2019 ÉTUDE DU MARCHÉ ÉDITION 2020 - Arthur Loyd Lille
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LILLE MÉTROPOLE
ÉTUDE
DU MARCHÉ
2019
É D I T I O N 2020
#HASTAG
www.arthur-loyd-lille.com BUREAUX - ENTREPÔTS - LOCAUX D’ACTIVITÉ - LOGISTIQUE - COMMERCES
04
ARTHUR LOYD NORD - PAS-DE-CALAIS
05
INTRODUCTION
BUREAUX LOCAUX D’ACTIVITÉ
08 25 50
LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS L’INVESTISSEMENT DÉFINITIONS RETENUES
> Évolution des volumes sur 10 ans
>
>
Taille moyenne des transactions
Évolution du nombre de transactions
30 52
> Analyse par tranche de surfaces CONCLUSIONS ET PERSPECTIVES LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS
> Répartition géographique des transactions > Analyse du marché global
31 > Transactions par bassin
16
> Analyse de l’offre
ANALYSE DÉTAILLÉE DES 9 SECTEURS > Les valeurs
SITUATION DE L’OFFRE > Euralille / Lille Gare > Quelques unes de nos réalisations
> Évolution du stock > Lille Centre
> > Les Grands Boulevards
63
Répartition géographique des stocks à 12 mois
> Les projets - les livraisons > Les Parcs Tertiaires
> Les valeurs locatives > Villeneuve d’Ascq CONCLUSIONS ET PERSPECTIVES
> Les 10 principales transactions > Sud Métropole / Haute Borne
> Quelques unes de nos réalisations > Roubaix / Tourcoing / Roncq
> Lille Sud / Eurasanté
> Rocade Nord Ouest
SOMMAIRE
LOGI STIQ UE COM MER CES
66 74 85
LE MARCHÉ DES UTILISATEURS PRÉSENTATION CONCLUSIONS ET PERSPECTIVES
> Les bassins de développement Hauts-de-France > Quelques transactions commerce
> Évolution de la demande placée > Trois marchés de centre ville 86
> Répartition de l’offre à moins de 6 mois par secteur > Carte nationale des valeurs locatives LISTES DES AGENCES
> Accroissement continu de l’offre disponible à moins de 6 mois > Le commerce en métropole lilloise ARTHUR LOYD
79
VALEURS LOCATIVES MOYENNES
> Lille centre
> Vieux Lille
> Rues piétonnes
> Lille Métropole
83
PRINCIPALES TRANSACTIONS
DIRECTION BUREAUX LOCAUX D’ACTIVITÉ COMMERCES
Stéphane HUEL Stéphane GREUGNY Julie BINET Bertrand MERIAUX Thibaut LE BLAN Aurélien DESPRETS William GUIGUI Geoffrey VERHULST Baptiste KORNYELI
Benoît TIROT Virginie TAVERNIER
Directeur Général Assistante de Direction
Directeur Commercial Consultant Assistante Directeur Commercial Consultant Consultant Consultant Directeur Consultant
Commercial
Investissements
INVESTISSEMENTS Morgane SAINT VENANT
Assistante
Paul LEQUINT Noelle SANCHEZ Etienne DARTOIS Maxence HIEN Pierre JARCZAK
Consultant Assistante Consultant VALENCIENNOIS - CAMBRÉSIS Consultant Consultant
Hugo MARQUILLY Nathalie VANNEUVILLE
Consultant Consultante
François BRETON Yannick ALLIER Virginie GAMBLON Lina ZAMPAGLIONE
Benjamin RONSE Florent DUJARDIN Emmanuelle CORRION Consultant Consultant Consultante Assistante Muriel PIOGER
RESSOURCES Consultant Consultant Consultante Assistante
ARTOIS - DOUAISIS L I TTORAL
Stéphanie DROULEZ Pasqualina MARLIERE Laurent CANEL Victor FRANQUES Charlotte ROUSSEL
Responsable Marketing Assistante Consultant Consultant Consultante
Communication
N
ous vous présentons la 24ème édition
de l’étude du marché de l’immobilier de
bureaux de la Métropole Lilloise complétée
par celle des entrepôts, locaux d’activités et
commerces, réalisée par Arthur Loyd Lille.
Comme chaque édition précédente,
l’approche globale, dégageant les grandes tendances,
sera suivie d’une analyse plus détaillée des transactions
2019, des valeurs de marché et évolution des stocks.
Nous complèterons l’étude bureaux par un examen de chacun
des 9 secteurs géographiques que nous avons identifiés
comme composant le marché Métropolitain, et pour les locaux
d’activité les trois bassins principaux d’implantation, ainsi
qu’un regard sur les marchés du commerce en métropole
et de la logistique pour la région Nord-Pas de Calais.
Nous espérons, par ce document, pouvoir contribuer de
manière aussi complète que possible, à la compréhension
de nos marchés et mettre à la disposition des acteurs
économiques et politiques un outil objectif et fiable.
Nous accueillerons bien volontiers toutes observations,
questions et suggestions.
Benoît TIROT Daniel DORCHIES
Directeur Général Président
Les informations figurant dans ce document sont à l’usage exclusif des clients d’Arthur Loyd Lille, éditeur de ce document. Aucune reproduction, même partielle, n’est autorisée sans l’accord préalable écrit d’Arthur Loyd Lille. Les reproductions accordées devront porter la mention « sources Arthur Loyd Lille ». La responsabilité d’Arthur Loyd, ne saurait être engagée si malgré toute son attention, certaines informations communiquées dans le présent document s’avéraient inexactes ou non exhaustives.
BUREAUX
08 30
LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS CONCLUSIONS
> Évolution des volumes sur 10 ans ET PERSPECTIVES
> Taille moyenne des transactions
>
31
Évolution du nombre de transactions
> Analyse par tranche de surfaces
> Répartition géographique des transactions ANALYSE DÉTAILLÉE
DES 9 SECTEURS
16 >
>
Euralille / Lille Gare
Lille Centre
SITUATION DE L’OFFRE > Les Grands Boulevards
> Évolution du stock > Les Parcs Tertiaires
> Répartition géographique des stocks à 12 mois > Villeneuve d’Ascq
> Les projets - les livraisons > Sud Métropole / Haute Borne
> Les valeurs locatives > Roubaix / Tourcoing / Roncq
> Les 10 principales transactions > Lille Sud / Eurasanté
> Quelques unes de nos réalisations > Rocade Nord Ouest
25
L’INVESTISSEMENT
L E M A R C H É D E S T R ANSAC TI ONS
1 - Évolution des volumes de transactions de 2010 à 2019 Moyenne neuf
64 484m
2
2010 - 2018
QUATUOR - ROUBAIX
Le marché tertiaire de la Métropole lilloise confirme
sa très bonne tenue avec 4 années consécutives à
plus de 200 000 m² transactés.
Lille conserve ainsi la 2ème place derrière Lyon
230 880m2
(438 000 m²) et continue de devancer les autres
marchés de grandes villes de Régions.
Cette consolidation résulte tout autant de la confiance
Moyenne SM
des entreprises utilisatrices que de celle des opérateurs
96 057m
2 (promoteurs et investisseurs).
La baisse de 7% du volume global est peu significative
2010 - 2018 d’autant que 2018 avait enregistré la transaction de la
MEL pour 30 000 m² sans laquelle 2019 aurait affiché une
progression de 5%.
Comptes propres
Le volume du neuf (60% du total) reste élevé et supérieur aux
Neuf
TOTAL 184 988 130 956 160 200 171 970 164 548 175 552 220 727 213 465 282 341 264 430 transactions de seconde main.
Hors CP 163 365 11 956 127 200 141 785 112 548 146 352 184 727 196 465 260 480 230 880 Seconde main
Cette très bonne dynamique du neuf amène une offre de
qualité, une régénération et modernisation du parc en créant
une valeur ajoutée économique significative.
