DEMETRIS CRÉDITS HABITATION BNP PARIBAS FORTIS SYLLABUS 2015 - Version: 2015/01 Last update : 24/12/2014
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DEMETRIS
CRÉDITS HABITATION
BNP PARIBAS FORTIS
SYLLABUS 2015
Version: 2015/01
Last update : 24/12/2014
1
Syllabus Crédits Habitation via Demetris
Contenu
Table des matières Page
Introduction 4
Update Syllabus 5
I. Produits offerts par Demetris 6
II. Généralités crédits habitation 7
III. Crédit d’amortissement
Caractéristiques 13
Formules 14
Frais 19
Mise à disposition du capital 22
Remboursement du crédit 26
Tarifs 27
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 2
Syllabus Crédits Habitation via Demetris
Contenu
Table des matières Page
IV. Critères d’acceptation
Généralités, politique d’acceptation et buts 35
Immeubles de rapport et refinancements externes 39
Crédit minimum – crédit maximum 41
Quels revenus? 42
Capacité d’emprunt maximale: exemple 45
Niveaux de décision 46
V. Expertises – Valorisation du bien 47
VI. Traitement administratif des dossiers 53
VII. Garanties 58
VIII. Crédit de soudure 60
IX. Crédit Habitation Souple 64
I. Souplesse au début du crédit 65
II. Souplesse en cours de vie du crédit 69
III. Tableau résumé des avantages 79
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 3
Syllabus Crédits Habitation via Demetris Introduction Ce syllabus reprend quelques directives essentielles en vue de l'introduction correcte d’une demande de crédit auprès de Demetris. La publication de ces directives a pour seul objet d'aider le courtier dans le cadre de la recherche de la plus grande efficacité commerciale. Pour éviter tout malentendu, nous précisons que ces directives ne constituent pas une offre de crédit et n'impliquent pas d'obligation d'octroi d'un crédit. Elles sont en outre susceptibles d'être adaptées à tout moment. Les engagements relatifs aux crédits ne sont contenus que dans les documents émis suite à l'introduction d'une demande: offre, contrat, conditions générales, etc … 24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 4
Syllabus Crédits Habitation via Demetris
Update syllabus
Version 2015/01 – 03/11/2014
• Nouvelle grille tarifaire: page 29 et suivantes
• Valorisation des rénovations pour des petits montants: page 51
• Incorporation du chapitre ‘Crédit Habitation Souple’ avec avantages et exemples:
page 64 et suivantes
Version 2014/03 ‐ 14/02/2014 & 26/02/2014
Autorisation de reprise de prêts à tempérament si le prêt initial soit à but immobilier: pages 42
et 44
Version 2014/02 ‐ 31/01/2014
• Adaptation du schéma de tarification: pages 33 ‐ 34
• Dérogation de taux à partir du 1/1/2014 ‐ impact sur la commission: page 37
Version 2014/01 ‐ 01/10/2013 & 27/11/2013
• Prélèvement de fonds: pages 27
• Tarification & simulations: pages 32 – 33
• Mention de la référence sur l’avenant de transfert assurance SRD: page 64
• Crédits couverts par un Mandat Hypothécaire: page 67
• Avantages Crédit Souple: page 76
Version 2013/05 ‐ 13/09/2013 & 16/09/2013
• Réductions conditionnelles: page 34
• Grille tarifaire Premium / Classic (Immeubles de rapport): pages 35 ‐ 36
• Checklist à la passation de l’acte et pour le paiement de la commission: page 61
• Suppression de la page 64
• Crédit de soudure ‐ validité de l’offre: page 70
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 5I. Produits offerts par Demetris
Demetris vend des crédits habitation BNP Paribas Fortis,
éventuellement en combinaison avec un crédit de soudure.
Crédit Habitation
► Essentiellement : CRÉDIT D’AMORTISSEMENT
Crédit de soudure
► Uniquement octroyé en combinaison avec une demande de crédit
habitation
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 6II. Généralités crédits habitation
Définition ‘Crédit hypothécaire’
Le crédit hypothécaire est un crédit à long terme avec
garantie hypothécaire (hypothèque ou mandat hypothécaire) destiné :
► à financer l’acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers
► ou au remboursement de dettes contractées pour les mêmes buts
Caractéristiques :
► uniquement les personnes physiques ayant leur résidence habituelle en
Belgique
► acquisition ou conservation de biens immobiliers
► crédit destiné principalement à des fins privées
► crédit garanti par une hypothèque (ou un mandat d’hypothèque) sur un
bien situé en Belgique
Réglementation légale :
► Loi Wathelet du 4/8/1992 (d’application depuis le 1/1/1995)
► Loi Di Rupo du 13/3/1998 (d’application depuis le 1/9/1998)
► Loi du 19/04/2014 portant insertion du Livre VII ‘Services de paiement
et de crédit’ dans le Code de droit économique (d’application en phases:
29/05/2014, 1/04/2015 et 1/07/2015)
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 7II. Généralités crédits habitation
Définition ‘Crédit hypothécaire’ – Pour qui?
