L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE - Thomas BILLON Consultant en droit fiscal - Infodoc-Experts Conseil supérieur de l'ordre des experts-comptables - Ordre ...
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L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Thomas BILLON
Consultant en droit fiscal – Infodoc-Experts
Conseil supérieur de l’ordre des experts-comptables
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal 19/10/2018 1** PLAN DE L’INTERVENTION **
_______
Inscription ou non à l’actif immobilisé 3
Démembrement temporaire de propriété 9
TVA immobilière 13
TVA et location immobilière 21
Crédit-bail immobilier 27
Cession de l’immeuble 33
Impôt sur la fortune immobilière 54
Location meublée 61
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 2Inscription ou non à l’actif immobilisé
Démembrement temporaire de propriété
TVA immobilière
TVA et location immobilière
Crédit-bail immobilier
Cession de l’immeuble
Impôt sur la fortune immobilière
Location meublée
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 3Inscription ou non à l’actif immobilisé
LIBERTÉ D’INSCRIPTION TEMPÉRÉE PAR LE PRINCIPE
D’AFFECTATION
> Liberté d’inscription > Niveau résultat : > Niveau PV :
IMM de rapport en BIC / neutralisation ventilation
BA (pas en BNC) ________ ________
_______ Produits / Charges . PV prof. pour période
« Théorie du bilan » extournés et imposés d’utilisation prof.
dans leur catégorie . PV IMM ou sur valeurs
(FONC RCM PV etc.) mob. pour période
d’utilisation non prof.
Exception sur option : produits Détermination prix de
accessoires < 5 % produits (ou 10 %). cession PV et VNC
Charges limitées au montant des produits. prof.
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 4Inscription ou non à l’actif immobilisé
LIBERTÉ D’INSCRIPTION TEMPÉRÉE PAR LE PRINCIPE
D’AFFECTATION
N N+6 N+8
6 ans prof. 2 ans non prof.
Achat Cession
1,6M€ 2,1M€
. reconstitution d’un prix de cession prof. : (2,1*6/8)+(1,6*2/8) = 1,975M€
. reconstitution d’une VNC prof. : 1,6-0,640 (amts normaux) = 0,960+0,160 (amts
réintégrés) = 1,120M€
. PV prof. : 1,975-1,120 = 0,855M€
. PV privée : 2,1-1,975=0,125M€
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 5Inscription ou non à l’actif immobilisé
BIEN MAINTENU DANS LE PATRIMOINE PRIVÉ UTILISÉ À
TITRE PROFESSIONNEL
Patrimoine
Patrimoine > Affectation prof.
privé sans inscription
au bilan possible
IMM
XXX XXX XXX XXX Attention !
En présence sté à l’IS,
> Choix d’un un loyer serait
loyer ou pas nécessaire ( AAG )
• Imposition loyer fictif en Rev. • Déduction d’un loyer fictif du
Fonc. résultat prof. + charges locatives
• Déduction des seules charges
locatives
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 6Inscription ou non à l’actif immobilisé
BIENS MIGRANTS
IMM dans patrimoine privé IMM dans patrimoine prof.
Inscription Cession
2 Plus-values distinctes :
- PV professionnelle (acquise entre date entrée et date cession)
- PV privée (valeur réelle au moment transfert vs. prix
acquisition) abts durée détention dans le seul patrimoine privé
IMM dans patrimoine prof. IMM dans patrimoine privé
Si IMM dans pat privé, puis pat prof., Retrait Cession
puis pat privé Plus-value privé (prix
> somme des PV relatives aux périodes
Plus-value prof.
privée et pour abts
vente vs. valeur
réelle au retrait) abts
à partir date retrait
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 7Inscription ou non à l’actif immobilisé
> plus-value
d’apport ? non
l’inscription à l’actif
RÉGIME D’IMPOSITION // RÉGIME FISCAL d’une ENTS n’est
pas imposable *
Normalement, inscription à l’actif du bilan au coût d’acquisition
> à la valeur historique
Transfert d’un IMM du patrimoine privé au patrimoine professionnel – élément
appartenant à l’exploitant mais inscrit en cours d’exploitation
> à la valeur réelle
> base de calcul des amortissements annuels
PP // IR-FONC PP // IR-BIC
IMM Inscription IMM
(location nue) (location meublée)
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 8Inscription ou non à l’actif immobilisé
Démembrement temporaire de propriété
TVA immobilière
TVA et location immobilière
Crédit-bail immobilier
Cession de l’immeuble
Impôt sur la fortune immobilière
Location meublée
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 9Démembrement temporaire de propriété
UNE ALTERNATIVE À L’OPTION IS
Avantages
-- QP résultat
Personnes Personnes calculée selon
physiques physiques règles BIC (amt
constructions)
Résultat -- Amt de
NP des parts l’usufruit
Usufruit des temporaire des
parts parts
Avantages
-- pas d’imposition durant le
démembrement
-- recouvrent PP en franchise
SCI à l’IR Loyer
fiscale en finAttention
de démembrement
-- antériorité
Imposition durée depremière
produit détention
cession d’usufruit temporaire en
Revenu Foncier (13, 5 CGI)
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 10Démembrement temporaire de propriété
ATTENTION À LA MÉTHODE D’ÉVALUATION !
