Conseil d'administration 18/05/2021 - Bordeaux Métropole

Conseil d'administration
18/05/2021

Plan d'affaires
                     Stratégie de
                  développement :
                  financement des
                        projets

                  Feuille de Route
                        (FDR)

FDR 2021 / Préambule
La SEML RdL est une SAEM patrimoniale de soutien au développement économique local. Dans ce cadre la création de
valeur s’apprécie prioritairement au regard des retombées économiques pour les territoires, des créations d’emplois et,
également, des retombées financières pour la SEML RdL.
Les domaines d’intervention de la SEML RdL sont principalement l’industrie, la recherche, et les services à l’industrie. Les
cibles sont principalement les PME/PMI, les start-ups, et les sociétés innovantes œuvrant dans des domaines d’excellences
et sur les filières définies comme stratégiques par la Région Nouvelle Aquitaine et Bordeaux Métropole essentiellement
sur le territoire Girondin.
L’émergence d’un nouveau domaine exige souvent des conditions particulières de production difficilement finançables par
les jeunes entreprises. La SEML RdL s’avère efficace dans sa capacité à prendre le risque de construire des locaux dédiés à
leurs spécificités telles que des salles blanches ou des laboratoires pour les filières optique/lasers et santé/biotech par
exemple.
La réussite de telles opérations est aussi liée au fait de pouvoir accueillir des clusters thématiques qui ont un grand pouvoir
d’attractivité et qui autogénèrent de l’activité pour la SEML RdL.
Ces cercles vertueux contribuent au développement économique du territoire et confère à la Région Nouvelle Aquitaine et
à Bordeaux Métropole un atout différenciant.
Depuis sa création, la SEML RdL prend en compte dans toutes ses opérations les problématiques de développement
durable, d’économie d’énergie et de production d’énergie en autoconsommation.
Dans ce cadre, l’objectif de la SEML RdL est, à partir de ses capitaux propres et en ayant recours à l’emprunt :
✓ de se constituer un portefeuille immobilier ;
✓ de louer, entretenir et valoriser ses actifs immobiliers ;
✓ de réaliser des arbitrages entre actifs immobiliers à conserver ou à céder.

FDR 2021 / Modèle économique
Le chiffre d’affaires de la SEML RdL est constitué par les loyers perçus. Les dépenses correspondent
principalement aux annuités des emprunts, à la maintenance et l’entretien des actifs immobiliers et
aux frais de personnel.
Jusqu’à ce jour la SEML RdL a constitué son patrimoine immobilier uniquement au travers
d’opérations d’acquisition de foncier et de construction pour son propre compte.
Les immeubles sont soit dédiés à une seule entreprise, soit multi-locatifs :
✓ lorsque la SEML lance un programme de construction d’un bâtiment dédié, les conditions
  locatives sont fixées préalablement avec le futur Preneur ;
✓ lorsque la SEML lance un programme de construction d’un bâtiment multi-locatif, le programme
  pourra être lancé « en blanc ».
Compte tenu de sa clientèle cible, composée majoritairement de startups et de PME en forte
croissance qui ont une visibilité maximale de 6 à 12 mois, et du délai de réalisation d’une opération
immobilière (environ 2 ans), la SEML se doit pour être agile et réactive de disposer en permanence
d’un volume de locaux immédiatement disponibles.
La SEML est, donc, amenée de manière récurrente à lancer des constructions en « blanc », c’est à
dire que la construction est initiée sans qu’aucune location préalable n’ait été conclue avec un futur
occupant. Le bâtiment est construit sur la base des anticipations de la demande future en
partenariat avec les acteurs économiques locaux des différentes filières.

FDR 2021 / Modèle économique

Le modèle économique de la SEML repose sur la gestion des équilibres suivant :
✓ équilibre entre fonds propres et dettes,
✓ équilibre entre des immeubles dédiés et des immeubles multi-locatifs,
✓ équilibre entre des locaux loués et des locaux « en blanc » ;
✓ équilibre entre locataires à profil de risque élevé (start-up) et locataires avec une
  bonne qualité de signature (PME matures ou entités de grands groupes) ;
✓ arbitrage entre actifs immobiliers destinés à être conservés et destinés à être cédés.

FDR 2021 / Etats des lieux
LASERIS 1

FDR 2021 / Etats des lieux
             LASERIS 2

                                      Centrale photovoltaïque
                                         (SAS LASEOSOL)

     Séchoir solaire
(SCI BASE IMMO / BSE)

