2IPINEWS - LOI SUR LA COPROPRIÉTÉ L'IPI AU QUÉBEC DROITS D'AUTEUR
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IPINEWS
2018-2
avril - mai - juin 2018 • 21 année • Bureau de dépôt Bru X • P705210
LOI SUR
LA COPROPRIÉTÉ
L’IPI AU QUÉBEC
DROITS D’AUTEUR
2
SOMMAIRE
2018-2
IPINEWS
3 4-5
Édito Actualités
L’herbe est-elle plus verte Journée anti-discrimination,
ailleurs ? vidéo, assurance collective.
6-9 10-11
Dossier Loi copropriété
Mission au Québec et Les changements
pratiques chez nos voisins
IPI-NEWS
est le journal trimestriel
d’information de
l’Institut
12-13 14
Professionnel des
Agents
Immobiliers (IPI)
SIÈGE
Photos Questions
Rue du Luxembourg
16 B,
1000 Bruxelles
immobilières
www.ipi.be
CONCEPT & RÉALISATION Droit d’auteur
Claire Gilissen,
Frank Damen,
Dorien Stevens,
Steven Lee
EDITEUR RESPONSABLE
15 16
Nicolas Watillon
ONT COLLABORÉ
À CE NUMÉRO
Olivier Aoust
L’invité
Thomas Blairon
Vivian Hertz
Joris Raport
et Gretel Vermeylen Nouveaux DES IDÉES ?
DES PROPOSITIONS ?
LAYOUT
Graphic Plugin
IMPRIMERIE
titulaires Gretel Vermeylen
N’hésitez pas à contacter le service
communication de l’IPI via cg@ipi.be.
Vous pouvez également nous suivre sur
Facebook, LinkedIn et Twitter.
Nevelland
À bientôt !
©2018 - Cette publication ne peut être reproduite ou transmise sans l’autorisation de l’IPI
3
ÉDITO Vause
2018-2 Cécile
IPINEWS Nicola
s Wa
tillon
L’HERBE EST-ELLE PLUS VERTE AILLEURS ?
Fin mars, l’IPI s’est rendu au Québec pour rencontrer Suite à cette mission, les échanges avec l’OACIQ
l’Organisme d'autoréglementation du courtage vont se poursuivre. Nous avons la ferme intention
immobilier du Québec (OACIQ). Nous sommes ravis d’en faire profiter l’IPI et les agents immobiliers
de l’accueil qui nous a été réservé et nous sommes de Belgique. Rendez-vous en pages 6 et 7 pour
rentrés vivifiés par de nouvelles idées. découvrir ce que nous avons pu observer à Montréal.
Mais, si nous avons beaucoup à apprendre des Ce voyage outre-Atlantique nous a donné l’envie de
Québécois au niveau du courtage immobilier, il regarder aussi par-delà nos frontières. En pages 8 et
est apparu que le Québec pourrait s’inspirer du 9, vous trouverez un récapitulatif des formalités à
modèle belge en ce qui concerne la qualification accomplir pour exercer la profession dans les pays
du métier de syndic et avec elle, l’organisation limitrophes de la Belgique mais aussi une vue sur
des copropriétés. Une nouvelle fois, nous avons les législations et réglementations en cours chez
eu l’occasion de constater que nous pouvions être nos voisins.
satisfaits de ce qui se pratique ici en Belgique.
Par ailleurs, cette fin de premier semestre marque
l’aboutissement du processus législatif réformant
la loi sur la copropriété. Le législateur est en phase
avec la réalité, à savoir que de plus en plus de gens
vivent en copropriété (la Belgique dénombre en effet
près de 200.000 immeubles à appartements) et cela
ne va pas s’arrêter. En pages 10 et 11, nous revenons
sur les améliorations obtenues avec Yves Van
Ermen, notre ancien président, qui fut au cœur
du projet de réforme. L’IPI a été entendu dans les
grandes lignes et nous en sommes satisfaits.
Par ailleurs, dans cet IPI-News, ne manquez pas les
dernières actualités immobilières, les questions les
plus souvent posées par nos membres au helpdesk
juridique de l’IPI, ni l’article rédigé par Joris Raport,
avocat spécialisé en matière de droit d’auteur.
En ce qui concerne l’usage de photos, l’auteur-
photographe est en principe la seule personne
habilitée à reproduire la photo et à la communiquer
au public d’une quelconque manière. Vous pourrez
lire en page 12 et 13 comment obtenir une
autorisation valable pour utiliser les photos
d’autrui. Et savoir aussi ce que vous devez faire
si vous êtes confronté à une personne qui se
présente comme étant l’auteur ou l’ayant droit
de la photo que vous avez utilisée.
Bonne lecture et bel été !
Nicolas Watillon, vice-président
et Cécile Vause, trésorier
4
ACTUALITÉS
2018-2
IPINEWS
FORMATION ANTI-DISCRIMINATION :
ET APRÈS ?
Vendredi 27 avril, près de quatre-vingts agents immobiliers bruxellois ont participé à
la formation sur la loi anti-discrimination qui était organisée à l’initiative de la ministre
régionale du Logement, Céline Frémault, en partenariat avec Unia, Bruxelles logement
et l’IPI. Des mises en situation et des exposés juridiques ont permis aux agents immobi-
liers de mieux cerner la limite entre sélection et discrimination.
Cette formation a vu le jour suite
au testing qui avait été effectué
par le gouvernement bruxellois
entre 2016 et 2017. La ministre
a annoncé que le gouvernement
procéderait à une deuxième
vague de testing avant la fin de
la législature. Revenons sur cette
journée avec quelques-uns des
intervenants et participants.
NICOLAS WATILLON,
VICE-PRÉSIDENT
DE L’IPI Et la discrimination est interdite. J’espère que les
Je remercie la Ministre d’avoir organisé agents immobiliers ont retenu de cette formation
cette conférence intéressante, dynamique qu’ils doivent appliquer une politique de réduction
et constructive. On connait la difficulté pour des risques qui implique d’examiner chaque
beaucoup d’agents immobiliers de comprendre candidat individuellement, de ne pas exclure par
la distinction entre sélection et discrimination. principe un profil ou un groupe déterminé.