– Arrêt SCI Kerjoany (CAA Nantes 31 mai 2018 n° 16NT04182)
Conséquences
-- taxation revenus Cession usufruit
Parents et temporaire sur Fils
fonciers attendus en
PV immobilière
Fils bâtiment 15 ans –
exonérée (durée évaluation selon
détention) barème
Abus de droit ? Non
-- choix entre RF et PVI non
limité par textes
-- surévaluation prix cession SCI (IR) Société Avantages
: non critiquable car CUT Bâtiment industriel
exploitation -- Amt de l’usufruit
(durée détention temporaire
bien intervenue et emporte (IS)
ouvrant droit
conséquences différentes exonération totale)
d’un bail commercial
(grosses réparations restent
à la charge usufruitier)
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 11Démembrement temporaire de propriété
PRODUIT PREMIÈRE CUT DEPUIS LE 14 NOVEMBRE 2012
– Assiette : produit de cession et non plus-value
Pas de possibilité de bénéficier des dispositions propres aux plus-
values
• Pas d’abattement pour durée de détention, d’exonérations, de
sursis ou de report
– Produit de cession imposé comme un revenu
Dans la catégorie à laquelle les revenus se rattachent
• Exemple: immeuble loué nu au jour de la CUT
» Produit de cession imposé en revenus fonciers
– Système du quotient possible
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 12Inscription ou non à l’actif immobilisé
Démembrement temporaire de propriété
TVA immobilière
TVA et location immobilière
Crédit-bail immobilier
Cession de l’immeuble
Impôt sur la fortune immobilière
Location meublée
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 13TVA immobilière
CRITÈRES D’ASSUJETTISSEMENT À LA TVA
Opération réalisée par un Dans le champ de la TVA
assujetti agissant en tant que tel -- taxable
-- exonérée avec ou sans
possibilité d’option à la TVA
Opération réalisée par un non Hors champ de la TVA
assujetti ou par un assujetti
n’agissant pas en tant que tel
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 14TVA immobilière
CONSÉQUENCES
Vendeurs Assujettis Vendeurs non assujettis
TVA
• Sur le prix total lorsque le terrain a ouvert
Terrain à bâtir Hors champ
droit à déduction lors de son acquisition
• Sur la marge dans le cas inverse
Exonération
Terrain non à
Option possible pour un assujettissement à la Hors champ
bâtir
TVA sur le prix total
Immeuble neuf
TVA sur le prix total Hors champ
(- de 5 ans)
Exonération
Option possible pour un assujettissement à la
Immeubles de + TVA
Hors champ
de 5 ans • Sur le prix total lorsque l’immeuble a ouvert
droit à déduction lors de son acquisition
• Sur la marge dans le cas inverse
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 15Assouplissement de la doctrine
(2018)
TVA immobilière ___________
On peut diviser en parcelles après
acquisition sans remettre en cause
le principe de la TVA sur marge
TVA SUR LA MARGE
– Concerne les terrains à bâtir et les immeubles de plus de 5 ans
Doctrine administrative
• Réservé aux biens revendus
» Sous les mêmes caractéristiques juridique et physique
Position contraire de la jurisprudence
• TA Grenoble 14 novembre 2016, n° 1403397
• TA Montpellier 4 décembre 2017 n° 1602770
Assouplissement de la position administrative – RM Vogel 29 mars 2018
n° 04171
• Application du régime de la TVA sur marge
» Uniquement en cas d’identité de qualification juridique
Plus de condition d’identité des caractéristiques physiques
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 16TVA immobilière La déduction de la TVA n’est pas
toujours définitive !
La LASM c’est un moyen de régularisation
de la TVA déduite en amont
LIVRAISON À SOI-MÊME D’IMMEUBLES Les autres moyens sont les régularisations
périodiques ou globales
– Avant décembre 2014
LASM si l’immeuble n’était pas vendu dans les 2 ans de son
achèvement
• Visait toutes constructions nouvelles ou travaux assimilés
– Depuis décembre 2014
LASM pour les seuls assujettis qui ne sont pas déducteurs
intégraux
Sanction
• Amende égale à 5 % de la TVA déductible
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 17TVA immobilière
MARCHANDS DE BIENS ET PROMOTEURS : QUAND
DÉDUIRE LA TVA SUR LES OPÉRATIONS EXONÉRÉES ?
Non !
Déduction -- sur TNAB ou IMM + 5 n
immédiate de la (exonération de plein droit) la
TVA ? Marchand de TVA d’amont est réputée non
déductible
biens / -- Déduction reportée au
promoteur moment où est exercée l’option
Vente normalement Vente exonérée de
exonérée de plein plein droit – option
droit : option à la à la TVA du
TVA du vendeur vendeur assujetti
assujetti TVA d’amont : (260 5° bis CGI)
-- sur le prix d’acquisition
-- sur les frais d’achat
IMM -- sur les frais de vente IMM
+5n -- etc. +5n
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 18TVA immobilière
MARCHANDS DE BIENS ET PROMOTEURS : LOUER DANS
L’ATTENTE DE LA VENTE – CONSÉQUENCES ?
TB1
Marchand ou promoteur • TVA d’amont déduite
• IMM ne trouve pas acheteur
Stocks : • Que faire du bien pendant le temps
IMM
précédant la vente ?
• Le louer : le statut de cette
location entraîne parfois des
Assimilation de l’IMM en stocks à une régularisations
immobilisation si utilisation prolongée
pour une activité économique
+ d’un an au-delà de la 2ème année qui
suit l’achèvement donc en N+4
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 19Diapositive 19 TB1 Thomas BILLON; 14/09/2018
TVA immobilière
MARCHANDS DE BIENS ET PROMOTEURS : LOUER DANS
L’ATTENTE DE LA VENTE – CONSÉQUENCES ?
