Droit à des logements sains pour les occupants, droit d'agir pour les propriétaires
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C.P. – P.L. 2
Encadrement
du cannabis
Consultations particulières et auditions publiques
sur le projet de loi no 2, Loi resserrant
l’encadrement du cannabis
Droit à des logements sains pour les
occupants, droit d’agir pour les
propriétaires
Mémoire présenté à la
Commission de la santé et des services sociaux
Québec, 20 février 2019
Montréal et Ouest du Québec
750, boulevard Marcel Laurin, bureau 131
Montréal (Québec) H4M 2M4
Téléphone : 514 748-1921
Sans frais : 1 800 548-1921
Québec, Centre et Est du Québec
1750, avenue de Vitré, bureau 500
Québec (Québec) G1J 1Z6
Laurentides et Abitibi
297, rue Parent
Saint-Jérôme (Québec) J7Z 1Z8
corpiq@corpiq.com
www.corpiq.com
2Table des matières
I. Sommaire des recommandations 5
II. Présentation de la CORPIQ 7
III. Les propriétaires et les immeubles de logements 9
IV. Introduction 13
V. Analyse et recommandations
1. Des amendes qui encouragent la culture illégale de cannabis plutôt que
de la contrer 14
2. La culture et la consommation de cannabis à des fins médicales : une
échappatoire pour les contrevenants 24
3. Inquiétudes quant aux lieux prévus pour la consommation de cannabis
tant de la part des propriétaires que des locataires 32
VI. Conclusion 35
3Remerciements
La CORPIQ remercie les membres de la Commission de la Santé et des services
sociaux, ainsi que le ministre délégué, pour leur intérêt à l’égard de son
positionnement sur le projet de loi no 2.
Nous espérons que les constats et les recommandations contenus dans ce
mémoire nous permettront de régler les iniquités auxquelles font face les
propriétaires.
La CORPIQ demeure à la disposition des membres de la Commission pour tout
complément d’information qu’elle pourrait fournir ultérieurement afin de les
éclairer dans leur analyse.
4I Sommaire des recommandations
Recommandation #1
Que les amendes prévues aux articles 5 concernant la possession de plants
de cannabis et 10 concernant la culture à des fins soi-disant
« personnelles » soient multipliées par dix, et ce afin de les rendre
réellement dissuasives et cohérentes avec les autres pénalités prévues par
la loi.
Recommandation #2
Que l’article 70 de la loi soit amendé pour autoriser expressément un
inspecteur à pénétrer à une heure raisonnable dans une habitation s’il lui
est permis de croire que du cannabis y est cultivé sans droit.
Recommandation #3
Que les propriétaires de logements soient autorisés à exiger une caution en
argent au locataire lors de la signature d’un bail afin de favoriser la
responsabilisation, ainsi que couvrir d’éventuels dommages.
Recommandation #4
Que la loi prévoit explicitement que le locataire qui se voit refuser par le
tribunal le droit de cultiver ou de fumer du cannabis soit tenu de
rembourser tous dommages subis par le propriétaire de son logement.
5Recommandation #5
Qu’un locataire qui invoque son droit de fumer du cannabis à des fins
médicales soit tenu de fournir au propriétaire un certificat médical reconnu
à cet effet et délivré par un professionnel membre du Collège des médecins
du Québec.
Recommandation #6
Qu’un propriétaire puisse exiger que le locataire soit évalué par un médecin
de son choix afin de statuer sur la nécessité pour ce locataire de
consommer du cannabis à des fins médicales.
6II Présentation de la CORPIQ
La CORPIQ, au service des propriétaires de logements depuis 39 ans
Regroupant 25 000 propriétaires, copropriétaires et gestionnaires de près de
500 000 logements issus de toutes les régions, la CORPIQ est de loin la plus
importante association en immobilier locatif au Québec. Elle est la seule à refléter
de façon représentative l’ensemble des profils des 275 000 propriétaires :
propriétaires occupants, propriétaires non occupants, sociétés immobilières,
gestionnaires, lesquels exploitent des duplex, triplex, complexes immobiliers,
résidences pour aînés, etc.). Ses publications joignent 50 000 propriétaires.
La CORPIQ est une association à but non lucratif dont la mission consiste à offrir
une gamme de services à ses membres afin d’améliorer leur environnement,
ainsi que celui de leurs clientèles, de façon à contribuer à l’essor financier des
Québécois dans une perspective de développement durable.
Son conseil d’administration se compose de 15 propriétaires ou gestionnaires
immobiliers élus lors de l’assemblée générale annuelle.
La CORPIQ emploie 50 personnes dans trois bureaux afin d’offrir une vaste
gamme de services à ses membres :
• Conseils en gestion immobilière
• Applications de gestion en ligne ProprioEnquête®, Kangalou® et
Pronotif®
• Programme d’économies
• Conférences thématiques
• Publications : Magazine Proprio, Infolettre Proprio+
• Programme d’assurances
• Répertoire de fournisseurs
• Référencement d’avocats spécialisés
• Formations en investissement immobilier et en gestion immobilière
7La CORPIQ offre les meilleurs produits et services web en immobilier locatif, dont
ProprioEnquête®, qui figure au premier rang des solutions d'enquête de crédit au
Québec, ainsi que Kangalou®, gagnant du prix Boomerang 2016 et figurant au
deuxième rang des sites de location de logements. De plus, la CORPIQ a été
couronnée Entreprise de l'année au gala des Mercuriades 2018 dans la catégorie
Développement d'une technologie web ou mobile.
Enfin, la CORPIQ agit à titre de porte-parole des propriétaires auprès des
autorités gouvernementales et des médias. Elle a publié des centaines de
mémoires, études et sondages, en plus de participer à tous les débats touchant
de près ou de loin l’habitation au Québec.