Le respect de la loi n’empêche pas les agents En examinant chaque candidature
immobiliers de faire leur travail, mais sans tomber individuellement, on ne réduit pas seulement
dans les pièges des préjugés et/ou stéréotypes." le risque de discriminer, on augmente aussi
potentiellement les chances de trouver un bon
JEAN
ROBERTI, PARTICIPANT locataire."
L’agent immobilier joue un rôle central dans la
problématique. Le professionnel qu’il est doit JEAN ROBERTI, PARTICIPANT
maitriser le cadre légal de ses interventions
Cette formation a eu le mérite de clarifier le pro-
et, à ce titre, doit pouvoir expliquer les choses blème. De le rendre plus concret. En ce qui me
à ses clients et jouer pleinement son rôle concerne, les demandes explicites d’exclusion par
d’intermédiaire. L’on peut considérer qu’il s’agit les propriétaires sont assez rares. Le souci des
d’un des rôles socio-économiques de l’agent. propriétaires est souvent de s’assurer un paiement
Cela dit, il pourrait être opportun que la Ministre régulier du loyer et de retrouver son bien dans
sensibilise aussi les propriétaires, via le SNPC par un état normal. La traduction de cette inquiétude
exemple. Peut-être est-ce prévu, voire déjà fait." se fait parfois en voulant écarter tel ou tel type de
profil. Mais la plupart du temps, la demande se
PATRICK
CHARLIER, DIRECTEUR D’UNIA limite aux deux points repris ci-dessus. Le 27 avril,
Dès qu’on généralise (les étrangers sont comme certes, certains propos des intervenants ou des
ça, les chômeurs comme ci, les personnes acteurs étaient de temps à autres un peu caricatu-
handicapées sont toutes les mêmes, …), raux mais de façon très générale l’apport de cette
on prend un risque. Un risque de discriminer. journée a été indéniable."
5
PATRICK CHARLIER, à penser que s’il y a des éléments qui discrimination au logement peuvent
permettent de douter de leur véracité, trouver des informations sur notre
DIRECTEUR
D’UNIA il est légitime que l’agent immobilier site et/ou dans les brochures que
Je suis très heureux d’avoir entendu
puisse se renseigner plus avant à leur nous avons éditées (www.unia.be
des témoignages honnêtes, sans fard,
sujet." onglet domaine d’action" et puis
interpellant et reflétant les difficultés
du métier, les contraintes des agents onglet logement"). De même, nous
NICOLAS WATILLON, collaborons avec l’IPI et nous avons
immobiliers, leur situation parfois
difficile, le besoin d’être informés et VICE-PRÉSIDENT
DE L’IPI contribué à l’élaboration de certains
rassurés sur leurs pratiques. Pas vrai- Il faut en effet analyser chaque outils qui sont à disposition des agents
ment de mauvaise foi ou de mauvaise candidature au cas par cas et de immobiliers. Je pense en particulier
volonté, que du contraire, mais un manière individuelle. Et face aux au module de formation en ligne sur
souci légitime de rendre un service le nombreux faux documents qui eipi.be, aux formations données par
plus professionnel et le plus efficace circulent, l’agent immobilier doit Unia et le Cefim et au formulaire-type
à leurs clients. Et le défi de devoir aussi être vigilant sur les informations à disposition des agents immobiliers
faire face parfois aux demandes, aux communiquées et doit pouvoir sur le site de l’IPI. Enfin, nos services et
attentes fondées sur des expériences investiguer plus loin si nécessaire." nos collaborateurs sont à disposition
négatives, sur des représentations pour répondre aux questions
négatives, des préjugés. Ce que JEAN
ROBERTI, PARTICIPANT concrètes qui se posent, pour remettre
j’ai appris et que je retiens, c’est la Les arguments avancés lors de la
des avis, pour analyser une situation."
question des preuves apportées par formation pour permettre à l’agent
immobilier de mieux circonscrire
les candidats locataires et le caractère
l’inquiétude légitime du propriétaire
NICOLAS WATILLON,
parfois frauduleux des pièces qui leur
sont soumises. Jusqu’où les agents étaient fort utiles. Cela dit, il ne faut pas VICE-PRÉSIDENT DE L’IPI
immobiliers peuvent-ils, doivent-ils verser dans l’angélisme. Des locataires Si de nouveaux testings ont lieu, nous
aller pour vérifier la véracité de ces à tout le moins indélicats, cela existe, verrons les résultats et nous aviserons.
pièces ? Les dispositions relatives à la mais la discrimination ne règlera pas Mais l’IPI n’attend pas de nouveaux
protection de la vie privée constituent ce problème-là." testings pour informer et former les
bien entendu une contrainte à prendre agents immobiliers sur la probléma-
en compte. Cependant, à partir du PATRICK CHARLIER, tique. Des formations et informations
moment où la législation règlemente DIRECTEUR
D’UNIA continueront à être diffusées par l’IPI
et limite le type de documents qui Les agents immobiliers qui souhaitent aux agents immobiliers en concerta-
peuvent être demandés, j’ai tendance être aidés sur la manière d’éviter la tion avec UNIA."
