IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE 2021 - GUIDE CONSEIL - Crédit Agricole
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GUIDE CO N S EIL
IMPÔT SUR
LA FORTUNE
IMMOBILIÈRE 2021
AGIR CHAQUE JOUR DANS VOTRE INTÉRÊT
ET CELUI DE LA SOCIÉTÉSOMMAIRE
EDITORIAL CLIQUER POUR ATTEINDRE LA PAGE CORRESPONDANTE
Votre patrimoine est un projet d’avenir. Et ce projet repose avant tout sur une relation de confiance PRINCIPES FONDAMENTAUX DE L’IFI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
et d’échanges. Proche de vous, votre conseiller en Banque Privée vous accompagne au quotidien PERSONNES ET BIENS IMMOBILIERS IMPOSABLES 7
et vous apporte une information claire et transparente sur l’ensemble des sujets impactant la BIENS IMMOBILIERS EXONÉRÉS 10
gestion de votre patrimoine.
C’est le cas de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) qui remplace l’Impôt de Solidarité sur la ÉVALUATION DE VOTRE PATRIMOINE. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Fortune (ISF) depuis le 1er janvier 2018. A la Banque Privée du Crédit Agricole, nos experts ont réuni ÉVALUATION DES BIENS 13
dans ce document les premiers éléments pratiques dont vous avez besoin pour calculer le montant DÉDUCTION DES DETTES 15
de l’IFI à régler et pour adapter votre stratégie patrimoniale
CALCUL DE L’IMPÔT. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Pour aller plus loin, n’hésitez pas à contacter votre conseiller en Banque Privée. Car il ne s’agit pas
BARÈME 2021 DE L’IFI 19
seulement de passer en revue l’ensemble de vos actifs pour évaluer votre patrimoine. Le calcul
MODE DE CALCUL DE L’IFI 19
de votre IFI peut aussi être l’occasion de faire le point sur vos projets, la structuration de votre RÉDUCTIONS DE L’IFI 20
patrimoine ou encore votre fiscalité. PLAFONNEMENT DE L’IFI 20
Ce document est susceptible d’évolutions, et des précisions réglementaires ou administratives CONTRÔLE DE L’ADMINISTRATION 21
peuvent notamment intervenir suite à la publication de ce guide. À ce titre, et ne pouvant être
complètement exhaustif, ce document ne saurait être ni un recueil de préconisations ni une
consultation. Les informations n’ont pas de valeur contractuelle.
Nous vous recommandons de ne mettre en œuvre les pistes de réflexion contenues dans le présent
document qu’après avoir recueilli l’opinion de vos propres conseils spécialisés en matière comptable,
juridique et fiscale.
2 3L’IMPÔT SUR LA FORTUNE
IMMOBILIÈRE 2021
L’IFI EST UN IMPÔT ANNUEL DÉCLARATIF DONT LE FAIT GÉNÉRATEUR EST LA DÉTENTION PAR LE FOYER FISCAL,
AU 1ER JANVIER DE L’ANNÉE D’IMPOSITION, D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER NET IMPOSABLE SUPÉRIEUR À UN
SEUIL FIXÉ PAR LA LOI. CE SEUIL EST DE 1 300 000 € POUR L’ANNÉE 2021.
Si votre patrimoine immobilier imposable atteint ou
dépasse 1 300 000 €, vous devez :
- évaluer votre patrimoine immobilier au 1er janvier 2021,
- compléter en avril, mai, juin 2021 votre déclaration
des revenus 2020 et les annexes correspondant à l’IFI,
- payer l’impôt dû au vu de votre avis d’imposition
(septembre 2021).
5PRINCIPES
FONDAMENTAUX DE L’IFI PERSONNES ET BIENS IMMOBILIERS IMPOSABLES
ÊTES-VOUS CONCERNÉ PAR L’IFI ? SI VOTRE FOYER FISCAL DÉTENAIT 1 300 000 € OU PLUS DE
PATRIMOINE IMMOBILIER NET IMPOSABLE AU 1ER JANVIER 2021, ALORS VOUS ÊTES SOUMIS À CET IMPÔT
CETTE ANNÉE.
