3EME TRIMESTRE 2019 - Evolis
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E S S E N T I E L ’ IMMO
ÎLE-DE-FRANCE
3 EME T R I M E S T R E 2 0 1 9
ECONOMIE - BUREAUX - ACTIVITÉS - COMMERCE - INVESTISSEMENT
SOMMAIRE
• L’actualité 03
• Les bureaux 04
• Les locaux d’activités et les entrepôts 06
• Les commerces 07
• L’investissement 08
2
L’ACTUALITÉ
DES FONDAMENTAUX SOLIDES POUR LA FRANCE
L’actualité économique
Les fondamentaux français restent solides et plusieurs éléments positifs sont à évo-
quer :
- La Banque de France prévoit une croissance du PIB à 1,3% en 2019 et une stabilité
pour 2020, justifiant leurs prévisions par les premiers bénéfices des différentes me-
sures adoptées en faveur du pouvoir d’achat des ménages.
- Le chômage poursuit sa baisse, de 0,6 pt sur un an, pour la France métropolitaine.
- Les créations d’entreprises évoluent de +15,9% en 12 mois.
- Les entreprises françaises devraient bénéficier d’une réduction de l’impôt sur les
sociétés, prévue dans le budget 2020 en cours de réalisation.
L’environnement européen et mondial reste cependant à surveiller. Les issues du
Brexit et des conflits commerciaux sont incertaines. Les banques de la zone Euro au-
raient également tendance à durcir les conditions d’octroi des prêts aux entreprises.
Pour le moment, l’OAT 10 ans est resté en territoire négatif tout au long du
“Une prime de
3ème trimestre 2019, ce qui reste bénéfique pour les investisseurs, avec une prime de
risque plus que jamais confortable.
Le marché immobilier
Dans ces conditions, l’immobilier est privilégié : 16,7 milliards d’euros ont été investis
à fin septembre en immobilier d’entreprise en Ile-de-France, laissant présager un
risque plus que
excellent cru 2019.
jamais
Le marché locatif au 3 trimestre 2019 affiche quant à lui quelques signes de
ème
confortable !
”
faiblesse, avec une baisse de 12% sur un an. La bonne tenue des petites et
moyennes signatures ne suffit pas à combler la raréfaction des transactions
supérieures à 5 000 m².
Dans Paris, face à un marché sous-offreur, les entreprises considèrent de plus en
plus l’option coworking ou signent une extension de surfaces dans leurs immeubles
initiaux.
En revanche, la 1ère couronne bénéficie d’une meilleure conjoncture : des offres
neuves sont disponibles en suffisance et le projet de métro du Grand Paris booste le
placement, notamment en 1ère couronne sud.
Sources : Banque de France, Insee, Haut Conseil de Stabilité Financière, Evolis.
Prévisions de la croissance française (sources : BdF, INSEE)
Prévisions de la croissance française
(Source : BdF, INSEE)
3% 2%
2% 1,60%
2% 1,30% 1,30%
1% 1,10%
1%
1%
0%
2015 2016 2017 2018 2019 2020
(prévisions) (prévisions)
AU 2ÈME TRIMESTRE 2019 EN FRANCE METROPOLITAINE
TAUX D E
CH Ô M AG E 8,2 % E M PLO I S A L A R I É + 0,2 %
D O N T 7, 4% DONT + 0, 3 %
EN ID F EN ID F
Source : INSEE Source : INSEE
3
1,67 M m²
Demande placée
4,05 M m²
Offre à un an
Source : Evolis Source : Evolis
5,2 %
Taux de vacance
Sources : Evolis, ORIE
LES BUREAUX
UN PLACEMENT EN BAISSE DE 10 % ET DES VALEURS LOCATIVES TOUJOURS À LA HAUSSE
Le placement de bureaux en Ile-de-France sur le seul Ces tensions participent toujours à la hausse des valeurs
3ème trimestre 2019 affiche une hausse de 12% par rapport au locatives dans la capitale, surtout au sein des arrondissements
3ème trimestre 2018. En cumul sur les 9 premiers mois de 2019, de l’est. Les entreprises en panne de solutions dans Paris
ce sont 1 670 000 m² qui ont été placés, un niveau qui reste QCA sont amenées à s’installer dans les 10ème, 11ème et 12ème ar-
en deçà de 10% en comparaison avec l’année précédente. En rondissements, tirant ainsi les valeurs de marché de ces ar-
dépit de quelques signatures d’envergure, comme la SNCF avec rondissements vers le haut.
31 000 m² à Saint-Denis, les transactions de plus de 5 000 m² En revanche, les valeurs sur le Croissant Ouest n’augmentent
sont moins nombreuses qu’en 2018. Les transactions de moins que très peu et la stabilité reste de mise en 1ère et 2nde couronne.
de 5 000 m² ont davantage fait preuve de dynamisme.
