Direction du Logement et de l'Habitat - Service Technique de l'Habitat - L'exécution d'office des travaux de sortie d'insalubrité
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Direction du Logement et de l’Habitat
Service Technique de l’Habitat
ANVPAH&VSSP – 27 mars 2013
Doc : STH/MCOT
L’exécution d’office des travaux de sortie d’insalubrité
Quelques repères spécifiques
à l’habitat parisien
Population et catégories de logements :
2,2 millions d’habitants.
1,34 millions de logements, dont 85% de résidences principales.
Statuts d’occupation du parc des résidences principales :
33% de propriétaires occupants.
45% de locataires dans le secteur privé.
17% de locataires du secteur social et 5% autres.
Parc des copropriétés :
Près de 43.000 copropriétés correspondant à 1,014 millions de
logements.
75% des logements parisiens relèvent du statut de la copropriété.
Le Service Technique de l’Habitat (STH)
Les grandes missions du STH :
L’incitation au ravalement des immeubles parisiens.
La lutte contre les termites.
La lutte contre l’habitat indigne, notamment à travers la mise en
œuvre des polices administratives.
Un service à forte technicité bâtimentaire, comprenant
notamment :
4 subdivisions territoriales employant des inspecteurs de salubrité
chargés des enquêtes de salubrité et de la mise en œuvre des
procédures de police administrative sur tout Paris.
1 bureau d’architecture et d’expertise technique (BAET) chargé de
la préparation des acquisitions publiques et de la réalisation des
études de faisabilité de programmes de logements sociaux.
1 bureau de conduite d’opérations de travaux (BCOT) responsable
de la mise en œuvre des travaux d’office.
Politique d’intervention
de la Ville de Paris en matière de LHI
1. Une gestion annuelle de 4500 à 5000 signalements en
matière d’hygiène donnant lieu systématiquement à enquête
dans des immeubles très majoritairement en copropriété.
2. La mise en œuvre des procédures de police
administrative :
Le maire au titre du règlement sanitaire départemental en
application de ses pouvoirs de police générale (CGCT).
Par convention avec l’Etat dans le cadre de la police spéciale de
l’insalubrité au titre du CSP : enquêtes, instructions, rapports au
CODERST, suivis de la mise en œuvre des arrêtés préfectoraux.
Le maire au titre de ses pouvoirs propres dans le cadre de la
police spéciale de l’insalubrité (travaux d’office et substitutions).
Politique d’intervention
de la Ville de Paris en matière de LHI
3. Le repérage annuel des immeubles à risques au travers
de l’observatoire de la prévention de la dégradation du bâti :
Un panel de 50.000 immeubles privés d’avant 2000, des
indicateurs intégrant l’exercice des polices administratives, 328
immeubles à risques repérés en 2011, tous expertisés par le STH.
Pour engager de manière précoce l’action publique et définir une
stratégie d’action.
Pour déclencher les polices spéciales de la LHI chaque fois que la
situation le justifie.
4. La mise en place de dispositifs opérationnels adaptés aux
problématiques à traiter (OPAH, OAHD, CPA), pouvant aller
jusqu’à l’expropriation.
5. L’appropriation publique (préemption, expropriation,
acquisition amiable).
Répartition territoriale des 328 immeubles repérés à risques en 2011
Le plan d’éradication de l’habitat indigne
mis en œuvre de 2002 à 2010
En quelques chiffres :
1.030 immeubles traités (655 en réhabilitation privée, 375 en
appropriation publique), dont de nombreuses copropriétés.
Près de 1,3 milliards d’euros de travaux réalisés, dont 630 M€ de
financements publics.
4.800 ménages relogés.
20.000 logements réhabilités.
Près de 3.200 logements sociaux produits.
