Abordabilité et choix en matière de logement : Compendium des solutions d'ACT - Abordabilité et choix toujours (ACT)
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Abordabilité et
choix en matière
de logement :
Compendium des
solutions d’ACT
Abordabilité et choix toujours (ACT)
Abordabilité et choix toujours (ACT) offre soutien et renseignements pratiques pour aider les municipalités à modifier les règlements relatifs à l’aménagement et à la construction, afin d’accroître le nombre de logements à prix abordable. Le programme est financé par la Société canadienne d’hypothèques et de logement et administré par la Fédération canadienne des municipalités, en collaboration avec l’Association canadienne des constructeurs d’habitations et l’Association canadienne d’habitation et de rénovation urbaine. La Fédération canadienne des municipalités (FCM) est la Forte de 60 années d’expérience, la Société canadienne voix nationale des gouvernements municipaux depuis 1901. d’hypothèques et de logement (SCHL) collabore avec les Elle encourage l’aménagement de collectivités durables organismes communautaires, le secteur privé, les organismes pour l’amélioration de la qualité de vie, en favorisant des sans but lucratif et tous les ordres de gouvernement afin de gouvernements municipaux forts, efficaces et responsables. trouver des solutions novatrices aux problèmes actuels de La FCM s’est engagée à faire progresser son plan d’action logement, de prévoir les besoins futurs et d’améliorer la qualité national permettant de mettre fin à l’itinérance et d’offrir de vie de tous les Canadiens. des logements. Ce plan, qui met en jeu tous les ordres de gouvernement, privilégie les solutions locales, flexibles et à long terme grâce auxquelles tous les Canadiens auront accès à un logement convenable et abordable. L’Association canadienne des constructeurs d’habitations L’Association canadienne d’habitation et de rénovation (ACCH) est « la voix de l’industrie canadienne de la construction urbaine (ACHRU) est une organisation nationale sans but lucratif résidentielle ». Elle compte plus de 8 000 membres partout au qui représente les responsables de la gestion et de la prestation Canada, qui sont des entreprises représentant chaque secteur de de programmes de logement dans des collectivités partout au l’industrie canadienne du logement – constructeurs de maisons Canada. Elle a pour mission de promouvoir l’accès à des loge neuves et entrepreneurs en rénovation, promoteurs immobiliers, ments convenables et abordables en influençant les politiques entrepreneurs spécialisés, fabricants de produits et de matériaux, et programmes de logement au pays. fournisseurs de produits de construction, établissements de crédit, assureurs, professionnels et autres. L’ACCH fait la pro motion d’une industrie du logement au rôle actif et déterminant, et elle s’est engagée à appuyer la réussite de ses membres et leur capacité d’offrir aux consommateurs le choix de logements abordables de qualité. Abordabilité et choix toujours (ACT) Fédération canadienne www.actprogram.com des municipalités info@actprogram.com 24, rue Clarence, Ottawa, Ontario KIN 5P3 © Fédération canadienne des municipalités, 2011. Tous droits réservés.
Table des matières
2 Glossaire 27 Section 4 – adoption de stratégies,
de politiques et de lignes directrices
3 Introduction novatrices
• À propos de ce compendium • Transfert des primes à la densité servant à préserver
• Act : mandat, histoire et retombées des bâtiments patrimoniaux
• Don d’appartements en copropriété transformés
6 Section 1 – élargissement des options en logements locatifs abordables
en matière de logements • Nouvelles directives en matière de rénovation
• Logements en propriété partagée
• Logements accessoires • Guide des règlements municipaux intelligents
• Pavillons-jardins (smart bylaws guide)
• Micrologements pour les aînés • Normes de zonage basé sur le rendement
• Appartements polyvalents • Normes de zonage et directives de conception pour
• Habitations visitables la construction intercalaire dans les vieux quartiers
• Maisons pour vivre et travailler • Réponses au syndrome « pas dans ma cour »
• Logements pour les travailleurs
• Maisons de chambres novatrices
• Écovillages en milieu rural
35 Section 5 – simplification des
approbations
16 Section 2 – intensification • Permis d’aménagement conjoint
et réaménagement • Processus informatisé de demandes et de
rapports d’inspection
• Habitations multiples adaptables • Programme d’éducation à la planification
• Aménagement des espaces inoccupés le long • Processus de demande de permis unique
des rues principales • Rationalisation du processus d’approbation
• Habitations donnant sur une ruelle pour les constructeurs résidentiels agréés
• Réaménagement d’une grande parcelle de terrain • Rationalisation du processus d’approbation
• Conversion de bureaux en habitations des demandes d’aménagement
• Logements intercalaires construits sur de
petits terrains urbains
42 Conclusion
23 Section 3 – normes d’aménagement
foncier non traditionnelles 43 Ressources
• Réduction de la taille des terrains
• Réduction des dimensions du droit de passage
44 Annexe
• Réduction des exigences en matière
de stationnement
Ce document est offert en version électronique à l’adresse www.programmeact.com.
Il est aussi publié en anglais sur le site Web d’ACT à l’adresse www.actprogram.com.