8III Les propriétaires et les immeubles de logements
Au Québec, le parc de logements locatifs d’initiative privée compte 1,3 million
d’unités d’habitation détenues par environ 275 000 propriétaires. Celles-ci se
répartissent comme suit : 59 % dans la région métropolitaine de Montréal, 10 %
dans la région métropolitaine de Québec et 31 % dans les autres régions. 1
La grande majorité des propriétaires québécois (80 %) ne possèdent qu’un
immeuble (duplex ou triplex), tandis que quelque 800 propriétaires (0,3 %)
détiennent 100 logements ou plus. La quasi-totalité des propriétaires est donc
composée de petits investisseurs dont l’occupation principale est autre que
l’immobilier. Leur motivation première est d’investir à long terme en prévision de
leur retraite.
Avoir autant de petits propriétaires constitue une grande richesse collective
unique au Canada, tant sur le plan social qu’économique. Sur le plan social, les
propriétaires agissent régulièrement comme répondants de première ligne en
fournissant un support et une batterie de services à leurs locataires, bien souvent
de façon bénévole.
Avec un loyer moyen de près de 800 $, l’industrie de la location de logements au
Québec génère des revenus bruts de 10,5 milliards $ par an. 2
Le Québec compte 372 399 immeubles de logements locatifs, soit 320 586 plex
(2 à 5 logements) d’une valeur foncière totale de 121 milliards $, ainsi que 51 813
immeubles abritant 6 logements ou plus, d’une valeur foncière de 69 milliards $).
À cela s’ajoutent des dizaines de milliers de copropriétés et maisons louées. 3
1
Recensement 2016 et INRS – Urbanisation, culture et société : Les logements privés au Québec, juin 2002
2
Statistique Canada (2016) Location à bail et gestion de biens immobiliers, Tableau 352-0030
3
MAMOT (2018) Données de l’évaluation foncière
9Valeur foncière
Immeubles
(milliards $)
2 logements 188 251 61,734 $
3 logements 82 190 35,432 $
86% 64%
4 logements 38 369 17,311 $
5 logements 11 776 6,671 $
6 à 9 logements 33 684 20,914 $
10 à 19 logements 10 598 12,288 $
20 à 29 logements 3 259 6,333 $
30 à 49 logements 2 412 14% 7,658 $ 36%
50 à 99 logements 1 173 7,664 $
100 à 199 logements 528 7,594 $
200 logements et plus 159 6,305 $
TOTAL 372 399 189,903 $
Les immeubles ne sont plus rentables
Cela peut paraître surprenant, mais la très grande majorité des immeubles
locatifs québécois récemment transigés n’apportent pas de flux financiers positifs,
et cela n’est absolument pas normal. C’est le résultat d’un marché réglementé
qui, avec les années, a rendu l’exercice dans ce secteur complètement
dysfonctionnel, ce qui le conduit à une situation de crise.
Selon un rapport sur la rentabilité des petits immeubles à logements à Montréal 4
réalisé par l’éminent professeur François Des Rosiers, les propriétés de type
« plex » récemment transigées dégagent, en moyenne, des encaisses nettes
annuelles insignifiantes, voir négatives, et ce, même après 10 ans de détention :
• immeuble de 4 logements non occupé par le propriétaire : -0,7 % à 2,1 %
• immeuble de 4 logements occupé par le propriétaire : -3,3 % à -0,4 %
4
François Des Rosiers PH.D. (2011) La rentabilité des immeubles locatifs de 4 et 6 logements – simulations
pour la région de Montréal, secteur Rosemont-La-Petite-Patrie
10Cela signifie que les propriétaires n’ont pas les liquidités nécessaires pour
assurer le maintien de leur actif et encore moins pour effectuer des rénovations
majeures.
Ce manque de rentabilité conduit l’industrie vers deux crises majeures :
Une crise de l’investissement en rénovation, car 17 % des logements au
Québec ont besoin de rénovations majeures, tandis que 24 % nécessitent des
rénovations mineures; 5
Une crise de disponibilité du logement avec un taux d’inoccupation en net
repli à 1,9 % à Montréal en 2018, comparativement à 4 % en 2016, selon la
SCHL.
Environ les trois quarts du parc de logements locatifs a 40 ans ou plus 6
Période de Logements
construction occupés recensés
1920 ou avant 78 090
1921 à 1945 94 550
1946 à 1960 223 955 72 %
1961 à 1970 252 000
1971 à 1980 243 290
1981 à 1990 175 030
1991 à 2000 112 380
2001 à 2010 115 215 28 %
2011 à 2016 67 505
C’est au Québec qu’on retrouve les loyers les plus bas au pays, soit 37 % moins
cher (449 $) que la moyenne des 9 autres provinces. 7 L’écart est probablement
encore plus important puisque l’offre québécoise se compose surtout de
5
Sondage de la CORPIQ en octobre 2016 auprès d’un échantillon représentatif de l’ensemble des
propriétaires de logements du Québec. 1 155 répondants, marge d'erreur de 2,7 % 19 fois sur 20
6
Statistique Canada, Recensement 2016
7
SCHL, Rapports annuels sur le marché locatif et calculs pondérés par la CORPIQ
11logements dans des petits immeubles, lesquels ne sont pas répertoriés dans
l’enquête de la SCHL. Pour plusieurs raisons, dont un taux de rotation plus faible,
les loyers y sont assurément plus bas, ce qui conduit à cet aussi grand écart
avec les loyers du reste du Canada.
