Bâtir l'avenir aujourd'hui - Immobilier, construction, urbanisme P6 La Suisse a relevé
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Revue de la Chambre de Commerce Suisse au Maroc - n°8
Chambre de Commerce Suisse au Maroc
P6 La Suisse a relevé
les défis de la crise
Immobilier,
construction,
urbanisme…
Bâtir P8 Nestlé : un modèle
de Nutrition, Santé
et Bien-être
l’avenir
aujourd’hui
Sommaire 5 Editorial
Par Sami ZERELLI
6 Périscope
La Suisse a relevé les défis de la crise
8 éclairage sur…
Nestlé : un modèle de Nutrition,
Santé et Bien-être
12 Dossier
Immobilier, construction, urbanisme…
Bâtir l’avenir aujourd’hui
22 Com’entreprise
26 Tableau de bord
Maroc : la croissance se maintient
Suisse : l’accalmie sera pour 2010
2010 : les perspectives
30 Infos pratiques
Chambre de Commerce Suisse au Maroc
Publication de la Chambre
de Commerce Suisse au Maroc
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E-mail : contact@ccsm.ma
Site web : www.ccsm.ma
Dépôt légal : 2.08.120
Dossier de presse : 18/08
Directeur de la publication : Sami Zerelli
Comité de rédaction :
Président du comité de rédaction : Victor Espirito-Santo
Membres : Sami Zerelli, Francisco Vaamonde,
Naïma El Hafidi
Responsable commerciale : Najat Rhourida
Conception graphique et éditoriale : Eos éditions/KL
Impression : Direct Print
Photographies : tous droits réservés
Ce numéro a été tiré à 1 500 exemplaires
Chambre de Commerce Suisse au Maroc
Editorial
L’
année 2009 laissera d’elle-même un souvenir peu brillant
dans l’esprit de tous. L’économie mondiale s’est contrac-
tée durant l’année passée de plus de 2%. Les plans de
relance initiés par les gouvernants ont certes permis de redresser
la barre, mais la santé de nos systèmes financiers et économiques
demeure encore fragile.
2010 devrait, et nous l’espérons tous, enregistrer à nouveau une
croissance positive. Selon les experts du Département des Affaires
Economiques et Sociales de l’Organisation des Nations Unies, les
économies développées devraient connaître un taux de croissance
global de 1,3% en 2010 et les pays en voie de développement de-
vraient enregistrer une hausse de leur PIB de 5,3 points. L’inflation
resterait faible et les échanges commerciaux mondiaux devraient
«
augmenter de 5%. La reprise serait donc à nos portes, même si
de nombreux efforts sont encore attendus pour éviter de revivre le
Avec 5,6% de scénario catastrophique des deux dernières années. La Suisse est
armée pour relever les défis qui l’attendent. C’est en tout cas ce
croissance, le Maroc que nous a expliqué M.Felix Gutzwiller, Conseiller aux Etats à l’As-
continue sa marche semblée Fédérale Suisse, lors de son passage dans le Royaume
»
(rubrique Périscope).
rythmée vers plus de
progrès Au Maroc, la croissance a enregistré un bond remarquable de
5,6 %. Le pays continue sa marche rythmée vers plus de progrès.
Pris dans sa lancée, le Maroc doit tout de même veiller à inscri-
re ses projets de développement dans une logique de durabilité.
Ainsi, dans le dossier de ce numéro, nous traitons de l’immobilier
et de l’urbanisme marocain, qui soulèvent de nombreuses ques-
tions aujourd’hui. Vaste sujet dont les enjeux sont immenses, sur-
tout pour la population, au final seule grande gagnante ou per-
dante des chantiers initiés actuellement. En matière d’immobilier
et d’urbanisme, l’avenir se construit aujourd’hui.
Bonne lecture !
Sami ZERELLI
Président de la Chambre
de Commerce Suisse au Maroc
Chambre de Commerce Suisse au Maroc
Périscope
La Suisse a relevé
Félix Gutzwiller insiste, « en mettant les
Suisse - Maroc bouchées doubles, nous avons déjà re-
négocié selon les standards de l’OCDE
« Le Maroc et la Suisse entretiennent de bonnes relations à plusieurs niveaux plus d’une douzaine de conventions
les défis de la crise
(politique, commercial, aide mutuelle), mais elles ne sont pas suffisamment de double imposition... Parallèlement,
intenses. Certaines questions sont en cours de discussion, notamment celles nous devons empêcher l’échange auto-
liées aux flux migratoires ou aux échanges économiques qui sont aussi à mon matique de renseignements dans le
avis encore trop faibles. » Félix Gutzwiller.
cadre de l’assistance administrative et
assurer la révolution optimale de l’ac-
connaissons tous les atouts de la place refusé d’emblée toute négociation à ce cord sur la fiscalité de l’épargne conclu
En période de crise, la concurrence économique suisse : flexibilité du marché sujet. En revanche, il a engagé un dia- avec l’UE ».
internationale entre places du travail, pôle d’excellence en matière logue constructif avec la Commission
de formation et de recherche, stabilité Européenne ». Selon Félix Gutzwiller
économiques est particulièrement
sur les plans politique et juridique, in- le Conseil Fédéral et les cantons tra-
rude. Si la place suisse dispose frastructures performantes et bas niveau vaillent d’arrache-pied pour trouver une
d’atouts mondialement connus, elle de la quote-part de l’Etat et de la quote- solution qui mette un terme à la contro-
part fiscale », rassure Félix Gutzwiller. verse d’ici à la fin de l’année. « Les
doit néanmoins s’améliorer sans
conditions fiscales dont bénéficieront
relâche. C’est en substance ce Toutefois, plus la concurrence est féroce, les entreprises concernées resteront
qu’a expliqué M. Felix Gutzwiller, plus une optimisation constante de ces pa- attrayantes, notamment grâce à la 3e
ramètres s’impose. Le projet de révision réforme de l’imposition des entreprises,
Conseiller aux Etats libéral-radical
de la TVA adopté en juin par le Parlement
zurichois, en visite au Maroc fin est un premier jalon. Il allégera d’environ « Même si elle ne fait pas par-
2009. Décryptage. 10 % les charges administratives des en- tie du G20, la Suisse a le po-
treprises. Ces charges diminueront même
de 30 % si le Parlement adopte aussi le tentiel pour figurer à l’avenir Où la Suisse se situe-t-elle ?
