Analyse des pratiques et recommandations - Septembre 2020 - LIFTI
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DONNEES LIEES AUX FRICHES : DE LA COLLECTE A L’EXPLOITATION Analyse des pratiques et recommandations Septembre 2020 Etude réalisée par Chloé POTIER (Centrale Lille Projets) Avec le concours de Marc Kaszynski (LIFTI) Lucien Bollotte (LIFTI) Dominique Frugier (LIFTI) Marina Mialhe (Bordeaux Métropole)
Table des matières
INTRODUCTION ....................................................................................................................................... 3
ETUDE ...................................................................................................................................................... 4
ETAPE 1 : ACTEURS ET CONTEXTE DE REALISATION D’INVENTAIRES .................................................. 7
1) Enjeux de la réalisation des inventaires .................................................................................. 7
2) Cartographie des profils types utilisateur et de leurs démarches .......................................... 8
ETAPE 2 : ANALYSE DES METHODOLGIES MISES EN ŒUVRE ET CADRAGE DE LA DEMARCHE ........ 13
1) Définition de l’objet et typologie des friches ........................................................................ 13
2) Mise en place d’une méthodologie ....................................................................................... 14
3) Données recherchées lors d’un recensement de friches ...................................................... 15
ETAPE 3 : REALISATION DE L’INVENTAIRE ......................................................................................... 19
1) Identification ......................................................................................................................... 19
2) Qualification et enrichissement ............................................................................................ 23
3) Suite et phase pré-opérationnelle......................................................................................... 24
MOYENS HUMAINS ........................................................................................................................ 25
ETAPE 4 : STOCKAGE DES INFORMATIONS ET EXPLOITATION .......................................................... 26
1) Stockage des informations .................................................................................................... 26
2) Mise à disposition.................................................................................................................. 26
ETAPE 5 : DIFFUSION DE L’INFORMATION ET ANALYSE DES LIENS AVEC LE RESEAU ....................... 30
ETAPE 6 : RESULTATS ET SUITES OPERATIONNELLES ........................................................................ 32
1) Prise de conscience ............................................................................................................... 32
2) Actions précises ..................................................................................................................... 32
PREMIERES REPONSES AUX BESOINS DES ACTEURS ............................................................................. 34
PROPOSITION METHODOLOGIQUE ................................................................................................... 36
PROPOSITION D’INDICATEURS .......................................................................................................... 38
PROPOSITION DE GRILLE DE DONNEES ............................................................................................. 39
Annexes ................................................................................................................................................. 42
INTRODUCTION
La présente étude a pour but de mettre en lumière les pratiques de différents interlocuteurs
(société privée, collectivités, associations, agences d’Etat) en ce qui concerne la question des friches
et la méthodologie de leurs inventaires.
L’inventaire de friches consiste à repérer un ensemble de gisements fonciers, de les caractériser afin
de comprendre les mutations territoriales ainsi que les dynamiques économiques et urbaines.
Il doit permettre d’identifier les enjeux possibles sur le devenir des friches et de définir une
politique publique d’accompagnement. Ce recensement est majoritairement une problématique
locale, le plus souvent réalisé par les acteurs locaux de manière individuelle.
En s’appuyant sur différentes expériences, cette étude doit ainsi pouvoir faire le point sur une
similitude ou non des pratiques, identifier les exemples inspirants, les limites et obstacles rencontrés
ainsi que les besoins auxquels les acteurs font face.
L’étude s’intéresse plus particulièrement à la caractérisation des friches et à l’enjeu de la
donnée : quelles sont les informations remontées, quelles sont les sources qui les fournissent et quelle
en est l’interopérabilité ?
Enfin, la question de l’exploitation de ces informations sera abordée. Ce repérage oriente les
actions possibles et il sera intéressant de s’appuyer sur des exemples concrets.
In fine, cette étude, qui est un état des lieux des investigations menées et des méthodes
utilisées, doit servir de support de réflexion dans la mise en place d’une démarche structurelle
généralisable. Elle fera donc état de deux propositions : proposition d’une méthodologie inspirée des
pratiques remontées et proposition d’une grille de données généralisable à l’ensemble des porteurs
de recensement.
ETUDE
Présentation des acteurs interviewés
La vocation de cette étude étant d’avoir une large représentation des méthodes utilisées par les
acteurs, les interviews menées ont cherché à être diversifiées, tant au niveau géographique qu’au
niveau des types d’acteurs.
NDA : Nous tenons à remercier toutes les personnes mentionnées ci-dessous pour le temps accordé en
entretiens, ainsi que les différents documents envoyés. Ce présent document s’appuie sur leurs
exemples et l’analyse résulte de la richesse de leurs explications.
1) Collectivités :
a) Métropole :
• Bordeaux Métropole (Grégoire Ferrer)
Bordeaux Métropole a mis en place un service de stratégie foncière, aujourd’hui composé de 8
personnes. La collectivité se positionne en direct sur des portages fonciers pré opérationnels et elle se
positionne sur des réserves foncières de moyen et long terme avec le concours de l’EPF Nouvelle-
Aquitaine. Pour mesurer et anticiper les besoins fonciers nécessaires au développement du territoire
métropolitain, la direction du foncier mène un travail constant de prospective, conduisant notamment
à identifier des fonciers stratégiques capables de répondre aux besoins des politiques publiques, aux
différentes échelles territoriales (métropole, communes, projets) et temporelles (court – long terme).
Elle produit et suit également en temps réel les indicateurs des marchés fonciers et immobiliers.