Le loyer moyen d’un logement 4½ représente 25 % du revenu net moyen des
locataires québécois(8) et pour un 3½, moins de 22 %. Durant le dernier cycle
immobilier de 20 ans, le niveau des loyers au Québec pour un 3½ a progressé en
dollars constants de 11 % et le revenu net des locataires, de 26 %. 8
Manque d’entretien et de rénovations d’environ 2 milliards $ par an
Le parc immobilier locatif est dans un état alarmant. Dans plusieurs catégories
d’immeubles, l’état du parc s’enfonce sous la barre du maintien d’actif et les
immeubles se dégradent au fil des ans. Avec un rendement négatif sur des
dépenses en rénovations majeures dont le retour sur investissement est de 37
ans, cela n’a rien de surprenant. Avec un retour sur investissement de 10 ans
comme ce fut le cas durant les premières années de la mise en œuvre de la
méthode de fixation de loyer, les investissements seraient beaucoup plus élevés
et le parc locatif en bien meilleur état.
Une étude réalisée par la CORPIQ en 2010 démontrait qu’à l’époque, les
propriétaires dépensaient 3 milliards par an dans la rénovation des logements
locatifs, mais compte tenu des besoins, ils en investiraient 5 milliards si les
conditions réglementaires étaient moins restrictives.
Ces 2 milliards $ potentiels supplémentaires généreraient sur trois ans 1
milliard $ en recettes fiscales pour le gouvernement du Québec (impôt sur le
revenu des travailleurs et TVQ sur les biens et services nécessaires aux
rénovations).
8
Statistique Canada, Statistique du revenu, EDTR & ECR. Tableau personnalisé pour la CORPIQ
1213
IV Introduction
La CORPIQ a participé en janvier 2018 aux consultations particulières sur le
projet de loi no157 édictant la Loi encadrant le cannabis. Son intervention a
contribué, de façon constructive, à resserrer la législation afin d’éviter des
situations hautement indésirables une fois cette drogue légalisée. Cependant,
plusieurs failles, pourtant évoquées tôt, n’ont pas été colmatées au moment
opportun. Dans le moins pire des cas, cela a pour résultat de rendre difficile
l’application de la loi et d’assurer la protection des personnes et des lieux. Dans
le pire des cas, la mollesse de certaines dispositions législatives encourage
même les comportements illégaux.
Dans ce contexte, la CORPIQ voit dans le projet de loi no2 du gouvernement du
Québec l’occasion pour les propriétaires que soit bonifiée la loi encadrant le
cannabis. Il ne s’agit pas de reprendre le processus législatif depuis le début,
mais plutôt d’améliorer la loi. Il faut le reconnaître, celle-ci a dû être débattue et
adoptée dans une contrainte de temps imposée par le gouvernement fédéral et
tout à fait incompatible avec l’importance des enjeux du cannabis dans notre
société.
La CORPIQ traite dans ce mémoire de trois problèmes en particulier, dans le
contexte des habitations collectives: la culture à des fins personnelles, la
consommation/production de cannabis pour des raisons médicales, et la question
des lieux de consommation permis.
Comme nous le verrons, les recommandations formulées visent à assurer un
respect de l’esprit de la loi. Elles visent aussi à prévenir à la source les
comportements illégaux et les recours devant les tribunaux, lesquels sont rendus
nécessaires par la mauvaise foi de certains locataires consommateurs de
cannabis.
14V Analyse et recommandations
1. Des amendes qui encouragent la culture illégale de
cannabis plutôt que de la contrer
La culture de 5 plants ou plus de cannabis demeure une infraction en vertu du
Code criminel fédéral. La culture de 4 plants ou moins est, pour sa part, régie par
les lois provinciales.
À l’instar du Manitoba et du Nunavut, le Québec a fait le choix judicieux et
responsable d’interdire la culture de cannabis à des fins personnelles. Nous
reviendrons sur les conséquences d’une telle culture dans un domicile. Ce qui est
extrêmement troublant, c’est que l’article 10 de la Loi encadrant le cannabis au
Québec prévoit une amende minimale ridicule de 250 $ et maximale de
seulement 750 $. En outre, un inspecteur n’a pas le pouvoir de procéder à la
visite d’une habitation sans que l’occupant n’y consente, ce qu’un contrevenant
n’a aucun intérêt à permettre.
C’est bien connu, pour changer des comportements illégaux ou répréhensibles, il
faut une combinaison de deux éléments que tout individu apprend à connaître
dès son plus jeune âge. Le premier consiste à imposer une conséquence
sérieuse en réponse à ce comportement. Le deuxième consiste à inculquer qu’il
existe un risque élevé de se faire prendre. En ce qui a trait à la culture de
cannabis, aucun de ces deux facteurs ne sont présentement en place.
Au Manitoba, une personne qui cultive du cannabis à des fins personnelles (mais
non médicales) encourt une amende minimale de 2500 $. C’est dix fois plus
qu’au Québec.
Au Québec, en vertu de la Loi concernant la lutte contre le tabagisme, un
propriétaire qui omet simplement d’apposer dans les aires communes de son
immeuble de logements une affiche indiquant qu’il est interdit de fumer (du tabac)
15est passible d’une amende de 500 $ plus les frais. C’est le double de l’amende
prévue pour la culture de cannabis à domicile.
Au Québec, quelqu’un qui fume dans un endroit interdit est passible, toujours en
vertu de la Loi concernant la lutte contre le tabagisme, d’une amende de 500 $ à
1500 $. Est-ce normal que la culture illégale de cannabis entraîne une sanction
deux fois moindre?
Les articles 7 et 8 de la Loi encadrant le cannabis imposent une amende
minimale de 250 $ et maximale de 750 $ lorsqu’un individu a en sa possession
une quantité interdite de cannabis. Doit-on en comprendre que le fait de produire
du cannabis n’est pas plus grave qu’en avoir dans ses poches?
Selon l’article 18, l’exploitant d’un lieu (par exemple un propriétaire de logements)
ne doit pas tolérer qu’une personne fume du cannabis dans un endroit interdit,
sous peine d’amende de 500 $ à 12 500 $. En revanche, cultiver du cannabis ne
coûte au contrevenant que 250 $ à 750 $ d’amende…
La production de cannabis est réservée aux détenteurs de permis, tandis que le
commerce de cannabis est exclusif à la SQDC. Les contrevenants encourent une
amende de 5000 $ à 500 000 $. En s’adonnant à la culture illégale de cannabis
dans son domicile, le contrevenant peut quant à lui s’en tirer avec une amende
20 fois moindre.