Le déploiement d’importants dispositifs opérationnels :
2 CPA (concessions publiques d’aménagement).
5 OPAH (opérations d’amélioration de l’habitat ).
1 OAHD/PIG (opération d’amélioration de l’habitat dégradé ).
Mobilisation de la police administrative
pour finaliser le PPEHI
A partir de 2007, mobilisation massive du levier des
procédures de police spéciale de l’insalubrité pour
débloquer ou accélérer les projets de réhabilitation privée :
• Arrêtés d’insalubrité : de 90 en 2006, 185 en 2007, 240 en 2008, 298
en 2009, 285 en 2010, 339 en 2011.
• Substitution à copropriétaires défaillants : près d’1 M€ entre 2007 et
2010 (pas de substitution en 2011 et 2012), 1 substitution pour 2013 ;
• Exécution d’office de travaux : de 150K€ en 2007 à près de 1M€ en
2010 et 2011 (sans substitution), puis 481K€ en 2012 (urgences
sanitaires) ;
• Transmission au tribunal de police des infractions RSD : +280 % de
2007 à 2010.
Un enseignement : l’intérêt de combiner dispositifs
opérationnels avec les polices administratives.
Une nécessaire coordination des acteurs
et une articulation de l’action publique
Mise en place de partenariats de travail entre les services
municipaux, les services de l’Etat et le Parquet :
Organisation de réunions périodiques et d’instances de pilotage
partagé (immeubles dangereux, hébergement, urgences sanitaires
et pathologies psychiatriques, etc.).
Partage de données et du suivi des affaires.
Élaboration d’une doctrine partagée pour cibler les situations à
signaler au Parquet (situations d’indignité hors procédure CSP,
perceptions de loyer indu, intimidation des occupants, etc.) : 30
condamnations depuis 2009.
Création (en cours) du pôle parisien de lutte contre l’habitat
indigne (PPLHI), formalisant un cadre institutionnel et de
coordination aux partenaires de la LHI à Paris, et intégrant
nombre de partenariats pré-existants.
Mobiliser la procédure de substitution
aux seuls copropriétaires défaillants…
… pour aider les copropriétés à mettre en œuvre les
mesures de police prescrites.Faire respecter
les mesures de police prescrites
C’est une action municipale indispensable pour mettre fin à
des situations, pour lesquelles les mesures de polices
spéciales de la LHI ne sont pas suivies d’effet.
Ces mesures portent sur des travaux prescrits par arrêtés
préfectoraux de police administrative.
L’autorité compétente, dont relève l’exécution d’office de
travaux, dépend du champ juridique des mesures de police :
Le maire au nom de l’Etat, pour les arrêtés d’insalubrité
remédiable, de danger sanitaire ponctuel portant sur l’habitat, ou
d’interdiction d’accès et d’usage de locaux impropres à
l’habitation.
Le maire au nom de la commune, pour les arrêtés de péril
imminent et non imminent, et portant sur la sécurité des ERP, sauf
à Paris où la préfecture de police exerce ces compétences…Dans quels cas le STH exécute-t-il des travaux d’office ? Ponctuellement, pour les situations d’insalubrité irrémédiable et de locaux impropres à l’habitation sous le coup d’un arrêté préfectoral (art. L. 1331-22 du CSP), pour lesquelles la commune intervient pour sécuriser en condamnant ces locaux. Y compris dans les copropriétés…
Dans quels cas le STH
exécute-t-il des travaux d’office ?
Quotidiennement, pour les situations de danger ponctuel
imminent pour la santé publique portant sur l’habitat
sous le coup d’un arrêté préfectoral (art. L. 1311-4 du
CSP), pour lesquelles seul le recours à la puissance
publique permet d’écarter ce danger en urgence !
Bien sûr, nombre de copropriétés sont concernées…Avant Après
Dans quels cas le STH
exécute-t-il des travaux d’office ?
Egalement, pour les situations d’insalubrité remédiable
sous le coup d’un arrêté préfectoral (art. L. 1331-26 du
CSP), pour lesquelles les occupants doivent être mis hors
de danger.