Volume de transactions sur les grandes métropoles
L’utilisateur continue à privilégier les solutions les plus
optimales et les plus fonctionnelles pour ses besoins.
Les VEFA de 2018 ont pleinement joué leur rôle permettant
une belle réactivité du marché par rapport aux besoins des
2017
entreprises.
2018
Aux précédents moteurs de cette dynamique marché,
2019
qu’étaient :
• La recherche d’économie,
• La rationalisation et l’optimisation des nouvelles
implantations,
• La diversité économique régionale.
Viennent s’agréger d’autres phénomènes comme :
• L’adaptation aux nouveaux modes de travail,
• L’attractivité géographique de plus en plus forte de la
métropole,
• La forte dynamique de recherche de la qualité de vie au
travail susceptible de favoriser le recrutement des talents.
08
2 - Taille moyenne des transactions
2017 2018 2019 -----------------------------------------------------------------
Avec 362 réalisations, le nombre de transactions
NEUF 1 049 m2 1 493 m2 2018 m2 global marque une baisse de 10% par rapport à
l’année dernière.
SECONDE MAIN 414 m2 392 m2 357 m2 Le niveau reste bon car au-dessus de sa moyenne
à 10 ans (346 T)
LOCATION 579 m2 680 m2 598 m2 Si la seconde main est stable autour de 300
réalisations, c’est dans le neuf que la baisse est
significative avec un recul de 30% par rapport à
VENTE 427 m2 561 m2 746 m2 2018 avec 61 transactions.
Le neuf a attiré les très grandes transactions
expliquant la baisse de 30% en nombre de
transactions, pour une réalisation équivalente en
surfaces.
3 - Évolution du nombre de transactions
Moye nne
346
Transactions
Moyenne SM
286T
2010 - 2018
Moyenne neuf
RUE NATIONALE - LILLE
66T
2010 - 2018
09
Arthur Loyd > Etude du marché 2019 < Edition 2020
L E M A R C H É D E S T R ANSAC TI ONS
4 - Analyse par tranche de surfaces Avec plus de 60 transactions, le volume des
implantations supérieures à 1 000 m², perd 10%
A - Plus et moins de 1 000 m2 Inférieur à 1000 m2 Supérieur à 1000 m2 par rapport à 2018, mais reste avec 160 000 m²
le moteur de la dynamique de marché.
Nous observerons par ailleurs qu’en
neutralisant l’impact exceptionnel sur 2018
de l’implantation de la MEL sur le tripode, le
volume des grandes transactions progresse de
87 384 m
2 10% et poursuit sa progression constante et
significative depuis 5 ans.
Moyenne sur 10 ans
A l’inverse, les volumes des PMS (petites et
moyennes surfaces < à 1000 m²) perd 20%
par rapport à 2018 et passe avec 71 000 m²
légèrement en deçà de sa moyenne à 10 ans.
Cette baisse trouve son explication dans un
73 158 m
2
manque d’offres disponibles, notamment en
Moyenne sur 10 ans neuf dans ce segment de surface.
L’observation plus détaillée amène les constats
suivants :
• Les implantations supérieures à 2 500 m² sont
B - Analyse en nombre
depuis 5 ans sur une croissance extrêmement
71 169 m2
forte et régulière (hors MEL),
Surface < à 1 000 m2 • Entre 1 000 et 2 500 m², la croissance est
en 2019 elle aussi régulière mais plus modérée
Rappel 2018
passant de 28 000 m² en 2014 à 49 000 m²
en 2019,
85 492 m2
• Ce sont les très grandes entreprises et
dans une moindre mesure les entreprises
intermédiaires (50 à 130 personnes) qui
dynamisent le marché,
159 711 m2 • Tous les segments d’entreprises de moins de
Surface > à 1 000 m2 1 000 m² sont soit stables, soit déclinants.
en 2019
Rappel 2018
174 988 m2
10C - Analyse en volume par tranche de surface
Nous sommes face à un phénomène d’une
ampleur que le marché n’a pas vue depuis 10 ans
et qui tient en plusieurs explications :
1- les motivations des implantations :
• Regroupement d’implantations multiples,
• Optimisation des surfaces (fonctionnalité et
performances en nombre de postes au m²),
• Recherche de qualité de vie au travail (qualité,
image, lieux de vie),
• Au global bonification de l’équation : coût
immobilier/qualité et fonctionnalité des espaces
de travail.
Le tout dans un environnement économique jugé
globalement positif.
2- les réponses à ces motivations :
A l’évidence c’est l’offre neuve qui répond le
mieux à ces objectifs.
Néanmoins celle-ci est adaptée et disponible
pour les grandes implantations, beaucoup moins
pour les petites et moyennes.
L’offre neuve est très rarement divisible à moins
de 1 000 m² et privilégiée les locations de grandes
surfaces.
Pour l’essentiel on expliquera ainsi pourquoi la
D - Évolution des transactions par tranche de surface dynamique de production répond parfaitement
aux motivations des grandes entreprises qui «
boostent » le marché et moins directement aux
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 ÉVOLUTION plus petites quand bien même les motivations
2
resteraient les mêmes.
0 à 250 m 241 253 238 166 173 183 264 210 230 214 -7% Les 10 plus grosses transactions vont de 4 000 à
251 à 500 m
2
61 53 69 50 69 69 64 63 67 64 - 4,5 % 17 000 m² et représentent avec 80 000 m², 30% du
2 volume global.
501 à 1000 m 36 34 42 27 30 30 40 39 52 33 - 37 %
2
9 transactions sur 10 se concentrent sur 4 des 9
1001 à 2500 m 30 23 23 34 16 22 27 29 30 32 + 10 % secteurs de la Métropole.
Sup. 2500 m
2
7 3 3 9 6 9 10 14 21 19 - 9,5 % 1 transaction sur 2 est l’objet d’un regroupement
et d’une optimisation des coûts avec une
TOTAL 375 366 375 286 294 312 405 355 400 362 - 9,3 %
rationalisation des surfaces.
11
Arthur Loyd > Etude du marché 2019 < Edition 2020L E M A R C H É D E S T R ANSAC TI ONS
5 - Répartition géographique des transactions Neuf
Seconde main
A - Analyse en volumes PART DE MARCHÉ
7 301 m2 8 111 m2
38 877 m2 16 394 m2 46 998 m 2 20%
46 998 m2 15 801 m2
32 195 m 2
38 255 m 2 17%
30 954 m2 38 255 m2
32 195 m 2
14%
310 m2 40 294 m 2 17%
22 132 m 2 10%
25 695 m 2 11%
13 416 m2
13 416 m 2 6%
3 005 m 2 1%
1 802 m2
13 106 m 2
8 890 m 2 4%
9 042 m2
8 890 m2
7 088 m2 40 294 m2
GÉOGRAPHIE DES TRANSACTIONS :
-------------------------------------------------------------
31 252 m2 Près de 40% du volume global s’est concentré
en 2019 sur Lille et Euralille Lille gares. Pour
la périphérie ce sont les grands boulevards et
4 632 m2
les parcs tertiaires qui ont été les plus attractifs
avec plus de 70 000 m², soit 30% du global.
22 132 m2 Près de 60% du volume des transactions du
neuf s’est réalisé sur Euralille Lille gare et les
Parcs tertiaires, quand près de 50% du volume
de la seconde main s’est réalisé sur Lille et les
461 m2 17 500 m2 Grands Boulevards.
Nous remarquerons pour 2019 la très faible
part de marché pour les secteurs de la rocade
3 005 m2 9 825 m2 Nord-Ouest (4%) et Lille Sud Eurasanté (1%)
25 695 m2 quand Roubaix Tourcoing affiche moins de
2 544 m2 10% du volume global transacté.