CONTACT
UNE DEUXIÈME VIDÉO SUR L’IPI ASSURANCE IPI
Après la vidéo réalisée permises à tous (comme la Le courtier en assurances Marsh,
en 2017 qui présente publicité ou le coaching). qui gère la police collective
ce que l’IPI fait pour les d’assurance de l’IPI, a mis en place
Au travers de cette un numéro d’appel spécialement
agents immobiliers et
pour les consommateurs, vidéo, l’IPI souhaite dédié aux agents immobiliers.
l’Institut va se doter faire comprendre que Pour toutes vos questions
d’une deuxième vidéo consommateurs et agents concernant la police d'assurance,
d’animation. immobiliers ont tout une déclaration de sinistre, des
intérêt à s’associer à la précisions sur votre couverture
Cette fois, elle portera ou une demande d’extension de
lutte contre les faux agents
sur le service dépistage couverture, le numéro spécifique
immobiliers, notamment
de l’IPI qui met tout en du contact center pour les agents
en portant plainte auprès
œuvre pour écarter les immobiliers est désormais le
de l’IPI lorsque l’on
faux agents immobiliers +32 2 674 88 11.
du marché. Cette courte soupçonne une personne
d’exercer la profession Toutes les informations sur cette
vidéo d’animation
illégalement. Comme la police d’assurance collective se
expliquera ce qu’est un
précédente, cette vidéo trouvent également sur www.ipi.
faux agent immobilier. be/infos-thematiques/dossier-
Elle exposera la différence sera diffusée sur le site
assurance.
entre les activités légales de l’IPI et sur les réseaux
réservées aux agents sociaux dans les mois qui
immobiliers et les activités viennent.
6
DOSSIER
2018-2
IPINEWS
MISSION AU QUÉBEC
Fin mars, le vice-président de l’IPI Nicolas Watillon et Jean-Pierre Lannoy (Federia, Cefim, radio immo.be) se
sont rendus au Québec pour rencontrer les responsables de l’Organisme d'autoréglementation du courtage
immobilier du Québec (OACIQ). Une visite enrichissante qui devrait déboucher sur un renforcement des
relations entre agents immobiliers québécois et belges.
L'OACIQ est l'autorité du courtage Et en 1983, l’association s’assigne deux grâce aux contributions des fédérations
immobilier et hypothécaire. Il protège et missions : "la protection du public" et "la immobilières et de crédit.
assiste le public en s'assurant des saines défense des intérêts de ses membres".
C’est ainsi que, pour arriver à
pratiques de ces deux types de courtiers. Elle adopte un code de déontologie,
offrir un accompagnement idéal
un processus disciplinaire ainsi qu'un
Bien que créé officiellement en 2010, aux courtiers et pour protéger les
processus de conciliation et d'arbitrage
l’OACIQ a une riche histoire qui remonte consommateurs, l’OACIQ peut compter
pour l'ensemble de ses membres.
à 1954, lorsque la Corporation des sur 170 collaborateurs (à l’IPI il y en a 30).
Cette même année, elle propose des
courtiers en immeubles de la province Parmi eux, on dénombre de nombreux
formations à ses membres sur base
de Québec a vu le jour. La protection formateurs car l’OACIQ a sa propre école.
volontaire. L’obligation de formation
du public et l'avancement des intérêts Les formations obligatoires délivrées aux
continue n’interviendra qu’en 2010.
professionnels des courtiers immobiliers agents immobiliers (et aux courtiers en
Depuis cette année-là également,
guidant ses actions, elle fait ses premiers crédits) sont délivrées par l’organisme
l’Organisme assume la gestion du Fonds
pas avec un nombre de membres réduit et lui-même.
d'indemnisation du courtage immobilier
des ressources très limitées.
(FICI), même si celui-ci est toujours Nicolas Watillon : "Ils proposent aussi
C’est en 1962 que la première loi sur constitué d’actifs distincts de ceux de un call center destiné aux particuliers
le courtage immobilier est adoptée au l’OACIQ. Le FICI offre aux vendeurs, qui se posent des questions sur
Québec. Cette loi est amendée 5 ans plus aux acheteurs et aux locataires les transactions immobilières ou
tard afin de créer le Service de courtage une protection sans frais en cas de hypothécaires. Ils répondent à des
immobilier, un organisme gouvernemental fraude, d’opération malhonnête ou de dizaines de milliers de questions
responsable de la règlementation et de détournement de fonds commis par un par an.»
l'émission des permis (c’est-à-dire les courtier ou un agent immobilier dans
équivalents des agréations délivrées l’exercice de ses fonctions. L’équivalent du Conseil national de l’IPI
par l’IPI). est le Conseil d'administration de l’OACIQ.
"Cette mission, organisée par Jean-
Pierre Lannoy, fut particulièrement Il est composé de treize personnes et
intéressante. Il est toujours instructif est responsable de la bonne marche de
de partager les expériences pour l'organisme. Dix de ces administrateurs
apprendre, adapter ou mettre en place sont des titulaires de permis élus par leurs
de nouvelles pratiques plus efficientes." pairs, trois ne sont pas des courtiers et
Nicolas Watillon, Vice-président de l’IPI. sont nommés par le ministre des Finances.
Avec une superficie de Les membres du Conseil élisent parmi les
1 542 056 km2, administrateurs élus un président, un vice-
le Québec est la plus grande
province du Canada. C'est un
Le Québec compte une
population d'un peu plus de
huit millions de personnes. Selon
président ainsi qu’un trésorier qui ne sont
pas des courtiers mais des gestionnaires
état fédéré dont la capitale les chiffres de l’OACIQ, au 15 mai ou des juristes. On applique ici la logique
est la ville de Québec et la 2018, 11.119 courtiers immobiliers et d’une entreprise privée.
principale métropole est 1.034 agences immobilières avaient
le permis pour y exercer. "C’est dommage car en laissant les
Montréal. Il s'agit de la seule
rênes à des personnes n’ayant pas de
province canadienne à avoir le
connaissance du terrain, même si elles
français comme seule langue
Contrairement à l’IPI qui n’est financé sont compétentes en leur domaine,
officielle, comprise par près de
que par les cotisations de ses membres, on perd probablement l’adéquation
95% de la population.
l’OACIQ fonctionne grâce aux cotisations parfaite avec la réalité."
(1.000 dollars par membre par an) et Nicolas Watillon.