Le foyer fiscal Le domicile fiscal
Pour l’IFI, il inclut : Le domicile fiscal détermine les biens et droits
- les époux, quel que soit leur régime matrimonial, ou les immobiliers imposables et s’apprécie au 1er janvier de
partenaires d’un Pacte civil de solidarité (Pacs), l’année d’imposition par application des règles du droit
- les enfants mineurs dont ces personnes ont l’administration interne français.
légale des biens. Il n’est pas tenu compte des enfants majeurs
dont le patrimoine immobilier net est imposé séparément s’il Les personnes domiciliées fiscalement en France sont
dépasse 1 300 000 €. imposables sur l’ensemble de leurs biens et droits
immobiliers situés en France et à l’étranger1, sous réserve
Les personnes vivant en concubinage notoire qu’elles des dispositions des conventions internationales.
soient ou non de sexe différent sont également imposées Les personnes qui transfèrent leur domicile en France après
conjointement (avec leurs enfants dont l’un ou l’autre a avoir été fiscalement domiciliées à l’étranger pendant les
l’administration légale des biens), à moins qu’elles ne soient 5 années qui précèdent ne sont temporairement imposables
mariées par ailleurs, auquel cas elles sont imposées avec à l’IFI que sur leurs biens et droits immobiliers français, et ce
leur conjoint légal (ainsi que leurs enfants dont elles ont pendant une durée de 5 ans à compter du transfert.
l’administration légale des biens).
Les personnes non domiciliées fiscalement en France ne
sont imposables que sur leurs biens et droits immobiliers
situés en France. Leurs biens immobiliers situés à l’étranger
LES COUPLES MARIÉS SONT, PAR EXCEPTION, ne sont pas imposables à l’IFI.
IMPOSÉS SÉPARÉMENT Elles sont imposables en France, si le seuil de 1 300 000 €
est dépassé, sur :
- s’ils sont mariés en séparation et ont cessé toute vie
- leurs immeubles situés en France,
commune,
- et la fraction de la valeur de leurs actions ou parts de
- s’ils sont en instance de divorce ou de séparation
sociétés ou d’organismes correspondant à des biens
de corps et ont été autorisés par le juge à résider
immobiliers imposables en France (même si ces immeubles
séparément.
représentent moins de 50 % de l’actif de ces sociétés et
En cas d’imposition séparée, chacun des parents, s’ils organismes).
exercent conjointement l’autorité parentale, doit inclure
dans sa déclaration la moitié des biens appartenant aux
enfants mineurs. 1. L’impôt sur la fortune éventuellement acquitté à l’étranger sur des biens également imposés
en France peut être déductible de l’impôt français, dans la limite de l’impôt français afférent à
ces biens.
6 7PRINCIPES
FONDAMENTAUX DE L’IFI
Ces règles s’appliquent sous réserve des dispositions des La valeur des titres de sociétés représentative des biens
conventions fiscales internationales. immobiliers correspond au rapport entre la valeur vénale
réelle de l’actif immobilier et la valeur vénale réelle de
l’ensemble de l’actif. Les immeubles qui se rattachent à
BON À SAVOIR l’activité opérationnelle de la société qui les détient ou
d’une société membre du même groupe (tels qu’une usine
La présence d’un élément international peut avoir dans laquelle une société exerce son activité) ne doivent
des conséquences sur l’assujettissement à l’IFI, pas être pris en compte dans ce rapport.
sur l’évaluation du patrimoine et sur les modalités
déclaratives. EXEMPLE
N’hésitez pas à consulter un avocat ou un notaire
spécialisé en la matière. Bilan d’une société X au 31/12/2020 :
- Valeur unitaire des actions : 240 €
- Actif (valeur réelle) : 500 000,00 € d’immeubles non
rattachés à l’activité opérationnelle de la société ou d’une
Les biens immobiliers imposables société du même groupe (ex : immeubles donnés en location
à un particulier) + 500 000,00 € d’actifs financiers divers.