Glossaire
Logement abordable : ou des bungalows annexés à une maison principale, installés
L’expression « logement abordable » désigne habituellement dans la cour arrière, du côté de la ruelle.
une unité d’habitation qu’un ménage peut posséder ou louer,
et auquel les occupants consacrent moins de 30 p. cent de Micrologements :
leur revenu brut. Un micrologement est une unité indépendante qui comprend
une salle de bain, une cuisinette ainsi qu’un espace pour le
Normes d’aménagement foncier séjour et le coucher. Le micrologement se trouve dans un bâti
ment plus grand tel qu’une grande maison unifamiliale, qui offre
non traditionnelles :
l’accès à des aires communes comme le jardin, la cuisine, la
Ces normes d’aménagement témoignent d’approches flexibles
salle à manger, le salon et la buanderie.
et novatrices dont se servent les municipalités pour orienter la
planification, la conception et la construction de collectivités
résidentielles. Les normes d’aménagement foncier déterminent
Syndrome « pas dans ma cour » :
Le syndrome « pas dans ma cour » est né des préoccupations
la taille et la disposition des terrains, le tracé des rues, l’espace
concernant les transformations apportées au voisinage, qui
alloué au stationnement, le mode de gestion des eaux de ruis
varient des caractéristiques présumées des nouveaux arrivants
sellement ainsi que la localisation des égouts, des conduites
aux préoccupations concernant les effets d’une situation sur
d’eau et des services publics.
le quartier, en ce qui a trait par exemple à la circulation ou à la
construction de bâtiments.
Appartements polyvalents :
Cette formule permet aux propriétaires de réaménager leur
résidence, à moindre coût et sans transformations majeures,
Zonage basé sur le rendement :
Le zonage basé sur le rendement permet de contrôler les carac
lorsque leur mode de vie évolue. On peut modifier la grandeur
téristiques actuelles d’une utilisation donnée, qu’elles soient
des pièces, ou un étage complet peut être affecté à de nou
physiques ou liées au rendement, plutôt que de déterminer
velles fonctions. L’appartement se prête à de telles modifica
l’utilisation, la hauteur et la grandeur du bâtiment ou sa marge
tions car la plomberie et le circuit électrique ont été préinstallés
de recul. À titre d’exemple, on peut autoriser la construction
dans une telle perspective. D’ordinaire, les appartements
d’unités destinées au travail ou au logement si elles sont
polyvalents sont conçus pour que leurs propriétaires puissent
conformes à certains critères préétablis, tels que le bruit.
louer un espace libre à un locataire sans lien de parenté ou
à un membre de leur famille.
Logements accessoires :
Un logement accessoire est un appartement indépendant
Pavillon-jardin : inclus dans une maison déjà construite. Il dispose de sa propre
Le pavillon-jardin ou maison-jardin désigne un logement
entrée, d’une cuisine et d’une salle de bain. L’appartement
indépendant installé dans une cour arrière ou sur le côté d’un
aménagé en sous-sol constitue le type le plus courant de
terrain où est déjà construite de façon permanente une maison
logement accessoire.
unifamiliale. Il comprend d’ordinaire une cuisine, une aire de
séjour, une ou deux chambres à coucher, une salle de bain et
Habitations visitables :
un espace de rangement. La pavillon-jardin peut être loué ou
Cette expression désigne des maisons soumises à un minimum
acheté, et installé de façon permanente ou temporaire sur le
d’aménagements qui les rendent accessibles aux visiteurs à
terrain d’une maison unifamiliale.
mobilité réduite. Les habitations visitables disposent d’une
entrée de plain-pied, de grandes embrasures de portes et
Habitations donnant sur une ruelle : d’une salle de bain accessible au rez-de-chaussée.
Les habitations donnant sur une ruelle sont de petites maisons
Introduction
bles dont disposent les gouvernements
À propos de ce Act : mandat, provinciaux et territoriaux ainsi que les
compendium histoire et administrations municipales pour accroî
tre l’abordabilité et le choix en matière
Le programme Abordabilité et choix retombées de logement.
toujours (ACT) permet d’accroître
l’abordabilité et le choix de logements Mandat et histoire Financé par la Société d’hypothèques
en suscitant une réforme de la régle Lancé en janvier 1990, le programme et de logement, le programme ACT est
mentation. Depuis sa création, ACT a ACT vise à encourager la réforme de administré par la Fédération canadienne
généré un très grand nombre de solu règlements relatifs à la planification des municipalités, en collaboration avec
tions pratiques éprouvées en accordant et à la construction et des processus l’Association canadienne des construc
des subventions menant à la réalisation d’approbation des projets d’aménage teurs d’habitations et l’Association
de multiples projets. Les intervenants ment dans le but d’améliorer l’aborda canadienne d’habitation et de rénovation
du domaine de l’habitation peuvent con bilité et le choix en matière de loge urbaine. Sous la direction de ses quatre
sulter sur le site Web d’act, à l’adresse ments. ACT offre des subventions aux partenaires nationaux, ACT s’assure que
www.programmeact.com, des études municipalités, aux promoteurs et aux les principaux intéressés participent à
de cas, des feuillets de solutions et des constructeurs du secteur privé comme l’élaboration de solutions pratiques des
guides qui les aideront à comprendre, à ceux issus d’organisations sans but tinées à surmonter les obstacles liés à
à reproduire ou à adapter des solutions lucratif, aux urbanistes et aux archi la réglementation relative au logement.