Uniquement pour les personnes physiques ayant leur
résidence habituelle en Belgique
► qui sont capables juridiquement
► qui peuvent justifier des revenus suffisants
► et prioritairement destiné à un usage privé
(exception: but mixte = voir plus loin)
Remarques:
► Les crédits aux sociétés sont donc exclus
► Une exception peut être envisagée pour les personnes physiques
résidant à l’étranger pour autant qu’un bien immobilier situé en Belgique
puisse être donné en garantie
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 8II. Généralités crédits habitation
Définition ‘Crédit hypothécaire’ – But
But immobilier: acquisition ou conservation d’un bien
immobilier à usage privé:
► Achat terrain à bâtir, achat d’une habitation
► Construction d’une habitation
► Transformation d’une habitation (y compris seconde résidence)
► Financement des droits de succession dus sur des biens immobiliers
► Acquisition de droits réels comme l’usufruit, la nue-propriété, le droit de
superficie, l’emphytéose
Remarque
► Reprise de crédits hypothécaires existants = OK
► Reprise d’autres crédits comme prêt auto = NON OK
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 9II. Généralités crédits habitation
Les Crédités
Les emprunteurs interviennent en qualité de débiteurs-
bénéficiaires
Le débiteur-bénéficiaire doit obligatoirement être, ou devenir,
(co-)propriétaire du bien immobilier objet du crédit
BNP Paribas Fortis a décidé de ne plus accepter les
cautions en tant qu’intervenants dans les demandes de
crédit habitation
Emprunteurs mariés:
► En principe, ils doivent intervenir tous les 2 en qualité de débiteurs-
bénéficiaires
► Exceptions:
• les emprunteurs sont mariés sous le régime de la séparation des biens
• et pour autant que le bien donné en garantie ne soit pas le logement familial
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 10II. Généralités crédits habitation
Les Crédités
Cohabitants légaux:
► En principe: les 2 personnes interviennent en qualité de débiteurs-
bénéficiaires
► Exception: le bien donné en garantie n’est pas le logement familial
Cohabitants de fait ou personnes qui n’habitent pas
ensemble:
► Chaque débiteur-bénéficiaire doit obligatoirement être, ou devenir,
(co-)propriétaire du bien immobilier objet du crédit
► Les cautions ne sont pas acceptées
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 11II. Généralités crédits habitation
Forme du contrat - Types
Forme du contrat: crédit réutilisable, sous forme d’OC
(ouverture de crédit)
► Avec une durée indéterminée, dans laquelle sont octroyées une ou
plusieurs avances
► Acte authentique: via notaire avec constitution d’une hypothèque
► Acte sous seing privé: le plus souvent avec mandat hypothécaire, via
notaire
Types de crédits habitation
► Crédit remboursable par amortissement (essentiellement)
► Crédit ‘bullet’ ou crédit à terme fixe
• Le capital est exigible et attendu en un seul versement à l’échéance finale
• L’origine de ce remboursement doit être connue à l’avance (contrat
d’assurance-groupe, placement BNP Paribas Fortis existant avec garantie
de capital)
• Conditions:
o quotité: max. 70% de la valeur du bien (60% si il s’agit d’un immeuble de rapport)
o assurance en cas de décès
o durée limitée: ± 10 ans
o formules: 1/1 ; 5/5 ; 10/5 et 10 ans fixe
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 12III. Crédit d’amortissement
Caractéristiques
2 possibilités:
► Remboursement par mensualités constantes
► Remboursement par amortissements constants du capital
Durée:
► Formules à taux variable : minimum 2 ans et maximum 30 ans
► La durée sera de max. 25 ans en cas de financement d’un immeuble
destiné à un usage privé propre d’une valeur > 750.000 €.
La durée maximale pour un immeuble de rapport est de 15 ou 20 ans.
► Remarque : la durée doit être de 10 ans minimum (avec hypothèque)
pour bénéficier de certains avantages fiscaux
Délai de prélèvement du crédit: 3 ans
Dispense amortissements de capital: max. 36 mois (la
période d’exemption est comprise dans la durée totale)
Formules offertes
► Formules à taux fixe (à partir de 10 ans fixe)
► Formules à taux variable
► Formules accordéon (durée variable)
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 13III. Crédit d’amortissement
Formules à taux fixe
7 possibilités
► 10 ans fixe: durée > 5 ans et ≤ 10 ans
► 13 ans fixe: durée > 10 ans et ≤ 13 ans
► 15 ans fixe: durée > 13 ans et ≤ 15 ans
► 18 ans fixe: durée > 15 ans et ≤ 18 ans
► 20 ans fixe: durée > 18 ans et ≤ 20 ans
► 25 ans fixe: durée > 20 ans et ≤ 25 ans
► 30 ans fixe: durée > 25 ans et ≤ 30 ans
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 14III. Crédit d’amortissement
Formules à taux variable
Variable
► 1/1 +3/-3 Indice A
• Révision annuelle du taux
• Augmentation limitée par la loi au début du crédit: max. 1% la 2e année et
maximum 2% la 3e année
• Durée maximale: 30 ans
► 5/5 +4/-4 Indice E
• Révision quinquennale du taux
• Durée maximale: 30 ans
Semi-fixe
► 10/5 +2/-5 Indice E
• Taux fixe pour une durée de 10 ans, révision à ce moment, et ensuite tous
les 5 ans
• Durée maximale: 30 ans
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 15III. Crédit d’amortissement
Formules accordéon
Crédit accordéon 15-18
► 1/1 +3/-3 Indice A – Mensualités fixes
• Révision annuelle du taux
• Mensualité fixe conservée pour toute la durée du crédit
• Durée initiale = 15 ans
• En cas d’augmentation du taux: la mensualité demeure inchangée mais la
durée de remboursement est prolongée de 3 ans au maximum (durée
maximale = 18 ans)
• En cas de diminution du taux: la mensualité demeure inchangée mais la durée
est raccourcie (sans limitation)
• Uniquement possible dans le système des mensualités égales’
Crédit accordéon 20-25
► 1/1 +3/-3 Indice A – Mensualités fixes
• Révision annuelle du taux
• Mensualité fixe conservée pour toute la durée du crédit
• Durée initiale = 20 ans
• En cas d’augmentation du taux: la mensualité reste inchangée mais la durée
de remboursement est prolongée de 5 ans au max. (durée max = 25 ans)
• En cas de diminution du taux: la mensualité demeure inchangée mais la durée
est raccourcie (sans limitation)
• Uniquement possible dans le système des ‘mensualités égales’
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 16III. Crédit d’amortissement
Formules accordéon
Crédit accordéon 25-30
► 1/1 +3/-3 Indice A – Mensualités fixes
• Révision annuelle du taux
• Mensualité fixe conservée pour toute la durée du crédit
• Durée initiale = 25 ans
• En cas d’augmentation du taux: la mensualité demeure inchangée mais la
durée de remboursement est prolongée de 5 ans au maximum (durée
maximale = 30 ans)
• En cas de diminution du taux: la mensualité demeure inchangée mais la
durée est raccourcie (sans limitation)
• Uniquement possible dans le système des ‘mensualités égales’
• Surtout pour les jeunes
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 17III. Crédit d’amortissement
Formules accordéon – avantages concurrentiels
Plusieurs banques disposent également d’une formule 1/1
+3/-3 à durée variable
Mais BNP Paribas Fortis est la seule banque à pouvoir
garantir au client que sa mensualité n’augmentera pas.