FDR 2021 / Etats des lieux
Cité de la Photonique

FDR 2021 / Etats des lieux
          AMPeRIS

                                        CITE DE LA
                                       PHOTONIQUE

AMPeRIS

FDR 2021 / Domaines
           d’intervention
La SEML RdL réalise de manière générale toutes opérations qui sont compatibles avec son objet social et qui contribuent à
sa réalisation.
D’une manière générale, les Parties conviennent que les interventions de la Société devront :
✓    avoir comme objectif de créer de la valeur, être viables, au sens d’investisseur avisé d’intérêt général, et pertinentes
     économiquement (tel qu’apprécié, pour chaque intervention, à sa date de réalisation). La création de valeur
     s’appréciera au regard de ses retombées financières pour la Société comme de création d’emplois pour les territoires
     concernés par les projets accompagnés ;
✓    s’inscrire dans une perspective de développement durable (respect de l’environnement, maintien et développement
     de l’emploi) ;
✓    répondre aux recommandations du rapport de la Cour des Comptes mai 2019 « Les SEML, un outil des collectivités à
     sécuriser » consécutives aux recommandations du rapport Inspection Générale de l’Administration / Contrôle Général
     Economique et Financier de juin 2017 ;
✓    répondre aux politiques de développement économique, d’aménagement du territoire et de cohésion territoriale :
      ➢    de la Région Nouvelle Aquitaine :feuille de route Néo Terra et politique de filières ;
      ➢    de Bordeaux Métropole : feuille de route économique de Bordeaux Métropole ;
      ➢    de la Communauté de Communes Val de l’Eyre.

Actuellement son champ d’action est prioritairement accès sur le domaine de la Photonique. Nous observons sur les
douze derniers mois une très forte accélération de la croissance de la demande dans les domaines du Numérique, de la
Cyber sécurité, de la Robotique, des Matériaux Organiques, de l’Electronique, du Quantique et des Energies.

FDR 2021 / Séquencement et
        priorité des opérations
Au regard des nombreux projets de développement des entreprises dont la SEML RdL est
porteuse de l’immobilier, une réflexion de plusieurs mois menée avec les administrateurs
a permis de dégager une stratégie de financement, de portage et de réalisation des
programmes dans les délais requis par les entreprises preneuses.
Le séquencement tient compte pour chaque projet :
✓ du niveau d’engagement actuel (Canopée et Jardin) ;
✓ du niveau d’urgence pour les entreprises concernées ;
✓ de son caractère stratégique ;
✓ du coefficient de réussite.
Le tableau ci-après détaille les projets par ordre de priorité (P1 - P2 -P3) et leur
séquencement.
Les projets « P1 » ont été identifiés comme stratégiques pour le développement des
entreprises.
La SEML RdL étant déjà propriétaire des terrains, les budgets des bâtiments sont hors
coût du foncier.

FDR 2021 / Séquencement et
priorité des opérations

FDR 2021 / Besoin de Fonds
            Propres
Pour mener à bien les opérations prioritaires décrites ci-dessus la SEML RdL a besoin de renforcer ses fonds propres : augmentation
du capital et apports en compte-courants d’associés.
Le volume total des projets à financer s’élève à 105,2 M€ dont 74,3 M€ de projets prioritaires.
Ces 74,3 M€ de projets prioritaires nécessitent 20,2 M€ de fonds propres.
Eu égard au montant des investissements et du délai de mise en œuvre d’une opération de renforcement des fonds propres, et afin
de ne pas retarder le lancement des programmes immobiliers jugés prioritaires, des solutions de financements pérennes ou de
transitions sont proposées.
La Caisse des Dépôts propose de faire des avances en comptes courants temporaires afin de préfinancer la phase « études » des
projets prioritaires dans l’attente de la finalisation du renforcement des fonds propres prévue sur le premier semestre 2022.
Par ailleurs, une partie des fonds propres peut être partagée avec des co-investisseurs dans des sociétés immobilières dédiées au
portage de certains projets.
Ainsi :
Projets prioritaires portés directement par la SEML RdL :
✓     AMPeRIS :               TEHTRIS
✓     PHOTONIQUE :            EKLA, AMPLITUDE
✓     LASeRIS :               Bâtiment ateliers/bureaux
Projets prioritaires portés par des sociétés dédiées :
✓     AMPeRIS :               Parking Silo, ATOS, Startups Biotech, TreeFrog
La faisabilité du portage de ces projets par des sociétés immobilières dédiées dont la SEML RdL détiendrait la majorité du capital sera
étudiée au cas par cas au cours des prochains mois. Les actionnaires de la SEML RdL, dont la Caisse des Dépôts, pourront participer
au tour de table de ces sociétés. Si cette faisabilité se confirme, les fonds propres nécessaires à la SEML RdL pourraient être ramenés
de 20,2 M€ à 13,7 M€.

105                        Société
      Total Projets
                         M€     SEML RdL          Immobilière
                                                    dédiée

         8 projets       74       4 projets       4 projets
     Prioritaires (P1)   M€        22 M€           52 M€

       Besoin            20
    FONDS PROPRES        M€        6 M€            14 M€

                               14 M€
       Rappel
                                       SEML RdL          Associés
Besoin Fonds Propres
                                         8 M€             6 M€
   projets P2 – P3
       10 M€

Feuille de Route 2021
Projet Délibération 2
Les administrateurs approuvent à l’unanimité :
✓ La feuille de route 2021 de la SEML Route des Lasers
✓ La création de sociétés immobilières en partenariat avec la
  Banque des Territoires et, le cas échéant, d’autres partenaires
  bancaires, pour porter des projets de développement
  conformément à la feuille de route 2021 ;
✓ Le soutien de la Banque des Territoires et d’autres actionnaires
  (hors collectivités territoriales) par des apports en compte courant
  et en capital pour contribuer au financement des projets
  immobiliers de la SEML RdL d’ici la finalisation du renforcement
  des fonds propres