Dossier de présentation - Cameroun recherche de financement pour des opérations de promotions immobilières
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dossier de présentation
recherche de financement pour des opérations de promotions immobilières
Cameroun 04 70 55 28 77 • 06 78 66 23 68
conception
SOMMAIRE
pour le financement d’opérations de promotion immobilière
à grande échelle au Cameroun
Introduction
P06 • 01 • Présentation de ESTATE DEVELOPMENT
P07 • 02 • Présentation du CAMEROUN et de son marché immobilier
P14 • 03 • Présentation du projet
P15 • 04 • Etude technique et procédure de fabrication
P16 • 05 • Etude financière et besoin en financement
Conclusion
P20 • Annexes
00 INTRODUCTION carte du
CAMEROUN
Notre souhait de pouvoir intervenir sur le marché immobilier du société locale partenaire, Valency Cameroun, pour la réa-
Cameroun est né de la constatation flagrante d’une pénurie lisation de 5000 logements sur une période de 7 ans. Vous
de logements et d’une forte demande qui s’appuie sur un trouverez en annexe 1 le Mémorandum d’entente contracté
potentiel important et une croissance du PIB du Cameroun par celle-ci avec le Ministère du logement assorti de la ga-
appréciable (4,5% en 2014). Cette évolution du marché rantie d’une institution étatique qui sera proposée au finan-
Camerounais fait suite à une longue procédure de remise ceur ainsi que la feuille de route du Ministre du logement, Mr
à niveau pourtant toujours largement déficitaire d’environ 1,5 Jean-Claude MBWENTCHOU.
millions de logements.
En fait, le Gouvernement du Cameroun s’implique totalement
Ce potentiel important s’explique de différentes façons. Un en fournissant à la fois les sites tout en assurant le rembourse-
exode rural alimentant les zones urbaines tel que certains ment du prêt qui serait contracté par ESTATE DEVELOPMENT
pays européens ont connu dans les années 1960, du foncier de façon extrinsèque (garantie de l’Etat) mais aussi intrin-
disponible en quantité, des professionnels du bâtiment plutôt sèque avec notamment le rachat d’une partie de la produc-
bien formés (urbanistes, ingénieurs, architectes…), des maté- tion immobilière, en autres par le Crédit Foncier du Cameroun.
riaux simples à trouver (sable, gravier, bois, terre…).
L’offre immobilière au Cameroun peut se scinder en deux ca-
Pourtant, le coût de la production immobilière reste trop élevé tégories. Tout d’abord l’offre proposée par les entreprises du
compte tenu de la faiblesse des revenus et du crédit immo- secteur de la construction dont nous avons vu que le coût
bilier encore peu développé. C’est pourquoi ce projet s’ins- de production est très élevé.
crit dans le cadre du programme global du Gouvernement
visant la relance de l’habitat social par la construction de Puis, l’offre institutionnelle qui intervient au travers de la Mis-
plusieurs dizaines de milliers de logements et l’aménagement sion d’Aménagement des terrains urbains et ruraux (MAETUR)
de 50 000 parcelles constructibles. avec pour mission de rechercher et de viabiliser les res-
sources foncières afin de les mettre à disposition des autres
Dans un pays de plus de 20 millions d’habitants, on ne acteurs de la chaîne et donc à moindre coût. Enfin intervient
compte que 1,1 million de logements sachant que le parc la Société Immobilière du Cameroun (SIC) qui construit et re-
immobilier est détenu à 90% par les particuliers (en majorité vend (loue) des logements de standing moyen et ensuite le
au service de l’Etat), 7% par l’état à travers les logements de Crédit Foncier du Cameroun, établissement public spécialisé
fonction, 2% par des promoteurs privés et 1% par la Société dans le crédit et qui finance autant les particuliers que les
Immobilière du Cameroun (SIC). promoteurs immobiliers.
Notre opération est juridiquement basée sur la signature d’un
MOU (Mémorandum Of Understanding) au travers d’une
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01 présentation de 02 présentation du
ESTATE DEVELOPMENT CAMEROUN ET SON MARCHÉ IMMOBILIER
Société de promotion immobilière crée en 2003 par Michel Afin de poursuivre notre développement, nous avons déjà Le Cameroun est la locomotive des Pays de l’Afrique Cen- Il dispose d’une zone franche, d’un cadre fiscal propice
REDON, celle-ci opère aujourd’hui dans des domaines va- entrepris de nous ouvrir vers d’autres sources de finance- trale. Grâce aux ressources pétrolières et agricoles, le Ca- aux investisseurs, de grandes richesses et ressources natu-
riés comme la réalisation de logements collectifs et indivi- ment de type Private Equity et/ou plateforme participative. meroun est l’un des pays d’Afrique sub-saharienne dont relles, d’une main d’oeuvre bon marché et d’autres atouts
duels, la création de résidences services (Senior – Tourisme l’économie est la plus florissante. Stable politiquement et multiples. Ses deux grands ports Douala et Kribi donnant sur
d’affaires – Etudiants) et également des établissements hô- Ainsi, nous travaillons avec divers structures financières économiquement depuis des décennies, il a un taux de l’océan, desservent la plupart des Pays d’Afrique centrale.
teliers, supermarchés et bureaux. comme le fond HONORAT géré par l’avocat Marc Amblard croissance annuelle d’environ 4,5%. Le pétrole représente Avec une croissance démographique de plus en plus ra-
(Paris) également le Family Office H TAX PLANNERS dirigé 52% des exportations du pays. Outre le pétrole, le Came- pide, le Cameroun fait face de plus en plus a un problème
Après la réalisation de projets marquants cf annexe 2, par Mr Lagréou (Paris). roun exporte de l’aluminium et des produits primaires (bois, crucial de logement.
