IMMOBILIER - Mundolsheim, Lampertheim, Vendenheim et Eckwersheim, un quatuor dynamique ! - Les dna
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IMMOBILIER
VOTR E MAG A Z IN E IM M O B IL IE R
DE PROXIM ITÉ P O U R L E N E U F & L’AN CIE N
AVEC
immo.dna.fr
Supplément des Dernières Nouvelles d’Alsace du 11 novembre 2019
Mundolsheim, Lampertheim,
Vendenheim et Eckwersheim,
un quatuor dynamique !
Dans notre prochain numéro
du 9 décembre 2019
Retrouvez les prix du marché bas-rhinois,
les dernières tendances, des conseils et des infos.
Pour paraître dans ce supplément,
contactez Sabrina Gaucher le 03 88 21 83 32
ou votre interlocuteur habituel.
LE MARCHÉ IMMOBILIER LOCAL
4 Sous la loupe...
Mundolsheim, Lampertheim, Vendenheim
et Eckwersheim, un quatuor dynamique !
EN SAVOIR PLUS
12 Les brèves du mois
14 Le prêt relais,
un crédit transitoire pour un nouvel achat
16 Location : qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
18 Valoriser son bien : opération Home staging
20 L’usufruit locatif social,
un investissement intéressant
22 Achat en couple, les précautions à prendre
24 Immobilier : signer un bon de visite
Supplément gratuit des Dernières Nouvelles d’Alsace du 11 novembre 2019 - Président et Directeur de la publication : Philippe Carli - Conception-rédaction :
Pascale Letourneur - Fabrication Prépresse : DNA - Certains visuels de ce supplément sont tirés de la base Istock - Impression : GRLI 03 89 64 55 10 -
Contact commercial : DNA Marché Annonceurs, 17-21 rue de la Nuée Bleue 67077 Strasbourg Cedex - 03 88 21 56 38.
Ne pas jeter sur la voie publique. Toute reproduction même partielle est interdite. L’éditeur n’est pas responsable des éventuelles erreurs d’impression ou photos.
Les prix, descriptifs et photos sont sous la seule responsabilité des annonceurs.
4| LE MARCHÉ IMMOBILIER LOCAL
À Eckwersheim, le prix moyen des maisons est d’environ 300 000 à 350 000 euros. Photos © P. Wendling
SOUS LA LOUPE…
Mundolsheim, Lampertheim,
Vendenheim et Eckwersheim,
un quatuor dynamique
Communes de l’Eurométropole situées les plus au nord, Mundolsheim, Lampertheim, Vendenheim et
Eckwersheim attirent de nombreux candidats à l’acquisition d’une maison dans l’ancien. Les multi-
ples programmes neufs en cours de livraison, de construction ou déjà annoncés y représentent, par
ailleurs, autant d’opportunités pour les investisseurs.
Une proximité avec Strasbourg renforcée par des dessertes Des maisons très recherchées
régulières en bus et en train, une préservation de l’environne- « Actuellement, les maisons à Lampertheim ont particulièrement
ment (champs, forêts…), la présence en parallèle de petites la cote », poursuit Isabelle Mourer en mettant en exergue des ta-
boutiques et d’une très importante zone commerciale, de nom- rifs pouvant atteindre les 600 000 euros. Plus globalement, indique-
breux équipements publics renforcés par des infrastructures t-elle, « le prix moyen des maisons tourne autour des 350 000 à
privées (écoles, collèges, crèches, médiathèques…), un vaste 450 000 euros dans le village, comme à Mundolsheim et à Venden-
réseau associatif investi dans le sport comme dans la culture… heim. À Eckwersheim, il est plutôt de 300 000 à 350 000 euros. »
Les communes de Mundolsheim, Lampertheim, Vendenheim et Une des raisons qui explique cette différence : « Eckwer » est,
Eckwersheim cumulent les atouts. Conséquence : leur marché parmi les quatre communes, celle qui est située le plus au nord
immobilier dans l’ancien est très dynamique. « Il y a énormément et donc, tout est relatif, la plus « loin » de Strasbourg (13 km par
de demandes pour peu d’offres, relève Isabelle Mourer, la di- l’autoroute A4). Un peu plus rurale et petite que ses voisines, elle
rectrice de l’agence Absis Immobilier installée à Eckwersheim. compte aussi moins de commerces et de commodités.
Le secteur des quatre communes est très recherché par les À l’inverse, Mundolsheim et Vendenheim bénéficient chacune,
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personnes qui le connaissent, notamment pour y avoir grandi, entre autres, d’un collège et d’une gare permettant de rallier
mais également par les gens de l’extérieur qui sont attirés par Strasbourg en moins de dix minutes ainsi que plusieurs petits
sa renommée. » magasins d’alimentation. La première abrite un peu moins de
6| LE MARCHÉ IMMOBILIER LOCAL
Le prix moyen des maisons tourne autour des 350 000 à 450 000 euros à Mundolsheim.