Elle s’appuie pour cela sur un large panel de données et outils numériques réunis au sein de l’infocentre
foncier et immobilier permettant d’optimiser les usages fonciers, de proposer des scenarii de
mobilisation de l’offre foncière, de développer les partenariats nécessaires pour une meilleure
synergie de l’action de l’ensemble des acteurs du foncier.
b) Echelle intercommunale – Etablissements publics fonciers (EPF) :
Les EPF sont au service des collectivités et mettent en place des stratégies foncières afin de mobiliser
le foncier, de favoriser le développement durable et de lutter contre l’étalement urbain. Ces stratégies
s’insèrent dans le cadre de stratégies pluriannuelles.
Ils peuvent ainsi cadrer des objectifs de recensement de foncier mutable, densifiable, recyclable,
mener des études de faisabilité, aider dans la construction d’une stratégie, travailler sur des sites
pollués voir acheter le terrain et porter les travaux.
• EPF Normandie (Cyril Queffeulou)
Périmètre d’intervention : Ensemble de la Normandie depuis 2004
• EPF Occitanie (Sophie Lafenêtre)
Périmètre d’intervention : Ensemble de la région Occitanie à l’exception des trois EPF locaux (Castres-
Mazamet, Montauban et Toulouse) depuis 2017
• ORA (Isabelle Charrondière)1
Périmètre d’intervention : Drôme, Ardèche, Rhône (hors Lyon), Nord de l’Isère, Loire
c) Echelle régionale :
• Région Occitanie (Etienne Florentin)
La région s’est sensibilisée à la question des friches. Elle a lancé un Appel à Manifestation d’Intérêt en
juin 2018 (AMI renouvelé depuis) avec 10 partenaires afin de faire émerger des projets des collectivités
et d’y apporter un concours.
2) Agences d’Urbanisme :
• ADUGA2 - Amiens (Nicolas Delbouille)
L’Agence accompagne les collectivités publiques du Grand Amiénois en vue d’aménager de manière
soutenable l’aire métropolitaine ainsi que le syndicat mixte dans l’élaboration du SCOT.
• AUCAME3 – Caen (Patrice Duny)
La question des friches est récente pour cette agence mais se justifie dans la volonté de maximiser
l’utilisation des infrastructures existantes, le lancement d’un PLUI et le 0 artificialisation nette.
3) Sociétés Privées :
• Explore (Guillaume Houllemare)
Explore est une société indépendante, productrice de données et spécialisée dans le développement
et la gestion de solutions de veille.
4) Etablissements ou institutions publiques :
• CEREMA4 (Stéphane Levecque)
L’établissement public accompagne le Ministère de la Cohésion des Territoires sur le développement
des stratégies foncières et est fortement impliqué dans l’enrichissement des bases nationales dans le
champ de l'urbanisme et de l'aménagement du territoire.
• BRGM5 (Elsa Limasset)
L’agence est l’organisme public français de référence dans le domaine des sciences de la Terre pour la
gestion des ressources naturelles et des risques du sol et du sous-sol. Il gère en particulier des Bases
de données BASIAS et BASOL
• Banque des Territoires (Benoît Lepesant)
1
Précisions : L’EPORA n’intervient pas sur terrains nus, sauf au titre de la protection des espaces agricoles et
naturels. Son intervention se cadre à l’enveloppe urbaine.
2
Agence de Développement et d’Urbanisme du Grand Amiénois
3
Agence d’Urbanisme de Caen Normandie Métropole
4
Centre d’Etudes et d’Expertise sur les Risques, l’Environnement, la Mobilité et l’Aménagement
5
Bureau de Recherches Géologiques et Minières
Pour dynamiser la politique industrielle, l’Etat a lancé le programme « Territoires d’industrie » en
novembre 2018, poursuivant ainsi son action de réduction des fractures territoriales et de
renforcement des écosystèmes industriels territoriaux. C’est donc naturellement que la Banque des
Territoires s’est positionnée comme partie prenante de ce programme étant l’opérateur historique de
l’aménagement et du développement local.
La Banque des Territoires accompagne et finance l’environnement dans lequel un industriel installe
ses équipements à travers toutes ses activités : ingénierie qui accompagne les acteurs locaux,
investissement dans le foncier et l’immobilier industriel, reconversion des friches industrielles,
mutation écologique des industries, réseaux numériques et de transport, financement des collectivités
et des EPL, attractivité des villes moyennes et rurales, soutien à la formation professionnelle.
5) Organismes de recherche :
• Fondation pour la Recherche sur la Biodiversité (FRB) (Aurélie Delavaud)
La FRB est une Fondation qui regroupe différentes institutions publiques de recherche dans le domaine
de la biodiversité, qui associe des scientifiques et des experts du monde associatif et du monde des
entreprises, engagés sur la biodiversité. Le CESAB6 met en œuvre des travaux innovants de synthèse
et d’analyse des jeux de données déjà existants dans le domaine de la biodiversité.
• Adrien Guetté (chercheur à Agrocampus)
Adrien Guetté est chercheur postdoctorant et consultant pour l’Université Internationale pour la
Conservation de la Nature. Au cours de son doctorat, il s’est intéressé à la quantification et à la
cartographie multiscalaire de l’anthropisation et de la naturalité puis à l’effet des gradients
d’anthropisation sur la distribution de la biodiversité. Ses recherches ont pour but d’améliorer la
compréhension des interrelations Homme-Nature et de contribuer à développer des mesures
appliquées de conservation.
6
Centre de Synthèse et d’Analyse sur la Biodiversité (programme phare de la FRB)
Etape 1
ETAPE 1 : ACTEURS ET CONTEXTE DE REALISATION D’INVENTAIRES
1) Enjeux de la réalisation des inventaires
Les friches, phase normale d’évolution de la ville, résultent de l’inadéquation à un moment
donné entre la structure urbaine et la fonction qu’elle est censée contenir7.
Ces espaces délaissés font l’objet de la nécessité d’un réinvestissement affirmé par le gouvernement,
notamment au travers des évolutions législatives.