ESTATE DT s’emploie aujourd’hui à réaliser des opérations coton, cacao, café, banane et caoutchouc) qui comptent
intégrant la mixité sociale aussi bien en locatif ou en ac- Par cette expérience, nous avons adapté nos procédures pour 25% de ses exportations globales.
cession à la propriété. de contrôle de gestion et nous avons constaté dans cette
approche que la sécurisation des fonds est bien supérieure
Ainsi, notre expérience du logement social en France au- aux principes de fonctionnement des banques tradition-
près de divers bailleurs sociaux dans différentes régions, nelles.
nous amène à vouloir exporter notre savoir-faire sur le mar-
ché Camerounais qui est doté d’un fort potentiel devant Notre souhait est de pouvoir réfléchir la ville pour les Ca-
s’inscrire dans un partenariat rapproché avec les acteurs merounais et d’apporter notre capacité de diversification les difficultés du logement au
locaux (constructeurs, gestionnaires et institutionnels). structurelle à travers des réalisations de logements adaptés
Par ailleurs, notre activité nous amène à réaliser des ventes
mais aussi de dynamiser le tourisme avec la réalisation de
projets hôteliers et de soutenir la consommation avec la
CAMEROUN
en bloc d’immeubles de logements ou de bureaux & hôtels création de supermarchés et/ou de retail park.
pour le compte de fonds d’investissement ou d’institution- Les logements sociaux font défaut au Cameroun. Selon les La faiblesse de l’offre entraîne une hausse inexorable des
nels. dernières statistiques du ministère camerounais de l’Habitat loyers dans les grandes villes du Cameroun.
réalisées en 2012, le déficit quantitatif est d’un million de La réponse du gouvernement actuel est de permettre la
logements. C’est l’écart entre ce qu’il y a et ce qui devrait mise en oeuvre de programmes immobiliers en quantité
être. Dans ce contexte, les seules villes de Yaoundé et de suffisante enfin d’entraîner une stabilité puis une baisse des
Douala enregistrent un déficit de 800 000. Ainsi, se pose loyers
avec acuité un problème de logement, justifié par plusieurs
manquements auxquelles il faut trouver des solutions.
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un déficit de logements sociaux dans les grandes villes : visualisation
YAOUNDÉ, DOUALA, KRIBI du procédé
Selon les dernières statistiques réalisées auprès des
grandes villes par la Direction générale des statistiques, l’on
constate une croissance rapide de la population dans les
3. En outre, on identifie une insuffisance du système de
financement dans certaines institutions de financement
villes suivantes:
public. Il manque certains leviers financiers notamment un
prêt à taux 0.
Population en Taux de crois-
Ville 2014 sance de la
population 4. L’absence de concertation des divers acteurs pour
une stratégie précise et la superposition des instruments du
Douala 3 200 000 56% cadre légal disséminés entre plusieurs ministres. Ce qui en-
Yaoundé 3 000 000 45% traîne un chevauchement des rôles et responsabilités des
kribi 100 000 41% institutions publiques créées pour apporter des solutions à
ce problème.
Cette croissance de la population dans les grandes ci-
tés camerounaises est en déphasage avec l’augmentation 5. Jusqu’à aujourd’hui, il manquait une stratégie nationale
des constructions, d’ou l’inflation des prix des loyers. de développement des logements sociaux, maintenant
On y rencontre des maisons construites dans les conditions disponible pour par le MOU et l’arrivée de nouveaux ac-
peu orthodoxes ne respectant aucune règle d’urbanisme teurs tel ESTATE DT.
et de l’habitat.
La construction de
Qu’est ce qui expliquerait
cette situation ? 5000 nouveaux logements
Quelques facteurs expliquent la crise de logement que la
• Les Communautés
pays traverse actuellement. • Les normes et qualité
• La technologie utilisé
1. A Yaoundé tout comme les autres grandes villes du • Visualisation du procédé
Cameroun, il existe une difficulté réelle pour accéder à la
propriété foncière. Très souvent, une même parcelle de ter-
rain est vendue à plusieurs personnes par des propriétaires
véreux. Dès lors, tout se complique pour tout le monde, y
compris pour les collectivités territoriales. La population se
heurte très souvent à des blocages pour acquérir les
terrains nécessaires à la construction de leur propriété.
2. La « faiblesse d’anticipation dans l’aménagement et la
planification urbaine ».
En effet, en dépit de la volonté des pouvoirs publics de
créer des structures, le Cameroun n’a produit que 12.000
logements en 50 années par la chaîne globale de toutes
les institutions de construction. Soit en moyenne 240 loge-
ments par an. Or le Mali, dont les ressources sont inférieures
au Cameroun, a produits 20 000 logements en 30 ans, soit
en moyenne 666 logements par an.