projet de TVA à taux unique et la suppres- dans le peloton de tête sur « Nous avons d’excellentes cartes en
sion de la plupart des exceptions. Ensuite, main : avec un taux de chômage rela-
par le biais de la troisième réforme de l’im-
les marchés mondiaux. » tivement bas et une croissance du PIB
position des entreprises, le Département qui entraînera des allégements de quel- de 3,6 % en 2007, nous avons fait bon-
Fédéral des Finances vise à éliminer les que 500 millions de francs par an pour ne figure en comparaison des chiffres
entraves fiscales au financement des les entreprises », ajoute-t-il. européens », annonce Félix Gutzwiller.
groupes de sociétés et à supprimer le « Nous n’avons aucun boulet structurel
droit d’émission sur les fonds propres et Dans le domaine de la politique bud- à traîner; pas de bulle immobilière, pas
sur les fonds de tiers. gétaire, la Suisse est appelée, comme d’inflation, un faible endettement public,
la plupart des pays, à relever un défi des infrastructures de pointe, un marché
La modernisation en cours « Si nous en sommes là aujourd’hui, le important. Le frein à l’endettement intérieur très ouvert. » Les standards en
mérite en revient également aux organi- constitue dans ce contexte un excellent matière de formation, de recherche et
Bio Express La Suisse face à la crise
Lors de ce dîner-débat, animé par M.
sations multinationales. Le G20 a créé instrument. Il contraint à économiser d’innovation sont élevés. Les entrepri-
le CSF (Conseil de Stabilité Financière), pendant les années fastes et autorise ses fabriquent des produits novateurs,
Conseiller National pour le PRD du Berto Fisler, Président de Zurich Maroc, tandis que le FMI a pris une part pré- un déficit en période de récession. notamment dans le domaine des tech-
canton de Zurich, Félix Gutzwilller M. Félix Gutzwiller a rappelé les origines pondérante dans la conception et la nologies propres.
devient en 2005, président du groupe de la crise actuelle et indiqué que si l’ef- planification des mesures de stabilisa-
fondrement des économies du monde
radical-démocratique (PRD) des
Chambres fédérales. Formé dans entier n’est pas survenu, c’est bien parce
tion des marchés financiers, n’hésitant
pas à jouer le rôle de prêteur ultime.
Le secret bancaire Même si la Suisse ne fait pas partie du
G20, elle n’est pas pour autant tenue
les plus grandes universités (Master que les responsables des banques natio- La Banque Mondiale, quant à elle, est et la fiscalité à l’écart. Elle exerce son influence par
en santé publique à Harvard Boston nales (dont la Banque Nationale Suisse) rapidement venue en aide aux pays en Pour Félix Gutzwiller, cette réforme En temps de crise, le secret bancaire son engagement, par ses compétences
et Doctorat en santé publique à et les gouvernements ont su garder une développement qui ont été touchés », est également liée dans une certaine subit nécessairement une pression ac- de haute qualité et par sa participation
l’université Johns Hopkins à Baltimore), vision d’ensemble et réussi à mieux coor- précise Félix Gutzwiller. mesure à la controverse fiscale avec crue. Les états cherchent, par tous les substantielle au financement des orga-
puis Directeur de différents instituts donner leurs efforts sans ériger de bar- l’Union Européenne : « Vous n’êtes pas moyens, à augmenter leurs recettes en nisations. « La Suisse a le potentiel pour
rières protectionnistes. Un résultat que sans savoir que l’UE critique les sta- maximisant leur substance fiscale. La
de médecine sociale et préventive
l’on doit aux mesures de stabilisation pri-
De la concurrence tuts cantonaux des sociétés de holding Suisse n’a pas échappé à ces pres-
figurer à l’avenir dans le peloton de tête
sur les marchés mondiaux. Contrairement
(Université de Lausanne et Université de
Zurich), Félix Gutzwilller est un homme ses par le Conseil fédéral, le Parlement internationale et des sociétés d’administration, sous sions. En même temps que la plupart aux pays qui doivent réduire leur dette
d’expérience, reconnu par ses pairs et et les cantons, à savoir des impulsions La concurrence internationale entre pla- prétexte qu’ils violent l’accord de libre- des autres pays concernés, le Conseil abyssale en alourdissant leur fiscalité, la
par ses adversaires. conjoncturelles totalisant plus de 15 mil- ces économiques a toujours été féroce, échange de 1972. Juridiquement, l’ar- Fédéral a donc décidé de reprendre les Suisse a pratiqué une politique conjonc-
liards de francs suisses, soit environ 3 % mais avec la crise actuelle, la tension gument de l’UE n’est pas défendable, standards de l’OCDE relatifs à l’assis- turelle prudente qui apporte des avanta-
du PIB, pour 2009 et 2010. est encore montée d’un cran. « Nous raison pour laquelle le Conseil Fédéral a tance administrative en matière fiscale. ges certains », conclut Félix Gutzwiller. •
6
Chambre de Commerce Suisse au Maroc
Eclairage
Nestlé : un modèle
de Nutrition, Santé
et Bien-être
Plus de 283 000 personnes travaillant dans 456 fabriques répartis sur 84 pays, un
milliard d’unités vendues par jour, 27 marques avec un chiffre d’affaires supérieur à
un milliard de francs suisses chacune. Nestlé, premier groupe alimentaire mondial,
fait partie des 25 plus grandes sociétés internationales. Mais malgré sa taille de géant,
Nestlé a su s’adapter à ses marchés locaux. Zoom sur sa success story au Maghreb…
L’événement est de taille : Paul Bulcke, formantes de Nestlé, emploie un person-
CEO du Groupe Nestlé, est venu au nel parfaitement qualifié et maîtrisant les
Maroc et en Algérie en décembre 2009 meilleures techniques industrielles. Ce qui
apporter son soutien au Management était une simple société de distribution
régional et aux équipes locales. C’est s’est ainsi transformé dans les années 90
en chiffres: dire tout l’intérêt porté par la multina- en véritable industrie locale où opèrent
tionale au marché maghrébin. Nestlé, des centaines de personnes et commer-
Des marques fortes Le développement de produits au graves carences en nutriments essentiels
CHF 109,9 milliards qui est présente depuis plus de quatre- cialisant une gamme riche et variée d’ali-
ments sains et nutritifs. et actives
Maghreb se fait également en concerta- chez les enfants et les adultes au Maroc.