5 000 habitants (mais dépassera rapidement ce cap compte mètre carré des appartements à Lampertheim, neufs et anciens
tenu des programmes immobiliers en cours), la seconde envi- confondus, est de 2 450 euros, selon les Notaires de France (mon-
ron 5 500 âmes (ce nombre va également augmenter avec les tant calculé au regard des transactions réalisées entre juillet 2017
constructions prévues). et mars 2019).
À titre d’exemple, à Mundolsheim, une maison de 156 m² (163 m² À Eckwersheim, Habiteo annonce la construction de la résidence
au sol), bâtie sur une parcelle de 5,96 ares, était proposée à la Le Clos du verger, un ensemble de quatre bâtiments de 24 appar-
vente, fin octobre, au prix de 390 000 euros (2 500 euros le m2). tements au total. Leur livraison rue d’Olwisheim se fera, au plus
▶
À Lampertheim, une villa de 240 m2 sur 8,61 ares de terrain était tôt, durant le deuxième trimestre 2020. Un 3 pièces de 68,18 m2
affichée à 590 000 euros (2 458 euros le m2), tandis qu’une autre (+ une annexe de 7,79 m2) est proposé à 196 000 euros, c’est-à-dire
de 130 m2 aménagée sur un espace de 3,66 ares l’était à 336 000 à 2 874 euros le m2.
euros (2 584 euros le m2). À Vendenheim, un bien des années 1930,
d’une superficie de 211 m² sur un terrain de 5 ares avec piscine,
était disponible à 549 000 euros (2 601 euros le m2). Pour les ama-
teurs d’atypique, une péniche d’habitation amarrée à Vendenheim
(sur le canal en direction d’Eckwersheim) cherche preneur. D’une
surface habitable de 110 m2, elle dispose d’une pièce de vie de
50 m² avec cheminée et climatisation ainsi que d’une terrasse de
80 m2. Son prix : 270 000 euros.
Si les maisons du quatuor séduisent, les appartements attirent
aussi beaucoup. « Le marché locatif est au top », pointe d’ailleurs
Isabelle Mourer en soulignant que « les quatre communes sont
aussi très intéressantes pour les investisseurs. » Bonne nouvelle
pour ces derniers, comme dans le reste de l’Eurométropole, elles
abritent - chacune à leur niveau - pléthore de programmes dans
le neuf.
Du neuf à tous les étages
Outre le fait de voir un nouveau lotissement pousser depuis
quelques années à sa sortie ouest (en direction de Pfulgriesheim),
Lampertheim a vu la démolition, durant cet été, d’un restaurant
en son centre dans le cadre de la construction in situ, par Axcess
Promotion, d’une résidence de 18 appartements : la Cour des
loges, du studio au T4. La livraison est prévue au second semestre
2020. Parmi les biens disponibles : un T3 de 60 m2 avec garage et
parking à 260 000 euros, soit à 4 333 euros le m2. Le prix médian au Un nouveau quartier est sorti de terre à l’ouest de Lampertheim.
8| LE MARCHÉ IMMOBILIER LOCAL
tropole ou encore les 4 680 euros le m2 à Strasbourg, selon les
derniers chiffres communiqués par la Chambre départementale
des notaires.
Une zone commerciale en pleine mutation
Présentée par l’Eurométropole comme l’une des plus importantes
du pays, la zone commerciale nord fait l’objet d’un vaste projet
de renouvellement urbain et de restructuration commerciale.
Quelque 70 boutiques et points de restauration vont ouvrir ici en
octobre 2020, tandis que 300 à 400 logements pousseront au cours
des années suivantes.
