marchand du quartier ;
la création d’un rapport de force avec le bailleur et • la prise en compte des problèmes d’insécurité ;
la collectivité que la volonté d’impulser une dyna- • la difficulté à développer une offre diversifiée et
mique partagée par l’ensemble des entreprises à sélectionner des commerçants qui disposent
locataires. Dans le même esprit, l’absence de jalon- d’une compétence de gestionnaire ;
nement ou de signalétique de proximité, la demande • le manque de motivation générale des commer-
d’équipements de vidéoprotection, l’insuffisance çants pour s’engager dans des actions d’animation
du stationnement ou encore le manque d’entre- de leur centre.
tien des espaces publics font l’objet de remarques
récurrentes. Globalement, les interlocuteurs d’Epareca expri-
ment plusieurs attentes à l’égard de l’établissement
Enfin, l’enquête met à jour un point de préoccupation pour les collaborations futures :
relatif au respect par le locataire de ses obligations • davantage d’implication d’Epareca dans l’anima-
réglementaires : pas de registre de sécurité, absence tion, la communication et la promotion du site ;
de contrat d’entretien sur les équipements… Ce • une plus grande association de la collectivité à la
constat invite Epareca à explorer une organisation définition de la programmation commerciale et
davantage coercitive pour assurer une meilleure à la sélection des commerçants, certaines activi-
sécurité et assurer la pérennité des équipements tés ou certains commerces étant perçus comme
installés. risqués.
Au final, seuls 17 % déclarent regretter leur ins- 2c) Analyse comparative des méthodes
tallation et 8 % pensent que leur activité sera d’intervention d’opérateurs d’immobilier
en baisse dans un avenir proche, démontrant la commercial dans les quartiers
volonté des artisans et commerçants de faire réus- de la politique de la ville
sir leur entreprise, volonté naturellement partagée Epareca a procédé courant 2015 à l’analyse de 11
par Epareca. projets commerciaux, ayant initialement été étu-
diés par l’établissement à la demande de la collec-
Enseignements issus de l’enquête auprès des parte- tivité, mais dont la réalisation n’a pas été confiée à
naires locaux : satisfaction et vigilance Epareca.
L’enquête confirme pour l’essentiel les points posi- D’une manière générale, l’essentiel du corpus
tifs mis en évidence lors de la préparation du COP méthodologique d’Epareca est appliqué par les
2013-2015. autres opérateurs, qu’ils soient publics (SEM, bail-
leur social) ou privés. Le portage public fort, l’uni-
Sont notamment soulignées par nos partenaires cité de la propriété foncière, la préservation de la
la compétence des professionnels d’Epareca, continuité de l’activité commerciale, la constitution
l’attention portée par l’établissement à l’égard des de pôles de services à la population alliant com-
commerçants à transférer depuis l’ancien centre, la merces et services publics, le redimensionnement
qualité du centre commercial rénové tant pour sa de l’offre, la mise en place d’une politique de loyer
forme architecturale que pour son insertion dans différenciée selon les activités et l’accompagnement
l’environnement urbain et la relation de confiance des porteurs de projet à l’installation sont ainsi des
instaurée par Epareca avec la collectivité. constantes pour l’ensemble des opérateurs.
EPARECA / Contrat d’objectifs et de performance & Projet d’entreprise
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COP_Epareca_2016.indd 16 18/05/2016 15:15Epareca paraît toutefois spécifique sur trois points coercitives de maîtrise foncière. Cette orientation,
de méthode : si elle assure de fait un taux de pré-commerciali-
• 100 % des opérations étudiées sont mixtes, comp- sation supérieur, limite cependant les marges de
tant un rez-de-chaussée commercial et des étages manœuvre concernant le plan marchand et les
de logements ou de bureaux. Cette particularité actions de commercialisation.
traduit la nécessité d’optimiser l’utilisation du fon-
cier et de mieux lisser le coût de la charge fon-
cière. Elle pointe également la grande difficulté 3°) CONCLUSIONS D’UN EXERCICE DE
à procéder à une opération de restructuration DIMENSIONNEMENT DES FUTURES
commerciale dans un marché de l’immobilier peu CAPACITÉS D’INVESTISSEMENT DE
porteur, ne permettant pas de trouver de marché L’ÉTABLISSEMENT
pour les produits développés dans les étages. Plus
de la moitié des centres exploités début 2016 par En préparation du contrat d’objectifs et de perfor-
Epareca sont des constructions en solo. mance 2016-2020, Epareca a confié au cabinet E&Y
• Le non recours systématique à une procédure une mission d’étude de la soutenabilité financière
de maîtrise foncière coercitive. Ce pré requis de de nouveaux investissements. Le but de l’exercice
l’intervention de l’établissement n’est pas toujours était de déterminer le volume de nouveaux inves-
respecté. Le projet repose alors sur la conclusion tissements que l’établissement peut assumer sur
d’accords amiables, faisant peser des risques éle- la période 2016-2020, en respectant à chaque fin
vés sur les coûts et les délais. d’année budgétaire les deux contraintes suivantes :
• En parallèle du point précédent, il apparaît qu’Epa- • solde de trésorerie positive ;
reca intègre davantage les commerces préexis- • dette consolidée inférieure à 20 M€ (dette directe
tants que les autres opérateurs, répondant ainsi de l’établissement et quote-part des emprunts
souvent aux attentes des collectivités mais aussi de ses filiales).
aux obligations qui découlent des procédures
Carré Saint-Dominique,
Nîmes (30)
Photo Epareca/Philippe Caumes.