15 870 m2
12Neuf
B - Analyse en nombre Seconde main
PART DE MARCHÉ
-----------------------------------------------------------------
7T 7T
10T
24 T 14T 23 T 7%
105 T 28%
93T 100 T 51 T
44T
51 T 14%
45 T 12%
2T
19 T 5%
41 T 11%
30 T 30 T 8%
17 T 6%
4T
28T 31 T 9%
31 T 14T
27T 45 T
31T
1T
19 T
3T 18T
9T
21T
41 T
18T
ARÉA - ENGLOS
32T
13
Arthur Loyd > Etude du marché 2019 < Edition 2020L E M A R C H É D E S T R ANSAC TI ONS
C - Répartition vente / location
GRAND COTTIGNIES
RÉPARTITION LOCATION / VENTE :
-------------------------------------------------------------
Comme en 2018, le marché 2019, toujours
animé par les grandes transactions, continue
de se positionner largement à la location
(70%).
1 transaction sur 4 est une acquisition. En
volume les acquisitions progressent de 30%
par rapport à 2008 avec 71 000 m².
Comme le nombre de transactions à l’achat
est resté à peu près constant (95 T), la taille
moyenne des transactions à la vente a
progressé de 40% pour atteindre 750 m².
Ce marché de l’acquisition présente une
m2
demande forte dans le contexte des taux de
financement bas.
Plusieurs opérations de clés en mains à l’achat
LOCATION
font progresser les ventes du secteur neuf.
VENTE
14> LOCATION
Volumes placés Nombre de Transactions Surface Moyenne
> VENTE
TECHNOPARC - VDA
Volumes placés Nombre de Transactions Surface Moyenne
QUATUOR
15
Arthur Loyd > Etude du marché 2019 < Edition 2020S I TUAT ION D E L’ O F F R E
1 - Evolution du stock
A - Evolution du stock global comparé au volume des transactions
TRIPTIC
Le stock global
-------------------------------------------------------------
Depuis 5 ans le stock d’offres progresse de façon
constante et régulière pour atteindre fin 2019 près
de 350 000 m² représentant une augmentation de
10% par rapport à celui de fin 2018. Nous sommes
en situation d’équilibre global dans la mesure où ce
Seconde main stock équivaut à 18 mois de transaction.
Neuf
Sur la base d’un parc de 5 millions de m², nous
Transactions obtenons un taux de vacance raisonnable de 7%.
Ainsi malgré l’accroissement du stock, la situation
de sur offre des années précédentes continue
de s’estomper du fait de la bonne dynamique
transactionnelle.
B - Evolution du stock neuf comparé au volume de transactions sur 5 ans Plus au détail nous observerons deux situations
quelque peu différentes entre le neuf et la seconde
main.
Le stock neuf
-------------------------------------------------------------
Pour le stock neuf disponible à 1 an, ce dernier s’était
fixé autour de 60 000 m² depuis 5 ans. Il passe à fin
2019 à plus de 100 000 m² ce qui représente une
augmentation significative de 70%.
Comme le niveau de transaction dans le neuf reste
élevé, nous restons en sous offre avec néanmoins
l’écoulement plus lent.
Stock à 1 an
L’explication tient dans la confiance des investisseurs
Stock immédiat dans le marché qui ont réalisé en 2018 8 VEFA en
Transactions blanc pour 86 000 m², venant faire grossir largement
le stock neuf disponible à 1an.
16C - Evolution du stock seconde main comparé au volume de transactions sur 5 ans
Le stock de seconde main
-----------------------------------------------------------------
Le stock de seconde main progresse lui aussi
régulièrement depuis 5 ans mais semble se stabiliser
autour de 240 000 m².
Nous sommes en situation de sur offre dans la mesure
où ce stock équivaut à plus de 2 ans de transaction.
Cette situation est le signe de la nécessité de rénover
le stock ancien pour le rapprocher des standards du
Stock à 1 an neuf qui référencent le marché.
Stock immédiat Le faible écoulement du stock de seconde main tient
Transactions beaucoup dans le fait que le stock en état d’usage
vieillissant reste élevé à près de 130 000 m², soit 50%
du total.
Nous observerons à l’inverse le bon écoulement des
locaux en très bon état avec une baisse de ce stock de
40% par rapport à 2018.
D - Qualification du stock seconde main disponible à 12 mois
Bien entretenir et rénover, sans être une garantie de
2015 2016 2017 2018 2019 relocation, favorise largement la réussite de celle-ci.
Rénovés Très bon état (locaux Etat d’usage A rénover
(locaux ayant fait l’objet de travaux de performants, de qualité) (locaux peu performants, (locaux peu performants et nécessi-
rénovation, sans permis de construire) louables en l’état) tant des travaux de rénovation)
LE JACQUARD - ROUBAIX
17
Arthur Loyd > Etude du marché 2019 < Edition 2020S I TUAT ION D E L’ O F F R E
2 - Répartition géographique des stocks à 12 mois Neuf TOTAL
Seconde main --------------------------------------------------------------
A - Analyse par secteurs
22 763 m 2 7%
5 477 m2 12 651 m2
53 967 m 2 16%
20 924 m2
70 136 m 2 20%
22 763 m2
70 136 m2 35 653 m 2 10%
53 967 m2 17 286 m2
33 043 m2
24 446 m 2 7%
57 485 m2 4 298 m2 50 040 m 2 15%
58 703 m 2 17 %
8 797 m 2 3%
58 703 m2
18 172 m 2
5%
2 308 m2
54 405 m2
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE
15 553 m2
--------------------------------------------------------------
18 172 m2 « Les grands boulevards » est le secteur offrant le
plus de possibilité d’implantation avec 70 000 m²
disponibles à 1 an dont les ¾ sont en seconde main.
15 864 m2 35 653 m2
3 autres secteurs offrent plus de 50 000 m²
disponibles à savoir :
20 100 m2 • Roubaix/Tourcoing,
• Le sud Métropole, Haute Borne,
• Lille.
10 450 m2 • SECTEURS SOUS OFFREURS
Stock = moins d’une année de transactions
• EURALILLE LILLE GARE
25 446 m2 • LES PARCS TERTIAIRES
• SECTEURS A L’EQUILIBRE
Stock = entre 1 et 1,5 année de transactions
• LILLE SUD EURASANTE (1)
4 806 m2 14 996 m2 • LILLE (1,5)
• VILLENEUVE D’ASCQ (1)
25 178 m2 • SECTEURS SUR OFFREURS
8 797 m 2 Stock > ou = à 1,5 année de transactions
• ROUBAIX -TOURCOING(4)
50 040 m2 • SUD METROPOLE – HAUTE BORNE (2)
3 991 m2
• ROCADE NO (2)
24 862 m2 • GRANDS BOULEVARDS (2,5)
18B - Classification du stock de seconde main à 1 an en fonction de leur qualification
QUATUOR - ROUBAIX
PARC DE LA MOTTE
PARC DU MOLINEL
19
Arthur Loyd > Etude du marché 2019 < Edition 2020L E S P R OJ E T S - L ES LI V R AI SONS
Après deux années record, sur le marché des bureaux, le cap à horizon 2022 doit confirmer ces niveaux de transactions.
L’offre sera donc prépondérante sur le marché afin de capter les utilisateurs et les nouveaux modes de travail.
La présentation de ces opérations et projets majeurs sur la métropole lilloise nous laissent augurer de nouvelles performances du marché.
2020
PARTENORD ARTE PARK GREENPARK THE CLOUD
5 000 M 2 4 800 M 2 4 000 M 2 12 000 M 2
LILLENIUM EKLA HASHTAG UPLINE
4 200 M 2 4 000 M 2 5 000 M 2 10 000 M 2
NEW STATION WORKLAB CITY WENOV
4 000 M 2 13 000 M 2 14 000 M 2
202021
BD CLEMENCEAU CHÂTEAU BLANC DREAMWORK PARC EUROPE
3 600 M 2 6 000 M 2 3 500 M 2 7 000 M 2
LA MAILLERIE LA VAGUE LE MILLE UN THE EDGE
6 000 M 2 7 000 M 2 4 000 M 2 2 500 M 2
2022 / 2023
PARC AVENUE HOPE SHAKE EURALILLE BUSINESS PÔLE
9 000 M 2 16 000 M 2 10 500 M 2 6 000 M 2
SENSORIUM BUSINESS PARK AGORA
15 000 M 2 2 800 M 2 18 000 M 2
21L E S VA L E U R S LOCATI V ES
Neuf
Seconde main CHÂTEAU DE LA BONNERIE
250 240
Globalement les valeurs restent stables par
200
rapport à 2018.