que d’autres ont entreprises. tectes qui entreprennent des initiatives
novatrices de réformes réglementaires De 1990 à 2003, grâce au programme
Ce compendium présente un échantillon partout au Canada. Le programme ACT ACT, on a offert des subventions de
représentatif d’initiatives choisies parmi définit la réforme des règlements comme 5 000 $, 10 000 $ et 20 000 $, ce dernier
les projets soutenus par ACT, dont les un changement apporté à la planifica montant étant réservé à des projets
solutions des plus novatrices peuvent tion foncière, à la réglementation sur le expérimentaux, incluant la construction
être reproduites par les professionnels zonage, aux processus d’approbation de logements novateurs qui montrent
de l’aménagement foncier. Cet aperçu concernant l’aménagement foncier, à comment les modifications apportées
résume les difficultés rencontrées au l’élaboration de normes ou au refus des aux règlements relatifs à la planification
cours de la réalisation de ces projets, modifications réglementaires. Dans le et à la construction peuvent améliorer
les modifications mises en œuvre et cadre d’act, « l’abordabilité du logement » l’abordabilité et le choix. À ses débuts,
les résultats obtenus. Il ne s’agit pas englobe une vaste gamme de logements le programme permettait d’octroyer
d’un inventaire complet de toutes les du marché et non pas les seuls loge un plus petit nombre de subventions,
solutions financées par ACT. L’objectif ments subventionnés. dotées de montants supérieurs, pour
consiste plutôt à mettre en lumière réaliser des projets expérimentaux. En
les projets qui se prêtent davantage La réglementation compte parmi les 2004, on a réorienté le programme pour
à être reproduits. Les lecteurs intéres nombreux outils dont se servent les accorder plus d’importance au partage
sés trouveront à la fin de ce document gouvernements pour réaliser les objec d’information et à la promotion de leçons
d’autres références ainsi que des liens tifs liés aux politiques. La modification apprises et de solutions déjà élaborées
conduisant à des sources d’information des règlements de planification foncière dans le cadre de projets soutenus par
supplémentaire. compte parmi les outils les plus renta ACT. Depuis l’automne 2005, on n’a
Abordabilité et choix toujours (ACT) Abordabilité et choix en matière de logement : Compendium des solutions d’ACT 3
Nombre et pourcentage des projets
financés, par catégorie
Catégories Nombre de projets Pourcentage
Élargissement des options en
matière de logements 94 44
Intensification et réaménagement 35 16
Mise en œuvre de normes d’aménagement
foncier non traditionnelles 19 9
Adoption de stratégies, de politiques
et de lignes directrices novatrices 27 12
Simplification des approbations 40 19
TOTAL 215 100
attribué que de petites subventions ne les processus municipaux. Le suivi des présente des études de cas, des feuillets
dépassant pas 5 000 $. L’objectif visé résultats obtenus dans le cadre des de solutions et des rapports incluant la
est demeuré le même, mais les projets projets achevés entre 2008 et 2011 description des projets et les résultats
expérimentaux n’ont plus été financés. montre que 95 p. cent des équipes obtenus.
Dans les années 1990, lorsque les de projet ont amorcé une réforme de
subventions étaient plus importantes, la réglementation qui a permis de cons Afin de permettre une meilleure utilisa
elles étaient attribuées essentiellement truire en tout 1 825 unités d’habitation tion de la base de données qui réunit les
aux grandes municipalités. Depuis abordables (nombre estimé). Pour ce solutions éprouvées sur le terrain, ACT
2005, la plupart des subventions ont qui est des 18 autres années, lorsque a publié les Normes d’aménagement
été octroyées à de petites collectivités les données n’étaient pas encore foncier non traditionnelles : Guide à
dont la population varie de 50 000 consignées, on pense qu’un nombre l’intention des professionnels. Cet
à 200 000 habitants. important de logements abordables ouvrage donne aux ingénieurs, aux
ont été créés. urbanistes, aux constructeurs et aux
Tout au long de ses 20 ans d’activité, autres professionnels de l’aménagement
ACT a permis d’accorder 2 617 600 $ En plus d’accroître l’abordabilité et le un aperçu des normes d’aménagement
en subventions, et 215 initiatives ont choix de logements, les solutions rela foncier non traditionnelles; il met en
été menées à terme. Les projets financés tives à la réglementation financées par relief des exemples canadiens de telles
par l’intermédiaire du programme relè ACT ont permis de réduire les effets normes qui ont fait leurs preuves,
vent de plusieurs catégories : l’élargis- néfastes sur l’environnement ainsi que incluant des projets soutenus par ACT.
sement des options en matière de les dépenses municipales, car les col Le programme a aussi donné lieu
logements; l’intensification et le réamé lectivités compactes nécessitent moins à la publication d’un ouvrage intitulé
nagement; la mise en œuvre de normes d’infrastructures linéaires et offrent plus De nouveaux logements? « Pas dans
d’aménagement foncier non tradition efficacement des services. ACT contri ma cour » : Guide pour les municipalités,
nelles; l’adoption de stratégies, de bue aussi à accroître la qualité de vie conçu pour aider les employés munici
politiques et de lignes directrices des résidents des municipalités qui ont paux et les élus à faire accepter à la
novatrices; et la simplification des reçu du financement, car les collectivités collectivité les ensembles résidentiels
approbations. « l’élargissement des compactes et polyvalentes offrent un qui offrent aux collectivités le choix
options en matière de logements » choix de moyens de transport, consa de logements abordables. Ces deux
a été la catégorie la plus populaire crent plus de terrain à des fins récréa publications sont offertes en format
et totalise 44 p. cent des initiatives tives ou à d’autres attraits publics et imprimé ou en format électronique
réalisées. Ce sont surtout les munici encouragent une utilisation continue (sur le site Web d’ACT), accompagnées
palités de la Colombie-Britannique de l’espace, de jour comme de nuit, d’une présentation personnalisable en
et de l’Ontario qui ont eu recours au renforçant ainsi la sécurité. PowerPoint avec notes d’allocution.