01/5/N+3 – usage personnel
Affectation opération
hors champ
15/4/N achèvement Reversement intégral TVA d’amont
01/01/N+1 – location exo
Affectation opération Régularisation
globale si
exonérée cession HT
15/4/N achèvement 02/01/N+4 – départ
régularisations annuelles
01/04/N+3 – location TTC (1/20e)
Régularisation
Affectation opération globale si
taxable cession HT
15/4/N achèvement Pas de régularisations annuelles
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 20Inscription ou non à l’actif immobilisé
Démembrement temporaire de propriété
TVA immobilière
TVA et location immobilière
Crédit-bail immobilier
Cession de l’immeuble
Impôt sur la fortune immobilière
Location meublée
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 21TVA et location immobilière – locaux nus à usage d’habitation
EXONÉRATION DE TVA, SANS POSSIBILITÉ D’OPTION
– TVA afférente à ces locaux : non récupérable
– Emplacement de stationnement de véhicule accessoire à une
location exonérée
En principe taxable
• Sauf franchise en base (33 200 € et 35 200 €)
Mais exonéré si emplacement
• Dans le même ensemble immobilier
• Donné en location par le même bailleur
• Pris en location par le même locataire
» Accessoire des locaux à usage d’habitation ou professionnel
objets principaux du bail
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 22TVA et location immobilière – locaux nus à usage d’habitation
PRINCIPE : EXONÉRATION SANS POSSIBILITÉ D’OPTION
– Location occasionnelle, permanente ou saisonnière de locaux nus
EXCEPTION TAXATION DE PLEIN DROIT : CERTAINES LOCATIONS
PARTICULIÈRES
– Hôtels de tourisme classés
– Villages de vacances classés ou agréés
– Résidences de tourisme classées
– Meublés avec services de parahôtellerie (3 des 4 services)
Linge de maison, Accueil, Nettoyage régulier des locaux, Petit-déjeuner
• Attention avec les gîtes ruraux, chambres d’hôtes, maisons de
retraite etc.
– Locations de locaux (nus ou meublés) consenties à l’exploitant d’un des
établissements ci-dessus (locations « indirectes »)
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 23TVA et location immobilière – locaux nus à usage d’habitation
APPLICATION DE LA FRANCHISE EN BASE
– Seuils de 82 800 € et 91 000 €
– Ne pas omettre de renoncer à la franchise
Permet déduction de la TVA
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 24TVA et location immobilière – locaux à usage professionnel
TAXATION DE PLEIN DROIT
– Location de locaux équipés
Par nature commerciale
Mobilier, matériel ou installation nécessaires à l’exercice de l’activité
• Pas d’option possible
• Franchise en base possible : seuils 33 200 € et 35 200 €
– Locations de locaux professionnels réputés commerciaux
Permettant au bailleur
• De poursuivre l’exploitation d’un actif commercial
• D’accroître ses débouchés
• De participer au résultat de l’entreprise locataire
EXONÉRATION DE PLEIN DROIT AVEC OPTION POSSIBLE
– Location de locaux professionnels nus
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 25TVA et location immobilière – locaux à usage professionnel
IMMEUBLES À USAGE PROFESSIONNEL LOUÉS NUS : POSSIBILITÉ D’OPTION
– Option immeuble par immeuble
– Lettre simple
Prend effet le premier jour du mois de l’option
Option possible dès la signature d’un compromis de vente / à la constitution de la
société
• Avant même toute location
Doit elle apparaître dans le bail ?
• Non pour un preneur assujetti
» Même pour un assujetti exonéré (profession médicale)
• Oui dans le cas contraire
» Association, mairie pour leurs service administratifs…
– Option : période initiale de 9 ans pouvant être dénoncée à tout moment ensuite
Régularisation de TVA
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 26Inscription ou non à l’actif immobilisé
Démembrement temporaire de propriété
TVA immobilière
TVA et location immobilière
Crédit-bail immobilier
Cession de l’immeuble
Impôt sur la fortune immobilière
Location meublée
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 27Crédit-bail immobilier
RÉINTÉGRATIONS LÉGALES CONTRAIGNANTES
> En cours de contrat > En fin de contrat
Loyers déductibles
Valeur IMM 300K€ dont
Loyer représentatif coût terrain 45K€
acquisition terrain non Amts théoriques (255K€/20 x
déductible
15) : 191,250K€
Prix levée d’option affecté en priorité Entreprise Valeur nette comptable
aux ENA : part non déductible =
différence positive valeur terrain – prix IMM financé théorique : 108,750K€
levée option par CBI Prix levée d’option : 30K€
Diff. VNC théorique et prix de
Loyer réputé affecté au
financement frais d’acquisition
cession : 78,750K€
du crédit-bailleur ; puis EA ; ENA Loyers non déductibles (part
terrain) : 15K€
En pratique, réintégration sur les Montant réintégration :
dernières annuités
63,750 €
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 28Crédit-bail immobilier
PARTICULARITÉS EN SCI
> En cours contrat > En cours contrat
- déductibilité loyers limitée - SCI IR : sous-location BNC
(part terrain ; bureaux IdF) non prof.
SCI - SCI IS : IS
IMM financé
par CBI > Levée option
> Levée option
- réintégrations de fin de - SCI IR : plus-value (chgt
contrat rég. fisc.)
- SCI IS : sans conséquence
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 29Crédit-bail immobilier
PARTICULARITÉS EN SCI : LA PLUS-VALUE
- Pourquoi : résulte du changement de régime
fiscal (BNC > Revenus fonciers) – ne concerne
que les SCI à l’IR
- Redevables : associés (PP)
SCI
IMM financé
par CBI - Valeur réelle IMM levée d’option – prix de revient
fiscal (prix levée option + loyers réintégrés en
cours + loyers réintégrés à échéance)
Fin report :
-
Cession donation titres - Alternatives : (i) report d’imposition sur
Cession IMM demande expresse dans acte notarié + note
Dissolution sté annexe déclar. BNC (ii) option à l’IS
(irrévocable)
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 30Crédit-bail immobilier
LEVEE D’OPTION ET CESSION DES TITRES
PP – Titres
Levée Levée d’option ; changement de régime fiscal (IR BNC
option
non professionnel > IR Rev. Fonc.