200 170
160 165
155 155 150 On remarquera pour les deux secteurs les
185 145
150 plus dynamiques dans le neuf Euralille Lille
160
Gare et les Grands boulevards, une légère
100 135 augmentation de la valeur prime pour chacun
125 125
120 115 110 des 2.
90
50
La mise en place des mesures d’accompagne-
ment à la transaction permet, en fonction des
0 durées fermes d’engagement, le maintien des
valeurs économiques tout en fluidifiant l’écou-
EURALILLE LILLE GRANDS PARCS VILLENEUVE SUD ROUBAIX LILLE SUD ROCADE
LILLE GARES CENTRE BOULEVARDS TERTIAIRES D’ASCQ METROPOLE TOURCOING EURASANTE NORD
lement de l’offre neuve constitutive d’une amé-
VILLE Av. de la Villeneuve Hötel de ville, Villeuve d’Ascq, RONCQ OUEST lioration de la qualité du parc tertiaire.
république, d’Ascq, Centre Lezennes,
Marne, Les Prés, commercial Fâches
Flandre Moulins, Thumesnil,
Pilaterie Lesquin, Tem-
plemars
22Les 10 principales transactions 2019
1 5 9
OPEN R - MOBIVIA AVENUE DE LA MARNE - TRANSPOLE L’ARCURIALE - DEPARTEMENT DU NORD
17 500 M 2 - VILLENEUVE D’ASCQ 6 125 M 2 - GRANDS BOULEVARDS 4 500 M 2 - EURALILLE – LILLE GARE
2 6
SHAKE - CAISSE D’EPARGNE PARC DU VERSEAU - PUBLICIS
14 546 M 2 - EURALILLE 5 448 M 2 - GRANDS BOULEVARDS
3 7
EKLA BUSINESS - ACM BUSINESS HOME - ADEO
8 812 M 2 - EURALILLE – LILLE GARE 5 000 M 2 - VILLENEUVE D’ASCQ
4 8 10
BUSINESS POLE - CACI PARC BUSINESS - OFFICE VERITAS 31 RUE DE BÉTHUNE - WOJO
7 375 M 2 - VILLENEUVE D’ASCQ 4 850 M 2 - VILLENEUVE D’ASCQ 3 914 M 2 - LILLE CENTRE VILLE
23
Arthur Loyd > Etude du marché 2019 < Edition 2020ARTHUR LOYD LILLE - Quelques-unes de nos réalisations
PART DE MARCHÉ
ARTHUR LOYD SUR
LA MÉTROPOLE LILLOISE
TRANSPOLE DEPARTEMENT DU NORD COMME J’AIME
7 000 M 2 - CHATEAU ROUGE 4 500 M 2 - ARCURILAES LILLE 2 500 M2 - GRAND CARRÉ HAUTE BORNE
ARTHUR
LO Y D
39 582 m 2 30%
70%
LEROY MERLIN AXIMA/ENGIE BRUNEL CHIMIE
2 500 M 2 - HERON PARC 1 500 M 2 - PARC EUROPE 1 200 M 2 - VILLENEUVE D’ASCQ
107
TRANSACTIONS
soit
URPS
1 100 M 2 - SQUARE DUTILLEUL
MASTERIS
11 000 M 2 - RIHOUR
ADF
1 000 M2 - PROMOD – PARC DU VERSEAU
30 %
de part de marché
1 TRANSACTION SUR 3
a été effectuée
IMAGREEN APF CLINIQUE DES CHAMPS ELYSEES
par Arthur LOYD
24 500 M 2 - VENDÔME 800 M 2 - VILLENEUVE D’ASCQ LES PRES 800 M 2 - AVENUE DE LA REPUBLIQUEI N VE S T IS S E M E N T
1 - Le marché de l’investissement Bureau 2019 en région
MARCHE FRANÇAIS : 25 milliards d’euros
MARCHE DES REGIONS : 3,460 milliards d’euro En 2019, avec trois milliards et demi d’euros, le
marché de l’investissement tertiaire en région
MARCHÉ RÉGIONS représente seulement 14% du global français
3,46 M€ (25 milliards).
Dans ce contexte général, tout comme pour la
14% transaction, Lille Métropole avec 545 millions
d’euros est le deuxième marché régional après Lyon.
Plus au détail ce nouveau record de 545
millions d’euros affiche 23 VEFA pour plus de
100 000 m² et sur ce volume nous observerons
10 opérations acquises en blanc pour 40 000 m²
AUTRES soit près du double par rapport à 2018.
21,54 M€ Ce constat démontre la grande confiance des
86% investisseurs pour le marché lillois lui offrant
par là même beaucoup de réactivité et de
capacité d’anticipation.
En volume, comme en montants investis, et
de façon beaucoup plus marquée qu’en 2018, ce
sont les institutionnels qui ont été les plus actifs.
L’ensemble des fonds a réalisé 80% du marché
et l’intégralité des VEFA démontrant leur grand
appétit et leur capacité à acquérir sur la base
de taux très agressifs.
De ce fait si le taux prime reste autour de
4%, les fourchettes des taux de l’ensemble du
marché se contracteront entre 4 et 6% pour le
neuf et entre 5,5 et 6,5% pour la seconde main.
25
Arthur Loyd > Etude du marché 2019 < Edition 2020I N V E S T IS S E M E N T
2 - Le marché de l’investissement 2019 de la Métropole Lilloise
8 Transactions 2 Transactions ADÉO
5 VEFA dont d’un immeuble
4 en blanc de seconde main
PM : 2 750€/m2 PM : 1 900€/m2
545 000 000 €
1 Transaction investis en 2019
d’un immeuble +2% par rapport à 2018
de seconde main 6 VEFA
PM : 2 929€/m2 dont 2 en blanc
PM : 2 700€/m2 180 000 € m2 investis
37 affaires réalisées !
1 Transaction
23 VEFA
1 VEFA en blanc dont 10 en blanc
en VEFA louée
PM : 3 900€/m 2
PM : 3 600€/m2
4,15% Taux prime
230 € HT/m /an 2
4 Transactions 7 VEFA de loyer prime
en VEFA dont dont 1 en blanc
1 en blanc PM : 2 600€/m2
PM : 3 900€/m 2
262 - Le marché de l’investissement 2019 de la Métropole Lilloise (suite)
ÉVOLUTION EN M€
LE GRADIN
ERE PARK
27
Arthur Loyd > Etude du marché 2019 < Edition 2020I N V E S T IS S E M E N T
3 - Les parts de marché 2019
2018 2019
EURALILLE
2018 2019
2016 2017 2018 2019
12 VEFA 15 VEFA 15 VEFA 23 VEFA LE CANAL - LILLE CENTRE
86 000 m2 108 000 m2
6 BLANCS 7 BLANCS 8 BLANCS 10 BLANCS
28 000 m2 40 000 m2
28I N VE S T IS S E M E N T : LES P R I NC I PALES R ÉALI S ATIONS DE 2019
OPEN R - VEFA GRAND CARRE - VEFA SHAKE - VEFA REFLETS DE LILLE - SECONDE MAIN 31 RUE DE BETHUNE - VEFA
17 500 M 2 - VILLENEUVE D’ASCQ 15 000 M 2 - HAUTE BORNE 18 320 M 2 - EURALILLE 4 158 M 2 - LILLE SUD - EURASANTÉ 8 443 M 2 - LILLE
EURAVENIR - SECONDE MAIN EURATECHNOLOGIE - VEFA PARC DU VERSEAU - VEFA TOUR EDGAR - NEUF PARC DU PONT ROYAL - SECONDE MAIN
3 118 M 2 - EURALILLE 6 030 M 2 - LILLE 5 166 M 2 - GRANDS BOULEVARDS 2 670 M 2 - GRANDS BOULEVARDS 2 233 M 2 - ROCADE NORD OUEST
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT : Perspectives pour l’année 2020
Le marché restera dynamique et sera au dessus des 500 millions investis
• Stabilisation des VEFA
• Stabilité des valeurs pour les actifs de moins de 10 ans et vigilance pour les
immeubles plus anciens.