programme ACT pour trouver des
solutions à l’abordabilité du logement. ACT, qui compte 215 initiatives La création de solutions pratiques a
achevées, dispose d’une solide base conféré à ACT un succès directement
de connaissances pratiques ainsi que lié au fait que le programme impose
Retombées de solutions et de leçons que les une collaboration entre les principaux
Les projets réalisés grâce à ACT administrations municipales et autres intervenants touchés par la réglementa
montrent comment les municipalités gouvernements peuvent appliquer. Les tion. Cette approche de collaboration
peuvent accroître l’abordabilité et le projets soutenus par ACT ont permis multisectorielle s’accompagne de nom
choix de logements en adoptant des de clarifier les questions réglementaires; breux avantages : 1) elle garantit qu’un
règlements en matière de planification ils ont contribué à la mise en place d’un éventail d’intervenants ont participé
et de construction qui réduisent les appui communautaire favorable aux à l’élaboration de solutions pratiques
coûts d’aménagement, simplifient le réformes et à la création d’outils et de liées à la réglementation; 2) elle permet
processus d’approbation et améliorent règlements modèles. Le site Web d’ACT de mieux comprendre la complexité
4 Abordabilité et choix en matière de logement : Compendium des solutions d’ACT Abordabilité et choix toujours (ACT)
résultant de l’introduction de nouvelles approches et de l’appui qu’on leur accorde, ainsi que les répercussions des règlements et des procédures sur l’abordabilité et le choix de logements; 3) elle favorise la création de solutions efficaces applicables à diverses collec tivités; 4) elle encourage le partage de l’information sur les actions novatrices entre les municipalités de tout le Canada; 5) et elle permet d’améliorer les relations de travail locales entre l’industrie et l’administration municipale. Plusieurs des défis associés à la réforme réglementaire assurée par les projets soutenus par ACT ainsi que par les solutions qu’ACT appuie sont encore pertinents pour les administra tions municipales, l’industrie de la con struction résidentielle, le secteur sans but lucratif et, en fin de compte, le consommateur. Nous espérons que les projets soutenus par ACT qui sont présentés dans ce document encou rageront les lecteurs à explorer davan tage certaines de ces solutions, et peut-être même à s’inspirer de ces réussites en les reproduisant dans leur propre collectivité. Abordabilité et choix toujours (ACT) Abordabilité et choix en matière de logement : Compendium des solutions d’ACT 5
Section 1
Élargissement des options
en matière de logements
L’accès à un logement abordable et Les préférences actuelles en matière
adéquat est un déterminant majeur de de logement diffèrent de celles des Avantages liés à
la santé de l’individu et de celle des
collectivités fortes et viables. Le loge
anciens acheteurs ou locataires.
Aujourd’hui s’est accrue la demande
l’élargissement des
ment constitue également la plus grande de maisons plus compactes et plus options en matière
dépense de la plupart des ménages
canadiens, et l’abordabilité du loge
abordables, situées à proximité des
services, des écoles, des centres
de logement
ment peut influer considérablement sur culturels et des lieux de travail. Les En modifiant les règlements sur le
leur bien-être. Les besoins en matière quartiers qui offrent des services et zonage dans les quartiers existants,
de logement évoluent avec le temps et des emplois proches sont souvent nombre de projets soutenus par ACT
varient beaucoup selon les ménages. les plus vieux et les plus centraux; ont permis d’accroître le choix de loge
Ces derniers ont besoin de logements ils disposent d’une gamme variée ments et leur abordabilité. De ce fait, ils
de grandeurs et de types différents, de logements et proposent diverses ont répondu à une gamme plus vaste de
depuis la grande maison unifamiliale aux possibilités de transport, dont la besoins relatifs à l’habitation. Plusieurs
appartements accessoires. Souvent, les marche, le vélo et un bon service de de ces projets proposent de plus petites
règlements limitent le choix de loge transports en commun. unités ou des unités à louer qui sont
ments accessibles aux Canadiens. Cette plus abordables.
section met en relief une série de projets Plusieurs des projets financés par
soutenus par ACT qui, en suscitant la l’intermédiaire d’ACT permettent une Grâce à ces projets, la municipalité
modification de règlements, ont aidé les utilisation plus souple des logements peut réduire ses dépenses, car elle est
municipalités à créer une plus grande déjà construits, en favorisant par en mesure de tirer un meilleur parti des
variété de types de logement. exemple la création d’appartements logements déjà construits, des services
accessoires à l’intérieur de maisons communautaires et de l’infrastructure
On peut sommairement définir unifamiliales; la construction d’un publique. Il est plus facile d’offrir des
l’unité d’habitation « abordable » pavillon-jardin sur le terrain d’une services efficaces aux collectivités
comme un logement que le ménage maison unifamiliale; l’aménagement compactes en ce qui a trait au transport
peut posséder ou louer, et auquel les de micrologements dans une grande en commun, aux autobus scolaires,
occupants consacrent moins de maison unifamiliale; la conception de au déneigement et à la collecte des
30 p. cent de leur revenu brut. maisons qui seront modifiées au gré déchets. De plus, les solutions qui per
des besoins de leurs occupants; la mettent d’accroître le nombre d’unités
planification de maisons accessibles d’habitation au sein même du parc de
ou de maisons conçues pour y vivre logements déjà existants, telles que le
et y travailler. réaménagement et les logements ac
cessoires, favorisent l’accroissement de
la densité des zones résidentielles sans
affecter les caractéristiques du paysage
urbain ni celles des quartiers.
6 Abordabilité et choix en matière de logement : Compendium des solutions d’ACT Abordabilité et choix toujours (ACT)
Principaux LOGEMENTS ACCESSOIRES
Victoria, Colombie-Britannique
obstacles et
stratégies
fructueuses Depuis 2007, la Ville de Victoria encourage la création de logements accessoires en adoucissant les
règlements administratifs, en offrant des subventions aux propriétaires qui ajoutent un logement
accessoire à louer dans leur maison et en affichant sur son site Web une information claire au sujet
Lorsqu’on propose des modifications de la conformité aux règlements, des critères d’admissibilité et du programme de subventions.