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visualisation
du procédé
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visualisation
du procédé
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03 présentation 04 étude technique
du projet ET PROCÉDURE DE FABRICATION
ESTATE DT souhaite réaliser pour le compte du Gouver-
nement du Cameroun, la construction de 5000 logements 1ère opération Nous élaborons l’habitat de demain des Camerounais
avec un cabinet international basé à Paris et Yaoundé,
sociaux ainsi que les infrastructures d’accompagnements Dirigé par Mr Albert KAMDEM TAGNE, Mr Bruno COURATIER
(gymnases, bureaux, hôtels…). A Mbankomo (ville située à 20 kms au sud-est de Yaoundé), ainsi que Mr DZYUBA, architecte Camerounais.
sur un terrain de 110 HA qui serait une opération à domi- (cf annexe 4)
nante de logements sociaux avec la réalisation d’infrastruc-
Les sites accordés par le Ministère de l’Habitat et du tures publiques (salle des fêtes, écoles, espaces culturels et La partie la plus importante de l’ingénierie sera réalisée en
Développement urbain (MINHDU) et son Ministre, Monsieur sportifs, pôle santé…). L’ensemble sera phasé en tranches France puis sous-traité au Cameroun en accord avec les
Jean-Claude Mbwentchou, via la MAETUR (organisme de de 15 HA environ. souhaits gouvernementaux.
gestion foncière) sont répartis de la façon suivante :
La réalisation de ce projet se situe dans le cadre d’exé- Les problèmes les plus importants à résoudre sont l’appro-
cution du MOU signé le 3 décembre 2014 par notre par- visionnement en eau et électricité ainsi que le développe-
• 2000 maisons et appartements tenaire local, Valency Cameroun et l’état du Cameroun ment d’énergie renouvelable (solaire) et l’obtention de ma-
à Yaoundé Capitale représenté par son ministre du logement. tériaux de qualité comme la brique (la création d’une usine
• 2000 maisons et appartements est envisageable).
Les conditions de règlement des maisons par l’état pourront
à Mbankomo, varier selon les tranches (500 maisons), les modalités seront
• 1000 maisons et appartements connues au préalable et exposées au financeur. PARAGON CITY
La partie maîtrise technique et ingénieries sera piloté par un
à Kribi. cabinet d’architectes associés ayant son siège à Paris mais
20, rue du Banquier
75013 PARIS
aussi des bureaux à Yaoundé puisque l’un des associés est FRANCE
Le coût financier global est estimé Camerounais. TEL : 01 42 52 04 14
E-MAIL : PARAGONCITY@ORANGE.FR
à 90 Milliards de FCFA Concernant la construction des maisons, nous avons enta-
mé des approches auprès de divers sociétés opérant déjà ARCHITECTURE - MAÎTRISE D’OEUVRE
soit 137 000 000 €. au Cameroun, notamment des entreprises chinoises, espa- RENOVATIONS, RESTRUCTURATIONS LOURDES
La durée des travaux est fixée sur un planning de 7 ans. gnoles, portugaises et turques. REHABILITATION ET CONSTRUCTIONS NEUVES
2ème opération (Hors Mémorendum)
Nous venons d’immatriculer un foncier (6 HA) à Yaoundé
afin de réaliser un programme de bureaux et un hôtel 5
étoiles à Yaoundé à côté de la Présidence, une étude de
marché est en cours et devrait permettre de faire venir une
enseigne internationale de prestige. Un investisseur étranger
est déjà pressenti pour cet ensemble immobilier.
De plus, grâce à notre partenaire local, Valency Cameroun,
nous avons sécurisé d’autres fonciers par une immatricula-
tion notamment à SOA pour 44 hectares et à Nismalen
pour 5 hectares – d’autres sont en cours d’immatriculation.
Cf tableau annexe 3
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05 étude financière
ET besoin de financement
Programme de Mbankomo : 1. Les villages Procédé de construction
1 • Compactage du site, coffrages de dalles érigé,
creuser les tranchées, installer la plomberie et l’électricité
Le prix d’acquisition du terrain est de 2 200 FCFA soit 3,35 Euros le m². Les logements seront construits dans les communautés de
1000 logements dont chacune inclura : 2 • Placer l’acier dans la dalle et les parois verticales
La 1ère tranche représente un foncier de 40HA sur un total de 110HA. 1.1 • Routes bitumées 3 • Placer les dalles de béton
1.2 • Une école 4 • placer les formes pour construire les murs.
1.3 • Centre commercial 5 • Coffrage et remplissage en béton.
1.4 • Un centre de sante
1.5 • Un complexes sportif et centre de recréation. Vitesse de construction
1.6 • Station de police Cette technique de construire permet de réaliser entre 600
1.7 • Station des pompiers et 700 logements par an, dépendant du site, de la dispo-
nibilité et de la proximité de matières premières.
2. Normes et exigences de qualité
Ces nouveaux logements seront construits dans le strict
respect de l’environnement et toutes les normes de sécurité
exigées par l’Etat du Cameroun. Ces garanties seront four-
nies par le constructeur qui sera sélectionné par Estate DT.