Développée progressivement depuis le milieu des années
1970 sur le ban des communes de Mundolsheim, Lampertheim,
Vendenheim et Reichstett, la zone commerciale nord « n’a pas
L’écoquartier de Vendenheim jouxte les champs. bénéficié d’une planification d’ensemble, créant ainsi à ce jour,
un problème de lisibilité majeur, reconnaît-on du côté de l’Euro-
métropole. L’ensemble des caractéristiques urbaines du site, la
À Vendenheim, un écoquartier baptisé Les Portes du Kochers-
juxtaposition d’espaces monofonctionnels sans cohérence d’en-
berg, dont la première tranche a été officiellement inaugurée en
semble et l’inadaptation du réseau viaire confèrent à ce secteur
mai dernier, se développe encore en bordure de parcelles agri- des difficultés importantes de fonctionnement. À cela s’ajoute
coles à l’ouest de la commune. une répartition des activités économiques en petites surfaces
Les lots neufs programmés sont plus que légion à Mundolsheim. commerciales, peu fonctionnelles, inadaptées aux nouveaux
À sa sortie sud, le quartier du Parc est en train de sortir de terre. concepts commerciaux et vieillissantes. Afin d’éviter l’évasion
Une dizaine d’opérateurs prévoit au total quelque 260 logements commerciale vers d’autres territoires, il est devenu nécessaire
sur plus de 8 hectares. Les premiers devraient être livrés en 2020. d’agir afin de conserver un pôle économique et d’emplois majeur
Non loin de là, Promogim finalise la construction des six bâtiments pour l’agglomération. »
Quatuor, comprenant des 2 pièces décorés, accessibles à partir Pour ce faire, un plan de renouvellement urbain et de restructu-
de 170 000 euros. À l’entrée est du village, Nexity réalise Le Flore, ration commerciale a donné lieu, dès 2013, à une première dé-
un ensemble de 99 logements (du T2 au T4, de 156 000 à 300 500 libération opérationnelle de l’Eurométropole, en l’occurrence la
euros). Un 2 pièces de 50,59 m² avec terrasse, livrable au premier nomination du groupe Frey (associé à la SCI Forum). Au cœur
trimestre 2021, est vendu dans cette résidence 176 000 euros, de son projet : la création ou la requalification de voiries, ainsi
▶
soit 3 478 euros le m2. À titre de comparaison, la valeur moyenne que la réalisation de nouvelles polarités commerciales. En ce
des biens neufs avoisine les 3 580 euros le m2 et les 3 160 euros sens, la construction d’un « Shopping Promenade », un ensemble
le m2 à l’échelle respectivement du Bas-Rhin et de l’Euromé- d’une cinquantaine de magasins et d’une quinzaine de points de
Projection aérienne du Shopping Promenade et de la zone commerciale nord remodelée. © Kréaction
10 | LE MARCHÉ IMMOBILIER LOCAL
À compter d’octobre 2020, le centre Shopping Promenade va concentrer une cinquantaine de boutiques et une quinzaine de points de
restauration. Photos © Kréaction
restauration sur une emprise de 60 000 m2 de surface king-relais pour encourager les transferts modaux vers
au sud de la zone (à côté de Cora), a débuté à l’automne la gare TER de Mundolsheim est acté, tout comme l’est,
2018. « Il ouvrira durant la première quinzaine d’octobre dans des phases ultérieures prévues à partir de 2021,
2020 », annonce Mathieu Mollière, le directeur marke- la réalisation d’une zone d’habitation sur les fronts de
ting et innovation du groupe Frey. Sur les quelque 70 Vendenheim. Celle-ci visera à la fois à améliorer l’en-
cellules prévues, 80 % avaient déjà trouvé preneur en trée de la commune et à répondre à ses besoins en ma-
ce début d’automne. tière d’habitat. La libération de foncier dans ce secteur,
Plus largement, la redynamisation de la zone commer- grâce à la démolition d’actuels locaux commerciaux et
ciale nord va se concrétiser par la création d’une en- de services, devrait permettre la réalisation de 300 à
trée directe depuis l’actuel échangeur autoroutier (les 400 logements. Le projet global de renouvellement de
travaux doivent démarrer dans les toutes prochaines la zone devrait être achevé à l’horizon 2030.
semaines). Parallèlement, l’aménagement d’un par- Philippe Wendling
LOISIRS ET LOGEMENTS
La future implantation de certaines enseignes est désormais officielle. Par-
mi elles, celles de Maxi Bazar, Gémo, NewYorker, La Halle, Armand Thierry,
JD Sports, Caporal, Sipp, Columbus Café, Paul, KFC, Vapiano, Ar Preti et 231
East Street. « Decathlon et Leroy Merlin vont y transférer leurs succursales
déjà présentes dans la zone », ajoute Mathieu Mollière en indiquant égale-
ment l’ouverture d’un cabinet d’ophtalmologie et celle envisagée d’un pôle
médical regroupant divers professionnels de santé.
Par ailleurs, l’installation d’un complexe de loisirs regroupant un bowling
et un karting est déjà signée, tout comme celle d’un agro-parc au sein du-
quel des agriculteurs vont produire et commercialiser fruits et légumes. Un
espace dédié aux associations est également visible sur les plans. « Notre
volonté est de faire du Shopping Promenade un véritable lieu de vie, où
l’on peut faire du shopping mais aussi beaucoup d’autres choses », pointe
le porte-parole du groupe Frey en soulignant que cela « correspond à ce
qu’attendent désormais les consommateurs. »12 | EN SAVOIR PLUS
LES BRÈVES
du mois...