à un quartier, les résidents qui y vivent Un logement accessoire est un appartement indépendant inclus dans une maison déjà construite.
sont souvent sceptiques. L’opposition Il dispose de sa propre entrée, d’une cuisine et d’une salle de bain. L’appartement aménagé en
des résidents du voisinage a constitué le sous-sol constitue le type le plus courant de logement accessoire.
principal obstacle auquel se sont heurtés En plus d’offrir aux locataires des appartements plus abordables, les logements accessoires
les intervenants qui ont entrepris les permettent aux propriétaires de maisons trop grandes pour leurs besoins d’accéder à un revenu
additionnel et à une sécurité accrue. Ils facilitent également l’accès au marché de l’habitation lors
projets soutenus par ACT illustrés plus d’un premier achat, car les nouveaux propriétaires peuvent utiliser ce loyer pour couvrir une partie
loin dans ce rapport. Dans les projets de leurs frais hypothécaires. Les logements accessoires proposent une solution de logement
réussis, on a pu contrer cette opposition abordable qui répond aux besoins de nombreuses personnes, dont les aînés, les parents âgés,
en concevant un bon plan de communi les enfants devenus adultes et les fournisseurs de soins. Dans la mesure où ils sont aménagés à
l’intérieur de bâtiments déjà existants, ils permettent de maximiser l’utilisation des infrastructures
cation qui mobilise directement le public en place et du parc de logements déjà construits, et d’accroître la densité tout en limitant les
et en utilisant divers outils, tels que des conséquences sur le quartier.
sondages servant à cerner ses préoccu
pations, des réunions communautaires, Problèmes à résoudre Modifications apportées
des journées portes ouvertes, des sites • Permis dans toutes les habitations
• Peu de logements à louer
Web interactifs et des messages • Pas de nouvelles constructions destinées unifamiliales de tous âges
envoyés par la poste ou diffusés par la à la location • Peut atteindre jusqu’à 40 % de la surface
• Coûts élevés du logement de plancher habitable ou un maximum
presse. De plus, on a établi des parte
• Nombreux logements accessoires illégaux de 90 m2 (970 pi2)
nariats avec les parties prenantes afin • Pas de stationnement privé requis
de gagner l’appui de la collectivité. • Modifications minimales permises à l’extérieur
de la maison
Les projets présentés ci-dessous ont • La copropriété n’est pas admise.
• Subventions allant jusqu’à 5 000 $ ou 25 %
conduit à l’adoption de modifications des coûts de construction
réglementaires, incluant des stratégies • Pas de coût additionnel pour les services
globales en matière de logement et des publics ni le ramassage des ordures
ménagères
modifications des règlements sur le
zonage qui ont permis de répondre Activités d’appui mises en œuvre Résultats
à divers besoins en logement de la
collectivité. Une fois adoptés, ces outils • Vastes consultations • De 2007 à 2011, 100 logements accessoires
de planification peuvent favoriser la • Journée entière de portes ouvertes, avec ont été créés.
activités pratiques • 10 subventions ont été accordées
plus grande acception d’un éventail • Système de suivi et d’évaluation • On a facilité la légalisation d’unités illégales
de types de logements, et en même • Lignes directrices en matière de conception déjà existantes.
temps, lever les obstacles qui freinent • Priorité accordée aux demandes de • Les logements accessoires ont reçu l’appui
logements accessoires de la collectivité.
l’aménagement futur. • Cette initiative a reçu le Prix des collectivités
durables de la FCM, dans la catégorie
« résidentielle ».
• On s’attend à ce que les logements
accessoires deviennent une composante
de plus en plus importante du parc de
logements urbains.
• Depuis l’entrée en vigueur des nouvelles
politiques, on a créé 80 p. cent des logements
accessoires.
Autres ressources et initiatives similaires
Les sites Web suivants présentent davantage
d’information sur l’initiative entreprise à Victoria
ainsi que sur les logements accessoires :
www.victoria.ca (en anglais)
www.schl.ca
www.programmeact.com
www.fmv.fcm.ca
D’autres villes ont également reçu du
financement pour de semblables initiatives :
Calgary, Saskatoon, Vancouver, Surrey, Toronto,
Québec et Cochrane (Alberta). Le site www. Entrée par la cour latérale à un logement accessoire,
programmeact.com offre de l’information au à Victoria
sujet de ces projets.
Source : Ville de Victoria
Abordabilité et choix toujours (ACT) Abordabilité et choix en matière de logement : Compendium des solutions d’ACT 7
PAVILLONS-JARDINS
Sackville, Nouveau-Brunswick
En 1991, la Ville de Sackville, au Nouveau-Brunswick, a élaboré et adopté des règlements concernant les pavillons-jardins afin de répondre aux besoins des
aînés. Seuls, les parents âgés ou les grands-parents peuvent occuper le pavillon de façon temporaire, et les demandeurs doivent signer une entente visant
à renouveler chaque année leur autorisation.
Le pavillon-jardin ou maison-jardin désigne un logement indépendant installé dans une cour arrière ou sur le côté d’un terrain où est déjà construite de
façon permanente une maison unifamiliale. Le pavillon-jardin comprend d’ordinaire une cuisine, une aire de séjour, une ou deux chambres à coucher, une
salle de bain et un espace de rangement. La pavillon-jardin peut être loué ou acheté, et installé de façon permanente ou temporaire sur le terrain d’une
maison unifamiliale. Certaines municipalités considèrent les pavillons-jardins comme une installation temporaire, utilisable aussi longtemps que la personne
âgée peut y vivre de façon autonome, et qu’on peut déplacer au moment où sa raison d’être disparaît. Quelques municipalités ont établi une durée maximale
au delà de laquelle le pavillon-jardin doit être retiré. Plus récemment, des municipalités telles que Victoria, en Colombie-Britannique, ont commencé à voir le
pavillon-jardin comme un moyen de créer des unités secondaires permanentes.
