DOCUMENTS Le logement social et les politiques locales de l'habitat - GUIDE À L'USAGE DES ÉLUS LOCAUX
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
CAHIER PRATIQUE
DOCUMENTS JUIN-JUILLET 2014
GUIDE À L’USAGE DES ÉLUS LOCAUX
Le logement social
et les politiques locales
de l’habitat
USH2014_COUV.indd 1 10/06/14 12:27
S T RU IR E
CON 14
www.sema
ineh lm.fr
L ’AV EN IR ! 14 22 JUIN 20
Partenaires officiels de la deuxième Semaine nationale des Hlm
USH2014_COUV.indd 2 10/06/14 12:28
Le guide du logement social / Éditos
L’accès au logement :
un axe majeur des
politiques territoriales
P
ermettre à chacun d’accé- demande qui, si elle se concentre
der au logement est un axe dans les territoires les plus urbains,
majeur des politiques terri- s’exprime également dans les
toriales que mènent les élus petites villes et les zones rurales
communaux et intercommunaux. de notre territoire.
C’est un objectif exigeant car la Les lois récentes ont multiplié les
conduite de la politique de l’habi- outils pour faciliter la production de
tat doit être inscrite dans un projet logements et ont renforcé les dispo-
© S. GAUTIER
durable de développement, en cohé- sitifs spécifiques au logement social
rence avec les projets économiques, tant pour en accroître la proportion
Jacques Pélissard,
urbains, environnementaux comme minimale dans les zones tendues, président de
avec l’évolution sociologique du ter- que pour en adapter les condi- l’Association des
ritoire. Il est complexe à mettre en tions d’occupation et les modalités maires de France
œuvre parce qu’il requiert l’interven- d’attribution. Il convient maintenant
tion de nombreux acteurs et niveaux que les maires et présidents d’inter-
de décision. communalité, comme les acteurs
Cet objectif ne peut être atteint du logement social, s’approprient
qu’avec une intervention publique ces nouvelles règles et développent
diversifiée portant aussi bien sur les collaborations nécessaires à leur
la planification urbaine, la produc- mise en œuvre.
tion de foncier constructible, que Afin de les accompagner dans cette
sur le soutien aux programmes démarche, l’Association des maires
de construction, de rénovation ou de France et l’Union sociale pour
d’adaptation des logements. l’habitat ont décidé de réaliser ce
Le logement social tient une place nouveau guide commun permettant
particulière dans la politique de de mettre en perspective l’ensemble
l’habitat parce qu’il répond à la des outils existants, et susceptible,
demande des habitants les plus par l’acquisition d’une culture com-
modestes et participe à la mobi- mune, de faciliter la mise en œuvre
lité sociale et résidentielle des de projets d’habitat, notamment
populations. Les effets prolongés de logements sociaux, adaptés aux
de la crise économique ne font besoins des populations et au déve-
que renforcer son utilité face à une loppement des divers territoires. ◆
3
USH2014p03-04_NS.indd 3 10/06/14 12:31
Le guide du logement social / Éditos
Le logement pour tous,
notre métier,
notre engagement
L
e logement est devenu une Qui, mieux que l’élu local, est à
préoccupation majeure l’écoute de ces besoins ? Qui, mieux
pour nos concitoyens : coût, que lui, connaît le « marché local »,
accès au logement dès le ses ressources et ses carences ?
© DR USH - THOMAS GOGNY
début d’un parcours professionnel, De l’identification des besoins
taille, accessibilité… Les élus locaux à l’entrée des habitants dans un
sont souvent les premiers interpe- immeuble ou une maison, l’élu local
lés par leurs concitoyens qui cher- est l’un des piliers de la réussite d’un
chent à maîtriser leur dépense de projet de nouveaux logements. Avec
Jean-Louis Dumont, logement ou à accéder à un logement les organismes Hlm, il peut former
président de l’Union
sociale pour l’habitat
qui correspond à leur besoins. Cette une équipe gagnante, au service des
demande est une demande immé- orientations qu’il aura prises dans les
diate. Au quotidien, les organismes documents d’urbanisme et de plani-
Hlm sont les partenaires des collec- fication. Les organismes Hlm sont
tivités locales et des entreprises pour des opérateurs professionnels du
y répondre. logement, ils mèneront la recherche
Pourtant, le nombre de demandeurs des financements, ils réuniront
de logements sociaux ne cesse de architecte et entreprises, et ils res-
croître. C’est une conséquence de teront des partenaires de long terme
la crise qui frappe notre pays. C’est de la collectivité locale en assurant
aussi une responsabilité que le mou- la gestion de son patrimoine. Agir
vement Hlm assume en se fixant des pour le logement, c’est aussi une af-
objectifs ambitieux de production de faire de temps. Un mandat suffit à
nouveaux logements. peine pour voir les premiers résul-
Cette responsabilité nous impose tats de l’action.
un dialogue permanent et de qua- L’Association des maires de France
lité avec les élus locaux. Que ce soit et l’Union sociale pour l’habitat ont
pour produire les logements indis- donc souhaité vous proposer, dès ce
pensables au développement ou au début de mandat, un guide pour vous
maintien de l’activité et de l’emploi, aider, non à devenir des spécialistes
pour permettre aux jeunes ménages du logement, mais à vous repérer, à
de trouver un logement de qualité à avoir à la fois une vue d’ensemble
un prix abordable, pour accueillir de ce vaste champ et une approche
les retraités, pour réhabiliter le claire des principaux éléments qui
patrimoine dans un cœur de bourg composent une politique locale de
ou encore pour produire des loge- l’habitat adaptée à un territoire. C’est
ments très sociaux : les besoins sont le fruit de ce travail commun que
cruciaux autant que multiformes. nous vous remettons aujourd’hui. ◆
4
USH2014p03-04_NS.indd 4 10/06/14 12:31
Le guide du logement social / Sommaire
© PHOTOS : PIERRE-YVES BRUNAUD - VINCENT MONTHIERS - SABRINA MARTINEZ.
p.8 p.14 p.31
c. Aménager en lien avec la réalité b. Des acteurs économiques Photo de couverture :
Entretien ...................................... p.6 du territoire et sociaux qui contribuent Ecoquartier Alturan,
3. Intégrer le logement social à la cohésion sociale et à la mixité Habitat Sud Atlantic,
dans une stratégie de développe- Saint-Jean-de-Luz (64).
