Besoins et contraintes techniques La Maille - ANNEXE 1 - Appel à projet pour la construction d'une maison de santé, d'un - Miramas
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ANNEXE 1
Besoins et contraintes techniques
La Maille
Appel à projet pour la construction d’une maison de santé, d’un
pôle commercial et de logements en accession
Page 1 sur 9Table des matières
1 Expression des besoins ......................................................................................................................... 3
1.1 Maison de santé ............................................................................................................................. 3
1.1.1 Espaces intérieurs de la maison de santé ............................................................................... 3
1.1.2 Stationnement de la maison de santé .................................................................................... 3
1.1.3 Contraintes spécifiques à la maison de santé......................................................................... 4
1.1.4 Schéma fonctionnel de la maison de santé ............................................................................ 5
1.1.5 Plafonds de location de la maison de santé ........................................................................... 5
1.2 Pôle commercial ............................................................................................................................. 6
1.2.1 Espaces intérieurs du pôle commercial .................................................................................. 6
1.2.2 Stationnement du pôle commercial ....................................................................................... 6
1.2.3 Contraintes spécifiques au pôle commercial .......................................................................... 7
1.2.4 Schéma fonctionnel du pôle commercial ............................................................................... 7
1.2.5 Contraintes de vente et de location du pôle commercial ...................................................... 7
1.3 Logements ...................................................................................................................................... 8
1.3.1 Typologie et surface ................................................................................................................ 8
1.3.2 Stationnement pour les logements ........................................................................................ 9
Page 2 sur 91 EXPRESSION DES BESOINS
Le présent document a été validé par les futurs occupants en juin 2021.
1.1 Maison de santé
1.1.1 Espaces intérieurs de la maison de santé
Les professionnels de santé du quartier (2 médecins généralistes, 1 kinésithérapeute, 1 chirurgien-
dentiste et 2 infirmières) se constituent en Maison de santé pluridisciplinaire (MSP) en attirant 3 autres
professionnels. Ils ont exprimé les besoins suivants en termes de surfaces :
Espaces Détails SDP
Consultation médicale 6 salles de consultation de 25m² 150 m²
Kinésithérapie 1 cabinet pour un ou plusieurs 80 m²
kinésithérapeutes
Chirurgie dentaire 1 cabinet comprenant : 80 m²
Salle de consultation 40m²
Bureau 8 m²
Stérilisation 8 m²
Stockage 8 m²
Réception 16 m²
Cabinet infirmier 2 infirmières 15 m²
Espaces communs 3 salles d’attente de 10m² 30 m²
Espace de stockage et local entretien 20 m²
Salle de réunion et réfectoire 40 m²
Sanitaires du personnel, douche 15 m²
Accueil/secrétariat, circulation et 65 m²
sanitaires (20%)
TOTAL 505 m²
1.1.2 Stationnement de la maison de santé
En termes de stationnement, sont ressortis les besoins suivants :
Places Places vélos
véhicules
Personnel 12 0*
Patientèle 20 10
Total 32 10
*car le personnel pourra stationner son vélo sur la place véhicule
NB : Ces objectifs en termes de stationnement sont plus contraignants que les règles applicables au
PLU en raison du type de patientèle attendu (passants véhiculés et habitants des autres quartiers
environnants se déplaçant à vélo). Pour information, le PLU demande pour les constructions à
destination de bureau (§12.2) : 1 place de stationnement véhicule par tranche de 40m² finis de surface
de plancher créée (soit 13 places) et 1 place de stationnement vélo par tranche de 75m² entamée de
surface de plancher créée (soit 7 places).
Page 3 sur 9Les places de stationnement sont à réaliser dans le respect des prescriptions du projet de
renouvellement urbain et des conditions suivantes :
• Surface de stationnement en revêtement perméable
• Un arbre toutes les 3 places en bataille ou en épi et un arbre toutes les 2 places longitudinales
(en alternant les essences végétales)
L’espace de stationnement du personnel devra être différencié du stationnement des patients,
sécurisé et son accès limité par un système de type barrière-badge (ou en souterrain). Une
mutualisation avec le stationnement du personnel du pôle commercial est souhaitable.
Le stationnement de la patientèle est à réaliser par le porteur de projet qui les rétrocédera ensuite à
la Ville de Miramas pour qu’elle puisse en assurer la gestion et l’entretien.