TRANSACTION CRÉDIT IMMOBILIER
Plus d’un million de biens vendus Des taux toujours aussi exceptionnels
Selon les Notaires de France, plus d’un million de tran- Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux des
sactions ont été réalisées sur le territoire national en crédits immobiliers ont encore baissé au mois d’août
un an, à fin juillet 2019, soit + 7 % par rapport à l’an- 2019 pour atteindre en moyenne 1,17 % (hors assurance)
née dernière. Un record ! Pour autant, la proportion de sur une durée de prêt de 227 mois (18,9 ans). Une baisse
ventes reste équivalente aujourd’hui à celle du début constatée pour le 15e mois consécutif. Ils sont inférieurs
des années 2000, si on la rapporte au stock de logements au rythme de l’inflation. Pour les crédits sur 15 ans, la
disponibles qui augmente d’environ 1 % par an. Contrai- moitié des emprunteurs bénéficient toujours d’un prêt
rement aux années précédentes, la saison estivale a inférieur à 1 %. Les taux ne devraient pas remonter au
été particulièrement active. D’après les notaires, les début 2020. La Banque centrale européenne (BCE) a
volumes ne devraient pas baisser dans les mois à venir. indiqué qu’ils resteront à leurs niveaux actuels au moins
L’attractivité des taux d’intérêt et le rendement limité des pendant le premier semestre de 2020, soit jusqu’au début
produits d’épargne motivent les Français à se lancer dans de l’été.
l’acquisition de leur logement.
VENTE CONSOMMATION
Le droit de préemption urbain Baisse du prix du gaz
Le droit de préemption urbain (DPU) donne la possibilité à Depuis le 1er octobre 2019, les tarifs réglementés d’En-
une collectivité, une commune par exemple, de se porter gie, premier fournisseur de gaz naturel en France, ont
acquéreur d’un bien immobilier (immeubles, maisons et baissé de 2,4 % par rapport au barème en vigueur appli-
terrains) situé sur son territoire. Elle est prioritaire sur les cable depuis le 1er septembre 2019. Cette baisse s’élève
acquéreurs privés. Elle peut définir les zones à préemp- à 0,6 % pour les clients qui utilisent le gaz pour la cuisson,
ter en vue de la réalisation d’opérations d’aménagement à 1,4 % pour ceux qui ont un double usage (cuisson et eau
urbain d’intérêt général (création de logements sociaux, chaude) et à 2,5 % pour les foyers qui se chauffent au gaz.
renouvellement urbain…). Le vendeur peut se renseigner
auprès de la commune sur l’existence d’un DPU, mais
il en sera informé par son notaire. Malgré la présence
d’une zone de préemption, la mairie peut choisir ne pas
acheter le bien.14 | EN SAVOIR PLUS
LE PRET RELAIS,
un crédit transitoire
pour un nouvel achat
Revendre son logement pour s’offrir plus grand demande une sacrée organisation
financière. Pour éviter de brader leur maison, sans avoir à passer par l’option location,
beaucoup de propriétaires recourent au prêt relais. Focus sur cet outil de financement.
Après avoir acheté un premier bien plutôt modeste, de L’option la plus prudente est en réalité de céder son ha-
nombreux couples repartent en quête de mètres carrés bitation avant d’en convoiter une autre. Là encore, la co-
supplémentaires pour agrandir la famille ou changent quette somme résultant de cette transaction permettra de
tout simplement de lieu de vie. Sauf que devenir « secun- vous offrir votre nouveau chez vous lorsque vous l’aurez
do-accédant » suppose d’avoir revendu son précédent trouvé. Bémol : si la perle rare se fait attendre, il faudra
logement, le tout dans un timing difficile à gérer. sans doute redevenir locataire pour un temps, avec le
déménagement et les frais supplémentaires que cela
implique.
Jongler avec les opérations
Dans un scénario idéal, vous avez mis en vente votre
maison et trouvé un acheteur, tandis qu’en parallèle vous Une avance appréciable
avez vous-même eu un coup de cœur pour un nid douillet. Pour éviter de passer par la case location, bon nombre
Les deux transactions étant menées de front, il n’y a donc de propriétaires choisissent l’alternative du prêt relais. Ce
aucun problème de financement puisque le produit de la crédit immobilier permet de financer la nouvelle demeure
vente arrive à point nommé pour régler le nouvel achat. grâce à une avance versée sur le prix de vente estimé
Le tout, bien sûr, en coordonnant les dates d’emménage- de votre bien. Une option très utile lorsqu’on souhaite
ment de chacun. Hormis un coup de chance insolent, il déménager malgré l’emprunt de son logement sur le dos.
est toutefois rare de parvenir à une telle synchronisation ! Les ménages utilisent donc un prêt relais pour solder leEN SAVOIR PLUS | 15
capital restant dû et constituer un apport pour changer Nos conseils
de toit. Le plus souvent, il faut toutefois jumeler cette opé- Le prêt relais ne doit pas être souscrit à la légère. Si l’op-
ration avec un crédit amortissable classique à long terme tion vous tente, voici quelques conseils pour réussir cette
pour compléter l’enveloppe du futur home sweet home. opération.