1re partie c. Vers des projets globaux, DR LEIBAR & SEIGNEURIN © MARTIN Y ZENTOL
ment durable ................................................p. 20 mieux intégrés aux politiques
Le logement social, a. Caractéristiques et spécificités intercommunales Photo de gauche et page 8 :
pourquoi ?................................ p.8 du logement social aujourd’hui Zac du Chêne Saint-Fiacre,
La Résidence Urbaine
1. Le logement social b. Bien insérer le logement social
3e partie de France (3F), Chanteloup-
répond aux problématiques dans la ville en-Brie (77)
d’aujourd’hui .........................................................p. 9 c. Des préoccupations Les logements Photo du milieu et
environnementales
a. Une société en mutation sociaux, pour page 14 : Résidence
b. Le logement social au cœur de La Canopée, Le Col,
ces enjeux 4. Mener une opération quels habitants ? .........p.31 à Bayonne (64)
de logement locatif social ......... p. 22 1. L’attribution des
2. Organismes Hlm : une mission a. Choisir un organisme Hlm Photo de droite et
logements sociaux : un dispositif
b. Choisir un mode opératoire page 31 : Résidence
d’intérêt général au service encadré ................................................................ p. 32
avec l’organisme du Pissot, OPH des Landes,
du territoire ................................................... p. 11 a. Les objectifs d’attribution à Tarnos (40)
a. Qui sont les organismes Hlm ? c. Définir un programme de des logements sociaux
b. Les organismes Hlm au service logements adaptés aux besoins b. Un processus d’attribution
du « mieux vivre ensemble » locaux qui associe différents acteurs
c. Le rôle important des élus locaux d. Les différents types de logements c. Le traitement de la demande
locatifs sociaux de logement social
2e partie 5. Le montage financier 2. Les réponses apportées
d’une opération de logement
Le logement social, locatif social ................................................. p. 24
aux ménages les plus
fragilisés .............................. p. 36
comment ? ..............................p.14 a. Le « tour de table des financeurs » a. Le rôle essentiel des aides
1. Bien connaître son territoire b. Sécuriser les investissements à la personne
pour répondre aux besoins en sur le long terme b. Des dispositifs partenariaux
logements ...................................................... p. 15 pour accompagner les ménages
a. La prise en compte des enjeux 6. Le rôle des organismes en difficulté
territoriaux à l’échelle pertinente Hlm dans l’accession sociale c. La prévention des expulsions
b. Les documents de planificaiton à la propriété ................................................ p. 26 d. Une gamme de solutions pour
c.Les documents de programma- a. Les différents dispositifs les personnes dont les difficultés
tion de la politique de l’habitat b. La vente Hlm ne sont pas seulement financières
d. Une vue d’ensemble
du marché local du logement 7. La gestion du patrimoine par 3. Favoriser le « vivre ensemble »
Coordination :
Elisabeth Gras,
e. Connaître la population pour l’organisme Hlm ................................... p. 27 dans les logements sociaux .... p. 40 chargée de communication
anticiper ses besoins a. Adapter le patrimoine en fonction a. Une gestion locative adaptée
institutionnelle à l’Union sociale
pour l’habitat.
des besoins b. Accompagner les locataires Sous la direction de :
2. Maîtriser le foncier pour b. La convention d’utilité sociale individuellement Joachim Soëtard, directeur
anticiper la construction de c. L’enjeu de la réhabilitation c. Développer la mobilité
de la communicaiton et des revues
logements sociaux .............................. p. 18 thermique des locataires
de l’Union sociale pour l’habitat.
a. Actions et outils à long terme Avec le concours de
d. La concertation avec l’ensemble des fédérations,
pour constituer des réserves 8. Mener des projets de renouvel- les habitants directions, services et filiales
foncières lement urbain dans de l’Union sociale pour l’habitat.
b. Actions à court terme pour rendre des quartiers Hlm ............................... p. 29 Et de Marie-Claude
le foncier plus accessible aux opé- a. L’habitat comme levier Glossaire Serre-Combourieu et
Valérie Brassart pour l’Association
rations de logement social de la transformation des quartiers et bibliographie .........p.42 des maires de France.
5
USH2014p05SOMMAIRE_NS.indd 5 10/06/14 12:32
Le guide du logement social / Introduction
ENTRETIEN
« Le logement social : un outil
au service des maires pour favoriser
le développement local »
Emmanuel Rivière, directeur de l’unité « stratégies d’opinion » de TNS Sofres, revient sur les principaux
enseignements d’une enquête sur la perception et les projets des candidats et des maires
en matière de logement social, réalisée début 2014 pour l’Union sociale pour l’habitat dans le cadre
de la campagne des élections municipales.
d’hui à se loger aux prix du marché), fortes attentes par rapport aux orga-
à l’accession facilitée à la propriété et nismes Hlm en matière de réduc-
à la rénovation thermique. Autant de tion de la consommation énergétique
sujets qui visent à redonner, en prio- des logements et de rénovation des
rité, du pouvoir d’achat. logements existants. Autres priorités
selon les maires : la dispersion des lo-
Quel rôle le logement social peut-il gements Hlm au sein de la commune
jouer selon eux en faveur du dévelop- et la mixité au sein du parc, l’adéqua-
pement local ? tion de l’offre et de la demande au
Candidats et maires prêtent au sein du parc social existant et l’ac-
logement social un certain nombre cession sociale à la propriété.
d’atouts au premier rang desquels
figure sa capacité à être un filet de Comment les élus perçoivent-ils les
sécurité pour les personnes confron- organismes Hlm en tant que parte-
tées subitement à un accident de la naires ? Dans quels domaines ce par-
vie. Deuxième atout : il permet de tenariat peut-il être renforcé ?