En règle générale et sauf exonération, l’imposition à l’IFI
Montant à déclarer au titre de l’IFI pour la détention
concerne l’ensemble des biens immobiliers appartenant
de 100 actions au 1er janvier 2021 :
au redevable et aux membres de son foyer fiscal au
(500 000 / 1 000 000) x 100 actions x 240 €
1er janvier de l’année d’imposition.
par action = 50 % x 24 000 = 12 000 €
LES BIENS NON IMMOBILIERS N’ENTRENT PAS
DANS LE CHAMP DE L’IFI.
Les biens détenus en usufruit2 sont en principe imposables
chez l’usufruitier, sur leur valeur en pleine propriété. En
À la différence de l’ISF, sont imposables au titre de l’IFI :
conséquence, les biens possédés en nue-propriété ne sont
- les biens ou droits immobiliers détenus directement pas, sauf exception, imposables chez le nu-propriétaire.
(ou les biens pris en crédit-bail ou en location-accession) ;
Dans quelques situations particulières, l’imposition peut
les biens placés en fiducie ou en trust restent en principe
être répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. En
compris dans le patrimoine du constituant,
conséquence, les biens possédés en nue-propriété ne sont
- les valeurs de rachat des contrats d’assurance-vie,
pas, sauf exceptions, imposables chez le nu-propriétaire.
à hauteur de la quote-part représentative de biens
immobiliers,
- les titres de sociétés (parts ou actions), qui constituent Les biens immobiliers exclus
des actifs immobiliers à hauteur de leur valeur Certains titres de sociétés sont exclus du champ de l’IFI,
représentative de biens immobiliers (parts de SCPI même si les sociétés concernées détiennent des actifs
(Société Civile de Placement Immobilier), OPCI (Organisme immobiliers en France :
de Placement Collectif Immobilier) notamment).
- les parts ou actions de sociétés exerçant une activité
opérationnelle si le foyer fiscal détient moins de 10 % du
EXEMPLE capital et des droits de vote de la société,
- les actions de SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier
Contrat d’assurance-vie d’une valeur de rachat de 100 au Cotées) si le foyer fiscal détient moins de 5 % du capital
1er janvier de l’année d’imposition investi dans des unités de et des droits de vote de la société,
compte immobilières d’une valeur de 20 à la même date. - les parts de fonds ou d’organismes détenant moins
Montant à déclarer pour l’IFI 2021 : 20. de 20 % d’actifs immobiliers et ouverts à plus de
20 investisseurs si le foyer détient moins de 10 % des
droits dans le fond ou l’organisme.
2. Le contribuable doit normalement aussi déclarer pour leur valeur en pleine propriété les biens
sur lesquels il a un droit d’usage ou d’habitation accordé à titre personnel (Article 968 du CGI).
8 9PRINCIPES
FONDAMENTAUX DE L’IFI
BIENS IMMOBILIERS EXONÉRÉS
PARTS DE SOCIÉTÉS DE PERSONNES
(dont les résultats sont soumis à l’impôt sur
le revenu au niveau de leurs associés dans la BIENS RURAUX DONNÉS EN BAIL A LONG TERME
Les exonérations liées aux biens immobiliers catégorie des BIC, BA ou BNC3) + 18 ANS
professionnels Les exonérations partielles
Les biens immobiliers professionnels, pour pouvoir être Pour l’associé qui exerce de façon effective dans Le bail doit être consenti à certains membres de la Sont exonérés d’IFI, sous certaines conditions, et lorsqu’ils
ainsi qualifiés et ne pas être imposables, doivent remplir la société son activité professionnelle à titre famille du redevable ou à une société contrôlée par ne sont pas déjà exonérés en totalité en qualité de biens
certaines conditions. principal. ces personnes. professionnels :
Les parts détenues dans plusieurs sociétés de Le preneur doit utiliser le bien rural pour l’exercice - les bois, forêts et parts de Groupements Forestiers pour
Éléments immobiliers nécessaires à l’activité
personnes peuvent être considérées comme un seul de sa profession principale. les trois quarts de leur valeur,
Seule la fraction de la valeur des parts ou actions - les biens ruraux loués par bail à long terme (d’au moins
correspondant aux éléments du patrimoine social bien lorsque les sociétés en cause ont des activités
soit similaires, soit connexes et complémentaires. 18 ans) ainsi que les parts de Groupements Fonciers
immobilier nécessaires à l’activité industrielle, commerciale, Agricoles (GFA) non exploitants, pour les trois quarts de
artisanale, agricole ou libérale d’une société est considérée 3. Bénéfices Industriels et Commerciaux, Bénéfices Agricoles ou Bénéfices Non
leur valeur jusqu’à 101 897 € et pour la moitié au-delà.