La famille hôte vivant dans la maison permanente peut fournir des soins et du soutien aux occupants du pavillon-jardin, lequel offre aux familles un moyen
économique de répondre aux besoins des aînés, des personnes à charge ou de celles ayant un handicap. Le pavillon-jardin permet à la famille hôte de
fournir du soutien et une certaine sécurité tout en protégeant l’indépendance et l’intimité des deux ménages. Il permet aussi de réduire les besoins en
services communautaires et favorise l’accroissement de la densité du territoire sans affecter les caractéristiques propres au quartier.
Problèmes à résoudre Modifications apportées
• Localisation, accès, stationnement et compatibilité du concept • Nouveau recul et création de stationnement
• Capacité des services publics, en particulier en matière de fosses • Entente établissant les grandes lignes des conditions d’occupation
septiques • Le pavillon-jardin est considéré comme résidence secondaire aux fins
• Suppression de l’unité et restauration du sol de l’impôt
• Possibles contradictions avec les lois sur les droits de la personne
lorsque les aînés sont visés
• Modalités et conditions d’utilisation et d’occupation
Activité d’appui mise en œuvre Résultats
• Consultation de la collectivité • Un nombre limité de permis ont été accordés à cause de l’augmentation
de la taxe foncière et de l’obligation de renouveler le permis à chaque
année
• Des études prouvent que le pavillon-jardin ne fait pas baisser la valeur
des propriétés adjacentes.
Autres ressources et initiatives similaires
Vous trouverez de l’information complémentaire sur le projet de pavillons-
jardins réalisé à Sackville à l’adresse www.programmeact.com
Vous pouvez aussi consulter des exemples de règlements sur les pavillons-
jardins à l’adresse www.mapleridge.ca (en anglais)
D’autres collectivités ont reçu du financement d’ACT pour de tels projets,
dont Ottawa, Oshawa, Kentville (N. É.) et Cowansville (QC)
Pavillon-jardin installé à l’arrière d’une maison principale
Source : Ville de Sackville
8 Abordabilité et choix en matière de logement : Compendium des solutions d’ACT Abordabilité et choix toujours (ACT)MICROLOGEMENTS POUR LES AÎNÉS
Oakville, Ontario
En 2010, SuiteLiving, une organisation sans but lucratif installée à Oakville, en Ontario, a entrepris une recherche visant à déterminer la viabilité d’un projet
d’aménagement de micrologements à l’intérieur de grandes maisons situées en banlieue. Dans la mesure où les enfants de parents de la génération du baby
boom ont quitté le nid familial, de grandes maisons sont disponibles sur le marché et peuvent être réaménagées afin d’accueillir deux ou trois microloge
ments de 37 m2 à 60 m2 (450-650 pieds carrés), qui disposent d’un accès à des aires communes telles que le jardin, la cuisine, la salle à manger, le salon
et la buanderie. Chaque micrologement inclut une salle de bain, une cuisinette et un espace pour le séjour et le coucher.
Le micrologement crée une nouvelle façon de se loger à petit prix dont profitent les personnes seules ou âgées. Il permet aux occupants de mener une vie
indépendante et de protéger leur intimité tout en ayant accès à des aires communes qui alimentent leur sentiment d’appartenir à une communauté et d’avoir
du soutien, car ce type de logement favorise les rencontres sociales et permet aux gens de vieillir dans leur collectivité. De plus, il offre aux municipalités une
façon unique d’encourager la densification sans modifier le paysage urbain et de se servir plus efficacement du parc de logements existant.
Problèmes à résoudre Modification apportée
• Possibilité de convertir de grandes maisons unifamiliales en plus • Un rapport sur la viabilité du micrologement ainsi que des dessins
petits logements abordables de conception
• Problèmes de conception liés au réaménagement des maisons
familiales, tels qu’une nouvelle insonorisation, des sorties de secours
et l’accessibilité
• Règlements municipaux concernant la grandeur de l’unité et l’espace
de stationnement
• Préoccupations des voisins en ce qui a trait à l’accroissement de
la densité et à la location
• Type de gestion, baux et coûts des micrologements
Activités d’appui mises en œuvre Résultats
• Réalisation d’une brochure, d’une présentation média et d’un site Web • Recherche utilisée comme fondement à un plan de projet pilote
afin d’expliquer et de promouvoir le concept de micrologement • Création d’une société sans but lucratif qui a élaboré un projet pilote
• Formation du SuitePEAS, un groupe de soutien formé de bénévoles • Plus de 50 aînées vivant seules ont manifesté leur désir de s’installer
visant à promouvoir le concept dans un micrologement
• Le projet pilote a été réduit en raison du financement limité
Autres ressources et initiatives similaires
Les sites Web suivants présentent davantage d’information
sur le micrologement :
www.suiteliving360.org (en anglais)
www.programmeact.com
http://tinyurl.com/microhousing (en anglais)
Pour avoir de l’information concernant un ancien immeuble de bureaux
de Saanich, en Colombie-Britannique, converti en micrologements
pour les sans-abri, consulter le http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/prin/
celoab/pren/upload/Clover-Place-FR.pdf
Plan d’un micrologement de 42 m2-60 m2 (450 à 650 pi2)
Source : SuiteLiving360
Abordabilité et choix toujours (ACT) Abordabilité et choix en matière de logement : Compendium des solutions d’ACT 9APPARTEMENTS POLYVALENTS
La Maison espace vivant, Montréal, Québec
La Maison espace vivant est une habitation novatrice construite à Montréal en 1996 pour montrer comment concevoir une maison que le ménage peut
agrandir au fur et à mesure qu’augmentent son besoin d’espace et ses ressources financières. On a érigé, sur un terrain intercalaire appartenant à la
municipalité, une maison pilote servant à vérifier la souplesse des nouveaux règlements municipaux et à montrer comment transformer un petit terrain
intercalaire en maison agréable. On y a donc bâti une maison polyvalente afin que les visiteurs puissent évaluer la grandeur potentielle de l’habitation
et voir son usage final.