Quant aux ventes à utilisateurs, si les conditions financières
L’offre poursuit sa baisse inexorable réduisant le taux de va- sont toujours optimales pour favoriser l’acquisition, l’offre
cance à 5,2% en Ile-de-France et seulement 2,2% dans la reste indéniablement insuffisante sur le marché… Le place-
capitale. Les « coworkers » investissent même les sur- ment à la vente utilisateurs en Ile-de-France chute de 24% sur
faces inférieures à 1 000 m², contribuant à l’assèchement un an. Il est à noter que cette baisse concerne principalement
de l’offre à Paris. Face à l’absence d’opportunité, les en- les grandes transactions, les ventes de moins de 5 000 m² en-
treprises parisiennes considèrent de plus en plus ces registrent une baisse plus modérée, de l’ordre de -9% sur un
espaces de coworking, offrant de nombreux services en sup- an. Du fait de cette forte demande, de la faiblesse de l’offre
plément. Néanmoins, beaucoup de sociétés se sont finalement et du niveau très bas des taux d’emprunt, les prix de vente
positionnées sur une extension de surfaces, solution plus atteignent des sommets. La moyenne des prix de vente con-
économique, puisque leur permettant de conserver leur ancien statés atteint plus de 12 000 €/m² à Paris QCA (+20 % sur un an),
loyer, plus faible que les niveaux actuels. La surface moyenne 4 800 €/m² sur le Croissant Ouest (+10 % sur un an), 2 700 €/m²
prise à bail diminue de 10% sur un an. en 1ère couronne et 1 700 €/m² pour la 2nde couronne, ces deux
dernières valeurs moyennes étant stables sur un an.
Source : Evolis
Les loyers faciaux moyens de transactions La demande placée de bureaux en IDF (en m²)
(non pondéré)
3 000 000
500 €/m²
477 €/m² 2 500 000
2 000 000
304 €/m²
300 €/m² 1 500 000
-10 %
191 €/m² 1 000 000
146 €/m²
100 €/m² 500 000
2017 2018 2019 T3
0
Paris 2018 2019
Source : Evolis
Croissant Ouest
1ère couronne (Hors Croissant Ouest) T1 T2 T3 T4
2nde couronne
4ETAT DU MARCHÉ FRANCILIEN
17
EVOLIS a développé un
nouvel indicateur pour
situer l’état du marché.
15
La différence entre l’offre
16 de bureaux immédiate-
06 14
07
ment disponible et la de-
04 13 mande placée sur un an
05 est rapportée au parc de
08 bureaux, estimé par l’ORIE,
01 02
12 le tout rapporté sur une
09 03 échelle de -3 à 3 points.
21
Source : Evolis
10
18 11
19
Extrême sur-offre
Sur-Offre
Légère sur-offre
Fluide
Légère sous-Offre
20 Sous-Offre
Extrême sous-offre
En m² Offre Placement
Sources : EVOLIS immédiate sur un an
PARIS 01 Paris Ouest - QCA 176 000 541 000
est en 02 Paris Est 31 000 129 000
sous-offre 03 Paris Rive Gauche 110 000 184 000
04 Paris Nord 51 000 72 000
05 Neuilly - Levallois 68 000 130 000
LA 1ÈRE COURONNE OUEST 06 Boucle Nord 506 000 184 000
est généralement 07 La Défense 218 000 128 000
sur-offreuse 08 Boucle Sud 193 000 87 000
09 Boulogne - Issy 179 000 159 000
10 1ère couronne Sud 131 000 157 000
11 Créteil 31 000 64 000
LA 1ÈRE COURONNE EST 12 Montreuil - Vincennes 47 000 84 000
oscille entre la sous-offre 13 Pantin - Bobigny 36 000 27 000
et la sur-offre
14 Saint Denis - Saint Ouen 186 000 118 000
15 Nord IDF 83 000 27 000
16 Argenteuil - Saint Germain 66 000 12 000
LA 2 COURONNE
NDE
17 Cergy Pontoise 54 000 3 000
est généralement 18 Saint Quentin en Yvelines 96 000 78 000
sur-offreuse 19 2ème couronne Sud 310 000 89 000
20 Sénart - Evry 60 000 23 000
21 Marne La Vallée 97 000 45 000
5664 000 m²
Demande placée
Source : Evolis
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS
1,54 M m² ET LES ENTREPÔTS
Offre immédiate
Source : Evolis
UN MANQUE D’OFFRES QUI POURRAIT RAPIDEMENT PESER SUR LE PLACEMENT
Après un 2ème trimestre moins dynamique, le 3ème trimestre marque la fin
La demande placée de locaux d’une période d’euphorie pour le marché de l’activité. Seuls 147 000 m²
ont été placés au cours de ce dernier trimestre, portant le volume placé
d’activité en Ile-de-France en 2019 à 664 000 m².