comme un bien professionnel exonéré. Commerciaux. CERTAINES PARTS DE GFA NON EXPLOITANTS
Les certificats et engagements pris pour ces exonérations
Les statuts du groupement doivent interdire au au titre de l’ISF restent valables jusqu’à leur terme au titre
GFA d’exploiter en faire-valoir direct et lui faire de l’IFI.
LOCATION MEUBLÉE PROFESSIONNELLE TITRES DE SOCIÉTÉS DE CAPITAUX SOUMISES À obligation de donner les fonds en bail à long terme.
L’IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS (IS) ET SOCIÉTÉS DE Les parts doivent être représentatives d’apports
Les immeubles loués en meublé sont exonérés d’IFI PERSONNES AYANT OPTÉ POUR L’IS en nature d’immeubles ou de droits immobiliers à
si deux conditions sont simultanément remplies par destination agricole. Elles doivent être détenues
le propriétaire des immeubles : Pour le redevable qui exerce directement dans la généralement depuis au moins deux ans au
- les recettes de ces locaux meublés doivent à la fois société (ou son conjoint, concubin ou partenaire 1er janvier de l’année d’imposition.
représenter plus de 23 000 €, pacsé), à titre principal, une fonction effective de
- et ces mêmes recettes doivent procurer un revenu dirigeant, cette fonction devant donner lieu à une
net imposable supérieur à la moitié des revenus rémunération normale et procurer à ce dernier plus
professionnels du foyer fiscal (ce qui exclut de la moitié de ses revenus professionnels.
notamment les revenus fonciers, les revenus mobiliers Sauf cas particuliers, le groupe familial (titulaire des BON À SAVOIR
et les revenus taxés à un taux proportionnel). titres et conjoint, ou partenaire ou concubin notoire,
Aucune condition relative à l’inscription au registre plus leurs ascendants, descendants, frères et sœurs)
du commerce n’est requise. Les autres exonérations partielles prévues pour
doit posséder au moins 25 % du capital de la société
l’ISF ne sont pas reconduites pour l’IFI. Ainsi, les AVERTISSEMENT La qualification d’actif immobilier
au 1er janvier, de façon directe ou indirecte (mais
parts ou actions d’une société ayant une activité
dans la limite d’un seul degré d’interposition). exclu du champ de l’IFI ou de biens
opérationnelle qui font l’objet d’un engagement
collectif de conservation dit « pacte Dutreil » ne sont professionnels nécessite de remplir
plus exonérées à concurrence des trois quarts de leur un certain nombre de conditions.
BIENS IMMOBILIERS UTILISÉS valeur au titre de l’IFI. Soyez particulièrement vigilant sur
DANS UNE EXPLOITATION INDIVIDUELLE SOCIÉTÉS CIVILES IMMOBILIÈRES cette qualification et vérifiez
Cependant, les contribuables en cours d’engagement
Dutreil au 1er janvier 2021 restent tenus de respecter éventuellement auprès d’un avocat
Les biens doivent se rapporter à une profession Les parts de société civile immobilière louant des leur obligation de conservation pour la durée restant fiscaliste l’ensemble de ces conditions.
industrielle, commerciale, artisanale, agricole immeubles professionnels au profit d’une société à courir pour que l’exonération partielle, dont ils ont
ou libérale et être nécessaires à l’exercice de la dont les titres sont qualifiés de biens professionnels bénéficié pour l’ISF des années précédentes, ne soit
profession. sont elles-mêmes considérées, sous certaines pas remise en cause.
L’activité doit être exercée à titre principal par conditions, comme des biens professionnels à
le propriétaire des biens, son conjoint, concubin hauteur de la participation du redevable dans la
notoire ou partenaire lié par un Pacs. société qui utilise ces immeubles.