de chiffre d’affaires en 2008 vingts ans au Maroc, connaît une véritable tion avec des acteurs publics de premier Un produit qui répond non seulement à un
ascension au Maghreb, portée à la fois L’histoire de Nestlé au Maghreb est en ordre tels que les ministères de la santé problème de santé publique mais qui en
CHF 18 milliards par une adaptation réussie au marché
local et par tout l’appui et l’expertise
Aujourd’hui, l’usine d’El Jadida fabrique
des produits distribués au Maroc et ex-
effet liée aux marques qui font la renom-
mée du groupe. NESCAFÉ, CERELAC,
dans les différents pays de la région.
Dernier exemple de collaboration en date,
plus est accessible aux ménages à faible
de bénéfice net en 2008 revenu, soit 40% de la population maro-
nutritionnelle développée par le Groupe portés vers plus de 30 pays dans le mon- ou encore MAGGI… Autant de marques le lancement en juillet 2009 au Maroc de caine. Un exploit réalisé notamment grâce
283 000 employés au niveau mondial. de. La création d’une région Maghreb
unifiée (Algérie, Maroc, Tunisie) en 2007
qui ont su au fil des années attirer le
consommateur maghrébin et répondre à
NIDO Dayem, un produit laitier fortifié en à la Recherche et Développement et à
dans le monde fer destiné à lutter contre l’une des plus l’expertise du Groupe.
Une histoire ancienne… et l’installation du siège au Maroc confir- ses besoins spécifiques. Une des adap-
456 usines Tout commence dans les années 20, lors- ment l’ancrage de Nestlé dans la zone tations majeures de ces marques au
Un large éventail de marques
dans le monde
que Nestlé, à travers son bureau de distri- Afrique Océanie Asie (AOA), là où le marché maghrébin est le déploiement
bution Nestlé Anglo Swiss Milk, commer- Groupe réalise sa plus forte croissance de lignes de produits dits PPP (Populary
84 pays cialise ses premiers produits au Maroc.
Mais il aura fallu attendre la construc-
depuis quelques années. « Le marché
maghrébin ainsi structuré offre un immen-
Positionned Product). « Ces produits
économiques s’adaptent au pouvoir • Produits laitiers : NIDO, NESPRAY, Lait Concentré Sucré
commercialisent les produits Nestlé
tion de l’usine d’El Jadida en 1992 pour se potentiel à développer et de grandes d’achat du consommateur local en pro-
• Café soluble : NESCAFÉ
1 milliard marquer un tournant décisif de l’histoire
de Nestlé au Maroc. Cette unité de pro-
marques à asseoir aux quatre coins de
la région », affirme Victor Espirito-Santo,
posant des portions à prix abordable,
tout en conservant un haut niveau de
de produits Nestlé vendus chaque jour • Produits culinaires: MAGGI, soupes et assaisonnements
dans le monde duction, une des plus modernes et per- Market Head de la région Maghreb. qualité et de conformité avec les stan-
dards nutritionnels du Groupe. C’est une • Céréales infantiles : CERELAC
véritable avancée en termes de position-
Des locaux flambants neufs pour Nestlé Maghreb nement pour les marques Nestlé »,
• Céréales : NESQUIK, CRUNCH, CHOCAPIC, GRAIN D’OR…
précise Victor Espirito-Santo. • Chocolat en poudre : NESQUIK
Depuis novembre 2009, les équipes Nestlé Maghreb sont installées à
Casanearshore. Dans ce complexe ultra moderne en ligne avec les standards
Nestlé a également su accompagner et • Nutrition infantile : NAN, GUIGOZ, NATIVA
du Groupe, Nestlé gère l’essor de ses activités dans le Royaume mais aussi
dans le Maghreb. La filiale marocaine compte une dizaine d’agences faire prospérer des marques locales.
• Nestlé Professional : NESCAFÉ, NESTEA...
et de dépôts où sont centralisées les activités du Groupe. L’exemple édifiant est la success story
de GRAIN D’OR, une marque de céréa-
les tunisiennes qui, en 20 ans d’existen-
ce, est devenue la marque de céréales
la plus connue et la plus appréciée en
Tunisie.
8 Chambre de Commerce Suisse au Maroc
Eclairage
Nutrition, tests cliniques. sa propre station d’épuration permet-
Les contrôles Nestlé se positionne tant un traitement des eaux usées, la
Santé et Bien-être… Qualité sys- première structure de cette nature dans
Car la force de Nestlé, c’est avant tout tématiques et comme la référence la région.
son expertise en matière de nutrition, renforcés, per- en matière de :
santé et bien-être. Depuis sa fondation, mettent d’offrir,
la nutrition est la pierre angulaire du dé- au Maroc com- • Nutrition, Santé et Bien-être Afin d’allier et de sensibiliser les jeunes
veloppement de l’entreprise. La farine me ailleurs, des à la cause environnementale, Nestlé
• Performance financière durable
lactée, inventée par Henri Nestlé au 19 e produits parfai- s’est également engagée aux côtés de
siècle, a contribué à résoudre les pro- tement sains.