Un commerçant qui distribue des produits qui, sans être du cannabis, comportent
un logo ou une référence directe au cannabis encourt une amende de 2 500 $ à
62 500 $. Comment expliquer qu’une image pouvant simplement influencer la
consommation (c’est ce qu’on doit en comprendre) conduise à une sanction
minimale 10 fois plus élevée que celle imposée à celui qui cultiverait
illégalement?
Voici une autre comparaison qui démontre encore une fois l’absurdité des
amendes pour la culture à domicile. Une personne qui refuse de donner suite à
un renseignement demandé par courrier par un inspecteur enfreint l’article 71 de
la Loi encadrant le cannabis. Cela est suffisamment grave pour être passible
16d’une amende de 500 $ à 12 500 $. Dans le cas d’un contrevenant qui cultive des
plants à des fins personnelles, répétons que l’amende n’est que de 250 $ à
750 $.
Les faibles amendes prévues à l’article 10 concernant la culture à des fins
personnelles sont disproportionnées face aux revenus que peut rapporter un
plant de cannabis annuellement.
Prenons par exemple le cannabis « mode avion » vendu par la SQDC. Le prix
que doit payer un individu pour planer est de 34,50 $ pour 3,5g ou 9,85 $/g.
Supposons maintenant qu’il produit du cannabis chez lui. Des cultivateurs experts
en la matière expliquent sur Internet qu’il faut 65 jours pour la croissance et la
floraison des plants, ce qui conduit à 5,6 floraisons par an. Une floraison peut
générer de 15 à 30g par plant. Au prix de la SQDC, le revenu est donc au
minimum de 148 $ par plant par floraison s’il génère 15g, soit 827 $ par année. Si
ce plant produit 30g, le producteur illégal peut espérer un revenu potentiel de
296 $ par floraison, soit 1 655 $ par année!
On doit aussi considérer que ni la police, ni les inspecteurs ne trouveront intérêt à
se déplacer, à assembler une preuve et à entreprendre une procédure judiciaire
pour une amende de 250 $ à 750 $. En novembre 2018, la CORPIQ a tenu des
conférences sur le cannabis dans différentes villes lors desquelles les corps
policiers devaient expliquer comment ils interviendraient en cas d’infraction.
Malheureusement, les propriétaires n’ont rien appris, la police n’ayant elle-même
pas encore d’idée précise quant à ses moyens d’intervention dans les logements.
Les interventions policières, pourtant nécessaires pour faire respecter la loi,
apparaissent disproportionnées face au montant des amendes sensées
dissuader la culture à domicile.
Il faut également garder à l’esprit que le caractère risible de ces amendes
engendre d’autres coûts. La dissuasion en amont étant inexistante ou presque,
elle encourage les comportements délinquants et illégaux. Pour un propriétaire,
cela implique de devoir alors se tourner vers la Régie du logement pour obtenir
17une décision du tribunal, c’est-à-dire une ordonnance ou une résiliation du bail.
Cela entraîne des coûts, tant pour le propriétaire que pour la Régie du logement,
déjà surchargée.
De plus, les propriétaires n’ont pas non plus l’assurance qu’en s’adressant à ce
tribunal, ils pourront ensuite exécuter leur jugement favorable et recouvrer un
quelconque montant auprès du locataire.
Ce locataire de l’arrondissement Sud-Ouest, à
Montréal ne semble avoir aucune crainte de cultiver
son cannabis au vu et au su de son voisinage, mais
au grand dam du propriétaire.
(CORPIQ, 2018)
Dommages au logement et menace à la
sécurité
Il faut savoir que la culture à l’intérieur n’est
pas compatible avec les caractéristiques des
habitations et cause toutes sortes de
dommages matériels. Elle constitue aussi
une menace à la sécurité des personnes.
Énumérons ici l’humidité élevée requise lors
des phases préliminaires de la culture de cannabis, l’installation de lampes
chauffantes dans des conditions dangereuses pour accélérer la croissance des
plants ou encore la neutralisation du système de ventilation. Il en résulte une
prolifération de moisissures toxiques, une détérioration des surfaces et des
structures, ainsi que des risques d’incendie dans le cas des systèmes électriques
manipulés.
Quelqu’un qui produit du cannabis à domicile voudra en récolter à différents
moments dans l’année pour s’assurer un approvisionnement continu,
indépendamment des saisons. Cela implique donc des phases de culture
nécessitant un taux d’humidité élevé (exemple 70 %). Un tel taux est en totale
18contradiction avec le taux d’humidité requis dans une demeure en hiver pour
éviter la condensation et les moisissures (exemple 30 %).
Il est très difficile de chiffrer les dommages matériels causés par la culture. Le
spectre est large entre des moisissures circonscrites et la destruction totale d’un
immeuble par un incendie.
Ceux qui s’adonnent déjà à la culture ne se satisfont évidemment pas tous de
regarder croître les plants. Par la suite, ils transforment le cannabis. Cela peut
prendre différentes formes et aller jusqu’à l’extraction de résine, un procédé qui
implique l’utilisation d’un solvant, donc inflammable. Comme nous l’avons vu
dans les médias, cette activité criminelle provoque chaque année des explosions
dans des logements ou des maisons, parfois mortelles.
Un autre type de risque pour la sécurité des personnes est le commerce du
cannabis dans les immeubles de logements. Le va-et-vient de clients, étrangers à
l’immeuble, mais dont l’accès leur est rendu possible grâce au locataire-
distributeur, augmente le risque pour la sécurité des autres locataires, de leurs
enfants et de leurs biens matériels.