Si l’augmentation du taux est telle que la durée du crédit
devrait en principe dépasser la durée maximale, un taux plus
bas sera appliqué au crédit. Le client bénéficie donc à ce
moment d’un ‘cadeau en intérêts’
À la concurrence:
► Lorsque la prolongation maximale de la durée est atteinte, la
mensualité augmente
► Le client doit faire le nécessaire lui-même pour adapter son ASRD
(chez AGI Bank Channel: les primes de risque suivent la durée)
► Le client doit demander chaque année avant la révision du taux que la
durée du crédit soit adaptée au lieu de la mensualité
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 18III. Crédit d’amortissement
Frais
Frais de dossier: 350 euro par dossier (dès le 16/4/2012)
► Lorsque le client dispose d’un compte à vue BNP Paribas Fortis actif,
Demetris fera le nécessaire pour encaisser les frais
► Si le client ne dispose pas de compte à vue BNP Paribas Fortis, il est
recommandé de demander au client une provision et de la verser sur le
compte de Demetris SA avec en communication le ‘nom du client’.
Le compte Demetris à utiliser est fonction du siège de contact:
• Siège de Namur: BE03 0013 0409 5884
• Siège de Tournai: BE46 0010 3224 8536
• Siège Centre (Grand-Bigard): BE04 0010 2584 6031
• Siège de Gand: BE44 0010 3800 1545
• Siège de Lummen: BE79 0013 3968 0033
► Récupération sur les commissions de l’intermédiaire si l’acte ne se
signe pas (offre refusée par le client) et qu’aucune provision n’a été
prévue
Frais d’expertise:
► Montants: voir chapitre ‘Expertises’ (page 47)
► Paiement:
• Soit sur le compte de Demetris (numéros de compte supra) avec en
communication le ‘nom du client + N° du dossier’
• Soit à l’acte via le décompte communiqué au notaire
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 19III. Crédit d’amortissement
Frais
Frais éventuels pendant la durée du crédit en cas de:
► Modification importante du contrat: allongement, raccourcissement de la
durée, franchise en capital (2 x 6 mois), changement du mode de
remboursement, variabilité optionnelle, sauf modification du taux
200 euro
► Prise en charge: opération par laquelle le demandeur prend en charge
tous les engagements contractés solidairement avec d’autres personnes
(divorce, séparation) 300 euro
► Adjonction de crédité 200 euro
► Transfert d’hypothèque 300 euro
► Mainlevée partielle d’hypothèque 200 euro
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 20III. Crédit d’amortissement
Frais
Commission de réservation
► Compensation financière pour la mise à disposition de fonds
► Uniquement appliquée sur les fonds non prélevés du crédit
► Donc uniquement pour construction et transformation (crédit prélevé en
différentes tranches)
► Montant: 0,15% par mois après 6 mois, calculés sur le montant non
prélevé du crédit
► Exception: pas de commission de réservation dans le cas des
avantages ECO (voir ‘Crédit Habitation Souple’ dernier chapitre).
Indemnité de remploi
► Indemnité due en cas de remboursement anticipé partiel ou total
► Montant: 3 mois d’intérêts calculés sur le montant du remboursement
anticipé
► Remarque: l’indemnité de remploi n’est pas due en cas de
remboursement anticipé par l’assurance vie liée au crédit
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 21III. Crédit d’amortissement
Mise à disposition du capital
Achat : la totalité du montant du crédit est prélevée le
jour de l’acte
Les intérêts pour la 1re période sont calculés prorata temporis.
Exemple: si une avance est signée le 10 du mois, le client doit payer des
intérêts du 10 au 30 (tous les mois sont des mois de 30 jours)
Construction et transformations: par tranches, en
fonction de l’état d’avancement des travaux.
Si un permis de bâtir est requis, celui-ci doit être produit à la passation de
l’acte. Aucun montant ne peut être libéré tant que celui-ci n’a pas été
produit.
► Si le permis est présenté à la signature de l’acte: 5% au moins du
capital doivent être mis à disposition (sauf si franchise en amortissement de
capital de min. 12 mois, et max. 36 mois)
► Si le permis n’est pas présenté à la signature de l’acte: l’acte peut être
signé s’il est prévu une franchise en amortissement de capital de
minimum 12 mois (et maximum 36 mois) pour l’avance concernée
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 22III. Crédit d’amortissement
Mise à disposition du capital – délai de prélèvement
Principe: le délai de prélèvement du crédit est de 3 ans
Après 36 mois, BNP Paribas Fortis peut mettre fin à la
période de prélèvement. Si les fonds ne sont pas prélevés
dans leur totalité quelques semaines avant cette échéance,
le client aura la possibilité:
► Soit de renoncer au prélèvement des fonds disponibles. Un nouveau
tableau d’amortissement sera alors établi;
► Soit de continuer à prélever les fonds au-delà de l’échéance de la
période de prélèvement. Règles à suivre dans ce cas:
Si le solde à prélever ... alors ...
le délai de prélèvement peut être prolongé de 1 an moyennant le
> 5% du montant de l’avance et < 12.500 euro
paiement de 200 euro de frais.