7
PROTÉGER LES
CONSOMMATEURS
L’OACIQ met à la disposition du public ET LES SYNDICS ? des administrateurs. L’objectif est
de permettre aux administrateurs
plusieurs outils afin qu’il soit bien rensei-
gné avant, pendant et après une transac- Au Québec, les syndics portent le d’exercer plus adéquatement leurs
tion. Cela va dans le sens de la récente nom de "gestionnaires". Ceci est loin pouvoirs décisionnels, et non de s’y
campagne de communication lancée au d’être la seule différence avec notre substituer. Le gestionnaire est donc
début de cette année en Belgique par le pays. Là-bas, ils ne sont ni reconnus en quelque sorte, le responsable
SPF Economie afin de valoriser la profes- ni protégés. Ils espèrent une réforme administratif de la Copropriété
sion d’agent immobilier et pour mieux faire législative du statut des copropriétés. pourvu d’un rôle de conseil à l’égard
connaître leurs droits et leurs possibilités du Conseil d’administration.
Il existe bien une fédération, le Re-
de recours aux consommateurs, mais au
groupement des gestionnaires et co- Il est vraiment dommage que le mé-
Québec, on est beaucoup plus loin.
propriétaires du Québec (RGCQ), qui tier ne soit pas reconnu car le Qué-
Nicolas Watillon : "En plus de brochures rassemble gestionnaires (syndics), ad- bec applique depuis bien longtemps
très complètes destinées aux acheteurs ministrateurs, copropriétaires, pro- une obligation de constituer un fonds
et de leur site web, ils ont mis en ligne fessionnels et entreprises du secteur. de prévoyance alimenté par un ap-
un registre des titulaires de permis. Elle offre à ses membres des conseils port financier des copropriétaires
Cet outil permet aux consommateurs de juridiques (par l’entremise d’avocats et (qui ne peut être inférieur à 5% de
vérifier si un courtier détient un permis notaires), des formations et des outils leur contribution aux charges com-
valide et de consulter son dossier pro- de gestion. munes). La copropriété québécoise
fessionnel, incluant la liste des forma- Malgré sa détermination d’améliorer est par ailleurs plus innovante et plus
tions qu’il a suivies et les mesures dis- la gouvernance de la copropriété, étendue que la nôtre (espaces com-
ciplinaires dont il a éventuellement fait le RGCQ ne peut se substituer à un muns de loisirs – chambres pour les
l’objet. C’est une très bonne initiative." législateur qui a fait défaut de réfor- invités – espace de coworking, etc.).
mer la Loi. L’encadrement des ges-
Comme l’IPI, l’OACIQ permet aux consom- tionnaires (syndics) est inexistant et De nombreuses copropriétés
mateurs de déposer plainte. Si un consom- a pour conséquence de fragiliser la construites dans les années
mateur a des raisons de croire que son copropriété québécoise. Si nous avons 1990 doivent faire face à
courtier n’a pas agi selon les règles de beaucoup à apprendre des québécois d’importants travaux et à des appels
l’art, il doit contacter le Service d’assistan- au niveau du courtage immobilier, le de charges à coup de millions de
ce au public de l’OACIQ. Après analyse du Québec pourrait s’inspirer du modèle dollars. Les copropriétaires réalisent
dossier, le Comité de discipline de l’OACIQ belge en ce qui concerne la qualifica- souvent que le montant de charges
pourra alors infliger une sanction discipli- tion du métier de syndic. communes requis mensuellement est
naire au courtier ainsi qu’une amende. insuffisant pour le maintien d’actif.
Jean-Pierre Lannoy entretien des Et il n’y a pas de professionnel
Parallèlement, le consommateur pourra
contacts réguliers avec le RGCQ et pour veiller à la pérennité des
aussi introduire une demande au comité
suit le dossier : "Là-bas, ce n’est pas bâtiments. Résultat : les travaux
d’indemnisation chargé de statuer sur l’ad-
le binôme "Assemblée générale/ sont retardés, les bâtiments se
missibilité des réclamations et de décider
syndic" qui gère les parties détériorent et dans le cadre de
du montant à verser par le Fonds d’indem-
communes de l’immeuble. mutations, des informations sur le
nisation du courtage immobilier (FICI).
C’est un Conseil d’administration bâtiment se perdent. Ce manque
Nicolas Watillon : "Nous sommes ravis qui est constitué généralement de d’organisation constitue une perte
de l’accueil qui nous a été réservé copropriétaires élus par l’AG. Et ce pour la collectivité. Nous pouvons
et nous sommes rentrés ici enrichis Conseil d’administration engage un être satisfaits de ce qui se pratique
d’idées. Les échanges avec l’OACIQ gestionnaire pour alléger la tâche ici en Belgique."
vont se poursuivre car nous avons la
ferme intention d’en faire profiter l’IPI et
les agents immobiliers de Belgique."8 BELGIQUE : PREMIÈRE DE CLASSE
Nulle part en Europe, la profession En Europe, chaque État membre détermine son
d’agent immobilier et le contrôle de celle- propre degré de réglementation. Certains pays,
comme l’Irlande, disposent d'une réglementation
ci ne sont réglementés aussi fortement
assez stricte qui présente certaines similitudes
qu'en Belgique. Mais cette réalité ne avec la situation belge. D’autres, telle la Bulgarie,
freine nullement l’accès à la profession ni permettent encore l’accès à la profession sans
la concurrence. Chez nous, la profession diplôme, formation ou stage spécifique mais
continue de gagner en popularité même envisagent d’adapter leur législation, et certains
se reposent sur une auto-régulation par le
si elle est strictement réglementée, secteur via les associations professionnelles.
avec l’obligation de suivre un stage Ce sont elles qui attribuent une sorte de label
de 200 jours, de se former en continu, de qualité à leurs membres, qui leur demande
d’être assuré en responsabilité civile et de respecter un code de bonne conduite, qui
leur donne la possibilité de se former et qui,
cautionnement et de respecter un code
quelques fois, les sanctionnent.
de déontologie.
Retrouvez dans ce tableau une vue sur ce qui se
pratique chez nous et dans les pays limitrophes.
BELGIQUE PAYS-BAS
Profession réglementée ? Oui, depuis 1993 + titre professionnel Non, supprimé en 2001.
protégé.
Accès à la profession ? Diplômes minimum requis + 200 jours de Pas de règle spécifique.
stage + tests oraux et écrits.
Code de déontologie ? Oui Non. Mais on peut adhérer à des
organisations professionnelles et/ ou des
organes de certifications de qualité qui, eux,
ont un code.