Notre partenariat avec un architecte local nous permet
de nous adapter aux contraintes et traditions locales en
matière d’habitat.
3. La technologie utilisée pour construire et
ses avantages.
Description
En raison de l’explosion démographique, la croissance
dans la construction résidentielle et de la nécessité de
fournir rapidement et efficacement des logements sûrs
et abordables, la plupart des grandes compagnies de
construction ont abandonné les méthodes traditionnelles
de construction de maisons (bloc,poteaux et poutres) pour
adopter la construction en béton.
Villas 12 appartements 12 appartements 24 appartements Les avantages de cette option sont innombrables :
BAT modèle A BAT modèle B BAT modèle C • Réduction du cout de construction
• Réduction de temps de Construction
T4 300 • Solidité de la maison
12 collectifs 12 collectifs 24 collectifs
T5 200 • Résistance aux catastrophes
Tranche 1 • Résistance aux ravageurs
TOTAL 500 144 144 240 TOTAL = 1028 logements
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besoin 06 conclusion
EN financement
La réalisation d’une tranche de 50 maisons représente un d’aménagement de 50 maisons et la viabilité des 15 HA, Le secteur de l’immobilier camerounais connaît un foison-
coût de revient d’environ 2,43 millions d’euros. On inclut 15 nous situons les besoins en trésorerie à hauteur de 3 millions nement qui, sans combler les attentes d’un marché toujours
HA et les VRD. d’euros permettant d’anticiper le démarrage de la croissant, offre de grandes opportunités pour les nouveaux
deuxième tranche. investisseurs dans un cadre institutionnel adapté.
Il est important de préciser que le gouvernement Came-
rounais procède aux acquisitions immobilières au terme ESTATE DT finance en amont l’acquisition du foncier et les Les réalités du champ immobilier camerounais offrent un
des travaux et cela engendre un besoin en trésorerie études d’ingénieries soit environ, 20% d’apport / 3 M€. vaste potentiel, et il existe une véritable organisation institu-
important, compte tenu des diverses « taxes » à verser et tionnelle du marché.
des travaux (gros œuvre) à réaliser. Pour une opération
Notre avons une stratégie de développement verticale
Prévisionnel MBANKOMO FCFA € USD
qui doit permettre la réalisation d’habitat de qualité à prix
Prix d’achat terrain 15HA 1ère tranche à 2 200 FCFA / m2 330 000 000 503 80 564 381 maîtrisé accompagnée de nouveaux concepts pour le Ca-
Prix de construction de 50 logements meroun comme les Retail Park et l’augmentation de l’offre
(surface moyenne utile/ logements : 100m2) soit 150 000 FCFA / m2 x 5 000m2 750 000 000 1 145 000 1 282 457
hôtelière pour des touristes et hommes d’affaires toujours
Voiries et espaces verts 144 100 000 220 000 246 413 plus nombreux.
Ingenierie et divers 78 600 000 120 000 134 400
Nous avons également une réflexion pour la constitution
Honoraires de gestion technique, administrative et financière 196 500 000 300 000 336 015 d’une association qui devrait permettre d’installer en zone
Imprévus et taxes diverses 98 250 000 150 000 168 021 rurale des panneaux photovoltaïques et des mini-éoliennes
TOTAL 1 597 450 000 2 438 800 2 731 577 afin d’apporter l’électricité dans des villages isolés. Ce type
d’initiative permettant une augmentation de la scolarité et
Prix de vente à l’Etat (500 logements) générant une progression sociale indispensable au Came-
roun.
Prix du m2 proposé par l’Etat : 260 000 FCFA
Il est symptomatique de constater que le Cameroun pré-
FCFA € USD sente des particularismes avec la France d’après la 2ème
100 m2 par logements x 50 logements x 260 000 FCFA (P1 du MOU) 1 300 000 000 1 984 732 2 222 999 guerre mondiale, une démographie importante et très jeune,
Prise en charge VRD + espaces verts par l'Etat 144 100 000 220 000 246 422 un manque d’infrastructures évident, une croissance forte
avec un potentiel encore insoupçonnable pour beaucoup
Participation de l’Etat à l’achat du terrain 330 000 000 503 00 563 410 d’analystes.
PRIX DE VENTE 2 088 500 000 3 187 732 3 571 056
Sa stabilité politique et sociale en fait l’un des prochains
leaders du continent africain, son ouverture sur l’océan et
Marge son nouveau port de Kribi devrait participer à une accélé-
ration des échanges et répondre aux besoins en produits
FCFA € USD de consommations courantes.
Prix de vente 2 088 500 000 3 188 550 3 571 000
En effet, le Camerounais est optimiste et dès qu’il gagne
Prix de revient 1 911 850 000 2 438 800 2 731 821 de l’argent, il consomme ! Nous partageons dès lors cet
soit la somme de 176 650 000 749 750 839 794 optimisme en nous intégrant dans cette dynamique écono-
mique et sociale.