Toutefois, l’intervention et la gestion opérationnelle sont dans la plupart des cas de la
compétence des collectivités locales. Les communes et les EPCI doivent ainsi planifier et coordonner
les politiques d’urbanisme, d’habitat, de déplacements et d’environnement dans le cadre des SCoT,
PLU ou PLUI. Ces projets de territoires permettent alors un développement urbain maitrisé ainsi
qu’une lutte contre l’étalement, en analysant la consommation des espaces et en fixant des objectifs
chiffrés de consommation et de densification par secteur.
Pour ce faire, une première étape, bien que non impérative, réside en l’étude et l’inventaire
des ressources foncières. Ces livrables permettent, en effet, aux collectivités d’avoir une connaissance
fine de leur gisement et d’anticiper les mutations et opportunités éventuelles. Sous un autre angle, la
réalisation de ces inventaires témoigne de la prise de conscience des pouvoirs publics de l’évolution
de leurs espaces et de la volonté de les prendre en main et de les recycler.
En 2018-2019, l’étude « Inventaire des Inventaires de Friches » menée par la Junior Entreprise
de Centrale Lille avait fait état de disparités dans la couverture nationale des inventaires.
Certains territoires remontaient des inventaires régulièrement mis à jour et une présence importante
de friches, à majorité industrielles (Hauts de France, Grand Est), quand d’autres ne recensaient que
peu, voir pas d’inventaires (Ile de France, Occitanie). L’étude avait donc conclu à un intérêt porté à la
question des friches et une mobilisation très hétérogènes des acteurs.
Menée deux ans plus tard, cette nouvelle étude montre une évolution rapide et une prise de
conscience des collectivités. De nouveaux acteurs se sont positionnés sur le sujet et ont entamé une
démarche en ce sens. On note ainsi la mission commanditée par le cabinet de la ministre Emmanuelle
Wargon et portée par le CEREMA, un premier recensement en cours au sein de l’EPF Occitanie, une
poursuite de l’Appel à Manifestation d’Intérêt (AMI) lancé par la Région Occitanie en 2018 et
renouvelé en 2020, l’implication de la Banque des Territoires dans le programme Territoires
d’industrie lancé en novembre 2018 par e Premier Ministre, qui se met en place progressivement. La
problématique est également nouvelle pour l’Aucame qui n’avait pas au préalable investigué ce
domaine à l’exception d’une friche portuaire.
Ce changement est à mettre en relation avec des enjeux de plus en plus prégnants : le zéro
artificialisation nette imposant de densifier les espaces urbanisés existants8 et traiter le sujet des
friches afin de proposer des sites de projets urbains et/ou de compensation. Cette démarche se heurte
toutefois aux limites actuelles des bases de données nationales qui, bien qu’indicatrices d’éléments,
ne sont pas 100% fiables.
7
Source : Observatoire Foncier n°2 – Aucame, Juin 2016
8
Au niveau de la métropole de Caen, l’AUCAME indique que la moitié des habitations doit aujourd’hui être
créée sur le tissu existant afin de réduire l’étalement urbain ; Il y a donc un véritable enjeu de réduire cette
consommation de tissu (-200ha)
Etape 1
Les élus et pouvoirs publics ne sont pas les seuls moteurs de la démarche et d’autres acteurs
(Région, Agences d’Urbanisme, EPF) interviennent alors afin de faire avancer les réflexions.
2) Cartographie des profils types utilisateur et de leurs démarches
On distingue plusieurs types de démarches, selon les acteurs, leurs besoins et leurs objectifs.
Chacun de ceux qui ont été interrogés ont par nature, vocation à connaître, voire intervenir dans les
ressources de leur territoire.
Les acteurs à l’initiative de la démarche :
• Recensement du terrain dans le but d’éclairer les élus : démarche d’appui
o Aduga9 – Agence d’Urbanisme
o Aucame – Agence d’Urbanisme
• Recensement du terrain dans un but décisionnaire : démarche menée en totalité
o Bordeaux Métropole – Elus
• Recensement du terrain pour éclairer les élus et préparer des démarches opérationnelles :
démarche d’appui et d’accompagnement
o EPF Normandie10 - EPF
o Région – Elus
• Recensement du terrain conjoint avec les élus : démarche conjointe
o EPORA - EPF
Les acteurs associés :
• Recensement du terrain dans un but de connaissance
o EPF Occitanie - EPF
• Réponse à une commande extérieure : « maillon » de la chaîne
o Explore : Société privée de veille stratégique B2B (veille immobilière, construction,
marchés publics)
o Banque des Territoires – Groupe Caisse des Dépôts
o CEREMA - Etat
• D’autres acteurs, non interrogés ici, sont conscients des enjeux et saisissent les possibilités
offertes par les appels à projet ou les initiatives lancées par les EPCI pour prendre en main
cette question du foncier.
9
L’ADUGA confirme ce besoin de rassurer les élus sur la question des friches et de leur faire ainsi prendre
conscience de leurs ressources foncières et des sites de développement, de compensation et de renouvellement
urbain.
10
Pour l’EPF Normandie, l’urbanisme est une compétence communale ou intercommunale. Tout ce qui est fait
étant décidé en mairie, il est important de pouvoir accompagner ces projets.Etape 1
On note toutefois qu’un nombre indéterminé d’acteurs ne se penche pas sur le sujet et que les
démarches, lorsqu’elles sont menées, restent soumises aux moyens (temps, ressource) et sont, par
conséquent, inégales.