29
Arthur Loyd > Etude du marché 2019 < Edition 2020CONCLUSIONS & PERSPECTIVES
N
ous avions conclu notre étude de l’année 2018 en écrivant « 2019 aura sans doute peine à renouveler de tels scores… mais
se positionnera dans le même environnement …»
Le constat 2019 conforte cette prévision perdant 7% de volume si on considère les 30 000 m² de la MEL en 2018 ou en
gagne 5% hors MEL.
Les grandes transactions qui animent le marché depuis plusieurs années ont répondu « présentes » en 2019.
PERSPECTIVES 2020
Dans le contexte maintenu de créations d’emplois et d’une économie qui garde la confiance de ses acteurs – entreprises utilisatrices,
promoteurs et investisseurs, auxquels on ajoute une adaptation aux nouveaux modes de travail et la recherche optimisation.
Les projets existent et ont besoin de se réaliser pour répondre aux entreprises en recherche de cohérence.
30ANALYSE DÉTAILLÉE
DES 9 SECTEURS
EURALILLE - LILLE GARES - P28 LILLE CENTRE - P30 GRANDS BOULEVARDS - P32
PARCS TERTIAIRES - P34 VILLENEUVE D’ASCQ - P36 SUD MÉTROPOLE - HAUTE BORNE - P38
ROUBAIX-TOURCOING-RONCQ - P40 LILLE SUD/ EURASANTÉ - P42 ROCADE NORD OUEST - P44
31EURALILLE / LILLE GARES MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE RÉPARTITION LOCATION / VENTE
46 998 m2
21 847 m2
2015 : 11%
Vente
2016 : 06%
2017 : 11% 20% Location
46%
2018 : 19%
2019 : 20% 183 882 m2 25 151 m2
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN STOCK À 1 AN : 343 677 m2
38 887 m2 22 762 m2
Neuf
Seconde main
83% 7%
8 111 m2
320 915 m2
TENDA N C E S VALEURS LOCATIVES - 2019
Investissement NEUF > 4,5/ 5,5 % Investissement 2nde MAIN > 5,5/ 6,5 %
DEMANDE PRIX
EVOLUTION DU STOCK CRÉATION DE SURFACE
Le mot de Stéphane HUEL
Ce secteur emblématique retrouve sa place de leader en
m2 commercialisés avec presque 47 000 m2 (cf : notons
un chiffre identique à 2018 mais avec la transaction du
Biotope pour 30 000 m2). Un bilan très positif avec trois
opérations majeures que sont la Caisse d’Epargne sur le
SHAKE (13 500 m2), les Assurances du Crédit Mutuel pour
environ 8 500 m2 sur EKLA BUSINESS et le clé en main de AFI-
ESCA pour 7 000 m2 sur le lot 10.8.Sur le stock neuf il ne reste disponible que
4 000 m2 sur EKLA BUSINESS mais avec des négociations bien engagées.
32TRANSACTIONS
CH I FFRES CL EFS 2016 2017 2018 2019 Tendance
2
Volume de transactions : Location - Vente (m ) 10 150 22 238 48 322 46 998
AFI ESCA : 7000 m2
Nombre de transactions : 14 22 31 24
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 725 1 011 1 559 1 958
2
Stock disponible à 6 mois (m ) 30 475 12 119 28 556 20 423
ACM :
2
Stock disponible à 6 / 12 mois (m ) 0 14 815 1 136 2 339 8 500 M2 SUR EKLA
2
Stock disponible à 12 / 18 mois (m ) 0 0 8 225 13 173
Projets 21 857 18 000 27 169
SHAKE :
VALEURS en € m2 par an Neuf 220/240 Seconde
main 185/200 Caisse d’Epargne
sur 14 000 m2
OFFRES
TAILLE DES TRANSACTIONS
2016
2017
2018
AGORA : 15 000 m2
2019
SENSORIUM : 17 500 m2
€ le m2 HT / an
8 11 16 9 3 3 3 3 2 3 5 5 0 3 3 1 2 2 4 6 Nombre de transactions
33LILLE / CENTRE VILLE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE RÉPARTITION LOCATION / VENTE
38 255 m2 14 063 m2
2015 : 29%
Vente
2016 : 21%
2017 : 25% 17% Location
37%
2018 : 15%
2019 : 17% 192 625 m2 24 192 m2
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN STOCK À 1 AN : 343 677 m2
7 301 m2 53 967 m2
Neuf
Seconde main
19% 16%
30 954 m2 289 710 m2
TENDA N C E S VALEURS LOCATIVES - 2019
Investissement NEUF > 5 / 6 % Investissement 2nde MAIN > 6 / 7 %
DEMANDE PRIX
EVOLUTION DU STOCK CRÉATION DE SURFACE
Le mot de Florent DUJARDIN
Le secteur de Lille centre poursuit sa dynamique, il représente,
17% du marché avec près de 39 000m2. Cependant on note
une augmentation de 25% du nombre de transactions.
Il s’agit d’un secteur avec une très bonne profondeur de
marché puisque plus d’une transaction sur 4 a lieu à Lille
(27%). Avec 100 transactions il s’agit du premier secteur, loin
devant le deuxième (Les grands boulevards) qui n’en compte que
50. Des programmes neuf livrés comme Novalille ou en cours de livraison comme
le LUCIO permettront de compléter une offre de qualité pour les utilisateurs.
34TRANSACTIONS
CH I FFRES CL EFS 2016 2017 2018 2019 Tendance
2
Volume de transactions : Location - Vente (m ) 27 807 48 614 39 161 38 255
MASTERIS :
1 000 m2 sur RIHOUR
Nombre de transactions : 96 80 79 100
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 290 608 496 383
2
Stock disponible à 6 mois (m ) 34 010 49 286 43 573 42 725 U.R.P.S. :
1 100 m2 SUR SQUARE
2
Stock disponible à 6 / 12 mois (m ) 0 3 140 10 448 11 242 DUTILLEUL
2
Stock disponible à 12 / 18 mois (m ) 0 2 000 0 4 209
Projets 28 699
VALEURS en € m2 par an Neuf 180/200 Seconde
main 150/160 WOJO :
ESPACE 31 sur 3500 m2
OFFRES
TAILLE DES TRANSACTIONS
2016
2017
2018
LILLE CONCERT : 2 500 m2
2019
LUCIO : 1 400 m2
€ le m2 HT / an
60 41 47 60 19 17 15 19 6 7 8 12 7 11 4 7 4 4 5 2 Nombre de transactions
RIHOUR : 2 150 m2 35GRANDS BOULEVARDS MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE RÉPARTITION LOCATION / VENTE
32 195 m2 11 251 m2
2015 : 20%
Vente
2016 : 16%
2017 : 11% 14% Location
35%
2018 : 13%
2019 : 14% 198 685 m2 20 944 m2
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN STOCK À 1 AN : 343 677 m2
15 801 m2 70 136 m2
Neuf
Seconde main
49% 20%
16 394 m2 273 541 m2
TENDA N C E S VALEURS LOCATIVES - 2019
Investissement NEUF > 5/ 6 % Investissement 2nde MAIN > 6/ 7,5 %
DEMANDE PRIX
EVOLUTION DU STOCK CRÉATION DE SURFACE
Le mot de Stéphane HUEL
Un secteur qui se situe au même niveau que 2018 avec environ
14 % de PDM pour 32 195 m2 transactés. La commercialsiation
globale de l’opération du Parc du verseau avec la location des
5 500 m2 par PUBLICIS et les deux acquisitions des immeubles
de bureaux de 2 200 m2 et 1 000 m2 par les acquéureurs
utilisateurs. Notons également la signature d’un nouveau bail
par ILEVIA sur 6 100 m2 sur Château Rouge et le déménagement
de Château Rouge à Parc Europe du Groupe ENGIE sur 1 500 m2, deux transactions
réalisées par les équipes bureaux Arthur Loyd.