Impacts financiers pour les propriétaires et les locataires
Comme la CORPIQ l’a expliqué dans son mémoire en 2018, la culture du
cannabis à des fins personnelles n’a pas sa place dans une habitation, surtout
lorsque l’occupant est locataire. Cet enjeu est particulièrement important au
Québec, pour plusieurs raisons, dont celles-ci :
• C’est au Québec qu’on compte les délais judiciaires les plus longs;
• Le Québec est le seul endroit en Occident où les propriétaires n’ont le droit
d’exiger au locataire ni montant pour garantir le maintien du logement en
bon état, ni montant servant à compenser un loyer impayé;
19• Le Québec impose les pires conditions réglementaires pour rénover un
logement laissé en mauvais état (le Règlement sur les critères de fixation
de loyer ne permet de recouvrer la dépense que sur 37 ans);
• Le Québec a la moyenne d’âge la plus élevée du patrimoine construit, ce
qui implique moins de pouvoir isolant, conséquemment, les odeurs
voyagent facilement d’un logement à l’autre.
Primes d’assurance, déclaration du vendeur
Avec son humidité causant de la moisissure, ses odeurs et les risques d’incendie,
la culture de cannabis dans les logements peut entraîner des dépenses et
dommages considérables pour un propriétaire bailleur. On pense ici aux hausses
de primes d’assurance, à la difficulté de revendre la propriété, ou même à la
hausse des coûts d’électricité du propriétaire – pour la production des plants –
lorsque le loyer inclut l’énergie.
On doit également s’attendre à davantage de démêlés judiciaires avec les
inspecteurs municipaux qui, très prochainement, auront comme outil
d’intervention supplémentaire la nouvelle norme sur les moisissures élaborée par
le Bureau de normalisation du Québec (BNQ 3009-600). Or, l’expérience a
démontré que les villes n’émettent leurs avis de non-conformité et constats
d’infraction qu’aux propriétaires, jamais aux occupants lorsqu’ils sont pourtant
fautifs.
Par ailleurs, il y a une décennie, nous avons vu se multiplier dans les contrats
des assureurs une clause d’exclusion des dommages causés par des activités
liées à la plantation de cannabis. Dès lors qu’un propriétaire a connaissance
qu’une telle production existe dans son immeuble, il doit la déclarer à son
assureur. En 2008, un assureur a refusé d’indemniser un propriétaire parce que
l’incendie ayant détruit deux des cinq logements avait comme origine celui où se
trouvait une plantation. En cour, ce propriétaire a toutefois réussi à démontrer
qu’il ne pouvait pas être au courant de ce qui se passait derrière la porte de
20chaque logement. Cinq ans plus tard, le tribunal a ordonné à l’assureur de lui
verser 70 000 $. 9
À titre de cas vécu en 2017, un propriétaire de Lanaudière, membre de la
CORPIQ, a découvert que son locataire détenait un permis de Santé Canada
pour cultiver 25 plants de cannabis à domicile, pour son usage médical. Lors
d’une visite, le propriétaire en avait compté 35. La police a refusé d’intervenir
pour quelques plants de trop.
Ce locataire avait donc transformé une chambre de son logement en véritable
serre hydroponique, trafiquant le système électrique (pour ses trois lampes de
1000 watts), le système de ventilation, en plus de rendre l’endroit hermétique.
Risquant de ne pas être indemnisé en cas de sinistre, ce propriétaire s’est résolu
à déclarer sa connaissance de la situation à son assureur. Résultat : celui-ci lui a
demandé de vider les lieux dans les 30 jours, à défaut de quoi la prime
d’assurance du triplex passerait de 800 $ à 4000 $. On comprend l’assureur qui
cherche à minimiser son risque. Incidemment, les pompiers ont dû être appelés
quand un électricien venu inspecter pour le compte du propriétaire a déclenché
un début d’incendie en débranchant le système d’éclairage artisanal servant aux
plants.
Mentionnons qu’une telle explosion de la prime d’assurance aurait eu un impact
majeur et injuste sur le loyer de tous les locataires de l’immeuble. Il faut
comprendre ici qu’en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer, une
hausse de la prime d’assurance est directement transférable aux locataires, au
prorata de leur loyer. Les locataires diligents paient donc pour les comportements
irresponsables des autres.
Au même moment, ce propriétaire tentait de vendre sa propriété. L’acheteur était
au courant qu’une culture de cannabis avait cours dans un des logements. Il était
tout de même d’accord pour transiger. Malheureusement, sa banque a refusé la
transaction pour ce motif. En effet, la déclaration du vendeur d’une propriété doit
9
Lévesque c. Compagnie d'assurances Desjardins, Cour supérieure, 2013-4-16, #500-17-055870-102
21contenir les renseignements importants pouvant en affecter la valeur 10. Si on y a
cultivé du cannabis, on doit le déclarer, ce qui a un impact considérable pour
l’acheteur, le vendeur, l’assureur et le prêteur hypothécaire. Les mêmes enjeux
surviennent lorsqu’il s’agit de maisons et de copropriétés utilisées pour la culture.
Les constats sur les dommages causés par la culture de cannabis sont
corroborés, notamment par l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) :
« Tant Santé Canada que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL)
affirment que la qualité de l’air intérieur est l’un des éléments les plus importants d’une
maison saine. Pourtant, le gouvernement fait fi des preuves accablantes que la culture du
cannabis à l’intérieur peut présenter des risques pour la santé. Les risques liés à des
niveaux extrêmes de moisissure, de spores et de champignons sont très élevés,
notamment lorsqu’une personne qui fait de la culture à domicile n’est pas bien équipée.
La contamination due aux pesticides et engrais peut causer d’autres problèmes de qualité
d’air. Par ailleurs, les produits chimiques peuvent poser un risque pour le quartier ou les
enfants qui ne sont pas au courant de leur proximité et de leur utilisation.