Amorçant le projet avec deux modestes étages finis et une surface habitable de 107 m2 (1 152 pi2), la Maison unifamiliale espace vivant peut atteindre
jusqu’à trois étages et être agrandie à l’arrière en trois étapes progressives, offrant ainsi une surface habitable de 290 m2 (3 122 pi2). La première partie
a été construite en 1997, et elle a coûté 160 000 $ (à l’exclusion du prix du terrain et des coûts générés par les contraintes propres à l’emplacement).
Les appartements polyvalents permettent aux propriétaires de réaménager leur résidence, à moindre coût et sans transformations majeurs, lorsque leur
mode de vie évolue. On peut modifier la grandeur des pièces, ou un étage complet peut être affecté à de nouvelles fonctions. L’appartement se prête à
de telles transformations car la plomberie et le circuit électrique ont été préinstallés dans une telle perspective. L’appartement polyvalent doit aussi être
accessible et planifié en fonction des jeunes enfants, des handicapés ou des aînés. D’ordinaire, il est conçu pour que son propriétaire puisse louer un espace
libre à un locataire sans lien de parenté ou à un membre de la famille, réduisant ainsi ses coûts fonciers. Ce type d’habitation convient en particulier aux
jeunes familles, aux ménages vieillissants ou aux personnes handicapées aux prises avec un problème de mobilité, ainsi qu’aux adultes vivant seuls qui
souhaitent créer des aires communes et des espaces indépendants.
Problème à résoudre Modification apportée
• Nécessité de disposer de différents types de logements abordables qui • Introduction de concepts adaptés à l’emplacement afin de répondre
répondent aux besoins d’habitation changeants, tout en permettant aux aux exigences en matière d’harmonisation et de densité (au moins deux
occupants de conserver la même maison au fur et à mesure que leur unités et une façade plus grande)
mode de vie évolue.
Activités d’appui mises en œuvre Résultats
• La Ville a assumé les coûts de décontamination du terrain • Première maison écologique au Québec répondant aux exigences
• Journée portes ouvertes d’efficacité énergétique rigoureuses
• Importante visibilité médiatique : le grand public et l’industrie ont afflué • Partenariat efficace entre l’industrie de la construction résidentielle,
à la journée portes ouvertes la Ville et le concepteur ou le constructeur
• La maison polyvalente est abordable pour un ménage résidant dans
la région de Montréal, et dont le revenu annuel atteint au moins
36 800 $ (1997).
• Un ménage résidant dans la région de Montréal et dont le revenu
annuel atteint au moins 40 000 $ peut acquérir une maison unifamiliale
polyvalente (1997).
• D’autres maisons semblables ont été construites dans le cadre du
programme Grow Home, Affordable Homes de l’Université McGill.
Autres ressources et initiatives similaires
Pour obtenir plus d’information sur la Maison espace vivant, consultez les
sites Web suivants :
www.programmeact.com
www.schl.ca
Pour obtenir plus d’information sur les appartements polyvalents construits
à London, en Ontario, dans un nouveau lotissement, consultez les sites
Web suivants :
www.programmeact.com
www.schl.ca
La Maison espace vivant à trois unités
Source : Sevag Pogharian Design
10 Abordabilité et choix en matière de logement : Compendium des solutions d’ACT Abordabilité et choix toujours (ACT)HABITATIONS VISITABLES
Prince George, Colombie-Britannique
En 2010, la Ville de Prince George, en Colombie-Britannique, a cherché un moyen d’aider ses résidents à vieillir chez eux et de permettre à tous ses
citoyens, peu importe leur mobilité, de pouvoir aller chez les autres. Très souvent, les aînés ne peuvent rendre visite à des amis ou à des voisins en raison
de la façon dont la plupart des maisons sont conçues et construites. Aux fins de ce projet, Prince George a préparé un rapport approfondi traitant des
possibilités et des défis relatifs aux habitations visitables. Ce rapport a servi à préparer de nouvelles politiques, des lignes directrices et des règlements
permettant d’accroître le nombre d’unités visitables. Les auteurs y examinent la situation de Prince George, se penchent sur les modèles réalisés dans
d’autres collectivités, font état de la recherche pertinente et proposent un plan pour la Ville.
L’habitation visitable désigne une maison qui nécessite un minimum d’aménagements afin d’être accessible aux visiteurs ayant besoin d’aide pour se
déplacer. Ce type de logement dispose d’une entrée de plain-pied, de grandes embrasures de portes et d’une salle de bain accessible au rez-de-chaussée.
Cette formule permet aux aînés de vivre plus longtemps dans leur collectivité. Les personnes handicapées, les enfants en poussette ou toute personne qui
doit se déplacer sur roues profitent de tels aménagements structurels. Ce projet a permis de sensibiliser les résidents de Prince George aux possibilités
qu’offre l’habitation visitable. Le rapport réalisé dans ce cadre constitue un excellent outil que peuvent consulter les autres collectivités pour étudier les
avantages d’un tel projet, et dont elles peuvent s’inspirer pour planifier leur propre projet.