Soit la somme de 749 750 € R = 23,52%
page 18 dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun page 19Annexe 1 Mémorandum
ANNEXES
pour le financement d’opérations de promotion immobilière
à grande échelle au Cameroun
annexe 1
P21 • Mémorandum
annexe 2
P27 • Article de presse
P28 • Exemples de réalisation en immobilier résidentiel et immobilier professionnel
P30 • Le Clos Vulcain
P30 • Le Belvédère
P31 • Le Deucalion
P31 • Le Toulon
P32 • Présentation site hôtel Blue Line
P42 • Les jardins d’élisée - livraison 1er trimestre 2017
P43 • Exemple de réalisation d’hôtel économique en France
P57 • Agorapolis
annexe 3
P65 • Terrains sécurisés ou en cours de maîtrise
annexe 4
P66 • Modèle de maisons pour l’opération d’aménagement Mbankomo
annexe 5
P67 • Projet d’esplanade à Mbokomo
page 20 dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun page 21Annexe 2 Mémorandum page 22 dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun page 23
Annexe 2 Mémorandum page 24 dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun page 25
Annexe 2 Mémorandum Annexe 2 Article de presse
Opération d’aménagement
Quartier Belle Ombre
Entretien avec
Michel Redon
DIRECTEUR DE ESTATE DEVELOPMENT
Avenue de la Libération - Clermont-Ferrand
Info : Pouvez-vous nous présenter votre société ?
Michel Redon : Estate Development est une société clermontoise de
promotion et construction immobilière créée en 2003. Nous avons une
approche globale du marché immobilier, nos opérations touchent aussi
bien le domaine du logement que l’immobilier d’entreprise et commer-
cial. Cette diversification de notre activité, nous amène aujourd’hui vers
des montages d’opérations plus complexes.
I : Avez-vous des opérations précises à Clermont-Ferrand pour
2012/2013 ?
M.R. : Nous démarrons en juin avec notre partenaire le groupe GO-
THAM les travaux d’une opération baptisée « Clos Vulcain », à proxi-
mité de Auchan nord qui comprendra 101 logements BBC en Zone
ANRU, à prix très compétitifs (2 285 euros TTC le mètre carré, TVA
7%). Construire en zone ANRU découle d’une démarche citoyenne
permettant de créer une véritable mixité sociale tout en apportant une alternative financière
crédible, entre l’ancien et le logement social, auprès des primo-accédants. Nous commercia-
lisons 20 logements via la résidence Nemetum, rue de Blanzat et 49 autres logements pour le
programme « Belvedere », 202 avenue de la Libération à Clermont-Fd.
Info : Quels sont vos projets ?
M.R. : Nous venons de nous engager auprès de Michelin sur un foncier de 2 hectares autour
du quartier « Belle Ombre » à proximité de la place des Carmes à Clermont-Fd, qui compren-
dra, in fine, la réalisation d’un ensemble immobilier de 25 000 mètres carrés comprenant un
Pôle Tertiaire & résidentiel de 15 000 mètres carrés, un supermarché de 3 500 mètres carrés
avec des boutiques, ainsi qu’une résidence services pour seniors de 5 000 mètres carrés.
Conçu en liaison étroite avec la direction de l’urbanisme, le projet s’inscrit dans une démarche
d’intégration, de structuration et de renouvellement du tissu urbain. Il proposera en outre,
l’aménagement paysager des berges de la tiretaine, dans la prise en compte des contraintes
environnementales les plus exigeantes. Notre partenariat avec le groupe GOTHAM prend
toute sa mesure dans une optique de mutualisation des moyens financiers, techniques et ju-
ridiques. Cet ensemble sera livré en 2015, il est signé par le cabinet d’architecture clermontois,
LDBS, dirigé par Benjamin STRUB.
I : Votre stratégie pour l’avenir ?
M.R : Une approche hors région avec l’ouverture d’une agence à Lyon en 2012 et le lancement
d’une résidence SENIOR de 106 appartements. Face à la demande nous souhaitons dévelop-
per notre concept de résidence services auprès des personnes de plus de 65 ans et cela au
niveau national.