Qui plus est, des risques accrus pour la sécurité publique découlant d’une installation
électrique inadéquate et les risques d’incendie connexes deviennent un problème majeur
dans les installations de culture à l’intérieur parce que la culture du cannabis nécessite
une quantité énorme d’électricité. Un autre risque pour la sécurité publique a trait à la
hausse du nombre d’introductions par effraction et de vols. Plus important encore, le
cannabis facilement accessible dans une maison augmente la possibilité que les produits
contenant du cannabis tombent entre les mains d’enfants et de jeunes, ce qui constitue
une violation directe d’un des principaux objectifs de la législation.
Ces préoccupations pourraient occasionner de graves dommages à l’infrastructure des
logements et menacer la sécurité des quartiers. Plusieurs membres de l’ACI ont vu de près
les dommages que la culture du cannabis a occasionnés aux maisons en raison d’une
ventilation ou d’une installation électrique inadéquate. Ils connaissent également la
stigmatisation et la perte de valeur des propriétés reconnues comme ayant déjà abrité
d’anciennes « maisons de culture ». (ACI, 10 novembre 2017)
Des inspecteurs sans pouvoir
La CORPIQ se doit également de déplorer la faiblesse de l’article 70 de la loi qui
ne permet pas aux inspecteurs de pénétrer dans un lieu où il leur est
raisonnablement permis de croire que du cannabis est cultivé à des fins soi-
disant personnelles, donc illégalement. Dans les autres cas où une telle
10
OACIQ – Déclaration du vendeur sur l’immeuble, D13.7 : À votre connaissance, y a-t-il eu une culture de cannabis ou
la production de toute autre drogue, produit chimique ou dangereux à l’intérieur du bâtiment?
22inspection est permise, celle-ci est conditionnelle à l’autorisation de l’occupant s’il
s’agit de sa demeure.
Les propriétaires de logements, eux, doivent fournir un préavis de 24 h au
locataire avant d’effectuer une inspection de son logement, ce qui lui laisse tout le
temps d’emporter ailleurs ses plants de cannabis. Pire, les locataires opérant une
activité illégale refusent obstinément l’entrée de leur logement, malgré une mise
en demeure et le droit reconnu du propriétaire. Celui-ci n’a donc ultimement
comme recours que de demander au tribunal de la Régie du logement une
ordonnance d’accès, ce qui peut prendre plus d’un mois.
En 2014, une décision de la Cour supérieure a reconnu aux inspecteurs
municipaux le droit d’effectuer des inspections de routine, même sans avoir des
motifs de croire qu’une infraction y est commise. 11 Il y a donc lieu de colmater
cette brèche dans la loi, car, comme nous l’avons dit précédemment, s’il ne
perçoit pas de risque élevé de se faire prendre, ni de conséquences
suffisamment sévères, le contrevenant de modifiera pas son comportement.
Considérant ce qui précède concernant la culture illégale de cannabis, la
CORPIQ recommande respectueusement à la Commission d’adopter les
mesures suivantes :
Recommandation #1
Que les amendes prévues aux articles 5 concernant la possession de plants
de cannabis et 10 concernant la culture à des fins soi-disant
« personnelles » soient multipliées par dix, et ce afin de les rendre
réellement dissuasives et cohérentes avec les autres pénalités prévues par
la loi.
11
Rossdeutscher c. Ville de Montréal, Cour supérieure, 2014-5-30, dossier 500-17-081396-148
23Recommandation #2
Que l’article 70 de la loi soit amendé pour autoriser expressément un
inspecteur à pénétrer à une heure raisonnable dans une habitation s’il lui
est permis de croire que du cannabis y est cultivé sans droit.
De plus, considérant que ni les amendes, ni l’intervention d’inspecteurs ne
peuvent réparer après coup des dommages causés par la culture illégale ou
légale de cannabis dans un logement, la CORPIQ recommande de modifier
l’article 1904 du Code civil du Québec qui interdit d’exiger tout montant au
locataire autre que le premier loyer :
Recommandation #3
Que les propriétaires de logements soient autorisés à exiger une caution en
argent au locataire lors de la signature d’un bail afin de favoriser la
responsabilisation, ainsi que couvrir d’éventuels dommages.
242. La culture et la consommation de cannabis à des fins
médicales : une échappatoire pour les contrevenants
La CORPIQ est bien consciente que la loi fédérale permet la consommation à
domicile et la culture de cannabis à domicile aux fins médicales. Cette loi est à
revoir complètement puisqu’elle conduit à des aberrations, avec notamment des
permis délivrés par Santé Canada pour cultiver jusqu’à des centaines de plants
dans un logement. Dans la mesure où un individu malade peut dorénavant
s’approvisionner sur le marché légal (en succursale ou sur commande en ligne),
dans la mesure aussi où l’on peut consommer du cannabis médical autrement
que par inhalation, le gouvernement du Canada doit revoir sa loi complètement.
Ceci étant dit, le Québec a le pouvoir d’intervenir lorsque ce droit est utilisé de
mauvaise foi par des individus prétendument malades, mais qui, dans les faits,
veulent s’adonner à une consommation récréative et à une culture à des fins
personnelles ou lucratives.
Pour bloquer cette échappatoire, il faudrait instaurer un mécanisme simple et
rapide de contestation du droit d’un locataire de fumer du cannabis dans son
logement pour des raisons médicales. Ce droit serait accompagné d’une
conséquence pécuniaire pour celui qui utilise de façon dilatoire les exceptions
prévues par la loi. On pourrait, par exemple, le tenir financièrement responsable
en vertu de tout dommage si la Régie du logement en arrive à la conclusion que
le droit invoqué par le locataire de fumer du cannabis à des fins médicales était
non fondé.