Là encore, les copropriétés sont largement concernées…Il s’agit d’abord d’installer un chantier, et ce, parfois sur l’espace
public…
… ou encore en parties communes et/ou privatives occupées !Ensuite, l’objectif est de mettre en œuvre les mesures prescrites par arrêté préfectoral… … comme ici, sur des parties communes extérieures, ou intérieures.
de même qu’en parties privatives… Avant Après ccccccccc … en maçonnerie, menuiserie, couverture, électricité et/ou plomberie.
Exécuter les travaux d’office :
volonté politique et obligation sanitaire
Des interventions publiques de dernier recours :
A travers des actions municipales volontaristes et/ou coercitives
sur le domaine privé, là où les voies incitatives n’ont pas permis de
traiter l’insalubrité et/ou la dangerosité dans l’habitat.
Une maîtrise d’ouvrage parisienne renforcée :
Un pilotage opérationnel des exécutions d’office de travaux assuré
par le STH, en lien, notamment, avec le service en charge des
questions de relogement.
Un pilotage des partenariats avec les opérateurs, missionnés pour
inciter les propriétaires à réaliser par eux-mêmes, de façon aidée
ou pas, les travaux de sortie d’insalubrité et/ou de suppression de
danger.
Le choix stratégique de s’attaquer au traitement de l’ensemble des
immeubles frappés d’insalubrité, ce qui représente
quotidiennement une multitude d’opérations et nécessite
l’optimisation des moyens existants.Les compétences mobilisées
Une équipe constituée d’un inspecteur de salubrité et de
quatre conducteurs d’opérations, appuyés par un agent en
charge du suivi administratif et comptable pour :
Prendre en compte le fait que chaque situation d’insalubrité
constitue un projet à part entière.
Exercer les missions de maîtrise d’ouvrage :
• Une opération = un programme (de travaux) + coût +
calendrier.
• Etablir les commandes publiques ad hoc (marchés publics).
• Définir techniquement les prestations de travaux à mettre en
œuvre pour remédier aux désordres visés par l’arrêté
d’insalubrité, veiller à la maîtrise et l’engagement des
dépenses correspondantes (à recouvrer…).
• Manager et contrôler la mise œuvre des contrats passés avec
les prestataires (opérateurs, architectes, bureaux d’études et
entreprises notamment).Les compétences mobilisées
Exercer les missions de maîtrise d’œuvre :
Obtenir les autorisations administratives préalables à l’ouverture
du chantier : occupation de l’espace public et autorisations
d’urbanisme, y compris en secteurs protégés ;
Conduire les chantiers pour lesquels le recours à un mettre
d’œuvre n’est pas indispensable (responsabilités) ;
Gérer l’hébergement provisoire des occupants, lorsque les
travaux ne peuvent pas être réalisés en milieu occupé, avant,
pendant et après les travaux ;
Coordonner un jeu d’acteurs complexe :
Occupants, propriétaires, syndics, opérateurs des dispositifs
opérationnels, prestataires (intellectuels et travaux) et milieux
associatifs ;
Partenariats avec l’ensemble des services de l’État concernés en
matière de santé, d’hébergement, de lutte contre le saturnisme, de
police, de justice ou encore de finances.
Au final, c’est un pilotage en mode projet avec un suivi des
indicateurs en continu.Conduire l’action publique
en mode projet
Déroulement d’une opération
A l’issue du délai fixé par l’arrêté d’insalubrité, constat de non
exécution des travaux prescrits, après être entré dans les lieux, au
besoin suite à une requête, et à la mobilisation d’un huissier.
Adaptation technique des prestations de travaux à exécuter pour
chaque situation, en référence aux prescriptions de l’arrêté
préfectoral, lesquelles doivent être bien rédigées dans la
perspective de la réalisation effective des travaux de sortie
d’insalubrité, et ce, dans une logique d’obligation de résultat.
Organisation, coordination et mise en place des chantiers en
milieu occupé, ou non.
Organisation de l’hébergement provisoire des occupants, voire le
déménagement et le stockage de leurs biens pendant les travaux ;
Réception des travaux et attestation du service fait.