11 allée de Fermat - (Chambre d’Agriculture) - AUBIÈRE
04 73 27 41 50
mredon-estate@orange.fr PA R T E N A I R E O F F I C I E L
page 26 dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun page 27Exemples de réalisation en immobilier résidentiel
Annexe 2 et immobilier professionnel
immobiler immobiler
RÉSIDENTIEL D’ENTREPRISE
Nous intervenons dans tous les domaines de l’habitat Quelques réalisations auprès des entreprises
COLLECTIF LOTISSEMENTS BÂTIMENT LOGISTIQUE CENTRE BALNÉOTHÉRAPHIE
Résidence FARIO Lotissement à Mezel Bordeaux Orléat (projet)
HABITAT GROUPE RÉHABILITATION CENTRE SPORTIF MAISON DE RETRAITE
Cournon Auvergne Rénovation totale Riom Aigueperse
Hôtel particulier du XVIIIème
Clermont-Ferrand
page 28 dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun page 29Annexe 2 Le Clos Vulcain Annexe 2 Le Deucalion
Annexe 2 Le Belvédère Annexe 2 Le Toulon
page 30 dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun page 31Annexe 2 Présentation site hôtel Blue Line
P ROJET
hôtel **** à Cannes
page 32 dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun page 33Annexe 2 Présentation site hôtel Blue Line page 34 dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun page 35
Annexe 2 Présentation site hôtel Blue Line page 36 dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun page 37
Annexe 2 Présentation site hôtel Blue Line page 38 dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun page 39
Annexe 2 Présentation site hôtel Blue Line page 40 dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun page 41
Annexe 2 Les jardins d’élisée - Grenoble Annexe 2 Exemple de réalisation d’hôtel économique en France
Annexe 2 Travaux en cours - livraison 1er trimestre 2017
page 42 dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun page 43Annexe 2 Exemple de réalisation d’hôtel économique en France page 44 dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun page 45
Annexe 2 Exemple de réalisation d’hôtel économique en France page 46 dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun page 47
Annexe 2 Exemple de réalisation d’hôtel économique en France page 48 dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun page 49
Annexe 2 Exemple de réalisation d’hôtel économique en France page 50 dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun page 51
Annexe 2 Exemple de réalisation d’hôtel économique en France page 52 dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun page 53
Annexe 2 Exemple de réalisation d’hôtel économique en France page 54 dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun page 55
Annexe 2 Exemple de réalisation d’hôtel économique en France Annexe 2 Agorapolis
ACTUALISATION DU DOSSIER / MAI / JUILLET 2008
VILLE DE CLERMONT FERRAND
AGORAPOLIS
de développement des entreprises
PROJET D'INTENTION
et d’animation économique
Pôle d’accueil,
page 56 dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun dossier de présentation • financement d’opérations de promotion immobilière à grande échelle au Cameroun page 57ESTATE DEVELOPMENT présente le projet d’ensemble immobilier «AGORAPOLIS», projet de rénovation urbain accès sur le développement des entreprises et l’animation économique.
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Cette opération, véritable partenariat privé- public (PPP) doit permettre de doter la ville de Clermont-Ferrand d’un pôle tertiaire structurant, avec un rééquilibrage de l’activité économique en son centre.
Les différents partenaires du projet «AGORAPOLIS» sont :
- ESTATE DEVELOPMENT Maîtrise d’Ouvrage
- EIFFAGE IMMOBILIER Promotion
- SCIC HABITAT Partenaire Social
- BANQUE POPULAIRE Partenaire financier
- CITE ARCHITECTURE Maître d’œuvre
- THEART Partenaire d’Antipolis (Sophia) & futur Agorapolis
Annexe 2
Espace Antipolis Business Resort (Sophia Antipolis 06)
Agorapolis
Dans le cadre du montage du programme, nous allons aborder trois chapitres permettant de mieux comprendre notre démarche et les solutions proposées pour sa mise en œuvre.
Tout d’abord, la maîtrise foncière, à ce jour et les modalités d’acquisition retenues, la réaffectation des entreprises en activités et le relogement des habitants sur le site.
Ensuite, la destination finale de l’ensemble, son organisation.
Enfin, la cohérence architecturale du projet avec l’insertion de l’opération en matière d’urbanisme, le parti architectural retenu, le respect environnemental avec notamment l’approche d’une démarche
HQE affirmée.
I – Maîtrise foncière
Vous trouverez ci-joint en annexe un plan prenant en compte le degré de maîtrise du foncier.
Cet ensemble de parcelles est cadastré section BZ, sis à l’angle de l’avenue Edouard Michelin et de l’Union Soviétique et possède une emprise au sol total de 4280m² environ.
Cette surface est répartie de la façon suivante:
- parcelle n° 196 propriété de la ville de Clermont-Fd
- parcelle n° 195 propriété de Mt THOMAS
- parcelle n° 194 & 190 propriété de SCI DE L’ENTREPRISE
- parcelle n° 189 propriété de Mme TAUSSAT et MR DEGOILE Rachat du fond de commerce à Mr RODRIGUES
- parcelle n° 280 propriété de Mr SIGAUD
- parcelle n° 281 propriété de la ville de Clermont-Fd
- parcelle n° 192 propriété de Mr MARTINET
- parcelle n° 193 co-propriété de Mr JEAN – Mme VEYNANTE - Mr MOLAS
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Les parcelles faisant l’objet d’un compromis de vente sont les numéros 194&190 – 189 – 280 - 193 (pour Mme VEYNANTE et Mr JAEN).
Les propriétés pour lesquelles un compromis est à l’étude sont les numéros 192 et 189 (pour le fonds de commerce).
Les parcelles 195 (Mr THOMAS) et 193 (Mr MOLAS) ont fait l’objet d’un accord de principe et attendent les solutions de relogement pour un engagement définitif,
soit respectivement les sociétés AUVERGNE PARE-BRISE et A.D.A.
Projet présenté en Mairie de Clermont-Ferrand le 12/09/2007 Par Cité Architecture
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II – Conditions de relogement des propriétaires et réaffectation des entreprises
A) Des solutions pour les propriétaires occupant
1) SCI DE L’ENTREPRISE
Cette entité regroupe les associés suivants :
- SAS SINTEC
- Mr Daniel GHYOOT
- Mr Jean-Paul REUILLARD
- Mr Jean-Marie FREYDEFOND
- Mr Pierre FONVIEILLE
- Mr Jean Paul DUBREUIL
- Melle Eliane AUBERGER
- SARL A2D
Les associés ont donnés leurs accords pour une cession de l’ensemble de l’immeuble de bureaux. Ils ne demandent pas de solution de relogement à l’intérieur de la nouvelle opération.