• La Banque des Territoires, travaillant avec des remontées terrains, confirme cette inégalité
d’attention des territoires.
o Certaines régions sont très en avance sur la question du traitement des friches
industrielles, d’autres laissent la main aux EPCI
o Certains EPCI n’ont pas de processus de recensement de friches et/oun’ont pas de
stratégie de traitement de celles-ci. Notamment pour les collectivités territoriales disposant
de peu de moyens d’ingénierie, cela provoque un manque de hiérarchisation des priorités
dommageable sur la capacité de financement de ces collectivités territoriales.
Finalement, chaque type d’acteurs intervient avec la même démarche dans des contextes
différents :
• Les Agences d’Urbanisme opèrent un travail de connaissance et de qualification du foncier
dans le but d’alimenter les réflexions politiques locales. Elles peuvent également jouer un
rôle de conseil et d’accompagnement.
• Les Collectivités territoriales, à l’instar de Bordeaux Métropole, peuvent mener la
démarche, de sa commande à sa finalité opérationnelle ou s'articuler au travail des Agences
d’Urbanisme et des EPF, selon les opportunités.
• Deux types d’intervention sont possibles au sein des EPF : du volet de connaissance
préalable à la définition de ses stratégies, à la connaissance liée à la mise en place d’actions
et démarches conjointes avec les acteurs locaux, selon l’ingénierie et l’action foncière qu’ils
souhaitent développer.
• Les agences d’Etat dont les missions consistent à mettre en œuvre les politiques nationales.
• Les sociétés privées mènent des actions de connaissance et proposent des prestations
correspondant aux demandes d’acteurs publics ou privés.
Ces acteurs peuvent ainsi intervenir à leur niveau pour alimenter un observatoire foncier pour
cartographier et comprendre les mutations territoriales, contribuer à l’écriture et la réalisation des
documents cadres (SCoT, PLU(i)… ), définir les plans d’action, voire porter les stratégies de
développement des territoires.Etape 1
Focus sur deux démarches, récemment lancées :
LE PROGRAMME TERRITOIRES D’INDUSTRIE :
Lancé par le Premier ministre à l’occasion du Conseil national de l’industrie, le 22 novembre 2018,
le programme national « Territoires d’industrie » est une stratégie de reconquête industrielle par
les territoires.
Le programme vise à apporter, dans et par les territoires, des réponses concrètes aux enjeux de
soutien à l’industrie : développement des compétences dans le bassin d’emploi, mobilité des
salariés, disponibilité du foncier pour s’implanter ou s’agrandir.
Le programme s’articule autour de 4 enjeux majeurs : attirer, recruter, innover et simplifier.
Aujourd’hui, il existe 148 Territoires d’industrie qui sont des intercommunalités ou des groupes
d’intercommunalités situés dans les campagnes, les espaces périurbains, les villes petites et
moyennes. Elles présentent une forte identité et un savoir-faire industriel et l’ensemble de leurs
acteurs, notamment les entreprises et les collectivités territoriales, sont mobilisés pour le
développement de l’industrie. Ces Territoires d’industrie identifient des projets dont une part
importante concerne le foncier et la reconversion des friches11.
La Banque des Territoires s’est engagée dans le programme Territoires d’industrie dès son
lancement en y consacrant des enveloppes de 500 M€ de fonds propres et de 26 M€ de crédits
d’ingénierie.
Afin d’accélérer et d’amplifier le renouveau industriel et de favoriser le rebond de l’industrie post
crise sanitaire, la Banque des Territoires contribue au plan de relance national et en augmentant sa
mobilisation en faveur du programme Territoires d’industrie à hauteur de plus d’un milliard d’euros,
soit 800 M€ de fonds propres auxquels s’ajoutent 250 M€ de prêts sur fonds d’épargne.
La Banque des Territoires consacre ces moyens dédiés à la relance industrielle au travers de quatre
priorités sur lesquelles ces nouveaux moyens seront mobilisés : 1. l’aménagement dont la
reconversion des friches industrielles et l’immobilier, et notamment le déploiement de sites clés en
main (450 M€ en fonds propres et 250 M€ de prêts sur fonds d’épargne), 2. la transition énergétique
et environnementale de l’industrie (340 M€), 3. la formation (10 M€), 4. la cartographie des chaînes
d’approvisionnement (moyens d’ingénierie)12.
•
Nb : Le 03 septembre 2020 est paru le plan de relance gouvernemental comprenant des objectifs
de densification et renouvellement urbain. 300 millions d’euros doivent être déployés pour
financer des opérations de recyclage des friches urbaines et industrielles.13
LE CEREMA
Faisant suite aux propositions transmises par le Groupe de travail sur les Inventaires d'inventaires
de friches, coprésidé par l'AMF et LIFTI, le CEREMA a été missionné par le cabinet d’Emmanuelle
11
https://www.adcf.org/files/DOCS/Note-friches-TI-AdCF-25102019-web.pdf
12
https://www.banquedesterritoires.fr/territoires-dindustrie-un-dispositif-pour-accelerer-le-developpement-
industriel
13
Cf Annexe n°5Etape 1
Wargon, fin novembre 2019 pour produire une démonstration de faisabilité (Proof of concept-POC)
de l’inventaire des friches.
Ce travail fait suite aux deux initiatives, déjà lancées par le CEREMA14 :
• Un projet de détection automatique des friches industrielles en France, démarré à
l’occasion du « RST analytics » (Hackathon associant notamment : CEREMA, BRGM, Ifsttar,
etc.)
o Ce projet avait pour objectif la réalisation de tableaux de bord et de cartes
automatiques sur les friches.
o Il s’appuyait initialement sur les bases Basias, Basol, données sur les installations
classées, répertoire Sirene.
o Un premier POC a été fait en 2019 sur le département de l’Oise.
Ensuite, le CEREMA s’est impliqué dans la création d’un portail sur l’artificialisation des sols.
• Le premier prototype d’outils cartographique (développé sur Shiny) a alimenté les premiers
travaux du Conseil de Défense Ecologique, créé entre temps.