1.1.3 Contraintes spécifiques à la maison de santé
L’entrée du pôle médical sera obligatoirement différente des entrées des commerces y
compris de la pharmacie.
L’accès à l’équipement et aux différentes pièces qui le composent se fera obligatoirement de
plain-pied. En d’autres termes, la patientèle doit pouvoir accéder à n’importe quel local de
santé depuis l’espace public sans l’utilisation d’un ascenseur ni d’un monte-charge et dans le
respect des normes d’accessibilité PMR.
Une aire de dépose pour les véhicules de secours, ambulances et taxis doit être prévue. Elle
doit permettre le stationnement temporaire d’un véhicule à proximité directe de l’entrée.
Page 4 sur 91.1.4 Schéma fonctionnel de la maison de santé
1.1.5 Plafonds de location de la maison de santé
Les professionnels de santé existants souhaitent pour la plupart rester locataires. Afin d’assurer leur
adhésion au projet, des loyers plafonds ont été fixés :
Montant plafond (loyer + charges) y compris
Surface
participation aux communs
Médecin généraliste ou spé. 25 m² 450 €
Kinésithérapeute 80 m² 642 €
Chirurgien dentaire 80 m² 651 €
Cabinet d’infirmières 15 m² 225 €
A noter : le montant “loyer + charges” comprend la location de leur cellule respective et l’utilisation
des espaces communs.
Page 5 sur 91.2 Pôle commercial
1.2.1 Espaces intérieurs du pôle commercial
Les commerçants du quartier ont exprimé les besoins suivants :
Possibilité
SDP Détails Surface
à l’étage
Espace de vente 50 m²
Boulangerie 140 m² Fournil, plonge, sanitaires 70 m²
Salon de thé - restauration 20 m²
Espace de vente 450 m²
Pharmacie 650 m²
Rangement 200 m²
Boucherie 180 m²
TOTAL 970 m²
1.2.2 Stationnement du pôle commercial
Les commerçants ont exprimé les besoins suivants en termes de stationnement pour la clientèle et
pour le personnel :
Places Places vélos
véhicules
Personnel 10 5
Clientèle 20 10
Total 30 15
NB : Ces objectifs en places de stationnement sont plus contraignants que les règles applicables au
PLU en raison du type de clientèle recherché (passants véhiculés de l’Est de la commune et habitants
des autres quartiers environnants se déplaçant à vélo). Pour information, le PLU demande pour les
constructions à destination de commerce et artisanat (§12.3) : 1 place de stationnement véhicule par
tranche de 100m² finis de surface de plancher créée (soit 10 places) et 1 place de stationnement vélo
par tranche de 75m² entamée de surface de plancher créée (soit 13 places).
Les places de stationnements sont à réaliser dans le respect des prescriptions du projet de
renouvellement urbain :
• Surface de stationnement en revêtement perméable
• Un arbre toutes les 3 places en bataille ou en épi et un arbre toutes les 2 places longitudinales
(en alternant les essences végétales)
L’espace de stationnement du personnel devra être différencié du stationnement des clients, sécurisé
et son accès limité par un système de barrière-badge (ou en souterrain). Une mutualisation avec le
stationnement du personnel du pôle médical est souhaitable.
Page 6 sur 91.2.3 Contraintes spécifiques au pôle commercial
Les vitrines commerciales devront être visibles depuis l’avenue du Levant et pour partie depuis
la Place des Baladins. Une orientation des vitrines sur les façades Sud et Sud-Est est donc à
privilégier.
Les commerces devront être accessibles directement depuis l’espace public (pas de galeries).
Des terrasses pourront être disposées sur le parvis bordant les vitrines. Le porteur devra donc
l’intégrer dans son projet architectural.
Les livraisons et l’entrée du personnel devront se faire via une entrée différente de l’entrée
des clients.
Une signalétique piétonne et automobile sera prévue afin de diriger la patientèle et les
services de livraison de manière efficace et confortable.
Les cheminements piétons aménagés devront favoriser le bien-être et la sécurité des
personnes avec un effort de limitation de l’exposition aux sources de pollution (bruit, air, etc.).