maintenir un dynamisme démo- Derrière le logement social, c’est
graphique. Le logement est ainsi vu toute l’ingénierie des organismes
© DR
par les maires comme un moyen Hlm qui est appréciée et sollicitée
efficace de rajeunir la population par les élus. Les organismes sont
et de maintenir sur le territoire les jugés positivement sur leurs mis-
Que nous apprend cette enquête services associés à cette population sions fondamentales : qualité des
sur la manière dont les élus envisa- (écoles, crèches, commerces…). Troi- logements, maîtrise de la progression
gent la question du logement sur leur sième atout : les potentialités du loge- des loyers, rigueur sur le plan de la
territoire ? ment social en matière d’innovation gestion. Mais ils sont aussi attendus
Le logement est, avec l’emploi, l’un sociale, architecturale, technique. sur leur capacité à délivrer du conseil
des premiers sujets de préoccupation Les écoquartiers, les résidences et de l’information, en particulier
des citoyens. Il est, on le sait, étroite- intergénérationnelles, les adapta- chez les candidats non sortants. Les
ment lié aux questions d’emploi, de tions de l’habitat aux personnes maires souhaiteraient notamment
pouvoir d’achat et de qualité de vie. à mobilité réduite en sont autant une information homogène, actua-
Pour les élus, élaborer une politique d’exemples. Enfin, ils considèrent le lisée et consolidée au niveau de la
du logement, c’est construire l’ave- logement social comme un véritable commune ou de l’intercommunalité,
nir de leur ville. Le logement joue outil d’aménagement de leur ville. sur l’état du parc social, sur les
à la fois les rôles de révélateur et de demandes des locataires Hlm et sur
moteur du dynamisme de leur com- Quelles sont les principales attentes les besoins de logements Hlm. Un
mune. Les élus sont donc particu- des élus vis-à-vis des organismes Hlm ? partenariat bien établi donc entre
lièrement sensibles, même s’il y a Le logement social est évoqué sys- maires et organismes Hlm, et le sou-
des contrastes géographiques forts, à tématiquement par les candidats et hait des élus qu’il soit renforcé en
l’accès au logement abordable (pour les élus comme l’un des principaux matière de collecte de l’information,
les plus démunis comme pour les outils dont ils disposent pour agir afin de piloter plus finement les pro-
classes moyennes qui peinent aujour- en matière de logement. Ils ont de jets d’aménagement de leur ville. ◆
6
USH2014p06-07_NS.indd 6 10/06/14 12:33
Le guide du logement social / Introduction
Parmi les thèmes suivants, lesquels seront Pour chacun des objectifs suivants des MÉTHODE
très débattus dans votre commune pendant organismes Hlm, pouvez-vous dire s’il vous semble DE L’ENQUÊTE
les mois qui viennent ? prioritaire ou secondaire dans votre commune ?
Réalisée du
Le logement, dont le logement Hlm ● Prioritaire ● Important mais pas prioritaire ● Secondaire ● NSP 2 décembre 2013
68 % au 10 janvier 2014,
Réduire la consommation énergétique des logements
La sécurité pour diminuer les charges des locataires 1%
l’enquête « Logement
56 % 76 % 23 % social : perceptions
Les impôts locaux Rénover les logements existants et attentes des
55 % 68 % 24 % 5% candidats et des
L’école Renforcer la mixité sociale maires » a comporté
52 % 54 % 35 % 10 % deux phases : une
L’emploi Se montrer conciliants avec les locataires qui ont première phase
51 %
des difficultés à payer leur loyer d’entretiens conduits
32 % 55 % 9% auprès de six maires
L’environnement
36 %
Rendre plus claires les conditions d’attribution des logements Hlm sortants (ou adjoints)
50 % 35 % 13 %
et de six candidats
Les transports en commun Construire davantage de Hlm pour répondre à la demande d’opposition,
32 % 40 % 37 % 21 %
suivie d’une phase
La circulation Permettre aux personnes modestes de devenir quantitative avec
propriétaires d’un logement neuf
30 %
36 % 40 % 23 % 200 interviews
La propreté
Permettre aux locataires Hlm en place de devenir
par téléphone,
26 % propriétaires de leur logement réalisées auprès de
Le pouvoir d’achat 32 % 38 % 29 % 120 maires sortants
21 % Démolir les tours et les barres Hlm et reconstruire de nouveaux logements et 80 candidats
34 % 20 % 21 % 3% d’opposition.
Selon vous, est-il facile ou difficile pour chacune Selon vous, les logements Hlm doivent-ils
des catégories suivantes de la population être attribués :
de trouver un logement adapté à ses moyens NSP
Uniquement 2%
et à ses besoins dans votre commune ?
aux plus démunis
● Très facile ● Assez facile ● Assez difficile ● Très difficile ● NSP 9%
Les personnes en situation professionnelle précaire
14 % 36 % 46 %
Maires et candidats *
3%
33 %
Les jeunes 56 %
22 % 38 % 37 %
Aux personnes À de larges
1% à revenus modestes catégories sociales
Les familles monoparentales
25 % 45 % 25 % NSP
4% Uniquement 1%
aux plus démunis
Les personnes âgées
38 % 40 % 14 % À de larges
5% 25 % catégories sociales
31 %
Les familles
42 % 38 % 11 % Ensemble des français **
5%
Les classes moyennes 43 %
7% 51 % 36 % 6% Aux personnes
à revenus modestes
* En 2014. ** Résultats « ensemble des Français » pour un baromètre d’image
réalisé par TNS Sofres pour l’Union sociale pour l’habitat en 2013.