Durée détention décomptée à partir de la date de
souscription ou d’acquisition (sans tenir compte du
SCI changement de régime fiscal de la société – passage
IMM financé IR IS (doctrine))
par CBI
Titres ayant successivement fait partie du patrimoine
privé et du patrimoine professionnel : durée détention
= total des périodes de détention dans patrimoine privé
Antériorité détention Ici > parts demeurent dans le patrimoine privé du
cédant avant et après l’événement
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 31Crédit-bail immobilier
LEVEE D’OPTION ET CESSION DES TITRES
PP – Titres
Levée
option Cession parts après changement de modalités
d’imposition (BNC non prof. > Rev. Fonc.)
__________
Plus-value imposable est rectifiée pour tenir
SCI compte des résultats juridiques et des résultats
IMM financé fiscaux de la société
par CBI
Prix d'acquisition
+ bénéfices imposés et pertes comblées
- déficits fiscaux déduits et bénéfices répartis
Arrêt Baradé A partir de quelle date ?
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 32Inscription ou non à l’actif immobilisé
Démembrement temporaire de propriété
TVA immobilière
TVA et location immobilière
Crédit-bail immobilier
Cession de l’immeuble
Impôt sur la fortune immobilière
Location meublée
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 33Cession de l’immeuble
ENTREPRISE À L’IR EXERÇANT UNE ACTIVITÉ
PROFESSIONNELLE
– Immeuble inscrit au bilan et affecté à l’activité professionnelle
= PV professionnelle
Régime du court terme Régime du long terme
Immeuble inscrit au bilan depuis – 2 ans Immeuble inscrit au bilan depuis + 2 ans
Immeuble inscrit depuis + 2 ans à hauteur des Pour la fraction qui excède les amortissements
amortissements pratiqués pratiqués
IR : barème progressif IR : 12,8 %
Cotisations Urssaf Prélèvements sociaux : 17,2 %
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 34Cession de l’immeuble
ENTREPRISE À L’IR EXERÇANT UNE ACTIVITÉ
PROFESSIONNELLE
Mécanismes d’exonération de la PV professionnelle
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 35Cession de l’immeuble
ABATTEMENT POUR DURÉE DE DÉTENTION (151 SEPTIES B CGI)
– Abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5ème année de détention
Exonération au bout de 15 ans
L’abattement s’applique d’abord aux PVLT
– Uniquement sur la PVLT immobilière immobilières
– Biens visés Après cette opération > compensation
Immeubles affectés à l’exploitation globale PV et MV LT
Droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué d’immeubles
affectés à l’exploitation de l’entreprise qui les détient
• Notion de prépondérance immobilière
» Appréciation au moment de la cession
» Actif constitué de plus de 50 % par des immeubles affectés à son exploitation
Droits afférents à un contrat de crédit-bail
– Exclusion des terrains à bâtir
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 36Cession de l’immeuble
ARTICLE 151 SEPTIES – EXONÉRATION DES PETITES
ENTREPRISES
– Exonération de l’IR et des prélèvements sociaux
Exclusion des terrains à bâtir
– Conditions d’application
Activité exercée depuis au moins 5 ans
CA n’excédant pas certaines limites
• Exonération totale
» Si CA ≤ 90 000 € ou 250 000 € (en fonction de l’activité)
• Exonération partielle en fonction de l’activité
» Si CA compris entre 90 000 € et 126 000 €
» Si CA compris entre 250 000 € et 350 000 €
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 37Cession de l’immeuble
CESSION IMM. PAR UNE SCI
Associés BIC /
PP IS
Réalise une PV Réalisent une PV
immobilière privée professionnelle à l’IR
(associé ents. indiv.) ou à
Taxable à l’enregistrement l’IS (associé sté IS)
de l’acte (2048-IMM)
Déclarée lors de la
SCI IR déclaration de résultat
( IMM )
Mutation
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 38Cession de l’immeuble A : PP (25%)
B : PM (75%)
C : PP (acquiert 75% de B)
CESSION IMM. PAR UNE SCI
Ouverture ex. N Cession IMM Clôture ex. N
Taxation de A Taxation de B
pour 25% de la pour 75% de la
PV PV
Ouverture ex. N Cession IMM Cession
titres B à C Clôture ex. N
Taxation de A
pour 25% de la Taxation de B C supporte IR sur 75%
PV pour 75% de la résultats courants
PV
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 39Cession de l’immeuble
CESSION PARTS D’UNE SCI
SCI
à prépondérance immobilière
Associé Associé
Personne Physique Associé IS
Entreprise individuelle
SCI IS SCI IR
PV immobilières Plus-values
PV de valeurs Plus-values
mobilières et droit Art. 150 U professionnelles BIC
professionnelles IS
sociaux du CGI (sauf théorie du bilan)
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 40Cession de l’immeuble
CESSION PARTS D’UNE SCI : PAR PERSONNE PHYSIQUE (SCI À L’IR)
– Plus-value immobilière si société à prépondérance immobilière à l’IR
Déclaratif
IR : 19 % > DECLAR n°2048-M
Prélèvements sociaux : 17,2 % > Paiement au SIE dans le mois cession
– Définition de la prépondérance immobilière
Actif constitué à la clôture des 3 exercices qui précèdent la cession pour
plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles non affectés à sa
propre exploitation
Précisions
• Un contrat de crédit-bail immobilier ne constitue pas un droit
immobilier pour apprécier la prépondérance immobilière
• Si SCI n’a pas encore clos son troisième exercice
» Prépondérance immobilière appréciée à la clôture du ou des seuls
exercices clos ou à la date de cession si aucun exercice clos
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 41Cession de l’immeuble
CESSION PARTS D’UNE SCI : PAR PERSONNE PHYSIQUE (SCI À L’IR)
– Translucidité fiscale ouvre un risque de double taxation / déduction
Réserves (déjà imposées) majorent la valeur des parts sociales et donc
le montant de la plus-value taxable
Déficits constatés : double déduction pourrait apparaître
– Cas de double taxation
Une société de personnes réalise des bénéfices qu’elle porte en réserve
• Taxation des associés même en l’absence de distribution
Cession par un associé de ses parts
• Évaluation des parts
» Prise en compte des réserves existantes
• La plus-value réalisée intègre donc une fraction des réserves
correspondant à des bénéfices déjà imposés
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 42Cession de l’immeuble
CESSION PARTS D’UNE SCI : PAR PERSONNE PHYSIQUE (SCI À L’IR)
– CE du 16 février 2000 : Arrêt Quemener
Objectif recherché
• Éviter la double taxation ou la double déduction
Comment ?