12.500 euro une nouvelle demande de Crédit habitation doit être introduite.
prélèvement obligatoire avant la fin de la période de prélèvement,
sans contrôle sur la destination des fonds ou le client renonce
< 5% du montant de l’avance (avec un max. de 1.250 euro) définitivement à prélever.
Toutefois, le dossier doit disposer de factures pour au minimum le
montant du crédit.
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 23III. Crédit d’amortissement
Mise à disposition du capital – délai de prélèvement
Constructions et transformations - règles générales:
► Les emprunteurs devront d’abord faire appel à leurs fonds propres.
Ensuite, le capital emprunté pourra être libéré par tranches
successives, au fur et à mesure de l’avancement des travaux
► Le capital emprunté sera libéré en fonction du plan financier fourni à
Demetris et étayé par des plans, devis et estimation des coûts
► Les prélèvements ne peuvent se faire que sur présentation de factures
► Toute demande de modification du plan d’investissement:
• après la décision d’octroi du crédit habitation
doit être soumise à l’accord de Demetris qui demandera éventuellement
l’accord de BNP Paribas Fortis
• après la passation de l’acte
doit obligatoirement faire l’objet, en plus, d’une nouvelle ‘fiche-but fiscal’
(voir Newsletter 19/2007)
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 24III. Crédit d’amortissement
Mise à disposition du capital – constructions et
transformations
LIBÉRATION DES FONDS DANS LE CAS D'UNE NOUVELLE CONSTRUCTION - TABLE DES MAXIMA
MAX % À QUEL MOMENT ?
20% À la moitié du gros oeuvre
40% À l’achèvement du gros oeuvre (sans mise sous toit)
50% Après mise sous toit de l’immeuble
60% Après placement des canalisations et menuiseries extérieures
70% Après plafonnage
80% Après placement des revêtements de sol
90% Après placement des installations sanitaires
100% Après placement des menuiseries intérieures
Le cas échéant, Demetris et/ou BNP Paribas Fortis sont autorisés à faire établir à tout moment par Gudrun Xpert un rapport
d'expertise de constat d'achèvement des travaux, aux frais des emprunteurs.
LIBÉRATION DES FONDS DANS LE CAS DE TRANSFORMATIONS
Grosses transformations : application de la table prévue pour les constructions (voir ci-dessus)
Autres transformations : - au fur et à mesure de l'avancement des travaux
- sur base du plan financier, avec factures
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 25III. Crédit d’amortissement
Remboursement du crédit
Date prise d’effet du crédit: le 1er du mois au cours
duquel l’acte est passé
Date du 1er paiement:
► Le 1er du mois qui suit le mois de la passation de l’acte
► Remarque: si l’acte est passé le 30 (31) du mois: la 1re échéance est
déjà le lendemain
Exemple : acte passé le 30/9: 1re échéance = 1/10 !
Première mensualité = 1 jour d’intérêts + l’amortissement de capital
(sauf s’il est prévu un différé d’amortissement)
Le remboursement du crédit ne doit pas obligatoirement
se faire au départ d’un compte BNP Paribas Fortis.
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 26III. Crédit d’amortissement
Tarification – durée de la validité
Nous pratiquons un système de taux hebdomadaires.
Les tarifs sont valables du lundi au samedi inclus.
La nouvelle grille tarifaire est publiée le vendredi
(www.demetris.be)
A partir de la date d’enregistrement du dossier chez
Demetris: délai de 4 mois pour passer l’acte
► Sur demande de l’intermédiaire justifiée par des raisons commerciales,
le taux peut être revu à la baisse pendant cette période de 4 mois (une
seule possibilité).
Le nouveau taux est celui de la grille tarifaire au moment de la
demande d’adaptation.
► Et si l'acte n'a pas été passé endéans les 4 mois?