Une fois la vente réalisée, l’argent récolté permet alors
- Ne surévaluez pas votre bien : pour être vendu vite, votre
de mettre un terme au prêt relais et de rembourser par
logement doit être estimé à son juste prix. Pour cela,
anticipation une partie du nouvel emprunt.
consultez plusieurs spécialistes immobiliers et recourez
C’est dans cette optique que ce crédit transitoire est au besoin à une expertise indépendante.
souscrit pour une période courte, en général entre 12 et
- Soyez réactif : mettez votre bien en vente dès que pos-
24 mois. De même, son montant correspond à un pour-
sible et soyez attentif aux réactions. Si elles sont néga-
centage compris entre 50 et 80 % de la valeur estimée
tives ou s’il y a peu de candidats, n’hésitez pas à de-
du bien. Quant aux échéances mensuelles, elles peuvent
mander conseil à une agence immobilière de façon à
inclure une franchise : partielle pour payer les intérêts et
améliorer la présentation du bien, à diffuser l’annonce
primes d’assurance chaque mois, ou totale afin de repor-
ou à ajuster le prix.
ter cette charge jusqu’à la clôture du crédit, moyennant
toutefois un coût plus élevé. - Mobilisez tout le soutien possible : certaines banques
ont des accords avec des réseaux d’agences immobi-
lières et peuvent donc vous aider à vendre votre habi-
Un pari sur la revente tation.
Le crédit relais peut être un formidable coup de pouce ou Julie Polizzi
un piège redoutable en fonction du temps qu’il va vous
falloir pour céder votre ancien logement. Car non seule-
ment la somme des intérêts s’alourdit au fur et à mesure
mais surtout, vente ou pas vente, la banque pourra exi-
ger le remboursement complet au terme du délai impar-
ti, quitte à en passer par un recouvrement contentieux.
Malgré le peu de données en la matière, quelque 75 000
foyers auraient été incapables de rembourser leur prêt
relais en 2012, d’après l’Association française des usa-
gers des banques.
Alors que ce dispositif bancaire représente 10 % des dos-
siers traités par la Centrale de financement, ce réseau de
courtage a récemment tenu à réhabiliter ce crédit qui a
mauvaise réputation. Et de rappeler que « depuis la crise
des sub-primes, des mesures préventives ont été prises
afin d’assurer au mieux les emprunteurs ». En tête de liste :
« Nombreuses sont les banques imposant une estimation
du logement par deux organismes indépendants, au mi-
nimum, pouvant attester du juste prix du bien à vendre ».
Le montant d’un crédit relais atteint entre 50 et 80 % de la
valeur estimée du logement en vente.16 | EN SAVOIR PLUS
LOCATION
Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Vous allez signer un contrat de location ? Votre propriétaire va certainement vous
demander le versement d’un dépôt de garantie. Cette somme d’argent sert notamment à
payer les réparations des éventuelles dégradations constatées dans le logement à la fin
du bail. Voici comment le versement du dépôt de garantie fonctionne dans le cadre d’une
location vide et d’un loyer payé mensuellement.
Quel est le montant du dépôt de garantie ? taire n’a pas payé tous ses loyers ou si l’appartement a
Le montant du dépôt de garantie ne peut pas dépasser subi des dégradations. Il peut donc déduire une somme
un mois de loyer (hors charges) dans le cadre d’un loge- qui lui servira à payer les réparations locatives ou frais
ment loué vide. La somme versée doit être indiquée dans de remise en état.
le contrat de location. Pour cela, le propriétaire doit remettre des documents au
Il s’agit d’un versement unique. Le montant ne peut pas locataire. L’état des lieux d’entrée et de sortie doit montrer
être révisé ou augmenté au cours du bail ou lors de son que le logement a subi des dommages (un revêtement de
renouvellement. sol abîmé alors qu’il était noté en parfait état dans l’état
des lieux d’entrée, etc.). Des photos, un constat d’huis-
Quand faut-il le verser au propriétaire ? sier, des devis ou factures, une lettre de réclamation des
Vous devrez lui verser la somme d’argent lors de la signa- loyers impayés restée sans réponse peuvent justifier sa
ture du bail (un paiement par chèque est possible). En cas démarche.
de versement en espèces, vous pouvez lui demander un Les réparations occasionnées par la vétusté ne peuvent
reçu. En général, la somme est toujours encaissée par le pas être récupérées par le propriétaire dans le dépôt de
propriétaire. garantie. Elles sont à sa charge.
Le propriétaire a-t-il le droit de conserver le À quel moment le dépôt de garantie est-il
dépôt de garantie ? restitué ?