• Ajustement du prix de revient des titres en cas de cession des parts sociales
• Le prix de revient est
» Majoré de la quote-part de bénéfices imposé au nom du cédant
» Majoré des pertes ayant donné lieu à un versement de la part de l’associé
» Diminué des déficits déduits par l’associé (à l’exclusion de ceux provenant d’un
dispositif d’incitation fiscale)
» Diminué des bénéfices ayant donné lieu à une répartition au profit de l’associé
Périmètre d’application du dispositif
• La jurisprudence vise les PV professionnelles
• La transposition aux PV privées est-elle possible ?
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 43Cession de l’immeuble
CESSION PARTS D’UNE SCI : PAR PERSONNE PHYSIQUE
(SCI À L’IR)
– CE du 9 mars 2005 : Arrêt Baradé
Transposition de la jurisprudence Quemener aux plus-values
immobilières des particuliers
Position du Commissaire du gouvernement
• Objectif de neutralité fiscale vise tous les contribuables
• Aucune différence de situation entre un associé
professionnel et un associé patrimonial
Généralisation à l’ensemble des plus-values
• RM Gard du 31 janvier 2005
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 44Cession de l’immeuble
CESSION PARTS D’UNE SCI : PAR ENTREPRENEUR (SCI À
L’IR)
> Revenus : Quote-part
revenant à l’associé (ents indiv.)
ENTS déterminée selon règles BIC (>
INDIV. amt)
Location nue
Parts au bilan
nécessaires à > Cession titres : PV
l’activité professionnelle. Si PVLT,
abattement 151 septies B
SCI
(IMM)
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 45Cession de l’immeuble
CESSION PARTS D’UNE SCI : PAR ENTREPRENEUR (SCI À
L’IR)
> PV privée si IMM détenu par SCI
non affecté à l’activité
> PV professionnelle si IMM détenu
par SCI affecté à l’activité Quelles exonérations professionnelles?
-- 151 septies (petites ents)
-- 151 septies B abt durée détention PVLT
[EXO NON APPLICABLES : 238 quindecies –
cessions n’excédant pas 300 K€ ; 151 septies A –
départ retraite]
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 46Cession de l’immeuble
CESSION PARTS D’UNE SCI : PAR ENTREPRENEUR (SCI À L’IR) / ABT 151 SEPTIES B CGI
– Abattement similaire à celui existant en matière de plus-values immobilières des particuliers en cas de cession
de l’immobilier d’entreprise relevant du régime des plus-values professionnelles
Abattement de 10 % par année de détention
Au-delà de la cinquième applicable pour la détermination des plus-values à long terme afférentes à l’immobilier
professionnel
• Point de départ : date d’inscription à l’actif
• Terme du délai : date de cession
– Plus-values visées
Plus-values professionnelles immobilières à long terme
• Les plus-values à CT (correspondant notamment aux amortissements) sont taxables dans les conditions
de droit commun
Plus-values portant sur des biens immobiliers affectés à l’exploitation de nature commerciale, industrielle,
artisanale, libérale ou agricole
L’évènement justifiant la taxation de la plus-value n’a pas d’incidence
• Cession, apport, retrait d’actif, donation
– Biens visés
Biens immobiliers affectés à l’exploitation ou droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué
de tels biens
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 47Cession de l’immeuble
CESSION PARTS D’UNE SCI : PAR ASSOCIE IS (SCI À L’IR)
Normalement parts de SCI = Titres de participation
Pas à prépondérance A prépondérance
immobilière immobilière
______ ______
-- Taux réduit d’IS à 0 % -- Taxation taux normal
-- Réintégration d’une de l’IS
QPFC 12 % PV brute
PV ne peut pas bénéficier du régime des titres de
participation si SCI considérée comme à
prépondérance immobilière
> sont exclus du régime des PVLT les titres de
sociétés à prépondérance immobilière non cotées
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 48Cession de l’immeuble
CESSION PARTS D’UNE SCI : PAR ASSOCIE IS (SCI À L’IR)
– Définition de la prépondérance immobilière
Sociétés dont l’actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur
réelle, à la date de cession des titres ou à la clôture de l’exercice
précédent, par des immeubles, des droits portant sur des immeubles,
des droits afférents à des contrats de crédit-bail immobilier ou par des
titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière
Les immeubles ou droits affectés par la société à sa propre
exploitation ne sont pas pris en compte pour l’appréciation du
pourcentage de 50 %, qu’ils soient inscrits à son actif ou qu’ils soient
détenus par l’intermédiaire d’une société elle-même à prépondérance
immobilière
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 49Cession de l’immeuble
RAPPEL DROITS D’ENREGISTREMENT CESSION IMM. / PARTS
– Taux du droit de vente
Taux normal global : 5,80 %
Taux réduit : 0,715 % (engagement de revendre)
– Droits sur cessions de titres de sociétés à prépondérance
Prépondérance immobilière :
Sociétés dont l'actif est, à la date de cession des titres ou
immobilière à la clôture de l'exercice précédent, constitué pour plus de
50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits
Taux de 5 % portant sur des immeubles, des droits afférents à des
contrats de crédit-bail immobilier ou par des titres
• parts ou actions d'autres sociétés à prépondérance immobilière. Les
immeubles ou droits principalement affectés par la