• Engagement social et citoyen la Fondation Mohammed VI à dévelop-
Victor Espirito- Santo,
blèmes de malnutrition des enfants en Pour Victor Chef de marché de la région per le civisme et à inculquer la notion
Europe. Le développement des produits Espirito-Santo,
Maghreb
à ces valeurs est la ligne directrice de de développement durable aux généra-
Nestlé se fait aujourd’hui encore en réfé- « La qualité et la sécurité alimentaire toutes ses formes de communication : tions futures. Ainsi, le programme « jeu-
rence à ces principes. Forte d’un réseau sont à juste titre deux engagements institutionnelle, publicitaire, événe- nes reporters pour l’environnement » a
indiscutables pour le Groupe. La rigueur mentielle… L’objectif étant d’inciter les pour objectif principal de faire prendre
Le Centre de
Recherche
consommateurs à prendre conscience conscience aux lycéens marocains des
Nestlé basé en Nestlé est fortement engagée dans l’alphabétisation et l’éducation effets de l’Homme sur l’environnement.
Suisse La nutrition de l’importance de la nutrition dans la informelle en milieu rural aux côtés de la Fondation Zakoura
préservation de la santé. Un régime Cette initiative est un concours d’en-
est la pierre angulaire alimentaire sain et équilibré est ainsi de Doukkala-Abda et Chaouia, où l’usi- financées par Nestlé, fruits de ce par- quêtes journalistiques sur des théma-
du développement de promu, appuyé par un large éventail de ne d’El Jadida est installée. Ces points tenariat, permettent la scolarisation de tiques liées à l’environnement menées
de livraison sont gérés par des coopé- plus de 541 enfants par an. Autre exem- par des lycéens sous la direction de
l’entreprise produits respectant ces valeurs.
ratives d’agriculteurs issus des villages ple à Safi, où Nestlé Maroc a pu garantir leur professeur. Des actions similaires
où ces centres sont établis. Une relation un débouché pour le lait produit par les sont menées en Algérie et en Tunisie,
sanitaire, le choix de partenaires in- La Création gagnant gagnant de Nestlé avec ses dans le même esprit citoyen et d’enga-
transigeants sur la qualité et le contrôle
systématique à tous les niveaux fait de
de Valeur Partagée « La stratégie Nestlé de gement durable.
mondial de Recherche et Développement Nestlé au Maroc illustre également l’en-
composé de 17 centres et un investis-
Nestlé une référence incontestée en
gagement profond du Groupe envers la
Création de Valeur Par- Pour Nestlé, l’engagement dans le dé-
matière de sécurité alimentaire et de
sement en R&D de 2 milliards de CHF
nutrition saine. »
communauté et l’environnement dans le- tagée fait profiter l’en- veloppement de la nutrition, dans la
préservation de la santé et dans l’amé-
par an, Nestlé fait bénéficier tous ses quel il est implanté. Ce sont par exemple vironnement local de la
marchés de ces multiples avancées. Le Groupe ne se contente pas d’adop- plus de 16 000 agriculteurs marocains et lioration du bien-être des consomma-
Le Groupe fournit ainsi à ses consom- ter la stratégie Nutrition, Santé et Bien- leur famille qui vivent en partie grâce au valeur ajoutée créée par teurs est essentiel. Sa politique glo-
mateurs des produits innovants appor- être dans le développement de ses pro- partenariat de co-développement avec l’entreprise » bale au Maroc comme ailleurs traduit la
tant des bénéfices Nutrition, Santé et duits uniquement, mais également dans Nestlé. Plus de 150 points de livraison conscience citoyenne d’une entreprise
Bien-être prouvés et appuyés par des sa communication. La sensibilisation de lait sont ainsi créés dans les régions partenaires économiques et sociaux qui 125 adhérentes d’une coopérative lai- prospère et performante, soucieuse de
s’inscrit dans une logique d’investisse- tière féminine soutenue par la Fondation son environnement, qui prône un modèle
ments profitables autant à Nestlé qu’aux Mohammed V. La préservation de l’eau, de développement durable depuis très
L’usine de Nestlé à El Jadida régions dans lesquelles le Groupe est autre pilier de la Création de Valeur longtemps, bien avant que ce concept
présent. Partagée, se concrétise à l’usine d’El ne devienne aussi populaire qu’il ne l’est
Jadida. La fabrique dispose en effet de aujourd’hui. •
« Cette politique s’inscrit plus globa-
lement dans le cadre de la Création de
Valeur Partagée. Une stratégie Nestlé
développée partout dans le monde qui
consiste à faire profiter l’environnement
local de la valeur ajoutée créée par l’en-
treprise. Ses piliers sont la nutrition, le
développement rural et la préservation
de l’eau. Trois principes qui régissent
aussi toutes les actions sociales de
Nestlé au Maghreb », précise Rachid
Khattate, Corporate Affairs Manager de
Nestlé Maghreb. Dans le cadre du déve-
loppement rural au Maroc, Nestlé s’est
ainsi engagée depuis 1997 dans un par-
tenariat avec la Fondation Zakoura pour
l’alphabétisation en milieu rural. Une
Une coopérative de collecte de lait dans la région de Doukkala-Abda au Maroc
dizaine d’écoles d’éducation informelle
10 Chambre de Commerce Suisse au Maroc
Dossier Immobilier, construction, urbanisme… Bâtir l’avenir aujourd’hui
Immobilier, construction, urbanisme…