36TRANSACTIONS
CH I FFRES CL EFS 2016 2017 2018 2019 Tendance
2
Volume de transactions : Location - Vente (m ) 30 202 38 322 34 638 32 195
TRANSPOLE :
6 100 m2 sur Château ROUGE
Nombre de transactions : 78 71 67 51
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 387 540 517 631
2
Stock disponible à 6 mois (m ) 48 900 37 002 56 768 60 597 PUBLICIS :
5500 m2 sur le
2 PARC DU VERSEAU
Stock disponible à 6 / 12 mois (m ) 0 13 482 8 835 9 539
2
Stock disponible à 12 / 18 mois (m ) 0 24 801 26 224 13 967
Projets 25 000 10 275 22 682 9 555
VALEURS en € m2 par an Neuf 165/170 Seconde
main 135/150 ENGIE :
1439 m2 sur PARC EUROPE
OFFRES
TAILLE DES TRANSACTIONS
2016
2017
2018
LA MAILLERIE : 6 000 m2
2019
PARC EUROPE : 6 000 m2
€ le m2 HT / an
49 45 36 32 12 12 16 9 10 7 8 0 7 3 2 5 1 4 5 5 Nombre de transactions
WORK LAB CITY : 6 000 m2 37PARCS TERTIAIRES MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE RÉPARTITION LOCATION / VENTE
40 294 m2 5 401 m2
2015 : 06%
Vente
2016 : 14%
2017 : 10% 17% Location
13%
2018 : 08%
2019 : 17% 190 586 m2 34 893 m2
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN STOCK À 1 AN : 343 677 m2
31 252 m2 35 653 m2
Neuf
Seconde main
78% 10%
9 042 m2
308 024 m2
TENDA N C E S VALEURS LOCATIVES - 2019
Investissement NEUF > 6/ 6,5 % Investissement 2nde MAIN > 6,5/ 7,5 %
DEMANDE PRIX
EVOLUTION DU STOCK CRÉATION DE SURFACE
Le mot de Etienne DARTOIS
Longtemps considérés comme une zone de seconde main, les Parcs
Tertiaires vivent depuis deux années un « second souffle » offrant
aux preneurs des programmes neufs (60 % en 2018, 80 % en
2019). Cette dynamique est notamment portée par le Boulevard
de Mons ainsi que le parc Business Pôle Les Pres accueillant
des deals marquants : Sopra Steria (10 000 m2), CACI (7 000 m2),
VERITAS (4 850 m2) ou encore CEETRUS avec 3 700 m2.
Avec ses 45 transactions en 2019, la zone Parcs Tertiaires n’est pas déméritante et lui
permet de se classer 3ème secteur le plus transacté, après Lille et les Grands Boulevards.
38TRANSACTIONS
CH I FFRES CL EFS 2016 2017 2018 2019 Tendance
2
Volume de transactions : Location - Vente (m ) 25 306 19 248 21 186 40 294
CEETRUS :
3 700 m2 SUR BUSINESS PÔLE
Nombre de transactions : 41 33 37 45
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 617 583 573 895
2 CACI :
Stock disponible à 6 mois (m ) 26 110 23 541 19 805 20 100 7300 m2 sur les PRES BUSINESS
POLE SPACE X
2
Stock disponible à 6 / 12 mois (m ) 0 2 107 2 834 15 553
2
Stock disponible à 12 / 18 mois (m ) 0 11 050 4 868 0
Projets 10 996 18 100 43 053 26 112
VALEURS en € m2 par an Neuf 160/165 Seconde
main 125/135 VERISTAS : 4 850 m2 SUR BUSINESS PÔLE
OFFRES
TAILLE DES TRANSACTIONS
2016
2017
2018 GREEN PARK : 4 000 m2
2019
BUSINESS POLE :
à partir de 4 000 m2
€ le m2 HT / an
35 20 22 23 12 7 3 8 10 2 6 3 7 1 4 4 1 3 2 7 Nombre de transactions
UPLINE : 9 800 m2 39VILLENEUVE D’ASCQ MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE RÉPARTITION LOCATION / VENTE
22 132 m2 635 m2
2015 : 06%
Vente
2016 : 14%
2017 : 09% 10% Location
3%
2018 : 07%
2019 : 10% 208 748 m2 21 497 m2
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN STOCK À 1 AN : 343 677 m2
17 500 m2 25 447 m2
Neuf
Seconde main
79% 7%
4 632 m2
318 230 m2
TENDA N C E S VALEURS LOCATIVES - 2019
Investissement NEUF > 6/ 6,5 % Investissement 2nde MAIN > 5,5/ 6,5 %
DEMANDE PRIX
EVOLUTION DU STOCK CRÉATION DE SURFACE
Le mot de Etienne DARTOIS
Villeneuve d’ascq vit un vrai « boom » tertiaire sans précédent,
notamment sur les programmes neufs (près de 80 % du marché
en 2019) : OPEN’R (17 500 m2), HOPE (16 500 m2), LA VAGUE
(6 000 m2), GRAND ANGLE (4 000 m2)… Cette densification
tertiaire a été confortée en 2019 par des transactions marquantes
telles que MOBIVIA (17 500 m2), AGNIOS (5 000 m2) ou encore le
groupe ADEO (5 000 et 2 500 m2).
En plus de ce « boom », les transports en communs et commerces restent un atout
majeur offrant une solution pertinente aux entreprises. D’une certaine manière,
40 Villeneuve d’Ascq est le deuxième pôle commercial de la Métropole, après Euralille.TRANSACTIONS
CH I FFRES CL EFS 2016 2017 2018 2019 Tendance
2
Volume de transactions : Location - Vente (m ) 23 700 17 036 18 928 22 132
ADEO :
5 000 m2 SUR BUSINESS
HOME
Nombre de transactions : 19 20 18 19
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 1 247 852 1 052 1 165
2
Stock disponible à 6 mois (m ) 8 795 9 933 10 184 7 696
MOBIVIA :
2 17 000 m2 sur OPEN R
Stock disponible à 6 / 12 mois (m ) 0 5 000 7 755 17 751
2
Stock disponible à 12 / 18 mois (m ) 0 18 119 10 391 34 234
Projets 7 384 11 740 31 610 0
VALEURS en € m2 par an Neuf 160/165 Seconde
main 125/135 LEROY MERLIN :
2 471 m2 sur le VERDI
OFFRES
TAILLE DES TRANSACTIONS
2016
2017
2018
HERON PARK 1 500 m2
2019
HOPE : 16 000 m2
€ le m2 HT / an
14 10 7 15 1 2 2 2 2 5 5 0 1 0 2 0 2 3 2 2 Nombre de transactions
LA VAGUE : 6 500 m2 41SUD MÉTROPOLE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE RÉPARTITION LOCATION / VENTE
HAUTE BORNE
25 695 m2 6 585 m2
2015 : 14%
Vente
2016 : 13%
2017 : 11% 11% Location
26%
2018 : 18%
2019 : 11% 205 185 m2 19 110 m2
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN STOCK À 1 AN : 343 677 m2
9 825 m2 50 040 m2
Neuf
Seconde main
38% 15%
15 870 m2 293 637 m2
TENDA N C E S VALEURS LOCATIVES - 2019
Investissement NEUF > 5/ 6,5 % Investissement 2nde MAIN > 6 / 7,5 %
DEMANDE PRIX
EVOLUTION DU STOCK CRÉATION DE SURFACE
Le mot de Stéphane GREUGNY
Boosté par une transaction de 15 000 m2 en 2018 et affichant un
record de 45 000 m2 placés, le secteur Sud Métropole revient en
2019 sur une progression durable et constante de 25 000 m2
transactés contre 21 000 m2 en 2017 et 2015.