La demande peut être prolongée une seule fois pour une période de 4
mois ... au tarif d'application au moment de la prolongation
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 27III. Crédit d’amortissement
Tarification - simulations
Via www.demetris.be vous pouvez (un login est nécessaire):
► Consulter nos taux
(via l’extranet: MyDemetris > Crédit Habitation > Taux et Simulations)
► Via ‘Simulation Crédit Habitation’
Effectuer des simulations
► Via l’application ‘MyCredit Planner’:
• effectuer des simulations de crédit habitation
• Établir, gérer et envoyer une demande de crédit à Demetris
► Grâce à MyFiles, vous pouvez suivre l’évolution
de vos demandes de crédit introduites
Notre App MyDemetris mobile
vous permet de faire rapidement, facilement et où que vous
soyez des simulations personnalisées, que vous pouvez conserver
et/ou envoyer à vos clients
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 28III. Crédit d’amortissement
Grille tarifaire – Critères de qualité (3/11/2014) Nouveau
Grille tarifaire PREMIUM: e.a. déterminée par les 3 critères de qualité (a):
1. Quotité ≤ 80%
2. [Revenus – charges financières] ≥ 2.000 euro par mois (couple)
≥ 1.500 euro par mois (isolé)
3. Ratio charges / revenus ≤ 33%
► La différence entre les tarifs Classic, Bronze, Silver et Gold est chaque fois de 0,15%
Nouveau ► Les 2 conditions suivantes qui permettaient d’avoir accès au tarif Premium sont supprimées:
● ‘domiciliation des revenus des emprunteurs sur un compte de BNP Paribas Fortis’
● ‘les revenus professionnels suffisent pour faire face aux charges des immeubles de rapport’
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 29III. Crédit d’amortissement
Grille tarifaire – Critères de qualité (3/11/2014)
Grille tarifaire PREMIUM:
► Répondre au minimum à l’un des 3 critères de qualité:
• 1 critère Premium Bronze
• 2 critères Premium Silver
• 3 critères Premium Gold
► Dans chaque sous-catégorie [Bronze, Silver ou Gold], il existe 4
tarifs possibles (voir page 32):
• Base: sans conditions
• A: une seule réduction conditionnelle est souscrite
• B: 2 réductions conditionnelles sont souscrites
• C: les 3 réductions conditionnelles sont souscrites
Remarque: la grille tarifaire PREMIUM n’est pas accessible aux crédits d’une durée
> 25 ans (la formule Accordéon 25-30 n’est toutefois pas visée par
cette restriction)
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 30III. Crédit d’amortissement
Grille tarifaire
La grille tarifaire CLASSIC est d’application:
► Si le dossier ne répond à aucun des critères de qualité
► Pour les crédits d’une durée > 25 jaar (la formule Accordéon 25-30
n’est toutefois pas visée par cette restriction)
► Il existe 4 tarifs possibles:
• Tarif de base: sans conditions
• Classic A: une seule réduction conditionnelle est souscrite
• Classic B: 2 réductions conditionnelles sont souscrites
• Classic C: les 3 réductions conditionnelles sont souscrites
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 31III. Crédit d’amortissement
Grille tarifaire – Réductions conditionnelles (3/11/2014)
Nouveau Nouveau Nouveau
-0,15%
3 réductions conditionnelles déterminent les tarifs A,B et C (b):
1. Domiciliation des revenus sur un compte à vue BNP Paribas Fortis - 0,15%
2. Souscription d’une assurance Top Habitation auprès de AG Insurance - 0,15%
3. Souscription d’une assurance SRD auprès de AG Insurance ou CARDIF - 0,15%
(≥ 100% du montant du crédit, Hypo Protect 2WIn de Cardif 100% sur 2 têtes!)
Nouveau
Notre meilleur tarif sans compte à vue BNP P F = Premium Gold B
► Chaque réduction ainsi octroyée, s’élève à 0,15%
Majoration du taux en cours de crédit en cas de non respect d’une des
conditions.
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 32III. Crédit d’amortissement
Grille tarifaire valable à partir du 3/11/2014
RÉDUCTION EXTRA = en plus des réductions critères de
qualité et réductions conditionnelles
d’application pour chaque tarif (Classic et Premium)
Compétence = courtier (sans autorisation préalable de Demetris)
► Basse quotité (≤ 80%) réduction automatique de 0,15%
sans diminution de commission
► Haute quotité (> 80%) réduction extra de 0,05%, 0,10% ou 0,15%
avec diminution de commission de
respectivement 0,15%, 0,30% ou 0,45%
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 33III. Crédit d’amortissement
Grille tarifaire valable à partir du 3/11/2014
MAJORATIONS DE TAUX (voir tableau ci‐dessous)
Demetris n’appliquera PLUS la majoration de taux, même si le
tarif CLASSIC est d’application:
► pour les dossiers en ‘haute quotité’ (crédit > 80% de la valeur vénale)
► pour un crédit avec mandat hypothécaire (à condition que cette garantie soit
acceptée par Demetris)
MAJORATIONS DE TAUX CUMULATIVES À partir du 13/02/2012
Crédit > 80% et ≤ 100% de la valeur vénale
0,25% 0,00%
Crédit garanti par un mandat hypothécaire
0,25% 0,00%
Crédit d’une durée < 10 jaar
0,25%
Crédit en 2e rang (1re rang n’est pas BNP Paribas Fortis)
0,50%
Crédit < 12.500 euro
1,00%
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 34IV. Critères d’acceptation
Généralités
La décision d'octroi d'un crédit habitation n'est pas une
décision automatique basée sur le résultat d'un calcul de
scoring.
C’est pourquoi nous accordons la priorité à l'étude de la
solvabilité et à la capacité de remboursement des
personnes:
► les emprunteurs doivent disposer de revenus financiers suffisants pour
faire face à leurs charges dans de bonnes conditions
► les emprunteurs doivent disposer des moyens financiers suffisants
pour réaliser leur projet: le plan financier doit être en équilibre (fonds
propres + fonds empruntés)
Chaque dossier fait l'objet d'une analyse complète dans
laquelle les critères décrits ci-après sont pris en compte.
La décision d'octroi de crédit ne peut reposer sur la
valeur seule des garanties.
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 35IV. Critères d’acceptation
Normes de qualité
Notre politique d’acceptation se concentre sur 3
principales normes de qualité:
► Quotité: max. 100%
► Revenu disponible : [revenus - charges financières] 1.250 euro
► Rapport charges / revenus: max. 40%
Notion de ‘charges financières’
► Charge mensuelle de la demande de crédit
► Charges financières existantes d’une durée restante > 6 mois
► Pension alimentaire payée
► Loyer qui continuera à être payé dans le futur pour une habitation
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 36IV. Critères d’acceptation
Groupe cible / Buts acceptés
Personnes physiques domiciliées en Belgique
► Règle générale: âge du crédité à la fin du crédit 65 ans.
Cette règle s’applique au niveau de l’emprunteur le plus jeune
Exceptions possibles: sur base des revenus réels justifiés après l’âge
de 65 ans.