10 11ÉVALUATION DE
VOTRE PATRIMOINE ÉVALUATION DES BIENS
IL VOUS APPARTIENT DE DÉTERMINER, SOUS VOTRE RESPONSABILITÉ, LA VALEUR DE VOS BIENS
À MENTIONNER DANS VOTRE DÉCLARATION IFI.
IMMEUBLES ET DROITS IMMOBILIERS
Valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition compte
(bâtis ou non bâtis)
Abattement de 30 % sur la valeur vénale.
Résidence principale au 1er janvier Le Conseil constitutionnel a validé la non-application de cet abattement
aux résidences principales détenues au travers d’une SCI.
Résidence secondaire Valeur vénale.
Valeur de vente en biens occupés.
Biens mis en location
Par rapport à des biens libres, il est souvent appliqué une décote de 10 à 20 %.4
Indivision Décote d’environ 20 % sur la valeur vénale.4
Valeur Vénale moins les loyers ou redevances restant à courir jusqu’à
Biens pris en crédit-bail ou en location-accession l’expiration du bail ou jusqu’au terme prévu pour la levée de l’option ainsi que
le montant de l’option d’achat.
L’administration fiscale a ouvert, en janvier 2014, un service en ligne - PATRIM, Recherche des transactions immobilières -
concernant les immeubles à usage non professionnel. Il s’agit d’une aide à l’estimation des biens immobiliers dans le cadre
limitatif d’une succession, d’une déclaration d’IFI, d’une procédure de contrôle ou d’expropriation.
VALEURS MOBILIÈRES SICAV - FCP Valeurs mobilières et droits sociaux évalués en distinguant les titres non cotés et cotés
Valeur reflétant le plus exactement possible la valeur
Titres non cotés
de l’entreprise au 1er janvier 2021.
Valeur la plus avantageuse, évaluée de façon indépendante
pour chaque ligne de titres, entre :
Titres cotés
- le dernier cours connu au 31 décembre 2017 ;
- ou la moyenne des trente derniers cours5 de Bourse de l’année 2019.
SCI Décote admise sur la valeur vénale.4
OPCVM : SICAV et FCP Dernière valeur de rachat connue au 1er janvier 2021.
Ces actifs doivent être déclarés à hauteur de leur valeur 4. Décotes généralement admises en pratique par tolérance administrative pour l’ISF
et qui devraient être reconduites au titre de l’IFI.
représentative de biens immobiliers.
5. Plus exactement la moyenne de chacun des cours de clôture des 30 derniers jours de
séances de Bourse (en cas de jour sans cotation de la valeur concernée, la moyenne porte
donc sur moins de 30 cours).
12 13ÉVALUATION DE
VOTRE PATRIMOINE
BON À SAVOIR DÉDUCTION DES DETTES
L’Article 965 3° du CGI prévoit qu’aucun LES DETTES SOUSCRITES PAR LE REDEVABLE OU LES MEMBRES DE SON FOYER FISCAL
redressement ne sera effectué à l’encontre des
redevables de bonne foi qui peuvent démontrer
qu’ils n’étaient pas en mesure de disposer des Principes généraux de déduction
informations nécessaires pour estimer la fraction
de la valeur des parts ou actions représentative Les dettes afférentes à un actif immobilier existantes
des biens immobiliers (sociétés étrangères, conflits au 1er janvier 2020 sont déductibles si :
entre associés…). - elles sont à la charge personnelle d’un des membres du
Cette mesure ne peut bénéficier qu’aux redevables foyer fiscal au sens de l’IFI,
détenant avec leur foyer fiscal une participation - et s’il est justifié de leur existence, objet et montant, par
inférieure à 10 % du capital et des droits de vote des actes, écrits, ou par des présomptions « suffisamment
dans la société et qui n’en détiennent pas par graves, précises et concordantes ».
ailleurs le contrôle.