Le POC demandé par le cabinet d’Emmanuelle Wargon reprend en enrichissant ces deux travaux et
a été édité sous le nom de Cartofriches. Il a abouti à une base de données de pré-recensement
permettant de mettre en évidence des friches potentielles.
• S’appuyant sur les bases de données nationales (Basias, Basol - pour l’identification
foncière, les fichiers fonciers pour la vacance, les impôts locaux pour la précision, données
sur les installations classées, Sirene), l’enjeu est dans un premier temps de croiser,
comparer ses données (notamment avec d’autres acteurs à une échelle plus locale comme
l’Aduga, dans le Grand Amiénois) afin de les filtrer.
• Dans un second temps, l’outil a été enrichi d’observatoires et contacts locaux :
o Données du collectif « Lou Dupont » qui fait du scrapping sur les données Basias et
Basol, construisent un fichier geojson avec plus de champs de qualification (codes
de scrapping à disposition)
o Fichiers fonciers pour associer à la cartographie des informations sur les
propriétaires des friches et les usages des bâtiments auparavant
o Utilisation de « street view » pour confirmer par l’image la suspition de présence
d’une friche
o Comparaison et combinaison avec les observatoires locaux
• Cet outil a été mis en ligne le 24 juillet 202015.
o 1376 friches sont identifiées dans l’applications : 869 sont issues des bases
nationales et 507 ont été transmises par des observatoires locaux.
o Un affichage des polygones correspond aux parcelles
Ce travail a soulevé une autre réalité : quels sont les facteurs bloquant la prise en charge de ces
sites et leur réhabilitation ?
A la suite de cette mise en ligne, d’autres développements sont prévus :
• Intégrer cette cartographie au GéoPortail de l’Urbanisme
14
Source : Séminaire Etalab « Lab IA », 30 juillet 2020
15
https://cartofriches.CEREMA.fr/cartofriches/Etape 1
• Mettre en place une interface interactive pour que les utilisateurs puissent proposer des
nouvelles friches et aussi signalent des erreurs
• Intégrer les données Bodac et infogreffe sur les faillites d’entreprises pour élargir les
recherches de friches
• Développer le deep learning pour affiner le repérage avec des données satellitaires. Valider
par l’image les informations issues des datasets sur les friches (car les informations sont
parfois anciennes).
Une start-up d’état est en cours de développement et doit permettre le lancement d’une
application afin de répondre aux besoins utilisateurs identifiés.Etape 2
ETAPE 2 : ANALYSE DES METHODOLOGIES MISES EN ŒUVRE ET
CADRAGE DE LA DEMARCHE
1) Définition de l’objet et typologie des friches
Au vu de l’histoire économique française et comme le soulignait l’étude sur les « Inventaires
des Inventaires », les typologies de friches sont inégales sur le territoire national : majoritairement
industrielles et nombreuses dans la moitié nord, elles sont plus rares dans la partie sud ou rencontrent
d’autres typologies. Par ailleurs la pression des marchés immobiliers peut neutraliser leur apparition.
• Comme l’explicite Bordeaux Métropole, les anciens territoires d’activités n’ont pas le temps
de devenir des friches sur leur territoire. Celui-ci subit une forte pression pour se
développer et la seconde vie du terrain est pensée avant même la cessation d’activité.
• De même, l’EPF Occitanie, bien que très allante sur la question des friches, n’avait pas
produit d’inventaire dans les régions Languedoc ou Midi-Pyrénées jusqu’à présent. Les
friches bien placées partaient toutes seules ou faisaient face à des soucis économiques
majeurs, demandant des coûts astronomiques pour les en sortir.
En termes de volet de connaissance, le tri ne se porte toutefois que très rarement sur la
catégorisation des friches. Les acteurs prennent en majorité toutes les friches quel que soit leur passé.
• A l’exception de la région Occitanie qui indique explicitement l’exclusion des friches
agricoles tous les autres acteurs s’intéressent à tous types de friches (industrielles,
commerciales, hospitalières, militaires, rurales),
Toutefois, se cache ici la première démarche vers l’inventaire avec la nécessité de clarifier ce
qui est recherché avant d’entamer l’identification des sites.
• L’EPF Occitanie qualifie ce point d’impératif. Un premier point est de clarifier la prise en
compte de tout type de friche ou le cas échéant, l’exclusion de certains types, et les
indicateurs liés à mettre en évidence. La seconde étape, en ce qui les concerne, consiste à
se référer à la présence d’un système urbain ou non urbain.
On note une définition encore hésitante des friches.
• L’ADUGA se base sur des critères de superficie (>400m²)16 et d’inactivité (>3 ans de
latence) bien que la définition proposée par le LIFTI au groupe de travail Wargon ne fasse
pas état du 1er critère. De même, l’EPF Occitanie note l’absence de définition
réglementaire. L’Agence d’Amiens se pose toutefois la problématique de l’évolution ou
non de cette définition pour ressembler à celle de l’Etat.
• Du côté des chercheurs, la question de la friche reflète celle du degré de naturalité et de la
spontanéité du processus naturel. La friche est une « espace abandonné qui a perdu sa
16
500m² pour l’AucameEtape 2
vocation principale ». Cette définition induit la nécessité de qualifier le degré de l’emprise
humaine et la mesure de la reprise du processus naturel ou non.
• Les collectivités distinguent le foncier mobilisable (ancien territoire d’activité qui n’a pas le
temps de devenir une friche) de la friche, liée à une cessation d’activité d’un terrain quel
qu’il soit (usine, hôpital, grande surface commerciale…) et dont l’aspect pollué ne peut être
ignoré.