EPARECA / Contrat d’objectifs et de performance & Projet d’entreprise
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COP_Epareca_2016.indd 17 18/05/2016 15:15Les analyses développées par E&Y ont évalué les flux Ces analyses ont donné lieu à des tests de robus-
financiers des projets déjà engagés au moment de tesse, en faisant varier 6 paramètres du modèle.
la mission ainsi que des projets qui seront engagés Les risques correspondants sont classés par ordre
au titre du COP 2016-2020. d’impact décroissant (du risque à l’impact le plus
fort au risque à l’impact le plus faible) :
Deux cas ont été étudiés selon qu’Epareca conclura • l’augmentation des impayés de loyers et charges ;
ou non des emprunts en direct. Dans chacun de ces • la baisse des subventions externes accordées à
deux cas, E&Y a élaboré deux sous-cas : un scéna- l’établissement pour le financement des projets
rio optimal qui prévoit un maintien des conditions (ANRU, FEDER, collectivités) ;
de financements et un scénario dégradé avec des • la baisse de la subvention pour charge de service
hypothèses plus défavorables portant sur les finan- public apportée par l’État au titre du programme
cements perçus par l’établissement. 134 ;
• le ralentissement des cessions aux filiales ;
Les capacités d’investissement découlant de ces • l’augmentation des coûts des projets ;
scénarii sont reprises dans le tableau ci-dessous : • le prix de revente à l’investisseur final.
Scénario optimal Scénario dégradé
(maintien des niveaux (recul de 5 % à 10 % La conclusion de cette analyse démontre que
de financement des financements
externe) externes) l’établissement dispose d’une capacité d’en-
gager 80 M€ de nouveaux investissements sur
Avec dette directe 106 M€ 69 M€
la période 2016-2020, si Epareca n’emprunte pas
Sans dette directe 81 M€ 51 M€ directement et dans le cadre du scénario optimal.
Centre commercial Ronde Couture,
Charleville-Mézières (08)
Photo Epareca/Philippe Caumes.
EPARECA / Contrat d’objectifs et de performance & Projet d’entreprise
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COP_Epareca_2016.indd 18 18/05/2016 15:152e partie – Objectifs stratégiques et opérationnels
A] Objectifs stratégiques
Quelque vingt ans après la loi qui l’a créé, Epareca a de référence dans les prochaines années, notam-
pris pleinement sa place dans le paysage des inter- ment grâce à sa situation financière qui lui permet-
venants de la politique de la ville. La cinquantaine tra d’investir dans plusieurs dizaines d’opérations
de réalisations démontre la capacité de l’établis- nouvelles.
sement à produire de l’immobilier commercial et
artisanal dans les quartiers prioritaires, alors même Au total, Epareca sera donc appelé, dans le cadre
qu’il s’inscrit en carence des opérateurs privés du du COP 2016-2020, à adapter son champ d’inter-
fait des risques élevés inhérents à la nature des opé- vention, tout en précisant davantage ses priorités
rations menées. Les retours des partenaires locaux territoriales et opérationnelles, en sélectionnant les
d’Epareca ainsi que des bénéficiaires sont largement sites sur lesquels sa plus-value sera la plus élevée
positifs, générant aujourd’hui une bonne reconnais- au regard des enjeux et à poursuivre ses actions
sance de l’établissement sur l’ensemble du territoire. de promotion en relais du secteur privé (priorité 1).
L’articulation de l’établissement à l’égard de l’ANRU
et de la Caisse des Dépôts a été clarifiée et les par- Dans le même temps, les collectivités territoriales,
tenariats avec ces deux institutions ont été enrichis. les aménageurs généralistes, les bailleurs sociaux,
La feuille de route fixée par le gouvernement dans le les promoteurs privés expriment largement leur
cadre du contrat d’objectifs et de performance 2013- besoin en compétences spécialisées sur le champ
2015 a été approuvée par la Cour des Comptes dans spécifique de l’immobilier commercial et artisanal
son rapport publié en octobre 2014, la Cour ayant dans les quartiers populaires. Epareca devra donc
souligné la pertinence de l’action de l’établissement poursuivre sa mission d’appui aux partenaires natio-
et sa gestion globalement optimisée. naux qui interviennent dans son domaine de com-
pétence, la diffusion des savoir-faire et l’animation
En parallèle, les enjeux d’intervention restent éle- des réseaux pour assurer une meilleure prise en
vés. L’exercice d’état des lieux du commerce et de compte de la dimension artisanale et commerciale
l’artisanat dans les quartiers du NPNRU prioritaires par les acteurs intéressés (priorité n° 2).
au plan national permet de mesurer l’ampleur des
besoins d’intervention, alors que l’analyse ne porte Enfin, Epareca se doit, en tant qu’établissement
que sur 15 % de l’ensemble des quartiers prioritaires public national, d’être pionnier en matière de
de la politique de la ville. La relance de la politique développement durable, de contribuer à élaborer
de la ville, avec les nouveaux contrats de ville et le les formes nouvelles de réponse aux enjeux qui
NPNRU et l’émergence de quartiers anciens pau- touchent les territoires prioritaires de la politique
périsés, associées à une meilleure prise en compte de la ville, de favoriser l’innovation sociétale, envi-
du développement économique parmi les priorités, ronnementale et économique (priorité n° 3).
révèlent au plan national un besoin fort en inter-
ventions. A1) Priorité 1 : conforter le statut de promoteur
public de locaux artisanaux et commerciaux
Epareca, mobilisé en appui de la préparation de de référence dans les quartiers de la poli-
ces nouveaux dispositifs depuis son COP 2013-2015, tique de la ville.
récolte aujourd’hui les fruits des efforts accomplis. Epareca, conforté par l’analyse de ses capacités
Avec plus de 70 opérations en études, l’établisse- d’investissement et la confirmation d’une coopé-
ment a vocation à conforter sa place d’opérateur ration dans la durée avec la CDC au travers de la
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