2) AUVERGNE PARE-BRISE
Cette société dont le gérant est Monsieur THOMAS souhaite un relogement au niveau du nouveau rond point dit «des Patriotes».
Il s’agit de récréer un pole automobile avec la société A.D.A (locataire de Mr MOLAS)
avec un emplacement meilleur notamment grâce à une bonne accessibilité et une meilleure organisation des stationnements.
Mr THOMAS souhaite une dation en paiement (surface de bureaux) et attend une étude des prix de la part de SCIC HABITAT pour l’acquisition de son prochain local commercial.
Il est important de souligner que cette solution proposé par le groupe SCIC HABITAT, dans le cadre de l’aménagement de la rue Auger,
doit faire l’objet d’une réunion prochaine.
3) Madame VEYNANTE (parcelle 193)
Elle ne souhaite pas quitter son quartier et sera donc reloger à l’intérieur de l’opération de logement du groupe SCIC HABITAT.
Les modalités de déménagement et de relogement, in fine, son pris en charge intégralement par ESTATE DEVELOPMENT dans le cadre du compromis de vente.
B) Solutions pour les locataires:
1) A.D.A (parcelle 193)
Le gérant, Mr IMBERTY, connaît actuellement des problèmes important de stationnement et d’organisation de son entreprise.
Ainsi, il souhaite devenir propriétaire de son local commercial et à fait parvenir à SCIC HABITAT son cahier des charges.
2) BAR 421 (parcelle 189)
Le fond de commerce fait l’objet d’une location avec une fin de bail au printemps 2008.
Celui-ci est racheté par ESTATE DEVELOPMENT, un compromis est cours de réalisation.
3) BOITE A PIZZA (parcelle 192)
Le gérant de l’établissement souhaite être relogé en pied d’immeuble de l’opération.
Cette solution est retenue dans la programmation de «AGORAPOLIS».
4) LE SPHINX (parcelle 192)
Ce restaurant connaît une activité moyenne, la solution de rachat par ESTATE DEVELOPMENT
doit permettre au gérant d’ouvrir un nouveau restaurant en centre-ville.
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5) Mademoiselle DEPERRAY (parcelle 193 – locataire de Mr JAEN)
L’appartement occupé est relativement insalubre, une solution de relogement dans le parc immobilier de SCIC HABITAT est proposée.
6) Locataires de Mr MARTINET
Des solutions dans le parc de SIC HABITAT seront proposées.
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Présentation en Mairie de Clermont-Ferrand le 12/09/2007 par Cité Architecture
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C) Négociation à l’étude:
1) Parcelle 193 (Monsieur Molas) Cette parcelle est gérée en copropriété (Mme VEYNANTE – Mr JAEN – Mr MOLAS).
Mr MOLAS, bailleur d’A.D.A. et détenteur de + 50% des millièmes de la copropriété, ne souhaite pas participer au projet « AGORAPOLIS ».
En effet, celui-ci argumente une logique d’investissement long terme et n’a pas souhaité donner suite à nos différentes propositions très avantageuses.
Il faut souligner l’insalubrité avancée du bâtiment qui pose des difficultés d’exploitation au regard des normes exigées dans ce cas.
Par ailleurs, le syndic nous a fait part de nombreux problèmes de gestion et de litiges importants entre les parties concernant l’entretien de l’immeuble.
Annexe 2
III – DESTINATION d’«AGORAPOLIS»
Organisation et concept du BUSINESS RESORT :
En tant qu’espace économique dédié en particulier au tertiaire supérieur1, le Business Resort peut doter la ville de Clermont Ferrand d’une image porteuse
et affirmer la volonté communale de positionnement auprès des entreprises tertiaires supérieures :
Fonction 1 - Accueillir des entreprises dans un cadre propice aux activités tertiaires.
Fonction 2 - Accompagner le développement de ces entreprises au travers de services différentiant.
Fonction 3 - Animer le site d’implantation du concept pour lui garantir une attractivité optimale.
Agorapolis
Le projet Business Resort vise à faire exister sur la ville de Clermont Ferrand une qualité avérée en terme de solutions d’accueil,
de développement des entreprises et d’animation économique, qualité sur laquelle il sera possible de communiquer pour confirmer une image dynamique.
Par ailleurs, le concept peut, au travers des solutions de mise en réseau de connaissances et de compétences, participer à l’effort communal en matière de prestation de services aux entreprises.
Le Business Resort, en tant que produit d’appel et support de communication, peut être moteur d’une tertiarisation du tissu économique. Il se développe sur approximativement 13 000 m2 shon.
Le groupe SCIC HABITAT étudie l’éventuel réalisation de ces bureaux (RDC et R+1) et un ensemble de logements (R+2 à R+5).
Son implantation correspond aux parcelles 195 et 196.
L’opération de logements sociaux permet de respecter la loi SRU et de proposer environ 35 logements sur l’avenue de l’Union Soviétique en complément de l’offre rue Auger.
Les solutions d’accueil, de développement et d’animation du projet Business Resort de la ville de Clermont Ferrand
Le Business Resort de la ville de Clermont Ferrand est fondé dans sa partie tertiaire sur des solutions immobilières de trois types : la pépinière, le centre d’affaires et une offre de bureaux en bail classique.