Sociétés concernées société à sa propre exploitation industrielle, commerciale,
agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale
• Sociétés non cotées, à prépondérance immobilière
sont pris en compte : du pourcentage
pour l'appréciation
de 50 %
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 50Cession de l’immeuble
COMPARAISON IR / IS (ASSOCIÉ PP)
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 51Cession de l’immeuble
RÉÉVALUATION LIBRE BILAN
Passage IR à IS génère PVI des particuliers (sauf
SCI IR > IS atténuation conditionnelle)
KS : 0,1M€
Réévaluation ne génère pas de PVI des
IMM : 0,250 M€
particuliers
IMM : 1M€ Ecart réév. : 0,750M€
Schéma : réévaluation libre ; passage à l’IS
taxable (sans PV)
CC : 0,750M€
Dette : 0,150M€ Avtages : Amt base réévaluée ; CC distribuable
Cession titres : antériorité détention titres SCI
(indépendamment chgt de rég fisc)
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 52Cession de l’immeuble
RÉÉVALUATION LIBRE BILAN
Pas de cession – Pas de plus-value imposable
SCI IR (réévaluation actifs est sans conséquence sur les
Rev. Fonc.)
IMM : 0,250 M€ KS : 0,1M€
Transfert de sommes du cpte Écart de
réévaluation au crédit de cptes courants
IMM : 1M€ Ecart réév. : 0,750M€
d’associés > fait générateur de PV (met fin au
caractère latent de la PV) ; imposition des
CC : 0,750M€
associés à la date fait générateur
Dette : 0,150M€
Normalement en PV des
Arrêt Cofathim (CE 12-07-2013) particuliers c’est la mutation à
titre onéreux qui génère
l’imposition
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 53Inscription ou non à l’actif immobilisé
Démembrement temporaire de propriété
TVA immobilière
TVA et location immobilière
Crédit-bail immobilier
Cession de l’immeuble
Impôt sur la fortune immobilière
Location meublée
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 54Impôt sur la fortune immobilière – IFI
CHAMP DE L’IMPÔT (DÉTENTION FAIBLE)
Hors Dans Dans
champ champ champ
PP PP PP
10 % 10 % 10 %
- + -+
Société Société SCI
opérationnelle opérationnelle
[ IMM ]
[ IMM ] [ IMM ]
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 55Impôt sur la fortune immobilière – IFI
CHAMP DE L’IMPÔT (AFFECTATION DU BIEN)
Hors Hors Dans
champ champ PP champ PP
PP 10 % 10 %
+- +-
10 %
+- Soc. op. [ IMM ] Soc. op. [ IMM ]
75 % Simple location >
Société
opérationnelle
[ IMM utilisé par Soc. op. 2 Soc. op. 3
sté ]
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 56Impôt sur la fortune immobilière – IFI
CHAMP DE L’IMPÔT (AFFECTATION DU BIEN)
[ IMM 1 ] : Indirectement détenu par sté op. (holding
PP
animatrice) et utilisé par sté op. contrôlée par la
10 % holding animatrice – Hors champ (exclu)
+-
[ IMM 2 ] : Indirectement détenu par sté op. (holding
Holding animatrice animatrice) et utilisé une société tierce non contrôlée
– Dans le champ (taxable)
75 % 100 %
Soc. op. SCI [ IMM 1 et IMM
Sté tierce
2]
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 57Impôt sur la fortune immobilière – IFI
CHAMP DE L’IMPÔT (AFFECTATION DU BIEN)
[ IMM 3 ]
PP [ IMM 3 ] : Dans champ (taxable) – sauf
exonération biens professionnels
Sté op. SCI [ IMM 1 ] [ IMM 1 ] : Dans champ (taxable) – sauf
exonération biens professionnels
[ IMM 2 ] : Indirectement détenu par sté op. et utilisé
SCI [ IMM 2 ] par cette sté op. – Hors champ (exclu)
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 58Impôt sur la fortune immobilière – IFI
EXONÉRATION D’IMPÔT (BIENS PROFESSIONNELS)
PP PP
[ IMM ] [ IMM ]
Ents ou SAS (IS) SCI [ IMM ]
Sté IR*
Valeur IMM exonérée si PP :
Valeur IMM exonérée si - exerce une fonction de direction (rémunération normale
correspond à l’activité représentant +50 % des revenus professionnels)
principale du redevable - détient 25 % + (ou 50 % valeur brut patrimoine)
Exonération partielle :
Si IMM affecté à plusieurs Détention IMM directe* > valeur IMM x particip. dans SAS
activités > doivent être Détention indirecte IMM** > fraction valeur représentative
similaires ou connexes et IMM dans titres SCI x particip. dans SAS
complémentaires
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 59Impôt sur la fortune immobilière – IFI
EXONÉRATION D’IMPÔT (BIENS PROFESSIONNELS)
– Location de locaux meublés à usage d’habitation
Ne sont pas des activités opérationnelles pour l’exclusion
• Gestion patrimoine privé : ne constitue pas une activité
commerciale permettant l’exclusion
» Immeubles utilisés pour ces activités > taxables
Exonération biens professionnels
IR > IS >
. Activité principale dans ents IR . Fonction de direction rémunérée
. Recettes annuelles > 23 000 € normalement
. Revenus > 50 % revenus professionnels . Détention substantielle
foyer . Exonération partielle
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 60Inscription ou non à l’actif immobilisé
Démembrement temporaire de propriété
TVA immobilière
TVA et location immobilière
Crédit-bail immobilier
Cession de l’immeuble
Impôt sur la fortune immobilière
Location meublée
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 61Location meublée
RÉGIME FISCAL
– Location en meublé, à titre habituel, de chambres ou
appartements, est une activité commerciale qui relève de la
catégorie des BIC (et non de celle des revenus fonciers)
Si le propriétaire est une société IS, c’est l’IS qui s’applique