Contrôle de l’exercice de la Oui, par les Chambres de l’IPI. Non. Mais si on a adhéré à l’une des
profession ? fédérations ou à un organe de certification de
qualité (Stichting Certificering voor Makelaars
par exemple) et qu’on enfreint son code
de conduite, on s’expose à des sanctions
émanant de cet organe.
Obligation d’assurance ? Oui, mais inclus dans la cotisation IPI. Non, mais toutes les organisations
professionnelles exigent d’avoir une RC
professionnelle.
Garantie cautionnement ? Oui, mais inclus dans la cotisation IPI. Non
Obligation d’utiliser un Oui, depuis la réforme de la loi organisant la Non
compte de tiers ? profession.
Obligation de formation Oui, 20 heures sur 2 ans. Oui. Le nombre d’heures varie selon les
continue ? fédérations auxquelles on adhère. Par
exemple, les membres liés à la SCVM,
doivent suivre 15h par an et par spécialisation
(résidentiel, commercial, terrains agricoles).9
LE CEPI : COUPOLE DE L’IMMOBILIER EN EUROPE
Installé à Bruxelles, le CEPI-CEI représente 21 pays Par ailleurs, au début des années 1990,
et 250.000 membres. L’association, dont la le Secrétariat du CEPI a développé un programme
présidence est actuellement assurée par l’ancien de formation européen commun appelé EUREDEC.
président de l’IPI Luc Machon, a comme objectif Ce projet, qui est encore en évolution, vise à
d'optimiser les normes régissant les professions offrir une formation commune aux étudiants en
immobilières, en mettant en évidence la nécessité immobilier dans les universités, les collèges
de voir le courtage immobilier et l'administration et les centres de formation professionnelle les
de biens exercés par des professionnels qualifiés plus importants d'Europe. L’un des objectifs est
travaillant selon des normes déontologiques d'encourager les étudiants qui souhaitent travailler
élevées. dans le secteur à opter pour une formation
Janet Griffiths, Policy director au CEPI : immobilière de qualité. Au début de cette année,
"Nous révisons actuellement le code d'éthique nous avons recruté un employé qui mettra à jour et
européen pour les professionnels de l'immobilier. maintiendra EUREDEC.
L'édition précédente date de 2006. Dans ce code,
Le CEPI utilise également sa force combinée
nous établissons des principes de base tels que
pour porter les points de vue des professionnels
l'intégrité, la collégialité, l'obligation de souscrire
de l'immobilier à l'attention des décideurs de
une assurance responsabilité professionnelle,
l'Union européenne et pour proposer et trouver
etc. Tout professionnel affilié à nos organisations
des solutions aux préoccupations pratiques des
membres est lié à cela.
professionnels de l'immobilier concernant la mise
en œuvre de la politique et de la législation de
l'Union européenne.
FRANCE G.D. LUXEMBOURG ALLEMAGNE
Oui, depuis 1970. Obligation de disposer d’une Oui Non
carte professionnelle.
Soit un diplôme bac + 3, ou une certification Pas de diplôme requis, mais 50 heures de Licence commerciale.Cette licence est délivrée si
professionnelle d'un niveau équivalent, ou un formation intensive + examen. le casier judiciaire est vide et si on est suffisamment
BTS de professions immobilières, ou un diplôme solvable.
de l’ICH. Soit le baccalauréat et justifier de
3 années d'expérience dans l'immobilier. Soit ne
pas avoir de diplôme mais pouvoir justifier de
10 années d'expérience dans l'immobilier (réduit
à 4 années pour les cadres).
Oui, via le Conseil National de la Transaction et Non. Mais la Chambre immobilière du Grand- Non, mais Immobilien Verband Deutschland (IVD), la
de la Gestion Immobilières (CNTGI). Duché de Luxembourg (la plus grande organisation plus grosse organisation professionnelle en a un.
professionnelle du pays) a son code de
déontologie que ses membres doivent respecter.
Oui, via le Conseil National de la Transaction et Non. Mais les membres de la Chambre immobilière Non mais l’IVD a un médiateur qui traite les
de la Gestion Immobilières (CNTGI). du Grand-Duché de Luxembourg s’exposent à des plaintes des consommateurs. Les membres d’IVD
sanctions (avertissement, blâme, suspension ou s’exposent à des sanctions en cas de manquement
radiation). au code.
Oui, tous les titulaires de carte doivent être Oui Non mais les membres de IVD doivent être
couverts par une RC professionnelle. couverts.
Oui Non Non
Oui Non Non
Oui, 16h par an dont 2h de déontologie. Non. Mais la Chambre immobilière du Grand-Duché Oui, à partir du 1/08/2018 : 20 heures sur 3 ans.
de Luxembourg conseille à ses membres de se
recycler régulièrement.10 1
LOI COPROPRIÉTÉ
2018-2
IPINEWS
Le nouveau texte de loi qui régit toutes les copropriétés du pays sera
d’application le 1er janvier 2019. Cette réforme est le fruit des conclusions
présentées en mars 2017 par le groupe de travail sur la réglementation de
la copropriété. En participant activement à ces travaux, l’IPI espérait aboutir
à une nouvelle réglementation qui faciliterait les tâches des syndics et la vie
en copropriété.
Est-ce le cas ? Yves Van Ermen, ancien président de l’IPI qui représentait l’Institut
avec Bruno Kerckhof dans ce groupe de travail, nous fait part de son avis.
Yves, ce texte va-t-il faciliter la vie Au niveau du contrat des syndics, cette loi précise
que l’horaire demandé pour la mission normale
des copropriétés ?
ainsi que les honoraires complémentaires devront
On a corrigé des points de la loi de 2010 où obligatoirement y être mentionnés. La plupart
subsistaient un certain nombre de problèmes des syndics le faisaient mais ce n’était pas une
structurels. Les mesures qui viennent d’être prises obligation légale. Et, le syndic ne peut facturer
sont une bonne chose pour éviter d’avoir des que ce qui est dans son contrat. Si ce n’est pas
copropriétés en difficulté. prévu dans son contrat, il doit demander l’accord
de l’AG pour la facturation de ce montant. C’est
Quelles sont ces nouvelles mesures ? aussi du bon sens.