Lors des consultations particulières sur le projet de loi 157, en janvier 2018, la
CORPIQ avait signifié ses préoccupations concernant l’impact de la légalisation
sur le comportement des individus. Dans le cadre de leur gestion immobilière, les
propriétaires de logements constatent depuis toujours que la consommation de
substances psychotropes par leurs locataires altère le comportement et le
25jugement de ces derniers. Lorsqu’ils doivent intervenir auprès d’un locataire
intoxiqué, les propriétaires n’obtiennent pas souvent la collaboration voulue.
De plus, tout comme le tabac, la fumée secondaire et la fumée tertiaire du
cannabis sont en effet susceptibles de causer de sérieux désagréments, de
menacer la santé et de troubler la jouissance paisible et normale des autres
locataires d’un même bâtiment.
Le gouvernement de l’époque avait accueilli favorablement la recommandation
de la CORPIQ et avait ajouté au projet loi la possibilité pour un propriétaire de
modifier unilatéralement le bail en milieu de location (article 107 de la présente
loi). Il disposait alors de trois mois pour s’en prévaloir :
107. Un locateur peut, d’ici le 15 janvier 2019, modifier les conditions d’un
bail de logement en y ajoutant une interdiction de fumer du cannabis.
À cette fin, le locateur remet au locataire un avis de modification décrivant
l’interdiction de fumer du cannabis applicable à l’utilisation des lieux. Le
locataire peut, pour des raisons médicales, refuser cette modification. Il
doit alors aviser le locateur de son refus dans les 30 jours de la réception
de l’avis.
Dans un tel cas, le locateur peut s’adresser à la Régie du logement dans
les 30 jours de la réception de l’avis de refus pour faire statuer sur la
modification du bail. En l’absence de refus, l’interdiction est réputée
inscrite au bail 30 jours après la réception par le locataire de l’avis de
modification.
Comme on vient de le lire, le locataire pouvait malgré cela refuser cette
interdiction au bail pour des raisons médicales, et ce sans autres formalités. Tout
en saluant l’ajout de cette mesure, la CORPIQ avait exprimé ses craintes – qui se
sont avérées par des jugements rendus ces derniers mois12 – de voir des
locataires continuer de fumer leur cannabis en dépit de l’interdiction, et ce, sans
détenir une preuve médicale suffisante. Nous avions alors suggéré que le
locataire soit tenu de produire sa preuve médicale en même temps que son refus.
12
Dans la cause Aguilar c. Hébert, le locataire a refusé l’ajout d’une interdiction au bail, forçant
inutilement la tenue d’une audience. Régie du logement, 21 décembre 2018.
26Cette même solution a été déposée comme sous-amendement par la Coalition
Avenir Québec lors des audiences. Le 17 mai 2018, la députée de Repentigny
justifiait la démarche :
« Parce qu'on a aussi entendu parler en commission parlementaire, là,
lorsqu'on a reçu des membres, qu'actuellement il se fait des prescriptions
de complaisance. Donc, moi, je trouvais approprié de dire, bien, que 30
jours de la réception de l'avis et que le locataire ait présenté sa
prescription médicale, bien, à ce moment-là, le locateur pourrait décider
de, bon, se contenter de ça puis on arrête la procédure, ou dire : Malgré
tout, je vais y aller, parce qu'il n'est pas satisfait de ce que le locataire a
présenté. Mais je pense qu'on vient quand même de donner une
possibilité au locateur de recevoir la confirmation de la raison médicale qui
fait que la personne… Pas juste une parole en disant : Bien, moi, je refuse
la modification, parce que… pour des raisons médicales. Point. Je trouve
que c'est trop facile. Puis en ajoutant l'exigence de présenter la
prescription émise par un médecin du Collège des médecins, bien là,
on vient de donner un document de plus au locateur qui décidera s'il
arrête ça là ou s'il décide quand même d'aller de l'avant avec une
demande à la Régie. »
– Lise Lavallée, députée de Repentigny
Ce sous-amendement avait été refusé par le gouvernement d’alors pour le motif
que cela aurait porté atteinte à la vie privée du locataire. L’argument ne tenait
pas, selon la CORPIQ, puisque le locataire aurait de toute façon à déposer
éventuellement cette preuve au tribunal. De même, un locataire qui invoque le
droit de résilier son bail avec deux mois de préavis pour emménager dans un lieu
où il obtiendra des services rendus nécessaires par son état de santé doit fournir
un certificat médical (article 1974 C.c.Q. révisé en 2011).
Il est primordial de resserrer l’échappatoire du cannabis utilisé à des fins
médicales. Au premier trimestre 2017, le gouvernement du Canada rapportait
que 236 personnes au Québec détenaient un permis pour produire du cannabis à
27des fins médicales personnelles. En septembre 2018, leur nombre atteignait
3949. C’est 16 fois plus en seulement dix-
huit mois à peine…13
Ce commerce de l’arrondissement Ville Saint-
Laurent, à Montréal, fait la promotion de
prescriptions médicales pour l’usage de cannabis.
(CORPIQ, 2018)
Avec le projet de loi 2 présentement à
l’étude, lequel viendrait élargir les endroits
où il serait dorénavant interdit de fumer du
cannabis, nous sommes d’avis que cela
augmentera le nombre de locataires qui ne
verront d’autre choix que de fumer du
cannabis dans leur logement.
Certains percevront un risque moindre de fumer du cannabis en contravention
avec leur bail plutôt que de risquer d’avoir une amende s’ils optent pour fumer
dans tout autre endroit prescrit par la nouvelle loi. Comme nous y avons fait
référence précédemment, il existe de nombreux cas où la culture pour des motifs
médicaux s’est avérée, dans les faits, à des fins d’activités criminelles.
D’autres tenteront plutôt d’obtenir une prescription médicale de complaisance.
Nous remarquons qu’il y a de plus en plus de commerces ayant pignon sur rue
qui offrent ce service contre rémunération.