Secteur majeur de la Métropole Lilloise, il représente en 2019,
11% du marché grâce à un emplacement géostratégique tourné
vers le bassin d’emploi Sud Métropolitain, l’Aéroport, Paris et ses axes
autoroutiers. Le renouvellement de l’offre devrait cependant se restreindre à
l’avenir avec la mise en place du PLU2 qui sanctuarise les champs captant et limite la
tertiarisation de certains sites identifiés comme les terrains de l’aéroport de Lesquin.
42 L’avenir de ce secteur se jouera sur le développement des transports en commun…TRANSACTIONS
CH I FFRES CL EFS 2016 2017 2018 2019 Tendance
2
Volume de transactions : Location - Vente (m ) 24 702 21 384 46 790 25 695
I LOVE IT :
3 270 m2 sur TOTEM
Nombre de transactions : 52 46 56 41
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 475 465 836 627
2
Stock disponible à 6 mois (m ) 33 865 33 631 25 162 30 052
COMME J’AIME :
2 2 500 m2 sur GRAND CARRE
Stock disponible à 6 / 12 mois (m ) 0 2 685 8 185 19 988
2
Stock disponible à 12 / 18 mois (m ) 0 2 503 15 830 5 766
Projets 29 868 41 650 25 942 25 050
VALEURS en € m2 par an Neuf 145 / 155 Seconde
main 125 / 135
OFFRES
TAILLE DES TRANSACTIONS
2016
2017
2018 ARTE PARC : 5 000 m2
2019
GRAND CARRÉ : 2 500 m2
€ le m2 HT / an
33 22 27 23 8 15 13 3 6 6 5 6 3 2 6 5 2 1 5 4 Nombre de transactions
THE CLOUD : 12 000 m2 43ROUBAIX - TOURCOING MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE RÉPARTITION LOCATION / VENTE
RONCQ
13 416 m2 6 848 m2
2015 : 18%
Vente
2016 : 08%
2017 : 06% 06% Location
51%
2018 : 08%
2019 : 06% 217 464 m2 6 568 m2
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN STOCK À 1 AN : 343 677 m2
310 m2 58 703 m2
Neuf
Seconde main 2% 20%
13 106 m2 284 974 m2
TENDA N C E S VALEURS LOCATIVES - 2019
Investissement NEUF > 6 / 7 % Investissement 2nde MAIN > 7/ 8,5 %
DEMANDE PRIX
EVOLUTION DU STOCK CRÉATION DE SURFACE
Le mot de BENJAMIN RONSE
Avec ses 13 416 m2 transactés en 2019, le secteur de Roubaix-
Tourcoing-Roncq représente 6 % du marché, ce qui correspond à
la moyenne de ces dernières années.
Le marché se réalise à 98 % sur des immeubles de seconde-main,
avec une répartition location/vente quasi à l’équilibre.
La valeur locative moyenne est de 106 € HT/m2/an, ce qui place ce
secteur parmi les moins chers du marché, juste devant le secteur de
Lille Sud-Eurasanté. A noter, la demande reste principalement composée d’entreprises
déjà installées sur ce secteur. De plus, l’effet Zone Franche reste l’un des principaux
44 leviers d’intérêt économique pour ces sociétés.TRANSACTIONS
CH I FFRES CL EFS 2016 2017 2018 2019 Tendance
2
Volume de transactions : Location - Vente (m ) 15 015 11 812 21 989 13 416
BOOKING : 7 000 m2
Nombre de transactions : 54 31 32 30
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 278 381 687 447
2
Stock disponible à 6 mois (m ) 65 790 53 855 53 411 56 724
ARTS ET FIXE :
2
Stock disponible à 6 / 12 mois (m ) 0 4 990 2 991 1 979 1 050 m2 sur le PLAINE IMAGE
2
Stock disponible à 12 / 18 mois (m ) 0 0 5 032 5 032
Projets 13 860 16 860 16 260
VALEURS en € m2 par an Neuf 145/160 Seconde
main 85/110
OFFRES
TAILLE DES TRANSACTIONS
2016
2017
2018
ALTAIR : 2 700 m2
2019
PARC DES 7 LIEUES : 2 500 m2
€ le m2 HT / an
39 22 18 15 5 2 6 8 6 3 4 4 3 3 0 1 0 1 4 2 Nombre de transactions
QUATUOR : 2 200 m2 45LILLE SUD - EURASANTÉ MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE RÉPARTITION LOCATION / VENTE
3 005 m2 500 m2
2015 : 03%
Vente
2016 : 04%
2017 : 04% 1% Location
17%
2018 : 04%
2019 : 1% 227 875 m2 2 505 m2
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN STOCK À 1 AN : 343 677 m2
461 m2 8 797 m2
Neuf
Seconde main
15% 2%
2 544 m2 352 464 m2
TENDA N C E S VALEURS LOCATIVES - 2019
Investissement NEUF > 6,5/ 7 % Investissement 2nde MAIN > 7/ 8 %
DEMANDE PRIX
EVOLUTION DU STOCK CRÉATION DE SURFACE
Le mot de Stéphane HUEL
Un recul significatif sur ce secteur avec seulement 3 005 m2
de bureaux transactés (contre 10 500 m2 sur 2018).
L’opération LILLENIUM ouvre ses portes pour le 2ème
trimestre 2020, un nouveau programme dynamique
qui propose 56 000 m2 de commerces et de loisirs et
notamment 4 200 m2 de bureaux certifiés « BREEAM »
mention Very Good, divisibles à partir de 250 m2 environ.
Une offre qui devrait redonner des couleurs à ce secteur.
46TRANSACTIONS
CH I FFRES CL EFS 2016 2017 2018 2019 Tendance
2
Volume de transactions : Location - Vente (m ) 7 868 8 042 10 429 3 005
AKSIS : 500 m2
sur le BD de Strasbourg
Nombre de transactions : 21 23 31 21
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 375 350 336 143
2
Stock disponible à 6 mois (m ) 9 615 12 191 7 434 5 717
POWER LINK : 1000 m2 sur
2
Stock disponible à 6 / 12 mois (m ) 0 210 3 215 3 080 BIOCENTRE FLEMMING
2
Stock disponible à 12 / 18 mois (m ) 0 0 5 059 5 059
Projets 0 7 251 9 054 1 054
VALEURS en € m2 par an Neuf 140/150 Seconde
main 90/115 LECLERC :
750 m2 sur Lillenium
OFFRES
TAILLE DES TRANSACTIONS
4000 2015
2016
3200 2017
FLEMING : 1 500 m2
2018
2400
1600
1 542 KAUFMAN & BROAD :
3 000 m2
800
963
500
0
0 - 249 250 - 499 500 - 999 1000 à 1999 > 2000 € le m2 HT / an
12 15 23 15 5 4 3 5 2 2 4 1 1 1 1 0 1 1 1 0 Nombre de transactions
LILLENIUM : 3 000 m2 47ROCADE NORD-OUEST MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE RÉPARTITION LOCATION / VENTE
8 890 m2 3 856 m2
2015 : 06%
Vente
2016 : 05%
2017 : 05% 4% Location
43%
2018 : 07%
2019 : 4% 221 990 m2 5 034 m2
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN STOCK À 1 AN : 343 677 m2
1 802 m2 18 173 m2
Neuf
Seconde main
20% 5%
7 088 m2 326 504 m2
TENDA N C E S VALEURS LOCATIVES - 2019
Investissement NEUF > 6,5 / 7 % Investissement 2nde MAIN > 7 / 8 %
DEMANDE PRIX
EVOLUTION DU STOCK CRÉATION DE SURFACE
Le mot de Florent DUJARDIN
Recul pour la Rocade Nord Ouest qui revient à son volume de
croisière aux alentours des 9 000m2. Ce secteur avait établi une
année record en 2018 avec plus de 19 000m2 transactés. On
explique ce recul par l’absorption de l’offre neuve disponible
en 2018 comme le Parc de l’innovation, EcoSpace ou encore
AREA ENGLOS. Il faudra donc patienter le lancement de
nouveau programme neuf comme la deuxième phase d’AREA
ENGLOS pour que ce secteur puisse poursuivre son développement.