À la demande de l’IPI, on a diminué les majorités Enfin, l'association des copropriétaires
à atteindre pour réaliser les travaux en deviendra un créancier privilégié lorsqu’un
copropriété. On est passé de 3/4 à 2/3 des copropriétaire omettra de s’acquitter des frais
voix présentes ou représentées en assemblée et des charges.
générale. Cela permettra de faire accepter plus
facilement les travaux et donc de maintenir le bâti C’était une demande de tous les intervenants au
en état. Parce qu’avant, 25% des voix pouvaient groupe de travail. Au départ, on nous avait dit que
bloquer tous travaux en copropriété, cela arrivait cela ne serait pas possible mais un amendement
rapidement. déposé fin mai a été adopté. Désormais,
les copropriétaires n'auront plus à payer pour les
Par ailleurs, le groupe de travail a estimé que coûts et les dépenses de l’un d’eux qui n’aura pas
tout ce qui était avant au 3/4 des voix devait pu les honorer. l'Association des copropriétaires
passer aux 2/3. Donc il y a eu plein de petits bénéficiera de ce privilège pour les charges de
changements collatéraux liés à cela. l’exercice en cours et de l’exercice précédent.
La deuxième nouveauté est qu’on a créé un Un pas en avant important !
nouvel intervenant : l’administrateur provisoire. Et puis, une ancienne proposition de
Il s’agira probablement d’un avocat qui pourra
l’IPI a, cette fois, été acceptée…
être nommé par un juge (accompagné d’un syndic
nommé par un juge également) dans le cas où Oui, il s’agit d’une proposition que l’IPI avait faite
la copropriété se trouve dans une très grande en 2010. Elle n’avait pas été suivie à l’époque et
difficulté financière ou si le bâti est dans un très maintenant, elle est heureusement acceptée.
mauvais état et que l’assemblée générale ne fait Les copropriétaires vont s’en apercevoir très
rien. Donc un copropriétaire pourra demander vite en assemblée générale : désormais, ils
l’intervention de cet administrateur provisoire vont voter selon leur quotité de répartition de
pour prendre la place de l’assemblée générale charges. C’est celui qui utilise qui paie.
afin de prendre toutes les décisions à sa place. Cela parait tout à fait normal mais jusqu’à présent
ce n’était pas le cas en copropriété.
Ces 2 points existent pour éviter que l’on laisse
les copropriétés se dégrader et, ainsi, pour Bien sûr, cette modification va demander aux
pouvoir les sauver. syndics d’être très attentifs en assemblée1111 11
générale au moment des On a été suivi en partie : il y a 3 points qui étaient
votes pour que ceux-ci soient dans le règlement général de copropriété qui
Yves Van Ermen valables. En fait, cette nouvelle passent dans le règlement d’ordre intérieur :
mesure est celle ayant le plus
1. Le mode de convocation aux assemblées
d’implications pour l’exercice de
générales ;
la profession de syndic.
2. Le mode de nomination du syndic avec
Toutes ces mesures ont-elles été faciles l’étendue de ses pouvoirs, la durée de son
à faire passer ? mandat et les modalités de renouvellement
Le projet de loi est très consensuel. Ce qui laisse de son mandat ;
à penser que l’analyse des professionnels et 3. La période annuelle des 15 jours pendant
des représentants des copropriétaires sur les laquelle se tient l’assemblée générale
copropriétés en Belgique est assez similaire. ordinaire.
C’est une bonne chose.
Le fait d’avoir ces trois points-là dans le règlement
Et puis, dès le départ des réunions du groupe d’ordre intérieur, permet au syndic de mettre ce
de travail institué par le Ministre de la Justice, règlement lui-même à jour. Il ne doit même pas
les professeurs de l’ULg et de la KU Leuven, qui passer par l’assemblée générale puisque la loi
présidaient les travaux, nous est impérative. Donc, dans le futur, dès que le
avaient annoncé que l’on législateur fera une modification sur ces points-
L
e rythme des allait vers des modifications
là, le syndic corrigera directement le règlement
modifications a minima et que le nouveau
d’ordre intérieur sans passer par l’AG. On évitera
législatives texte devait rester consensuel.
des lourdeurs administratives et des coûts.
Pour du minima on a déjà
concernant la fait beaucoup. Même les Globalement, cette nouvelle loi est
copropriété va en amendements qui ont été donc positive pour les syndics ?
s’accélérant. déposés dans la commission
de la Justice en avril étaient En tous les cas, ils n’ont vraiment pas à s’inquiéter.
techniques plutôt que des La mesure de descendre à 2/3 la majorité à
La première loi atteindre pour les travaux constitue par exemple
modifications de fond, à
sur la copropriété l'exception de l'amendement une réelle demande du secteur.
date de 1924, la concernant l’association des Mais bien sûr, il y a toujours moyen d’aller plus
copropriétaires en tant que loin. C’est le cas avec les syndics nommés par
deuxième remonte à créancier privilégié. le juge. Désormais, ils ne peuvent être révoqués
1994, la suivante que par le juge qui les a désignés. En effet, avant,
Des regrets, des
à 2010. Elle a subi il pouvait arriver que le syndic qui avait reçu
demandes non
des modifications en mission de remettre de l’ordre, convoquait
acceptées ? l’assemblé générale et qu’à la première assemblé
2012 et vient d’en L’IPI avait proposé de générale, on mettait à l’ordre du jour : "révocation
subir d’autres cette supprimer le règlement du syndic nommé par le juge". Il n’avait pas de
général de copropriété des recours et ne pouvait donc pas mener sa mission
année.
statuts. On savait que c’était à bien. L’IPI a été entendu, la nouvelle loi ne le
ambitieux. Notre proposition permet plus.