Les performances du marché restent tout de même meilleures que celles
1 000 000 observées un an plus tôt (+ 3 %).
900 000 L’amélioration du climat économique et les mesures visant à réduire les
taxes et charges supportées par les entreprises produisent leurs pre-
800 000 miers effets.
La production manufacturière se redresse encore, offrant de belles
700 000 perspectives aux entreprises. La demande exprimée reste importante en
Ile de France, notamment à proximité des grands axes routiers et des
+3% aéroports.
600 000
500 000 En dépit d’une importante demande de locaux qualitatifs, peu de pro-
jets sont annoncés. Seuls 275 000 m² seront disponibles sous un an, ne
400 000 permettant pas de répondre à tous les besoins des porteurs de projets.
Les utilisateurs se positionnent toujours bien en amont du lancement de
300 000 programmes, réduisant ainsi fortement les délais de commercialisation
des nouveaux parcs d’activités.
200 000
Faute d’offres qualitatives disponibles ou à venir, les utilisateurs se rabat-
100 000 tent sur des locaux de moindre qualité. L’offre immédiate s’en trouve for-
tement impactée. Le stock ne représente plus qu’1,54 million de m², soit
0 une contraction de 10 % en un trimestre.
2018 2019
Les valeurs locatives suivent une tendance légèrement baissière pour le
T1 T2 T3 T4 3ème trimestre 2019 en 2nde couronne pour les locaux d’activités, dont le
marché reste principalement porté par les locaux de seconde main en
Source : Evolis l’état.
Source : Insee, Evolis
6LES COMMERCES
LES GRANDES ENSEIGNES POURSUIVENT LEUR STRATÉGIE D’APPROPRIATION DES CENTRES VILLES.
L’été a permis au commerce de reprendre quelques couleurs. Le commerce spécialisé affiche des résultats corrects : son ac-
tivité progresse en juillet et en août. Ces bons résultats ne permettent pas de rattraper les mauvaises performances du début
d’années : le cumul de l’activité du commerce spécialisé depuis janvier reste négatif (- 0,2 %).
La transformation du commerce se poursuit. Les magasins physiques accélèrent leur mue, tant dans leurs formats que dans leur
stratégie d’implantation. Les concepts stores se multiplient, ce qui donnent l’opportunité à de nombreuses zones de bénéficier
d’un regain d’attractivité, qui impacte directement les valeurs locatives. Une chose est sure : en dépit de la montée en puissance
du e-commerce, le commerce de demain passera par le physique.
Les grandes enseignes poursuivent leur stratégie d’appropriation des centres villes. Décathlon, King Jouet ou encore Darty s’es-
saient à de nouveaux formats, plus réduits, adaptés à l’offre immobilière proposée en centre-ville. D’autres chaînes de magasins,
plus en difficulté, n’ont pas su s’adapter assez vite, et les plans de fermetures se multiplient (Castorama, Conforama, Tati…).
Nouvelle tendance observée : le regroupement d’enseignes. Darty-Carrefour, Boulanger-Auchan, Hema-Franprix, les associations
deviennent fréquentes pour accroître les ventes et maintenir sa fréquentation.
Dans la capitale, le luxe confirme son statut de locomotive pour le développement commercial. De nouvelles marques et des en-
seignes étrangères ont fait de Paris leur écrin : Icicle avenue George V ou encore Arije rue de Rennes.
Quelques transactions significatives...
Voie Ville Contrat Surface Preneur
Boulevard de l'Europe Evry Location 1000 m² Mango France
Avenue Philippe Auguste Paris 11 Location 400 m² La Vie Claire
Rue de Richelieu Paris 2 Location 300 m² Goiko Gourmet
Rue d'Assas Paris 6 Location 300 m² Bio C Bon
Rue Saint Lazare Paris 8 Location 300 m² Normal
Sources : Procos, CNCC, Banque de France, INSEE, Evolis
+ 0,3 %
Vente de commerce de détail
(VS juillet 2019)
Source : Banque de France
- 1,5 %
Fréquentation des centres
commerciaux
(septembre 2019)
Source : CNCC
+ 2,33 %
Indice des loyers (ILC)
(évolution sur un an)
Source : Insee
7L’INVESTISSEMENT
UNE ANNÉE 2019 EN PASSE D’ÉTABLIR UN NOUVEAU RECORD POUR L’ILE-DE-FRANCE
L’Ile-de-France demeure très attractive aux yeux des investisseurs français comme étrangers. Au total à fin septembre 2019, ce sont
16,7 milliards d’euros qui ont été investis en immobilier d’entreprise, un volume en hausse de 5% sur un an. La part des acquéreurs
étrangers atteint désormais 52% des montants investis ; à noter que les Coréens ont investi plus de 3 milliards d’euros en 2019 sur
le territoire francilien, dont Le Lumière à Paris 12ème, concentrant à lui seul 1,2 milliard d’euros. Au total, 5 acquisitions coréennes
dépassent largement les 200 millions d’euros chacune.