Bâtir l’avenir aujourd’hui
Quand l’immobilier va, tout va… Au Maroc, ce secteur
stratégique de l’économie connaît un développement
phénoménal depuis plusieurs années. La crise internationale
a certes ralenti certains segments du secteur, mais l’avenir
semble plutôt sourire à l’immobilier. Cette croissance
soutenue ne doit pourtant pas occulter toutes les Le haut de gamme tion bien étudiées et un faible recours énergétique…). Par ailleurs, si la de-
à l’endettement ont néanmoins su ti- mande est restée insuffisamment sa-
préoccupations d’urbanisme, de mixité sociale, de sécurité et souffre rer leur épingle du jeu, en attendant tisfaite, c’est aussi du fait de l’inadé-
Et le grand perdant de la piètre des jours meilleurs. quation entre l’existant et les besoins
de développement durable. Tour d’horizon des points forts et conjoncture mondiale est incontes- réels des entreprises. « Il y a un écart
des points faibles d’un secteur en plein développement. tablement le segment de l’habitation
Stand-by pour énorme entre la demande et l’offre. La
haut de gamme et touristique. « Toutes plupart de ce qui existe aujourd’hui est
les villes touristiques et semi touris- l’immobilier d’entreprise du résidentiel reconverti », indique
tiques (Marrakech, Agadir, Tanger…) L’immobilier d’entreprise (bureau, lo- Hind Lahlou, Directrice associée de
A vec une contribution à l’économie
nationale d’environ 13% du PIB
et avec près d’un million d’emplois, il
les experts et la presse ont le regard
tourné droit sur ce pilier de l’écono-
mie marocaine. L’effet d’entraînement
ont énormément souffert de l’impact
direct ou indirect de la crise. Les prix
de l’immobilier ont fait marche arriè-
gistique, commerce) répond à d’autres
logiques. Il n’y a pas d’excès d’offre,
contrairement à d’autres segments. La
Business Realties. Les promoteurs pu-
blics et privés sont néanmoins en passe
de proposer, quand ce n’est pas déjà
va sans dire que le secteur immobilier possible de la crise financière et éco- re de 20 à 50% », constate un agent demande, quant à elle, est devenue de le cas, des solutions adaptées aux be-
bénéficie de toutes les attentions au nomique mondiale sur le secteur a fait immobilier de la place. La clientèle plus en plus rationnelle. Les entrepri- soins des entreprises. « Il y a une offre
Maroc. Au moindre frémissement du craindre le pire. Toutefois, la faible étrangère, jusqu’à encore récemment ses prennent plus de temps pour se importante qui arrive et qui va permet-
marché au niveau national ou interna- imbrication du secteur bancaire ma- friande de résidences secondaires au décider et tiennent compte de plusieurs tre à la demande d’avoir le choix. Ce
tional, les opérateurs publics et privés, rocain au système financier interna- Maroc, freine ses décisions d’achat ou paramètres (situation géographique, segment reste rentable avec des per-
tional a limité les effets dévastateurs les oriente vers d’autres marchés où équipement, stationnement, efficacité formances sur fonds propres de l’ordre
de la crise. D’autre part, la dynami- le prix de l’offre a énormément chuté,
que économique que connaît le Maroc comme c’est le cas en Espagne.
a permis de conserver un rythme de
croissance positif dans l’immobilier, Quant à la demande interne, elle est
L’immobilier, une gigantesque
malgré un ralentissement, voire un
recul, observé sur certains segments.
devenue plus exigeante face à la mul-
tiplication des choix qui s’offre à elle.
locomotive de l’économie
Car dans le secteur immobilier, tout La clientèle marocaine s’est aussi mise Le secteur immobilier se décompose en plusieurs sous segments :
le monde n’est pas logé à la même en situation d’attente, dans l’espoir
• Les travaux publics et grands projets (ports, aéroports, routes, autoroutes, barrages…),
enseigne. L’immobilier englobe des que les prix diminuent. « Par le passé,
• Les infrastructures de service public (hôpitaux, écoles, complexes sportifs, mosquées…),
activités nombreuses et variées, al- certains programmes haut de gamme
• L’habitat social,
lant du bâtiment et travaux publics à ont rapporté de très grosses marges.
• L’habitat économique,
l’immobilier professionnel, en passant Le promoteur était roi. Aujourd’hui, le • Le haut standing et le résidentiel touristique,
par le secteur touristique et l’habitat client redevient roi sur certains pro- • L’immobilier industriel et logistique,
social et bien d’autres sous segments duits », commente Kacem Bouanani, • L’immobilier d’affaires et commercial.
encore (voir encadré). Certains sont haut cadre à Financecom.
portés strictement par une dynamique Par ailleurs, de nombreux secteurs d’activité sont très fortement reliés à l’immobilier, allant des ma-
interne, d’autres sont davantage tri- Les promoteurs proposant une offre tières premières (ciment, sable, acier, peinture…) à la communication (publicité média et hors média),
butaires de l’étranger (investisseurs, en passant par les biens d’équipement (mobilier, électroménager…) et par les services bancaires et
transparente et correspondant à la
touristes, Marocains Résidents à l’assurance (crédit acquéreur, crédit promoteur, assurance logement….).