– Relève des BIC, qu'elle soit exercée à titre professionnel ou
non professionnel
Régime d'imposition (micro-entreprise, réel simplifié, réel
normal) se détermine d'après les critères normalement
applicables
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 62Location meublée
EXONÉRATIONS
– Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie
de leur habitation principale sont exonérées pour la totalité des
produits retirés de la location lorsque les pièces louées
constituent pour le locataire en meublé sa résidence principale
ou sa résidence temporaire, s'il est salarié
– Les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur
résidence principale, lorsque le loyer ne dépasse pas 760 €
par an en ce qui concerne les produits de la location habituelle
(à la journée, à la semaine ou au mois) à des personnes n'y
élisant pas domicile (chambres d'hôtes)
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 63Location meublée
RÉGIME D’IMPOSITION
– Régime réel : résultat déterminé dans les conditions des
articles 35 et suivants CGI
– Régime micro : lorsque les recettes ne dépassent pas 33 200
€ (seuil majoré 35 200 €) >> Application au montant des
recettes d’un abattement forfaitaire de 50 % avec un minimum
de 305€
Pour les meublés de tourisme, chambres d’hôtes et gîtes
ruraux labellisés « Gîtes de France », seuil de 82 800 €
(seuil majoré 91 000 €) >> abattement de 71%
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 64Location meublée
POINTS DE VIGILANCE
– Règles applicables aux personnes qui louent, directement ou indirectement (c'est-à-
dire par l'intermédiaire de « sociétés-écrans » ou de personnes apparentées : société
de gestion, par exemple)
– S’applique lorsque la location porte sur des locaux nus destinés à être loués en
meublé, lorsqu’elle présente un caractère commercial en raison des modalités prévues
par le contrat de bail
– Les conventions d'hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés,
dépassent la simple jouissance du bien, dans le cadre par exemple de maisons de
retraite, de résidences pour étudiants ou de tourisme, ne sont pas considérées comme
des locations meublées, mais comme des opérations de louage de services.
– La circonstance qu'une location en meublé soit consentie au profit d'un organisme de
gestion hôtelière ou para hôtelière ne fait pas obstacle à l'application du régime fiscal
des loueurs en meublé dès lors que le bailleur n'assume aucun des risques liés à
l'exploitation (CE 16-10-2009)
– Éviter le recours à la SCI
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 65Location meublée
DÉFINITION (LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL)
– Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en
qualité de loueur professionnel (ou justification du refus
d’inscription)
Condition jugée inconstitutionnelle (février 2018)
– Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble
des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €
– Ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer
fiscal
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 66Location meublée
RECETTES EXCÉDANT 23 000 € POUR LE FOYER FISCAL
– Prise en compte des loyers acquis TTC charges incluses
– En cas de commencement, le seuil doit être ajusté prorata
temporis sur l’année de la mise en location
– Si participation dans une société de personnes, prise en
compte de la quote-part de loyer revenant à l’associé en
proportion des droits dans les bénéfices sociaux
Attention : pour l’administration : point de départ est date d’acquisition ou
d’achèvement de l’immeuble – Pour le CE : Signature du bail qui correspond à la
première opération d’exploitation (CE 05/10/2007)
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 67Location meublée
RECETTES ANNUELLES EXCÉDANT LES AUTRES REVENUS DU
FOYER FISCAL
– Prise en compte des revenus professionnels
Traitements et salaires, BIC autres que ceux tirés de la location meublée,
BA, BNC et revenus des gérants et associés (CGI article 62)
– Prise en compte du revenu net de chacune de ces catégories d’imposition
Après déduction des charges et abattements, hors montants exonérés
d’IR
Les déficits doivent être pris en compte au titre de l’année au cours de
laquelle ils sont réalisés, à hauteur de leur montant imputable sur le
revenu global
• Absence de prise en compte des déficits des années antérieures
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 68Location meublée
EXEMPLES
– Correctif année du début de l’activité
Acquisition d’un bien en VEFA en 2017 achevé 15 juillet 2018 loué 1er septembre
Montant des recettes perçues : 10 000 €
Proratisation : 10 000 x 365 / 170 = 21 470 €
– Correctif année de cessation totale de l’activité
Recettes ramenées à 12 mois si cessation totale d’activité
Détention de deux appartements loués en meublé pour un loyer mensuel de 1 800 €
et 1500 €
Cession du premier appartement au 1er mars
Cession du deuxième le 31 mai
Montant des loyers à retenir
• (3 600 x 365/60) + (7 500 x 365/151) = 40 029 €
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 69Location meublée
TRAITEMENT DES DÉFICITS
Professionnel Non professionnel
> Déficits imputables sans limitation > Déficits ne sont imputables que sur
sur le revenu global les revenus de même nature générés
Sauf déficits provenant de au cours de la même année ou des dix