48TRANSACTIONS
CH I FFRES CL EFS 2016 2017 2018 2019 Tendance
2
Volume de transactions : Location - Vente (m ) 8 343 9 769 19 037 8 890
AVENTIM :
845 m2 SUR LE LAZARO
Nombre de transactions : 25 29 49 31
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 334 337 389 287
2
Stock disponible à 6 mois (m ) 24 045 17 659 17 085 18 173
2
Stock disponible à 6 / 12 mois (m ) 0 3 193 160 0 SPJ : 685 m2 PONT ROYAL
2
Stock disponible à 12 / 18 mois (m ) 0 8 500 8 500 12 649
Projets 0 13 778 3 149 0
VALEURS en € m2 par an Neuf 140/150 Seconde
main 90/110 LNGO : 580 m2 rue de
L’UNION À MARQUETTE
OFFRES
TAILLE DES TRANSACTIONS
2015
2016
2017
AREA ENGLOS : 2 000 m2
2018
PROJECTIM : 6 000 m2
€ le m2 HT / an
14 21 31 21 7 4 6 7 3 1 9 3 1 3 2 1 0 0 1 0 Nombre de transactions
LAZARO : 1 000 m2 49DÉFINITIONS RETENUES
Locaux d’activité : Entrepôts / Ateliers :
Un local d’activité correspond à une surface Ces locaux correspondent à des
jusque 1 500 m 2 comportant une partie surfaces supérieures à 1 500 m 2.
stockage et / ou atelier. Ils disposent d’accès à quai et
plain pied, accès nombreux
Il répond aux caractéristiques suivantes :
Hauteur libre supérieure à 4,5 m. dans l’utilisation d’entrepôts et
Au minimum un accès véhicule de plain pied messagerie.
Une partie bureau de 10% à 30% de la
surface totale. Pour la bonne compréhension de
l’étude on précisera que le marché
Ce type de locaux sera de qualité améliorée des locaux d’activité est très
s’il présente : hétérogène en surfaces, en usages
de ces immeubles et en qualité.
Une possibilité de charger à quai
Une hauteur avoisinant plus ou moins 6 m.
Une isolation - Un système de chauffage Ainsi, l’offre se doit de satisfaire
des besoins variés pour
correctement répondre au marché.ENTREPÔTS
& LOCAUX
CRT LESQUIN
D’ACTIVITÉ
50
DÉFINITIONS RETENUES
ZI LES MARLIÈRES - AVELIN
52
LE MARCHÉ
DES TRANSACTIONS
> Analyse du marché global
> Transactions par bassin
> Analyse de l’offre
> Les valeurs
> Quelques unes de nos réalisations
63
CONCLUSIONS ET PERSPECTIVES
ZA DU BECK – WATTRELOSL E M A R C H É D E S T R ANSAC TI ONS
1 - Analyse du marché global Moyenne neuf
23 041 m2
Neuf Vente
A - Évolution des volumes depuis 2010 Seconde main Location sur 9 ans
Moyenne SM
162 024 m2 CRT 1 - LESQUIN
sur 9 ans
Moyenne
Le volume des transactions de 2019
185 065m
2
(168.000 m²) affiche une baisse de 15% par
rapport à 2018.
Moyenne vente Il est en deçà de la moyenne décennale
(-10%).
93 986 m2 La part du neuf est cependant en hausse
sur 9 ans
Moyenne Location avec près de 31.000 m² - le meilleur score de
91 079 m2 la décennie.
sur 9 ans
Alors que le contexte économique général
reste satisfaisant, que les taux de financement
sont très bas, il sera important d’analyser
les raisons de cette baisse des transactions
au travers des développements présentés ci-
après.
Total 168 458 m2 186 678 m2 168 459 m2 183 114 m2 135 681 m2 225 222 m2 180 370 m2 223 224 m2 194 383 m2 168 392 m2
VENTE / LOCATION :
-------------------------------------------------------------
Avec 106.000 m², les volumes transactés à la
B - Analyse du neuf / seconde main location sont bons, venant à représenter 63%
du global (chiffre le plus élevé depuis 5 ans)
ceci malgré l’accès à des taux de financement
très attractifs pour réaliser les achats.
57 816 m2 42%
137 542 m2 30 850 m2 15% 4 591 m2
C’est ainsi au niveau des ventes que les surfaces
79 726 m2 58% 82% 18% 85% 26 259 m2
transactées baissent, facteur inhabituel dont il
129T 29T
82% 18% faut trouver l’origine.
38 T 30% 21% 6T
En nombre de transactions on fera la même
91 T 70% 79% 23 T observation avec la baisse des ventes (44 pour
un marché régulier à 52 depuis 4 ans).
Vente Location Vente Location
Seconde main Neuf
52C - Évolution du nombre de transactions depuis 2010
Moyenne 147T
Moyenne Nombre de transactions
-----------------------------------------------------------------
147 T Cette donnée est positive, avec 158 transactions
nous observons la 2ème meilleure performance de
la décennie.
Moyenne neuf Moyenne vente La dynamique de marché reste donc bonne
27 T 45 T malgré la baisse des volumes.
sur 9 ans sur 9 ans
Moyenne SM Moyenne Location
120T 101 T
sur 9 ans sur 9 ans
Vente et location selon la nature - Neuf ou
seconde main
----------------------------------------------------------------
Le volume neuf transacté augmente pour
représenter près de 31.000 m², par contre le
niveau à la vente baisse à 4.600 m² (soit 15%).
L’offre neuve produite s’oriente nettement à la
location.
Le seconde main est beaucoup plus ouvert à la
vente avec 42% des volumes (près de 58.000 m²),
néanmoins en baisse par rapport à 2018.
Seconde main Neuf
Location Vente
53
Arthur Loyd > Etude du marché 2019 < Edition 2020L E M A R C H É D E S T R ANSAC TI ONS
D - Analyse de la taille des transactions
> Évolution des volumes de transactions par tranche de surfaces depuis 2014 Location Vente
Total m2 16 385 13 768 22 880 12 205 15 421 16 478 48 304 56 303 51 300 63 875 52 556 67 917 45 722 54 839 44 565 43 451 52 895 50 769 14 870 46 723 25 841 22 225 42 485 33 228 10 400 53 589 36 084 81 468 31 026
QUELQUES OBSERVATIONS :
Les segments de marché 0/500 m², 500/1.500 m² et 1.500/3.000 m² sont constants A ce stade, on identifie donc la spécificité du marché 2020 :
couvrant l’essentiel du marché.
• La perte de 30.000 m² sur les + de 5.000 m² qui équivaut à elle seule à la baisse des
Le segment 3.000/5.000 m² baisse par rapport à 2018 en conservant une bonne
volumes entre 2018 et 2019 ;
performance.
• Absence d’autant plus significative qu’elle porte sur un créneau « acheteur ».
Par contre le créneau + de 5.000 m² n’affiche aucune transaction (alors qu’il représentait
plus de 30.000 m² en 2018). De ce constat faut-il tirer comme enseignement que le marché des locaux d’activité
De plus, ce segment était très contributeur à la vente les années précédentes. connaîtra un affaiblissement durable les années à venir ?
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