qualité annoncée, avec des stratégies
l’Etranger, etc). d’investissement et de commercialisa-
12
Dossier Immobilier, construction, urbanisme… Bâtir l’avenir aujourd’hui
de 15%. C’est beaucoup moins que les sérieux par les autorités publiques. Le
40% de certains segments, mais c’est
beaucoup plus proche de la réalité » ,
Les banques logement social a ainsi fait l’objet de
nouvelles mesures de soutien prévues
précise Kacem Bouanani. Les grands maintiennent par la loi de finances 2010 (voir en-
leur soutien
projets étatiques (Casanearshore, cadré). « L’ensemble des dispositions
Technopolis à Rabat, Fès Shore…) ap- juridiques et d’amendements fiscaux
porteront sur le marché leurs lots de
surfaces dimensionnées aux attentes
au secteur contenus dans cette loi de finances in-
citeront les promoteurs immobiliers à
des entreprises de tous les secteurs « En période de crise, les banques sont plus re- s’impliquer davantage dans des projets
d’activité en pleine croissance. gardantes sur le business plan des promoteurs », d’habitat social », assure Taoufik Hjira,
confirme Hind Lahlou, Directrice associée de le Ministre de l’habitat, de l’urbanisme
Business Realties. En septembre 2009, les pro-
et de l’aménagement de l’espace. Au
L’habitat social moteurs ont adressé un courrier au ton alarmis-
te au Groupement Professionnel des Banques niveau du ministère et en gage de bon-
ne foi, on n’hésite pas à dire que des
et économique relancés Marocaines dénonçant l’attitude des banques,
jugées réticentes, frileuses et excessivement sé- amendements au dispositif pourraient
Sur le segment de l’habitat social et de lectives en matière de financement du secteur. être introduits dans la loi de finances
l’économique (entre 140 000 et 500 000 Pour Ahmed Rahhou, PDG du Crédit Immobilier
2011 si cela s’avère nécessaire. Par
dirhams), s’il y a crise, c’est plutôt une et Hôtelier (CIH), « il ne faut pas trop s’arrêter à
ce qu’il s’est passé en 2009. Les banques ont ailleurs, l’Etat vient de mobiliser plus
crise de l’offre que de la demande ! Les
toujours été au rendez-vous et continueront à de 3 800 hectares de foncier public
chiffres parlent d’eux-mêmes : le Maroc
l’être. Il n’y a pas de décision brutale pour ar- pour la réalisation de 200 000 unités
connaît un déficit cumulé de près d’un rêter ce qui représente tout de même 30% des avec un investissement total de 52 mil- d’offre dans le moyen standing. Toutes
million de logements, auxquels s’ajou- encours ! Nous ne sommes pas en situation
liards de dhs, à travers la création de ces politiques de soutien aux logements
teront les besoins de 120 000 loge- d’affaiblissement de l’appétit des banques pour
le crédit immobilier, ni pour les acquéreurs, ni 14 pôles et zones urbaines et la mise social et économique, menées main
pour les promoteurs ». Aujourd’hui, les banques en œuvre de 28 programmes d’habitat dans la main entre les autorités de tutel-
ments additionnels d’ici 2012. Si rien
Les nouvelles mesures pour le logement n’est fait pour y remédier, ce déficit
pourrait augmenter de 25 à 30% d’ici
ne fuient pas la prise de risque, assure Kacem
Bouanani. Elles tentent de la doser en haussant
la barre des exigences et demandent des réfé-
dans 32 villes et centres répartis sur 11
régions du Royaume.
le (ministère de l’Habitat, des Finances,
de l’Intérieur…), les opérateurs publics
social prévues dans la loi de finances 2010 2015. Si l’offre est jusqu’à présent si
faible, c’est tout simplement parce
rences, une étude de positionnement bien faite,
des pré-ventes et la mise de fonds propres. « Si Il a également mis en place le fonds
(Al Omrane, CGI…) et les acteurs privés
(Banques, promoteurs immobiliers…)
un promoteur met beaucoup de fonds propres, Damane Essakane, spécifiquement dé- laissent présager une nette reprise dans
que les promoteurs ne trouvent plus
Le dispositif compte sept mesures principales : il a plus de chances d’avoir un meilleur soutien dié à la classe moyenne, trop souvent ce segment en 2010 et probablement
leur compte dans la réalisation des
de sa banque. » oubliée et ne bénéficiant que de très peu pour les prochaines années.
• Une visibilité sur 10 ans logements sociaux. Les partenariats
Ces mesures couvrent la période 2010-2020. Cela donnera plus de visibilité aux opérateurs et
favorisera l’investissement. « Il faut veiller à ce que la logi-
• Nouveauté : l’aide directe à l’acquéreur que de chiffres ne l’emporte pas
L’acquéreur bénéficiera immédiatement d’une réduction de 20% correspondant à la déduction
de la TVA.
sur les considérations sociales et
• Habitation principale
sécuritaires. Les programmes de
L’acheteur s’engage à occuper le logement à titre d’habitation principale pendant 4 ans au villes nouvelles et de logements
minimum. L’Etat s’assure ainsi que le logement est bien destiné à sa cible freinant du même
sociaux doivent s’inscrire dans
coup la spéculation.
une approche urbanistique de
• Une redéfinition du logement social
Un logement social correspond à un appartement dont la superficie varie entre 50 et 100 m2. mixité sociale, ceci afin d’éviter
Quant au prix, il est variable avec un maximum de 250.000 DH hors TVA. les problèmes d’exclusion et les
• Cahier des charges pour la construction risques sécuritaires. »
De nouvelles prescriptions liées à la qualité et à la sécurité des constructions ont été introduites
Mohammed El Ouagari, Chercheur à
(recours obligatoire aux bureaux de contrôle technique, tenue du cahier du chantier, installation
des grilles aux fenêtres, plantation d’arbres, garantie de 3 ans de l’entretien des bâtiments, quali- l’Institut National d’Aménagement et
té architecturale contrôlée par l’agence urbaine, responsabilité de l’architecte mise en avant…). d’Urbanisme.
• Les promoteurs exonérés
public/privé dans ce domaine se sont
Les promoteurs réalisant un seuil minimum de 500 logements sociaux seront exonérés de
quasiment arrêtés en 2008, en gran-
l’IS/IR, de la taxe sur le ciment et des taxes locales dans le cadre des conventions qui seront
signées avec l’Etat durant une période de 5 ans. de partie à cause de la réduction des
avantages fiscaux dans la loi de finan-
• Projets non conventionnés
ces 2008 et de la rareté (et donc de
La possibilité est accordée pour 2010 aux promoteurs immobiliers de passer avec l’Etat des conven-
la cherté) du foncier. Rien d’étonnant
tions pour les projets non conventionnés préalablement autorisés ou en cours de réalisation.