Ces trois solutions peuvent permettre à la ville de Clermont Ferrand de réaffirmer à cette occasion sa volonté de diversifier son tissu économique en promouvant le tertiaire supérieur.
En effet, chacune de ces solutions répond à des besoins spécifiques et permet de couvrir un large panel des entreprises potentiellement captables à la ville de Clermont Ferrand :
du projet d’entreprise (pépinière) à l’entreprise mature (offre immobilière classique) en passant par l’entreprise en voie de développement (centre d’affaires).
Par ailleurs, ce type de combinaison peut se révéler intéressante en terme de pérennité du Business Resort.
Ainsi, on peut raisonnablement penser que certains transferts d’entreprises s’opéreront au sein même du Business Resort,
les créateurs de projet préférant à un déménagement toujours complexe et coûteux (même sur de petites distance), le fait de s’installer, au fur et à mesure de leur croissance,
dans le centre d’affaires puis dans les bureaux loués selon les modalités d’un bail 3/6/9.
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Dans ces conditions et au travers d’un équipement flexible, évolutif, modulable et personnalisable,
permettant une réactivité optimale en terme de réponse à la demande, il est possible d’envisager (selon des conditions qui seront précisées dans la phase consacrée
à la définition des « moyens de mise en œuvre opérationnelle ») la mise en place d’un équipement combinant pépinière, centre d’affaires et offre immobilière en bail 3/6/9.
1 La terminologie « tertiaire supérieur » est prise ici dans son acception la plus large. Nous incluons en effet l’ensemble des entreprises qui délivrent des prestations intellectuelles et dont les activités nécessitent l’emploi de salariés à haut niveau de formation :
informatique/télécom, multimédia, administration d’entreprise, recherche/développement, activité financière, conseil stratégique aux entreprises…
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Présentation en Mairie de Clermont-Ferrand le 12/09/2007 par Cité Architecture
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La fonction d’accueil du Business Resort
La pépinière
Le concept de pépinière déjà expérimenté dans la commune de la ville de Clermont Ferrand
permet d’offrir un cadre idéal aux créateurs d’entreprises.
Cet espace permet aux jeunes entreprises de bénéficier d’infrastructures évolutives et de travailler en synergie avec les entreprises
plus matures implantées dans le centre d’affaires ou dans les bureaux loués en bail 3/6/9.
Au travers d’aménagements spécifiques, la pépinière met à disposition des entrepreneurs des conditions d’accueil idéalement calibrées
pour développer leurs entreprises (bureaux modulables sur trame de 12 à 15 m²)
et propose l’ensemble des services du centre d’affaires
auxquels sont adjoints des services d’accompagnement spécifiques (cf. « la fonction de développement »).
Pour éviter d’être limitatif dans l’accueil des porteurs de projets et des entreprises en démarrage,
il peut sembler judicieux de ne pas spécialiser l’équipement sur un secteur spécifique.
En effet, une pépinière généraliste semble être plus à même d’aller dans le sens de la diversification
du tissu économique local en l’ouvrant au tertiaire supérieur.
Le centre d’affaires
En tant que coeur du concept «Business Resort», le centre d’affaires répond au besoin de flexibilité et d’évolutivité identifié :
il offre des surfaces de tout type permettant aussi bien aux micro structures qu’aux entreprises comptant une quinzaine de salariés de s’implanter (jusqu'à 150 m²).
Les différents espaces qui composent le centre d’affaires sont par conséquent de configuration variable : du bureau individuel au plateau ouvert.
En outre et toujours dans l’optique d’une flexibilité maximale, il est envisageable de concevoir un aménagement qui permette d’ouvrir et de fermer des surfaces
dans le centre d’affaires pour augmenter ou diminuer au besoin (en fonction de la demande) celles des modules « pépinière » et « offre immobilière en bail classique ».
Une offre immobilière de bureaux en bail 3/6/9
Celle-ci est destinée aux entreprises ayant opté pour une installation permanente au sein du Business Resort et souhaitant définir leurs propres aménagements en fonction de leur métier.
Les bureaux sont modulables pour répondre aux demandes spécifiques d’implantation sur le site.
Hormis le fait de permettre l’implantation d’entreprises déjà matures, cette solution immobilière, adossée de fait au centre d’affaires et à la pépinière,
présente l’avantage décisif de favoriser la fertilisation croisée, l’échange de savoir-faire,
voire même le montage de partenariats entre les structures en développement et celles qui bénéficient déjà d’une assise solide.
Eléments communs à la Pépinière, au Centre d’affaires et à l’offre immobilière en bail 3/6/9
Pour garantir une attractivité optimale au Business Resort, il est nécessaire que celui-ci réponde aux normes internationales haut de gamme en vigueur aujourd'hui sur le marché.
Pour ce faire, les trois solutions d’accueil mettent à disposition des entreprises les éléments suivants :
-Plateau fini, modulable, sans poteau et prêt à cloisonner
-Cloisonnement amovible
-Faux plafond, voire faux plancher technique
-Bureaux en premier jour
-Climatisation réversible
-Contrôle d’accès-
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-Internet haut débit, voire très haut débit
-Parkings sous-sol sécurisés
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