• Le CEREMA évolue sur la question et a eu l’occasion de consulter l’ADUGA sur ce sujet. Ces
derniers ne rejoignent pas la nécessité de caractériser le sujet de façon hyper exhaustive
mais d’autres débats devraient avoir lieu avec la DDTM.
D’autres définitions sont également à éclaircir afin, d’une part, de sensibiliser les acteurs et
partenaires sur les enjeux qui entourent les friches et d’autre part, de clarifier les indicateurs des bases
de données. Une friche n’étant pas encore qualifiée par tous de la même manière, les informations
remontées dans les bases ne correspondent pas toutes aux mêmes objets.
• L’Aucame mène actuellement un travail majeur sur la sensibilisation des acteurs et des
partenaires aux différentes définitions qui entourent les friches (urbanisation,
artificialisation, extension urbaine, imperméabilisation, consommation d’espace)17.
• De même, il a été relevé que les inventaires BASIAS et BASOL varient dans leur
nomenclature selon les territoires et les financements attribués.
• Enfin, sur les enjeux en cours, certaines imprécisions sont notées : « La consommation
d’espace doit » certes « être divisée par 4 » mais à quelle échelle ? Est-ce la nation qui divise
sa consommation par 4, la commune ou la région ?
Le Groupe de Travail « Réhabilitation des friches » installé par la Ministre Emmanuelle Wargon
et co-présidé par l’AMF et LIFTI, du 10 septembre 2019, a retenu la définition suivante : « Bien ou droit
immobilier, bâti ou non-bâti, quel que soit son affectation ou son usage, dont l’état, la configuration
ou l’occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans une intervention préalable ».18
2) Mise en place d’une méthodologie
Le recensement des friches ne fait pas l’objet d’une méthodologie « toute faite » chez chacun
des acteurs. Bien qu’elle ait pu être pensée et écrite à Bordeaux Métropole, on note qu’elle s’est, en
majorité mise en place chez les autres acteurs, en interne, au « fur et à mesure », dans des démarches
pratiquement similaires, basée sur « du bon sens ».
• La société Explore travaille certes avec des bases de données structurées à l’échelle
nationale mais évolue, en fonction de ses missions, avec des données hétérogènes,
informelles et parfois peu structurées pour lesquelles, elle adapte ses méthodes.
17
Voir « Qu’en savons-nous ? » n°123, juin 2020 - Aucame
18
Cf Annexe n°1Etape 2
• L’EPF Occitanie insiste sur la nécessité de qualifier ce qui est cherché et de définir avant
toute chose la présence d’un système urbain ou non urbain.
• Une feuille de route méthodologique a pu être écrite, en collaboration avec Jean Louis
Fournier, lors de la création du service de stratégie foncière à Bordeaux Métropole.
• De même, l’Agence d’Urbanisme de Grenoble a édité un guide méthodologique sur les
études de gisement. Ce guide à destination de l’Epora et plus largement de tous les acteurs
reprend les éléments clés et étapes inhérentes à la reconnaissance des sites.
• L’Aucame qualifie sa méthodologie de purement locale et calée sur l’investigation du
foncier qui est un sujet très récent sur son territoire.
Trois étapes19 ont pu être mises en évidence et se retrouvent dans une majorité de démarches :
• Identification des sites
• Qualification du foncier et enrichissement du contexte
• Approfondissement lors d’un passage à une phrase pré-opérationnelle
Dans le cadre de notre étude, nous allons nous intéresser particulièrement aux deux premiers points
qui renvoient au recensement des friches.
3) Données recherchées lors d’un recensement de friches
Chacune de ces étapes fait référence à la recherche de critères spécifiques.
Pour mémoire, le LIFTI a travaillé, à partir du référentiel foncier et territorial qu'il développe, sur la
définition de critères et a abouti à une matrice symétrique de 2 x 7 critères20, intégrant une base
technique ainsi que des paramètres socio-politiques. Ce double volet se sépare entre les éléments de
contexte dans lesquels s’insère la friche et les éléments intrinsèques à la friche.
Dans le cadre de notre analyse, nous avons cherché à déterminer quelles étaient les données
collectées par les différents acteurs interrogés et dans quelles catégories de critères, déterminés par
le LIFTI, celles-ci s’insèrent.
Trois types de détails ont donc été mentionnés lors du recensement des friches :
• Un type dit « d’identification » qui donne des éléments de base (localisation notamment)
• Un type dit « de qualification » qui entre ensuite dans les détails de la friche et ses
caractéristiques générales
• Un type dit d’ « enrichissement » qui permet d’approfondir la contextualisation
Schématiquement, un choix a été fait de représenter la matrice des 2x7 critères de LIFTI en une
matrice pyramidale, partant des critères de base (unité foncière) vers les questions administratives et
de fiscalité.
19
Détail en étape 3
20
Cf annexe n°2Etape 2
Schématiquement :
CONTEXTE - Territoire de référence FONCIER - Site
Organisation administrative et gouvernance Fiscalités applicables
Etude économique et territoriale Valeurs économiques constatées
Droit de l’urbanisme/environnement Titulaires de droits
Occupation des sols et usages Fonctions et usages des biens
Infrastructures, réseaux et domanialité Occupation immobilière
Eco-système et périmètres Etat environnemental
Regroupement d’unité foncière Unité foncière
Identification Qualification Enrichissement
FIGURE 1 REPRESENTATION DE LA MATRICE DES 2X7 CRITERES DETERMINES PAR LIFTI SOUS FORME PYRAMIDALE
Un premier point est de notifier qu’une seule moitié de la pyramide n’est pas suffisante :
l’identification de la friche n’est complète qu’en prenant en compte les données immanentes ainsi que
l’environnement dans laquelle elle se situe.
Les volets les plus rapidement remontés sont ceux du territoire dans un 1er temps puis les
informations relatives aux activités passées et bâtiments présents ou non.