à ce que le problème soit pris très au
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Chambre de Commerce Suisse au Maroc
Dossier Immobilier, construction, urbanisme… Bâtir l’avenir aujourd’hui
Le BTP et la construction Directeur Général de BATIPRO, filiale Ces centres urbains vont soulager la mise en œuvre fait ensuite face à de
se tourne vers l’avenir
de Holcim Maroc.
Le noir pression extraordinaire que subissent
les principales villes marocaines. Ils
nombreuses autres difficultés (change-
ment de configuration de la ville, man-
Dans le BTP et la construction, un
segment largement tributaire de l’état Certes, certaines activités comme le et la corruption permettront également d’éradiquer en
partie la construction sauvage et les
que de moyens…). Le Ministre de l’ha-
bitat se veut rassurant : « Nous allons
de santé de l’immobilier, les profes- ciment rompent avec la croissance à La pratique du noir est encore très cou- bidonvilles. Les villes nouvelles, tout publier dans les prochains mois l’en-
sionnels ne s’inquiètent pas trop. Les deux chiffres des années précéden- rante dans le secteur immobilier. Ce comme les grands chantiers de loge- semble des documents d’urbanisme et
grands chantiers et les projets d’habi- tes (3,4% en 2009), mais celle-ci res- système parallèle à la loi permet à l’ac- ments sociaux et économiques, doi- les plans d’aménagement homologués
tat et d’aménagement publics repré- tera tout de même positive et l’avenir quéreur de ne pas déclarer un certain vent clairement s’inscrire dans le cadre ou en cours d’homologation. Et nous
sentent un marché de 283 milliards de s’annonce plutôt bon. Pour Boubker montant au fisc et aux services d’en- de plans d’aménagement du territoire. avons demandé aux agences urbaines
dirhams sur les 5 prochaines années. Bouchentouf, Directeur Marketing registrement (de 10 à 20, parfois 30% « Il ne faut pas que ces programmes de le faire avec zéro rétention d’infor-
« Les besoins de notre pays en ter- Ciment à Holcim Maroc, « la poursuite de la valeur vénale d’un bien !). Tout soient liés au lieu d’existence du fon- mation. » L’information et la communi-
mes de logements et d’infrastructures de certains projets d’infrastructure est le monde, de l’acheteur au promoteur cier public, mais plutôt là où se trouve cation sont en effet importantes en la
restent importants et donc le secteur attendue, mais c’est le besoin impor- immobilier en passant par le fisc et les le besoin ! », prévient Mohammed El matière. Elles permettent de freiner la
BTP en général et le marché de la tant en logements du Maroc qui favo- banques, s’est adapté à ce système. Ouagari, Chercheur à l’Institut National spéculation sur le foncier et déviter les
construction en particulier s’inscriront risera l’augmentation de la demande Aujourd’hui, l’Etat tente de combattre le d’Aménagement et d’Urbanisme. délits d’initiés qui peuvent résulter de
certainement dans une tendance glo- du ciment avec tous les programmes phénomène, mais les résultats ne sont l’opacité en la matière.
balement à la hausse sur le moyen et destinés à promouvoir l’accès au lo- pas au rendez-vous. Les acheteurs,
le long terme », assure Rachid Seffar, gement notamment dans sa dimension eux, se sont résignés et les promoteurs La complexité
n’annoncent que timidement la mise en
du problème foncier
La problématique
Deux études
place de bonnes pratiques pour dimi-
Est alors soulevée une autre problé-
nuer la pratique du noir. Dans le même
registre, la corruption est un phénomè-
matique : le foncier (voir encadré). Peu
du foncier
pour un secteur ne répandu, notamment au regard de la Quel visage disponible, insuffisamment identifié,
difficile à mobiliser en raison des rè- Le foncier connaît des problèmes liés
lourdeur des procédures administrati-
ves et des multiples dérogations, auto-
pour le Maroc ? glements complexes qui le régissent, à un aspect structurel : la multiplication
La question de l’urbanisme est le cœur le foncier a de tout temps posé de sé- des statuts fonciers (propriété privée,
Signe de l’intérêt particulier porté par les auto- risation et autres permis nécessaires à
de la problématique. Quel visage le rieuses difficultés en matière d’amé- propriété publique, terres guich, le col-
la production immobilière. Le problème
rités publiques à l’immobilier, deux études ont Maroc veut-il donner à ses villes ? nagement de l’espace et d’urbanisme. lectif, terres habous, etc ) et le régime
dépasse le secteur lui-même et tout le
été commandées sur le secteur par deux minis- Le développement tentaculaire des Sa valeur se détermine en fonction de double (immatriculé et non immatri-
monde semble faire avec en attendant
tères différents : grands centres urbains est-il maîtrisé ? l’usage qui en est fait. Autant dire que culé). Chaque statut répond à des nor-
des jours meilleurs…
Comment faire face à l’exode rural ga- l’urbanisation incontrôlée provoque de mes juridiques différentes (droit positif,
lopant ? Jusqu’à présent, l’urbanisation larges mouvements de spéculation sur coutume locale, droit musulman…). La
1) Le ministère de tutelle a initié l’étude «Vision
sociale. C’est donc le lancement de la s’est développée au gré des opportu- les terrains périphériques et là où l’état mobilisation du foncier peut poser pro-
sur l’immobilier 2010-2020 », confiée au cabinet nouvelle politique du logement social nités foncières et immobilières exis- blème car les procédures peuvent être
prévoit d’étendre le périmètre urbain. Il
d’études international Ernst & Young. Objectif, prévue en 2010 qui permettra de re- tantes et de l’attraction des zones à le fait à travers les schémas directeurs longues et difficiles. L’enregistrement
proposer les réformes structurelles pour le dé- lancer le secteur ». forte activité de façon désordonnée et et les plans d’aménagement. Mais et le titrage d’un terrain, l’indivision et
veloppement du secteur, assorties de plans parfois sauvage. 45 à 50% des popula- ceux-ci prennent beaucoup de temps l’émiettement des propriétés et les pro-
d’actions national et régional. 16 consultations Au-delà des effets conjoncturels de la tions urbaines arrivent directement du à être élaborés (la moyenne nationale blèmes liés aux héritages sont autant
régionales permettront de donner une meilleure crise, de la fluctuation des marchés, monde rural. Ces centaines de milliers pour la production d’un plan d’aména- de difficultés qui se posent pour l’Etat
de l’état de l’offre et de la demande, de personnes sont à la recherche d’un gement est de 5 ans !). De plus, leur comme pour les promoteurs privés.