7
USH2014p06-07_NS.indd 7 10/06/14 12:33
Zac du Chêne Saint-Fiacre, La Résidence Urbaine de France (3F), Chanteloup-en-Brie (77)
© PIERRE-YVES BRUNAUD
1re partie
Le logement social,
pourquoi ?
e logement est l’une des depuis plusieurs années : évolutions la propriété, permet de trouver des
L principales préoccupations des
citoyens avec l’emploi et le pouvoir
démographiques, évolution de la
composition des familles et des modes
réponses ajustées aux besoins des
territoires. Par ailleurs, le logement
d’achat. de vie, mais aussi évolution des social et ses opérateurs possèdent
Dans tous les territoires, qu’ils soient territoires et de leurs problématiques. des caractéristiques propres qui les
tendus ou détendus en termes Ils sont également liés à une distinguent des autres opérateurs
d’accès au logement, des attentes précarisation des ménages dans de la construction et de l’immobilier :
particulières s’expriment et des un environnement économique plus ces caractéristiques en font des
interpellations sont adressées aux difficile. partenaires pérennes des politiques
élus locaux. Ces besoins sont liés Dans ce contexte, le logement social, de l’habitat dans les territoires.
aux mutations connues par la société en locatif ou en accession sociale à
8
USH2014p08_NS.indd 8 10/06/14 12:35
Le guide du logement social / Le logement social, pourquoi ?
Le logement social répond
1 aux problématiques d’aujourd’hui
DR AQUITANIS © F.ACHDOU
Aquitanis, Bordeaux (33)
L a société est actuellement tra-
versée par des mutations impor-
tantes et par de nombreuses fractures.
des familles monoparentales et des
recompositions familiales crée de
nouveaux besoins.
Au niveau plus local, les équilibres
centre - périphérie tendent à se mo-
difier, sous l’influence des change-
Si les faits sont connus, il importe de ments de mode de vie. L’augmenta-
mettre en exergue quelques carac- La précarité augmente. La société est tion des coûts des transports ainsi
téristiques actuelles de la situation marquée par des écarts de revenus que les exigences environnemen-
française qui semblent plus particu- de plus en plus importants dans la tales obligent à poser la question de
lièrement impacter la politique du population. Les ménages les plus la densité dans les villes. Les centres-
logement et le logement social. modestes se paupérisent, notam- villes et les lieux à proximité d’infras-
ment du fait d’une précarisation tructures de transports en commun
Une société en mutation du travail : chômage, CDD, temps connaissent un regain d’attractivité.
partiels subis. L’ascension sociale Enfin, les choix résidentiels sont
La population française s’accroît. Si les connue hier entre deux générations fortement liés aux problématiques
tendances démographiques récentes n’est plus évidente aujourd’hui, y d’emploi. Le développement écono-
se maintiennent, la France métro- compris pour les classes moyennes. mique concerne les grandes villes,
politaine comptera, selon l’Insee, mais l’attractivité des espaces périur-
73,6 millions d’habitants en 2060, Des stratégies résidentielles nouvelles bains s’est développée. En tout état
soit 11,8 millions de plus qu’en 2007. et des enjeux d’attractivité du terri- de cause, le logement est un vecteur
Simultanément, la composition par toire. À l’échelle régionale, l’Insee d’attractivité pour les entreprises qui
tranches d’âge connaît de profondes constate des mouvements impor- désirent s’installer dans un territoire,
transformations. En 2060, les 60 ans tants vers l’ouest et le sud qui vont mais aussi un accompagnateur de
et plus représenteraient près d’un continuer de se renforcer. Des zones leur implantation, qui permet l’ins-
tiers de la population. rurales connaissent un regain de tallation de leurs salariés.
dynamisme. Dans d’autres régions, Le logement, qui occupe en moyenne
Les modes de vie évoluent. On se l’attractivité serait moins forte, mais près de 24 % de leurs dépenses, est
marie plus tard, on divorce, on il pourrait être nécessaire de pro- une préoccupation importante des
refonde une famille… L’augmenta- duire une offre de logement écono- ménages. Pour de nombreuses per-
tion du nombre des ménages isolés, miquement plus abordable. sonnes simplement modestes, et ◗◗◗
9
USH2014p09-10_NS.indd 9 10/06/14 14:24
Le guide du logement social / Le logement social, pourquoi ?
◗◗◗ pas seulement les plus démunies, Trouver un logement lorsque l’on longueur des délais d’attente. La loi
se loger aux conditions du marché débute dans la vie, que l’on alterne de mobilisation pour le logement et
pose problème. Selon un sondage des stages, des CDD, ou avec un la lutte contre l’exclusion de 2009
récent (1), 55 % des Français, toutes CDI peu rémunéré, est souvent permet de créer des dispositifs sim-
catégories sociales confondues, pen- un parcours semé d’obstacles. Un plifiés pour les moins de 30 ans, qui
sent que leurs enfants auront un jour grand nombre de jeunes adultes peuvent, dans le cadre de la politique
besoin d’un logement social. sont contraints de rester chez leurs locale, obtenir un contrat de bail d’un
parents, d’autres doivent s’éloigner an, renouvelable une fois.
Le logement social de leur ville d’origine pour trou- Depuis plusieurs années, les per-
au cœur de ces enjeux ver un logement locatif accessible. sonnes âgées sont de plus en plus
Pourtant, garder des jeunes dans une nombreuses à se tourner vers les
Le logement social est traditionnel- commune est un gage d’avenir. Plus organismes Hlm. Au fil du temps,
lement le logement « familial ». S’il tard, lorsque ces jeunes fonderont leur logement peut être devenu trop
joue un rôle de solidarité pour les une famille, ils permettront de main- grand, trop cher et souvent éloigné
plus modestes, il a aussi vocation à tenir une classe ou une école, ce qui du centre-ville. En offrant un loyer
accueillir des classes moyennes, des peut s’avérer important pour la vie abordable, une localisation plus
professions intermédiaires, comme en milieu rural. Le logement social proche des services mais aussi des
des instituteurs, des infirmières, constitue alors une solution, même possibilités d’adaptation en cas de
lorsque les prix du marché sont éle- de façon transitoire, pour les aider handicap, le logement social appa-
vés, etc. Il remplit, dans les terri- à démarrer dans la vie. Cependant, raît alors comme une solution. Les
toires, un rôle important en faveur de l’accès au logement social peut être organismes Hlm adaptent leur ges-
la mixité sociale et générationnelle. difficile pour les jeunes, du fait de la tion pour répondre à ces attentes.