En dehors des giga-deals, les investissements de taille plus modestes ont également très bien performé : 235 deals de moins de
50 millions d’euros ont été recensées, en hausse de 3,5%.
Il est vrai que l’OAT 10 ans est resté négatif et a maintenu les taux d’intérêt des crédits à un très faible niveau tout au long du
3ème trimestre 2019. Les investisseurs peuvent emprunter des montants plus importants et l’immobilier apparaît plus que jamais
comme une valeur refuge face aux nombreux placements financiers moins rémunérateurs. La collecte des SCPI n’a jamais été aussi
élevée. Les éléments sont réunis pour faire de cette année 2019 un excellent cru !
Répartition des investissements de bureaux
16,7 Md€
par secteur (en % des montants investis)
MONTANTS INVESTIS
25 Source : Evolis
20
15
3 %
En Mds €
TAUX DE RENDEMENT PRIME
10 Source : Evolis
5
0
2017 2018 2019 48 %
PART DES ACQUEREURS
T1 T2 T3 T4 FRANÇAIS
Source : Evolis
Source : Evolis
En revanche, certains faits sont à surveiller. L’offre core-core+ continue de se raréfier, ce qui conduit à une inadéquation entre la
qualité de l’offre proposée et les programmes d’acquisition des investisseurs, les investisseurs institutionnels recherchant sur-
tout des actifs sécurisés. L’insuffisance d’offres core/core + et les taux faibles sur ce type d’actifs conduisent ces investisseurs à
se positionner sur des actifs un peu plus risqués.
Dans ce contexte euphorique, les prix continuent sur leur lancée avec des niveaux supérieurs à 10 000 €/m² pour des bureaux à
La Défense (Tour Majunga), et même à plus de 20 000 €/m² pour des bureaux à Paris (Les Ateliers Victoires à Paris 1er). Les taux de
rendement restent relativement stables à un faible niveau.
Les locaux d’activités et la logistique sont prisés : au total, plus de 800 millions d’euros ont été investis en Ile-de-France, un niveau
deux fois supérieur à celui de 2018 à la même période. Les commerces, qui avaient démarré timidement l’année 2019, ont large-
ment rattrapé leurs retards, avec des acquisitions de boutiques à Paris (par exemple, plusieurs boutiques ont été acquises avenue
Montaigne) et de centres commerciaux (Le Kremlin Bicêtre et Paris 13ème).
En parallèle, la diversification des portefeuilles se poursuit également. Les acteurs recherchent également à investir sur des rési-
dences services ou de l’habitation. Des classes d’actifs parfois atypiques offrant une meilleure rentabilité tels que des résidences
plein-air peuvent également être considérées.
Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprises est en passe d’établir de nouveaux records pour 2019, toutes classes
d’actifs confondus, avec des taux de rendement très faibles, des prix très élevés, une offre inadéquate mais un afflux de capitaux
important et un marché locatif, certes en légère baisse, mais toujours très actif.
Sources : Banque de France, Evolis
8150 + 10 %
DE CHIFFRE D’AFFAIRES
COLLABORATEURS EN 2018
943
5 TRANSACTIONS EN 2018
METIERS
12
IMPLANTATIONS LOCALES
EN IDF, À BORDEAUX, AMIENS ET MONTPELLIER
5 DÉPARTEMENTS
AGENCE COMMERCE TRAVAUX & AMENAGEMENT
Préconisations de valeurs Préconisations de valeurs Aménagement
Etudes de marché Etudes de marché Rénovation
Commercialisation Commercialisation Space planning
Recherche de locaux Recherche de boutiques Conduite de chantier
Mobilier
INVESTISSEMENT GESTION LOCATIVE
Valorisation des actifs Property Management
Conseil en acquisition Négociation des baux
Vente de biens occupés Maîtrise des dépenses
Value added Suivi budgétaire
Vente de biens aux professionnels Gestion technique
www.yourcompany.com 9
www.evolis.frL a ure COR M ONT C in dy E M O N D D i r. Et ud es Dir. Etu de s Tel: 01 81 72 00 00 Tel: 01 81 72 00 00 Email: lcormont@evolis.fr Email: cemond@evolis.fr D e nny ABDUL PEÑA Gu illau m e PET I T D i r. Communication Dir. Comm un i c a ti o n Tel: 01 81 72 00 00 Tel: 01 81 72 00 00 Email: dabdulpena@evolis.fr Email: gpetit@evolis.fr © 2019 EVOLIS. TOUS DROITS RESERVES.
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