Groupe cible: les particuliers. Exclu: les sociétés
Buts acceptés:
acquisition ou conservation de droits immobiliers (pleine propriété,
nue-propriété, usufruit, emphytéose, superficie) essentiellement
pour un usage privé:
► Achat d’un terrain, d’une maison, d’un appartement
► Construction d’une habitation
► Transformation d’une habitation (aussi bien 2e résidence)
► Financement des droits de succession en vue de la conservation du
patrimoine immobilier
► Remboursement de dettes contractées pour les mêmes buts
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 37IV. Critères d’acceptation
Buts exclus
Exclusions par la loi:
► Reprise de crédits dont le but initial n’était pas ‘immobilier’
(exemple: financement voiture)
► Crédits aux sociétés (crédits d’investissement)
Autres exclusions:
► Reprise de prêts à tempérament, à moins que le prêt initial soit à but
immobilier
► Personnes avec un fichage actif à la CCP (Centrale des Crédits aux
Particuliers de la BNB)
► Clients surendettés ou en règlement collectif de dettes
► Reprises de crédits au sein du groupe BNP Paribas Fortis
► Crédit pour un membre du personnel de Fortis Banque (contrat définitif)
s’il s’agit de son premier crédit habitation ou s’il a encore droit – même
partiellement – aux conditions spécifiques réservées aux membres du
personnel.
Cette personne doit suivre la voie interne de BNP Paribas Fortis
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 38IV. Critères d’acceptation
Immeubles de rapport
Définition ‘immeuble de rapport’
► le bien est destiné principalement à la location à des tiers
► l’opération s’inscrit dans le patrimoine privé
► remarque: la location épisodique de la seconde résidence n’en fait pas un
‘immeuble de rapport’
Règles spécifiques:
► expertise obligatoire
► quotité empruntée = max. le plus petit de ces 2 montants:
80% de la valeur en vente normale / 100% de la valeur en vente forcée
► durée du crédit:
• max. 15 ans, éventuellement majorée de 2 ans dans le cas d’une construction
• 20 ans si immeuble de rapport de type ‘résidentiel’ (= non commercial) et si des revenus
autres que des loyers suffisent au remboursement du crédit
► revenus professionnels indispensables (le remboursement du crédit sur base
des revenus locatifs seuls ne suffit pas)
► apport personnel: min. 20% + les frais liés au crédit (frais bancaires, frais de
notaire)
► domiciliation obligatoire des loyers de l’immeuble à financer sur un compte
BNP Paribas Fortis
► les normes de qualité ‘Revenu disponible’ et ‘Rapport revenus / charges’ sont
d’application sur ces opérations
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 39IV. Critères d’acceptation
Refinancements externe – But mixte
Refinancements externes
► Reprise auprès de dispensateurs de crédit différents de BNP Paribas
Fortis:
• de crédits hypothécaires
• et de prêts à tempérament uniquement à but immobilier
► Le montant maximum de la partie ‘refinancement externe’:
• le remboursement total du crédit initial, indemnité de remploi et intérêts
compris,
• les frais relatifs à la clôture de l’opération antérieure (notamment les frais
d’acte de mainlevée) et les frais de la nouvelle opération (notamment les frais
de notaire).
Crédits à but mixte: usage en partie privé et en partie
professionnel par l’emprunteur
► Immeuble à but mixte utilisé en partie à des fins professionnelles par
l’emprunteur : si partie professionnelle < 50% de la valeur totale
► Immeuble à but mixte à des fins de location: l’opération relève de la loi sur
le Crédit Hypothécaire:
• si partie professionnelle < 50%: conditions normales
• si partie professionnelle > 50%: le taux est majoré de 0,50%
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 40IV. Critères d’acceptation
Crédit minimum - maximum
Crédit Minimum:
► Nouvelle Ouverture de Crédit (OC): 12.500 euro
► Reprise d’encours au sein de la même OC: 7.500 euro
► Reprise d’encours avec majoration d’OC: 12.500 euro
Crédit Maximum:
► Dépend du but du crédit: voir rubrique ’Expertises’
► En cas d’expertise: dépend de la valeur vénale.
Règle générale (en cas d’expertise) = max. 100% de la valeur vénale
► … et sans dépasser le total des dépenses
• Exemple: crédit pour la construction d’une maison (client déjà propriétaire de
son terrain)
o Coût total de la construction=200.000 euro (TVA, architecte, coûts du crédit compris)
o Valeur expertisée (via la société Gudrun Xpert) = 240.000 euro (valeur du terrain
comprise)
o Crédit maximum = 200.000 euro = coût total du projet
► En cas d’un immeuble destiné à un usage privé propre d’une valeur
> 750.000 euro, le crédit = max. le plus petit de ces 2 montants:
• 80% de la valeur en vente normale
• 100% de la valeur en vente forcée
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 41IV. Critères d’acceptation
Quels revenus?
Salariés
► Revenus professionnels: revenu mensuel net y compris le pécule de
vacances, le 13e mois et les primes récurrentes
• employé: revenu mensuel net * 13,85 / 12
• ouvrier / fonctionnaire: revenu mensuel net * 12,50 / 12
• retraité, handicapé (mutuelle), administrateur de société: revenu mensuel net
► Indemnité de chômage: 90% de l’indemnité minimale
► Autres revenus: avec preuve de leur récurrence (extraits de compte)
► Documents à fournir - preuves ou justificatifs:
• Attestation d’emploi
• Fiches de paie des 3 derniers mois
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 42IV. Critères d’acceptation
Quels revenus?