Le dépôt de garantie est une sécurité pour le proprié- Votre propriétaire a un mois maximum pour vous reverser
taire bailleur. À la fin du bail, il peut conserver la somme le dépôt de garantie à partir du jour où vous lui rendez
d’argent en totalité ou effectuer des retenues si le loca- les clés de l’appartement, si l’état des lieux de sortie estEN SAVOIR PLUS | 17
conforme. Le montant est celui que vous S’il refuse, le locataire peut solliciter
lui avez versé au départ. l’aide de la commission départementale
Si l’état des lieux de sortie n’est pas de conciliation (CDC) dont dépend le loge-
conforme avec l’état des lieux d’entrée (si ment ou d’un conciliateur de justice.
LE FONDS DE SOLIDARITÉ
des dégradations sont constatées et des Si aucun accord n’aboutit, il peut saisir le
réparations à faire), il a deux mois pour juge du tribunal d’instance dans un délai
POUR LE LOGEMENT
vous le rendre. Il sera alors amputé des de trois ans à partir du jour où le dépôt de
frais de remise en état. garantie aurait dû lui être versé. Des difficultés pour financer le dépôt de
garantie ? Sollicitez le fonds de solidarité
Des intérêts de retard à payer au À savoir pour le logement (FSL).
locataire Dans le cadre du bail mobilité, le proprié-
Chaque département possède un FSL.
Si le propriétaire ne respecte pas le délai taire ne peut pas demander à son loca-
Celui-ci peut aider les personnes qui
de restitution, il doit verser au locataire taire de dépôt de garantie.
rencontrent des difficultés pour payer le
des intérêts de retard. Le dépôt de ga- Aucun dépôt de garantie ne peut être dépôt de garantie. Il peut s’agir d’une par-
rantie dû au locataire est en effet majoré réclamé au locataire si le loyer est payé ticipation financière (une subvention).
d’une somme égale à 10 % du loyer men- en avance pour une période supérieure
Le fonds de solidarité pour le logement
suel (hors charges) pour chaque mois de à deux mois (loyer payé trimestriellement
tient compte des ressources du foyer,
retard commencé. par exemple).
mais chaque FSL a ses propres critères
En l’absence d’accord… Caroline Chaloin d’attribution. Adressez-vous à votre
Si le dépôt de garantie n’est pas restitué caisse d’allocations familiales (CAF) ou
dans le délai imparti, le locataire peut aux services de votre département.
mettre en demeure le propriétaire de le
lui restituer (par lettre recommandée avec
avis de réception).18 | EN SAVOIR PLUS
VALORISER SON BIEN
Opération Home staging
Home staging en français pourrait se traduire par « mise en scène de la maison ». Le but ?
Apprêter votre intérieur (et votre extérieur) pour séduire très rapidement et à coup sûr
un acquéreur.
Mettre sa maison en scène objet non pas pour sa valeur esthétique mais pour sa
Né il y a 30 ans Outre-Atlantique, le home staging a su, de- fonction de valorisation. Les amoncellements d’objets,
puis, convaincre agences et propriétaires anglo-saxons. les souvenirs de voyage ou les collections personnelles
Aussi appelé « home styling », il consiste à marier immo- ne sont plus de mise. Le maître mot de votre réaménage-
bilier et décoration. L’idée est de transformer votre bien ment est : l’allégement. La recherche de sobriété doit gui-
à la vente pour en révéler les atouts et faciliter l’achat. der votre choix. L’objectif est de créer un espace serein
Cette « mise en valeur de propriété » ou « valorisation ré- et dégagé, en évitant le sentiment d’exiguïté. Dites-vous
sidentielle » se donne pour principal objectif de changer qu’à l’issue de cette démarche, votre intérieur devra res-
le regard des visiteurs sur votre intérieur. sembler à une maison témoin…
Aux États-Unis, en Angleterre, au Canada, la valorisation
immobilière est une pratique reconnue. Le concept a Élargissement
traversé l’océan. Les pays du Nord de l’Europe ont em- En dehors des cercles privés, une déclinaison de cette
boîté le pas aux pratiques héritées des États-Unis : des tendance se retrouve dans le secteur tertiaire, pour les
enquêtes prouvent qu’un logement revu et corrigé façon biens professionnels. L’office staging se développe en
home staging se vend en moyenne deux à trois fois plus France et concerne la valorisation de bureaux et espaces
vite. Cette pratique tend à se développer en Europe fran- de travail. Les investisseurs se sont emparés de cette so-
cophone. lution miracle afin d’accélérer la commercialisation sans
engager de frais trop élevés.