Concernant le handicap moteur ou
mental, les organismes Hlm appor-
tent des réponses individualisées en
FOCUS adaptant des logements dans le parc
La diversité de l’habitat et l’obligation des 25 % ou 20% existant et en produisant une offre de
de logements sociaux dans certaines communes logements neufs accessibles, confor-
mément à la loi « handicap »de 2005.
L’article 55 de la loi « solidarité et – les résidences sociales et les logements
renouvellement urbains » (SRU) du foyers de personnes âgées, de personnes Des actions partenariales visent à
13 décembre 2000 a créé l’obligation pour les handicapées, de jeunes travailleurs rapprocher l’offre de la demande,
communes de 3 500 habitants (1 500 en Île- et de travailleurs migrants, s’ils sont notamment par le repérage de l’offre
de-France) appartenant à un EPCI ou à une conventionnés, ainsi que les places dans adaptée existante (conventions avec
agglomération de plus de 50 000 habitants les centres d’hébergement ; les hôpitaux).
comprenant au moins une commune de plus – certains logements à vocation sociale
de 15 000 habitants de disposer d’au moins appartenant aux collectivités locales ou Pour les personnes en situation pré-
20 % de logements locatifs sociaux d’ici à à l’État. caire, en situation de réinsertion,
2020. Son objectif est de renforcer l’offre Les logements en accession sociale à la ou qui connaissent simplement des
de logements disponibles pour les ménages propriété ne sont pas comptabilisés. difficultés, les organismes Hlm pro-
à revenus modestes, et de s’assurer une Les communes qui n’atteignent pas le seuil posent un panel de solutions alter-
répartition équilibrée du logement social sur requis (20 ou 25 %) sont soumises à un
le territoire. prélèvement obligatoire et doivent s’engager natives en logement ou en héberge-
Ce seuil a été relevé à 25 % par la loi du dans un plan de rattrapage comportant des ment : logement très social, CHRS,
18 janvier 2013. Toutefois, le taux de 20 % objectifs intermédiaires triennaux. La loi résidences sociales, maisons relais,
est conservé pour les communes situées de 2013 a renforcé le rythme de rattrapage : logement d’insertion (voir p. 38)
dans des zones où il y a peu de tensions sur 25 % minimum du déficit en 2014-2016, Pour toutes les familles, les orga-
le marché du logement. La loi élargit aussi 33 % en 2017-2019, 50 % en 2020-2022 et
l’appréciation du taux de 20 % aux communes 100 % en 2023-2025. À chaque fin de période
nismes Hlm aident à construire des
de plus de 15 000 habitants hors périmètre triennale, un bilan est établi. Si les communes parcours résidentiels, qui peuvent
SRU en forte croissance démographique(1). soumises au prélèvement n’ont pas tenu leur conduire vers un logement social
Chaque année, un inventaire des logements engagement triennal, le préfet peut engager mieux adapté aux besoins, mais
locatifs sociaux comptabilise(2) : une procédure de constat de carence. Dans aussi vers le logement intermédiaire
– les logements locatifs des organismes ce cas, le préfet fixe par arrêté, pour une
Hlm (à l’exception des logements construits durée maximale de trois ans, le taux de la
ou encore l’accession sociale à la pro-
depuis 1977 et non conventionnés) ; majoration du prélèvement obligatoire qui priété sécurisée. Cependant, le loge-
– les logements locatifs conventionnés (ou ne peut être supérieur à cinq fois le montant ment social ne peut répondre seul à
récemment déconventionnés), soumis à des du prélèvement. toutes les questions et les politiques
conditions de ressources, des autres bailleurs locales de l’habitat doivent veiller à
(EPL, bailleurs privés personnes physiques ou
morales…) ; (1) La liste des communes et agglomérations concernées par mobiliser et à articuler tous les seg-
l’objectif de 20 % est précisée par le décret n° 2013-671 du ments du parc de logements. ◆
– les logements des SEM d’outre-mer et de 24 juillet 2013. Elle est consultable sur www.legifrance.gouv.fr
certaines entreprises minières ; (2) Cf. article L302-5 du code de la construction et de l’habitation.
(1) Baromètre de l’image du logement social, réalisé
par TNS Sofres pour l’USH, mai 2013.
10
USH2014p09-10_NS.indd 10 10/06/14 14:24Le guide du logement social / Le logement social, pourquoi ?
Organismes Hlm : une mission
2 général au service du territoired’intérêt
DR EXPANSIEL PROMOTION GROUPE VALOPHIS / ATELEIR D’ARCHITECTURE GERA © F.ACHDOU
Programme mixte sur un ancien site industriel, Expansiel Promotion Groupe Valophis, Athis-Mons (91)
réés au début du XXe siècle, les
C organismes Hlm sont des opé-
rateurs sociaux porteurs d’une mis-
intercommunaux ou départemen-
taux, sont des établissements publics
locaux rattachés à une collectivité
à la propriété destinées à des mé-
nages à revenus modestes. Elles peu-
vent également réaliser et gérer des
sion d’intérêt général. Il en existe locale ou à un établissement public logements locatifs sociaux et déve-
aujourd’hui 755, répartis sur l’en- de coopération intercommunale loppent les missions de syndic soli-
semble du territoire. Ces opéra- doté de la compétence « habitat ». daire de copropriété.
teurs ont des statuts juridiques dif- Ils conçoivent et réalisent des opéra- Trois autres familles d’opérateurs
férents, qui s’expliquent par leur tions de logement locatif et des opé- peuvent concourir à la réalisation
histoire et, dans certains cas, par rations d’accession à la propriété. Ils de logements sociaux :
leurs missions. sont aussi aménageurs ; – les sociétés anonymes coopératives
– les entreprises sociales pour l’habi- d’intérêt collectif pour l’accession à la
Qui sont les tat (ESH) sont des sociétés investies propriété (Sacipap), anciennement
organismes Hlm ? d’une mission d’intérêt général. Elles sociétés anonymes de crédits
exercent les mêmes activités que les immobiliers, ne sont pas Hlm au sens
Il existe trois familles d’organismes OPH ; du titre IV du code de la construc-
Hlm : – les sociétés coopératives d’Hlm réa- tion et de l’habitation, mais elles réa-
– les offices publics de l’habitat (OPH) lisent principalement des opéra- lisent des opérations d’accession à
(ex-OPHLM et Opac), communaux, tions d’accession sociale sécurisée la propriété pour des ménages ◗◗◗
11
USH2014p11-13_NS.indd 11 10/06/14 14:32Le guide du logement social / Le logement social, pourquoi ?