Le législateur est
était basée sur le fait que
en phase avec la Cependant, ce syndic nommé par le juge n’a
chaque fois que le législateur
pas encore le statut d’expert judiciaire, c’est-à-
réalité: de plus en faisait des modifications,
dire d’auxiliaire de justice. Ça, c’est peut être un
il fallait mettre le règlement
plus de gens vivent combat que nous avons encore à mener. Mais il
général de copropriété
en copropriété faudra modifier le code judiciaire et non le code
en concordance avec la
civil comme on vient de le faire.
(plus d’un quart des loi et donc faire des actes
authentiques. Il y a peut-être encore du travail à faire…
familles) et cela ne
va pas s’arrêter.12
PHOTOS
2018-2
IPINEWS
RESPECTEZ LE DROIT D’AUTEUR
À l'ère du numérique, rien de plus simple que de sélectionner des photos sur Internet
et de les (ré)utiliser en ligne ou hors ligne. Les agents immobiliers ont-ils le droit
d’utiliser des photos d’autrui ? Cet article rédigé par Joris Raport, avocat spécialisé en
la matière, traite des grands principes relatifs au droit d’auteur. Comment obtenir une
autorisation valable pour les utiliser ? Et quid en cas d’infraction ?
Quelles sont les photos la photo et à la communiquer au public d’une
protégées par le droit quelconque manière. Il peut toutefois octroyer une
licence ou même céder tout ou partie de ses droits
d’auteur? d’auteur, à l’exception de certains droits moraux,
Un photographe (qu’il soit professionnel ou particulier) à un tiers (= "ayant droit"), ce qui signifie alors que
acquiert automatiquement un "droit d’auteur" sur les cet ayant droit peut lui-même, dans les limites de
photos qu’il prend, pour autant l’autorisation qu’il a reçue, exercer certains droits
que ces photos soient "originales". qui reviennent en principe exclusivement à l’auteur,
Pour être qualifiée d’"originale", parfois même le droit d’exploiter lui-même les photos.
une photo ne doit nullement être
artistique. La jurisprudence parle Comment obtenir une
d’"originalité" dès qu’une œuvre
est le résultat d’une "création
autorisation valable pour
intellectuelle propre à l’auteur" les utiliser?
et que cette œuvre "comporte
Si vous souhaitez utiliser une photo déterminée,
l’empreinte de la personnalité
Joris Raport vous devrez d’abord vérifier qui en est l’auteur ou
de l’auteur". En d’autres termes,
l’ayant droit. Vous devez ensuite vous adresser à cet
à partir du moment où le
auteur ou cet ayant droit et obtenir son autorisation
photographe a fourni un certain
spécifique pour utiliser la photo aux fins prévues.
effort intellectuel pour prendre la photo (choix opérés
concernant l’objet photographié, perspective dans À cet égard, il est important de convenir
laquelle la photo a été prise, éclairage, etc.) et où ces clairement :
choix personnels du photographe se reflètent dans
la photo, celle-ci est protégée par le droit d’auteur. 1. de la photo visée,
Voilà une définition bien abstraite. Dans la pratique, 2. de l’usage – commercial ou
cela revient à dire que la plupart des photos sont non – que vous comptez en faire
protégées par le droit d’auteur, quels que soient leur (par exemple, pour illustrer
objet ou leur "qualité artistique". une annonce),
3. du "canal" que vous souhaitez
Quelles sont les implications utiliser à cette fin (par exemple
d’une telle protection? hors ligne dans une revue ou en
ligne sur un site Internet),
La protection au titre du droit d’auteur s’acquiert
automatiquement. L’auteur-photographe n’a pas de 4. de la durée de l’autorisation
formalités à remplir pour que sa photo soit protégée pour l’usage convenu (par exemple
par le droit d’auteur. Ainsi, on pense parfois à tort qu’il pendant un an ou pour une durée
y a lieu d’effectuer un dépôt à la SABAM ou auprès indéterminée),
d’une autre instance ou qu’un signe de copyright (©) 5. du territoire concerné (par
doit être apposé sur ou sous la photo. Rien de tout exemple, uniquement en Flandre
cela n’est nécessaire. L’auteur-photographe est en ou en Wallonie, dans toute la
principe la seule personne habilitée à reproduire Belgique voire à l’étranger)13
C es règles ne s’appliquent pas
seulement hors ligne, mais aussi
à l’environnement en ligne. Par
conséquent, lorsque vous voyez sur
Internet (par exemple dans Google
Images ou sur un site de réseau
social comme Facebook ou Pinterest)
une photo que vous souhaitez
utiliser, vous devez prendre contact
avec l’auteur original ou son ayant
droit pour obtenir l’autorisation
d’utiliser cette photo.
Sur Internet, on trouve diverses
banques de données, grandes ou Quid si on est pourra également réaliser une projection
petites, contenant des centaines
confronté à une de dédommagement acceptable en cas
de photos "mises en vente" par des d’infraction. Vous retrouverez le "tarif
ayants droit-exploitants. Sachez
personne qui se SOFAM" et de plus amples informations à
qu’un tel achat ne comprend présente comme étant ce sujet sur le site www.sofam.be
généralement que l’acquisition d'une l’auteur ou l’ayant
licence d’utilisation, l’autorisation droit de la photo que
d’utiliser la ou les photo(s) étant
l’on a utilisée?
généralement limitée à une certaine
période, un certain moyen, un Demandez tout d’abord à l’auteur ou
certain nombre de reproductions, l’ayant droit de démontrer qu’il est bien
parfois uniquement à un usage
non commercial, etc. Il est donc
celui qu’il prétend être. Vérifiez également
si vous avez déjà reçu une autorisation
C ertains auteurs
ou ayants droit
d’utiliser cette photo et, le cas échéant, décident de mettre leurs
important, avant d’"acheter" la ou les
présentez-la à l’auteur ou à l’ayant droit. photos "gratuitement"
photo(s) souhaitée(s), de bien vérifier
quels sont les droits d’utilisation Si vous n’avez pas reçu au préalable une à disposition ou de
associés et s’ils sont conformes à autorisation d’utilisation valable ou si, les rendre "libres de
l’utilisation que vous visez. conformément à l’autorisation reçue, vous droits". De nouveau,
ne pouvez pas ou plus utiliser la photo cela ne signifie pas
comme vous le faites, l’auteur ou l’ayant nécessairement que vous
droit a le droit de mettre immédiatement
pouvez utiliser ces
6. de l’indemnité un terme à cet usage illégal et l’auteur
ou l’ayant droit dispose également d'un photos "gratuites" ou
éventuellement due à "libres de droits" comme
l’auteur ou à l’ayant droit à un dédommagement.