Pour en bénéficier, il est recommandé d’effectuer Nature des dettes déductibles BON À SAVOIR
par écrit une demande auprès de la société pour
Les dettes sont déductibles au titre de l’IFI si elles sont
obtenir les informations requises et de conserver Les impositions déductibles sont les impôts dus à
afférentes :
tout document permettant de justifier du refus ou raison de la propriété :
de l’absence de communication. - aux dépenses d’acquisition de biens ou de droits
- taxes foncières,
immobiliers, y compris les actions ou parts de sociétés
immobilières (emprunts bancaires immobiliers pour leur - taxe sur les locaux vacants,
montant restant dû, capital constitutif d’une rente viagère - taxe sur les bureaux d’Ile-de-France,
en cas d’acquisition avec paiement d’une telle rente, droits - IFI (calculé une première fois sur le patrimoine
ASSURANCE-VIE ET BONS OU CONTRATS DE CAPITALISATION de donation ou de succession applicables à la transmission immobilier net, il est déduit de celui-ci avant
d’un immeuble par voie de donation ou de succession…), recalcul de l’impôt).
Valeur de rachat au 1er janvier de l’année d’imposition, quel que soit l’âge de l’assuré - aux dépenses de réparation et d’entretien (sommes Les impôts qui incombent à l’occupant (taxe
Contrats rachetables au moment du versement des primes, à hauteur de la valeur représentative des biens restant dues aux prestataires de services ou aux d’habitation par exemple) et les impôts dus à
immobiliers (ex : unités de compte correspondant à des parts de SCPI ou d’OPCI). entrepreneurs de travaux…), raison des revenus générés par les biens (revenus
- aux dépenses d’amélioration, de construction, de fonciers, BIC, prélèvements sociaux) ne sont pas
reconstruction ou d’agrandissement, déductibles.
Contrats non rachetables Non concernés par l’IFI
- et aux impositions dues sur ces propriétés.
Ces actifs doivent être déclarés à hauteur de leur valeur
représentative de biens immobiliers.
BON À SAVOIR
Par analogie avec les règles qui existaient en matière d’ISF, la quote-part immobilière d’un contrat d’assurance-vie
est soumise à l’IFI même :
- quand le contrat est donné en garantie d’un remboursement d’emprunt,
- s’il comporte une clause de non-rachat ou d’indisponibilité temporaire,
- en cas d’acceptation par son bénéficiaire.
14 15ÉVALUATION DE
VOTRE PATRIMOINE
Prêts in fine ou sans terme Plafonnement de la déduction pour les
Les dettes nées d’un prêt avec remboursement in fine patrimoines importants
ou d’un prêt ne prévoyant pas de terme pour le La fraction des dettes excédant 60 % d’un patrimoine
remboursement du capital contractées en vue de l’acquisition dont la valeur brute est supérieure à 5 000 000,00 € n’est
d’un bien ou droit immobilier imposable (y compris les titres déductible au titre de l’IFI qu’à hauteur de la moitié.
de sociétés) ne sont que partiellement déductibles6.
Néanmoins, ces dettes peuvent être intégralement
L’Article 974 II du CGI prévoit en effet un calcul visant
déduites si le redevable justifie que les dettes n’ont pas été
à reconstituer fictivement ce qui serait déductible dans
contractées dans un objectif principalement fiscal (clause
le cadre d’un emprunt amortissable (pour les emprunts ne
de sauvegarde).
comportant pas de terme, la durée de l’emprunt est réputée
être de 20 ans). Cette règle s’applique ainsi aux prêts in fine
souscrits par les sociétés. EXEMPLE
EXEMPLE Patrimoine du redevable de l’IFI au 31/12/2021 :
- Valeur brute des biens immobiliers : 8 000 000,00 €.
Emprunt in fine de 1 000 000,00 € conclu sur 10 ans - Dettes contractées pour leur acquisition : 5 000 000,00 €.
à rembourser le 1er janvier 2024. Seuil de 60 % du patrimoine : 60 % x 8 000 000,00 €
Montant déductible pour l’IFI 2021 : 1 000 000,00 € = 4 800 000,00 €.
- (1 000 000 x 6/10) = 400 000 €. Montant des dettes en excédent : 5 000 000,00 €
- 4 800 000,00 € = 200 000,00 €.
Montant des dettes déductibles après plafonnement :
4 800 000 + (50 % x 200 000) = 4 900 000,00 €.
Clause anti-abus Sauf si la clause de sauvegarde trouve à s’appliquer.