DR USH © F.ACHDOU
La mixité et la diversité, moteurs de l’action des organismes Hlm
◗◗◗ sous plafond de ressources. Au taires occupants modestes par le biais tion de logements sociaux intervien-
titre de leurs missions sociales, elles de microcrédits (1) ; nent selon des conditions équiva-
accompagnent également des accé- – les entreprises publiques locales lentes à celles des organismes Hlm ;
dants à la propriété et des proprié- (EPL) (2) de construction ou de ges- – en outre, les organismes privés agréés
« maîtrise d’ouvrage d’insertion » (MOI)
par l’État, en majorité d’origine asso-
ciative, interviennent dans le champ
FOCUS du logement très social, des foyers,
Mixité sociale, diversité sociale : des concepts à la pratique des résidences sociales ou des pen-
Les notions de mixité et de diversité sociales d’apparence ou de condition physique »(2). sions de familles.
sont définies par la loi. Elles fixent un cadre S’il est impossible, et sans doute vain, de
pour l’action des organismes Hlm : l’objectif de chercher à déterminer le « bon degré » de mixité Les organismes Hlm
diversité de l’habitat résulte de l’article 16 de la ou de diversité pour que ces personnes ou au service du « mieux vivre
loi d’orientation pour la ville de 1991 et l’objectif groupes coexistent harmonieusement, nous
de mixité sociale des villes et des quartiers est connaissons les effets de l’absence de mixité
ensemble »
inscrit dans la loi de lutte contre les exclusions sociale et ses conséquences.
de 1998 et dans le CCH à l’article L411(1). D’une façon générale, la réalisation de logements Tous les organismes Hlm sont por-
Bien qu’actées par la loi, la diversité et la mixité sociaux nouveaux est une solution pour teurs d’une mission d’intérêt géné-
sociales restent des notions difficiles à définir. permettre de satisfaire une pluralité d’impératifs. ral. Par la réalisation de logements
Loin de se réduire à la seule dimension de Elle représente un enjeu pour les politiques de
locatifs ou en accession à la pro-
l’habitat, elles renvoient à la dimension urbaine l’habitat : davantage de logements sociaux, bien
et notamment aux questions de transports, de répartis sur le territoire des agglomérations pour priété, ils répondent aux attentes
services et d’école. Leur promotion exige des y accueillir différentes catégories de ménages, des catégories sociales qui ne peu-
engagements importants pour aller à l’encontre dont les jeunes et les classes moyennes, ne vent se loger correctement aux prix
de la tendance des marchés à la ségrégation pouvant se loger de façon satisfaisante dans du marché. Ils ont vocation à pro-
territoriale et au souhait de « l’entre-soi ». les conditions du marché. Mais également plus
duire, gérer et adapter des logements
La mixité sociale doit fonctionner comme de logements pour accueillir les personnes
une ligne directrice permanente de l’action défavorisées dans une situation de mixité sociale de haute qualité technique, archi-
locale. Elle renvoie à la question de l’équilibre des villes et des quartiers. tecturale, urbaine et environnemen-
permettant la cohésion sociale et le vivre tale. En ce sens, ils sont au service
ensemble, mais aussi à l’égalité des chances. (1) L’article L411 du CCH et l’article L121-1 du code de l’urbanisme
se réfèrent à une obligation de mixité sociale et urbaine. Les notions du « mieux vivre ensemble » dans
La Halde définit la diversité sociale de manière de mixité et de diversité sont aussi très présentes dans la loi « SRU ». les villes et les quartiers.
large : elle doit être entendue « en termes de Mais on les retrouve également dans la loi « libertés et responsabilités
niveaux de revenu et d’éducation, mais aussi en locales » à propos du PLH, la loi portant engagement national pour le Cette mission sociale engage les
logement et la loi « Dalo ».
termes d’origines géographiques, culturelles, (2) Définition de la Haute autorité de lutte contre les discriminations et
organismes à produire des logements
ethniques, d’âge, de compositions familiales, pour l’égalité, rapport sur la diversité sociale dans l’habitat, octobre 2007. auxquels sont attachées des obliga-
tions particulières :
12
USH2014p11-13_NS.indd 12 10/06/14 14:32Le guide du logement social / Le logement social, pourquoi ?
– des performances techniques
exigeantes ; FOCUS
– un loyer ou un prix de vente
maximum ;
Logement Hlm, logement social, logement aidé, quelles différences ?
– des conditions d’accès définies : des Lorsque l’on parle de logement social, il logements construits sous l’impulsion de ces
ressources plafonnées, des priorités s’agit traditionnellement – et dans ce guide dispositifs ont été conçus selon des logiques
– des logements gérés par les organismes d’investissement plutôt qu’en réponse à des
pour choisir entre les demandeurs ;
Hlm ou par des EPL. Son caractère social besoins locaux en logement. Il arrive qu’ils ne
– des garanties pour les locataires et est pérenne, il est lié à l’habitation et non trouvent pas de locataire. Le récent dispositif
les accédants : le droit au maintien au ménage qui l’occupe. Il fait l’objet de « Du˜ ot » réoriente l’aide à l’investissement
dans le parc social, la sécurisation caractéristiques précises et d’obligations liées locatif vers une production plus sociale.