l’amortissement du bien années suivantes
Si le revenu global n’est pas Sauf les déficits provenant de
suffisant pour l’imputation l’amortissement du bien
l’excédent est reporté sur le > En cas de changement de régime
revenu global des 6 années pour LMP, les déficits de moins de 10
suivantes ans pourront être imputés sur les
> Les déficits provenant des charges revenus constatés par le LMP
engagées avant le commencement de
l’exploitation sont imputables par
tiers sur les trois premières années
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 70Lorsque l'activité a été alternativement
Location meublée exercée à titre professionnel et non
professionnel, la plus-value est soumise
au régime d'imposition qui correspond
au statut du contribuable lors de la
TRAITEMENT DES PLUS-VALUES transaction (Bofip)
Professionnel Non professionnel
au moment vente – une seule PV est calculée
Qualification en fonction du statut du loueur
indépendamment des changements statut
(exception principe d’affectation)
> Régime des PV professionnelles
> Régime des PV privées
Exonération petites entreprises possibles
. Activité exercée à titre professionnel
Abattement pour durée de détention
pendant au moins 5 ans
(point de départ : date acquisition bien)
. Totale si moyenne de CA ≤ 90 000 €
. Partielle si moyenne de CA ≤ 126 000 €
Rappel : pas de PV si pas de cession à
[. Mêmes seuils pour chambres d’hôtes
titre onéreux
et meublés de tourisme (sauf si en raison
de services annexes, ces activités
relèvent de la parahôtellerie > seuils de
250K€ et 350K€ applicables)]
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 71Location meublée
ADHÉSION CENTRE DE GESTION AGRÉÉ
– Non-majoration de la base d’imposition de 25 % applicable aux non-
adhérents (article 158, 7 1° CGI)
– Déduction sans limitation du salaire du conjoint (article 154 CGI)
– Réduction d’impôt sur le revenu pour les 2/3 des frais engagés pour
la tenue de la comptabilité dans la limite de 915 € (art. 199 quater B)
– Abandon des majorations fiscales applicables en cas
d’insuffisances, inexactitudes, ou omission de la déclaration, si le
contribuable les a fait connaitre spontanément dans les trois mois
suivant leur adhésion (art. 1755 CGI)
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 72Location meublée
CHANGEMENT DE STATUT (LMNP > LMP ET INVERSEMENT)
– N’est pas une cessation d’activité rendant imposable les plus-values
latentes
– Régime de taxation de la PV dépend de la qualité du loueur à date
de la cession du bien
– Théorie des biens migrants non applicable en cas de cession d’un
bien par un LMNP devenu LMP
Sauf dans le cas où le bien aurait successivement figuré dans le patrimoine privé puis
dans le patrimoine professionnel
– Si PV privée, on retient la date d’acquisition du bien pour apprécier
le délai de détention
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 73Location meublée
RÉDUCTION D’IMPÔT CENSI-BOUVARD :
– Opérations visés : investissement par particuliers logement neuf, VEFA ou font des travaux de rénovation sur un
logement de plus de 15 ans
– Concerne les investissements effectués avant le 31 décembre 2018
– Ne peuvent en bénéficier que les loueurs non professionnels
– Le logement doit être acquis dans des structures particulières :
Résidences pour personnes âgées
Résidences étudiantes
Établissements de santé
Résidence de tourisme
– Engagement de louer pendant 9 ans
– Réduction d’impôt est de 11 % sur le prix d’achat global (dans la limite de 300 000 €) répartie par neuvième sur
l’année d’achèvement et les 8 années suivantes
– Formalité déclaratives particulières la première année (engagement de location, copie du bail, acte authentique
d’acquisition)
– Ne bénéficie pas aux investissements réalisés par une société de personnes
CAA Versailles 15 mai 2016 n° 15VE02439
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 74Location meublée
CONTRIBUTION ÉCONOMIQUE TERRITORIALE
– Sont soumise à la CFE les locations meublées, sauf :
Personnes qui louent accidentellement en meublé une partie de leur
habitation personnelle
Personnes qui louent leur habitation principale
Meublés de tourisme
TAXE D’HABITATION
– Sont soumis à la taxe les locataires dont la résidence constitue leur
habitation principale. Notamment :
Logement étudiant avec bail de 9 mois (Conseil d’Etat, 26/02/2016)
– Sont exclus :
Les locaux soumis à la CFE
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 75Location meublée
TAXE FONCIÈRE SUR LES PROPRIÉTÉS BÂTIES
– Propriétaires sont soumis à la taxe foncière
– Exonérations prévues en faveur des constructions neuves de logement sociaux non
applicable à la location meublée
– Collectivités et les EPCI peuvent exonérer pour leur part, les hôtels, meublés de
tourisme, chambres d’hôtes
CONTRIBUTION SUR LES REVENUS LOCATIFS
– En cas d’exonération de TVA de base ou par application de la franchise, les loueurs
sont redevables de cette taxe.
IFI
– Exonération biens professionnels si : activité de LMP représentant plus de 50 % de
revenus foyer
TAXE DE SÉJOUR :
– Si le meublé de tourisme est situé dans une commune ayant institué cette taxe de
séjour
OEC Région de Limoges – Salon du fiscal [reproduction sans autorisation interdite] 19/10/2018 76MERCI POUR VOTRE ATTENTION !
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