Mise en recouvrement des frais avancés par la collectivité.Du constat de l’insalubrité à celui de la non
exécution des prescriptions de l’arrêté
d’insalubrité
Instruction de la procédure d'insalubrité (L. 1331-26 du CSP) 87 semaines
Enquête préalable STH
Enquête d'insalubrité STH
Rapport d'insalubrité STH T
Déclaration de l'insalubrité remédiable
Instruction CODERST CODERST A
Prise de l'arrêté préfectoral d'insalubrité DDASS / ARS A
Notification de l'arrêté d'insalubrité DDASS / ARS N
Visite de contrôle constatant l'inexécution des travaux prescrits par l'arrêté préfectoral STH C
Une temporalité relativement longue : 87 semaines en
l’espèce.
Une expertise technique de l’insalubrité réalisée par le STH pour le
compte de l’Etat (cadre contractuel).
La prise de l’arrêté d’insalubrité proprement dite.
Le délai imparti au propriétaire pour réaliser les travaux de sortie
d’insalubrité.
Le temps du constat de non exécution des mesures prescrites.Enclenchement et préparation
des travaux d’office de sortie d’insalubrité
Mise en place de l'exécution d'office des travaux 28 semaines
Mise en demeure
Arrêté de mise en demeure à 1 mois STH / MCOT
STH / MCOT
Visite de contrôle de la mise en demeure confirmant l'inéxécution des travaux prescrits par l'arrêté préfectoral C
Programmation de l'hébergement des occupants pendant la durée des travaux
Ordre de service pour suivi social STH / MCOT O
Evaluation des besoins prévisionnels d'hébergement STH / MCOT
Information de la DULE / DRIHL des besoins prévisionnels d'hébergement STH / MCOT I
Prise en compte des besoins prévisionnels d'hébergement DULE / DRIHL
Devis et réservation des places d'hébergement STH / MCOT R
Programmation des travaux
Avis de passage pour réalisation des devis des entreprises STH / MCOT A
Visite sur place avec les entreprises, production des devis et lancement des OS STH / MCOT O
Phasage des travaux STH / MCOT
Une temporalité qui s’accélère : 28 semaines dans le cas
d’espèce.
Des actions qui se démultiplient :
Mise en demeure à 1 mois, visite de contrôle et nouveau constat de non
exécution des mesures prescrites.
Programmation de l’hébergement provisoire des occupants, lorsque les
travaux ne peuvent pas être réalisés en milieu occupé.
Définition, estimation, planification, et engagement administratif et
financier des travaux de sortie d’insalubrité.L’exécution des travaux d’office
de sortie d’insalubrité
Exécution d'office des travaux 7 semaines
Hébergement des occupants
Assistance à la préparation du départ des occupants Opérateur STH
Accompagnement des occupants au centre d'hébergement Opérateur STH A
Accompagnement des occupants pour le retour dans leur logement Opérateur STH A
Gestion administrative du marché à bons de commande d'accompagnement social STH / MCOT
Réalisation des travaux A
Ultime constat d'inexécution des travaux prescrits par l'arrêté préfectoral (48h avant l'hébergement) STH / MCOT C
Ordres de service pour réalisation des travaux STH / MCOT O
Ouverture du chantier STH / MCOT O
Phase travaux Entreprises
Conduite du chantier STH / MCOT
Réception des travaux STH / MCOT R
Gestion administrative des marchés à bons de commande de travaux STH / MCOT
Un temps d’intervention court : 7 semaines en l’espèce.
Deux préoccupations simultanées :
L’accompagnement des occupants, avant, pendant et après les
travaux.
La conduite du chantier, de l’ouverture à la réception des travaux.De l’arrêté de mainlevée au recouvrement
des frais avancés par la collectivité
Clôture de l'affaire délais en cours
Levée de l'insalubrité remédiable
Rapport de main levée STH / MCOT T
Prise de l'arrêté de main levée DDASS / ARS A
Notification de l'arrêté de main levée DDASS / ARS N
Recouvrement des frais engagés par la collectivité
Facturation de l'opérateur d'accompagnement social Opérateur STH F
Facturation des entreprises de travaux Entreprises F
Paiement de l'opérateur d'accompagnement social STH / MCOT P
Paiement de la résidence d'hébergement STH / MCOT P
Paiement des entreprises de travaux STH / MCOT P
Enclenchement de la procédure de recouvrement STH / MCOT
Trois temps pour conclure :
Celui du paiement sous 30 jours des entreprises et prestataires
missionnés par la collectivité.