des accédants à la propriété ; à ses financements. Les pouvoirs publics apportent également
Le terme de logement « aidé » est plus général leur soutien à l’accession à la propriété. Les
– des services spécifiques gratuits : ni
que celui de « logement social » : il s’agit offices publics de l’habitat, les entreprises
commission ni frais de dossier pour de logements avec un conventionnement à sociales pour l’habitat et les coopératives Hlm
accéder au logement ; vocation sociale ou intermédiaire. Le parc mettent en œuvre des formes d’accession
– des obligations en matière de privé existant bénéficie d’aides publiques, sociale encadrées par des plafonds de prix
concertation locative ; notamment les logements conventionnés avec et de revenus, les acquéreurs bénéficiant de
ou sans travaux, avec les aides de l’Agence garanties de rachat et de relogement pour
– l’organisation d’un précontentieux
nationale de l’habitat. En contrepartie d’une faire face aux aléas de la vie personnelle ou
et des obligations en matière de pré- aide financière publique, le propriétaire professionnelle.
vention des expulsions. conventionne son logement, c’est-à-dire qu’il Dans le cadre d’un partenariat équilibré avec
La mixité sociale (voir focus page s’engage – pour une durée limitée (six ou neuf les collectivités locales, cette accession peut
précédente) est une mission fonda- ans) – à louer son logement à des personnes aussi être accompagnée de clauses dites
sous un certain niveau de ressources défini. anti-spéculatives.
mentale, inséparable de l’accueil de
La contrepartie sociale est moins importante Bien souvent, les élus locaux accompagnent
ceux qui rencontrent des difficultés. et sa durée plus courte que pour un logement ces différents dispositifs par des aides de
Par rapport à d’autres acteurs de social. Une exception : les logements produits forme très variée. Le mécanisme du « prêt à
l’habitat, deux caractéristiques fon- par quelques opérateurs spécialisés dans le taux zéro », dont les ciblages et les modalités
dent la spécificité des organismes logement très social. ont été modifiés plusieurs fois ces dernières
Par ailleurs, des aides fiscales dites années, apporte également une aide
Hlm :
« Robien » ou « Scellier » ont visé à encourager financière aux accédants.
– leurs engagements sociaux et terri- l’investissement locatif privé. En contrepartie Le caractère social de ces différents
toriaux pérennes (pas de déconven- de l’aide fiscale, les logements sont dispositifs est plus ou moins marqué. Il
tionnement des logements au bout de conventionnés et les loyers sont plafonnés. est important de clarifier les termes de
quelques années à la différence des Cependant, ce conventionnement est limité comparaison des coûts et des contreparties
dans le temps et les loyers restent trop sociales pour les différents types de
logements privés conventionnés) ;
élevés pour jouer véritablement un rôle logements afin de mesurer les avantages réels
– leur mission d’intérêt général qui social. En outre, dans certains territoires, des apportés à la collectivité.
se traduit par des règles : réinves-
tissement des résultats dans leur
activité, place donnée aux collecti-
vités locales, aux habitants et aux vent présenter des demandes aux té dans l’un des quatre collèges du
partenaires dans leurs instances de opérateurs Hlm pour siéger dans conseil d’administration.
décision. les instances, si des sièges réser- – réforme des offices publics de
vés aux collectivités locales sont l’habitat (2007) : la collectivité de
Le rôle important des élus vacants. Depuis 2003, la place des rattachement dispose de la majorité
locaux collectivités locales dans les ins- des voix au conseil d’administration.
tances des organismes s’est accrue La loi « Alur » prévoit par ailleurs
Les élus locaux sont représentés très fortement : que les offices communaux dont
dans les conseils d’administration – réforme des ESH (SA Hlm) la collectivité de rattachement est
de chaque organisme Hlm, quel (2003) : les collectivités locales siè- membre d’un établissement public
que soit son statut. Il est important gent de façon obligatoire au conseil de coopération intercommunale doté
que les représentants des collecti- d’administration ; de la compétence habitat soient rat-
vités locales occupent cette place – réforme des coopératives d’Hlm tachés à ce dernier au plus tard le
qui leur est réservée dans les ins- (2003) : les collectivités locales sont 1er janvier 2017. ◆
tances. Elle leur permet de partici- désormais obligatoirement asso-
per en amont aux choix stratégiques ciées au capital des sociétés coopé- (1) Dans le cadre d’une convention signée avec
l’État, les Sacipap accompagnent des publics
qui présideront à l’action des orga- ratives d’intérêt collectif d’Hlm (Scic spécifiques vers l’accession sociale. Elles
interviennent également auprès de propriétaires
nismes dans les territoires. Si elles d’Hlm) ; occupants pour favoriser l’adaptation de leur
n’ont pas été sollicitées, les collec- – réforme des Sacipap (ex-Crédit logement au vieillissement ou au handicap ou
encore dans le cadre de la lutte contre l’habitat
tivités locales dont une part impor- immobilier) (2006) : les collectivi- indigne, la lutte contre la précarité énergétique et
tante du patrimoine de l’organisme tés locales sont « associées obliga- l’aide aux copropriétés dégradées.
(2) Nouvelle dénomination des sociétés d’économie
se trouve dans leur territoire peu- toires » et disposent de la majori- mixtes (SEM).
13
USH2014p11-13_NS.indd 13 10/06/14 14:32Résidence La Canopée, Le Col, Bayonne (64)
DR COOPÉRATIVE LE COL © VINCENT MONTHIERS
2e partie
Le logement social,
comment ?
uel territoire veut-on construire d’entreprises. Combiné à d’autres réussite de l’ensemble des politiques
Q pour l’avenir ? Face aux enjeux
de notre société, l’action publique
leviers, il joue un rôle important dans
la prolongation ou l’in˜ échissement
assurant le développement du
territoire.
locale vise à apporter des réponses à des tendances démographiques : La politique du logement sur un
travers un projet de territoire, autour logements pour les familles ou les territoire, c’est l’habitat privé, qu’il faut
de trois axes : emploi, services et jeunes et maintien d’une classe développer ou rénover, mais aussi le
logement. à l’école, logements adaptés à la logement social.