Un intérieur en toute simplicité Pour la rénovation d’espaces destinés à devenir des lieux
Vos goûts vous sont personnels et ne conviennent pas à de bien-être, on parle de home wellness.
tout le monde. Dans le cadre d’une valorisation immobi-
lière, vous devez impérativement chercher l’épure et don-
ner à voir un espace fonctionnel. Astuces
Après le coup de rafraîchissement sur les murs et les - Un bouquet de fleurs apportera une note de
réparations liées à l’usure quotidienne, il vous faut en- fraîcheur et de gaieté.
visager de donner un coup de jeune à votre décoration - Des bougies en grappe donneront des accents
intérieure. Les couleurs retenues pour les murs, plutôt chaleureux.
neutres, mettront en valeur chaque élément de votre nou-
- Un cadre bien situé approfondira l’espace.
vel agencement. Le fil conducteur sera de choisir chaquePROGRAMMES IMMOBILIER NEUFS Bas-Rhin Les promoteurs vous font connaître leurs derniers projets : lancements de commercialisation, travaux en cours, livraisons attendues, derniers lots disponibles... à vous de choisir !
20 | EN SAVOIR PLUS
L’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL,
un investissement intéressant
L’usufruit locatif social repose sur le principe du démembrement de propriété distinguant
la possession d’un bien de son droit d’usage. Principal intérêt : acheter moins cher.
La formule originale de l’usufruit locatif social permet un locatif, vous achetez un logement à moindre prix. En effet,
cofinancement public/privé de logements sociaux par la votre acquisition porte sur la nue-propriété dont le prix
collecte de l’épargne des particuliers. Cet investissement est inférieur d’environ 40% à celui de la pleine propriété.
consiste à diviser de manière temporaire, de 15 à 20 ans, Vous aurez donc la jouissance du bien dans 15 ou 20 ans.
la pleine propriété en deux parties distinctes : la nue-pro- Pendant toute la durée du démembrement de propriété,
priété et l’usufruit. vous ne percevez pas de revenus et vous êtes déchar-
Si vous souhaitez recourir à ce système pour investir gé de tout risque de gestion locatif puisque celui-ci est
dans l’immobilier, sachez que vous ne conserverez que transféré sur le bailleur social. Ce dernier prend à sa
la nue-propriété pendant la durée du démembrement. charge les éventuels impayés et carences locatives. Au
L’usufruit est acquis par un bailleur social lors de la pé- terme de l’usufruit locatif social, vous êtes contractuelle-
riode. Le bailleur social acquiert l’usage du logement et ment assuré de récupérer le bien en bon état.
peut le louer à des ménages sous plafonds de ressources. Concernant la fiscalité, vous n’avez pas de revenus fon-
Il perçoit les loyers, s’occupe de la gestion et de l’entre- ciers à déclarer comme vous ne percevez pas de loyers
tien. Au terme de la convention d’usufruit, vous retrouvez pendant la durée de l’usufruit. En tant que nu-propriétaire,
la pleine propriété du bien. vous êtes exonéré de la taxe foncière. C’est le bailleur so-
cial qui en est redevable. Par ailleurs, si votre achat a été
Des avantages non négligeables financé avec l’aide d’un prêt, vous pouvez déduire les in-
térêts d’emprunt de vos autres revenus fonciers.
Vous pouvez alors poursuivre la location, vendre le lo-
gement ou encore l’habiter. Avec l’investissement social APEI-Actualités. Marie-Sylvie Maufus22 | EN SAVOIR PLUS
ACHAT EN COUPLE
Les précautions à prendre
Qui dit acquisition à deux, dit capacité d’emprunt décuplée et par conséquent logement
plus spacieux. Si vous ne voulez pas que cet engagement à long terme tourne au
cauchemar, mieux vaut cadrer cette transaction.
Quand on y réfléchit, un achat immobilier est un enga- Si vous ne financez pas votre logement à parts égales
gement juridique presque plus important que le mariage – parce que l’un dispose d’un apport plus important par
pour un couple. Du moins, par rapport aux conséquences exemple, mieux vaut alors préciser dans l’acte de vente
financières qu’il peut entraîner si les choses tournent le montant provenant de vos fonds propres. C’est ce qu’on
mal ! Que vous soyez passé devant le maire ou non, il est appelle une déclaration d’emploi (des fonds) et cela per-
donc essentiel de vous protéger en prenant conseil au- mettra de faire valoir vos droits en cas de divorce.
près d’un notaire. Sachez par ailleurs que si votre maison a été payée par
un emprunt ou des économies communes, vous pourrez
La communauté et ses effets
D’un point de vue purement économique, le mariage reste
le statut le plus protecteur lors d’un achat immobilier. Ceci
étant dit, la situation diffère selon le régime matrimonial.
Explications.
Si, comme l’immense majorité des couples, vous avez
choisi de vous unir sans passer par un contrat de ma-
riage, vous êtes soumis à la communauté légale réduite
aux acquêts. Dans ce cadre, tous les biens achetés du-
rant votre union sont réputés être en commun. En cas de
séparation, le partage se fera donc à 50-50, même si l’un a
davantage contribué au financement que l’autre.EN SAVOIR PLUS | 23
Photos ©iStock / City Presse
bénéficier d’une « récompense » lors de la liquidation de
la communauté, visant à compenser l’appauvrissement
ou l’enrichissement issu du partage.