Problèmes à résoudre Modifications apportées
• Pénurie de maisons particulières offrant un minimum d’accès • On a élargi la définition de la maison visitable pour y inclure l’accès à un
• Manque de règlements volontaires et obligatoires salon situé au premier étage.
• Méconnaissance des avantages de la maison visitable et des modes • La direction du Conseil doit préparer les objectifs et politiques du Plan
d’implantation officiel de la collectivité afin que la création de maisons visitables soit
• Problèmes afférents à la conception tels que la largeur minimale de incluse dans les objectifs de la collectivité.
l’embrasure de la porte et la grandeur de la salle de bain accessible • Adoption de lignes directrices volontaires en matière de conception
• Préoccupations relatives au coût
Activités d’appui mises en œuvre Résultats
• Promotion par des groupes communautaires • Adoption de lignes directrices volontaires en ce qui a trait à la
• Sondage mené auprès des parties prenantes pour cerner les enjeux construction de nouvelles maisons
• Consultations des membres de la collectivité • Utilisation de lignes directrices au cours du processus d’approbation
• Promotion de l’adoption de lignes directrices volontaires en matière • Objectif : 15 % des maisons unifamiliales ou jumelées sur le marché et
de conception toutes les maisons unifamiliales ou jumelées hors-marché se trouvant
sur un terrain vendu par la Ville doivent être visitables
• Les études indiquent des coûts modérés : 1 000 $ pour une nouvelle
maison et 5 000 $ pour une maison à rénover
Autres ressources
Pour obtenir plus d’information au sujet de ce projet ou des maisons
visitables, consultez les sites suivants :
www.programmeact.com http://www.actprogram.com/
www.princegeorge.ca (en anglais)
www.schl.cahttp://www.cmhc.ca/
Une maison visitable où l’on entre de plain-pied
Source : Ville de Prince George
Abordabilité et choix toujours (ACT) Abordabilité et choix en matière de logement : Compendium des solutions d’ACT 11MAISONS POUR VIVRE ET TRAVAILLER
Ville de Markham, Ontario
Consciente de la demande croissante de maisons où les occupants peuvent vivre et travailler et du besoin d’élaborer des règlements adéquats pour ce type
d’habitation, la Ville de Markham a mis sur pied un groupe d’étude sur le travail à la maison. En 1992, la firme d’architectes-conseil Ferrara Contreras a reçu
du financement d’ACT afin de collaborer avec le groupe d’étude et de se pencher sur cette question. La firme avait pour objectif d’élaborer un cadre servant
à réglementer efficacement les situations de travail à la maison, nouvelles et existantes. Il fallait entre autres simplifier le processus d’approbation de projets
d’aménagement de maisons utilisées pour vivre et travailler.
Suite à cette étude, la Ville de Markham a adopté des règlements généraux s’appliquant au travail à la maison. Ces règlements permettent de travailler à la
maison si cette activité constitue l’utilisation seconde d’une maisons située dans n’importe quelle zone résidentielle, à condition que les activités de travail
répondent à des normes de rendement concernant la grandeur de la maison et le type de travail accompli, le nombre d’employés, la vente au détail, le bruit
provoqué et le stationnement requis. Ces règlements précisent aussi le type d’activités qui ne sont pas autorisées dans les maisons utilisées pour vivre
et travailler.
Ce projet contribue à faire reconnaître que le travail à la maison favorise l’abordabilité et la polyvalence du logement, en renforce l’aspect pratique, réduit les
coûts indirects et ceux liés au transport et améliore la sécurité. En même temps, il est utile aux municipalités et aux collectivités car il crée des occasions de
développement économique, permet une utilisation efficace du terrain, réduit la pollution de l’air ainsi que les coûts afférents aux routes et au stationnement
et assure une stabilité du quartier et du travail.
Problèmes à résoudre Modifications apportées
• Aménager les lieux de travail à la maison et se doter de règlements • Règlements modifiés, ce qui permet de faire du travail le second usage
• Répondre aux plaintes des voisins concernant le bruit, la circulation d’une maison située dans une zone résidentielle, pourvu que cette
et le stationnement dans les rues habitation réponde aux normes en matière de grandeur et de type
d’activité, de nombre d’employés, de vente au détail, de bruit, de
signalisation et de stationnement
• Certaines activités sont interdites
Activités d’appui mises en œuvre Résultats
• Recherche sur les règlements mis en œuvre par d’autres municipalités • Adoption de règlements généraux qui autorisent le travail à la maison
afin de préparer une réglementation concernant le travail à la maison comme étant « de droit » dans toute la municipalité
• Consultations publiques • Approbation accordée automatiquement dans le cas où l’occupant
travaille déjà à domicile ou s’il s’agit d’une situation nouvelle, si ces cas
répondent aux critères prescrits par les règlements généraux
• Des règlements généraux concernant le travail à la maison ont été
élaborés, que d’autres municipalités peuvent utiliser
Autres ressources et initiative similaire
Pour obtenir plus d’information sur ce projet, visitez le site
www.programmeact.com
L’initiative Artscape Wychwood Barns à Toronto est un autre exemple de
projet concernant le travail à la maison. On a converti un bâtiment servant
autrefois à réparer des tramways en locaux où 26 artistes peuvent vivre et
travailler. Le bâtiment comprend aussi une galerie d’art, un marché fermier
et une serre ouverte toute l’année. Pour obtenir de l’information à ce sujet,
visitez le site www.torontoartscape.on.ca (en anglais)
L’ancien bâtiment voué à la réparation des tramways a été converti en locaux servant
à vivre et à travailler ainsi qu’à d’autres usages
Source : Ayako Kita
12 Abordabilité et choix en matière de logement : Compendium des solutions d’ACT Abordabilité et choix toujours (ACT)Vous pouvez aussi lire