Ce dernier occupe toute sa place dans population vieillissante et soutien au L’objet de cette deuxième partie
ce projet. Il accompagne et renforce secteur des services à la personne, etc. est d’expliquer, à partir des besoins
les politiques de développement Dans ce contexte, mener une politique identifiés, la genèse d’une opération
économique et d’implantation de logement, c’est contribuer à la de logement locatif social.
14
USH2014p14-17_NS.indd 14 10/06/14 14:33Le guide du logement social / Le logement social, comment ?
Bien connaître son territoire pour
1 répondre aux besoins en logements
L oger les jeunes qui quittent le
domicile de leurs parents, main-
tenir des personnes âgées à domicile
contexte plus large dans lequel elle
se situe. Pour cette raison, la prise
en compte des échelons supracom-
lions d’habitants (72 % de la popu-
lation française), regroupaient 21 208
communes (58 % des communes
dans des logements adaptés, trou- munaux, ainsi que la connaissance françaises) et couvraient 45 % du ter-
ver un logement pour l’institutrice de leurs documents de planification ritoire national.
ou le jeune cadre qui débute dans (Scot) et de programmation (PLH), Le plan local d’urbanisme (PLU) (2)
une entreprise locale, permettre à un est essentielle. Ces documents pré- est le document d’urbanisme de
couple qui se sépare de trouver deux sentent des diagnostics et fixent des l’intercommunalité (ou le cas échéant
logements adaptés aux revenus de orientations qui apportent des infor- de la commune) qui définit le pro-
chacun… Ces préoccupations, bien mations indispensables et ont des jet global d’aménagement du terri-
connues des élus interpellés par leurs incidences pour les échelons com- toire et précise l’utilisation des sols.
concitoyens, traduisent les besoins de munaux. Si ces documents n’exis- Il doit être compatible avec le Scot et
logements sociaux d’une commune. tent pas, ils peuvent être rédigés à conforme au PLH. Avec la loi « SRU »
Mais au-delà, comment connaître l’initiative des acteurs locaux en et la récente loi « Alur », le PLU est
précisément les besoins par rapport mobilisant leurs partenaires. aussi devenu un instrument de la
aux logements disponibles ? lutte contre l’étalement urbain. Son
L’intervention des élus en matière de Les documents de rapport de présentation doit analyser
logement se conçoit à partir d’une planification. la capacité de densification et de ◗◗◗
connaissance fine des dimensions
économiques, sociales et urbaines Avec la loi « Alur », le schéma de
de leur territoire. Cela suppose d’ana- cohérence territoriale (Scot) (1)
lyser les caractéristiques et les évo- est devenu le document central, VAR (83)
lutions de la population du terri- intégrant l’ensemble des schémas L’observatoire départemental
toire, pour comprendre les moteurs et normes locales de développe- de l’habitat du Var
des comportements résidentiels des ment territorial. Il met en cohé- Créé en 2011 par le conseil général avec l’agence
habitants, qui déterminent le marché rence les politiques publiques d’ur- d’urbanisme de l’aire toulonnaise et du Var (AU[dat]-
Var), l’observatoire départemental partenarial de
local du logement sur lequel on sou- banisme, d’habitat, de transports et
l’habitat a pour but d’éclairer les décisions des
haite intervenir. de commerce des intercommunali- acteurs locaux en matière d’habitat. Au sein du
Le choix de l’échelle d’observation est tés – au minimum deux EPCI – qui comité de pilotage et du comité technique siègent les
primordial. Il détermine l’efficacité de l’élaborent pour répondre aux en- représentants du conseil général, de l’État, des EPCI,
la stratégie d’intervention. Une obser- jeux de développement d’un bas- de l’AU[dat]-Var et de l’Adil. Un comité technique
élargi réunit, en plus des précédents, l’ensemble
vation sur un territoire trop restreint sin d’habitat ou d’un pays. À par-
des professionnels de l’habitat, du logement et de
occultera les vrais phénomènes en tir d’un diagnostic, le Scot précise l’immobilier : l’association régionale Hlm Paca et
cours et en gênera la compréhension. les objectifs d’aménagement et Corse, la chambre des notaires, les promoteurs, les
Une observation sur un territoire trop d’urbanisme, y compris en matière constructeurs, les agents immobiliers, l’observatoire
large ne guidera pas suffisamment d’équilibre social et de construc- immobilier de Provence, les banques, l’EPF Paca, les
chambres consulaires…
le choix des priorités d’action et des tion de logements sociaux. Il com-
À partir des données et analyses communiquées par
volets d’intervention.Les besoins en prend aussi une analyse du potentiel une dizaine de fournisseurs de statistiques (Insee,
logements s’apprécient à un moment de densification et de mutation de direction générale des finances publiques, Min.
donné, mais ils doivent surtout s’ins- l’ensemble des espaces bâtis pour not-Perval, direction régionale de l’environnement,
crire dans une évolution probable. À limiter la consommation d’espaces de l’aménagement et du logement Paca, CAF, etc.)
et par chaque acteur impliqué dans l’observatoire,
partir des constats actuels, quel scéna- naturels, agricoles ou forestiers. Son
sont élaborés des tableaux de bord statistiques qui
rio souhaite-t-on écrire pour l’avenir ? élaboration associe l’État et tous les dressent un état des lieux pratique et concret de
échelons de collectivités locales et chacune des 153 communes du département et de
La prise en compte leurs groupements concernés. Il est leurs ECPI. Les intercommunalités s’en inspirent pour
des enjeux territoriaux souhaitable d’y associer les orga- élaborer, suivre ou revoir leur PLH. En 2014 est prévue
la parution d’un document intitulé « Photographie de
à l’échelle pertinente nismes de logement social.
l’habitat », premier état des lieux complet de l’habitat
Au 1er janvier 2013, les services du dans le Var et ses territoires. Il sera complété les
La connaissance de son territoire, ministère de l’Égalité des territoires années suivantes par des notes de conjoncture et des
notamment pour la commune, et du Logement avaient dénombré études approfondissant certaines problématiques.
passe par la compréhension du 407 Scot qui concernaient 47 mil-
15
USH2014p14-17_NS.indd 15 10/06/14 14:33Vous pouvez aussi lire