Indépendants
► Revenus nets après impôts + amortissements
► Documents à fournir (justificatifs ou preuves):
• Dernier avertissement extrait de rôle disponible
• Déclaration fiscale des 3 dernières années avec les annexes + les comptes
d’exploitation
Revenus locatifs
► Revenus locatifs existants: à concurrence de 80%
• Documents à fournir: copie des baux enregistrés et preuve du versement en
compte
► Revenus locatifs futurs (après transformation par exemple): 80% du
montant mentionné du rapport d’expertise de Gudrun Xpert
Revenus qui NE SONT PAS pris en considération
► Allocations familiales
► Pensions alimentaires perçues pour les enfants
► Remboursement des frais de déplacement par l’employeur
► Chèques repas
► Avantages en nature
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 43IV. Critères d’acceptation
Quels revenus? – exemple charges/revenus
Exemple
► Ménage avec un revenu total de 3.650 euro
► Charges existantes:
• 650 euro: loyer (disparaît)
• 200 euro: PAT auto (reste 9 mois)
• 250 euro: pension alimentaire (enfant d’un précédent mariage)
• 750 euro: mensualité du crédit demandé
► Calcul du disponible = revenus - charges
• Revenus = 3.650 euro
• Charges = 750 + 250 + 200 = 1.200 euro
• Revenus = 3.650 euro ratio ‘charges / revenus’
= max. 40% = max. 1.460 euro
(3.650 euro * 40% = 1.460 euro OK, puisque les charges s’élèvent à 1.200 euro)
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 44IV. Critères d’acceptation
Calcul de la capacité d’emprunt maximale: exemple
Combien peut-on emprunter (maximum) ? Quelle est la capacité d'emprunt maximale?
Revenus € 3.650
Maximum à dépenser € 1.460 Maximum 40% …
Charges financières € 450 moins les charges financières actuelles
Solde € 1.010
A combien s'élève la capacité d'emprunt maximale pour une mensualité de 1010 EUR ?
Vue d'ensemble de la capacité d'emprunt
10 15 20 25 30
10 ans 15 ans 20 ans 25 ans 30 ans
3,00% € 104.800 € 146.667 € 182.781 € 213.934 € 240.806
3,50% € 102.404 € 141.816 € 175.000 € 202.940 € 226.465
4,00% € 100.094 € 137.208 € 167.713 € 192.786 € 213.395
4,50% € 97.864 € 132.827 € 160.882 € 183.395 € 201.461
5,00% € 95.713 € 128.659 € 154.473 € 174.699 € 190.546
5,50% € 93.637 € 124.693 € 148.454 € 166.636 € 180.546
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 45IV. Critères d’acceptation
Niveaux de décision
2 Niveaux:
► Demetris: jusque 750.000 euro
► BNP Paribas Fortis
Règles spécifiques, toujours à décider par BNP Paribas
Fortis:
► crédits avec encours > 750.000 euro (y compris les crédits existants)
► revenus locatifs > 50% du total des revenus
► revenus locatifs > revenus professionnels
► Personnes avec un fichage actif à la CCP (la Centrale des Crédits aux
Particuliers de la BNB) avec incident régularisé
► crédité domicilié à l’étranger (habitera en Belgique une fois l’immeuble
acheté)
► crédits ‘Bullet’ et Crédit Branche 23
►…
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 46V. Expertises – Valorisation du bien
Principe
Règle générale: pas d’expertise
Détermination de la valeur du bien: via un ‘modèle de valorisation’
dépendant du but du crédit.
Remarque: Toutefois, Demetris se réserve le droit de faire procéder
dans tous les cas à une expertise, même pour un dossier qui répond
aux conditions ‘sans expertise’
En dérogation de la règle générale, l’expertise reste obligatoire
dans les cas suivants:
► pour les immeubles de rapport
► pour les immeubles à usage professionnel partiel
► pour les immeubles à usage privé propre d’une valeur > 750.000 euro
Lorsqu’une expertise est demandée:
► c’est toujours via Gudrun Xpert
► c’est Demetris qui commande l’expertise
► la ‘Valeur Expertisée’ = valeur vénale sur base d’une vente de gré à gré
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 47V. Expertises – Valorisation du bien
Procédure ‘expertise Gudrun’
Procédure en cas d’expertise par Gudrun:
► Demetris envoie une ‘demande d’expertise’ par voie électronique à la
société Gudrun
► Demetris intervient comme intermédiaire dans la procédure de
paiement des frais
► Demetris paie les frais d’expertise directement sur le compte de
Gudrun
► Gudrun contacte le client afin de planifier l’expertise (sans attendre le
paiement)
► Gudrun envoie un rapport d’expertise complet au client et à Demetris
Remarques
► Annulation de la mission avant la visite: 35 euro TVA comprise
► Replanification après 2 visites manquées: 50 euro TVA comprise
► En cas de construction ou de transformation: constat d’avancement
ou d’achèvement des travaux: 91,36 euro TVA comprise
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 48V. Expertises – Valorisation du bien
Frais d’expertise
BATIMENT (honoraires, TVA 21% comprise)
VdV Cat. 1 Cat. 2 Cat. 3
La valeur vénale en vente de gré à gré estimée par Biens avec max. 3 Biens avec plus de 3
Gudrun Xpert, augmentée du montant (TVA comprise) Habitation
entités (2) dont max. entités (2) et/ou plus de
des travaux, prévus ou nécessaires, réalisés par un unifamiliale
150 m 2 destinés à un 150 m 2 destinés à un usage
entrepreneur (1)
usage professionnel professionnel
VdV 350.000 EUR € 225 € 225 € 350
350.000 EUR < VdV 750.000 EUR € 225 € 350 € 450
750.000 EUR < VdV 1.000.000 EUR € 350 € 450 € 675
1.000.000 EUR < VdV 1.500.000 EUR € 450 € 675 € 900
1.500.000 EUR < VdV 2.000.000 EUR € 675 € 900 € 1.250
VdV > 2.000.000 EUR ou bien s pécial (3) s ur offre
(1) Éventuellement avec un es pace à usage profes s ionnel de max. 30 m 2
(2) Une entité es t p.e. un appartem ent, un s tudio, un rez-de-chaus sée com m ercial, …
(3) Un bâtim ent s pécial es t p.e. une églis e, un hôpital, un château, … ou un bien grevé d'un droit de s uperficie ou d'un bail
emphytéotique, d'un leas ing imm obilier, etc. .