De manière plus approfondie, chaque acteur a défini de son côté les éléments qu’il jugeait
nécessaire de remonter mais des traits communs se dessinent.
• Le CEREMA s’est appuyé sur le document communiqué21 par le LIFTI et l’a retravaillé en
partenariat avec 4 EPF (Lorraine, NPDC, Normandie, Epora) afin de redessiner les données
utiles.
• L’EPF Occitanie s’est inspiré de ce qui a pu être fait par la DDT des Ardennes22 pour voir
comment aborder cette étude du recensement. Deux, voire trois temps ont été distingués
qui correspondent aux grandes étapes mentionnées préalablement, ainsi que les données
à remonter dans chacune d’elles.
Ainsi, la phase d’identification fait systématiquement remonter les données suivantes, générales et
correspondant à un socle classique :
- Unité et emprise foncière (périmètre, parcelles)
- Nom du site, adresse, localisation
21
La version communiquée dans le cadre de ces interviews renvoyait à un document de travail et ne sera donc
pas communiquée ici.
22
Cf Annexe n°3Etape 2
- Collectivités concernées par la friche
- Propriétaire et occupant actuel
- Nature de l’activité principale
- Pollution (donnée immédiate issue des bases Basias et Basol mais traitée, selon les acteurs,
soit dès l’étape d’identification, soit lors de la qualification)
- Indicateurs spécifiques liés à la définition de l’objet (qualification urbain ou non urbain pour
l’EPF Occitanie, questions de patrimoine pour Bordeaux Métropole)
Dans un second temps, l’étape dite de qualification permet, notamment, d’aborder la question du
passif et des activités. On note qu’elle est systématique sur les données suivantes :
Eléments mentionnés systématiquement
- Activité : liste des différentes activités avec date de début et de cessions
- Bâti : terrain bâti, non bâti, type de bâti, état de celui-ci (bon état, dégradé, ruine)
- Diagnostics de pollution, si non remontée précédemment (présence dans la base Basol ou
issue d’une étude précédemment commanditée par les DREAL et laissée en libre accès par le
propriétaire)
- Liens avec les documents d’urbanisme
En parallèle, l’étape d’enrichissement fait référence aux éléments de contexte. Elle n’est pas
impérative chaque acteur mais permet de faire remonter certains éléments chez d’autres, tels que :
Eléments mentionnés par certains acteurs
- Caractérisation du site d’implantation de la friche (zone portuaire, quartier industriel, mixte,
d’habitation) et zonage d’appartenance de la friche
- Positionnement de la friche sur la commune (isolée, en périphérie, centre-ville etc)
- Précision sur les infrastructures, les réseaux et la domanialité (accessibilités routière,
ferroviaire)
- Lien avec les Plan de Prévention des Risques d’Inondation et Technologiques
- Qualité Patrimoniale
Au total, l’ensemble de ces critères porte à 25 le nombre d’informations possibles23, pour la
plupart des items déjà mis en avant dans des bases de données diverses et qui pourraient figurer
dans une base de synthèse.
Par la suite, comme il a pu être mentionné en ETAPE 2 | Point 2, l’abord de questions pré-
opérationnelles pourra nécessiter de creuser certaines thématiques telles que :
- Etudes plus approfondies sur l’état environnemental (pollution, écosystème, impact sur le
milieu naturel et les corridors écologiques)
- Point plus précis sur des secteurs en particulier (état des bâtiments – solidité des murs etc,
présence d’amiante)
- Affinage par secteur pour l’EPF Occitanie avec des données plus spécifiques selon le type de
friches (habitats, industrie, commerciale etc ; si système urbain : voir si nécessité de faire un
effet levier pour réhabiliter la friche)
23
Voir Propositions sur la grille de donnéesEtape 2
- Valeurs économiques constatées : Difficultés d’acquisition du site ou non et valeurs foncières
générales
- Existence d’un projet de réutilisation de la friche ou non et si oui, identification d’un porteur
et d’un projet potentielEtape 3
ETAPE 3 : REALISATION DE L’INVENTAIRE
3 étapes méthodologiques ont donc pu être distinguées.
1) Identification
Ici, deux méthodes diffèrent : identification en aval, utilisée de manière pratiquement
unanime et identification en amont, employée par Bordeaux Métropole.
a)Identification en aval :
L’identification en aval se fait au travers des bases de données nationales24, en open data ou
par la sollicitation directe des acteurs25.
Dans un premier temps, le travail d’identification, lorsqu’il est fait à partir des bases, s’appuie
sur des bases nationales, accessibles à tous et en open data.
Certaines bases26 sont ainsi mentionnées systématiquement et renvoient aux informations surlignées
plus haut :
Pour la détection des espaces potentiellement en friches :
- BASIAS
- Corine Land Cover
- BD Topo
- Open Street Mat
- MOS – plus rares et non orientées vers la détection de friches ou la vacance de bâtiments
Pour la détection des espaces présentant des risques :
- BASOL
- ICPE
Pour réunir des informations sur le foncier :
- MAGIC
- Fichiers fonciers du CEREMA
Pour l’analyse du marché et la collecte d’informations liées à l’activité :
- DVF
- INSEE
- SIRENE
- CCI
- Autres : Analyse et Gestion des Données d’Etablissement, Annuaire des Entreprises Françaises,
Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales
Localement, on note aussi les fichiers des impôts qui mettent en lumière les zones vacantes.