bon vous semble.
droit pour l’usage Le montant que l’auteur ou ayant droit
Lorsque de telles photos
convenu. Du point peut réclamer à titre de dédommagement
de vue des preuves, sont proposées, vous
dépend des circonstances concrètes :
il est conseillé de de l’utilisation concernée, du nombre de devez toujours vérifier
convenir de tout cela reproductions de la photo concernée, ce que cette mise à
par écrit, assurément du format dans lequel la photo a été disposition "gratuite"
lorsque l’auteur est reproduite, etc. Il n’est pas toujours ou "libre de droits"
une personne physique facile de déterminer quel est le montant signifie exactement.
vis-à-vis de laquelle, raisonnable d’un dédommagement. En effet, il n’est pas
en principe, seule une S’il s’agit d'une photo qui était proposée rare qu’elle s’accompagne
autorisation écrite et en ligne par l’auteur ou l’ayant droit tout de même de certaines
clairement définie est à un prix forfaitaire, ce prix peut vous
contraignante. restrictions, comme
donner une première orientation. Sachez
toutefois, étant donné l’usage illégal et l’interdiction d'un
Lorsque vous utilisez ensuite la photo usage commercial, pour
conformément au droit que vous avez selon l’ampleur de l’infraction, que l’on
pourra facilement vous réclamer jusqu’à lesquelles l’autorisation
acquis, vous devez en principe toujours
mentionner le nom de l’auteur initial, trois fois le prix d’une licence d’utilisation individuelle de l’auteur
sauf disposition contraire explicite. normale à titre de dédommagement. ou de l’ayant droit
Une autre référence, également utilisée demeure nécessaire
En cas de contact individuel avec un comme source dans plusieurs cas de (et peut donc
auteur, par exemple un collègue agent jurisprudence, est ce que l’on appelle éventuellement faire
immobilier qui a pris des photos de la le "tarif SOFAM". Il s’agit d'une sorte
maison de votre client, que vous souhaitez l’objet d'une indemnité).
de "tableau indicatif" présentant, en
désormais utiliser vous-même, il est fonction de l’utilisation concrète, un tarif
donc conseillé de conclure des accords correspondant plus ou moins aux "usages
concrets sur tout ce qui précède. du secteur" et sur la base duquel on14 2018-2
IPINEWS
QUESTIONS
IMMOBILIÈRES
Le secteur de l’immobilier est soumis à de nombreuses réglementations. Afin d’aider
les agents immobiliers, l’IPI a mis en place un helpdesk juridique répondant à toutes
les questions. Voici un aperçu des principales questions posées ce dernier trimestre à
l’équipe spécialisée en droit immobilier.
COPROPRIÉTÉ : Le syndic peut-il refuser
de convoquer une Assemblée générale
extraordinaire si la demande est formulée par
BAIL D’HABITATION A BRUXELLES : quid des copropriétaires possédant au moins un
en cas de décès d’un locataire ? cinquième des quotes-parts ?
L’article 232 du l’ordonnance du 27/07/2017 visant la La doctrine (voir notamment Eric Riquier) considère que
régionalisation du bail d’habitation a introduit une même dans ce cas, le syndic ne doit pas suivre aveuglément la
nouvelle procédure en cas de décès d’un locataire. Le demande qui est formulée et pourrait refuser de convoquer si :
nouveau texte prévoit que si le logement est inoccupé • la demande n’est pas accompagnée d’un ordre du jour
après ce décès et que le loyer et/ou les charges reprenant les propositions sur lesquelles l’assemblée devra
demeurent impayés pendant une durée de deux mois délibérer : le syndic ne doit en effet pas "deviner" quels sont
prenant cours au décès, le bailleur peut considérer le les points à soumettre au vote.
bail comme résilié sans préavis ni indemnité. Le bailleur
peut déposer une requête unilatérale en libération de la • Si les circonstances rendent la demande abusive : par exemple
garantie locative auprès du juge de paix compétent (celui l’assemblée générale doit bientôt se tenir ou les copropriétaires
de la localisation du bien). demandeurs tentent par ce biais de modifier un vote qui a eu
lieu quelques semaines auparavant en Assemblée
générale ordinaire.
BAIL D’HABITATION EN REGION WALLONNE :
quelles infos demander ?
L’article 6 de la nouvelle réglementation sur le bail en Région
wallonne établit la liste des informations qui peuvent être
recueillies par le bailleur auprès du preneur dans le cadre de BAIL COMMERCIAL EN REGION
la mise en location d’un bien destiné au logement. Le bailleur WALLONNE : pop-up ?
peut bien entendu demander le nom, l’adresse, le numéro de
téléphone et l’état civil du candidat locataire mais également Un décret wallon du 15 mars 2018 prévoit que depuis
le montant des ressources financières et, c’est une grande ce 1/05/2018, des baux commerciaux de courte durée
nouveauté, la preuve du paiement des 3 derniers loyers dans le peuvent être signés. Le bail sera de maximum 1 an et
cadre de son précédent contrat de bail.. prend fin à son échéance et le preneur peut y mettre fin
moyennant un préavis d’un mois.
Si le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur
à l’échéance du contrat, le bail devient un bail commercial
de 9 ans.
LA HOTLINE JURIDIQUE DE L’IPI EST À VOTRE ÉCOUTE !
L’équipe d’avocats spécialisés en droit immobilier de maître
Carole De Ruyt répond à vos questions au 070 211 211 tous
les jours ouvrables de 10 à 12h et de 13 à 18h.Vous pouvez aussi lire