1.2.4 Schéma fonctionnel du pôle commercial
1.2.5 Contraintes de vente et de location du pôle commercial
Les commerçants existants peuvent être intéressés par de la location ou de l’acquisition. Afin d’assurer
leur adhésion au projet, des montants de loyers et d’acquisition plafonds ont été fixés :
Montant plafond à payer Montant d’acquisition
SDP
(loyer + charges) plafond
Boulangerie 140 m² 1 275 € 266 000 €
Page 7 sur 9Pharmacie + parapharm. 650 m² 5 315 € 1 235 000 €
Boucherie 180 m² 1 800 € 342 000 €
Si la boucherie venait à être divisée en plusieurs commerces, le montant plafond à payer (loyer +
charges) s’élèverait à 10€/m² et le montant d’acquisition plafond à 1900€/m².
1.3 Logements
La construction de logements a pour objectifs :
• La participation à la diversification de l’offre résidentielle afin de rééquilibrer le taux de
logements sociaux et privés et de mieux répartir l’offre privée sur le quartier. La plupart des
250 nouveaux logements du programme Anru est, en effet, prévu dans la partie sud, à la place
des tours E et F du Mercure et de l’école Van Gogh (Cf. Plan guide).
• L’intégration architecturale du pôle médical et commercial au pied de bâtiments de grande
hauteur (R+10) : K17 du Levant et G de La Rousse. La construction de logements au-dessus de
l’équipement économique dans une logique d’épannelage doit permettre une mise à l’échelle
progressive de l’architecture.
• L’offre de logements de qualité avec des perspectives vers la forêt du Couvent, le lac Saint
Suspy et le quartier des Collines. De larges terrasses en direction de l’Est devront être prévues
(rejoint la logique d’épannelage).
• L’équilibre économique de l’opération avec le maintien de loyers avantageux pour les
professionnels de santé et les commerçants.
• L’offre en logements accessibles aux PMR (minimum 3 adaptés et le reste adaptable).
La conception des logements devra respecter scrupuleusement le cahier des prescriptions de la
convention Anru (Cf. Cahier des prescriptions) ainsi que la fiche d’urbanisme favorable à la santé à
destination des promoteurs (Cf. Fiche UFS promoteurs).
1.3.1 Typologie et surface
La programmation de l’offre résidentielle s’est basée sur l’étude du marché immobilier et l’étude sur
la diversification de l’habitat (Cf. Etude diversification habitat). Ainsi, pour répondre aux besoins des
ménages de Miramas et du quartier, la répartition typologique et les surfaces minimales intérieures
et extérieures suivantes devront être respectées :
Surface Surface
Quantité
intérieure extérieure
T1 1 30 m² 5 m²
T2 2 45 m² 10 m²
T3 7 65 m² 20 m²
T4 5 80 m² 30 m²
Page 8 sur 9Simulation pour 15 logements et surfaces minimales : 975 m² de surface intérieur et 315 m² de surface
extérieure
L’objectif est de favoriser une installation pérenne des ménages dans le quartier et donc l’accession à
la propriété. La part de propriétaires-bailleurs devra rester très faible. Pour cela, l’accession sociale à
la propriété, en forte demande sur la ville, peut représenter une solution intéressante.
1.3.2 Stationnement pour les logements
Règles des stationnements résidents :
Stationnement
Stationnement
couvert et fermé
véhicule résident
vélo résident
Logement < 50 m² 1 1,5
50 m² < logement < 100 m² 1,5 1,5
100 m² < logement < 150 m² 2 1,5
150 m² < logement 3 1,5
Simulation pour 15 logements et surfaces minimales : 21 places véhicules et 23 places vélos
⚠ Conformément au cahier des prescriptions et au PLU, les places de stationnements “en enfilade”
sont strictement interdites.
Règles des stationnements visiteurs :
Stationnement
SDP total des logements
véhicule visiteur
200 m² < SDP < 400 m² 1
400 m² < SDP < 600 m² 2
600 m² < SDP < 800 m² 3
800 m² < SDP < 1000 m² 4
1000 m² < SDP < 1200 m² 5
Simulation pour 15 logements et surfaces minimales : 4 places véhicule visiteur
1.4 Parking privatif de Logirem
Logirem se portera acquéreur une fois les aménagements du parking réalisés (prix de vente à proposer
dans la note financière). Ce parking doit se trouver à proximité directe des entrées du bâtiment G de
La Rousse (sous le porche). Le porteur de projet devra réaliser le parking avec son accès et en
respectant les mêmes contraintes de conception que ses parkings (végétalisation, perméabilité, etc.).
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