Plus rares mais également utilisées, on note :
24
Explore, CEREMA, EPF Normandie, EPF Occitanie, Banque des Territoires
25
Aduga, Région Occitanie, EPORA
26
Cf Annexe n°4Etape 3
- L’outil Wikifriches, initiative et marque déposée par le LIFTI afin de rassembler la connaissance
sur les friches
- SITADEL pour les opérations de construction
- Gertude et Mérimée pour la qualité du patrimoine
- Les études de consommation des espaces agricoles et forestiers
On note toutefois une mention récurrente d’un manque de fiabilité de ces bases avec des
erreurs nombreuses et des absences régulières, même dans des bases récentes ou de plus grande
ampleur (la base Urbis, réalisée à l’échelle européenne fait état des mêmes défauts). En outre, celles-
ci ne sont également pas nécessairement mises à jour.
Parmi les raisons évoquées, la définition de la friche est encore variable. Par conséquent, cela peut
impliquer également un changement de périmètre possible dans le remplissage de ces bases à des
échelles (supra-) nationales.
Parmi les remarques relevées par les acteurs, on peut noter les points suivants :
• Les inventaires BASIAS varient dans leur nomenclature selon le territoire et le financement.
• Le fichier des impôts indiquant la vacance ne s’appuie pas sur des définitions précises : Est-
ce qu’une taxe sur un garage indique un logement vacant ? Que faire lorsqu’une habitation
se situe à l’étage d’un commerce qui est fermé ?
• Des estimations, menées par l’ADUGA, divisent la vacance réelle d’une ville comme Corbie
(6 300 habitants) de 2/3 par rapport à son estimation de base.
• De même, le sens donné à la fiscalité est discuté. Certains acteurs questionnent la logique
derrière l’utilisation d’une méthode d’estimation similaire entre une ancienne usine du
XIXe siècle et des habitations.
Un ‘recel’ d’information de la part des acteurs locaux est également à relever sans explication
majeure (oubli, retard, traitement par vague, manque de moyen, de ressources ou choix conscient).
Certains documents ne sont, en outre, que très difficilement accessibles (notamment ceux de la
pollution). Il n’y a pas d’intérêt pour les propriétaires à les diffuser. Soulignons aussi que les sociétés
privées (Explore) n’ont pas accès aux fichiers de données et aux fiscalités locales.
Il est intéressant de noter que l’ensemble des acteurs issus des collectivités mentionnent des bases
similaires qui diffèrent de celles utilisées par M. Guetté, le chercheur interrogé.
• Ce dernier souligne la richesse des bases de données de l’IGN : 28 classes recensent les
types de culture et zones de gel (donc friches potentielles ?). Plus particulièrement, Les
couches BdTopo et Landlynus, liées au bâti, acquises par photo-interprétation (survol
aérien, prises de photo et analyse), renseignent sur le type d’occupation et les usages
possibles. Les classes « lande herbacée » et « lande ligneuse » sont aussi à considérer.
• Au niveau des espaces agricoles, il est intéressant de s’appuyer sur le RPG (Registre
Parcellaire Graphique) afin de réaliser une cartographie inversée. Ce registre est repris et
mis à jour tous les ans, l’UE se basant dessus pour verser l’argent de la PAC.Etape 3
Notons que selon les structures et les moyens accordés à ce travail, certains acteurs gèrent
également une grosse part de travail «non structuré ». Celui-ci peut se traduire sous la forme de veille
(presse, informations locales) et est mis en place dans certaines collectivités (Bordeaux Métropole,
société Explore), bien que chronophage : lecture, description des informations et traduction. En
outre, les acteurs (Explore) mentionnent également la possibilité d’un travail de fond mené par
différents services. Ce travail se transmet au fur et à mesure mais n’est pas interopérable d’un service
à un autre. De plus, l’information de base prend le risque de se perdre. D’un site géoréférencé, avec
un historique d’activité et des contacts propriétaires connus par un collaborateur du service, on peut
aboutir à une simple croix sur un plan avec une perte d’information au fil du temps.
Ce travail d’identification se complète ensuite souvent avec un repérage visuel (photo et vues
aérienne). Ces éléments permettent de qualifier tout ce qui semble être en espace d’activité ou
potentiellement dégradé (Utilisation de Google street view, bien que décrié par Bordeaux car n’étant
pas forcément très à jour, SIG …). Les données satellitaires à l’échelle européenne (Copernicus)
fournissent également des images gratuites à 20m de résolution et indiquent le pourcentage
d’imperméabilité du sol.
L’approche scientifique des géographes se concentre aujourd’hui sur la télédétection et la mise en
place d’algorithmes qui permettraient de détecter de manière quasi automatique les friches selon
des critères (spectre et type d’image, relevés de couleurs pris sur le terrain et repérage de la
concordance sur les images satellites).
A l’issu de l’exploitation de toutes les bases accessibles, des informations aériennes,
géographiques et autres, une consolidation des informations est primordiale.
Les données de base (cadastre, parcelle, répertoire d’entreprise, permis de construire, données de
marché type DVF) ont toutes le même dénominateur commun et facilitent le croisement de données.
Seule SIRENE n’est pas géocodée avec une adresse à retraduire.
La mise en place d’un filtrage, afin de ne garder que les éléments viables, à creuser, est
également nécessaire.
• A ce niveau, Bordeaux Métropole pose la question du patrimoine. Si l’objet y est lié (Tour
Eiffel, patrimoine de Lille, zones patrimoniales repérées dans le PLU, intérêt architectural),
il est écarté.
• Explore, le CEREMA, entre autres, indiquent croiser les identifiants au sein de plusieurs
bases de données et par rapport à un référentiel géographique afin de vérifier le
recoupement d’information.
• Bordeaux filtre les éléments remontés en fonction des besoins fonciers immédiats.
Pour ce faire, l’Agence d’Urbanisme de Grenoble suggère de se baser sur une pré-identification
automatisée et de réaliser un premier repérage des gisements fonciers à partir d’outils statistiques
mobilisables sous SIG, reprenant des données brutes directement exploitables et prenant en compteVous pouvez aussi lire