Celui de la mise en œuvre de la procédure de mainlevée de l’arrêté
d’insalubrité.
Celui de l’inscription de la créance au privilège spécial immobilier
pour les situations de propriété les plus complexes voire opaques,
et de la mise en recouvrement des frais ainsi avancés par la
collectivité.Les outils classiques
4 marchés à bons de commande pour mettre en
œuvre :
Les services de débarras, nettoyage, désinfection,
désinsectisation, dératisation.
La coordination en matière de sécurité et de protection de la santé
des travailleurs (SPS) pour des travaux et services exécutés
d’office ;
Les travaux de remise en état, tous corps d’état.
Les travaux de plomberie et de couverture.
Ponctuellement des marchés de maîtrise d’oeuvre :
Dès lors que la nature des travaux d’office comporte des reprises
structurelles nécessitant l’engagement de la responsabilité d’un
maître d’œuvre privé.Un outil spécifique pour
l’accompagnement social des occupants
Un marché d’accompagnement social pour :
Informer les occupants et propriétaires concernant l’exécution
d’office des travaux prescrits par arrêté préfectoral (visites,
informations, diagnostics sociaux approfondis, comptes-rendus,
traductions).
Assister les occupants pendant l’exécution d’office des travaux
(contacts et suivis des ménages, lien avec les services sanitaires
et sociaux, compte-rendu final) ;
Organiser l’éloignement ou l’hébergement des occupants
nécessités par l’exécution d’office des travaux (recherche de
solutions adaptées, présence et assistance auprès des ménages,
protocoles avec les ménages).
L’ensemble de ces outils est indispensable à la prise en
charge de l’ensemble des composantes sociales,
techniques, juridiques et économiques, spécifiques à
chacune des situations à traiter.Une planification des réservations
des places d’hébergement provisoire
Un volant de places d’hébergement provisoire, auprès
d’un bailleur social parisien, partagé entre la Ville de Paris
et l’Etat :
Contractualisation des modalités de réservation des places
d’hébergement nécessaires à l’exécution d’office des travaux
de suppression de l’accès au plomb et de sortie d’insalubrité.
Mise en place d’un comité de pilotage mensuel des
réservations de places d’hébergement pour :
Répondre aux impératifs et urgences d’éloignement des
occupants concernés par le risque saturnin (DRIHL) ;
Programmer et organiser les hébergements provisoires,
indispensables aux exécutions d’office de travaux de sortie
d’insalubrité, en milieu non occupé (STH) ;
Optimiser le taux de réservations au sein des résidences
sociales, dont le bon équilibre économique dépend…Quelques petits aléas courants des exécutions d’office de travaux… Le propriétaire refuse l’accès de son logement. Le propriétaire ou l’occupant appelle la police. L’occupant est d’origine étrangère et ne parle pas toujours notre langue. Parfois, il est tout simplement absent ce jour là. L’occupant est un propriétaire âgé, en détresse sociale, et menace de se suicider. Les occupants sont difficiles à identifier, car très nombreux par rapport à la surface du logement et pas tous présents lors de la visite. Ceux-ci ne sont pas toujours en règle et craignent parfois leur bailleur et/ou l’administration. L’occupant refuse les travaux et souhaite en réalité être relogé. L’occupant est réticent à l’idée d’être l’hébergé pendant les travaux, parce que ses enfants sont scolarisés et que ses biens doivent être stockés. L’occupant refuse de retourner dans son logement après travaux. Parfois, beaucoup d’animaux sont présents dans le logement. Certaines personnes sont menaçantes. Et, parfois le voisinage s’en mêle…
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