TERRAIN (honoraires, TVA 21% comprise)
Cat. 1 Cat. 2 Cat. 3
Une parcelle destinée à un
VALEUR VÉNALE ESTIMÉE (VVE) Une parcelle destinée Une parcelle destinée à un
bâtiment de Cat. 2
à un bâtiment de Cat. 1 bâtiment de Cat. 3 (3)
OU une parcelle composée
(1) OU un terrain à lotir
(2)
VdV 250.000 EUR € 150 € 225 € 350
250.000 EUR < VdV 350.000 EUR € 225 € 350 € 450
350.000 EUR < VdV 500.000 EUR € 350 € 450 € 675
500.000 EUR < VdV 750.000 EUR € 450 € 675 € 900
750.000 EUR < VdV 1.000.000 EUR € 675 € 900 € 1.250
VdV > 1.000.000 EUR ou terrains
s ur offre
s péciaux (4)
(1) Un ens em ble de parcelles adjacente s is s oit en zone agricoles s oit en zone fores tière es t cons idérée com m e de Cat. 1
(2) Par parcelle com pos ée on entend :
- une parcelle pour une m ais on unifam iliale avec un terrain adjacent s is en zone agricole ou fores tière OU
- un ens em ble de parcelles adjacentes s itué en partie en zone agricole en en partie en zone fores tière
(3) On entend ici aus s i p.e. un terrain à bâtir pour des im m eubles à appartem ents , com m erce, PME, indus trie ou bureaux
(4) Des terrains des tinés à des fonctions publiques ou des bâtim ents s péciaux (3 s ous 6.1.1.) ou des terrains grevés d'un droit de
s uperficie ou d'un bail em phytéotique, d'un leas ing im m obilier, etc.
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 49V. Expertises – Valorisation du bien
Valeur du bien
Détermination de la valeur du bien selon le but du crédit
But = achat
► La valeur = 100% du montant du compromis de vente
► À noter que les frais d’achat ne sont pas pris en compte
► Pièces à fournir:
• Le compromis de vente
• Une attestation du notaire
But = transformations OU achat + transformations OU
construction OU achat terrain + construction
► Valeur:
• Terrain ou maison: 100% du montant du compromis de vente, frais d’achat
exclus
+
• 90% du montant (TVA incluse) des travaux ou de la construction suivant devis
officiel(s) et accepté(s) par les parties
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 50V. Expertises – Valorisation du bien
Valeur du bien
Détermination de la valeur du bien selon le but du crédit
But = refinancement externe
► Le but initial = achat
• Détermination de la valeur du bien = montant du compromis de vente
► Le but initial = achat + transformations OU construction
• Détermination de la valeur du bien = l’expertise existante ou nouvelle
expertise
Valorisation des rénovations pour des petits montants
(à partir du 1/11/2014)
► Les travaux de rénovations dont le montant est inférieur à 10% de la
valeur de l’immeuble avant travaux, ne seront plus pris en compte pour
la détermination de la valeur de l’immeuble, sauf si le montant des
travaux est au moins de 12.500 euro.
Ces travaux peuvent toutefois, comme par le passé, être financés pour
autant que la valeur de l’immeuble (sans tenir compte des ‘petits’
travaux) soit suffisante.
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 51V. Expertises – Valorisation du bien
Plan financier: exemple
Achat terrain + construction
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 52VI. Traitement administratif des dossiers
À fournir par le courtier:
► Constitution du dossier: de la manière la plus complète possible à l’aide
de la ‘checklist’
► Au moment de l’enregistrement du dossier auprès de Demetris: carte
d’identité du (des) crédité(s) + n° de registre national obligatoires
Demetris:
► Décision: par Demetris ou BNP Paribas Fortis
► Traitement: par Demetris (gestionnaire de dossiers)
► Emission de l’offre: par Demetris qui l’adresse à l’intermédiaire et/ou au
client
► Projet d’acte: par Demetris qui l’adresse au notaire
► Passation de l’acte:
• Demetris envoie tous les documents au notaire ou à l’intermédiaire s’il s’agit
d’un acte sous seing privé
• l’intermédiaire est habilité à signer l’acte comme porte-fort
• Il n’y a pas de représentant de Demetris à la signature de l’acte.
Le courtier est libre de choisir d’être présent.
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 53VI. Traitement administratif des dossiers
Dossier complet - checklist
Les documents qui doivent obligatoirement être présents
dans le dossier sont:
À la passation de l’acte
► En cas de domiciliation des revenus sur un compte BNP Paribas Fortis:
attestation de l’employeur (pour au moins un co-emprunteur dont les
revenus sont suffisants pour couvrir le paiement des mensualités du
crédit)
► SRD: avenant d’annexion (Transfert de bénéfice)
► Assurance habitation: copie de la police
Pour le paiement de la commission
► Documents déjà nécessaires pour passer l’acte (voir supra)
► En cas de domiciliation des revenus sur un compte BNP Paribas Fortis:
versement effectif des revenus sur le compte
En pratique, les revenus d’au moins un co-emprunteur (suffisants pour couvrir le
paiement des mensualités du crédit) doivent être versés sur le compte par
l’employeur.
Toutefois, la commission sera payée, même si le client ne respecte pas son
engagement de faire domicilier ses revenus, dans un délai de ± 2 mois après le
1er rappel au courtier. (voir Demetris News 2013/04).
Le client sera averti de l’augmentation du taux par lettre recommandée.
24/12/2014 Demetris… le partenaire du courtier pour le crédit habitation 54Vous pouvez aussi lire