La séparation, théorique et pratique
Si vous avez opté pour un contrat de séparation de biens,
la donne est en revanche plus simple, en théorie du
moins. Sous ce régime, chacun est en effet propriétaire à
hauteur de la part indiquée dans l’acte d’acquisition. Lors
d’un éventuel divorce, les ex-compagnons repartiront
donc avec leurs billes.
Précisons d’ailleurs qu’il en va de même pour les parte-
naires pacsés qui sont soumis, par défaut, au régime de
séparation de biens depuis 2007.
Attention dans les deux cas à quantifier précisément
cette quote-part en fonction de vos apports respectifs
mais aussi de votre capacité à rembourser l’emprunt.
Vous avez prévu que sur les 1 000 € d’échéances men-
suelles, Monsieur en paiera 600 et Madame 400 ? Notez-le
dans le contrat !
Le conseil : pour éviter les conflits ultérieurs, cadrez bien
votre remboursement au moyen par exemple de prélè-
vements automatiques sur vos comptes respectifs. Et
si jamais vous y apportez des modifications par la suite,
gardez-en les traces (relevés bancaires, reconnaissance
de dette…).
L’indivision par défaut
Comme d’habitude, les couples en concubinage sont les
moins bien protégés. Aux yeux de la loi, leur engagement
sentimental et leur vie commune n’ont aucun poids. En
clair : c’est comme si deux étrangers signaient l’acte
d’acquisition du logement. Juridiquement, ils sont dès
lors en indivision et, à défaut de précision, le partage se
- Pour un couple marié : le conjoint hérite du défunt mais
fera à 50-50 en cas de séparation.
sa part dépend de l’existence d’enfants, d’un contrat de
Pour protéger vos intérêts, il est donc vivement conseil- mariage et d’une éventuelle donation ou d’un testament.
lé de faire rédiger une « convention d’indivision » par un Par défaut, lorsqu’il y a des descendants communs, le
notaire afin d’indiquer précisément le montant de votre survivant choisit entre l’usufruit sur la totalité de la suc-
participation dans cet achat (apport personnel et rem- cession ou la pleine propriété du quart.
boursement des mensualités d’emprunt) et la quote-part
- Pour un couple pacsé : les partenaires ne sont pas héri-
de propriété qui en découle.
tiers l’un de l’autre par défaut ! Sans legs par testament,
À noter : le régime de l’indivision permet également à l’un le survivant sera donc en indivision avec les héritiers du
des concubins de bloquer la vente, même s’il n’est pro- défunt.
priétaire qu’à 10 %. Pour éviter cet écueil, précisez les
- Pour un couple en concubinage : là encore c’est l’indi-
conditions de revente dans la convention.
vision avec les héritiers du défunt qui s’applique. Pour
l’éviter, il faut léguer sa part à l’autre dans un testament
La question de la succession ou prévoir une clause de rachat de la part en priorité dans
Un achat à deux implique aussi de penser aux consé- la convention d’indivision.
quences d’un décès. Julie Polizzi24 | EN SAVOIR PLUS
IMMOBILIER
Signer un bon de visite
L’agent immobilier vous propose de signer un bon de visite, autrement appelé
« reconnaissance d’indication et de visite » ? Ne le signez pas à la légère : c’est un
engagement !
Définition Valeur juridique
Un bon de visite est un texte que l’agent immobilier vous Si la vente n’est pas réalisée par l’agent immobilier qui
fait signer lors de la visite d’une propriété. Ce document vous a fait signer le bon, vous risquez de lui devoir des
d’usage courant et d’apparence banale consiste à prou- dommages et intérêts.
ver que c’est grâce à cet agent immobilier et non à un L’agence peut légitimement engager une action en jus-
autre que vous avez connu ce bien. Cette pratique n’est tice, car le bon de visite prouve qu’elle a joué un rôle dans
pas systématique et certaines d’agences ne font pas si- la transaction. C’est une juste reconnaissance de la va-
gner de bon de visite à leurs clients. leur du travail engagé par l’agent immobilier !
Engagement À savoir
Par cette signature, l’acquéreur potentiel reconnaît pour- Un bon de visite n’est pas encadré par la loi : l’agence im-
tant avoir visité le bien par l’intermédiaire de l’agent im- mobilière est libre de déterminer sa forme, son contenu et
mobilier : il s’engage ainsi à acheter uniquement via le les obligations qu’il détermine.
concours de l’agence. Une fois signé le bon de visite, hors
de question de négocier avec le propriétaire en direct ! N.G.Vous pouvez aussi lire