vue sur les spécificités locales.
au-delà même des performances de logement en adéquation avec leurs be-
l’économie marocaine, c’est à des soins, dans des zones dotées des équi-
2) La deuxième étude émane du ministère des niveaux structurels qu’il faut cher- pements publics (éclairage, assainisse-
Finances et a été confiée au cabinet McKinsey. cher les vraies problématiques aux- ment, transport…).
Elle consiste en un diagnostic pour le compte quelles est confronté le Maroc. C’est
du Comité de veille stratégique. Cette étude a sur la question du foncier et des po- Certaines grandes villes comme
fait beaucoup de bruit fin 2009, en raison de litiques d’urbanisme, des normes de Casablanca, Rabat, Marrakech et
construction et des pratiques répré- Agadir s’étendent tellement qu’il est
résultats préliminaires dévoilant les niveaux de
hensibles que se trouvent les grands difficile de se représenter leurs limi-
marges excessifs des promoteurs. tes réelles. En se développant, elles
défis du pays.
Que construire ? Où construire ? Pour absorbent sur leur passage des terres
qui construire ? Comment construi- considérées auparavant comme étant
re ? Le train de développement du agricoles ou rurales. Les autorités ont
Royaume ne souffre d’aucun retard. le mérite d’avoir imaginé un concept
Mais quel prix faudra-t-il payer pour de villes nouvelles à même de faire
cette marche forcée vers le progrès ? face à ces phénomènes (voir encadré).
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Dossier Immobilier, construction, urbanisme… Bâtir l’avenir aujourd’hui
Un code de l’urbanisme
toujours en gestation Nouveau business à saisir :
Toutefois, le plus important reste à venir.
Aussi étonnant que cela puisse paraître,
le green building !
le Maroc ne dispose pas encore de son Une récente étude menée aux Etats-Unis a démontré que le coût supplémentaire moyen attribua-
code de l’urbanisme. « Le dispositif ac- ble aux constructions tenant compte des critères de développement durable n’excède pas 2% en
tuel a généré un urbanisme hors la loi, le moyenne. Le « green building » est donc un marché intéressant pour les promoteurs, qui peuvent
répercuter les surcoûts sur leurs clients du fait de l’augmentation de la valeur ajoutée intrinsèque
système de dérogation étant devenu la
du bâtiment. Ces constructions se voient attribuer un label ou un certificat green building (LEED
règle ! », indique Mohammed El Ouagari.
au Etats-Unis, HQE en France, Breeam au Royaume-Uni et Minergie en Suisse). Ceux-ci sont de
Lors d’un discours prononcé dans le
plus en plus répandus dans le monde. Mais pour le moment, c’est de la demande des locataires/
cadre d’une rencontre nationale sur la
acquéreurs que viendra l’intérêt des promoteurs pour ce type de démarche. «Il faut encourager par
question de l’urbanisme en 2005, Sa
des mesures fiscales les promoteurs immobiliers qui réalisent des constructions tenant compte de
Majesté le Roi Mohammed VI a indiqué
critères de développement durable. Mais il faut aussi sensibiliser la population pour qu’elle intègre
qu’il devenait « nécessaire de procéder ces exigences. Quant aux architectes, ils ont tout intérêt à profiter du transfert de compétences en
à la révision et à la modernisation du dis- la matière que la loi 16-89 peut leur apporter (un architecte étranger ne peut travailler au Maroc que
positif de l’urbanisme en vigueur dans s’il est accompagné par un architecte marocain).» Nihad Berberovitch, Architecte.
notre pays ». Il a rappelé que celui-ci
avait « certes connu quelques réformes le monde, au moins dans ses grandes li- les procédures et adapter les textes aux
ces deux dernières décennies, mais cel- gnes », indique Mohammed El Ouagari. contextes régional et local. Il prend en
les-ci sont restées plutôt limitées, sans Selon lui, « l’essentiel est que le texte compte l’assainissement foncier (im-
parler de certains textes juridiques qui garde son harmonie, notamment après matriculation, lotissement et morcel-
remontent au début du siècle passé ». lement, création d’agences foncières
« Le drame de ce pays, c’est
régionales…) et prévoit également une
Depuis, le texte est en cours de finalisa- l’indigence des instruments meilleure implication des élus dans la
tion. Il serait arrivé au Parlement, où il est juridiques, notamment en gestion de l’urbanisme et de l’aménage-
en cours de discussion. Ce retard n’est ment de l’espace. Mais pour Mohamed
matière d’urbanisme et de
pas nécessairement malsain. « Cela est El Ouagari, « le code, avec sa vision glo-
dû au fait que, pour la première fois, il y construction » bale, sera une réponse s’il est appliqué !
a eu une grande phase de concertation Bachir El Kasri, Architecte Sur le plan de la réflexion, ce sont de
avec tous les secteurs institutionnels son passage au Parlement. » Le code bonnes mesures. Mais c’est l’application
concernés et les professionnels. Le but de l’urbanisme visera à réduire le nom- qui fera de ce code une réussite ». La
était d’avoir un projet partagé par tout bre des documents d’urbanisme, alléger partie n’est donc pas gagnée d’avance.
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