Cette clause vise à neutraliser les dettes nées de
prêts contractés par le redevable dans des conditions
considérées par l’administration comme « anormales ».
LES DETTES SOUSCRITES PAR LES SOCIÉTÉS
Ne sont pas déductibles :
OU ORGANISMES DÉTENUS PAR LE REDEVABLE
- les prêts contractés directement ou indirectement auprès
du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal,
OU LES MEMBRES DE SON FOYER FISCAL
- les prêts contractés directement ou indirectement Des dispositions légales interdisent la prise en compte
auprès ou du groupe familial du redevable (ascendants et de certaines dettes souscrites par une société ou un
descendants majeurs, frères et sœurs), organisme détenu par le redevable, directement ou par un
- les prêts contractés par le redevable ou un membre de intermédiaire, pour la valorisation des actions ou parts de
son foyer fiscal auprès d’une société contrôlée. cette société ou de cet organisme.
Cependant, les dettes nées des prêts contractés auprès
d’un membre du groupe familial du redevable (hors foyer
fiscal) ou d’une société contrôlée par le redevable peuvent
être déduites s’il est possible de justifier le caractère normal 6. La déduction est limitée au montant total de l’emprunt diminué du nombre d’annuités
théoriques écoulées depuis la souscription du prêt (prêt in fine) ou d’une somme égale
des conditions du prêt (respect des échéances, montant et à un vingtième de ce montant par année écoulée depuis le versement du prêt (prêt ne
caractère effectif des remboursements). prévoyant pas de terme).
16 17CALCUL
DE L’IMPÔT BARÈME 2021 DE L’IFI
L’IFI 2021 EST ASSIS SUR LA PARTIE SUPÉRIEURE À 800 000,00 € DU PATRIMOINE IMMOBILIER POUR
TOUT PATRIMOINE IMMOBILIER EXCÉDANT 1 300 000 €.
FRACTION DE LA VALEUR TAUX APPLICABLE RETRANCHER POUR LE
NETTE TAXABLE DU PATRIMOINE EN % CALCUL RAPIDE
N’excédant pas 800 000 € 0 0
Supérieure à 800 000 €
0,50 4 000 €
et inférieure ou égale à 1 300 000 €
Supérieure à 1 300 000 €
0,70 6 600 €
et inférieure ou égale à 2 570 000 €
Supérieure à 2 570 000 €
1 14 310 €
et inférieure ou égale à 5 000 000 €
Supérieure à 5 000 000 €
1,25 26 810 €
et inférieure ou égale à 10 000 000 €
Supérieure à 10 000 000 € 1,50 51 810 €
Pour atténuer l’effet de seuil, les patrimoines dont la valeur
MODE DE CALCUL DE L’IFI
nette taxable est au moins égale à 1 300 000 € et inférieure
à 1 400 000 € peuvent pratiquer une décote.
La formule de lissage est la suivante : 17 500 € - 1,25 % du
L’IFI est calculé une première fois sur le patrimoine
patrimoine net taxable.
immobilier net, puis déduit de celui-ci avant recalcul
de l’impôt.
EXEMPLE
Pour un patrimoine net imposable de 3 000 000 €.
Montant brut d’impôt :
(3 000 000 x 1 %) - 14 310 = 15 690 €.
Second calcul avec prise en compte de l’IFI comme dette
au passif :
[(3 000 000 – 15 690) x 1 %] – 14 310 = 15 533 €.
Montant de l’IFI : 15 533 €.
18 19CALCUL
DE L’IMPÔT
RÉDUCTIONS DE L’IFI PLAFONNEMENT DE L’IFI CONTRÔLE DE L’ADMINISTRATION
RÉDUCTION DE L’IFI POUR DONS UNIQUEMENT POUR LES REDEVABLES AYANT DÉLAI DE REPRISE DE L’ADMINISTRATION MOYENS DE L’ADMINISTRATION FISCALE
À CERTAINS ORGANISMES LEUR DOMICILE FISCAL EN FRANCE
Il est de 6 ans8 pour les situations dans lesquelles - Droit de communication auprès des entreprises privées
La réduction est de 75 % des dons au profit de certains Pour un redevable donné, le mécanisme du plafonnement l’Administration doit entreprendre des recherches dépassant (y compris notaires, avocats, experts-comptables, etc.),
organismes (notamment associations et fondations implique de déterminer : le simple examen de la déclaration : tribunaux, administrations publiques.