Mentionnons aussi que le Collège des médecins du Québec a relâché ses règles
encadrant la prescription de cannabis à des fins thérapeutiques. Quelques
semaines avant l’entrée en vigueur de la loi légalisant le cannabis, il a annoncé
qu’il ne serait plus nécessaire que cette drogue soit prescrite dans le cadre d'un
projet de recherche pour que les patients puissent en obtenir.
13
Gouvernement du Canada, données sur le marché du cannabis
28Que ce soit un médecin qui prescrive du cannabis ou que ce soit le locataire qui
décide d’en fumer pour le plaisir et en contravention avec son bail, dans un cas
comme dans l’autre, cela met en péril l’obligation par le propriétaire d’assurer la
jouissance paisible des lieux aux autres locataires.
En souhaitant octroyer un droit à une faible minorité de citoyens, on brime le droit
de la majorité des locataires et de leurs familles de vivre dans un environnement
exempt de fumée et d’odeurs de drogue.
Il est primordial de connaître les obligations qui incombent aux propriétaires de
logements en vertu des tout premiers articles du Code civil du Québec au
chapitre du louage : « Il s’engage envers le locataire à lui procurer la jouissance
d’un bien » (art. 1851) et « Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien
loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance
paisible pendant toute la durée du bail » (art. 1854).
Plus encore, le propriétaire a une obligation légale de résultat envers ses
locataires. C’est-à-dire qu’il ne lui suffit pas de démontrer qu’il a agi ou tenté
d’agir pour corriger une entrave à la jouissance des lieux, le propriétaire doit
réussir à corriger la situation. L’incapacité d’en arriver à un résultat entraîne des
sanctions contre le propriétaire, tel le droit au locataire à une diminution de loyer,
à des dommages pécuniaires sous une autre forme et même à la résiliation du
bail.
En permettant à un locataire de consommer du cannabis à des fins médicales, le
législateur place donc les propriétaires dans une contradiction législative et dans
une situation sans solution, ou presque.
Permettre un mécanisme de contestation concernant le droit de fumer du
cannabis pour des raisons médicales
Nous sommes d’avis à la CORPIQ que le propriétaire devrait avoir la possibilité
de demander un deuxième avis médical, provenant d’un spécialiste exerçant
29uniquement au Québec, lorsque le locataire détient une prescription pour usage
de cannabis à des fins médicales.
Nous nous appuyons sur la Loi sur les accidents du travail et les maladies
professionnelles (LATMP) où un mécanisme est prévu pour qu’un employeur
puisse obtenir un deuxième avis d’un médecin désigné et de contester l’opinion
du médecin qui a charge.
212. L’employeur qui a droit d’accès au dossier que la Commission
possède au sujet d’une lésion professionnelle dont a été victime un
travailleur peut contester l’attestation ou le rapport du médecin qui a
charge du travailleur, s’il obtient un rapport d’un professionnel de la santé
qui, après avoir examiné le travailleur, infirme les conclusions de ce
médecin quant à l’un ou plusieurs des sujets suivants.
La CORPIQ est disposée à travailler avec le gouvernement pour se pencher sur
des mécanismes et solutions permettant ainsi l’application de cette demande.
Responsabiliser le locataire fautif et permettre de le tenir financièrement
responsable des dommages, lors de recours à la Régie du logement
Un problème auquel font déjà face les propriétaires est la lenteur de la Régie du
logement à traiter les demandes. Le phénomène est notoire et il est pire que
lorsque le Vérificateur général du Québec avait déposé un premier rapport
accablant en 2001.
Que la Régie du logement les qualifie, selon le cas, de demandes « urgentes » (2
mois d’attente en moyenne avant une première audience) ou « prioritaires » (15
mois d’attente), les litiges impliquant le cannabis ont le temps de s’envenimer
avant qu’une décision soit rendue par le tribunal. Si celui-ci prononce une
ordonnance plutôt que la résiliation du bail, le locataire fautif peut même
continuer de fumer pendant des mois, le temps que le propriétaire dépose une
nouvelle demande au tribunal pour enfin l’expulser.
30En octobre 2017, une entreprise de location de logement a finalement obtenu son
audience après 1 an et 8 mois d’attente. Elle demandait la résiliation du bail d’un
locataire qui consommait du cannabis. Le bail n’interdisait pas de fumer et le
locataire détenait une autorisation de Santé Canada, mais des locataires voisins
se plaignaient des odeurs fortes. L’un avait quitté et un autre menaçait de faire
de même si la situation n’était pas corrigée. 14
La Régie du logement avait 30 000 dossiers de toutes sortes en attente en date
du 31 mars 2018, un chiffre qui a doublé depuis 2000. Pourtant, le nombre de
nouvelles demandes est le même. Or, elle constitue le seul recours qu’ont les
propriétaires (et les locataires indisposés) face à un locataire dont la
consommation de cannabis nuit aux autres. L’attente accentue les conflits et le
préjudice subi par les plaignants, à plus forte raison lorsque la situation constitue
une menace pour leur santé.
Pour cette raison, nous sommes d’avis que le locataire fautif devrait être tenu
responsable lorsque celui-ci est reconnu coupable par la Régie du logement, et
ce à partir du jour 1 où la demande a été déposée, de tout préjudice financier
subi par le propriétaire. Par exemple : diminution des loyers accordés par le
tribunal aux autres locataires pour perte de jouissance des lieux, logements
voisins impossibles à relouer en raison des odeurs, etc., ainsi que tous frais
afférents au litige.
Recommandation #4
Que la loi prévoit explicitement que le locataire qui se voit refuser par le
tribunal le droit de cultiver ou de fumer du cannabis soit tenu de
rembourser tous dommages subis par le propriétaire de son logement.
Recommandation #5
14
Corporation Headway Ltée c. Desrosiers, Régie du logement, 2017-10-25, dossier 255369 31 20160115G
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