reconnues d’utilité publique dans certains domaines - d’une part, le total de l’IFI et des impôts dus en France - défaut d’indication du patrimoine immobilier IFI dans la - Demande d’éclaircissements et de justifications auprès
précis7) effectués, dans certaines conditions, entre la date et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année déclaration d’impôt sur le revenu, du contribuable.
limite de dépôt de la déclaration d’IFI de l’année précédant précédente (impôt sur le revenu, prélèvements libératoires, - absence de réponse précise du contribuable - Procédure de redressement contradictoire (proposition
celle de l’imposition et la date de dépôt de la déclaration CRDS, CSG, prélèvement social de 2 % et ses contributions (ayant procédé à une déclaration) lors d’une demande de rectification).
de l’année d’imposition et dans la limite de 50 000 €. additionnelles), d’éclaircissement ou de justifications, - Procédure d’imposition d’office.
Le bénéfice de ces réductions est subordonné au respect - et d’autre part, le total de ces revenus et produits de - omission d’un bien dans la déclaration y compris comptes - Procédure de répression des abus de droit.
d’obligations déclaratives et à l’absence de sanctions. l’année précédente. Si le premier terme est supérieur à et contrats ouverts ou conclus à l’étranger,
75 % du second, l’excédent vient en diminution de l’IFI. - remise en cause de la qualification de bien professionnel.
7. Liste fixée par un arrêté et un décret.
Cet excédent n’est ni imputable sur d’autres impositions
Il est de 3 ans en cas d’insuffisance d’évaluation d’un bien Les actes réalisés à compter du 1er janvier
ni restituable.
régulièrement déclaré (délai expirant à la fin de la troisième 2021 peuvent être écartés au motif d’un but
Un mécanisme anti-abus impose de prendre en compte, année suivant celle du dépôt de la déclaration) principalement fiscal (et non plus seulement
pour le calcul du plafonnement, les revenus distribués à exclusivement fiscal), mais dans ce cas seules les
une société passible de l’impôt sur les sociétés contrôlées pénalités pour insuffisance de déclaration sont
par le redevable, si l’administration établit que l’existence applicables.
d’une société holding et le choix d’y recourir ont pour objet
principal d’éluder tout ou partie de l’IFI en bénéficiant 8. Loi Tepa du 21 août 2007.
du plafonnement. Seule est réintégrée au calcul du
plafonnement la part de ces revenus distribués considérée
par l’administration comme artificiellement non prise en
compte dans le calcul.
20 21PÉNALITÉS
RETARD DANS L’ÉTABLISSEMENT DE LA DÉCLARATION
Majoration de 10 % pour souscription tardive et application des intérêts de retard de 0,20 % par mois (à compter du 1er juillet de l’année).
DÉCLARATION NON SOUSCRITE DANS LES 30 JOURS SUIVANTS
Une première mise en demeure Majoration portée à 40 %.
Une deuxième mise en demeure. Majoration portée à 80 %.
DÉFAUT OU RETARD DE PAIEMENT
Majoration de 10 % pour souscription tardive et application des intérêts de retard de 0,20 % par mois (à compter du 1er juillet de l’année).
INSUFFISANCE D’ÉVALUATION OU OMISSION D’UN BIEN
En cas de mention expresse, bonne foi ou Aucune sanction sauf 0,20 % par mois d’intérêts de
insuffisance < à 10 % de la base d’imposition. retard pour l’insuffisance supérieure à 10 %.
En cas de mauvaise foi ou d’abus de droit. Intérêts de retard + majoration de 40 %.
Avec manœuvres frauduleuses ou abus de droit si le contribuable
Intérêts de retard + majoration portée à 80 %.
a l’initiative principale ou est le bénéficiaire principal.
Remarque
Les contribuables redevables de l’IFI ne sont pas éligibles
à la déclaration tacite en matière d’Impôt sur le Revenu.
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